房地產(chǎn)股權(quán)投資項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)股權(quán)投資項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)股權(quán)投資項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)股權(quán)投資項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月房地產(chǎn)股權(quán)投資項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁(yè)次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：太陽(yáng)城股權(quán)投資項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述項(xiàng)目背景河北卓達(dá)太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“卓達(dá)太陽(yáng)城”）是隸屬于卓達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“卓達(dá)集團(tuán)”）的子公司。卓達(dá)太陽(yáng)城在緊鄰河北石家莊南三環(huán)附近開(kāi)發(fā)建設(shè)卓達(dá)·太陽(yáng)城項(xiàng)目群。該筆投資資金將用于卓達(dá)·太陽(yáng)城項(xiàng)目群中青年城一期項(xiàng)目和陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。卓達(dá)太陽(yáng)城成立于2004年，注冊(cè)資金2億元人民幣，其中卓達(dá)集團(tuán)出資16000萬(wàn)元，占股80%，河北卓達(dá)山水園林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出資4000萬(wàn)元，占股20%。公司注冊(cè)地址為河北省欒城縣冶河鎮(zhèn)呈上村東西大街，公司法定代表人張建平，經(jīng)營(yíng)范圍包括城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理，具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。交易結(jié)構(gòu)總募集資金規(guī)模5億元，期限兩年，募集資金用于對(duì)卓達(dá)太陽(yáng)城進(jìn)行股權(quán)投資。該公司原注冊(cè)資本和實(shí)收資本為2億元，實(shí)施增資后該公司注冊(cè)資本和實(shí)收資本將增至7億元，其中合作資金方持有卓達(dá)太陽(yáng)城%的股權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)的股權(quán)”），原股東以其原出資額持有卓達(dá)太陽(yáng)城%的股權(quán)。信托資金將專項(xiàng)用于卓達(dá)·太陽(yáng)城項(xiàng)目群中青年城一期項(xiàng)目和陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。本次投資到期時(shí)，合作方可對(duì)外轉(zhuǎn)讓標(biāo)的股權(quán)，卓達(dá)集團(tuán)因其股東身份享有受讓合作方所持卓達(dá)太陽(yáng)城股權(quán)的優(yōu)先權(quán)。自合作方成立起，卓達(dá)集團(tuán)承諾每季度向合作方支付優(yōu)先權(quán)維持費(fèi)。如未來(lái)青年城一期項(xiàng)目和陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目的銷售進(jìn)度未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，合作方投資的卓達(dá)太陽(yáng)城股權(quán)未達(dá)到預(yù)期價(jià)值，卓達(dá)集團(tuán)有義務(wù)按照約定價(jià)格收購(gòu)合作方持有的全部卓達(dá)太陽(yáng)城股權(quán)。卓達(dá)集團(tuán)及其實(shí)際控制人投資注冊(cè)的全資子公司威海星際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海騰飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海旺都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海恒通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海中陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“威海星際”、“威海星河”、“威海騰飛”、“威海旺都”、“威海恒通”、“威海中陽(yáng)”）以其擁有的位于山東省文登市南海新區(qū)價(jià)值為124,714萬(wàn)元的十五宗土地為卓達(dá)集團(tuán)按期支付優(yōu)先權(quán)維持費(fèi)及在約定條件下卓達(dá)集團(tuán)以約定價(jià)格收購(gòu)合作方持有的全部卓達(dá)太陽(yáng)城股權(quán)提供抵押擔(dān)保。項(xiàng)目公司資信情況項(xiàng)目公司基本情況項(xiàng)目公司情況融資公司河北卓達(dá)太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住所河北省欒城縣冶河鎮(zhèn)呈上村東西大街1號(hào)法定代表人張建平身份證號(hào)81217企業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊(cè)資本2億元實(shí)收資本2億元經(jīng)營(yíng)范圍城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)期限2004年3月3日-2014年3月2日營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)10稅務(wù)登記證號(hào)91組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)-1貸款卡號(hào)71801房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)二級(jí)項(xiàng)目公司實(shí)際控制人情況簡(jiǎn)介實(shí)際控制人楊卓舒先生，男，58歲，1993年從《河北日?qǐng)?bào)》社辭職創(chuàng)辦卓達(dá)集團(tuán)，任董事長(zhǎng)、總裁。1966年—1971年，黑龍江省肇東縣中學(xué)高中畢業(yè)后即參加工作。1971年—1978年，分別在大慶、北京、華北油田從事宣傳工作。1978年，調(diào)往河北日?qǐng)?bào)社任記者。1979年—1986年，曾先后在河北大學(xué)、河北師院、中國(guó)人民大學(xué)、中國(guó)社科院研修和函授班學(xué)習(xí)中文、新聞、政教及信息與決策管理。1993年以前，在河北日?qǐng)?bào)社分別擔(dān)任編輯、處長(zhǎng)、出刊創(chuàng)作編輯部主編?