房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)規(guī)劃方面

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（規(guī)劃方面）第1頁(yè)，共67頁(yè)。分為兩大部分第一部分：重點(diǎn)介紹有關(guān)房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)名詞及基本常識(shí)．第二部分：重點(diǎn)介紹有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的基礎(chǔ)知識(shí)．第2頁(yè)，共67頁(yè)。第一部分：專(zhuān)業(yè)名詞及解釋專(zhuān)有名詞及解釋我國(guó)的土地制度及土地市場(chǎng)制度有關(guān)土地開(kāi)發(fā)的名詞有關(guān)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的名詞有關(guān)房產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型的名詞第3頁(yè)，共67頁(yè)。專(zhuān)有名詞解釋房地產(chǎn)：又稱(chēng)“不動(dòng)產(chǎn)”，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，它一般有三種存在形式：即單純的土地、單純的建筑物、土地和建筑物結(jié)合的“房地”。通常意義上的“房地產(chǎn)”就是指土地和建筑物相結(jié)合的不動(dòng)產(chǎn)。英文是Realestate物業(yè)：是指已經(jīng)建成的并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類(lèi)居住及非居住的房屋，以及與之相配套的設(shè)備、市政、公用設(shè)施、場(chǎng)地等。也屬于房地產(chǎn)，英文是estate.第4頁(yè)，共67頁(yè)。專(zhuān)有名詞解釋房地產(chǎn)業(yè)：是指以土地建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、維修、裝飾和服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要業(yè)務(wù)內(nèi)容：包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設(shè)、中介服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)、價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等。第5頁(yè)，共67頁(yè)。我國(guó)的土地制度根據(jù)憲法和土地法的規(guī)定，在我國(guó)，所有的土地只屬于國(guó)家所有或者集體所有，任何單位或個(gè)人對(duì)于土地只有使用權(quán)，而沒(méi)有所有權(quán)。國(guó)有土地：即屬于國(guó)家（全民所有）的土地。集體土地：是指屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織（如村委會(huì)或村民小組）所有的土地。第6頁(yè)，共67頁(yè)。我國(guó)目前的土地市場(chǎng)的方針是：壟斷一級(jí)市場(chǎng)，放開(kāi)搞活二級(jí)市場(chǎng)。指政府代表國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)有償、有限期的交于使用者的活動(dòng)。政府（國(guó)土局下屬的土地儲(chǔ)備中心）是主體，是壟斷者，任何土地未經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)不得進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易。指使用者把通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)，按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、租賃、交換、贈(zèng)與、繼承、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。相當(dāng)于一般的商品，但針對(duì)的只是土地的使用權(quán)。土地一級(jí)市場(chǎng)土地二級(jí)市場(chǎng)第7頁(yè)，共67頁(yè)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)指由政府或者其授權(quán)的企業(yè)，對(duì)于一定區(qū)域范圍內(nèi)的生地、毛地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行基本的市政配套建設(shè)，使其達(dá)到“三通（五通或七通）一平”的條件，成為熟地，然后再進(jìn)行出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。第8頁(yè)，共67頁(yè)。