房地產(chǎn)開發(fā)全流程運(yùn)營計(jì)劃管理78

房地產(chǎn)開發(fā)全流程運(yùn)營計(jì)劃管理考核2內(nèi)容房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營概述影響快速運(yùn)營的關(guān)鍵因素計(jì)劃運(yùn)營體系的整體思路如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理3在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進(jìn)度說法一：或者我們不能按時(shí)完成進(jìn)度、或者我們雖然完成了進(jìn)度，但是用日夜趕工換來的、或者我們雖然按時(shí)完工了，可是留下了很多隱患說法二：在進(jìn)度和質(zhì)量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進(jìn)度為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進(jìn)度？---進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題由于建設(shè)工期的拖長，房地產(chǎn)投資機(jī)會風(fēng)險(xiǎn)加大進(jìn)度時(shí)間，決定管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加——“一天一輛奧迪？”影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16％以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個(gè)常態(tài)內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜計(jì)劃管理是管理人員的必備工具產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目不只是失敗而已6進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—從碧桂園的選擇中看到的：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開工報(bào)建

辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計(jì)配合銷售配合采購管理土地獲取7進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—提速帶來的價(jià)值■內(nèi)部收益率提高5個(gè)百分點(diǎn)，銷售凈利率提高0.7個(gè)百分點(diǎn)■集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.2次，凈資產(chǎn)收益率提高3個(gè)百分點(diǎn)■同等資金峰值條件下，集團(tuán)平均開發(fā)規(guī)?？商岣?0%■項(xiàng)目平均占用降低25%，資金成本降低60元/平米某公司提速6個(gè)月帶來的收益8然而，單純的計(jì)劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問題計(jì)劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題影響進(jìn)度計(jì)劃的原因中，相當(dāng)一部分是因?yàn)楣ぷ鞯某晒|(zhì)量原因計(jì)劃解決不了激勵的問題。。。。。。9所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營管理世茂運(yùn)營中心：綜合計(jì)劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)度計(jì)劃和證照管理）、流程管理、知識管理龍湖：最早提出運(yùn)營概念之一的企業(yè)萬科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運(yùn)營管理崗更多中小企業(yè)開始關(guān)注運(yùn)營。。。。。。10所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營管理

計(jì)劃管理體系－計(jì)劃管理

管理型運(yùn)營體系－營運(yùn)績效管理－運(yùn)營計(jì)劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管理－信息與知識管理－流程管理

