地產(chǎn)行業(yè)投資測算培訓(xùn)課件T+117

2020中建二局房地行業(yè)經(jīng)營開發(fā)測算培訓(xùn)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775無人能夠左右變化唯有走在變化之前只有將領(lǐng)導(dǎo)變革視為己任的組織才能生存下來企業(yè)實現(xiàn)快速增長的六大突破口協(xié)同力、領(lǐng)導(dǎo)力、影響業(yè)績和成本的關(guān)鍵數(shù)據(jù)、快速敏捷的戰(zhàn)略制定流程、組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化和領(lǐng)導(dǎo)者的心理素質(zhì)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成若會得時，只說一個知，已自有行在；只說一個行，已自有知在前言是怎么計算出來的項目利潤掌握經(jīng)濟評價及其在決策中的作用樹立經(jīng)營意識e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775目的思考一需要哪些要素投入房地產(chǎn)經(jīng)營思考二什么樣的房地產(chǎn)才能算好項目思考三前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775output產(chǎn)出input投入repay回報pay付出前言CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775基本知識

11項目投資項目收入項目利潤相關(guān)分析重點說明012131601501基本知識測算意義測算思路測算假設(shè)

e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501基本知識測算必要性測算作用測算精度要求在項目的前期階段，對項目進行經(jīng)濟效益評價，根據(jù)測算結(jié)果影響投資決策。機會研究階段：±30%；根據(jù)設(shè)想的開發(fā)項目和平均單價估算投資總額，簡單判斷一個項目是否可行（即匡算）初步可行性研究階段：±20%；根據(jù)初步計劃的開發(fā)項目和較確切的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即概算）可行性研究階段：±10%；根據(jù)較詳細的開發(fā)項目計劃和較準(zhǔn)確的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即精算）是籌集基本建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)；是可行性研究和在項目評估中進行經(jīng)濟技術(shù)分析的依據(jù)。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775一、測算意義二、測算思路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775投入成本實現(xiàn)收入投資計劃稅收靜態(tài)利潤動態(tài)利潤融資計劃收益基本知識指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏測算租、售計劃模擬現(xiàn)金流分析相關(guān)分析模擬開發(fā)進程財務(wù)評價項目經(jīng)濟評價的基本結(jié)構(gòu)——以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例三、測算假設(shè)基本知識項目投投資e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501項目投投資土地費費用開發(fā)期期間稅稅費0107管理費費用04前期工工程費費其他費費用0208財務(wù)費費用05房屋開開發(fā)費費不可預(yù)預(yù)見費費0309銷售費費用06對于一一般租租售型型房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目而而言，，其投投資成成本費費用由由以下下部分分組成成：土地費費用前期工工程費費房屋開開發(fā)費費用（（建安安工程程費、、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)費、、公共共配套套設(shè)施施建設(shè)設(shè)費））期間費費用（（管理理費用用、銷銷售費費用、、財務(wù)務(wù)費用用）開發(fā)期間稅稅費其他費用不可預(yù)見費費等投資成本費費用：項目投資估算：開發(fā)項目土土地費用：：指為取得得開發(fā)項目目用地而發(fā)發(fā)生的費用用。開發(fā)項項目取得土土地使用權(quán)權(quán)有多種方方式，所發(fā)發(fā)生的費用用各不相同同。出讓土地的土地出讓地價款劃撥或征收土地的土地征收拆遷費轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費股東投資入股土地的投資折價租用土地的土地租用費提示：取得得的只能是是使用權(quán)（如如40年、50年、70年）我國的土地地所有權(quán)只只有兩種：：國家和集集體一、土地費費用項目投資土地征收拆遷遷費：分為農(nóng)村土地征收拆遷遷費和城鎮(zhèn)土土地拆遷費。農(nóng)村土地征收收拆遷費主要包括：土土地補償費、、青苗補償費費、地上附著著物補償費、、安置補助費費、新菜地開開發(fā)建設(shè)基金金、征地管理理費、耕地占占用稅、拆遷遷費、其它費費用。城鎮(zhèn)土地拆遷遷補償費主要包括：地地上建筑物物、構(gòu)筑物、、附著物補償償費，搬家費費，臨時搬遷遷安置費，周周轉(zhuǎn)房攤銷以以及對于原用用地單位停產(chǎn)產(chǎn)、停業(yè)補償償費，拆遷管管理費和拆遷遷服務(wù)費等。。土地出讓地價價款：是國家以土地所所有者的身份份，將土地使使用權(quán)在一定定年限內(nèi)讓與與土地使用者者，并由土地地使用者向國國家支付的土土地使用權(quán)出出讓地價款。。以出讓形式式取得城市熟熟地土地使用用權(quán)時，土地地出讓地價款款由土地出讓金、、拆遷補償費費和城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費費構(gòu)成；以出出讓方式獲得得城市毛地土土地使用權(quán)時時，土地出讓讓地價款由土土地使用權(quán)出出讓金和城市市基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費構(gòu)成，，獲得此類土土地使用權(quán)的的開發(fā)商，需需要進行房屋屋拆遷和土地地開發(fā)活動，，并相應(yīng)支付付城鎮(zhèn)土地拆拆遷補償費。土地出讓地價價款的數(shù)額由由土地所在城城市、地區(qū)、、地段、土地地用途及使用用條件等許多多方面因素決決定。許多城城市對土地制制定了基準(zhǔn)地地價，具體宗宗地的土地出讓地地價款要在基基準(zhǔn)地價的基基礎(chǔ)上加以適適當(dāng)調(diào)整確定定。土地轉(zhuǎn)讓費：是指土地受讓方向向土地轉(zhuǎn)讓方方支付的土地使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。。依法通過土土地出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得得的土地使用用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓讓給其它合法法使用者。土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時，地上上建筑物及其其它附著物的的所有權(quán)隨之之轉(zhuǎn)讓。土地租用費：是指土地租用方向向土地出租方方支付的費用。。以租用方式式取得土地使使用權(quán)可以減減少項目開發(fā)發(fā)的初期投資資，但在房地地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)中較為少見見。土地投資折價價：房地產(chǎn)項目土土地使用權(quán)可可以來自房地地產(chǎn)項目的一一個或多個投投資者的直接接投資。在這這種情況下，，不需要籌集集現(xiàn)金用于支支付土地使用用權(quán)的獲取費費用，但一般般需要將土地使用權(quán)評評估作價。一、土地費用用項目投資一、競價購買買一般土地儲備備中心主導(dǎo)土土地一級開發(fā)發(fā)（公開交易易市價直接買買即招、拍、掛）序號項目計費依據(jù)計費標(biāo)準(zhǔn)(元/)費用合計(萬元)備注