開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)的方式買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)與租賃繼承抵押一級(jí)市場(chǎng)（國(guó)家出讓?zhuān)┒?jí)市場(chǎng)（企業(yè)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┬姓潛軈f(xié)議出讓招標(biāo)掛牌公開(kāi)拍賣(mài)第9頁(yè)，共67頁(yè)。有關(guān)土地開(kāi)發(fā)的名詞生地：尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地或荒地，一般離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無(wú)市政基礎(chǔ)設(shè)施。毛地：指城市中尚需拆遷才具備開(kāi)發(fā)條件的土地。飛地：也稱(chēng)插花地，指部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)的土地。熟地：指已經(jīng)完成基本市政設(shè)施建設(shè)，達(dá)到“n通一平”條件的建設(shè)用地。第10頁(yè)，共67頁(yè)。有關(guān)土地開(kāi)發(fā)的名詞宗地：是地塊最小的單元。城市以宗地為最小的土地單元進(jìn)行編號(hào)，稱(chēng)為“宗地號(hào)”或“地號(hào)”。一般按照區(qū)、帶、片、宗進(jìn)行編號(hào)。例如：Ａ118-12表示:A區(qū)第1帶第18片第12宗地。土地級(jí)別：根據(jù)土地的價(jià)值及所處地段的繁華程度的不同而劃分的土地等級(jí)。各地標(biāo)準(zhǔn)不一樣，比如北京劃分為一、二、三、四級(jí)。三通一平：指水通、電通、道路通，場(chǎng)地平整。七通一平：指水通、電通、道路通、通信通、燃?xì)馔?、熱力通、排水通，?chǎng)地平整。第11頁(yè)，共67頁(yè)。有關(guān)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的名詞商品房：指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并銷(xiāo)售、出租的房屋。外銷(xiāo)房：指建成后向境內(nèi)外出售的住宅、商業(yè)及其他物業(yè)。內(nèi)銷(xiāo)房：指建成后僅僅在國(guó)內(nèi)范圍內(nèi)（不含港澳臺(tái)地區(qū)）的住宅、商業(yè)及其他物業(yè)?，F(xiàn)房：指開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦理了房地產(chǎn)權(quán)證的商品房。通常意義是指已經(jīng)完工可以入住的房屋。第12頁(yè)，共67頁(yè)。一線、二線、三線、四線城市對(duì)于一、二、三、四線城市的概念一直沒(méi)有明確的定義。一般來(lái)說(shuō)一線城市是指1992年國(guó)家規(guī)定的5個(gè)特區(qū)和6個(gè)城市；二線城市指省會(huì)城市、直轄市和單列市，如青島、大連、深圳等；三線城市則指有戰(zhàn)略意義的大中城市和經(jīng)濟(jì)總量較大的小城市，比如寧波、溫州、東莞。第13頁(yè)，共67頁(yè)。一線、二線、三線、四線城市對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這里除了城市級(jí)別和城市規(guī)模等重要指標(biāo)外，還有GDP、人均收入和可支配收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量、產(chǎn)品水平等綜合指標(biāo)。但通常把商品房的均價(jià)作為最標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)。所以一線城市習(xí)慣指北京、上海、廣州、深圳；而天津作為老牌的直轄市和中部的一些省會(huì)城市（如西安、重慶）卻由于房地產(chǎn)起步晚只能屈居二線城市；而一些省會(huì)城市更是由于房地產(chǎn)發(fā)展水平低而位列三線城市如西北的呼和浩特、銀川、青海等；反而象大連、青島等沿海開(kāi)放城市（計(jì)劃單列市）一直位居二線城市的前列甚至直追一線城市；包括江浙發(fā)達(dá)地區(qū)的杭州、南京等省會(huì)城市。而象溫州、寧波等本應(yīng)是三線的城市也都迎頭趕上，尤其價(jià)格的漲幅和速度甚至超過(guò)了一線城市。

第14頁(yè)，共67頁(yè)。有關(guān)房屋產(chǎn)品類(lèi)型的名詞店面：又稱(chēng)門(mén)面，多作為商鋪，一般在一層，沿街。SOHO：是英文smallofficehomeoffice的縮寫(xiě)，意思為：小型的，家庭式的辦公室。LOFT：是指沒(méi)有內(nèi)隔斷的開(kāi)暢式平面布置的住宅，空間開(kāi)闊，高大，可靈活布置，既可住宿，又可辦公，藝術(shù)性強(qiáng)，開(kāi)放性高，多為年輕人或藝術(shù)家、文藝工作者所喜愛(ài)。第15頁(yè)，共67頁(yè)。有關(guān)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的名詞準(zhǔn)現(xiàn)房：通俗意義上是指快完工或差不多完工的房屋。一般指主體結(jié)構(gòu)封頂，正在裝修，尚未竣工驗(yàn)收，但小區(qū)內(nèi)的樓宇及配套設(shè)施輪廓基本顯現(xiàn)的房屋。期房：是指開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售證到取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)這一期間所銷(xiāo)售的房屋。