專業(yè)型運(yùn)營體系－投資決策管理－運(yùn)營績效管理－運(yùn)營計(jì)劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管理－資金預(yù)算管理－目標(biāo)成本管理－信息與知識管理－流程管理1411內(nèi)容房地產(chǎn)計(jì)劃劃運(yùn)營概述述影響快速運(yùn)運(yùn)營的關(guān)鍵鍵因素計(jì)劃運(yùn)營體體系的整體體思路如何進(jìn)行有有效的計(jì)劃劃管理12影響公司快快速周轉(zhuǎn)的的因素組織與項(xiàng)目目管理模式式----決策速度與與決策方式式是影響效效率的關(guān)鍵鍵因素業(yè)務(wù)流程的的合理性----是否高效合合理的主流流程、部門門間接口是是否清晰、、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是否明確確決定工作作的質(zhì)量；；計(jì)劃運(yùn)營營體系產(chǎn)品與管理理的標(biāo)準(zhǔn)化化程度項(xiàng)目本身的的因素----政府關(guān)系、、項(xiàng)目自然然條件和主主動性的政政府博弈（（偷面積、、改規(guī)劃））是否業(yè)績導(dǎo)導(dǎo)向的文化化與有無清清晰的責(zé)任任機(jī)制13案例：客觀觀原因背后后的因素案例：某項(xiàng)項(xiàng)目A區(qū)樁基礎(chǔ)選選型與施工工某項(xiàng)目A區(qū)別墅去年年12月開始招標(biāo)標(biāo)，基礎(chǔ)形形式（設(shè)計(jì)計(jì)定）鉆孔孔樁3月份初施工工單位進(jìn)場場施工發(fā)現(xiàn)鉆孔樁樁做不了，，應(yīng)該改成成沖孔樁但是設(shè)計(jì)建建議盡量不不改，成本本會增加60%，但由于無無法施工，，經(jīng)成控部部門同意3月底改成用用沖孔樁，，其他邊坡坡的地方就就用人工挖挖孔樁，（（2周時(shí)間，成成控才同意意）4月份已經(jīng)開開始施工4月底發(fā)現(xiàn)有有4棟別墅土質(zhì)質(zhì)特殊，無無法進(jìn)行人人工開挖，，其他器械械（沖孔、、鉆孔）也也不行，后后來就改成成鋼管樁（（設(shè)計(jì)要重重新出施工工圖，用了了1個(gè)月的時(shí)間間），招標(biāo)標(biāo)又用了1個(gè)月的時(shí)間間7月份開始進(jìn)進(jìn)場，采用用的鋼管比比較特殊，，要重新訂訂貨（20天）9月份設(shè)計(jì)增增加800多米鋼管，，完成了鋼鋼管樁部分分的施工另外3棟別墅，原原設(shè)計(jì)是天天然基礎(chǔ)（（直接做在在土上），，5月份開挖后后土質(zhì)達(dá)不不到設(shè)計(jì)要要求，改成成了人工挖挖孔樁，6月又遇到與與剛才4棟一樣的情情況，3棟樓討論到到現(xiàn)在還沒沒有確定最最終的施工工方案，6月份開始討討論方案，，反復(fù)試用用鋼護(hù)筒、、水泥管護(hù)護(hù)筒、繡閥閥管加固、、懸噴樁加加固等方案案，8月份最終確確定此部分分樁采用繡繡閥管加固固后再開挖挖的方案，，10月初繡閥管管施工完畢畢，挖孔樁樁進(jìn)場繼續(xù)續(xù)開挖，但但是樁內(nèi)土土質(zhì)仍達(dá)不不到預(yù)想效效果本來今年年希望今今年年底底達(dá)到預(yù)預(yù)售條件件，但由由于以上上問題，，也只能能拖到明明年開售售，竣工工也只能能到明年年年底。。14從萬科均均好中加加速所看看到的－－難的不不是快，，而是又又快又好好案例：萬萬科“在均好中中加速”15我們?yōu)槭彩裁从辛髁鞒踢€是是會效率率低？公司流程程框架業(yè)務(wù)模型型人力資源源策劃定位規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理營銷管理客戶服務(wù)業(yè)務(wù)主流流程及子流程程操作指導(dǎo)導(dǎo)及表格格概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工過程配合主流程:一級子流流程:二級流程程:行政財(cái)務(wù)ＩＴ主流程決決定總體體效率部門流程程決定協(xié)協(xié)同效率率作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)決定工工作質(zhì)量量16首先應(yīng)關(guān)關(guān)注公司司的整體體業(yè)務(wù)流流程的效效率，它它關(guān)系到到資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率某公司專專業(yè)集成成流程圖圖17建設(shè)工程程施工許許可證方案報(bào)建建營銷設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本工程可行性研研究報(bào)告告土地出讓讓合同建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證概念設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)品建議議書規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)單體設(shè)計(jì)計(jì)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)工程總包包招標(biāo)施工圖報(bào)報(bào)建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證工程形象象進(jìn)度銷售開盤盤項(xiàng)目聽證證會市場定位位國有土地地使用權(quán)權(quán)證開工銷售許可可證第二階段:開發(fā)決策？月技術(shù)決策？月第一階段:土地決策第三階段:技術(shù)實(shí)施？月生產(chǎn)施工？月總周期？月自有資金銀行貸款18某公司示示范區(qū)加加速19其次關(guān)注注業(yè)務(wù)流流程的協(xié)協(xié)調(diào)性，，這是影影響流程程效率的的第二個(gè)個(gè)關(guān)鍵因因素很多時(shí)候，我我們只關(guān)注業(yè)業(yè)務(wù)流程的審審批順序，往往往忽略業(yè)務(wù)務(wù)流程間的協(xié)協(xié)調(diào)性20案例：某項(xiàng)目目標(biāo)高錯誤的的產(chǎn)生和業(yè)務(wù)務(wù)流程的關(guān)注注點(diǎn)場地豎向標(biāo)高高設(shè)計(jì)原因分析:土建設(shè)計(jì)、市市政設(shè)計(jì)與景景觀設(shè)計(jì)系三三個(gè)不同的單單位，分別完完成后施工以以最后的景觀觀設(shè)計(jì)為依據(jù)據(jù)進(jìn)行控制標(biāo)標(biāo)高。