，F(xiàn)所擔(dān)任的社會(huì)職務(wù)有：國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)人才培訓(xùn)基地主任、中華民族文化促進(jìn)會(huì)副主席、河北省政協(xié)委員、河北省慈善總會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、河北省民營(yíng)企業(yè)家聯(lián)誼會(huì)會(huì)長(zhǎng)、河北省少兒基金會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、河北省紅十字協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等。項(xiàng)目公司控股股東情況簡(jiǎn)介卓達(dá)集團(tuán)概況控股股東卓達(dá)集團(tuán)創(chuàng)建于1993年7月，注冊(cè)資本億元，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)，正在申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展壯大，現(xiàn)已發(fā)展為以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為龍頭，涵蓋教育、文化、科技、商貿(mào)、建筑安裝、物業(yè)管理、旅游等領(lǐng)域，下轄河北卓達(dá)住宅公司、北京卓達(dá)公司、天津卓達(dá)公司、唐山卓達(dá)公司、三亞卓達(dá)公司、威海卓達(dá)公司、呼倫貝爾卓達(dá)公司、卓達(dá)星辰公司、卓達(dá)服裝產(chǎn)業(yè)公司、卓達(dá)太陽(yáng)城公司、卓達(dá)山水園林公司、北京卓達(dá)大學(xué)城等，跨行業(yè)、跨地域的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。卓達(dá)集團(tuán)成立17年來(lái)，先后成功開(kāi)發(fā)卓達(dá)花園、卓達(dá)書(shū)香園、玫瑰園、院士園、星辰花園、星辰國(guó)際廣場(chǎng)、星辰一號(hào)、太陽(yáng)城一期、西柏坡黨校、三亞?wèn)|方巴哈馬項(xiàng)目一二期、商貿(mào)廣場(chǎng)、卓達(dá)服裝產(chǎn)業(yè)園、北京大學(xué)城等項(xiàng)目，已完工建筑面積320萬(wàn)平方米的，在建面積180萬(wàn)平米，積累了豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，贏得了良好的口碑。卓達(dá)集團(tuán)曾先后獲得“河北省十大民營(yíng)企業(yè)”、“河北納稅先進(jìn)企業(yè)”、“中國(guó)名牌房產(chǎn)”、“中國(guó)建筑系統(tǒng)企業(yè)形象AAA級(jí)企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)；在“2007中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)200強(qiáng)”評(píng)選中，卓達(dá)集團(tuán)位列第11位；在《2008年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》中，卓達(dá)集團(tuán)名列第33位；在“2009年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜單”中排名第54位；其卓達(dá)花園還被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、卓達(dá)?太陽(yáng)城榮獲“中國(guó)百佳經(jīng)典樓盤(pán)——生態(tài)?景觀?人文?高檔豪宅范例獎(jiǎng)”、卓達(dá)星辰花園榮獲“中國(guó)百佳經(jīng)典樓盤(pán)——品牌?營(yíng)銷?創(chuàng)新?高尚社區(qū)范例獎(jiǎng)”。卓達(dá)集團(tuán)本部財(cái)務(wù)情況2008年-2010年資產(chǎn)負(fù)債情況（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目/年度200820092010年12月31日資產(chǎn)總計(jì)312,338,420,流動(dòng)資產(chǎn)204,237,241,貨幣資金13,22,32,存貨117,206,190,固定資產(chǎn)合計(jì)2,3,81,負(fù)債合計(jì)183,187,274,短期借款000預(yù)收賬款149,140,166,長(zhǎng)期借款014,97,流動(dòng)負(fù)債183,173,176,凈資產(chǎn)總計(jì)129,151,146,2008年-2010年利潤(rùn)情況（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目/年度2008年2009年2010年?duì)I業(yè)收入175,80,30,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)40,24,-3,利息支出利潤(rùn)總額73,24,-3,凈利潤(rùn)64,22,-4,主要財(cái)務(wù)指標(biāo)指標(biāo)名稱2008年2009年2010年盈利能力狀況凈資產(chǎn)收益率%%-總資產(chǎn)報(bào)酬率%%-營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率%%-資產(chǎn)質(zhì)量狀況總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%%%流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%%%債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況流動(dòng)比率速動(dòng)比率資產(chǎn)負(fù)債率%%%剔除預(yù)收賬款后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率%%%截至2010年12月，卓達(dá)集團(tuán)的凈資產(chǎn)達(dá)到146,497萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率為％，負(fù)債率較2009年末的％有一定的提升。集團(tuán)負(fù)債中，預(yù)收賬款余額為166,706萬(wàn)元，主要為未結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入的賬款，剔除預(yù)收賬款后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為%；長(zhǎng)期借款余額為97,800萬(wàn)元，較2009年新增83,800萬(wàn)元，主要是因?yàn)榧瘓F(tuán)本部近期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目較多，項(xiàng)目融資有所增加。2008、2009、2010年卓達(dá)集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入分別為億、8億元、3億元，呈遞減趨勢(shì)，主要因?yàn)榻甓鹊拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目多在子公司名下，集團(tuán)本部名下的老項(xiàng)目余量不多，而處于開(kāi)發(fā)中的新項(xiàng)目未進(jìn)入銷售期，所以營(yíng)業(yè)利潤(rùn)暫時(shí)顯示為負(fù)。2010年底卓達(dá)集團(tuán)合并報(bào)表總資產(chǎn)近99億元，凈資產(chǎn)億元，凈利潤(rùn)億元，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理穩(wěn)健。