在港澳地區(qū)稱(chēng)為賣(mài)“樓花”，這也是當(dāng)前普遍采用的一種銷(xiāo)售策略。尾房：又稱(chēng)“掃尾房”，是空置房的一種，一般當(dāng)樓盤(pán)銷(xiāo)售量達(dá)到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、位置等不好，但價(jià)格便宜。第16頁(yè)，共67頁(yè)。有關(guān)房屋產(chǎn)品類(lèi)型的名詞住宅：是專(zhuān)供人們居住用的房屋。通常意義上的住宅是指普通住宅。別墅：是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的舒適的園林住宅，一般擁有院落、車(chē)庫(kù)、花園等。公寓：住宅的一種，通常建在大城市，繁華地段，多為高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，室內(nèi)配套和住宅基本相同，具有較為完善的商業(yè)、物業(yè)服務(wù)，主要供應(yīng)對(duì)象為常來(lái)常往的中外客商及其家眷中短期租用。酒店式公寓：是指提供“酒店式服務(wù)，公寓式管理”的公寓，市場(chǎng)定位很高，具有住宅、酒店、會(huì)所的綜合功能。第17頁(yè)，共67頁(yè)。商住樓：是指既能辦公，又能住宿的樓宇。寫(xiě)字樓：就是辦公樓，有統(tǒng)一的物業(yè)管理。綜合樓：是兼有住宿、辦公、甚至商場(chǎng)的大樓。第18頁(yè)，共67頁(yè)。有關(guān)房屋產(chǎn)品類(lèi)型的名詞空間蒙太奇：借用電影剪輯的概念，特點(diǎn)是以小戶型標(biāo)準(zhǔn)為設(shè)計(jì)單元，在空間上可像積木一樣自由組合，從而形成中、大、超大戶型。SOLO：原意是獨(dú)奏、單獨(dú)的意思，這里指超小型住宅，一般臥室和客廳為一體，整體式的廚房和廁所，面積在35平米左右，適用于想獨(dú)立的年輕人、外地人、剛剛參加工作的人群。在公共部位一般設(shè)有便利店、健身中心、快餐、洗衣店等，方便生活。第19頁(yè)，共67頁(yè)。有關(guān)房屋產(chǎn)品類(lèi)型的名詞STUDIO：原意思為“工作室”，這里指專(zhuān)為那些發(fā)展中的小型企業(yè)提供的面積較小的辦公空間，一般地處企業(yè)集中區(qū)，交通便利，各類(lèi)公司及服務(wù)相對(duì)齊全，容易形成資源共享。SHOPPINGMALL：意思為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)”，是目前非常流行的商業(yè)模式，一般規(guī)模較大，商家集中，具有大型的開(kāi)放休閑廣場(chǎng)，交通便利，人流龐大，商業(yè)效應(yīng)驚人。會(huì)所：指專(zhuān)為特定人群或業(yè)主提供服務(wù)的綜合性康體娛樂(lè)設(shè)施和社交場(chǎng)所，一般包括酒吧、咖啡廳、閱覽室、網(wǎng)吧、餐廳、保健、洗浴等，同時(shí)也應(yīng)具有乒乓球、羽毛球、保齡球、游泳池等活動(dòng)場(chǎng)地。第20頁(yè)，共67頁(yè)。雙拼住宅：即每單元層有兩戶，一梯雙戶；第21頁(yè)，共67頁(yè)。獨(dú)棟別墅：即單獨(dú)一棟存在的別墅；第22頁(yè)，共67頁(yè)。有關(guān)房屋產(chǎn)品類(lèi)型的名詞花園洋房：也叫西式洋房、小洋樓等，是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的小院落或三四層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部功能齊全，富有變化，多采用退臺(tái)設(shè)計(jì)和室外樓梯入戶。第23頁(yè)，共67頁(yè)。聯(lián)排別墅：通常所說(shuō)的Ｔownhouse，就是聯(lián)排住宅，離城區(qū)較近，環(huán)境優(yōu)美，有獨(dú)立的院落和車(chē)位，多為３、４層左右，包括雙聯(lián)排、多聯(lián)排等形式。第24頁(yè)，共67頁(yè)。板樓：外形象“板”，一般由若干個(gè)單元組成，每個(gè)單元有獨(dú)立的樓梯間、電梯間，或者通過(guò)連廊連接。多為多層或小高層，南北通透，通風(fēng)采光較好，房間均好性高，但占地面積大，價(jià)格較高，建筑美學(xué)效果不好。塔樓：外形象“塔”，一般以樓梯和電梯為布局核心，各戶沿核心筒布置，公攤小，綠地率高，外形美觀，價(jià)格較板樓低。但是采光通風(fēng)不好，密度大，灰色空間較多，居住舒適感較差。第25頁(yè)，共67頁(yè)。錯(cuò)層住宅：每套住宅中，各功能分區(qū)的標(biāo)高不在同一平面上，形成空間和視覺(jué)上的變化，使住宅內(nèi)環(huán)境錯(cuò)落有致，具有韻律感．一般錯(cuò)開(kāi)300—600mm躍層住宅：是近年來(lái)推廣的一種形式，指住宅占有兩層樓面，臥室、起居室、衛(wèi)生間、廚房等房間分層布置，通過(guò)戶內(nèi)樓梯連通，功能分區(qū)明確。第26頁(yè)，共67頁(yè)。復(fù)式住宅：受躍層住宅啟發(fā)而設(shè)計(jì)出的一款經(jīng)濟(jì)型住宅。樓面也為兩層，但其實(shí)是在一層較高的樓層（一般樓層高度為3.3米以上）中加建一個(gè)夾層（一般為１.２