經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)：：各專業(yè)設(shè)計(jì)提提前介入是好好事，但各自自完成后須進(jìn)進(jìn)行綜合豎向向設(shè)計(jì)匯總。。繪制綜合豎豎向設(shè)計(jì)圖并并進(jìn)行嚴(yán)格的的綜合評審。。如何避免？21如何確保業(yè)務(wù)務(wù)流程完成節(jié)節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量，，這也是影響響流程效率的的重要原因之之一由于時(shí)間比較較緊和人員熟熟練程度等原原因，節(jié)點(diǎn)質(zhì)質(zhì)量達(dá)不到要要求返工而導(dǎo)導(dǎo)致流程效率率降低成為了了影響流程效效率的主要因因素22能否快速決策策和在合適的的時(shí)間決策是是快速運(yùn)營的的關(guān)鍵23內(nèi)容房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)運(yùn)營概述影響快速運(yùn)營營的關(guān)鍵因素素計(jì)劃運(yùn)營體系系的整體思路路如何進(jìn)行有效效的計(jì)劃管理理24計(jì)劃運(yùn)營管理理的架構(gòu)---誰來管戰(zhàn)略型集團(tuán)總總部—萬科25計(jì)劃運(yùn)營管理理的架構(gòu)---誰來管地區(qū)PMO型—龍湖26計(jì)劃運(yùn)營管理理的架構(gòu)---誰來管權(quán)威推動型—金地27計(jì)劃運(yùn)營管理理的架構(gòu)---誰來管職能型--中小企業(yè)總經(jīng)理財(cái)務(wù)副總財(cái)務(wù)管理部運(yùn)營發(fā)展部人力資源部工程副總設(shè)計(jì)副總設(shè)計(jì)管理部工程管理部董事長營銷管理部合同預(yù)算部景觀裝飾部材料設(shè)備部投資副總會計(jì)核算稅務(wù)籌劃審計(jì)監(jiān)察財(cái)務(wù)分析投資融資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目拓展法律事務(wù)人力資源企業(yè)文化行政后勤客戶服務(wù)營銷策劃產(chǎn)品定位銷售管理高層部門主要職能合同管理商務(wù)談判甲供材料分包總包景觀設(shè)計(jì)景觀施工成本管理計(jì)劃運(yùn)營資產(chǎn)運(yùn)營部資產(chǎn)管理招商運(yùn)營產(chǎn)品研究市場研究市場策劃品牌管理營銷副總行政管理部行政副總?cè)耸滦姓?8目的：1、及時(shí)和充分分掌握集團(tuán)所所屬項(xiàng)目的動動態(tài)運(yùn)行狀況況；2、及早判斷公公司及項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)和和影響，提前前做出相關(guān)預(yù)預(yù)警和應(yīng)對策策略；2、有效提高公公司資金、資資產(chǎn)的運(yùn)行效效率；4、為集團(tuán)的績績效考核提供供依據(jù)5、推進(jìn)業(yè)務(wù)流流程的實(shí)施，，提高集團(tuán)精精細(xì)化管理水水平。管理對象：針對集團(tuán)下屬屬的所有項(xiàng)目目管理方式：以目標(biāo)管理為為工具，以動動態(tài)監(jiān)控手段段，并通過結(jié)結(jié)果評價(jià)體系系，有效將運(yùn)運(yùn)營管控納入入績效考核體體系，使得整整體的管控方方案有據(jù)、有有察、有效。。計(jì)劃運(yùn)營管理理的架構(gòu)---如何管(整體思路）29一體化運(yùn)營的的概念系統(tǒng)的一體化化一體化的運(yùn)營營管理是一個(gè)個(gè)完整的系統(tǒng)統(tǒng)，包含目標(biāo)標(biāo)設(shè)定、過程程監(jiān)控、結(jié)果果評估，形成成一個(gè)PDCA的有效循環(huán)環(huán)體系；專業(yè)的一體體化一體化的運(yùn)運(yùn)營管理涵涵蓋了項(xiàng)目目運(yùn)營管理理的各個(gè)重重要專業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)，保證證集團(tuán)對各各項(xiàng)目動態(tài)態(tài)監(jiān)控的全全面性和科科學(xué)性，并并且能夠通通過報(bào)表管管理系統(tǒng)地地反映項(xiàng)目目的重要經(jīng)經(jīng)營指標(biāo)；；管理的一體體化一體化的運(yùn)運(yùn)營管理通通過與考核核的有效鏈鏈接，運(yùn)營營管理將納納入公司績績效考核體體系，使得得運(yùn)營管理理和人力資資源形成良良好的互動動，實(shí)現(xiàn)的的管理的一一體化，使使得運(yùn)營管管理有效可可控；30通過目標(biāo)規(guī)規(guī)劃、過程程監(jiān)控、結(jié)結(jié)果評價(jià)緊緊密整合，，形成一套套全面科學(xué)學(xué)的管控體體系運(yùn)營目標(biāo)設(shè)定計(jì)劃管理成果管理決策管理目標(biāo)規(guī)劃過程監(jiān)控結(jié)果評價(jià)項(xiàng)目評估成本管理資金預(yù)算管管理————知識管理———————信息報(bào)表管管理———31目標(biāo)管理是是保證公司司目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的全程工工具收益目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)成本目標(biāo)成果跟蹤表表計(jì)劃劃跟跟蹤蹤表表動態(tài)成本本表滾動資金金計(jì)劃表表季度評估估年度評估估項(xiàng)目周期期評估目標(biāo)設(shè)定定運(yùn)營監(jiān)控控結(jié)果評估估通過表單單對目標(biāo)標(biāo)及成果果進(jìn)行跟跟蹤設(shè)計(jì)基于于關(guān)鍵目目標(biāo)的評評估體系系，優(yōu)化評估估結(jié)果的的應(yīng)用方方式32運(yùn)營目標(biāo)標(biāo)設(shè)定為為明確了了項(xiàng)目開開發(fā)的方方向項(xiàng)目運(yùn)營營目