房地產(chǎn)企業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

馬洪闖

房地產(chǎn)企業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

馬洪闖專職律師

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石家莊市橋西區(qū)友誼南大街122號(hào)振頭大廈1020室電話真Q：601338626微信公眾平臺(tái)：公司房地產(chǎn)法律服務(wù)/chinalawyer0311市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)合同。合同是企業(yè)運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用最多的法律形式，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都要涉及合同。通過(guò)合同能使各類資源得以合理分配和優(yōu)化利用。在合同各種條條框框的約束下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)交易利益的最大化和交易風(fēng)險(xiǎn)的最小化。從管理合同入手管理企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)，是打開(kāi)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理大門的一把鑰匙。房地產(chǎn)企業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

主要內(nèi)容：

一、合同與企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)

二、合同中的一些常見(jiàn)問(wèn)題

三、合同法律風(fēng)險(xiǎn)審查與防范

一、合同與企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有危機(jī)感，就是最大的危機(jī)——哈佛商學(xué)院教授理查德．帕斯卡爾

預(yù)防是解決危機(jī)的最好辦法

——英國(guó)危機(jī)管理專家邁克爾．里杰斯特

企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)分布企業(yè)的主要法律風(fēng)險(xiǎn)源于合同2011年、2012年、2013年企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)分布合同風(fēng)險(xiǎn)52%公章使用13%行政風(fēng)險(xiǎn)13%訴訟風(fēng)險(xiǎn)9%人力勞資9%知識(shí)產(chǎn)權(quán)4%關(guān)于合同的形式，主要包括書(shū)面、口頭及法律規(guī)定的其他形式。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)、備忘錄、會(huì)議紀(jì)要、意向書(shū)、框架協(xié)議等綱要性文件不屬于合同，但這些文件如果具有了合同所需的主要內(nèi)容、有具體的權(quán)利義務(wù)約定也應(yīng)當(dāng)屬于合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于法律上的預(yù)約合同，即“約定將來(lái)訂立一定契約的契約”，是當(dāng)事人雙方對(duì)將來(lái)訂立本約即正式的商品房買賣合同的約定，是開(kāi)放商與購(gòu)房者訂立正式合同的合意，而非房屋買賣合同本身。認(rèn)購(gòu)書(shū)違約責(zé)任的認(rèn)定

