商業(yè)街市場調(diào)研和營銷方案(-)課件

祝橋鎮(zhèn)百熙路商業(yè)街----市場調(diào)研和營銷方案呈至上海祝橋新鎮(zhèn)投資發(fā)展有限公司引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念上海咨博真誠為您服務(wù)！2011年01月1祝橋鎮(zhèn)百熙路商業(yè)街呈至1目錄問題界定南匯宏觀經(jīng)濟(jì)南匯區(qū)域規(guī)劃南匯房地產(chǎn)市場南匯各鎮(zhèn)商業(yè)環(huán)境分析項目價值分析項目定位商家訪談營銷策略2目錄21、問題界定31、問題界定3問題界定項目基本介紹限定條件：地塊為商業(yè)用地項目基本介紹：項目位于祝橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，百熙路與金亭路交叉路口，處于祝橋新鎮(zhèn)南北軸線上，交通便利，環(huán)境優(yōu)勢明顯。項目采用中國傳統(tǒng)文化的建筑風(fēng)格，從空間布局到建筑風(fēng)格都突出中國文化底蘊。4問題界定項目基本介紹限定條件：地塊為商業(yè)用在現(xiàn)有物業(yè)條件的允許范圍內(nèi)，滿足開發(fā)商的開發(fā)要求，我們將：對南匯區(qū)、祝橋鎮(zhèn)及周邊商業(yè)進(jìn)行商業(yè)環(huán)境分析；根據(jù)周邊商業(yè)市場環(huán)境分析及典型案例比對，確定項目定位；通過項目定位設(shè)定行之有效的營銷策略，提出可行性招商、銷售策略；綜合開發(fā)商整體開發(fā)和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，制定本項目可持續(xù)發(fā)展較高后期發(fā)展建議。問題界定報告目的5在現(xiàn)有物業(yè)條件的允許范圍內(nèi)，滿足開發(fā)商的開發(fā)要求，我們將：問2、南匯宏觀經(jīng)濟(jì)人口規(guī)劃及城鎮(zhèn)化水平主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)62、南匯宏觀經(jīng)濟(jì)6南匯區(qū)域規(guī)劃人口規(guī)模05年至今，南匯人口持續(xù)增長，但之前的增長中，外來務(wù)工人員占比例過大。隨著大浦東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的整合，未來引入的企業(yè)類型及資金實力將逐步提升，將引入眾多技術(shù)人才及企業(yè)管理人員，從而使增長人群質(zhì)素提高，南匯地區(qū)購房群體的構(gòu)成發(fā)生改變。本案直接輻射到的南匯工業(yè)園，憑借大量的土地及區(qū)位優(yōu)勢，已融入到金橋出口加工區(qū)版圖，招商能級得到較大提升，隨之帶來的對于消費市場及房地產(chǎn)市場的需求在未來幾年逐步體現(xiàn)，但效應(yīng)的集中釋放還需時日。7南匯區(qū)域規(guī)劃人口規(guī)模05年至今，南匯人口持續(xù)增長，浦東地區(qū)生產(chǎn)總值浦東地區(qū)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長，平均增長率達(dá)到14%，2010年屬于為政府目標(biāo)數(shù)據(jù)；南匯2009年并入大浦東，增加原南匯地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入，拉動原南匯經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國家政策相應(yīng)扶持增加。南匯2009并入大浦東，本頁對浦東生產(chǎn)總值做以分析；8浦東地區(qū)生產(chǎn)總值浦東地區(qū)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長，平均增長率達(dá)到南匯宏觀經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合經(jīng)濟(jì)2005200620072008GDP（億元）274.9350.2455.7548增幅（%）18.127.028.1%20.2%人均GDP（元）30511359174245352303增幅（%）17.718.119%固定資產(chǎn)投資額（億元）318.7393.5421.4450增幅（%）53.523.47.110.1%地方財政收入（億元）74.8106.9130.5149.5增幅（%）62.928.122.014.6%2007年南匯區(qū)實現(xiàn)地方生產(chǎn)總值455.7億元，年增量105.5億元，按可比價格計算，可比增長28.1%，是上海GDP增長的一倍多；對上海GDP貢獻(xiàn)率為3.8%。