名稱數(shù)值單位一土地費用

35741.2

1.1土地受讓費土地面積1145.00畝30.0034,350.001.2契稅土地價34,350.00萬元4.0%1374.0地價款的4%1.3印花稅土地價34,350.00萬元0.5‰17.2合同額的0.5%土地取得方式式項目投資二、市場比較較法根據(jù)市場中的的替代原理，，將待估土地地與具有替代代性的，且在在估價時點近近期市場上交交易的類似地地產(chǎn)進行比較較，并對類似似地產(chǎn)的成交交價格作適當(dāng)當(dāng)修正，以此此估算待估土土地客觀合理理價格的方法法。在同一公公開市場中，，兩宗以上具具有替代關(guān)系系的土地價格格因競爭而趨趨于一致。市場比較法的的基本公式如如下：直接比較公式式：PD＝PB×A×B×D×E間接比較公式式：PD＝PB×A×B×C×D××EPD――待估宗地價格格；PB――比較案例價格格；A―待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地地情況指數(shù)＝正常情況指指數(shù)/比較案例宗地地情況指數(shù)B―待估宗地估價價期日地價指數(shù)/比較案例宗地地交易日期指指數(shù)D―待估宗地區(qū)域因素條件件指數(shù)/比較案例宗地地區(qū)域因素條條件指數(shù)E―待估宗地個別因素條件件指數(shù)/比較案例宗地地個別因素條條件指數(shù)公式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前；C―標(biāo)準(zhǔn)宗地條件件評價系數(shù)／比較案例宗宗地條件評價價系數(shù)土地價格估算算項目投投資三、成成本逼逼近法法：是以開開發(fā)土土地所所耗費費的各各項費費用之之和為為主要要依據(jù)據(jù)，再再加上上一定定的利利潤、、利息息、應(yīng)應(yīng)繳納納的稅稅金和和土地地所有有權(quán)收收益來來確定定土地地價格格的方方法。。新開發(fā)土土地的的一般般地價價公式式：地價=土地取取得費費+土地開開發(fā)費費+利息+利潤+土地所所有權(quán)權(quán)收益益=成本價價格＋＋土地地所有有權(quán)收收益即（土土地取取得費費+土地開開發(fā)費費+利息+利潤））*10%--30%的增值值收益益率集體土地征地費用說明土地補償費①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算②農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補償安置補助費（見①）地上附著物和青苗補償費（見②）農(nóng)村房屋拆遷安置補償費占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開墾費占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金征地管理費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費城鎮(zhèn)拆遷安置費用說明被拆除房屋及附屬物補償費

①被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補助費、遷往遠郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費等。購建拆遷安置用房費安置補助費（見①）被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費土地費費用估估算項目投投資四、基基準(zhǔn)地地價系系數(shù)修修正法法：通過對對待估估宗地地地價價影響響因素素的分分析，，對城城市已已公布布的同同類用用途同同級土土地基基準(zhǔn)地地價進進行修修正，，估算算宗地地客觀觀價格格的方方法。?；竟绞饺缦拢海和恋貎r格格=基準(zhǔn)地價價×(1±±K)式中：ＫＫ=基準(zhǔn)地價價修正系系數(shù)商業(yè)、綜綜合、居居住用地地宗地樓面熟熟地價=適用的基基準(zhǔn)地價價（樓面面熟地價價）×期日修正正系數(shù)×年期修正正系數(shù)×容積率修修正系數(shù)數(shù)×因素修正正系數(shù)工業(yè)用地地宗地樓面熟熟地價=適用的基基準(zhǔn)地價價（樓面面熟地價價）×期日修正正系數(shù)×年期修正正系數(shù)×因素修正正系數(shù)/宗地容積積率（當(dāng)當(dāng)宗地容容積率<1時）土地費用用估算：：項目投資資二、前期期工程費費一般按建建安工程程費的3%-6%最簡單的的方法主要包括括開發(fā)項項目的前前期規(guī)劃劃、設(shè)計計、可行行性研究究、水文地質(zhì)質(zhì)勘測以以及“三三通一平平”等土土地開發(fā)發(fā)工程費費支出建安工程程費的3%左右項目總投投資的1%～3%需工作量量結(jié)合多為設(shè)計計概算的的0.5%左右土地原有有上蓋物物、拆除除費、場場地平整整費用和和通水、、電、路路費用規(guī)劃設(shè)計費可行性研研究費水文地質(zhì)質(zhì)勘測費費三通一平平土地開開發(fā)費項目投資資序號項目單價（元/平）備注1節(jié)能評估及項目申請報告2.7

