物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義

物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位（一）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)品生產(chǎn)過程市場(chǎng)是商品經(jīng)濟(jì)的集中表現(xiàn)。社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。馬克思指出:由于社會(huì)分工，這些商品的市場(chǎng)日益擴(kuò)大；生產(chǎn)勞動(dòng)的分工，使它們各自的產(chǎn)品互相變?yōu)樯唐?，互相成為等價(jià)物，使他們互相成為市場(chǎng)。列寧也指出:哪里有社會(huì)分工和商品生產(chǎn)，哪里就有‘市場(chǎng)’。從這里可以看出，市場(chǎng)和商品經(jīng)濟(jì)密切聯(lián)系。商品經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)的作用也就越大。市場(chǎng)和商品經(jīng)濟(jì)的共同基礎(chǔ)是社會(huì)分工，社會(huì)分工越發(fā)達(dá)、越細(xì)密，市場(chǎng)容量和范圍也就越大?，F(xiàn)代化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式，從而形成了社會(huì)化大生產(chǎn)。從市場(chǎng)學(xué)觀點(diǎn)來看，一個(gè)成功的產(chǎn)品要占領(lǐng)市場(chǎng)，并在市場(chǎng)中占有較大的份額，就必須把產(chǎn)品放到市場(chǎng)環(huán)境中去考察、去檢驗(yàn)。要通過調(diào)查、研究，分析市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)每一環(huán)節(jié)的直接、間接的影響和要求，來決定產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程，并且隨著市場(chǎng)的變動(dòng)，不斷搜集、反饋信息，以此來調(diào)整生產(chǎn)各環(huán)節(jié)，使之適應(yīng)社會(huì)需求。這一循環(huán)良性運(yùn)作的結(jié)果，將使產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，緊緊跟隨市場(chǎng)的需要，不斷創(chuàng)造新的完美，滿足人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需要；同時(shí)，不難看出在這一循環(huán)中，售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)有著相當(dāng)重要的地位。它是上一生產(chǎn)循環(huán)的延續(xù)和發(fā)展，又是下一生產(chǎn)循環(huán)的開端，是一個(gè)承前啟后的環(huán)節(jié)。缺少這一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)循環(huán)就會(huì)斷裂，產(chǎn)品將與消費(fèi)者失去聯(lián)系，將給產(chǎn)品的改造帶來困難，久而久之，產(chǎn)品將老化，從而在市場(chǎng)中失去應(yīng)有的地位。因此，國(guó)內(nèi)外成功的企業(yè)家都非常重視售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)。如國(guó)外的豐田、本田等企業(yè)，其售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，遍布世界各地，哪里有產(chǎn)品，哪里就有其售后服務(wù)。又如國(guó)內(nèi)的青島海爾集團(tuán)，也十分重視售后服務(wù)。凡是購(gòu)買青島海爾冰箱的保質(zhì)期要比通常產(chǎn)品的保質(zhì)期多延長(zhǎng)一年的售后服務(wù)，一旦使用中發(fā)生故障，只要向維修門市部打個(gè)電話，就會(huì)有人立即上門服務(wù)，解決困難，同時(shí)還收到總廠郵來的慰問信。正是由于注重售后服務(wù)，使其在人們心目中留下了良好的印象，購(gòu)買該廠產(chǎn)品的人越來越多，使其產(chǎn)值利潤(rùn)成倍地增長(zhǎng)。1996年4月2日《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道的一則消息中稱:海爾的銷售收入從10年前的348萬元起步，發(fā)展到1995年的43.4億元，提高了1245倍，八五期間海爾連續(xù)5年銷售收入增長(zhǎng)速度都在60%以上。從中可以看出售后服務(wù)已成為營(yíng)銷學(xué)中一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)，成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的根本保證。