地方政府財政收入穩(wěn)步提高，固定資產(chǎn)投資逐年增加，有力的保障了區(qū)域開發(fā)建設(shè)；人均GDP正顯示城市發(fā)展進(jìn)入高速發(fā)展階段，個人購買力越來越強(qiáng)，必然刺激商業(yè)市場和給類消費市場的增長。9南匯宏觀經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合經(jīng)濟(jì)2005200620南匯宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析據(jù)統(tǒng)計，南匯2007年第一產(chǎn)業(yè)增加值18.2億元，可比增長5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值252.6億元,可比增長30.8%，其中：工業(yè)增加值224.1億元，可比增長34.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值184.8億元，可比增長27.2%，綜合實力再邁新平臺。第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，持續(xù)快速發(fā)展的第二產(chǎn)業(yè)依然增勢強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，生產(chǎn)供給活力較強(qiáng)，各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性07-08年第一季度南匯第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2008年一季度全區(qū)完成地區(qū)增加值123.6億元，按同比價格計算，同比增長23.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的2.3：48.6：49.1調(diào)整為2.2：52.3：45.5，第二、第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為17.1%和8.0%，分別拉動經(jīng)濟(jì)增長66.8%和31.4%,二、三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局進(jìn)一步強(qiáng)化。南匯總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度略高于上海平均水平。在南匯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。進(jìn)一步改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2007年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重為4.0：55.4：40.6，形成了以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)發(fā)展型區(qū)域。10南匯宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析據(jù)統(tǒng)計，南匯2007年第一產(chǎn)業(yè)增3、南匯區(qū)域規(guī)劃交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃區(qū)域發(fā)展引擎南匯產(chǎn)業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃113、南匯區(qū)域規(guī)劃11南匯交通圖11號線從嘉定新城經(jīng)中心城，三林城后沿羅山路進(jìn)入南匯，在康橋秀沿路設(shè)康橋東站，然后向東至規(guī)劃迪斯尼項目。臨港段為低速磁浮，站點位于惠南城區(qū)西面，南六公路的西側(cè)，原三灶鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)?；鼐鄸|面野生動物園約1Km，距南面南匯工業(yè)園區(qū)約1Km。21號線（11號線南段的規(guī)劃更新）現(xiàn)由龍陽路站出發(fā)，沿羅山路向南，在南匯分別設(shè)秀沿路站、周浦站、航頭站、新場站、野生動物園站、惠南站、浦東鐵路站、臨港1站、臨港2站。R3號線自浦東新區(qū)南下，經(jīng)周浦、惠南鎮(zhèn)，沿遠(yuǎn)東大道進(jìn)入上海臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)及臨港新城。18號線規(guī)劃沿康沈路向南分別設(shè)秀浦路站，周鄧路（周浦站）、周祝路站、下鹽路站進(jìn)入航頭航鶴路至航頭站。2號線延伸浦東機(jī)場后遠(yuǎn)期規(guī)劃再向南延伸至南匯。