2環(huán)境影響評估0.3

3交通影響評估0.9

4監(jiān)理費45.2按照《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》，暫按安裝工程費的2.1%估算5勘察費2.0

6設(shè)計費15-40市場均值估算（北京一般取費標(biāo)準(zhǔn)每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費3.0

8標(biāo)底編制造價的0.03%9招投標(biāo)代理費用2.5按照<北京市招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法>累進計算10招投標(biāo)管理費中標(biāo)價格的0.06%，暫按建安費計算11測繪費用(釘樁、正負零、竣工等）5.0按照測繪工程產(chǎn)品價格估算（在建工程各類測量）12測繪費用（房屋面積實測）1.4房屋面積實測取費標(biāo)準(zhǔn)1.36元/平米13竣工驗收費用10.0包括消防驗收、水質(zhì)驗收、空氣質(zhì)量檢測等，暫按照10元/平米計算14三通一平費50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場地平整二、前期期工程費費項目投資資三、房屋屋開發(fā)費費—基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費費1.建筑安裝裝工程費費建筑安裝裝工程費費是指建建造房屋屋建筑物物所發(fā)生生的建筑工程程費用(結(jié)構(gòu)、建建筑、特特殊裝修修工程費費)、設(shè)備采購購費用和安裝工程程費用(給排水、、電氣照照明及設(shè)設(shè)備安裝裝、空調(diào)調(diào)通風(fēng)、、弱電設(shè)設(shè)備及安安裝、電電梯及其其安裝、、其他設(shè)設(shè)備及安安裝)等。當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)項目包包括多個個單項工工程時，，應(yīng)對各各個單項項工程分分別估算算建筑安安裝工程程費用。。序號項目單價（元/平）備注三建安工程費1地上建筑建安費按建筑工程單方造價

別墅、類別墅毛坯

小高層住宅毛坯

高層住宅毛坯

集中式商業(yè)

寫字樓酒店……2地下建筑建安費視項目實際情況而定（車庫、人防）項目投資資三、房屋屋開發(fā)費費—基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費費2.基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費費基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費費是指建建筑物2米以外和項目紅線范圍圍內(nèi)的各各種管線線、道路工程程的建設(shè)費費用。主主要包括括：自來來水、雨雨水、污污水、煤煤氣、熱熱力、供供電、電電信、道道路、綠綠化、環(huán)環(huán)衛(wèi)、室室外照明明等設(shè)施施的建設(shè)設(shè)費用，，各項設(shè)設(shè)施與市市政設(shè)施施干線、、干管、、干道等等的接口口費用。。一般按按實際工工程量估估算。序號項目單位數(shù)量單價（元）造價計算說明1道路工程平米按概算造價2室外供水工程（自來水）米