卓達(dá)集團(tuán)信用情況截止至2011年2月24日，經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，卓達(dá)集團(tuán)貸款余額為18,800萬(wàn)元，為2010年9月新華信托向卓達(dá)集團(tuán)書(shū)香園三期項(xiàng)目提供的期限一年半的信托融資貸款，由威海卓達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供土地抵押擔(dān)保。另有如下融資信息未錄入人民銀行征信系統(tǒng)：名稱貸款額度（億元）融資期限利率融資事由貸款主體擔(dān)保方式中鐵信托平均利率在10%左右，一般按季度支付或年度支付與中鐵信托合作的趙二街融資業(yè)務(wù)卓達(dá)集團(tuán)卓達(dá)太陽(yáng)城與中鐵信托合作三亞項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)卓達(dá)集團(tuán)合作方2與合作方合作書(shū)香園三期項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)卓達(dá)集團(tuán)吉林信托太陽(yáng)城漢府二期開(kāi)發(fā)貸款卓達(dá)太陽(yáng)城卓達(dá)集團(tuán)卓達(dá)集團(tuán)無(wú)未結(jié)清信用證信息，無(wú)貸款卡暫停、解停信息，無(wú)借款人違規(guī)、被起訴、欠息、逃廢債、提供虛假資料、發(fā)行債券、發(fā)行股票情況，信用記錄良好。融資公司管理層情況公司法人張建平，男，1955生人，漢族，1990年畢業(yè)于河北財(cái)經(jīng)學(xué)院會(huì)計(jì)系，專科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師職稱。1976年-1984年，石家莊市設(shè)備安裝公司，會(huì)計(jì)；1984年-1992年，石家莊市設(shè)備安裝公司機(jī)械廠，財(cái)務(wù)科長(zhǎng)；1992年-1995年，石家莊市設(shè)備安裝公司中外合資企業(yè)，財(cái)務(wù)部長(zhǎng)；1995年，銀都房地產(chǎn)公司，成本控制組負(fù)責(zé)人（工作4個(gè)月）；1995年-1999年，石家莊靈芝實(shí)業(yè)公司，財(cái)務(wù)副處長(zhǎng)。1999年3月9日入職卓達(dá)集團(tuán)，歷任財(cái)務(wù)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)，現(xiàn)任卓達(dá)集團(tuán)副總裁，卓達(dá)太陽(yáng)城總經(jīng)理。融資公司稅收政策稅種稅率稅種稅率營(yíng)業(yè)稅5%土地使用稅（二類）80土地增值稅（預(yù)繳）1%（普通住宅）2%（非普通）房產(chǎn)稅70%*%土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費(fèi)營(yíng)業(yè)稅*7%企業(yè)所得稅（預(yù)繳）13%×25%＝%教育和衛(wèi)生附加費(fèi)營(yíng)業(yè)稅*3%企業(yè)所得稅（清算）地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*1%施工合同印花稅3?購(gòu)房合同印花稅5?融資公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況卓達(dá)太陽(yáng)城通過(guò)招、拍、掛方式取得位于裕華區(qū)石家莊石欒公路與京珠高速交叉口，鄰近南三環(huán)的1300畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，開(kāi)發(fā)建設(shè)卓達(dá)·太陽(yáng)城項(xiàng)目群。卓達(dá)·太陽(yáng)城總占地面積1752畝（包括道路綠化湖面公建用地），規(guī)劃總建筑面積180萬(wàn)平米，其中包括商業(yè)建筑10萬(wàn)平米，學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施3萬(wàn)平米。目前已開(kāi)工建設(shè)110萬(wàn)平米，已建及在建的項(xiàng)目包括Townhouse一期聯(lián)排別墅、花園洋房、陽(yáng)光2008、漢府一二期、希望之洲、青年城（包含青年之都和自由之邦）和陽(yáng)光國(guó)際等。除Townhouse一期聯(lián)排別墅、漢府項(xiàng)目為低密度別墅類住宅，八幢花園洋房為低樓層住宅外，其余均為高層住宅。一期聯(lián)排別墅及花園洋房開(kāi)工建設(shè)較早，目前已完工，其他住宅類項(xiàng)目都是在2007年后新開(kāi)工的項(xiàng)目。2009年8月卓達(dá)·太陽(yáng)城榮膺聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)及國(guó)際花園社區(qū)大獎(jiǎng)。融資人財(cái)務(wù)狀況資產(chǎn)負(fù)債狀況資產(chǎn)負(fù)債表（單位：萬(wàn)元）資產(chǎn)2008年12月31日2009年12月31日2010年12月30日流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金3,64520,3233,248其他應(yīng)收款4861,3297,719預(yù)付賬款1,8161,2336,161存貨123,30576,818203,527流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)82,190147,274221,159長(zhǎng)期投資3,8003,500固定資產(chǎn)凈額10,4938,2488,145無(wú)形資產(chǎn)64長(zhǎng)期待攤費(fèi)用資產(chǎn)總計(jì)92,683159,328232,808短期借款應(yīng)付賬款3977,6548,007預(yù)收賬款35,45280,63151,246應(yīng)交稅金-4,740-5,768-4,699其他應(yīng)付款172,8113,582流動(dòng)負(fù)債合計(jì)38,03993,27358,013長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)13,00014,520負(fù)債合計(jì)51,03993,27372,533所有者權(quán)益：實(shí)收資本20,00020,00020,000減：已歸還投資實(shí)收資本凈額20,00020,00020,000未分配利潤(rùn)5,64430,056105,634所有者權(quán)益合計(jì)41,64466,056160,275損益狀況損益表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目/年度2008年2009年2010年?duì)I業(yè)收入81,055240,054營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-3,10126,80299,241利息支出利潤(rùn)總額-3,08527,12499,663凈利潤(rùn)-3,08524,41294,220注：2008年無(wú)銷售收入，因前期項(xiàng)目已售罄，在建項(xiàng)目還未拿到預(yù)售許可證。