房地產開發(fā)與經營-土地使用權獲取

房地產開發(fā)與經營吳聘奇wupinqi@163.com第四章土地使用權獲取4.1土地管理制度及其演變4.2土地使用權出讓4.3在建項目收購與項目公司入股土地管理基本制度社會主義土地公有制度國有土地有償使用制度土地用途管制制度占用耕地補償制度基本農田保護制度土地登記制度1、全民所有制①城市市區(qū)的土地；②農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；③國家依法征收的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。2、集體所有制

勞動群眾集體所有制的土地采取的是農民集體所有的形式，該土地被稱為農民集體所有土地，簡稱集體土地。農民集體的范圍包括：①村農民集體；②村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；③鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體。4.1土地管理制度及其演變4.2土地使用權出讓

4.3在建項目收購與項目公司入股內涵：土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者——國家，土地使用權的受讓方是中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內屬于全民所有的土地。（一）土地使用權出讓概述

概念：土地使用權出讓（以下簡稱土地出讓）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。（一）土地使用權出讓概述

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定，“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地50年；綜合或者其他用地50年?！?/p>

（二）土地使用權年限

“年限縮水水”據(jù)規(guī)定，住住宅土地使使用權是從從國家將土土地出讓給開發(fā)商之之日起開始始計算。而而這與樓盤盤開盤、購房者入住住等的時間間均存在““時間差””。從拿到土地地證到最后后取得預售售許可證，，往往需要兩三年的時間。如如果遇到拆拆遷較難造造成停滯或是““倒手”，，五六年都都很正常。。從預售到入住，，往往又需需要一兩年的時間。如如遇開發(fā)商更改改用途，則則可能縮水水二十年。大限若至？？商品住宅土土地使用權權限為70年，最早確確立于1990年《城鎮(zhèn)土地使使用權出讓讓和轉讓暫暫行條例》，并一直沿沿用至今。。1994年《城市房地產產管理法》規(guī)定：“土土地使用權權出讓合同同約定的使使用年限屆屆滿，土地地使用者需需要繼續(xù)使使用的，應應當最遲于于屆滿前一一年申請續(xù)期，除根據(jù)社社會公共利利益需要收收回該塊土土地的，應應當予以批批準。續(xù)期期后重新簽簽訂土地使使用權出讓讓合同，依依照規(guī)定支付土地使使用權出讓讓金?！钡@一一法規(guī)并未未明確依照照何種規(guī)定定支付土地地出讓金。。大限若至？？1994年《城市房地產產管理法》第21條規(guī)定，土土地使用權出讓讓合同約定定的使用期期限屆滿，，土地使用用者未申請續(xù)續(xù)期或者雖雖申請續(xù)期期但未獲得得批準的，，土地使用權權由國家無償收回。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權權出讓和轉轉讓暫行條條例》第40條規(guī)定，土地使用權權期滿，土土地使用權權及其地上建筑物物、其他附著物物所有權由國國家無償取取得。大限若至？？2007年施行的《物權法》規(guī)定，住宅宅建設用地地使用權期間間屆滿的，，自動續(xù)期。雖有此規(guī)規(guī)定，但該法律沒沒有對續(xù)期期是否繳費作出明確規(guī)規(guī)定。2009《《土地管理法法(修訂草案征征求意見稿稿)》稱，住宅建設用用地使用權權期限屆滿滿的，按照照國家有關規(guī)定自自動續(xù)期。。對住宅土土地使用權權續(xù)期問題也沒有有給出一個個明確辦法法。上海市在《國有建設用用地使用權權出讓預申申請須知》中規(guī)定期滿滿后“無償償收回”及及“出讓人人收回并補補償相應殘余價價值”。引發(fā)無償收收回、循環(huán)環(huán)批租、無無償續(xù)期的的熱議自1987年深圳第一一塊土地出出讓至今，，不過23年但此前的土土地使用年年限，各地地政府規(guī)定定不一幾十年中，，政策風云云變幻未可可預期招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地地使用權出出讓方式前期準備工作招標出讓文件編制發(fā)布招標公告投標申請與資格審查投標開標評標定標中標及后續(xù)工作招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地地使用權出出讓方式綜合評標分商務標、技術標商務標：企業(yè)介紹含經濟標：即報價預算技術標：施工方案多采取未署名“暗標”招標底價（標底）一般保密標底過高？