按概算造價3室外排污排水工程米

按概算造價4熱力工程米按概算造價5煤氣工程按概算造價6室外供電安裝工程米

按概算造價7綠化工程平米按概算造價8路燈安裝工程米

按概算造價項目投資資三、房屋屋開發(fā)費費—公共配套套設(shè)施建建設(shè)費3.公共配套套設(shè)施建建設(shè)費：：是指居住住小區(qū)內(nèi)內(nèi)為居民民服務(wù)配配套建設(shè)設(shè)的各種種非營利性性的各種種公共配配套設(shè)施施(或公建設(shè)設(shè)施)的建設(shè)費費用。主主要包括括居委會會、派出出所、托托兒所、、幼兒園園、公共共廁所、、停車場場等。華南城舉舉例說明明：序號項目單位數(shù)量單價費用計算說明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價3文化活動站平方米按概算造價4居委會平方米按概算造價5單車棚平方米按概算造價6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價項目投資資特別說明明：開發(fā)發(fā)間接費費用含義：指直接組組織、管理理開發(fā)項目目發(fā)生的費費用，包括括工資、職職工福利費費、折舊費費、修理費費、辦公費費、水電費費、勞動保保護費、周周轉(zhuǎn)房（板板房）攤銷銷等（工程部門門發(fā)生的相相關(guān)費用））及資本化利息。問題：1、外聯(lián)發(fā)生生的費用；；2、樣板房攤攤銷呢；3、銀行借款款利息如何何列支。目的：1、歸集分配配、準(zhǔn)確核核算單個項項目的成本本收益；2、對企業(yè)所得得稅（結(jié)算調(diào)調(diào)整毛利差環(huán)環(huán)節(jié)）及土地地增值稅（清清算計算增值值率環(huán)節(jié)）有有較好的籌劃劃。區(qū)別：管理費用作作為期間費用用，區(qū)別還是是比較大的，，但如何劃分分這兩項費用用，卻沒有一一個明確的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。實際工工作中，通常常以是否設(shè)立現(xiàn)場場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃劃分，如果開開發(fā)產(chǎn)品不建建現(xiàn)場機構(gòu)，，而由公司定定期或不定期期地派人到開開發(fā)現(xiàn)場組織織其開發(fā)建設(shè)設(shè)活動，其所所發(fā)生的費用用可直接并入入企業(yè)的管理理費用，企業(yè)業(yè)行政管理部部門（總部））為組織和管管理生產(chǎn)經(jīng)營營活動而發(fā)生生的費用應(yīng)作作為期間費用用，計入管理理費用。項目投資四、管理費用用管理費：指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的管理理部門（總部部或行政管理理部門華南城城舉例：））為組織和和管理開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動而發(fā)發(fā)生的各種費費用。主要包括：管理人員工資資、職工福利利費、辦公費費、差旅費、、折舊費、修修理費、工會會經(jīng)費、職工工教育經(jīng)費、社會保保險費董事會費、咨咨詢費、審計計費、訴訟費費、排污費、、房地產(chǎn)稅、、土地使用稅稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓讓費、技術(shù)開開發(fā)費、無形形資產(chǎn)攤消、、開辦費攤銷銷、業(yè)務(wù)招待待費、壞賬損損失、存貨盤盤虧、毀損和和報廢損失以以及其他管理理費用。提示：管理費費可按項目（（前期工程費費）+（房屋開發(fā)費費）的3%～5%估算。注：如果房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)同時開發(fā)若若干個房地產(chǎn)產(chǎn)項目，管理理費應(yīng)該在各各個項目間合合理分攤。項目投資五、財務(wù)費用用定義：指企業(yè)為籌集集資金而發(fā)生生的各項費用用，主要為借借款或債券的的利息，還包包括金融機構(gòu)構(gòu)手續(xù)費、融融資代理費、、承諾費、外外匯匯兌凈損損失以及企業(yè)業(yè)籌資發(fā)生的的其他財務(wù)費費用。公司存存款利息及理理財收益抵減減。若單列開發(fā)間接接費，則僅核核算開發(fā)前、、項目竣工后后及過程中非非正常中斷連連續(xù)超3個月。提示：利息的計算：：可參照金融融市場利率和和資金分期投投入的情況按按復(fù)利計算；；計算基數(shù)=（一）+（二）融資費用：利利息以外的的其他融資費費用，一般占占利息的10%左右。項目投資六、銷售費用用定義:指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在銷售售房地產(chǎn)產(chǎn)品品過程中發(fā)生生的各項費用用，以及專設(shè)設(shè)銷售機構(gòu)或或委托銷售代代理的各項費費用。包括銷售人員員工資、獎金金、福利費、、差旅費，銷銷售機構(gòu)的折折舊費、修理理費、物料消消耗費、廣告告宣傳費、代代理費、銷售售服務(wù)費及銷銷售許可證申申領(lǐng)費、樣板板房、售樓部部攤銷等。廣告宣傳及市市場推廣費，，一般約為銷銷售收入的1%~2%。銷售代理費，，一般約為銷銷售收入的1.5%~2%。其他銷售費用用，一般約為為銷售收入的的0.5%~1%。提示：銷售費費用約占到銷銷售收入的3%-5%。集團規(guī)定見見附表項目投資六、銷售費用用項目投資類別計算基數(shù)（銷售額）標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)銷售

品推費用10億元以下部分1.410億元-20億元部分1.220億元-40億元部分1.140億元-60億元部分0.960億元以上部分0.7招商運營

品推費用計算基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)凈增出租面積4個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）維護已開業(yè)運營費上年租金收入5%凈增開業(yè)面積4個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）人力成本

日常費用房產(chǎn)銷售（銷售額）1.5%凈增出租面積3個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）七、開發(fā)期稅稅費房地產(chǎn)建造過過程產(chǎn)生的稅稅費，主要包包括：固定資資產(chǎn)投資方向向調(diào)節(jié)稅、土土地使用稅、、市政支管線線分攤費、供供電貼費、用用電權(quán)費、分分散建設(shè)市政政公用設(shè)施建建設(shè)費、綠化化建設(shè)費、電電話初裝費、、建材發(fā)展基基金、人防工工程費等。各各項稅費應(yīng)根根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估估算。提示：：可按按建安安工程程費的的8-15%項目投投資八、其其他費費用主要包包括臨臨時用用地費費和臨臨時建建設(shè)費費、工工程造造價咨咨詢費費、總總承包包管理理費、、合同同公證證費、、施工工執(zhí)照照費、、工程程質(zhì)量量監(jiān)督督費、、工程程監(jiān)理理費、、竣工工圖編編制費費、工工程保保險費費等雜雜項費費用。。這些些費用用一般般按當(dāng)當(dāng)?shù)赜杏嘘P(guān)部部門規(guī)規(guī)定的的費率率估算算。序號項目取費基數(shù)取費單價（元/平米或%）金額（萬元）估算說明1臨時用地費按建筑面積或建安費用按當(dāng)?shù)匾?guī)范文件取費，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費用2臨時建設(shè)費3工程造價咨詢費4總承包管理費5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示：：一般般約占占建安安費用用的2%-3%。項目投投資九、不不可預(yù)預(yù)見費費定義：：根據(jù)項項目的的復(fù)雜雜程度度和前前述各各項費費用估估算的的準(zhǔn)確確程度度提示：：（一一）~（八））各項項費用用之和和的3%～7%估算。。土地成成本視視具體體情況況而定定是否否加入入當(dāng)房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目竣竣工后后采用用出租租或自自營方方式經(jīng)經(jīng)營時時，還還應(yīng)估估算項項目經(jīng)經(jīng)營期期間的的運營營費用用。運營費用通通常包包括：：人工工費，，公共共設(shè)施施設(shè)備備運行行費、、維修修及保保養(yǎng)費費，綠綠地管管理費費，衛(wèi)衛(wèi)生清清潔與與保安安費用用，辦公費費，保保險費費，房房產(chǎn)稅稅，廣廣告宣宣傳及及市場場推廣廣費，，租賃賃代理理費，，不不可預(yù)預(yù)見費費。項目投投資十、小小結(jié)開發(fā)建建設(shè)費費用投投資估估算表表序號項目計費基礎(chǔ)單位計費數(shù)值計費標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡，%)費用(萬元)計算依據(jù)一土地費用