南匯區(qū)域規(guī)劃軌道交通網(wǎng)絡(luò)12南匯交通圖11號線從嘉定新城經(jīng)中心城，三林城后沿羅山路進(jìn)入南匯區(qū)域規(guī)劃軌道交通網(wǎng)絡(luò)線路站點軌道交通11號線（嘉定安亭—主題公園）自浦東三林地區(qū)羅山路向南，經(jīng)秀浦路轉(zhuǎn)向東，進(jìn)入主題公園地區(qū)。軌道交通11號線南段（21號線，龍陽路—臨港新城）自浦東龍陽路地鐵站引出，沿羅山路、A3公路往南，經(jīng)航頭轉(zhuǎn)向東，經(jīng)惠南鎮(zhèn)折向南，沿A30公路東側(cè)進(jìn)入臨港新城，沿臨港大道直達(dá)主城區(qū)中心。在南匯區(qū)，沿線設(shè)康橋站、周浦站、航頭站、新場站、野生動物園站、惠南站、浦東火車站站、臨港新城北站和臨港新城站。軌道交通2號線（虹橋綜合交通樞紐—浦東鐵路客站）穿越浦東機(jī)場航站區(qū)，在惠南鎮(zhèn)東面的浦東鐵路客站處與軌道交通11號線南段（21號線）換乘。軌道交通18號線（長江西路—航頭）線路沿康沈路往南進(jìn)入周浦鎮(zhèn)，出周浦鎮(zhèn)后沿滬南公路進(jìn)入航頭鎮(zhèn)，在A15公路的南側(cè)轉(zhuǎn)至航鶴路向南走行，直至航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心。規(guī)劃浦東鐵路靠A30公路外側(cè)貫穿南匯，在惠南鎮(zhèn)東面設(shè)浦東客站，是規(guī)劃上海鐵路“4主3輔”鐵路樞紐中的主客站之一，與軌道交通2號線和11號線南段（21號線）形成換乘。在臨港新城，引支線進(jìn)入物流園區(qū)，設(shè)蘆潮港鐵路集裝箱中心站，直接為洋山深水港集疏運服務(wù)；同時引支線到重裝備區(qū)和臨港新城港區(qū)。規(guī)劃預(yù)留浦東鐵路自平安路引支線進(jìn)入東海二橋進(jìn)入規(guī)劃大洋山港區(qū)。13南匯區(qū)域規(guī)劃軌道交通網(wǎng)絡(luò)線路站點軌道交通11號線（嘉定南匯區(qū)域規(guī)劃其他交通網(wǎng)絡(luò)根據(jù)原南匯區(qū)“十一五”道路規(guī)劃，從2006年到2010年，南匯境內(nèi)將新建二級以上道路22條，總長250公里，估算總投資195億元。機(jī)場高速（A15）、羅山南路（A3）、兩港大道等6條主要道路已在建設(shè)進(jìn)程中，基本形成“十一橫十六縱”的道路網(wǎng)絡(luò)，打通南匯區(qū)與浦東新區(qū)的道路接口，向大浦東的方向發(fā)展。浦東鐵路根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，目前浦東鐵路以“東線”方案為實施方案，規(guī)劃從浦東鐵路引線進(jìn)入浦東國際機(jī)場和臨港新城。東海大橋已經(jīng)建成。滬蘆高速公路滬蘆高速公路北起上海外環(huán)高速公路東南端點的迎賓大道樞紐，向東南延伸至蘆潮港附近與東海大橋相銜接。整條高速公路分北段和南段進(jìn)行施工。北段自迎賓大道樞紐至臨港主線收費站，長約34.7公里，于2004年底通車。南段自臨港主線收費站至東海大橋段長約7.6公里，2005年與東海大橋一起竣工通車。滬蘆高速公路按全封閉、全立交的高速公路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，雙向4-6車道，時速每小時80-100公里。它的建成，有效地改善了上海主城區(qū)與臨港新城、洋山港的交通狀況，滿足了海上深水碼頭大規(guī)模疏港的需求。14南匯區(qū)域規(guī)劃其他交通網(wǎng)絡(luò)根據(jù)原南匯區(qū)“十一五”道路規(guī)劃南匯區(qū)域規(guī)劃區(qū)域發(fā)展雙引擎大浦東2個中心的整體規(guī)劃，將形成區(qū)域內(nèi)整體產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移。借助陸家嘴金融區(qū)的升級，將帶動張江、金橋等產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)逐步升級，而借助南匯土地資源及洋山深水港的優(yōu)勢，原浦東新區(qū)加工型產(chǎn)業(yè)將逐步向南匯區(qū)深入。南匯工業(yè)園目前已融入金橋出口加工區(qū)，由此而帶來的后續(xù)效應(yīng)，短期內(nèi)可能就會體現(xiàn)。迪斯尼效應(yīng)將在世博后逐漸顯現(xiàn)世博后，迪斯尼板塊周邊配套項目將逐步啟動，根據(jù)2014年開園的規(guī)劃，3年內(nèi)區(qū)域配套能級將是第一個上升期。尤其在交通方面會先行。目前在建的大川公路及馬上要拓寬的南六公路等，均是惠南鏈接外環(huán)、迪斯尼的重要道路。產(chǎn)業(yè)發(fā)展，迪斯尼經(jīng)濟(jì)，是南匯未來發(fā)展的雙引擎。