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)指標(biāo)名稱2008年2009年2010年盈利能力狀況凈資產(chǎn)收益率%37%59%總資產(chǎn)報(bào)酬率%17%43%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率-33%41%資產(chǎn)質(zhì)量狀況總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率-64%122%流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率-71%130%債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況流動(dòng)比率速動(dòng)比率資產(chǎn)負(fù)債率55%59%31%剔除預(yù)收賬款后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率17%8%9%財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)盈利能力分析卓達(dá)太陽(yáng)城2008年由于已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目售罄，大部分在建項(xiàng)目尚未拿到預(yù)售許可證，暫無(wú)銷售收入。2009、2010年的凈利潤(rùn)分別為24,412萬(wàn)元、94,220萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率分別為37%、59%，總資產(chǎn)報(bào)酬率分別為17%、43%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分別為33%、41%。近兩年卓達(dá)太陽(yáng)城各項(xiàng)盈利指標(biāo)均呈大幅上升趨勢(shì)，顯示其盈利能力越來(lái)越強(qiáng)。短期償債能力分析從速動(dòng)比率看，2008、2009、2010年的速動(dòng)比率分別為、、，雖然相對(duì)偏低，但呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)?？紤]卓達(dá)太陽(yáng)城存貨中在建房產(chǎn)和土地儲(chǔ)備均具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，實(shí)際短期償債能力較強(qiáng)。長(zhǎng)期償債能力分析2008、2009年12月底卓達(dá)太陽(yáng)城的資產(chǎn)負(fù)債率分別為55%、59%，相對(duì)持平。2010年12月底的資產(chǎn)負(fù)債率明顯降低為31%；剔除預(yù)收賬款后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率僅為9%，與同行業(yè)主要上市公司比較，處于極低水平。2010年新增的14,520萬(wàn)元長(zhǎng)期負(fù)債，為吉林信托的信托融資。即使在較嚴(yán)厲的宏觀政策調(diào)控下，卓達(dá)太陽(yáng)城的資金壓力依然較輕。融資人銀行貸款、其他融資及對(duì)外擔(dān)保情況卓達(dá)太陽(yáng)城負(fù)債的主要部分為房屋預(yù)售款項(xiàng)未結(jié)轉(zhuǎn)至銷售收入而形成。2010年末，公司預(yù)收賬款達(dá)到億元，占負(fù)債總額的%。卓達(dá)太陽(yáng)城獲得的最近一期的銀行開(kāi)發(fā)貸款億元，由建行提供，用于漢府項(xiàng)目，此筆貸款已于2010年3月還清，目前已無(wú)銀行貸款。2010年12月，吉林信托向卓達(dá)太陽(yáng)城發(fā)放億元信托貸款，用于漢府二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，期限一年。卓達(dá)集團(tuán)通過(guò)卓達(dá)商貿(mào)廣場(chǎng)北樓作為抵押資產(chǎn)，于2009年12月向中鐵信托融資億元，期限兩年，卓達(dá)太陽(yáng)城為其提供擔(dān)保責(zé)任。通過(guò)人民銀行征信系統(tǒng)查詢以上情況真實(shí)，且企業(yè)無(wú)不良記錄。項(xiàng)目概況和建設(shè)情況項(xiàng)目基本情況卓達(dá)·太陽(yáng)城所在地塊位于裕華區(qū)石家莊石欒公路與京珠高速交叉口，近鄰京深高速路和308國(guó)道，據(jù)石家莊火車站12公里，距南二環(huán)路7.5公里，距建設(shè)中南三環(huán)700米。青年城一期項(xiàng)目位于卓達(dá)·太陽(yáng)城的北面，含1#、2#兩個(gè)地塊，總占地面積約為104,952平方米（157畝），土地價(jià)款已全部繳清，已取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》及部分《商品房預(yù)售許可證》。該項(xiàng)目總建筑面積為39.5萬(wàn)平方米（含商業(yè)和地下車庫(kù)），設(shè)計(jì)定位為中低價(jià)位、高品質(zhì)高層住宅，1#地塊（青年之都）和2#地塊（自由之邦）均設(shè)計(jì)建設(shè)為六棟32層高層。項(xiàng)目已于2008年10月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2011年上半年竣工，預(yù)計(jì)銷售收入億元（不含商業(yè)和地下車庫(kù)），預(yù)計(jì)總投資億元，已投入資金億元。陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目位于卓達(dá)·太陽(yáng)城的南面，前守太陽(yáng)城大門(mén)，背靠太陽(yáng)城青年廣場(chǎng)、太陽(yáng)城國(guó)際俱樂(lè)部，位置絕佳。陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目總占地10萬(wàn)平方米（150畝），凈地，以土地出讓方式獲得，土地價(jià)款已全部繳清，用地性質(zhì)為綜合用地性質(zhì)，已取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。該項(xiàng)目總建筑面積為20.8萬(wàn)平方米（含地下車庫(kù)），項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)為六棟32層高層。項(xiàng)目總工期預(yù)計(jì)為3年，已于2008年4月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)于2011年12月竣工驗(yàn)收并交付使用。預(yù)計(jì)銷售收入億元，預(yù)計(jì)總投資億元，已投入資金億元。卓達(dá)·太陽(yáng)城項(xiàng)目群總規(guī)劃圖如下所示：項(xiàng)目現(xiàn)狀青年城一期項(xiàng)目目前主體已封頂，正實(shí)施外部裝修、市政管網(wǎng)配套、景觀綠化等工程，預(yù)計(jì)2011年上半年完成景觀綠化等全部工程，達(dá)到全景現(xiàn)房銷售狀態(tài)，截止目前已銷售及預(yù)約面積達(dá)到10萬(wàn)平方米。陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目目前主體結(jié)構(gòu)已接近封頂，該項(xiàng)目地塊于2010年12月抵押給吉林信托進(jìn)行融資，擬于2011年12月3日解押。