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)品牌目標(biāo)標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)標(biāo)土地、合合作方及及可持續(xù)續(xù)發(fā)展具體對項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)周期等等的要求求品牌承擔(dān)擔(dān)在細(xì)分分市場地地位的責(zé)責(zé)任對現(xiàn)金流流和利潤潤的取舍舍和要求求等33過程監(jiān)控控包含計(jì)計(jì)劃管理理、成本本管理、、資金管管理、知知識信息息管理四四條主線線計(jì)劃管理理（計(jì)劃編編制及跟跟蹤監(jiān)督督、動態(tài)態(tài)調(diào)整））成果管理理（關(guān)鍵成成果管理理）決策管管理（決策策會議議管理理）成本管管理（目標(biāo)標(biāo)成本本、動動態(tài)成成本管管理））資金預(yù)預(yù)算管管理（預(yù)算算編制制及滾滾動資資金計(jì)計(jì)劃））—————知識管管理—————計(jì)劃管管理線線成本管管理線線知識信息線線———信息報(bào)表管管理-——-資金管理線線34基于WBS的計(jì)劃運(yùn)營營管理思路路計(jì)劃管理指指導(dǎo)思想：：基于業(yè)務(wù)務(wù)活動分析析，以目標(biāo)標(biāo)結(jié)果位導(dǎo)導(dǎo)向WBS分析計(jì)劃管理成果管理決策管理基于WBS的計(jì)劃運(yùn)營管管理：邏輯嚴(yán)密：依靠一套嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒ǚǎ皇强俊敖?jīng)經(jīng)驗(yàn)”收集；；系統(tǒng)解決：基于一個(gè)內(nèi)核核構(gòu)建項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃運(yùn)營管理的各個(gè)個(gè)體系，以保保證各個(gè)體系系的系統(tǒng)性和匹匹配性個(gè)性定制：基于上述兩兩個(gè)個(gè)條件，，才可以保證“針對對公司個(gè)性，，量身定制，，并且符合行業(yè)業(yè)規(guī)律”；35四大要素的設(shè)設(shè)定是計(jì)劃運(yùn)運(yùn)營管理的核核心（流程總圖））梳理項(xiàng)目從獲獲取到竣工交交付過程中關(guān)關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)，通通過合理搭接接和工作前置置，提高了項(xiàng)目開開發(fā)的總體效效率；（提煉企業(yè)覆蓋企業(yè)全全業(yè)務(wù)的流程程清單）流程策劃計(jì)劃管理設(shè)定關(guān)鍵活動動環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工期，提高高項(xiàng)目管理計(jì)劃的可控控及可實(shí)施性性，同時(shí)通過過標(biāo)準(zhǔn)工期設(shè)定，也便便于多項(xiàng)目及及異地項(xiàng)目管管控變得有效；計(jì)劃管理計(jì)劃管理通過關(guān)鍵活動動環(huán)節(jié)的成果果標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化化，評價(jià)運(yùn)營質(zhì)量，標(biāo)標(biāo)志階段完成成，提高會議議決策效率，積累管理理經(jīng)驗(yàn)；關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)節(jié)的成果決策策方式標(biāo)準(zhǔn)化化，明確決策層級，降降低決策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，提高側(cè)決決策效率成果管理決策會議管理理關(guān)聯(lián)任務(wù)工作周期確認(rèn)方式輸出成果36一體化運(yùn)營管管理體系搭建建思路37根據(jù)企業(yè)需求求及關(guān)注點(diǎn)，，一般將項(xiàng)目目開發(fā)階段劃劃分為5-8個(gè)STEP1劃分項(xiàng)目開發(fā)發(fā)階段某標(biāo)桿企業(yè)劃劃分方案：1、土地投資分分析階段；2、項(xiàng)目啟動階階段；3、方案設(shè)計(jì)及及初設(shè)指導(dǎo)階階段；4、初設(shè)驗(yàn)算及及施工圖指導(dǎo)導(dǎo)階段；5、施工準(zhǔn)備階階段；6、營銷開盤階階段；7、竣工交房階階段；8、項(xiàng)目后評估估階段；38根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目目特點(diǎn)建立分分級計(jì)劃管理理體系39里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)及產(chǎn)產(chǎn)品化1.項(xiàng)目獲取2.項(xiàng)目策劃5.項(xiàng)目銷售3.項(xiàng)目設(shè)計(jì)4.工程建設(shè)6.產(chǎn)品交付立項(xiàng)可研報(bào)告項(xiàng)目取得項(xiàng)目定位規(guī)劃方案單體方案初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)總包/監(jiān)理開工達(dá)預(yù)售條件結(jié)構(gòu)封頂竣工集中入住開盤拓展報(bào)建營銷設(shè)計(jì)工程采購客服成本運(yùn)營40沒有標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，但但應(yīng)該有設(shè)置置的思路原則則和工具項(xiàng)目1級節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目里程碑依據(jù)公司/項(xiàng)目特點(diǎn)的關(guān)關(guān)鍵活動進(jìn)度——過程控制點(diǎn)投資/財(cái)務(wù)/資金產(chǎn)品品質(zhì)客戶導(dǎo)向管理精細(xì)化41某標(biāo)桿企業(yè)12里程碑42需要創(chuàng)造哪些些價(jià)值活動43增加加的的項(xiàng)項(xiàng)目目節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理或或公公司司管管理理的的““需需求求