房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

新員工入職培訓(xùn)課程-----房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第1頁(yè)，共46頁(yè)。課程內(nèi)容一、基本知識(shí)二、影響房?jī)r(jià)的因素三、認(rèn)識(shí)房屋兩證四、房屋買(mǎi)賣(mài)五、房屋租賃六、購(gòu)買(mǎi)二手房的十大理由第2頁(yè)，共46頁(yè)。一、基本知識(shí)房地產(chǎn)（realestate)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。指土地及土地上的建筑物、附著物。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱；房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。土地所有權(quán)分類：國(guó)有、集體所有土地使用權(quán)取得方式：出讓（招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議）、劃撥。

土地使用年限：住宅70年，工業(yè)、教育、衛(wèi)生50年商業(yè)娛樂(lè)、旅游40年，加油站20年第3頁(yè)，共46頁(yè)。房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：1、土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；2、房屋的開(kāi)發(fā)和建設(shè)；3、地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(包括房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押)；5、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)；6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。一、基本知識(shí)第4頁(yè)，共46頁(yè)。1、中介經(jīng)紀(jì)中介是一種居間的服務(wù)活動(dòng)。經(jīng)紀(jì)是一種有償居間的中介服務(wù)活動(dòng)房地產(chǎn)中介是在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域中的一種居間服務(wù)活動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)交易當(dāng)事人有償提供中介、代理、咨詢服務(wù)等營(yíng)業(yè)活動(dòng)。一、基本知識(shí)經(jīng)紀(jì)概念及特點(diǎn)第5頁(yè)，共46頁(yè)。2、經(jīng)紀(jì)人(參與中介進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人，我們稱之為經(jīng)紀(jì)人)：指在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中以收取傭金為目的為促成他人交易而從事居間經(jīng)紀(jì)或代理(詳細(xì)參見(jiàn)第六條)服務(wù)的中間人。3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：是指在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、經(jīng)紀(jì)或代理服務(wù)的中間人。第6頁(yè)，共46頁(yè)。4、經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)中介業(yè)務(wù)介紹：居住物業(yè)：包括公寓、別墅的租賃、買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)（高端市場(chǎng)）包括民宅租賃、二手房買(mǎi)賣(mài)（中低端市場(chǎng)）商用物業(yè)：包括寫(xiě)字樓、商鋪的租賃與買(mǎi)賣(mài)（高端市場(chǎng)）例如：南方一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)中關(guān)于高端商用物業(yè)有專門(mén)人員進(jìn)行銷售。第7頁(yè)，共46頁(yè)。?建筑密度--建筑物底層占地面積÷用地面積（反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度）?建筑高度—建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度

建筑物的高度必須符合日照、建筑間距、消防等方面的要求。一般在風(fēng)景區(qū)、文物保護(hù)單位、建筑保護(hù)單位周?chē)邢薷咭笠?、基本知識(shí)名詞解釋第8頁(yè)，共46頁(yè)。?建筑間距--建筑間距的控制是為了保證人們工作、生活的質(zhì)量與安全，滿足必須得日照、通風(fēng)與消防要求。按日照間距與消防間距要求，求其最大值；最低需滿足冬至日中午滿窗日照一小時(shí)或偏斜照二小時(shí)。一、基本知識(shí)名詞解釋第9頁(yè)，共46頁(yè)。?建筑面積＝套內(nèi)面積＋公攤面積?套內(nèi)面積：=套內(nèi)凈面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)面積?公攤面積：公共門(mén)廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等