公路類型主要線路里程（公里）高速干線高速公路A2公路、A3公路、A30公路、A15公路、東海二橋登陸線等45.4城市快速路A20公路、兩港大道其他市級干線公路主要干線公路林海公路、南六—南蘆公路、申江南路、東大公路以及臨港新城D2路98.9次要干線主要包括下鹽公路、川南奉公路等5條108.5區(qū)級干線公路主要包括周鄧公路、周祝公路、奉新公路等13條224.715南匯區(qū)域規(guī)劃區(qū)域發(fā)展雙引擎大浦東2個中心的整體規(guī)劃，南匯區(qū)域規(guī)劃區(qū)域企業(yè)和產(chǎn)業(yè)園行業(yè)企業(yè)數(shù)代表性企業(yè)電子光伏11卡姆丹克太陽能科技、摩波彼克半導(dǎo)體、上曙海太陽能房地產(chǎn)5美邦啟立光電研發(fā)、上海永業(yè)桃源房產(chǎn)企業(yè)有限公司紡織服裝20京藝三寶紡織、凱琳圣紡織、東龍服飾、南泉制衣（上海）化工8雅博色彩科技（上海）有限公司、廣立化學(xué)（上海）有限公司機(jī)械設(shè)備32羅達(dá)萊克斯閥門（上海）、羅爾斯－羅伊斯船舶制造（上海）、上海田島精密縫紉機(jī)有限公司、普魯卡姆電器（上海）建材5奧達(dá)科金屬成形（上海）有限公司、上海晉合木業(yè)有限公司汽車零部件7安特金屬成形（上海）、泰樂瑪汽車制動系統(tǒng)（上海）、上海愛爾愛司發(fā)動機(jī)有限公司輕工20菲莉金屬制品（上海）、祥和彩瓷制造（上海）、枰和衛(wèi)生用品食品3上海凱嶺食品工業(yè)有限公司投資1太平協(xié)和集團(tuán)（上海）投資有限公司貿(mào)易1鹿特（上海）貿(mào)易有限公司醫(yī)藥2上海迪賽諾化學(xué)制藥有限公司、上海希迪制藥有限公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)用地規(guī)模（平方公里）國家級市級產(chǎn)業(yè)園區(qū)臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)109.5浦東康橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)康橋產(chǎn)業(yè)區(qū)24.5上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)11.5浦東空港工業(yè)區(qū)祝橋空港工業(yè)區(qū)5.0老港工業(yè)區(qū)3.0祝橋空港物流園區(qū)4.6南匯工業(yè)園區(qū)26.4小計184.5其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)都市工業(yè)園區(qū)三灶都市工業(yè)園2.4大團(tuán)都市工業(yè)園0.6鹿園都市工業(yè)園2惠南都市工業(yè)園1小計6.0總計190.5南匯（外環(huán)線以外地區(qū)）產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)用地控制表（2007～2020）南匯工業(yè)園等地區(qū)，產(chǎn)業(yè)升級已經(jīng)開始。16南匯區(qū)域規(guī)劃區(qū)域企業(yè)和產(chǎn)業(yè)園行業(yè)企業(yè)數(shù)代表性企業(yè)南匯工業(yè)園區(qū)擁有28平方公里工業(yè)用地面積，目前僅開發(fā)了40％。園區(qū)以大治河為界分南、北兩大區(qū)域。自園區(qū)94年成立以來，北區(qū)工業(yè)用地已基本開發(fā)完畢，引進(jìn)落戶企業(yè)200余家。南區(qū)占地面積約15平方公里，由新加坡裕廊國際顧問公司規(guī)劃設(shè)計，基礎(chǔ)設(shè)施總投資達(dá)23億元，規(guī)劃了光電子光伏產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、裝備制造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)三大功能板塊。南匯區(qū)域規(guī)劃南匯工業(yè)園17南匯工業(yè)園區(qū)擁有28平方公里工業(yè)用地面積，目前僅開發(fā)了40％南匯區(qū)域規(guī)劃臨港新城位于東海之濱、上海東南長江口和杭州灣交匯處、上海市版圖的最前端，距上海中心城區(qū)50公里，北至大治河，西至郊環(huán)線A30公路-外環(huán)線A20-南匯奉賢區(qū)界，東、南至濱江沿海，規(guī)劃面積300平方公里。臨港新城以獨一無二的區(qū)位優(yōu)勢和戰(zhàn)略地位，成為上海未來發(fā)展最有力的助推器。東海大橋?qū)⒀笊缴钏酆团R港新城聯(lián)為一體，滬蘆高速、城市軌道、郊區(qū)環(huán)線、A20、兩港大道、浦東鐵路等城市快速交通網(wǎng)使臨港新城與上海各區(qū)縣之間僅咫尺之遙。