依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。宣傳資料能能否作為合合同內(nèi)容？？本廣告為要要約邀請(qǐng)，，一切圖片片、文字說(shuō)說(shuō)明以合同同為準(zhǔn)。出賣人在售售房過(guò)程中中向買受人人提供的圖圖紙、資料料、宣傳廣廣告等，除除有特別說(shuō)說(shuō)明的外，，均僅供買買受人購(gòu)房房參考，不不得視為合合同內(nèi)容條條款，出賣賣人享有最最終解釋權(quán)權(quán)。宣傳資料能能否作為合合同內(nèi)容？？剛參加工作作不久的大大學(xué)生小宋宋在二環(huán)外外購(gòu)置了一一套８０平平方米的套套二小戶型型房產(chǎn)，10月底就就要交房了了，在一次次去工地的的時(shí)候，原原本興奮的的他卻突然然發(fā)現(xiàn)，房房子中存在在好幾處與與購(gòu)房時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)商宣傳傳材料中不不符的地方方：開(kāi)發(fā)商商大力宣傳傳的EPS保溫板并并未使用，，承諾的公公用平臺(tái)被被加上了一一面墻。而而最讓他不不能接受的的是，新房房與樣板間間同戶型存存在很大差差異，本該該是落地窗窗的主臥及及客廳陽(yáng)臺(tái)臺(tái)被加上一一個(gè)高近一一米的陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，采光嚴(yán)嚴(yán)重受影響響。他帶上上購(gòu)房合同同與開(kāi)發(fā)商商協(xié)商，開(kāi)開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)認(rèn)為之前在在宣傳中就就說(shuō)明了圖圖片資料僅僅供參考，，而合同上上也標(biāo)注了了甲方擁有有最終解釋釋權(quán)，所以以既不整改改，又拒絕絕退、換房房。司法解釋第三條：商品房的銷銷售廣告和和宣傳資料料為要約邀邀請(qǐng)，但是是出賣人就就商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范范圍內(nèi)的房房屋及相關(guān)關(guān)設(shè)施所作作的說(shuō)明和和允諾具體體確定，并并對(duì)商品房房買賣合同同的訂立以以及房屋價(jià)價(jià)格的確定定有重大影影響的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)視為要要約。該說(shuō)說(shuō)明和允諾諾即使未載載入商品房房買賣合同同，亦應(yīng)當(dāng)當(dāng)視為合同同內(nèi)容，當(dāng)當(dāng)事人違反反的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)違約約責(zé)任。目前商品房房銷售廣告告中說(shuō)明和和允諾的主主要情形有有：（1）向購(gòu)購(gòu)房人提供供某些購(gòu)房房?jī)?yōu)惠或附附帶贈(zèng)送禮禮品的說(shuō)明明。（2）對(duì)商商品房美觀觀性質(zhì)量的的陳述。（3）對(duì)商商品房使用用功能質(zhì)量量的陳述。。（4）對(duì)商商品房環(huán)境境性質(zhì)量的的陳述。二、合同中中的一些常常見(jiàn)問(wèn)題（一）內(nèi)容相對(duì)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單（二）濫用合同范范本（三）缺乏結(jié)構(gòu)安安排（四）表述精度不足（五）忽略版面質(zhì)質(zhì)量（六）未充分行使使約定權(quán)（一）內(nèi)容相對(duì)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單很多企業(yè)在在使用合同同時(shí)經(jīng)常從從網(wǎng)上進(jìn)行行下載，百百度下載的的文本，不不是全部不不能用，而而是需要根根據(jù)各自企企業(yè)的特殊殊性，進(jìn)行行必要的修修改，以適適應(yīng)自身企企業(yè)的實(shí)際際情況，最最大限度維維護(hù)自己的的合法權(quán)益益。（二）濫用合同范范本合同絕沒(méi)有有放之四海海而皆準(zhǔn)的的范本，每每一個(gè)合同同都有它自自身的特殊殊之處，模模仿可以，，但要結(jié)合合實(shí)際情況況，增強(qiáng)針針對(duì)性和實(shí)實(shí)用性。（三）缺乏結(jié)構(gòu)安安排起草合同時(shí)，要要注意結(jié)構(gòu)構(gòu)安排的合合理性，不不能隨意羅羅列，想到到哪寫(xiě)到哪哪，權(quán)利義義務(wù)盤根錯(cuò)錯(cuò)節(jié)，毫無(wú)無(wú)秩序。（四）表述精度不足表述精度不不足，發(fā)生生合同問(wèn)題題非常可惜惜，許多合合同相互扯扯皮及反復(fù)復(fù)訴訟都是是由于表述述不當(dāng)引起起的。