米），上層較矮，一般作為臥室使用。這種戶型平面利用系數(shù)高，成本低，但是上層使用舒適感差，戶內(nèi)房間均好性低．第27頁(yè)，共67頁(yè)。智能化大廈（3A，5A建筑）：指利用系統(tǒng)集成的方法，將計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑物有機(jī)結(jié)合，通過(guò)對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和對(duì)用戶的服務(wù)與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高安全度和高舒適度的建筑，一般稱(chēng)為3A（建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)BAS；辦公自動(dòng)化系統(tǒng)OAS；通信自動(dòng)化系統(tǒng)CAS）建筑，也有稱(chēng)為5A建筑的，其實(shí)是一回事。第28頁(yè)，共67頁(yè)。雙景住宅：指樓盤(pán)不但要營(yíng)造社區(qū)內(nèi)的小環(huán)境，還要借助社區(qū)外優(yōu)美的自然風(fēng)光，使二者協(xié)調(diào)統(tǒng)一，從而創(chuàng)造出舒適優(yōu)美的室內(nèi)外環(huán)境。綠色生態(tài)住宅：指在以人為本的基礎(chǔ)上，追求節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、改造生態(tài)環(huán)境，減少污染，延長(zhǎng)建筑物壽命為目標(biāo)的人類(lèi)理想居住地。第29頁(yè)，共67頁(yè)。第二部分：規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)城市規(guī)劃：指對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市基礎(chǔ)設(shè)施：是城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎(chǔ)性設(shè)施和社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施的總稱(chēng)。第30頁(yè)，共67頁(yè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)中常用的技術(shù)指標(biāo)總占地面積建設(shè)用地面積總建筑面積地上（地下）建筑面積住宅、商業(yè)、教育等建筑面積容積率（有時(shí)總用地容積率）建筑密度建筑層數(shù)、高度綠地率總戶數(shù)停車(chē)位住宅建筑套密度住宅面積凈密度第31頁(yè)，共67頁(yè)。相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)城市居住區(qū)：一般稱(chēng)居住區(qū)，指被城市干道或自然分界線所圍合，并配建有一整套完善的、能夠滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活需要的公共服務(wù)設(shè)施的生活聚居地，一般居住人口在3---5萬(wàn)人。居住小區(qū)：規(guī)模比居住區(qū)小，是指被居住區(qū)道路或者自然分界線所圍合的生活聚居區(qū)，人口一般在7000---15000人，并配建有一套必需的公共設(shè)施。第32頁(yè)，共67頁(yè)。組團(tuán)：是指在小區(qū)內(nèi)被小區(qū)道路所分隔，擁有一塊共有公共設(shè)施，建筑類(lèi)型基本相同的聚居區(qū)，人口規(guī)模在1000---3000人，這種居住模式能夠帶來(lái)領(lǐng)域感和安全感，又便于人們交流，空間尺度適合，比較符合現(xiàn)代人的心理需求。樓座→組團(tuán)→小區(qū)→居住區(qū)第33頁(yè)，共67頁(yè)。公共綠地：指滿足一定光照條件，供人們共享的綠地、居住區(qū)公園、小游園和各種綠化用地。公共綠地的指標(biāo)為：組團(tuán)0.5㎡/人；小區(qū)1㎡/人；居住區(qū)1.5㎡/人；舊城區(qū)改造不得低于相應(yīng)指標(biāo)的50%。第34頁(yè)，共67頁(yè)。三區(qū)六線“三區(qū)”：是在鎮(zhèn)域范圍內(nèi)確定的不準(zhǔn)建設(shè)區(qū)（區(qū)域綠地）、非農(nóng)建設(shè)區(qū)（城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)）、控制發(fā)展區(qū)（發(fā)展備用地）三大類(lèi)型地區(qū)的規(guī)模和范圍。第35頁(yè)，共67頁(yè)。用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標(biāo)點(diǎn)的連線，線內(nèi)的地塊就是取得使用權(quán)的土地范圍，一般用紅線標(biāo)示。但在實(shí)際實(shí)施中，一般要“退紅線”，即在紅線基礎(chǔ)上再向內(nèi)退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定的具體數(shù)字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內(nèi)。第36頁(yè)，共67頁(yè)。建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺(tái)階等）的界限，任何臨街的建筑物或構(gòu)筑物不得超越此界限。