二開發(fā)成本總建筑面積萬元

1前期費用建安工程費萬元

建安工程費3-6%2基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費萬元

建安工程費的15%3建安工程費總建筑面積平方米

4公共配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費萬元

建安工程費的3-5%5開發(fā)期間稅費建安工程費萬元

建安工程費的8-15%6其他費用建安工程費平方米

據(jù)實計算或建安費用的3%三期間費用

萬元

1銷售費用銷售收入萬元

銷售收入的3-6%，2管理費用開發(fā)成本萬元

開發(fā)成本的2-3%3財務(wù)費用土地成本+開發(fā)成本萬元

3-5年貸款利率6.65%上浮30%計算四不可預(yù)見費土地費用+開發(fā)成本+期間費用萬元

土地成本視具體情況而定五項目總投資合計總建筑面積萬元

項目投投資項目收收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501項目收收入的的關(guān)鍵鍵要素素收入估估算：：估算房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目的收收入，，首先先要制制定切切實可可行的的租售售計劃劃(含銷售售、出出租、、自營營等計計劃)。租售售計劃劃的內(nèi)內(nèi)容通通常包包括：：擬租租售物物業(yè)的的類型型、時時間和和相應(yīng)應(yīng)的數(shù)數(shù)量，，租售售價格格，租租售收收入及及收款款方式式。租租售計計劃應(yīng)應(yīng)遵守守政府府有關(guān)關(guān)租售售和經(jīng)經(jīng)營的的規(guī)定定，并并與開開發(fā)商商的投投資策策略相相配合合。開發(fā)方方案：：整個開開發(fā)期期擬開開發(fā)建建設(shè)的的物業(yè)業(yè)類型型和數(shù)數(shù)量。。租售方方案：：對于一一個具具體的的房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目而而言，，此時時必須須明確確：出出租面面積和和出售售面積積的數(shù)數(shù)量及及其與與建筑筑物的的對應(yīng)應(yīng)關(guān)系系，在在整個個租售售期內(nèi)內(nèi)每期期(年、半半年、、季度度、月月)擬銷售售或出出租的的物業(yè)業(yè)類型型和數(shù)數(shù)量。。綜合用用途的的房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目，，應(yīng)按按不同同用途途或使使用功功能劃劃分。。租售價格：：租售價格應(yīng)應(yīng)在房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析的基礎(chǔ)上上確定租金金單價或銷銷售單價。。項目收入一、開發(fā)計劃劃序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期（年、季或月）1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計

整個開發(fā)期數(shù)數(shù)量擬開發(fā)建建設(shè)的物業(yè)類類型和數(shù)量，，即建什么樣樣的產(chǎn)品以及及工程進度。。項目收入某項目案例一期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計A1區(qū)97500——9375——234875A2區(qū)——9200036000——二期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計B1區(qū)68000——————310760B2區(qū)55000——————B3區(qū)——127760————B4區(qū)——60000————三期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計C1區(qū)————1500038000150632C2區(qū)——97632————地上總建筑面積（合計）696267項目收入一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某項目案例項目收入二、銷售計劃劃序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計

在整個租售期期內(nèi)每期(年、半年、季季度、月)擬銷售或出租租的物業(yè)類型型和數(shù)量。綜綜合用途的房房地產(chǎn)開發(fā)項項目，應(yīng)按不不同用途或使使用功能劃分分。項目收入40一期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個月二期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期（普通住住宅900戶,辦公3.8萬平米）18個月某項目案例項目收入序號類型預(yù)測銷售均價（元/㎡）或租金1234……1住宅