””和和““思思想想””44計(jì)劃劃的的拆拆分分案案例例45設(shè)定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工工期期46計(jì)劃劃監(jiān)監(jiān)控控與與計(jì)計(jì)劃劃預(yù)預(yù)警警是是計(jì)計(jì)劃劃執(zhí)執(zhí)行行的的保保證證47通過過明明確確節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的的前前置置節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、、后后置置節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)為為編編制制流流程程總總圖圖提提供供依依據(jù)據(jù)STEP3編制制項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)流流程程總總圖圖48流程程總總圖圖示示意意49關(guān)鍵鍵成成果果總總圖圖示示意意STEP4根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃梳梳理理重重要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的的關(guān)關(guān)鍵鍵成成果果50龍湖湖節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)成成果果管管理理體體系系51項(xiàng)目目成成果果管管理理是是運(yùn)運(yùn)營營管管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容52項(xiàng)目目成成果果管管理理是是運(yùn)運(yùn)營營管管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容53關(guān)鍵鍵決決策策會會議議示示意意STEP5根據(jù)據(jù)關(guān)關(guān)鍵鍵成成果果規(guī)規(guī)劃劃項(xiàng)項(xiàng)目目決決策策會會議議體體系系54內(nèi)容容房地地產(chǎn)產(chǎn)計(jì)計(jì)劃劃運(yùn)運(yùn)營營概概述述影響響快快速速運(yùn)運(yùn)營營的的關(guān)關(guān)鍵鍵因因素素計(jì)劃劃運(yùn)運(yùn)營營體體系系的的整整體體思思路路如何何進(jìn)進(jìn)行行有有效效的的計(jì)計(jì)劃劃管管理理房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的三三級計(jì)計(jì)劃管管理體體系56房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目管理理的三三級計(jì)計(jì)劃管管理體體系公司年年度經(jīng)經(jīng)營目目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流流計(jì)劃劃配套工工程計(jì)計(jì)劃一級計(jì)劃營銷推推廣計(jì)計(jì)劃施施工進(jìn)進(jìn)度控控制計(jì)計(jì)劃承建商商、材材料進(jìn)進(jìn)場計(jì)計(jì)劃用用圖圖、樣樣板確確認(rèn)計(jì)計(jì)劃承建商商、材材料分分判計(jì)計(jì)劃出圖、、樣板板封樣樣計(jì)劃劃售樓賣賣場計(jì)計(jì)劃各專業(yè)業(yè)部門門計(jì)劃劃需要的的其它它計(jì)劃劃（比比如：精精裝修修）二級計(jì)劃三級計(jì)劃3~5年戰(zhàn)略略人力資資源配配置報(bào)建計(jì)計(jì)劃57施工營銷推推廣計(jì)計(jì)劃計(jì)劃公司年年度經(jīng)經(jīng)營目目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流流計(jì)劃劃一級計(jì)劃承建商商、材材料分分判計(jì)計(jì)劃售樓賣賣場計(jì)計(jì)劃各專二級計(jì)劃三級計(jì)劃項(xiàng)目總總體開開發(fā)計(jì)計(jì)劃剖剖析以以及建建議1.項(xiàng)目關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃行行業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀分分析2.房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目總體體開發(fā)發(fā)計(jì)劃劃編制制要求求3.編制建建議案案例4.在不同同管控控模式式下的建議議3~5年戰(zhàn)略略人力資資源配配置582010.10版權(quán)所所有不不得得拷貝貝項(xiàng)目關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃行行業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀:在行業(yè)業(yè)中，，各個(gè)個(gè)房地地產(chǎn)企企業(yè)因因經(jīng)營營差異異、背背景區(qū)區(qū)別、、階段段不同同等原原因，，對于于房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃的的定義義和控控制關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)不盡盡相同同，有有營銷銷導(dǎo)向向型、、有法法務(wù)導(dǎo)導(dǎo)向、、有承承建導(dǎo)導(dǎo)向等等，各各企業(yè)業(yè)也難難以統(tǒng)統(tǒng)一，，因?yàn)闉轫?xiàng)目目關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃劃體現(xiàn)現(xiàn)的是是一個(gè)個(gè)企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營思思想。。項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行行業(yè)現(xiàn)狀分分析59以營銷為導(dǎo)導(dǎo)向的計(jì)劃劃管理安排排1.土地使用證證2.交地3.方案4.初步設(shè)計(jì)5.施工圖設(shè)計(jì)計(jì)6.開工7.售樓處、樣樣板房區(qū)開開放