城市黃線：是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線城市藍(lán)線：指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫(kù)、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。第37頁(yè)，共67頁(yè)。城市綠線：是指城市規(guī)劃的綠地范圍，此范圍內(nèi)只能進(jìn)行綠化，不得改做它用。城市紫線：是指國(guó)家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍界線。第38頁(yè)，共67頁(yè)。城市黑線：市政公用設(shè)施規(guī)劃控制線，黑線導(dǎo)控的核心是控制各類(lèi)市政公用設(shè)施、地面輸送管廊的用地范圍，以保證各類(lèi)設(shè)施的正常運(yùn)行。道路紅線：是城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線；第39頁(yè)，共67頁(yè)。建筑物體形系數(shù)是指“建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值”。見(jiàn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ26—95）。北方地區(qū)一般小于0.35（外表面積中包含屋頂面積）第40頁(yè)，共67頁(yè)。日照標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)知識(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)為保證居住空間獲得足夠的陽(yáng)光照射，滿足人們的健康需求，所規(guī)定的最低日照時(shí)間?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，建筑物正面向陽(yáng)房間在規(guī)定日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。一般按照首層窗戶滿窗日照時(shí)間累加計(jì)算，實(shí)際測(cè)量比較麻煩。第41頁(yè)，共67頁(yè)。日照標(biāo)準(zhǔn)日及日照量（我國(guó)幅員遼闊，采用兩種標(biāo)準(zhǔn)）日照標(biāo)準(zhǔn)：≥1小時(shí)測(cè)量時(shí)間：9:00---15:00第Ⅳ氣候區(qū)的中小城市和第Ⅴ、Ⅳ氣候區(qū)的各級(jí)城市。日照標(biāo)準(zhǔn)：≥2小時(shí)測(cè)量時(shí)間8:00---16:00第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ氣候區(qū)的大城市，如東北地區(qū)。冬至日（12月22日前后）大寒日（1月20日前后）第42頁(yè)，共67頁(yè)。太陽(yáng)高度太陽(yáng)高度：實(shí)際是指太陽(yáng)照射地球的角度，直射時(shí)為90度。第43頁(yè)，共67頁(yè)。以冬至日為例在每年的12月22日前后，太陽(yáng)直射地球南回歸線即南緯23°26′，此時(shí)北半球太陽(yáng)高度最低，白天最短，夜晚最長(zhǎng)，陰影面積最大，北極出現(xiàn)“極夜”；而南半球剛好相反：白天最長(zhǎng)，夜晚最短，南極出現(xiàn)“極晝”。從這一天開(kāi)始，太陽(yáng)開(kāi)始向北半球移動(dòng)，直到夏至（6月22日前后）那一天，太陽(yáng)直射北回歸線，

即北緯23°26′，一切與冬至日剛好相反。由于我國(guó)處于北半球，所以日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以“冬至日”為標(biāo)準(zhǔn)日。第44頁(yè)，共67頁(yè)。指建筑物自身高度與北臨建筑物之間距離之比。越小越好。指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與南臨建筑物高度的比值。越大越好。這個(gè)指標(biāo)會(huì)經(jīng)常用到。日照間距日照間距系數(shù)第45頁(yè)，共67頁(yè)。建筑間距：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。不應(yīng)小于6米北京地區(qū)不應(yīng)小于10米。各地規(guī)定個(gè)不相同。不應(yīng)小于13米與側(cè)面有窗的各種層數(shù)住宅之間應(yīng)考慮視線干擾因素，適當(dāng)加大間距。板式住宅高層住宅第46頁(yè)，共67頁(yè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)名詞建設(shè)用地面積：也稱(chēng)總占地面積，是指城市規(guī)劃部門(mén)確定的建設(shè)用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。總建筑面積：也叫展開(kāi)面積，是指建筑物各層水平投影面積的總和。小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建和人防地下室面積總和。第47頁(yè)，共67頁(yè)。建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。使用面積：是指建筑物中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積，在住宅中也稱(chēng)為“居住面積”。