1.1別墅1.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2商業(yè)3辦公三、價格估算算項目收入定義：根據(jù)市場比較較法的替代原原理，選擇與與估價對象處處于同一供需需圈內(nèi)的物業(yè)業(yè)作為比較案案例，經(jīng)過交交易情況、交交易日期、區(qū)區(qū)域因素及個個別因素諸項項修正，得出出估價對象的的比準(zhǔn)價格。。市場比較法定定價過程：①搜集交易實實例，②選擇擇比較實例房房地產(chǎn)，③建建立價格可比比基礎(chǔ)，④比比較實例的比比較和修正，，⑤確定該房房地產(chǎn)的比準(zhǔn)準(zhǔn)價格計算公式：PD＝PB×A×B×D×E。式中：42三、價格估算算—市場比較法（適用于具有有交易性的物物業(yè)，價格受受外部環(huán)境影影響波動較大大）PD——待估物業(yè)價格格；PB——比較案例價格格；A——待估物業(yè)情況況指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)情況指數(shù)＝＝正常情況指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價價期日價格指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)交易日期指指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域域因素條件指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)區(qū)域因素條條件指數(shù)E——待估物業(yè)個別別因素條件指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)個別因素條條件指數(shù)項目收入項目收入概念：是預(yù)測估價對對象的未來收收益，然后用用報酬率或資資本化率將其其轉(zhuǎn)換為價值值，是從未來來的角度評估估房地產(chǎn)的價價格。適用：酒店、公寓、、寫字樓等投投資性物業(yè)。。公式：房地產(chǎn)的價格格=預(yù)期凈收益/報酬率或資本本化率。說明：實際操作過程程中，測算凈凈收益要包括括土地使用權(quán)權(quán)的價值和地地上建筑物的的價值，要綜綜合考慮經(jīng)濟濟年限、空置置率、殘值率率等復(fù)雜因素素，同時報酬酬率或資本化化率的確定還還要考慮凈現(xiàn)現(xiàn)值因素，在在此僅了解概概念，不作解解讀。44三、價格估算算——收益法項目收入定義：房地產(chǎn)開發(fā)過過程中發(fā)生的的各種費用加加和的一種方方法。新建：取得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地進進行房屋建設(shè)設(shè)，然后銷售售所建成的商商品房”這種種典型的房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營方式為例，，并從便于測測算各構(gòu)成項項目的金額的的角度，來劃劃分房地產(chǎn)價價格構(gòu)成。在在這種情況下下，房地產(chǎn)價價格通常由如如下7大項構(gòu)成：①①土地取得成成本；②開發(fā)發(fā)成本；③管管理費用；④④投資利息；；⑤銷售費用用；⑥銷售稅稅費；⑦開發(fā)發(fā)利潤?；竟剑盒陆ǚ康禺a(chǎn)價價值=土地取得成本本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤（開開發(fā)商期望平平均利潤）45三、價格估算算—成本法（適用于新開開樓盤，無參參照物且受政政策影響波動動不大）項目收入序號類型2011年每年銷售均價（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多層、小高層3500367538594052425444672商業(yè)6000630066156946729376583辦公500055006050665573218053某某案例——價格估算及預(yù)預(yù)測表注：寫字樓售售價按20年回收期估算算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲漲幅按5%。項目目收收入入四、、租租售售收收入入經(jīng)營營收收入入是是指指向向社社會會出出售售、、出出租租房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品或或自自營營時時的的貨貨幣幣收收入入。。主主要要包包括括房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷銷售售收收入入、、租租金金收收入入、、土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓收收入入、、配配套套設(shè)設(shè)施施銷銷售售收收入入（（以以上上統(tǒng)統(tǒng)稱稱租租售售收收入入））和和自自營營收收入入。序號類型項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1住宅銷售收入（萬元）

銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬元）銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）3辦公……對于出租租的情況況，還應(yīng)應(yīng)考慮空置期(項目竣工工后暫時時找不到到租客的的時間)和空置率(未租出建建筑面積積占總建建筑面積積的百分分比)對年租金金收入的的影響。。租售收收入估算算，要計計算出每每期(年、半年年、季度度、月)所能獲得得的租售售收入，，并形成成租售收收入計劃劃。租售售收入的的表所提提供的格格式進行行。項目收入住宅（一期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)814475607938833587529189銷售收入合計(萬元)97730181442857730006210040住宅（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)712666156946729376588041銷售收入合計(萬元)456088467133361400398020洋房（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(元/㎡)468042004410463148625105銷售收入合計(萬元)44817084462217193124889（6層、小高層）（三期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(元/㎡)436136753859405242544467銷售收入合計(萬元)425740002076821806某項目案例項目收入序號項目稅費率稅費基數(shù)1增值稅11%銷售收入2城市建設(shè)維護稅7%增值稅額3教育費附加3%增值稅額4房地產(chǎn)稅（從價計征）1.20%房產(chǎn)購買價格5房地產(chǎn)稅（從租計征）12%房產(chǎn)租賃價格6土地增值稅（增值50%以內(nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項目7契稅4%土地取得價值8印花稅0.5‰土地取得價值9企業(yè)所得稅25%項目銷售利潤131415

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1718土地使用稅大城市0.5——10擁有土地使用權(quán)面積中等城市0.4——8小城市0.3——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2——4五、稅費估算算目前，我國房房地產(chǎn)開發(fā)投投資企業(yè)納稅稅的主要稅種種如下：項目收入序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1增值稅