（五）忽略版面質(zhì)質(zhì)量?jī)?nèi)容決定形形式，形式式對(duì)內(nèi)容具具有反作用用。當(dāng)形式式與內(nèi)容相相適應(yīng)時(shí)會(huì)會(huì)對(duì)內(nèi)容起起到積極的的促進(jìn)作用用，當(dāng)不適適應(yīng)時(shí)會(huì)起起到消極的的阻礙作用用。所以我我們?cè)谄鸩莶菪薷暮贤瑫r(shí)，對(duì)于于合同的版版面雖然只只是個(gè)形式式，但絕對(duì)對(duì)不能輕視視。要將形形式與內(nèi)容容適應(yīng)。（六）未充分行使使約定權(quán)法律永遠(yuǎn)不不可能事無(wú)無(wú)巨細(xì)包羅羅萬(wàn)象，因因此許多細(xì)細(xì)節(jié)需要當(dāng)當(dāng)事人自行行約定。因廣告公司司的設(shè)計(jì)內(nèi)內(nèi)容違法或或發(fā)布手續(xù)續(xù)不全而引引起的損失失均由廣告告公司承擔(dān)擔(dān)。三、合同法法律風(fēng)險(xiǎn)審查與防范合同主體條款內(nèi)容雙方約定權(quán)利義務(wù)交易需求（一）合同同主體合同主體是是否具備簽簽訂及履行行合同的合合法資格，，是合同審審查中的首首要問(wèn)題。。主體資格上上存在法律律缺陷，將將是合同無(wú)無(wú)可回避的的根本性缺缺陷。1、合同主主體資格的的有效性合同主體不不局限于企企業(yè)法人，，還包括個(gè)個(gè)體戶、合合伙企業(yè)、、自然人等等也可以是是合法的合合同主體。。合同主體審審查內(nèi)容簽訂合同的主體是否正確、是否合法、是否具有相應(yīng)資質(zhì)、是否具有履約能力1單位的，確認(rèn)當(dāng)事人名稱與工商注冊(cè)一致；個(gè)人的，確認(rèn)當(dāng)事人姓名與身份證一致2住所地具體、真實(shí)，可以聯(lián)系到合同相對(duì)方3聯(lián)系電話是否能聯(lián)系到合同相對(duì)方42、合同用用章的有效效性一份合同中中涉及合同同主體的約約定的有兩兩個(gè)地方：一是合同開(kāi)開(kāi)頭的甲方方、乙方名名稱；一是合同結(jié)結(jié)尾的甲方方、乙方蓋蓋章。合同主體不不規(guī)范。在結(jié)尾的地地方?jīng)]有蓋蓋章；與某某公司簽訂訂的合同僅僅有對(duì)方個(gè)個(gè)人簽字沒(méi)沒(méi)有公司蓋蓋章；蓋章不規(guī)范范，蓋的是是沒(méi)有經(jīng)過(guò)過(guò)授權(quán)或合合法成立的的項(xiàng)目部、、采購(gòu)部、、辦事處、、業(yè)務(wù)部等等部門的章章。注：強(qiáng)調(diào)合合同蓋章務(wù)必讓對(duì)方蓋公公司的公章章或合同專專用章合同蓋章后后務(wù)必再由對(duì)方法定代表人人簽字委托代理人人的必須讓代理理人簽字，，這個(gè)簽字字很有用，，在以后合合同履行中中由其簽署署的文件對(duì)對(duì)事實(shí)的認(rèn)認(rèn)定會(huì)起到到很大的佐佐證作用。。結(jié)論：合同同主體必須規(guī)范，如是是公司部門門的話盡量量有公司授授權(quán)，加蓋蓋公章并取取得原件，，并有對(duì)方方受委托人人（或授權(quán)權(quán)代表簽字字）。3、從業(yè)人人員資格的的合格性問(wèn)問(wèn)題當(dāng)合同的履履行具有一一定的專業(yè)業(yè)性時(shí)，有有必要審查查從業(yè)人員員是否具備備相應(yīng)的資資格，以核核實(shí)合同主主體是否具具有足夠的的履行合同同的能力。。注冊(cè)建筑師師律師執(zhí)業(yè)資資格證監(jiān)理工程師師崗位證保險(xiǎn)代理人人資格證（二）條款款內(nèi)容在合同內(nèi)容容合法性方方面，交易易內(nèi)容、交交易模式以以及術(shù)語(yǔ)等等均應(yīng)盡最最大可能與與法律規(guī)范范的規(guī)定相相一致。這這類審查也也比較嚴(yán)格格，主要包包括合同名名稱、交易易內(nèi)容、交交易程序三三個(gè)方面的的審查內(nèi)容容。1、合同名名稱的合法法性問(wèn)題《合同法》》15種合合同，即有有名合同。。保證合同同名稱與合合同內(nèi)容相相符。防范建議：：符合有名合合同特征的的合同，應(yīng)應(yīng)當(dāng)采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的合同同名稱或者者不會(huì)使人人誤解的通通稱，無(wú)名名合同也不不能張冠李李戴，防止止合同名稱稱影響對(duì)合合同性質(zhì)和和法律關(guān)系系的判斷。。