它僅限于本棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。一、基本知識(shí)名詞解釋第10頁(yè)，共46頁(yè)。?得房率=套內(nèi)建筑面積÷建筑面積一般：多層住宅為85-91％，小/高層住宅為72-76％，商業(yè)、辦公樓為55-70％一、基本知識(shí)名詞解釋第11頁(yè)，共46頁(yè)。?層高--住宅高度以“層”為單位計(jì)算；它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。目前，一般住宅層高在2.8米左右。?凈高--則是指層高減去樓板厚度的凈剩值，一般在2.65米。一、基本知識(shí)名詞解釋第12頁(yè)，共46頁(yè)。?住宅進(jìn)深--指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。?我國(guó)城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。?在住宅的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的 前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就是住宅成為 狹長(zhǎng)型，距離門(mén)窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不 足，不過(guò)，進(jìn)深大的住宅可以有效的節(jié)約用地一、基本知識(shí)名詞解釋第13頁(yè)，共46頁(yè)。?住宅開(kāi)間即住宅的寬度。?指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開(kāi)間。?住宅開(kāi)間一般為3.3、3.6、4.2米。?較小的開(kāi)間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性一、基本知識(shí)名詞解釋第14頁(yè)，共46頁(yè)。房屋分類相關(guān)概念?商品房：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的以商品價(jià)出售的房屋，含成本和利潤(rùn)兩部分.?房改房：經(jīng)過(guò)房改辦批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)的房屋.?經(jīng)濟(jì)適用房：政府為照顧普通收入職工建造的微利商品房（利潤(rùn)為3%以下）.?二手房：是指經(jīng)過(guò)一次交易之后再上市交易的房屋。一、基本知識(shí)名詞解釋第15頁(yè)，共46頁(yè)。

一手房（增量房）1、按性質(zhì)分

二手房（存量2、按用途分

房）住宅非住宅普通非普通

磚混：以磚墻作為豎向承重框架:以鋼筋混凝土柱梁來(lái)承重3、按結(jié)構(gòu)分4、按外型分鋼結(jié)構(gòu)：工業(yè)化，國(guó)內(nèi)較少、需高質(zhì)量

剪力墻結(jié)構(gòu)：主要用于高層，防風(fēng)

多層：總高在4-7層

小高層：總高在8-12層

高層：總高在12層以上

平房：總高3層以下1、房屋所在小區(qū)的建筑容積率1.0以下2、單套建筑面積在144M2以上3、成交單價(jià):主城區(qū)大于8690元,江寧5100元,浦口3700元一、基本知識(shí)第16頁(yè)，共46頁(yè)。5、按產(chǎn)權(quán)分使用權(quán):只有使用的權(quán)利，無(wú)權(quán)自行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押共有權(quán):產(chǎn)權(quán)證上有兩個(gè)或兩個(gè)以上名字，共有人6、按單元組合分

必須全部同意才可買(mǎi)賣(mài)、租賃等

所有權(quán)：擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)，（占有、處分、使用、收益）

點(diǎn)式：多層1個(gè)單元：條式：多層多個(gè)單元塔式：高層1個(gè)單元板式：高層多個(gè)單元一、基本知識(shí)第17頁(yè)，共46頁(yè)。7.戶型的分類1)按照居室數(shù)量分類：如一居，兩居，三居等；2)按照廳、衛(wèi)數(shù)量分類：有一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳（兩廳）一衛(wèi)、三室兩廳二衛(wèi)（一衛(wèi)），四室兩廳兩衛(wèi)等；3)按建筑形式分類可分為：平層戶型、錯(cuò)層戶型、躍層戶型、復(fù)式戶型四類。平層戶型第18頁(yè)，共46頁(yè)。錯(cuò)層戶型第19頁(yè)，共46頁(yè)。躍層戶型復(fù)式戶型第20頁(yè)，共46頁(yè)。二、影響房?jī)r(jià)的因素?????地點(diǎn)——現(xiàn)階段房市看好，地價(jià)直接影響房?jī)r(jià)，特別主城區(qū)交通——是否便利，公交，路，橋，以及地鐵購(gòu)物——周邊的商業(yè)區(qū)，大型超市，為生活提供方便學(xué)區(qū)——此房是否可以上比較好的學(xué)校樓層——一般客戶只想尋2～5層的房子，這是因?yàn)椋喉攲樱河行┛蛻粼谫I(mǎi)房時(shí)，尤其是買(mǎi)二手房時(shí)稱“貴賤不用頂層”二層：有些二層房子下水管易堵一層：采光不好，但是有些會(huì)在使用面積上占優(yōu)勢(shì)（如帶小院等）第21頁(yè)，共46頁(yè)。二、影響房?jī)r(jià)的因素房齡——折舊，房?jī)r(jià)構(gòu)成中的重要因素；朝向——“坐北朝南”；裝修及配套——房屋是否經(jīng)過(guò)裝修，是否有齊全的配套設(shè)施，這方面在租賃市場(chǎng)上影響就比較大；臨街——主干道與支路的情況均不相同；小區(qū)環(huán)境——小區(qū)環(huán)境是否優(yōu)雅，人文環(huán)境是否好；周邊學(xué)?！谥攸c(diǎn)校片內(nèi)，節(jié)省了贊助費(fèi)；房型——好的房型：通風(fēng)，私密性好，全明。第22頁(yè)，共46頁(yè)。三、房屋兩證?房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證第23頁(yè)，共46頁(yè)。?產(chǎn)權(quán)證封面第24頁(yè)，共46頁(yè)。?產(chǎn)權(quán)證內(nèi)頁(yè)一產(chǎn)權(quán)證 編號(hào)第25頁(yè)，共46頁(yè)。?產(chǎn)權(quán)證內(nèi)頁(yè)二第26頁(yè)，共46頁(yè)。?產(chǎn)權(quán)證內(nèi)頁(yè)三第27頁(yè)，共46頁(yè)。?土地證封面第28頁(yè)，共46頁(yè)。四、房屋買(mǎi)賣(mài)1、可用于買(mǎi)賣(mài)的房屋2、出售方需提供的資料3、承購(gòu)方需提供的資料4、房屋買(mǎi)賣(mài)流程圖5、不可出售的房屋6、業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第29頁(yè)，共46頁(yè)。1、可用于買(mǎi)賣(mài)的房屋⑴產(chǎn)權(quán)房⑵使用權(quán)房（獨(dú)立不成套公房，其它不能轉(zhuǎn)產(chǎn)的房屋）第30頁(yè)，共46頁(yè)。2、出售方需提供的資料