（二）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的組成部分在房地產(chǎn)開發(fā)中，同樣存在著與產(chǎn)品生產(chǎn)過程類似的循環(huán)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，重視售后的物業(yè)管理，才能使自己的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)形成一個(gè)完整的運(yùn)作系統(tǒng)，并可望得到較好的發(fā)展。如果房產(chǎn)交付使用后，沒有良好的物業(yè)管理，那么原來規(guī)劃設(shè)計(jì)再好的小區(qū)環(huán)境也會(huì)變成公共設(shè)施遭嚴(yán)重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環(huán)境嘈雜、治安混亂、夜不安寢的不良環(huán)境。如南京市某住宅小區(qū)建成驗(yàn)收時(shí)，有的建筑曾獲得魯班獎(jiǎng)，然而沒幾年，就出現(xiàn)了一年新、二年舊、三年破的狀況，居民意見很大，紛紛批評(píng)開發(fā)商，要求開展物業(yè)管理。從營(yíng)銷學(xué)的角度來看，作為銷售后服務(wù)的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開發(fā)中的其他過程，甚至有時(shí)比前面開發(fā)過程顯得更重要。因?yàn)榍捌陂_發(fā)不足出現(xiàn)的一些小問題，可以通過良好的物業(yè)管理工作，求得業(yè)主（使用人）的理解和原諒，挽回不好的影響。所以物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商具有不可估量的重要性?，F(xiàn)實(shí)中，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)們非常明白這一道理，對(duì)物業(yè)管理給予足夠的重視，常抓不懈，以其優(yōu)良的售后服務(wù)贏得了客戶，大大促進(jìn)了房產(chǎn)銷售。例如海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司，1989年第一期房產(chǎn)開發(fā)時(shí)，由于對(duì)海南施工隊(duì)伍的情況不十分熟悉，導(dǎo)致一期工程質(zhì)量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業(yè)管理上，從而贏得了社會(huì)的理解和認(rèn)可。他們?cè)谖飿I(yè)環(huán)境營(yíng)造上，整了120畝土地分期開發(fā)，第一期只開發(fā)二三十畝，奉行開發(fā)一塊、美化一塊、服務(wù)一塊的觀念，將首期開發(fā)的內(nèi)部環(huán)境修理好，鋪種草地，栽植花木，雕砌小景觀，修好馬路，使居民進(jìn)入小區(qū)以后，沒有那種房子雖蓋好到處是建筑垃圾的感覺。相反，精心培植和養(yǎng)護(hù)的草地、花木，清潔的馬路，放置整齊的公共設(shè)施，給人以一種寧?kù)o、舒適的感覺。他們還專門成立了小區(qū)物業(yè)管理，積極開展便民服務(wù)，解決住戶的生活困難。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務(wù)，使企業(yè)的信譽(yù)在公眾心目中扎下了根。日復(fù)一日出色的物業(yè)管理工作，又使這種聲譽(yù)得以保持和擴(kuò)大，所以海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司贏得了一期又一期的購(gòu)房老客戶。相反，有不少開發(fā)企業(yè)，只顧建樓、賣樓，不重視環(huán)境營(yíng)造和物業(yè)管理，待投資者入住之后，問題百出:水、電供應(yīng)無保障，環(huán)境臟亂，人員混雜，沒有安全感。如此物業(yè)管理，居住業(yè)主身受其害，其負(fù)面影響也會(huì)不脛而走，即使房?jī)r(jià)低于別的開發(fā)商，其房產(chǎn)也難以銷售。尤其是當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)期，房地產(chǎn)處在低谷，許多開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)難以銷售出去。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，到1998年我國(guó)空置的房產(chǎn)率為15.99%，接近警戒線（發(fā)達(dá)國(guó)家將空置房屋警戒線定為3年供應(yīng)總量的10%）。面對(duì)銷售困難階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司注重物業(yè)管理，用良好的服務(wù)質(zhì)量贏得了消費(fèi)者。