臨港新城是未來上海中心城區(qū)的重要輔城、上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心東移戰(zhàn)略的大舞臺和后勁所在。海港新城分為主城區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)（包括主產(chǎn)業(yè)區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)和綜合區(qū)）。主城區(qū)是以5.6平方公里的滴水湖為中心的城市綜合生活服務(wù)區(qū)，規(guī)劃面積約為100平方公里，其中城市建設(shè)面積約為50平方公里，湖中點綴著三座島嶼（星級酒店商務(wù)工作之島，娛樂休閑主題公園之島、游艇碼頭體育活動之島），沿湖以環(huán)狀、放射狀的形式向外擴(kuò)展，形成城市生活環(huán)帶、城市公園景觀環(huán)帶和都市居住生活環(huán)帶，居住人口50~60萬人。產(chǎn)業(yè)區(qū)是以產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主的功能區(qū)塊，面積約200平方公里，其中城市建設(shè)面積約為120平方公里，居住人口近50萬人。18南匯區(qū)域規(guī)劃臨港新城位于東海之濱、上海東南長江口和杭南匯區(qū)域規(guī)劃臨港新城臨港利好因素有：區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級：產(chǎn)業(yè)區(qū)是現(xiàn)代裝備制造業(yè)的主體部分，并以現(xiàn)代裝備產(chǎn)業(yè)、出口加工和高科技產(chǎn)業(yè)為核心，其中重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)和物流園區(qū)是建設(shè)國際集裝箱樞紐港的重要依托，是集倉儲、運輸、加工、貿(mào)易、保稅、臨港工業(yè)、分撥、增值和國際商貿(mào)功能于一體的國際經(jīng)貿(mào)平臺。相關(guān)功能配套的完善：臨港的發(fā)展，為南匯以及上海對外貿(mào)易提供了又一有力平臺。其隨之帶來的相關(guān)功能配套與基礎(chǔ)設(shè)施的完善，吸引外區(qū)域投資客的介入。小結(jié)：項目周邊大型項目的在建或擬建，將會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也需求大量的配套服務(wù)。對于本項目來說，抓住這一機(jī)遇，在定位上可以為區(qū)域配套為主，并能夠吸引周邊企事業(yè)單位的定點消費。19南匯區(qū)域規(guī)劃臨港新城臨港利好因素有：小結(jié)：19南匯區(qū)域規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃南匯區(qū)是上海東南部的國際門戶，有浦東國際機(jī)場和在建的洋山深水港與國內(nèi)外便捷相連,南匯區(qū)現(xiàn)有常住人口93萬.按照商業(yè)規(guī)劃，南匯新的商業(yè)版圖為：1個新城商業(yè)商務(wù)中心（臨港新城）；2個城區(qū)綜合商貿(mào)中心（惠南、周康）；3個物流園區(qū)（臨港新城物流園區(qū)、惠南港及海沈物流基地、祝橋空港物流園區(qū)）；4個鎮(zhèn)區(qū)特色商圈（航頭、祝橋、六灶、大團(tuán)）；10多個大型商業(yè)項目；充足的社區(qū)商業(yè)以及大量的農(nóng)家店。近年來，通過多元化的商業(yè)發(fā)展，南匯通過家具大賣場、建材市場、大型超市等大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)，形成了一批相對集中、具有一定市場競爭力的專業(yè)市場，形成了一定的商業(yè)輻射能力。目前，已建成或部分建成的大型商業(yè)項目有世紀(jì)聯(lián)華超市、農(nóng)工商大賣場、蘇杭家俱城、滬杭家俱城、五角世貿(mào)商城、人民路步行街、上海車市、大東方居家軟飾城、宣橋兩港裝飾城等。據(jù)資料顯示，未來兩三年，一批大型商業(yè)設(shè)施和國際領(lǐng)先的商業(yè)業(yè)態(tài)正在加速向南匯集聚，2010年，南匯區(qū)的商品銷售總額達(dá)到879億元，年均增速為28%；社會消費品零售總額426億元，年均增速30%左右；批發(fā)貿(mào)易總額超過475億元，年均增長30%左右，大大高于全市商業(yè)發(fā)展平均水平。早在2006年上海商業(yè)物業(yè)的總保有量據(jù)初步統(tǒng)計已突破了3500萬平方米。按照上海市人口計算，上海市商鋪約合人均2平方米。