⑴產(chǎn)權(quán)證及身份證或授權(quán)委托書(shū)及代理身份證明。（原件）⑵原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證明⑶原契稅完稅證明⑷原購(gòu)房發(fā)票⑸房屋買(mǎi)賣(mài)合同第31頁(yè)，共46頁(yè)。3、承購(gòu)方需提供的資料

⑴當(dāng)事人身份證或授權(quán)委托書(shū)及代理人身份證⑵房屋買(mǎi)賣(mài)合同⑶其他有關(guān)的文件第32頁(yè)，共46頁(yè)。4、房屋買(mǎi)賣(mài)流程圖

開(kāi)發(fā)、接待買(mǎi)方填寫(xiě)看房書(shū)登記案源、上網(wǎng)、廣告驗(yàn)看相關(guān)資料簽定專任委托協(xié)議實(shí)地勘察出售房屋簽訂和約變更書(shū)客戶回報(bào)實(shí)地看房（帶看）交納意向金簽定承購(gòu)合同書(shū)簽約中心簽定買(mǎi)賣(mài)合同交易中心售后服務(wù)協(xié)商交易條件意向金轉(zhuǎn)定金、簽定居間出售合同第33頁(yè)，共46頁(yè)。5、不可出售的房屋1．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；2．已經(jīng)被抵押的3．所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的;4．有所有權(quán)糾紛的;5．已被列入拆遷公告范圍內(nèi)的;6.7.8.擅自改變房屋使用性質(zhì)的依法收回土地使用權(quán)的。法律、法規(guī)以及市人民政府規(guī)定的其他不得出售的情形第34頁(yè)，共46頁(yè)。6、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)雙方各1%代辦費(fèi)1000元第35頁(yè)，共46頁(yè)。五房屋租賃