9.開盤

10.完成銷售額45％

11.完成銷售額70％

12.完成銷售額95％

13.景觀施工進(jìn)場

14.竣工

15.交房

16.交房95％房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)以營銷為為導(dǎo)向的項(xiàng)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃案案例60龍湖：集團(tuán)團(tuán)關(guān)注的關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：（1）取得國土土使用權(quán)證證（2）交地（3）完成方案案設(shè)計(jì)（4）完成初步步設(shè)計(jì)（5）完成施工工圖設(shè)計(jì)（（6）取得施工工許可證（7）項(xiàng)目開工工（8）售樓處、、樣板區(qū)開開放（9）取得預(yù)售售許可證（10）開盤（11）景觀施工工進(jìn)場（12）竣工備案案（13）交房（14）交房完成成率95％不影響集團(tuán)團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，地區(qū)公公司可自行行調(diào)整計(jì)劃劃，只需將將結(jié)果抄送送集團(tuán)運(yùn)營營中心；影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地地區(qū)總經(jīng)理理應(yīng)進(jìn)行書書面解釋，，并經(jīng)集團(tuán)團(tuán)總裁審批批，以引起起關(guān)注；剩余9個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的變化由由集團(tuán)運(yùn)營營中心審批批；集團(tuán)只考核核項(xiàng)目關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)的按按時(shí)達(dá)成率率。61房地產(chǎn)項(xiàng)

1.公司經(jīng)營資金進(jìn)出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（經(jīng)營進(jìn)度）

2.項(xiàng)目融資節(jié)點(diǎn)（比如:四證）

3.考慮各專業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的協(xié)調(diào)關(guān)系

4.重大的費(fèi)用節(jié)點(diǎn)

5.上市公司的財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn)

6.報(bào)建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

7.集團(tuán)對項(xiàng)目專業(yè)管理監(jiān)控點(diǎn)

8.人力資源授權(quán)管理節(jié)點(diǎn)