結(jié)構(gòu)面積：指建筑物中各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。輔助面積：各層中為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。第48頁(yè)，共67頁(yè)。小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建和人防地下室面積總和。建筑密度：也稱(chēng)建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比，它反映的是一定用地范圍內(nèi)的建筑密集程度。規(guī)劃形態(tài)：是指項(xiàng)目的具體建筑構(gòu)成，包括樓宇數(shù)量、使用性質(zhì)、層數(shù)等具體指標(biāo)。第49頁(yè)，共67頁(yè)。容積率容積率：是指建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與建設(shè)用地面積之比，一般用小數(shù)表示。這是一個(gè)非常重要的指標(biāo)，反映了土地的利用強(qiáng)度和利用效率，往往決定著開(kāi)發(fā)面積的大小、樓面地價(jià)的高低和生活質(zhì)量的差異，一般來(lái)說(shuō)數(shù)值越小，意味著居住越舒適，但同時(shí)也意味著土地成本在房屋成本中的比例越高。第50頁(yè)，共67頁(yè)。綠地率與綠化率綠地面積：是指能夠用于綠化的土地面積，包括公共綠地、宅旁綠地、道路綠地等，不包括屋頂綠化、垂直綠化以及小于2㎡的土地。第51頁(yè)，共67頁(yè)。指一定區(qū)域內(nèi)各類(lèi)綠化用地面積占該區(qū)域面積的比例（不包括垂直綠化）。一般要求新區(qū)不低于30%，舊區(qū)不低于25%。即綠化覆蓋率，是指建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化植被水平投影面積總和與建設(shè)用地面積的比率。綠地率（常用指標(biāo)）綠化率（一般大于綠地率）第52頁(yè)，共67頁(yè)。住宅建筑套密度：是指每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)。住宅建筑套毛密度：是指每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅套數(shù)。住宅面積凈密度：每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積（㎡/ha)住宅面積毛密度：每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積（㎡/ha)住宅套密度住宅面積密度第53頁(yè)，共67頁(yè)。人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的人口數(shù)量。人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的人口數(shù)量人均總占地面積：是指建筑紅線內(nèi)用地面積與人口數(shù)量之比。人均住宅用地面積：是指小區(qū)內(nèi)住宅用地面積與人口數(shù)量之比。人口密度人均用地面積第54頁(yè)，共67頁(yè)。停車(chē)場(chǎng)是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)為停放機(jī)動(dòng)車(chē)或非機(jī)動(dòng)車(chē)所配置的場(chǎng)地。小型機(jī)動(dòng)車(chē)：25㎡/車(chē)位（含交通面積）自行車(chē)：1.2㎡/車(chē)位第55頁(yè)，共67頁(yè)。寬屏圖形即使只是一個(gè)單純的圖形(如圖表)，也可以在寬屏下更生動(dòng)地呈現(xiàn)。第56頁(yè)，共67頁(yè)。第57頁(yè)，共67頁(yè)。第六部分、房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型第58頁(yè)，共67頁(yè)。第59頁(yè)，共67頁(yè)。第六部分、房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型疊拼別墅：第60頁(yè)，共67頁(yè)。第六部分、房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型第61頁(yè)，共67頁(yè)。按層數(shù)分類(lèi)

按照民用建筑的層數(shù)分類(lèi)低層建筑指１～３層建筑多層建筑４～６層建筑中高層建筑７～９層建筑高層建筑１０層以上住宅。公共建筑及綜合性建筑總高度超過(guò)24米為高層超高層建筑建筑物高度超過(guò)100米時(shí)，不論住宅或者公共建筑均為超高層第62頁(yè)，共67頁(yè)。圖片也可以在寬屏下更生動(dòng)地呈現(xiàn)。寬屏圖片第63頁(yè)，共67頁(yè)。創(chuàng)建16:9演示文稿若要設(shè)置寬屏演示文稿，請(qǐng)執(zhí)行下列操作之一:開(kāi)始使用該模板。只需刪除示例幻燈片，然后添加自己的內(nèi)容。也可以轉(zhuǎn)到“設(shè)計(jì)”選項(xiàng)卡，打開(kāi)“頁(yè)面設(shè)置”對(duì)話框。單擊“幻燈片大小”

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