1、可出租的房屋2、不可出租的房屋3、業(yè)務(wù)操作流程圖4、出租房及承租方需提供的資料5、稅費(fèi)第36頁(yè)，共46頁(yè)。1、可出租的房屋⑴必須是出租人的房地產(chǎn)，以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)⑵得到抵押人同意的抵押房屋⑶得到共有人同意的共有房屋第37頁(yè)，共46頁(yè)。2、不可出租的房屋權(quán)屬不清晰（非合法取得的產(chǎn)權(quán)）未爭(zhēng)得共有人書(shū)面同意的共有房屋未經(jīng)有關(guān)方面同意，擅自改變房屋用途的房屋被鑒定為危險(xiǎn)房屋的根據(jù)法律、法規(guī)被法院查封的第38頁(yè)，共46頁(yè)。3、業(yè)務(wù)操作流程圖出租方承租方提交相關(guān)資料簽定委托協(xié)議實(shí)地勘察掛牌上網(wǎng)填寫(xiě)看房書(shū)實(shí)地看房簽定房屋租賃合同雙方交納中介費(fèi)承租方交納房租、押金物業(yè)交接房產(chǎn)交易中心登記備案領(lǐng)取房產(chǎn)租賃證、交納稅費(fèi)協(xié)商租賃條件第39頁(yè)，共46頁(yè)。4、出租房及承租方需提供的資料⑴出租方：身份證、房產(chǎn)證（原件）⑵承租方：身份證（原件）、暫住證第40頁(yè)，共46頁(yè)。5、稅費(fèi)第一個(gè)月的租金第41頁(yè)，共46頁(yè)。六、選擇二手房的十大理由第42頁(yè)，共46頁(yè)。一、交易簡(jiǎn)單，不容易出糾紛。買(mǎi)房前到房產(chǎn)部門(mén)檢驗(yàn)賣(mài)家的土地和房屋所有權(quán)證書(shū)，不會(huì)上當(dāng)受騙。二、房屋質(zhì)量一目了然。二手房都是經(jīng)過(guò)了好幾年的使用期，房子潛在的問(wèn)題都已經(jīng)暴露出來(lái)，很容易看出來(lái)，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通過(guò)探訪賣(mài)家的街坊鄰居，了解房子質(zhì)量狀況。另外，八九十年代的房子雖然戶型設(shè)計(jì)不太好，但質(zhì)量通常還不錯(cuò)。三、房子幾乎沒(méi)有污染源。新房最大的問(wèn)題之一就是污染超標(biāo)，如：甲醛，苯什么的，二手房經(jīng)過(guò)幾年的使用，有害物質(zhì)基本揮發(fā)的差不多了，健康有保障。四、房子周邊的配套設(shè)施健全，衣食住行很方便。二手房通常都有很健全的配套設(shè)施，如：菜市場(chǎng)，醫(yī)院，學(xué)校，公交車(chē)什么的，日常生活很方便。五、你可以選擇和什么樣的人做鄰居。買(mǎi)新房時(shí)，你根本不知道自己的鄰居會(huì)是什么樣的人。但是，買(mǎi)二手房時(shí)，你卻可以先考察考察周邊都住些什么人，有利于給孩子選擇一個(gè)健康的環(huán)境。第43頁(yè)，共46頁(yè)。六、你可以選擇一個(gè)拆遷風(fēng)險(xiǎn)小的地段。買(mǎi)房子最大的風(fēng)險(xiǎn)之一就是拆遷，除了少數(shù)大城市，被拆遷的通常都是弊大于利，得不償失。所以，買(mǎi)房子之前，就要把拆遷的風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去。至于哪些地段拆遷的風(fēng)險(xiǎn)大，這就仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智了。最近，我這里在修路，一個(gè)新建的三層樓被拆了，房主從來(lái)都沒(méi)住過(guò)的，好可惜。七、二手房的價(jià)格便宜。碰到哪些急需用錢(qián)的賣(mài)家，你可以壓壓價(jià)，非常劃算。八、二手房的價(jià)格較新房更趨于多元化。九、二手房都是現(xiàn)樓，不會(huì)出現(xiàn)“爛尾”現(xiàn)象。十、用于投資的回報(bào)率二手房比新房好。第44頁(yè)，共46頁(yè)。謝謝各位！第45頁(yè)，共46頁(yè)。內(nèi)容梗概新員工入職培訓(xùn)課程。指土地及土地上的建筑物、附著物。土地使用權(quán)取得方式：出讓（招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議）、劃撥。住宅70年，工業(yè)、教育、衛(wèi)生50年。商業(yè)娛樂(lè)、旅游40年，加油站20年。1、土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)。7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。房地產(chǎn)中介是在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域中的一種居間服務(wù)活動(dòng)。居住物業(yè)：包括公寓、別墅的租賃、買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)（高端市場(chǎng)）。（反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密。建筑物的高度必須符合日照、建筑間距、消。?建筑間距--建筑間距的控制是為了保證。=套內(nèi)