房地產開發(fā)項目可行性分析t-31

房地產開發(fā)項目可行性分析房地產可行性分析概論房地產市場分析房地產開發(fā)項目費用測算房地產開發(fā)項目財務評價房地產開發(fā)投資風險分析第一節(jié)房地產開發(fā)項目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用二、可行性研究的內容三、可行性研究的工作程序一、房地開發(fā)項目可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念

在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。

2、可行性研究的作用

1）為投資決策提供依據(jù)

2）作為資金籌措的依據(jù)

3）作為編制設計任務書的論據(jù)

4）作為有關部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

5）作為項目審批、申請建設執(zhí)照的依據(jù)

二、可行性研究的內容(實際案例鏈接)1、項目概況2、市場分析和需求預測3、規(guī)劃設計方案的優(yōu)選4、項目的建設工期、開發(fā)進度安排5、項目投資估算6、資金的籌集方案和籌集成本估算7、經(jīng)濟分析和財務評價8、風險分析9、社會經(jīng)濟評價10、結論

項目籌劃三、可行性研究的工作程序市場調查與分析優(yōu)化和選擇開發(fā)方案方案評價編制研究報告第二節(jié)房地產市場分析一、房地產開發(fā)投資的影響因素分析二、市場調查一、房地產開發(fā)投資的影響因素分析1、內部影響因素

2、外部影響因素分析

宏觀因素：人口、經(jīng)濟、政策法規(guī)等

微觀因素：地段位置與技術因素基礎設施與公共設施鄰里影響規(guī)劃控制

二、市場調查市場環(huán)境境調查1、房地產產市場調調查的內內容(實際案案例鏈鏈接)房地產產的供供需情情況調調查開發(fā)場場地調調查房地產產市場場供給給調查查123房地產產市場場需求求調查查123房地產產市場場競爭爭情況況調查查：競競爭企企業(yè)1234、競爭爭產品品1234房地產產價格格調查查1234562、房地地產不不同營營銷階階段的的調查查內容容房地產產項目目定位位階段段的市市場調調查：：項項目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀調調查項目交交通狀狀況調調查項目周周邊景景觀調調查商務圈圈和商商圈調調查區(qū)域基基本信信息調調查相關項項目基基本信信息調調查房地產產市場場推廣廣階段段的市市場調調查：：競爭爭項目目基本本信息息調查查競爭項項目銷銷售信信息調調查客戶需需求和和接觸觸媒體體習慣慣調查查房地產產項目目銷售售階段段的市市場調調查：：市市場推推廣調調查和和測評評成交客客戶問問卷調調查銷售難難點調調查房地產產售后后階段段的市市場調調查第三節(jié)節(jié)房房地地產開開發(fā)項項目費費用測測算一、房房地產產開發(fā)發(fā)項目目費用用測算算的作作用二、房房地產產開發(fā)發(fā)項目目總投投資構構成1、為籌籌集開開發(fā)資資金提提供依依據(jù)2、作為為研究究工程程造價價合理理性的的手段段3、作為為選擇擇最優(yōu)優(yōu)設計計方案案的重重要控控制條條件4、作為為項目目建設設實施施過程程中投投資控控制的的依據(jù)據(jù)一、房房地產產開發(fā)發(fā)項目目費用用測算算的作作用土地地費費用用二、房房地產產開發(fā)發(fā)項目目總投投資構構成前期工工程費費建筑安安裝工工程費費開發(fā)企企業(yè)的的經(jīng)營營管理理費其他代代收費費用固定資資產投投資方方向調調節(jié)稅稅土地、、拆遷遷安置置、基基礎設設施、、公共共配套套管理、、銷售售、財財務表格P483-6實際項項目費費用清清單面積法法：P=CQ其它方方法等等等第四節(jié)節(jié)房房地地產開開發(fā)項項目財財務評評價指指標一、投投資基基礎知知識二、投投資回回收期期三、凈凈現(xiàn)值值四、內內部收收益率率五、財財務評評價基基本報報表一、投投資基基礎知知識1、資金金的時時間價價值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累計500500500不同方方案的的優(yōu)劣劣比較較單單位位：萬萬元通貨膨膨脹承擔風風險資金增增值機會成成本2、資金金的時時間價價值換換算將現(xiàn)值值轉換換為將將來值值：F=P（1+I）n將將來來值轉轉換為為現(xiàn)值值：P=F/（1+I）nN為計息息周期期例1：某房房地產產開發(fā)發(fā)商向向銀行行貸款款100萬元，，貸款款年利利率為為8%，貸款款期限限為3年，到到期后后一次次償還還本息息。則則到期期后應應償還還的本本息是是多少少？例2：年利利率為為8%，3年后500萬元的的一筆筆收入入，在在目前前來講講相當當于多多少？？3、現(xiàn)金金流量量分析析現(xiàn)金流流量：：一個個項目目在某某一特特定時時期內內收入入或支支出的的資金金數(shù)額額。現(xiàn)金流流入量量、現(xiàn)現(xiàn)金流流入量量、凈凈現(xiàn)金金流量量現(xiàn)金流流量圖圖：（（現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表）5000123N-1N7575757575二、投投資回回收期期項目的的凈收收益額額用于于抵償償全部部投資資所需需要的的時間間1、靜態(tài)態(tài)投資資回收收期：：不考考慮時時間因因素影影響2、動態(tài)態(tài)投資資回收收期：：動態(tài)投投資回回收期期還需需要與與基準準回收收期相相比較較三、財財務凈凈現(xiàn)值值1、凈現(xiàn)現(xiàn)值FNPV：是指指按投投資者者可接受的的最低低收益益率，將項項目各各期的的凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量折折算到到項目起起始點點時的的現(xiàn)值值之和和。2、項目目的經(jīng)經(jīng)濟可可行性性：FNPV》》=03、例：：某投投資項項目的的現(xiàn)金金流量量如表表（單單位：：萬元元），，假設設基準準收益益率為為10%，試計計算該該項目目的凈凈現(xiàn)金金流量量和凈凈現(xiàn)值值，并并判斷斷該項項目是是否可可行。。年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、內內部收收益率率1、內部部收益益率：：是指指使項項目各各期的的凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量的的現(xiàn)值值之各各等于于零時時的折折現(xiàn)率率。2、計算算過程程：試試錯法法3、項目目經(jīng)濟濟可行行性的的判斷斷：內內部收收益率率》=基準收收益率率根據(jù)上上例數(shù)數(shù)據(jù)：：求取取其內內部收收益率率4、內部部收益益率法法與凈凈現(xiàn)值值法的的主要要區(qū)別別第五節(jié)節(jié)房房地地產開開發(fā)投投資風風險分分析一、投投資的的主要要風險險因素素二、風風險分分析的的方法法一、投投資的的主要要風險險因素素市場風風險經(jīng)營風風險利率風風險政策風風險其它風風險作業(yè)給定一一個實實際的的房地地產調調研報報告給定一一個實實際房房地產產項目目可行行性研研究報報告要求整整理報報告的的框架架結構構寫出出報告告的目目錄，，分析析報告告的重重點內內容所所在。。（分分組進進行，，每組組的案案例均均不同同）二、風風險分分析的的方法法1、敏感性性分析析：分析和和預測測發(fā)項項目的的不確確定性性因素