2城市建設(shè)維護稅3教育費附加4地方教育費附加5印花稅6土地使用稅7房產(chǎn)稅8土地增值稅9其他稅費10企業(yè)所得稅稅費表項目收入五、稅費估估算—土地增值稅稅概念：反房地產(chǎn)暴暴利稅，是是指房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)業(yè)等單位和和個人，有有償轉(zhuǎn)讓國國有土地使使用權(quán)以及及在房屋銷銷售過程中中獲得的收收入，扣除除開發(fā)成本本等支出后后的增值部部分，要按按一定比例例向國家繳繳納的一種種稅費。預(yù)征：土地地增值稅在在取得收入入時或預(yù)售售款時預(yù)繳繳按收入預(yù)預(yù)繳具體稅稅率由所在在稅務(wù)局定定南昌普通通住宅1%；非普通住住宅3%；非住宅5%，達到清算算條件后清清算，多退退少補。增值率不超超過20%免征土地增增值稅。經(jīng)經(jīng)測算：一一般毛利率率在34.63%以上都需要要繳納清算方法（（步驟）：：計算增值額額：增值額=收入額—扣除項目金金額計算增值率率：增值率=增值額/扣除項目金金額確定適用稅稅率：依據(jù)計算的的增值率，，按其稅率率表確定適適用稅率依據(jù)適用稅稅率計算應(yīng)應(yīng)納稅額：：應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率—扣除項目*速算扣除系系數(shù)項目收入速算公式增值額未超超過扣除項項目金額50％：土地增增值稅稅額額=增值額×30％增值額超過過扣除項目目金額50％，未超過過100％的：土地地增值稅稅稅額＝增值值額×40％－扣除項項目金額×5％增值額超過過扣除項目目金額100％，未超過過200％的：土地地增值稅稅稅額=增值額×50％－扣除項項目金額×15％增值額超過過扣除項目目金額200％：土地增增值稅稅額額=增值額×60％－－扣扣除除項項目目金金額額×35％公式式中中的的5％，，15％，，35％為為速速算算扣扣除除系系數(shù)數(shù)。。增值值稅稅扣扣除除項項目目=費用用（（1+10%）+成本本（（1+20%）項目2011年2012年2013年2014年2015年2016年銷售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值稅扣除項目

1296225640661876376249277土地增值額2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值稅73336602310313227031971214586某某某案案例例項目目收收入入稅種計稅基數(shù)計稅數(shù)額（萬元）稅率稅額（萬元）增值稅銷售額486715.901148233（銷項）城市建設(shè)維護稅增值稅額482337%3376.31教育費附加增值稅額482333%1446.99地方教育費附加增值稅額482332%964.66交易印花稅購銷合同額486715.900.05%243.36土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65土地增值稅土地增值應(yīng)稅額79441.14分段23832.34房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他稅費銷售額486715.902.0%9734.32企業(yè)所得稅稅前利潤108131.7125.0%27032.93合計某某某項項目目案案例例項目目收收入入關(guān)于于個個人人所所得得稅稅納稅稅人人義義務(wù)務(wù)人人：：既包包括括居居民民納納稅稅義義務(wù)務(wù)人人（（在在中中國國境境內(nèi)內(nèi)有有住住所所，，或或者者無無住住所所而而在在境境內(nèi)內(nèi)居居住住滿滿1年的的個個人人）），，也也包包括括非非居居民民納納稅稅義義務(wù)務(wù)人人（（在在中中國國境境內(nèi)內(nèi)無無住住所所又又不不居居住住或或者者無無住住所所而而在在境境內(nèi)內(nèi)居居住住不不滿滿一一年年的的個個人人））。。居居民民納納稅稅義義務(wù)務(wù)人人負負有有完完全全納納稅稅的的義義務(wù)務(wù)，，必必須須就就其其來來源源于于中中國國境境內(nèi)內(nèi)、、境境外外的的全全部部所所得得繳繳納納個個人人所所得得稅稅；；而而非非居居民民納納稅稅義義務(wù)務(wù)人人僅僅就就其其來來源源于于中中國國境境內(nèi)內(nèi)的的所所得得，，繳繳納納個個人人所所得得稅稅。。征稅機機關(guān)：：國稅（（銀行行系統(tǒng)統(tǒng)代征征的個個人利利息方方面所所得稅稅）；；地稅稅（包包括機機關(guān)、、企業(yè)業(yè)、事事業(yè)單單位、、個體體工商商戶等等超過過個人人所得得稅征征稅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的所有有個人人）。。征收范范圍：：工資、、薪金金所得得等十十一項項。工資、、薪金金所得得，是是指個個人因因任職職或受受雇而而取得得的工工資、、薪金金、獎獎金、、年終終加薪薪、勞勞動分分紅、、津貼貼、補補貼以以及與與職或或受雇雇有關(guān)關(guān)的其其他所所得。。這就是是說，，個人人取得得的所所得，，只要要是與與任職職、受受雇有有關(guān)，，不管管其單單位的的資金金開支支渠道道或以以現(xiàn)金金、實實物、、有價價證券券等形形式支支付的的，都都是工工資、、薪金金所得得項目目的課課稅對對象。。稅率：適用7級超額累進進稅率，按按月應(yīng)納稅稅所得額計計算征稅。。該稅率按按個人月工工資、薪金金應(yīng)稅所得得額劃分級級距，最高高一級為45%，最低一級級為3%，共7級。項目收入關(guān)于個人所所得稅計算方法：應(yīng)納個人人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得得額×適用稅率-速算扣除數(shù)數(shù)扣除標(biāo)準(zhǔn)3500元/月（2011年9月1日起正式式執(zhí)行））（工資、、薪金所所得適用用）應(yīng)納稅所所得額=扣除五險險一金后后月收入入-扣除標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如：張三三、基本本工資10000元，傭金金3000元、住房房補貼2000元、伙食食補貼（（固定進進工資表表，區(qū)別別于誤餐餐補貼））300元、電話補貼貼200元，扣事假工工資1200元，個人承擔(dān)擔(dān)五險一金（（個人約占23%，單位約占43.5%）即2300元。應(yīng)納稅所得額額=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元應(yīng)納稅稅額=8500*20%（稅率率）-555（速算算扣除除）=1145元納稅辦辦法：單位位代扣扣代繳繳、個個人可可以查查詢并并取得得納稅稅證明明，年年所得得12萬以上上（含含）在在納稅稅年度度終了了向主主管稅稅務(wù)機機關(guān)辦辦理納納稅申申報（（公司司代辦辦，匯匯算清清繳））項目收收入關(guān)于““營改改增””1、定義義：營業(yè)稅稅改征增值稅稅（以下下簡稱稱營改改增））是指指以前前繳納納營業(yè)業(yè)稅的的應(yīng)稅項項目改成繳繳納增增值稅稅，增增值稅稅只對對產(chǎn)品品或者者服務(wù)務(wù)的增增值部部分納納稅，，減少少了重重復(fù)納納稅的的環(huán)節(jié)節(jié)。營業(yè)業(yè)稅稅是是比比較較便便于于征征收收的的稅2、區(qū)別：征稅范圍不同：凡是銷售不動產(chǎn)、提供勞務(wù)(不包括加工修理修配)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的交營業(yè)稅，凡是銷售動產(chǎn)、提供加工修理修配勞務(wù)的交納增值稅。計稅依據(jù)不同：增值稅是價外稅，營業(yè)稅是價內(nèi)稅。所以在計算增值稅時應(yīng)當(dāng)先將含稅收入換算成不含稅收入（如住房銷售合同金額為110萬元，則實際銷售額為100萬元，按100萬元繳納銷項稅減進項稅的差），即計算增值稅的收入應(yīng)當(dāng)為不含稅的收入。而營業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可（即按110萬元乘5%的稅率）。項目目收收入入關(guān)于于““營營改改增增””3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)：財政政部部通通知知：：2016年5月1日起新老過渡：房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，也可以參考新項目的征繳模式，要求報主管稅務(wù)機關(guān)備案。新項目以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。4、具體規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)為增值稅納稅人。增值稅納稅人分為一般納稅人（稅率為11%，但可抵扣，一般計稅）與小規(guī)模納稅人（征收率為5%，不可抵扣，簡易計稅）兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進項稅額