項(xiàng)目實(shí)際施工面積及進(jìn)度情況列表如下：項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)住宅面積（萬(wàn)平）車庫(kù)面積（萬(wàn)平）商業(yè)面積（萬(wàn)平）總建筑面積（萬(wàn)平）已取得銷售許可證面積（萬(wàn)平）進(jìn)度青年城1#地塊（青年之都）板式住宅高層16已封頂青年城2#地塊（自由之邦）板式住宅高層13-已封頂青年城一期合計(jì)板式住宅高層297已封頂陽(yáng)光國(guó)際板式住宅高層4--主體接近封頂項(xiàng)目用地情況青年城一期項(xiàng)目土地成本情況統(tǒng)計(jì)表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目已繳資金成本情況未繳資金成本情況金額土地成本（含配套）1500-1500契稅等稅金60-60拆遷補(bǔ)償-合計(jì)-土地單價(jià)300（元/平方米）樓面地價(jià)80（元/平方米）陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目土地成本情況統(tǒng)計(jì)表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合計(jì)土地成本（含配套）-契稅等稅金-拆遷補(bǔ)償-合計(jì)-土地單價(jià)300（元/平方米）樓面地價(jià)144（元/平方米）項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)青年城一期項(xiàng)目：指標(biāo)名稱數(shù)值單位規(guī)劃總用地104,平方米總建筑面積萬(wàn)平方米1、住宅及公寓總建筑面積29萬(wàn)平方米商業(yè)建筑面積萬(wàn)平方米車庫(kù)建筑面積7萬(wàn)平方米2、其它指標(biāo)平方米容積率建筑密度35%綠地率35%停車位3000個(gè)陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目：指標(biāo)名稱數(shù)值單位規(guī)劃總用地100,050平方米總建筑面積萬(wàn)平方米1、住宅及公寓總建筑面積萬(wàn)平方米車庫(kù)建筑面積4萬(wàn)平方米2、其它指標(biāo)平方米容積率建筑密度35%綠地率35%項(xiàng)目建設(shè)條件青年城一期項(xiàng)目：資質(zhì)名稱證號(hào)取得時(shí)間可研立項(xiàng)批復(fù)市計(jì)貿(mào)【2003】667號(hào)2003年10月21日國(guó)有土地使用權(quán)證欒國(guó)用（2007）第76號(hào)2007年9月19日建設(shè)用地規(guī)劃許可證征（04）02號(hào)2004年2月13日建設(shè)工程規(guī)劃許可證欒建工（07）29號(hào)2007年6月30日建筑工程施工許可證編號(hào)130124x0編號(hào)130124x02007年10月10日1#地商品房預(yù)售許可證（部分）欒房預(yù)字第2008-002號(hào)2008年陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目：資質(zhì)名稱證號(hào)取得時(shí)間石家莊市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于河北卓達(dá)太陽(yáng)城置業(yè)有限公司太陽(yáng)城住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)市發(fā)改投[2004]406號(hào)2004年6月25日石家莊市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于欒城冶河工貿(mào)小區(qū)千米經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)廊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)市發(fā)改貿(mào)[2004]226號(hào)2004年4月19日石家莊市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于河北卓達(dá)集團(tuán)欒城冶河工貿(mào)小區(qū)東方商都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)市計(jì)貿(mào)[2003]667號(hào)2003年10月21日國(guó)有土地使用權(quán)證欒國(guó)用（2007）第80號(hào)2007年建設(shè)用地規(guī)劃許可證征（04）03號(hào)2004年2月13日項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況青年城一期項(xiàng)目:設(shè)計(jì)單位河北省建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司施工單位江蘇省建工集團(tuán)有限公司（青年城1#地1#--6#樓土建及地下車庫(kù)等工程）江蘇江中集團(tuán)有限公司（青年城2#地土建及暖通等工程）監(jiān)理單位1#地河北冀咨工程監(jiān)理有限責(zé)任公司2#地河北九潤(rùn)工程管理有限責(zé)任公司陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目：設(shè)計(jì)單位河北省建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司施工單位江蘇省蘇中建設(shè)集團(tuán)股份有限公司監(jiān)理單位河北環(huán)渤工程建設(shè)監(jiān)理有限公司河北冀咨工程監(jiān)理有限責(zé)任公司項(xiàng)目區(qū)域交通情況卓達(dá)·太陽(yáng)城位于308國(guó)道、石家莊石環(huán)路、京珠高速三條路的交叉口，交通便利。未來(lái)石家莊將以京珠高速公路（規(guī)劃改造為城市快速路）加上兩側(cè)城市綠化帶為核心，形成城市中心軸線，而卓達(dá)·太陽(yáng)城就位于這條中心軸線之上，而且處于未來(lái)省會(huì)城市中心履帶和南北快速通道的核心位置，發(fā)展前景廣闊。項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2009年，河北省生產(chǎn)總值達(dá)億元，居全國(guó)第六位；全部財(cái)政收入達(dá)億元，；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)元。2010年上半年，全省經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升向好，財(cái)政收入整體處于高位增長(zhǎng)狀態(tài)。前4個(gè)月，全省規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)%，同比提高15個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)億元，增長(zhǎng)倍。2010年，石家莊市地區(qū)生產(chǎn)總值初步核算完成3401億元，全部財(cái)政收入完成億元，社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成2958億元。