2、條款內(nèi)容的明確性問(wèn)題開(kāi)工日期實(shí)踐中，當(dāng)當(dāng)事人就開(kāi)開(kāi)工時(shí)間經(jīng)經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)爭(zhēng)議，在此此情形下開(kāi)開(kāi)工日期的的確定一般般按以下原原則：第一、承包包人有證據(jù)據(jù)證明實(shí)際際開(kāi)工日期期的以該日日期為準(zhǔn)，，這里的證證據(jù)可以是是發(fā)包人發(fā)發(fā)出的通知知、工程監(jiān)監(jiān)理的記錄錄、當(dāng)事人人的會(huì)議紀(jì)紀(jì)要、施工工許可證等等；第二、當(dāng)事事人無(wú)證據(jù)據(jù)證明實(shí)際際開(kāi)工日期期，但有開(kāi)開(kāi)工報(bào)告（（對(duì)方簽發(fā)發(fā)或簽收的的）以開(kāi)工工報(bào)告為準(zhǔn)準(zhǔn)；第三，無(wú)證證據(jù)證明實(shí)實(shí)際施工日日期的也無(wú)無(wú)開(kāi)工報(bào)告告的，以合合同約定的的開(kāi)工日為為準(zhǔn)。注：因?yàn)殚_(kāi)開(kāi)工日期的的確定直接接影響到工工期，所以以應(yīng)盡量取取得開(kāi)工日日的證據(jù)。?？⒐と掌诋?dāng)事人對(duì)建建設(shè)工程實(shí)實(shí)際竣工日日期有爭(zhēng)議議的，按照照以下情形形分別處理理：一、建設(shè)工工程經(jīng)竣工工驗(yàn)收合格格的，以竣竣工驗(yàn)收合合格之日為為竣工日期期；二、承包人人已經(jīng)提交交竣工驗(yàn)收收?qǐng)?bào)告，發(fā)發(fā)包人拖延延驗(yàn)收的，，以承包人人提交驗(yàn)收收?qǐng)?bào)告之日日為竣工日日期；三、建設(shè)工工程未經(jīng)竣竣工驗(yàn)收，，發(fā)包人擅擅自使用的的，以轉(zhuǎn)移移占有建設(shè)設(shè)工程之日日為竣工日日期。3、交易程程序的合法法性問(wèn)題合同必須按按規(guī)定的方方式生效、、變更、解解除并辦理理手續(xù)，除除非法律對(duì)對(duì)相關(guān)合同同或交易程程序另有規(guī)規(guī)定?！氨竞贤宰院炗喓笾林谅男型戤叜呏埃稳魏我环讲徊坏媒獬虾贤?，否則則必須承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任任?！迸c合合同法矛盾盾。比如委委托合同，，規(guī)定雙方方均有權(quán)隨隨時(shí)解除合合同。4、其他合合法性問(wèn)題題各類術(shù)語(yǔ)，，必須符合合法律規(guī)范范、技術(shù)規(guī)規(guī)范等方面面的權(quán)威解解釋。定金與訂金金、押金石家莊市仲仲裁委員會(huì)會(huì)與石家莊莊仲裁委員員會(huì)（三）雙方方約定是否否實(shí)用1、條款是否實(shí)實(shí)用，應(yīng)當(dāng)當(dāng)從交易的的目的來(lái)考考慮。比如：公司司電子軟件件管理設(shè)備備的目的是是為了方便便管理員工工和保險(xiǎn)合合同，但我我們購(gòu)買的的不單單僅僅是個(gè)軟件件，還包括括安裝、知知識(shí)產(chǎn)權(quán)、、培訓(xùn)、售售后服務(wù)等等問(wèn)題，而而這些實(shí)現(xiàn)現(xiàn)交易目的的所必不可可少的內(nèi)容容，便是實(shí)實(shí)用性條款款。2、識(shí)別管轄地地點(diǎn)。爭(zhēng)議管轄地地一直是當(dāng)當(dāng)事人的必必爭(zhēng)之地，，也是合同同簽訂過(guò)程程中必須判判明的問(wèn)題題?！睹袷略V訟訟法》規(guī)定定，可以約約定原告住住所地、被被告住所地地、合同履履行地、合合同簽訂地地、標(biāo)的物物所在地法法院管轄。。（四）權(quán)利利義務(wù)是否否明確1、條款內(nèi)容表表述不當(dāng)。。開(kāi)發(fā)商對(duì)本樓盤有關(guān)的廣告告、宣傳制制品視為商品房銷售售合同的一部部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力力。廣告，既可可以是對(duì)于于銷售房屋的介紹，也也可以是對(duì)對(duì)其服務(wù)的的介紹，有有的與公司司的義務(wù)或或承諾根本本無(wú)關(guān)。將將廣告或宣宣傳材料包包含在合同同內(nèi)，勢(shì)必必會(huì)因外延延過(guò)大而增增加了房產(chǎn)公司的責(zé)任任。（四）權(quán)利利義務(wù)是否否明確2、不得違違反法律強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)定定。合同當(dāng)事人人在合同關(guān)關(guān)系中各自自應(yīng)承擔(dān)的的責(zé)任和和享享有有的的權(quán)權(quán)利利，，包包括括解解除除、、終終止止合合同同。。法律律有有無(wú)無(wú)規(guī)規(guī)定定1、有，不要過(guò)多地重復(fù)闡述；若要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的，盡量簡(jiǎn)要；2、無(wú)，應(yīng)盡量詳細(xì)、具體、具有可操作性，有利于我方。不能能違反反法法律律法法規(guī)規(guī)的的禁禁止止性性規(guī)規(guī)定定