20南匯區(qū)域規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃南匯區(qū)是上海東南部的國際門戶，有南匯區(qū)域規(guī)劃小結(jié)交通：區(qū)域規(guī)劃交通配套齊全，為項目商業(yè)消費引進(jìn)周邊區(qū)域相對便利；產(chǎn)業(yè)：區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，帶動區(qū)域城市規(guī)劃、人口發(fā)展，有利項目未來消費人群的引進(jìn)；引擎：大浦東概念的持續(xù)發(fā)展和迪斯尼樂園的逐步開發(fā)，極大提升區(qū)域服務(wù)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)升級；競爭：項目周邊各鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃了大體量商業(yè)物業(yè)，對項目競爭較大，并極大的分散了區(qū)域的消費人流；考慮本項目2萬方商業(yè)可持續(xù)發(fā)展并與項目周邊現(xiàn)有規(guī)劃20萬方的大型商業(yè)項目協(xié)調(diào)發(fā)展，我司建議：以服務(wù)鎮(zhèn)區(qū)社區(qū)為主，塑造典型的鎮(zhèn)區(qū)中心的社區(qū)商業(yè)模式；以較優(yōu)厚的物業(yè)規(guī)劃和商務(wù)條件引進(jìn)各類型中小型主力店，保證項目的運營成功；鎮(zhèn)區(qū)步行街概念的新模式，招商銷售同步，招商先行，增大項目預(yù)期銷售額。21南匯區(qū)域規(guī)劃小結(jié)交通：區(qū)域規(guī)劃交通配套齊全，為項目商4、南匯房地產(chǎn)市場2010年住宅市場表現(xiàn)政策層面分析2010年市場供求分析224、南匯房地產(chǎn)市場22南匯房地產(chǎn)市場2010年上海住宅市場表現(xiàn)為應(yīng)對08年底救市政策所引發(fā)的貨幣流通過剩及09年市場信心恢復(fù)等因素而導(dǎo)致的市場過熱現(xiàn)象，2010年國家宏觀調(diào)控全面啟動，1010年市場大致可被政策劃分為5個階段。1月1月出臺國11條，全國兩會過后，沒有更多調(diào)控政策出臺，市場開始回暖并出現(xiàn)飆升4月4/17，”新國十條”出臺，力度大于以往所有出臺政策，市場馬上出現(xiàn)觀望，價格觸頂回落剛性需求在壓抑3個月后井噴，銷售開始回暖，價格企穩(wěn)并觸底反彈，9月價格接近4月最高點10月2月3月5月6月7月市場供求急劇萎縮，銷售價格得到抑制并開始回調(diào)。8月9月11月12月二次調(diào)控全面啟動，上海細(xì)則出臺，三套房停貸及限購1套成為亮點。僅起到了對開發(fā)商不敢預(yù)期開盤的影響，并未對成交產(chǎn)生影響。月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交均價(元/平米)176571767618477196641729115156152641777619490199844月達(dá)到上半年的峰值，新調(diào)控政策的出臺，市場迅速回落；8月底9月初，在壓抑了3個月的穩(wěn)定期后，再次爆發(fā)和攀升；2010年全年商品房成交均價21188元/平米（剔除配套動遷）

，較2009年上漲32.1%。23南匯房地產(chǎn)市場2010年上海住宅市場表現(xiàn)為應(yīng)對08年就在2010年的最后一周，上海全市成交均價在高端樓盤集中交易拉動下再次攀升，上漲幅度較前一周擴(kuò)大3個百分點，達(dá)到2.6萬元/平方米。該周單價在10萬元/平方米以上的樓盤個數(shù)較前一周增加4個，達(dá)到6個，其中浦東陸家嘴板塊的“湯臣一品大廈”成交一套18.28萬元/平方米房源，創(chuàng)歷史峰值。2010年全年上海商品住宅（剔除配套動遷）供求量分別為1095.06萬平方米、972.25萬平方米，較上年分別下滑20.01%、48.93%，較2008年分別下跌15%，上漲1.2%，供求比1.12∶1。2010年各環(huán)線新建商品住宅的套均總價分別為內(nèi)環(huán)內(nèi)651.6萬元、內(nèi)中環(huán)423.3萬元、中外環(huán)317.5萬元、外郊環(huán)215.9萬元、郊環(huán)外171.1萬元，環(huán)比分別上漲了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。南匯房地產(chǎn)市場2010年上海住宅市場表現(xiàn)24就在2010年的最后一周，上海全市成交均價在高端樓盤集中交易2010年是調(diào)控年，由于政府的強(qiáng)勢干預(yù)，市場的主要表現(xiàn)圍繞調(diào)控節(jié)點出現(xiàn)強(qiáng)烈的波動，且周期短而波動大。不過從最近一段時間的成交數(shù)據(jù)顯示，本次調(diào)控效應(yīng)遠(yuǎn)未體現(xiàn)，市場對于政策的耐受力顯然已經(jīng)提高。不過10月10日-15日里，全市商品日均成交量為5萬平方米，與10月5日-10日的7.1萬平方米相比，環(huán)比下降了31.5%。