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進項稅額不足抵扣時其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅5、注意事項：簽訂經(jīng)濟合同：包括銷售合同、租賃合同、施工合同、采購合同等。取得發(fā)票：增值稅專用發(fā)票、貨物清單、驗收單等真實性、合理性。單位名稱、開戶行、賬號、稅號發(fā)票管理：領(lǐng)用、開具、注銷；收取、驗證、抵扣。項目目收收入入項目目利利潤潤e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501利潤總額額＝租售收收入－土土地成本本—房屋開發(fā)發(fā)成本－－開發(fā)費費用（銷銷售費用用、管理理費用、、財務(wù)費費用）-其他費用用-不可預(yù)見見費用－－各項稅稅金（經(jīng)經(jīng)營稅金金及附加加、土地地增值稅稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅等））凈利潤=利潤總額額+（營業(yè)外外收入-營業(yè)外支支出）-企業(yè)所得得稅一、基本本概念—利潤項目利潤潤開發(fā)利潤潤是整個個項目的的全生命命周期的的經(jīng)營成成果，賬賬面利潤潤是會計計分期的的經(jīng)營成成果直接成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本)成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用)銷售利潤率開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（總租售收入）項目利潤潤貨幣時間間價值，，是指在在不考慮慮通貨膨膨脹和風(fēng)風(fēng)險情況況下的、、貨幣經(jīng)經(jīng)歷一定定時間的的投資和和再投資資所增加加的價值值，也稱稱為資金金的時間間價值（（今年的的100元不等于于明年的的100元）。貨貨幣時間間價值的的本質(zhì)是是價值增增值。從數(shù)量上上看，貨貨幣時間間價值是是在沒有有風(fēng)險和和沒有通通貨膨脹脹條件下下的社會會平均資資金利潤潤率（某某行業(yè)在在社會上上的平均均獲利水水平）。。企業(yè)在在投資某某一項目目時，至至少要取取得社會會平均的的利潤率率。復(fù)利（把把利息計計入本金金計算））現(xiàn)值：：指未來來一定時時間的特特定資金金按復(fù)利利計算的的現(xiàn)在價價值（未未來的錢錢相當(dāng)于于現(xiàn)在的的錢？））。P＝F×（1＋i）－n復(fù)利終值值計算指一筆收收支經(jīng)過過若干期期后再到到期時的的金額（（現(xiàn)在的的錢相當(dāng)當(dāng)于未來來的錢））:F＝P×（1＋i）n年初存入入100元，利率率10%，按單復(fù)復(fù)利計算算，兩年年后其終終值多少少（121元）一、基本本概念—資金價值值項目利潤一、基本概概念——現(xiàn)金流量（（經(jīng)營、投投資、籌資資活動）現(xiàn)金流量指項目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負值。凈現(xiàn)值指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額項目利潤一、基本概概念——現(xiàn)金量與利利潤的關(guān)系系可行性研究究中，現(xiàn)金金凈流量可可以代替利利潤作為評評價投資凈凈收益的指指標(biāo)。在整個投資資有效年限限內(nèi)，項目目利潤總計計與現(xiàn)金凈凈流量是相相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈凈流量，并并可方便地地引入資金金時間價值值來考察投投資方案。。利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益項目利潤一、基本概概念—經(jīng)濟評價指指標(biāo)核心指標(biāo)內(nèi)部收益率銷售凈利率（或投資利潤率）財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)回收期參考指標(biāo)總投資回報率銷售毛利率獲利指數(shù)資