1—7月份，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，同比增長(zhǎng)%；1—7月份全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資億元，同比增長(zhǎng)%；1—7月全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，同比增長(zhǎng)%，高于全省增速個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目周邊主要土地成交情況周邊無(wú)可參照土地成交情況，現(xiàn)提供南二環(huán)兩側(cè)相對(duì)近鄰太陽(yáng)城項(xiàng)目方向，2010年年末石家莊土地市場(chǎng)實(shí)際拍賣及擬出讓土地起始價(jià)情況：實(shí)際拍賣土地情況編號(hào)土地位置土地面積（平方米）土地用途容積率建筑密度綠地率產(chǎn)業(yè)類型成交價(jià)（萬(wàn)元）受讓人[2010]042號(hào)體育東街以東，塔南路以北，塔北路以南，規(guī)劃路以西商服、住宅25%30%商服四十年、住宅七十年62400合400萬(wàn)/畝河北永昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司近期擬出讓土地情況編號(hào)土地位置土地面積（平方米）土地用途容積率建筑密度綠地率產(chǎn)業(yè)類型底價(jià)（萬(wàn)元）萬(wàn)元/畝[2010]047號(hào)裕翔街以東、省軍供儲(chǔ)備庫(kù)以北城鎮(zhèn)住宅≤≤25%≥30%七十年6700213[2010]049號(hào)體育大街以西，育才街以東，談南路以南住宅、商服30%30%住宅七十年、商服四十年51350568[2010]051號(hào)談固大街以西、東崗路以北城鎮(zhèn)住宅七十年3100432項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況由于石家莊市建市時(shí)間短，加之人口增長(zhǎng)和城市發(fā)展的因素，住房問(wèn)題仍然是石家莊市較突出的社會(huì)問(wèn)題，到2000年底石家莊市城區(qū)居民人均住房建筑面積約19.25平方米，比全國(guó)平均水平少0.75平方米。2009年1-12月，市區(qū)商品房當(dāng)期上市面積萬(wàn)平方米，商品住房萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)%、%；其中批準(zhǔn)預(yù)售面積商品房萬(wàn)平方米，商品住房萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)%、%；現(xiàn)房備案面積商品房萬(wàn)平方米，商品住房萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)%、%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，2010年1－6月份，石家莊市房地產(chǎn)價(jià)格總水平同比上漲%。一季度同比上漲%，二季度同比上漲%，二季度漲幅比一季度擴(kuò)大個(gè)百分點(diǎn)。上半年，石家莊市房屋銷售價(jià)格同比上漲%，其中新建房?jī)r(jià)格同比上漲%。石家莊市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)明顯，全年市區(qū)商品住房銷售萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。石家莊地產(chǎn)市場(chǎng)，歷經(jīng)起步與興起時(shí)期、平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，現(xiàn)已進(jìn)入整合高漲期。近年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)供求增長(zhǎng)速度快，在2010年幾次銷售形勢(shì)大好，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲，1-6月份成交均價(jià)同比上漲近800元/平米，同時(shí)幾乎也創(chuàng)下了石家莊市房?jī)r(jià)最高點(diǎn)。目前全市在售樓盤(pán)產(chǎn)品多以高層為主，小高層12層板樓為輔，絕大多數(shù)樓盤(pán)的建筑容積率較高，綠化率低，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)水平低，開(kāi)發(fā)商缺少現(xiàn)代化住宅的操作經(jīng)驗(yàn)和理念，造成石家莊住宅整體素質(zhì)低。石家莊住宅消費(fèi)已從安居型轉(zhuǎn)向康居型，二次改善型置業(yè)漸成主流，消費(fèi)者更加注重改善自家的居住條件和生活環(huán)境，人們更加傾向于有文化內(nèi)涵、物業(yè)服務(wù)好、社區(qū)配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、水系多的項(xiàng)目，而不再是僅僅停留在對(duì)地理位置的選擇上。自國(guó)務(wù)院出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控“新國(guó)八條”后，2011年2月22日，石家莊市出臺(tái)的限購(gòu)令，按照購(gòu)房者的戶籍、已購(gòu)房屋數(shù)量、納稅或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)石家莊市內(nèi)五區(qū)以及高新區(qū)范圍內(nèi)的第三套購(gòu)房進(jìn)行限制。本項(xiàng)目位于欒城縣，鄰近南三環(huán)，不屬于本次限購(gòu)令范圍，而本次限購(gòu)令將導(dǎo)致石家莊市內(nèi)購(gòu)房壓力向周邊縣鎮(zhèn)疏導(dǎo)，而臨近南三環(huán)、欒城縣的卓達(dá)太陽(yáng)城項(xiàng)目群也將承載部分分流。據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)資料顯示，石家莊數(shù)十個(gè)待售樓盤(pán)一再推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，在售樓盤(pán)出現(xiàn)集體漲價(jià)現(xiàn)象。項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析1）私營(yíng)企業(yè)主：這部分人群集中在周邊縣區(qū)及市區(qū)東部地區(qū)，有一定的資金實(shí)力，購(gòu)房用于居住或投資，對(duì)住房的居住環(huán)境及硬件設(shè)施有較高要求。2）周邊區(qū)域的公務(wù)員：這部分人群追求生活穩(wěn)定，但又希望有所變化與改善，購(gòu)房用于改善居住條件與環(huán)境。對(duì)住房要求舒適、具有良好的私密性，隔音好；配套功能齊全（健身房、網(wǎng)絡(luò)、娛樂(lè)室），社區(qū)寧?kù)o、有車庫(kù)、休憩處。3）石家莊市部分中高收入群體：這部分人群構(gòu)成復(fù)雜，購(gòu)房用于居住兼投資，對(duì)住房要求配套成熟、有獨(dú)特賣點(diǎn)、價(jià)格適中，有升值潛力。4）石家莊市中低收入群體：由于該項(xiàng)目沒(méi)有在繁華的鬧市區(qū)，相對(duì)土地成本要比市中心繁華路段的土地價(jià)格低很多，連帶房屋價(jià)格也較市區(qū)同類房屋價(jià)格低很多，對(duì)于購(gòu)買能力不足以支付城市中心地段且需要購(gòu)置房產(chǎn)的消費(fèi)群體，市區(qū)周邊的住宅項(xiàng)目是首選，而且人們的普遍心理是在能夠承受的價(jià)位內(nèi)，希望購(gòu)買的樓盤(pán)品質(zhì)較高，小區(qū)配套較完善、綠化較好。由于項(xiàng)目地塊特殊區(qū)位及相關(guān)因素的影響（石環(huán)路南側(cè)、地價(jià)較低、市政配套及生活服務(wù)配套條件差），綜合考慮本項(xiàng)目市場(chǎng)、場(chǎng)址區(qū)位、開(kāi)發(fā)成本、建設(shè)規(guī)模等因素，本項(xiàng)目適宜定位在高品質(zhì)、中低價(jià)位的開(kāi)發(fā)檔次上，以大規(guī)模開(kāi)發(fā)降低成本，完善各種配套與服務(wù)，建設(shè)成以居住為主、規(guī)劃合理、配套設(shè)施齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住小區(qū)。