二次調(diào)控以來，諸多媒體報告上海市場成交依然火爆，從成交的數(shù)據(jù)來看，短期內(nèi)政策效應(yīng)尚未顯效，明顯沒有上次調(diào)控政策有效。南匯房地產(chǎn)市場2010年上海住宅市場表現(xiàn)252010年是調(diào)控年，由于政府的強(qiáng)勢干預(yù)，市場的主要表現(xiàn)圍繞調(diào)南匯房地產(chǎn)市場政策層面分析2010年9月29日，二次調(diào)控啟動,上海細(xì)則更是在十一長假最后一天出臺。堅決遏制地價、房價上漲勢頭，加快保障性住房建設(shè)，改善居民居住條件；1對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款；2購首套自住房面積在90平米（含90平米）其公積金貸款首付款比例不低于20%；購首套自住房且建筑面積在90平方米以上的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低于30%。每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元；3暫定本市及外省市居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）只能新購一套商品住房(含二手存量住房）4按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作；5財稅部門要按照稅法和有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作；6動遷安置房允許上市交易期限，由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為滿3年；77月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)完成至結(jié)構(gòu)封頂并通過驗收，方可申請預(yù)售證；8著力推進(jìn)住房保障工作，逐步放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，今后5年新增保障性住房100萬套；9增加居住用地供應(yīng)總量，確保完成本市2010年度住房供地1100公頃的計劃目標(biāo)。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；10規(guī)劃國土資源、建設(shè)交通、住房保障房屋管理等部門要加強(qiáng)項目規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可管理，限制拆零申領(lǐng)項目工程規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可。11加強(qiáng)房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管，對房地產(chǎn)企業(yè)虛擬交易、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為，可采取暫停網(wǎng)上銷售，記入信用檔案，降低直至取消資質(zhì)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地等措施。1226南匯房地產(chǎn)市場政策層面分析2010年9月29日，二次細(xì)則分析判斷一從橫向比較來看，細(xì)則低于預(yù)期；這個政策落地之前行業(yè)內(nèi)傳播的都是“限購+房產(chǎn)稅落地”的版本，而本次限購是如實落地，但房產(chǎn)稅只是提及“積極做好試點準(zhǔn)備工作”；判斷二從政策出臺的時機(jī)和調(diào)性來看，相對中穩(wěn)；由于11月份即將召開中央經(jīng)濟(jì)工作會議，所以，上海市本次出臺政策在一定程度上也是為了能夠保持以及創(chuàng)造一個相對比較良好的氛圍，原則是價格必須得到控制。但就政策本身，上海市細(xì)則還是保持相對中穩(wěn)的形象；既考慮到了目前市場過熱現(xiàn)象，跟隨北京、深圳、廈門之后成為第四個限購的城市；又考慮到房產(chǎn)稅的強(qiáng)大沖擊性，并沒有帶頭落地，顯然還是在理性處理以及政策分寸。判斷三三套停貸與限購疊加效應(yīng)殺傷力大，需求短期受抑制，政策對樓市影響大于股市；由于股市事先已經(jīng)做了利空預(yù)期，所以細(xì)則出臺后反倒是相對利多。而樓市則不一，一方面，就剛性需求而言；如果我們回顧這個十年上海房地產(chǎn)發(fā)展歷程，從2000—2004年之間更多的是首次、二次置業(yè)的實施，在這個階段的購房者主體已經(jīng)成為我們這個社會的中堅，而從2006至今的改善型需求基本上也是他們在主導(dǎo)。這也是為什么這幾年上海的改善型需求一直還是比較旺盛原因之一。