南京市棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司面對(duì)涉外別墅、高檔商住樓大量滯銷的現(xiàn)狀，著重強(qiáng)化物業(yè)管理工作，使他們開發(fā)的涉外小區(qū)東方花園城被建設(shè)部評(píng)為優(yōu)秀住宅小區(qū)樣板，24幢別墅很快銷售一空，還不能滿足外國(guó)客人的需要，又進(jìn)行二期工程的建造。這與南京其他房地產(chǎn)公司開發(fā)的別墅、商住樓銷售不出去形成了鮮明的對(duì)比。（三）良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能從整個(gè)社會(huì)來講，資源總量是有限的。一件產(chǎn)品消耗了資源，它在使用中應(yīng)能使其價(jià)值全部轉(zhuǎn)移，才是最為經(jīng)濟(jì)的。如果只轉(zhuǎn)移了一部分就報(bào)廢掉，無形中就造成了部分資源的白白浪費(fèi)。尤其是像土地這種一次性資源，只會(huì)越占用越少，因而其價(jià)格不斷上漲，開發(fā)成本不斷增加。一塊土地被占用來蓋樓房，那么這一塊土地就不能再使用。如果由于設(shè)計(jì)、建造和使用管理的原因，使本來壽命可達(dá)到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此造成的資源和財(cái)富的損失是巨大的。美國(guó)某大學(xué)房地產(chǎn)管理教授格林·黑格說:在中國(guó)旅行時(shí)，一些只有三五年的樓房，看上去卻好像已有20年了。與此相反，瑞士不少二戰(zhàn)前的住房，現(xiàn)在仍然發(fā)揮其作用，既保持了傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，又具有嶄新的內(nèi)部設(shè)施。新加坡的住宅區(qū)，每5年至7年要進(jìn)行一次粉飾裝修、更新設(shè)施，以保持全新面貌。管理、維修、養(yǎng)護(hù)使物業(yè)發(fā)揮了最大的使用效能。所以開展物業(yè)管理，對(duì)房產(chǎn)資源進(jìn)行愛護(hù)，延長(zhǎng)使用壽命，可為社會(huì)節(jié)約大量的財(cái)富。例如深圳天景花園，良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)升值比同區(qū)域、同檔次房產(chǎn)高出40%以上。（四）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的需要住房是生活資料，屬于商品性質(zhì)。這就要求經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)樹立好的信譽(yù)、好的形象，就要促使他們考慮售后服務(wù)，保證用戶滿意。售后服務(wù)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，是廣大購(gòu)房者在購(gòu)房前必須考慮的先決條件。凡是重視開展物業(yè)管理的房地產(chǎn)開發(fā)公司必然開發(fā)經(jīng)營(yíng)的效益好。例如廣州華東實(shí)業(yè)公司每年開發(fā)面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分興旺，每年興建的商品房只有期貨，從來沒有賣不出去的商品。原因就在于堅(jiān)持以提供售后服務(wù)為內(nèi)容的小區(qū)管理服務(wù)，即:建設(shè)管理服務(wù)一條龍，深受用戶的信任二、開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入良好的物業(yè)管理可以使開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中得到大筆的利潤(rùn)和無形的資本社會(huì)信譽(yù)、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商都愿意對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行必要的投入，以得到更多的回報(bào)。從實(shí)踐中來看，應(yīng)著重在三個(gè)方面進(jìn)行投入:（一）觀念的投入房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入，首先應(yīng)當(dāng)是觀念的投入，即從領(lǐng)導(dǎo)決策層到公司的全體職員都應(yīng)重視物業(yè)管理。要完整而科學(xué)地理解房地產(chǎn)開發(fā)過程的循環(huán)理論，并充分認(rèn)識(shí)每個(gè)環(huán)節(jié)在開發(fā)過程中的重要性，尤其是對(duì)物業(yè)管理環(huán)節(jié)的認(rèn)識(shí)要上升到一個(gè)戰(zhàn)略高度?，F(xiàn)在許多房地產(chǎn)商過于急功近利，只顧把全部精力放