9.適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，要考慮供方資源配置

項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營思想、統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目各專業(yè)計(jì)劃，是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段最核心的計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃編制制要求62房地產(chǎn)項(xiàng)目目總體開發(fā)發(fā)計(jì)劃編制制建議案例例1.土地確權(quán)（（項(xiàng)目第一一筆付款））——完善法律手手續(xù)、重大大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)點(diǎn)2.場地拆遷完完畢——完善法律手手續(xù)3.項(xiàng)目經(jīng)營實(shí)實(shí)施策劃報(bào)報(bào)告——經(jīng)營監(jiān)控、、專業(yè)監(jiān)控控與公司授授權(quán)4.概念性方案案設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書——專業(yè)節(jié)點(diǎn)5.概念性方案案設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書集團(tuán)確確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與與公司授權(quán)權(quán)6.營銷方案——專業(yè)節(jié)點(diǎn)7.營銷方案集集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與與公司授權(quán)權(quán)8.《項(xiàng)目投資分分析模型（（概念版））》——項(xiàng)目專業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制、、專業(yè)監(jiān)控控與公司授授權(quán)9.規(guī)劃及建筑筑方案集團(tuán)團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與與公司授權(quán)權(quán)10.詳規(guī)批復(fù)——完善法律手手續(xù)11.建筑用地規(guī)規(guī)劃許可證證——完善法律手手續(xù)12.土地證——完善法律手手續(xù)13.建筑方案征征詢及批復(fù)復(fù)——完善法律手手續(xù)14.園林景觀方方案設(shè)計(jì)集集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與與公司授權(quán)權(quán)15.擴(kuò)初征詢及及批復(fù)——完善法律手手續(xù)16.“示范區(qū)”策劃方案集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與與公司授權(quán)權(quán)17.施工圖報(bào)建建、會審——專業(yè)節(jié)點(diǎn)18.建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證——完善法律手手續(xù)19.簽訂總承包包合同——專業(yè)監(jiān)控與與公司授權(quán)權(quán)20.建筑工程施施工許可證證——專業(yè)節(jié)點(diǎn)21.四證取得——融資節(jié)點(diǎn)22.基礎(chǔ)工程開開工——專業(yè)節(jié)點(diǎn)23.“示范區(qū)”完工開放——專業(yè)節(jié)點(diǎn)24.預(yù)售許可證證辦理——完善法律手手續(xù)25.開盤——公司經(jīng)營營資金關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)26.完成銷售售額30％——公司經(jīng)營營資金關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)27.完成銷售售額45％——公司經(jīng)營營資金關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)28.完成銷售售額70％——公司經(jīng)營營資金關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)29.完成銷售售額85％——公司經(jīng)營營資金關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)30.主體工程程結(jié)構(gòu)完完工——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)點(diǎn)31.外立面落架——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)32.市政配套工程程及室外工程程——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)點(diǎn)33.竣工備案——完善法律手續(xù)續(xù)34.交樓入伙——專業(yè)節(jié)點(diǎn)35.辦理房產(chǎn)證——完善法律手續(xù)續(xù)63房地產(chǎn)項(xiàng)目總總體開發(fā)計(jì)劃劃在不同管控控模式下的精精度建議1.2.集團(tuán)公司控制制區(qū)域總部，，計(jì)劃控制節(jié)節(jié)點(diǎn)建議20～30個(gè)；區(qū)域總部控制制項(xiàng)目公司，，計(jì)劃控制節(jié)節(jié)點(diǎn)建議45～50個(gè)；我們的關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)控制多少少個(gè)合適？64項(xiàng)目現(xiàn)金流分分析計(jì)劃剖析析及建議承建商、材料料進(jìn)場計(jì)劃公司年度經(jīng)營營目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)計(jì)劃營銷推廣計(jì)劃劃施施工一級計(jì)劃承建商、材料料分判計(jì)劃售樓賣場計(jì)劃劃二級計(jì)劃三級計(jì)劃1.項(xiàng)目現(xiàn)金流分分析計(jì)劃行業(yè)業(yè)現(xiàn)狀：此計(jì)劃各企業(yè)都都有，但是一般比較粗粗糙，沒有成本本部門、工程程部門參與，僅僅由財(cái)財(cái)務(wù)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)估算出來2.