標底過低？招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地地使用權出出讓方式前期準備工作拍賣出讓文件編制發(fā)布拍賣公告競拍申請與資格審查。拍賣會舉辦《成交確認書》簽訂及后續(xù)工作招標拍賣掛牌協(xié)議出讓讓（三）土土地使用用權出讓讓方式前期準備工作掛牌出讓文件編制發(fā)布掛牌公告競拍申請與資格審查公布掛牌信息報價掛牌截止現(xiàn)場競價（截止仍2個以上競買人）《成交確認書》簽訂及后續(xù)工作招標拍賣掛牌協(xié)議出讓讓（三）土土地使用用權出讓讓方式需用地單位提出用地申請編制協(xié)議出讓方案底價確認報批協(xié)商，簽訂意向書公示簽訂出讓合同并公布出讓結果核發(fā)《建設用地批準書》交付土地辦理土地登記招標/programs/view/GP6lyHo-kUo//video/VIDE1266826643126883/programs/view/d5Bu5pacl58//show/2JqW8XKCmiQ8XmV8.html/v/b/29767332-1290078633.html/show/H48kTiE_Jd2ZQENm.html拍賣/v_show/id_XMTI4NzcyNTYw.html/show/zswdEBvex6otxqPx.html/show/hDwDoVCJDQ3sIUAk.html/video/VIDE1262064233773882/show/QUEiaqq_wO-vi3jB.html掛牌/ptv/vplay/843091.html/show/hVncvriEtrtchU60.html/v_show/id_XMjE5MTYzNDYw.html/show/Sinq3EuZuVnt333h.html/20080920/n259658081.shtml/programs/view/6IaYA2101oA/1、土地使使用權收收回土地使用用權屆滿滿。建設用地地使用權權年限屆屆滿前，，因公共共利益需需要提前前收回該土土地的，，應當依依法對該該土地上上的房屋屋及其他他不動產給給予補償償，并退退還相應應的出讓讓金。因土地使使用者不不履行土土地使用用權出讓讓合同而而收回土地使用用權。司法機關關決定收收回土地地使用權權。（四）土土地使用用權收回回與終止止2、土地使使用權終終止（1）土地使使用權因因土地滅滅失而終終止土地使用用權要以以土地的的存在或或土地能能滿足某某種需要為前前提，因因土地滅滅失而導導致使用用人實際際上不能繼續(xù)續(xù)使用土土地，使使用權自自然終止止。（2）土地使使用權因因土地使使用者的的拋棄而而終止由于政治治、經濟濟、行政政等原因因，土地地使用者者拋棄使用的土土地，致致使土地地使用合合同失去去意義或或無法履行而終終止土地地使用權權。（四）土土地使用用權收回回與終止止4.1土地管理理制度及及其演變變4.2土地使用用權出讓讓4.3在建項目目收購與與項目公公司入股股在建項目目收購是指通過過在建工工程轉讓讓的方式式，獲取取項目所用用土地使使用權、、地上在在建工程程、行政政批文及及各類權益益，同時時繼續(xù)承承擔項目目所負義義務的經經濟活動動。收購程序序：在建項目目初步調調查。專業(yè)調查查。專業(yè)意見見發(fā)表。。項目談判判。轉讓協(xié)議議簽訂。。項目過戶戶手續(xù)辦辦理。（一）在在建項目目收購注意事項項：權屬合法法與完整整性法律文書書的完善善性合作協(xié)議議的合法法性、合合理性與與執(zhí)行情情況工程進度度與投資資進度工程質量量財務狀況況（一）在在建項目目收購投資方按按照對房房地產開開發(fā)項目目公司的的評估價價格購買買該項目公公司的股股權或按按照比例例新入股股該項目目公司，，主要包括括參股、控股和全資收購購三種方式式。（1）如果項項目公司司的所有股東東對該項目目不再具具有投資意向向或無資資金進行行投資，，會選擇擇整體出售售項目公司，由由收購方方（投資資方）進進行全資資收購。。（二）項項目公司司入股投資方按按照對房房地產開開發(fā)項目目公司的的評估價價格購買買該項目公公司的股股權或按按照比例例新入股股該項目目公司，，主要包括括參股、控股和全資收購購三種方式式。（2）如果項項目公司司的部分股東東對該項目目不再具具有投資意向向或無資資金進行行投資，，一般會會選擇部分股權權轉讓，或者項項目公司司從引進進戰(zhàn)略投投資者的的角度考考慮也會選擇擇部分股股權轉讓讓或增加加股東，，由收購購方（投資方方）對項項目公司司進行參參股或控控股。（二）項項目公司司入股項目公司司入股程程序盡職調查查。專業(yè)問題題協(xié)商與與解決。。股權價值值評估。。入股談判判。入股協(xié)議議簽署。。入股后續(xù)續(xù)事項。。（二）項項目公司司入股項目公司司入股程程序盡職調查查。專業(yè)問題題協(xié)商與與解決。。股權價值值評估。。入股談判判。入股協(xié)議議簽署。。入股后續(xù)續(xù)事項。。（二