周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱位置規(guī)模體量（平方米）銷售均價(jià)房型戶型備注距太陽(yáng)城陽(yáng)光新城石家莊市翟營(yíng)南大街10萬(wàn)4956元/平方米板式高層普通住宅主力戶型80~140平方米尾盤(pán)銷售北3.5公里晶彩翟營(yíng)南大街56路終點(diǎn)站5萬(wàn)4500元/平方米4棟高層，戶型面積66~130平方米，以小戶型為主尾盤(pán)銷售北3公里風(fēng)尚水郡建華大街與東崗路交口東南角35萬(wàn)5200元/平方米四證俱全板式高層普通住宅80~140平方米多款奢華戶型一期四棟北8.5公里天山新伯爵三環(huán)以外，欒城縣惠源路45號(hào)（體院館東臨）8萬(wàn)4200元/平方米低密居所，小戶型聯(lián)排別墅、花園洋房、景觀高層現(xiàn)證現(xiàn)房南8公里項(xiàng)目所在位置圖示：欒城縣城所在地晶彩陽(yáng)光新城風(fēng)尚水郡欒城縣城所在地晶彩陽(yáng)光新城風(fēng)尚水郡項(xiàng)目投資估算和籌資評(píng)價(jià)項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資估算青年城一期項(xiàng)目：項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)數(shù)值單位占地面積畝平方米容積率建筑總面積（含車庫(kù)6萬(wàn)平米、商業(yè)萬(wàn)平米）萬(wàn)平方米土地總費(fèi)用萬(wàn)元土地單價(jià)20萬(wàn)元/畝項(xiàng)目投資估算表成本項(xiàng)目建筑單位成本（元/平方米）樓面地價(jià)80建安費(fèi)1250規(guī)劃設(shè)計(jì)勘探費(fèi)（建安費(fèi)3%）40市政公建配套費(fèi)80配套建設(shè)費(fèi)70人防工程費(fèi)40景觀費(fèi)40不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)50管理費(fèi)（總投資3%）95營(yíng)銷費(fèi)用（售價(jià)3%）115財(cái)務(wù)費(fèi)（總投資8%）245綜合稅費(fèi)（售價(jià)10%）385合計(jì)2490按照石家莊計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將建安、配套、景觀、裝修等費(fèi)用適當(dāng)提高，以建筑面積39.5萬(wàn)平方米計(jì)算，總投資額為億。陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目：項(xiàng)目投資估算表成本項(xiàng)目單位成本（元/平方米）樓面地價(jià)144建安費(fèi)1250規(guī)劃設(shè)計(jì)勘探費(fèi)（建安費(fèi)3%）40市政公建配套費(fèi)80配套建設(shè)費(fèi)70人防工程費(fèi)40景觀費(fèi)40不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)50管理費(fèi)（總投資3%）75營(yíng)銷費(fèi)用（售價(jià)3%）115財(cái)務(wù)費(fèi)（總投資8%）200綜合稅費(fèi)（售價(jià)10%）385單位成本合計(jì)2489按照石家莊計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將建安、配套、景觀、裝修等費(fèi)用適當(dāng)提高，以建筑面積20.8萬(wàn)平方米計(jì)算，總投資額為億。項(xiàng)目籌資計(jì)劃分析青年城一期項(xiàng)目總投資共【98300】萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）比例1自籌資金35,000%2合作方投資額35,000%3部分銷售收入28,300%4總投資98,300100%陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目總投資共【51800】萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）比例1自籌資金20,000%2合作方投資額15,000%3部分銷售收入16,800%4總投資51,800100%自有資金青年城一期項(xiàng)目和陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目總投資共【150,100】萬(wàn)元,自有資金投入共【55,000】萬(wàn)元，占比%。預(yù)售收入青年城一期項(xiàng)目2009-2010年住宅銷售金額合計(jì)35,000萬(wàn)元，占住宅總投資額的%，占住宅總收入的%。項(xiàng)目資金投入情況截止至2011年1月底，企業(yè)以自有資金及部分銷售回款形式已投入項(xiàng)目資金合計(jì)億元，其中青年城一期投入億元，陽(yáng)光國(guó)際投入億元，主要用于支付項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用，具體投入明細(xì)詳見(jiàn)下表。青年城一期和陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目總投資合計(jì)億元，尚需億元資金投入。青年城一期（萬(wàn)元）土地31471#地塊青年之都239502#地塊自由之邦16119商業(yè)841車庫(kù)471合計(jì)44529陽(yáng)光國(guó)際（萬(wàn)元）土地3000住宅、車庫(kù)19862合計(jì)22862合作方股權(quán)投資及用款計(jì)劃本合作方資金運(yùn)用方式為股權(quán)投資，金額5億元，資金用途為支付青年城一期和陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目的工程建設(shè)、材料款。項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售方式卓達(dá)太陽(yáng)城擁有自己專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)銷售，同時(shí)通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)策劃公司為項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，提升產(chǎn)品概念。銷售前景分析 青年城一期項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)至今已銷售了近千套房，均價(jià)為3800元/平方米，客源以石家莊市和周圍市縣居民為主，其中2009年銷售1億，2010年銷售億。根據(jù)項(xiàng)目銷售計(jì)劃，保守預(yù)計(jì)2011-2013年銷售額為億元，具體情況如下（其中商業(yè)萬(wàn)平米、車庫(kù)7萬(wàn)平米暫不銷售）：銷售面積（平方米）銷售價(jià)格（元/平方米）銷售收入（萬(wàn)元）2009—2010年1000003500350002011年700004000280002012年800004200336002013年40000420016800合計(jì)290000-113400陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目根據(jù)其施工周期，制定相應(yīng)的銷售計(jì)劃如下表：物業(yè)形態(tài)銷售面積（平方米）銷售價(jià)格（元/平方米）銷售收入（萬(wàn)元）2011年住宅40000430017200車庫(kù)400020008002012年住宅80000450036000車庫(kù)20000200040002013年住宅48000458422000車庫(kù)1600020003200合計(jì)20800083200項(xiàng)目投資利潤(rùn)率青年城一期項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)名稱數(shù)值備注項(xiàng)目總收入113400萬(wàn)元3910元/平方米（不含預(yù)留商業(yè)及車庫(kù)）項(xiàng)目總投資98300萬(wàn)元項(xiàng)目稅前利潤(rùn)15100萬(wàn)元521元/平方米（不含預(yù)留商業(yè)及車庫(kù)）所得稅萬(wàn)元項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)萬(wàn)元銷售凈利潤(rùn)率10%總投資凈利潤(rùn)率%注：青年城一期項(xiàng)目預(yù)測(cè)總收入只包含住宅面積的銷售收入，由于商業(yè)及車庫(kù)擬暫不對(duì)外銷售，未計(jì)算其收入。