建議：對項(xiàng)目目前期時(shí)間管管理、項(xiàng)目工程管理進(jìn)行行優(yōu)化，有效效提高資金利用效率。各專業(yè)部門計(jì)計(jì)劃需要的的其它計(jì)劃3~5年戰(zhàn)略人力資源配置置65公司年度經(jīng)營營目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)計(jì)劃配套工程計(jì)劃劃一級計(jì)劃售樓賣場計(jì)劃劃各專業(yè)部門計(jì)計(jì)劃需要的其它計(jì)計(jì)劃二級計(jì)劃三級計(jì)劃營銷推廣計(jì)劃劃施施工進(jìn)度度控制計(jì)劃報(bào)報(bào)建計(jì)劃承建商、材料料進(jìn)場計(jì)劃施工進(jìn)度控制制計(jì)劃剖析及及建議1.施工進(jìn)度控制制計(jì)2.施工進(jìn)度控制制行業(yè)現(xiàn)狀施工進(jìn)度控制制編制要求3.3~5年戰(zhàn)略人力資源配置置66房地產(chǎn)項(xiàng)目施施工進(jìn)度控制制計(jì)劃的本質(zhì)質(zhì)意義經(jīng)營目標(biāo)行動計(jì)劃轉(zhuǎn)化?房地產(chǎn)項(xiàng)目施施工進(jìn)度控制制計(jì)劃的本質(zhì)質(zhì)意義就是：：把公司的經(jīng)營營目標(biāo)轉(zhuǎn)化為為工程管理的的行動計(jì)劃。。?這是房地產(chǎn)工工程項(xiàng)目管理理最關(guān)鍵的計(jì)計(jì)劃！67房地產(chǎn)項(xiàng)目施施工進(jìn)度控制制計(jì)劃的現(xiàn)狀狀分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施施工進(jìn)度控制制計(jì)劃疑問?此計(jì)劃與總包包施工組織設(shè)設(shè)計(jì)中提供的的計(jì)劃有何區(qū)區(qū)別？為什么么甲方要編制制？此計(jì)劃由誰編編制？什么時(shí)時(shí)候編制？此計(jì)劃設(shè)置的的控制節(jié)點(diǎn)多多少合適？由由什么要素決決定？682010.10公司年度經(jīng)營營目標(biāo)項(xiàng)目總體開發(fā)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)計(jì)劃一級計(jì)劃出圖、樣板封封樣計(jì)劃售樓賣場計(jì)劃劃各專業(yè)部門計(jì)計(jì)劃版權(quán)所有不不得拷貝需要的其它計(jì)計(jì)劃二級計(jì)劃三級計(jì)劃承建商商、材材料分分判計(jì)計(jì)劃剖剖析及及建議議1.分包模模式對對經(jīng)營營進(jìn)度度控制制的影影響節(jié)后付付款的的必要要性3~5年戰(zhàn)略略人力資資源配配置2.承銷商商、材材料分分判計(jì)計(jì)劃69分包模模式對對經(jīng)營營進(jìn)度度控制制的影影響承建單單位和和甲供供材料料招標(biāo)標(biāo)計(jì)劃劃探討：：分判越越細(xì)，，要求求甲方方介入入越深深，經(jīng)經(jīng)營進(jìn)進(jìn)度的的量化化可能能更難難。分判模模式的的影響響要素素：公公司管管理（（包括括成本本和工工程））習(xí)慣慣、三三邊工工程程度、、總包包選擇擇、供供方資資源穩(wěn)穩(wěn)定性性、當(dāng)當(dāng)?shù)毓┕┓劫Y資源質(zhì)質(zhì)量、、甲方方管理理能力配置置等。。工程范范圍劃劃分探探討分判數(shù)數(shù)量建建議。。701.2.現(xiàn)金流流計(jì)劃劃配套工工程計(jì)計(jì)劃出圖、、樣板板封樣樣計(jì)劃劃售樓賣賣場計(jì)計(jì)劃各專業(yè)業(yè)部門門計(jì)劃劃需要要的的其其它它計(jì)計(jì)劃劃三級計(jì)劃出圖、、樣板板封樣樣計(jì)劃劃剖析析及建建議出圖、、樣板板封樣樣計(jì)劃劃需要要前置置設(shè)計(jì)管管理程程序優(yōu)優(yōu)化承建商商、材材料分分判計(jì)計(jì)劃71施工圖圖出圖圖與樣樣板確確認(rèn)計(jì)計(jì)劃分分析施工圖圖出圖圖與樣樣板確確認(rèn)計(jì)計(jì)劃施工圖圖出圖圖與樣樣板確確認(rèn)計(jì)計(jì)劃要要求：：施工圖圖出圖圖與樣樣板確確認(rèn)計(jì)計(jì)劃隨隨著設(shè)設(shè)計(jì)深深入，，盡快快不斷斷細(xì)化化；二次委委托設(shè)設(shè)計(jì)和和選材材用料料，盡盡量提提前；；設(shè)計(jì)部部保持持與成成本部部、工工程部部的及及時(shí)溝溝通配配合；；關(guān)于施施工圖圖階段段具體體工作作跟蹤蹤計(jì)劃劃，還還要細(xì)細(xì)化72房地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)管理理程序序優(yōu)化化：設(shè)設(shè)計(jì)前前置、、售樓樓賣場場爭取取時(shí)間間、支支持招招標(biāo)采采購?fù)两〝U(kuò)初建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)

建筑、規(guī)劃方案

部品設(shè)計(jì)及 定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)設(shè)備選型

實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段

銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)

策劃階段方案報(bào)建設(shè)計(jì)管理階段

擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程管理

景觀方案設(shè)計(jì)銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議

施工圖設(shè)計(jì)指引模型研究結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建筑平面73一級計(jì)劃承建商出圖、樣板板封樣計(jì)劃劃售樓賣場計(jì)計(jì)劃各專業(yè)部門門計(jì)劃需要的其它它計(jì)劃二級計(jì)劃三級計(jì)劃3~5年戰(zhàn)略公公司年度度經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)售樓賣場計(jì)劃剖析析及建議1.售樓賣場計(jì)計(jì)劃控制的的重要性2.售樓賣場計(jì)計(jì)劃控制建建議74售樓賣場計(jì)計(jì)劃控制的的重要性售樓