按照衛(wèi)星城鎮(zhèn)中心區(qū)商業(yè)初步測(cè)算：車庫(kù)7萬(wàn)平米，按保守市場(chǎng)價(jià)值1500元/平米計(jì)算，價(jià)值約億元；商業(yè)萬(wàn)平米，按8000元/平米計(jì)算，價(jià)值約億元。青年城一期商業(yè)與車庫(kù)整體價(jià)值約億元，以此計(jì)算項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)為40200萬(wàn)元，銷售凈利潤(rùn)率為%，總投資凈利潤(rùn)率為%。陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)名稱數(shù)值指標(biāo)名稱數(shù)值項(xiàng)目總投資51800萬(wàn)元項(xiàng)目總收入83200萬(wàn)元項(xiàng)目稅前利潤(rùn)31400萬(wàn)元項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)23550萬(wàn)元銷售凈利潤(rùn)率%總投資凈利潤(rùn)率%壓力測(cè)試項(xiàng)目壓力測(cè)試分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降幅度下降后銷售單價(jià)項(xiàng)目稅前利潤(rùn)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)（單位：元/平方米）（單位：萬(wàn)元）（單位：萬(wàn)元）青年城一期（住宅）10%3519298502238820%3128185101388330%273771705378陽(yáng)光國(guó)際（住宅、車庫(kù)）10%3600231091733220%3200147891109230%280064694852項(xiàng)目銷售盈虧平衡點(diǎn)分析青年城一期項(xiàng)目中住宅面積共29萬(wàn)平方米，住宅部分總投入為億元，預(yù)計(jì)銷售收入為億元，住宅部分的銷售率盈虧平衡點(diǎn)為%（億元/億元），銷售均價(jià)盈虧平衡點(diǎn)為2490元/平方米（億元/29萬(wàn)平方米）。陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目中總建筑面積共20.8萬(wàn)平方米,總投入為億元，預(yù)計(jì)銷售收入為億元，銷售率盈虧平衡點(diǎn)為%（億元/億元），銷售均價(jià)盈虧平衡點(diǎn)為2490元/平方米（億元/20.8萬(wàn)平方米）。投資價(jià)值分析項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)青年城項(xiàng)目現(xiàn)金流量表(單位：萬(wàn)元)序號(hào)費(fèi)用名稱2009年2010年2011年2012年2013年合計(jì)1資金來(lái)源25,00037,00063,00033,60016,800175,400銷售收入10,00025,00028,00033,60016,800113,400自有資金15,00012,00027,000合作資金35,00035,0002資金運(yùn)用25,03019,45025,74422,80537,159130,188開(kāi)發(fā)建設(shè)投資24,00017,00018,00014,00073,000銷售稅金及附加%)5551,3881,5541,8659326,294所得稅(預(yù)%)3258139101,0925463,686土地增值稅(預(yù)1%)1502502803361681,184支付合作方優(yōu)先權(quán)費(fèi)5,0005,51351311,025歸還合作方本金35,00035,0003盈余資金-3017,55037,25610,795-20,35945,2124累計(jì)盈余資金-3017,52054,77665,57145,212注：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)不含稅費(fèi)、財(cái)務(wù)與管理費(fèi)用。陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目現(xiàn)金流量表(單位：萬(wàn)元)序號(hào)費(fèi)用名稱2009年2010年2011年2012年2013年合計(jì)1資金來(lái)源12,0008,00033,00040,00025,200118,200銷售收入18,00040,00025,20083,200自有資金12,0008,00020,000合作資金15,00015,0002資金運(yùn)用12,00010,00013,76411,98317,77565,521開(kāi)發(fā)建設(shè)投資12,00010,00010,0005,70037,700銷售稅金及附加%)9992,2201,3404,559所得稅(預(yù)%)5851,3008202,705土地增值稅(預(yù)1%)180400252832支付合作方優(yōu)先權(quán)費(fèi)2,0002,3633634,725歸還合作方本金15,00015,0003盈余資金--2,00019,23628,0187,42652,6794累計(jì)盈余資金--2,00017,23645,25452,679注：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)不含稅費(fèi)、財(cái)務(wù)與管理費(fèi)用。股權(quán)價(jià)值分析項(xiàng)目組采用折現(xiàn)卓達(dá)太陽(yáng)城股權(quán)凈現(xiàn)金流（FCFE）的方法估算其股權(quán)價(jià)值(EV)，由于卓達(dá)太陽(yáng)城為卓達(dá)集團(tuán)專為開(kāi)發(fā)卓達(dá)·太陽(yáng)城項(xiàng)目群而注冊(cè)設(shè)立的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目組評(píng)估其股權(quán)價(jià)值僅基于現(xiàn)有的在建項(xiàng)目預(yù)測(cè)收益，對(duì)于項(xiàng)目公司未來(lái)的成長(zhǎng)、損益情況不作考慮。卓達(dá)太陽(yáng)城正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目總建筑面積約為190萬(wàn)平米，計(jì)劃于2013年基本銷售完畢，2011年-2013年公司股權(quán)凈現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元項(xiàng)目2011年2012年2013年銷售回籠款預(yù)測(cè)92297164728132461項(xiàng)目總投資支付預(yù)測(cè)700005000050000各項(xiàng)稅費(fèi)預(yù)測(cè)92301647313246土地款支付預(yù)測(cè)000經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流1306