另一方面，這些年全國性的資金在上海置業(yè)需求也是非常積極，不管是民間產(chǎn)業(yè)資金轉(zhuǎn)移還是真實需求釋放，總之購買的肯定不是第一、第二套。所以，政策對于樓市沖擊肯定是比較大的，不排除短期會出現(xiàn)退房現(xiàn)象。南匯房地產(chǎn)市場政策層面分析27細(xì)則分析判斷一從橫向比較來看，細(xì)則低于預(yù)期；這個政策落地之前判斷一高端物業(yè)受影響會較大；政策明確提出“重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查”，這招是典型的“劃圈出政策”的做法，按照一般經(jīng)驗，我相信盡管細(xì)則內(nèi)容是從低到高劃出三個圈層，但執(zhí)行順序肯定是反向操作，即先是針對高出一倍以上的來執(zhí)行的。每個城市都有它的價格梯度線，如果高端的價格梯度線得不到壓制，低端的是不會無端下行，這點相比誰都清楚。結(jié)合最近上海市對于單價高出三萬以上的預(yù)售證暫緩發(fā)放來看，前期發(fā)熱的高端物業(yè)需求沖擊會很明顯，相信不少的高端需求會短期持觀望態(tài)度。判斷二出租物業(yè)租金將會上行；一方面樓市在目前政策下會在一定時間段內(nèi)低迷，交投放緩；另一方面房產(chǎn)稅定調(diào)是做好積極出臺的準(zhǔn)備工作，這些將必然會增加業(yè)主對未來物業(yè)持有成本看漲的預(yù)期，而這部分成本肯定會轉(zhuǎn)嫁給下家，從去年年底到現(xiàn)在租金上漲已經(jīng)是一個眾所周知的事實了，在目前環(huán)境下，物業(yè)租金繼續(xù)上行是不可避免的趨勢。判斷三民營資金無出口，擔(dān)憂小城市房價上行；這輪市場為什么從六月份開始上行，很大一個原因就在于民間資金沒有很好的疏導(dǎo)渠道，從山西煤礦退出，到炒大蒜、白糖、辣椒紛紛被叫停，實際上民間資金從流動資金逐步變?yōu)榱鞲Z資金了，基本特點是但凡基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、能源行業(yè)等良好的投資渠道進(jìn)不了，就選擇進(jìn)入生活資料行業(yè)，但隨即由于炒作物價上漲馬上再度遭受政策限制，經(jīng)過多輪折騰，不少再度返回房地產(chǎn)業(yè)，近期北京、上海、深圳等一線城市紛紛出臺政策，而蘇州、廈門等也在陸續(xù)跟進(jìn)，所以預(yù)期這些資金很可能會轉(zhuǎn)向到三線城市。南匯房地產(chǎn)市場政策層面分析28判斷一高端物業(yè)受影響會較大；政策明確提出“重點對定價明顯超過

區(qū)域市場整體呈現(xiàn)供需兩旺的市場態(tài)勢。從月度表現(xiàn)情況來看，在08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響后，市場在O9年3月份開始復(fù)蘇，一直到10年4月份新政出臺前呈現(xiàn)供需兩旺的市場態(tài)勢；

4月新政出臺后，市場供求雙雙大幅下跌，但到8月后，市場供求又有所回升，9月份表現(xiàn)特別明顯，單月供應(yīng)接近16萬方，環(huán)比增加426%，成交8萬方，環(huán)比上漲131%。南匯區(qū)09-10年住宅供求情況南匯房地產(chǎn)市場2010年供求市場分析29區(qū)域市場整體呈現(xiàn)供需兩旺的市場態(tài)勢。從月度表現(xiàn)情況來看，在南匯區(qū)域09-10年住宅市場供求比

區(qū)域市場整體呈現(xiàn)供需平衡的態(tài)勢。從月度表現(xiàn)情況來看，09年全年供小于求，10年供大于求；結(jié)合供求面積來看，09年南匯區(qū)域市場供求兩旺，10年因受“新政”制約，供求雙雙被壓抑，供應(yīng)面積只有09年同期的60%，成交面積只有40%，相較之下，成交降幅更為明顯。南匯房地產(chǎn)市場2010年供求市場分析30南匯區(qū)域09-10年住宅市場供求比區(qū)域市場整體呈現(xiàn)供需平衡

受08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響及春節(jié)淡季影響，09年一季度價格表現(xiàn)平淡，但隨著二季度市場的復(fù)蘇，區(qū)域價格也在持續(xù)走高，在10年4月沖至最高點，20400元/平米；受樓市新政的影響，4月后價格開始回落，但到6月，價格又在震蕩中開始回升，9月份，區(qū)域均價回到17000元/平米之上。由此可見，區(qū)域市場受政策和季節(jié)影響都比較大。南匯區(qū)09-10年住宅市場價格走勢南匯房地產(chǎn)市場2010年供求市場分析31受08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響及春節(jié)淡季影響，09年一季度價格表現(xiàn)平南匯區(qū)09-10年住宅市場板塊供求面積比較整體來看，09-10年度，區(qū)域市場需求大于新增供應(yīng)。分板塊來看，新場、臨港新城供求平衡，惠南、周康、航頭則供不應(yīng)求。從數(shù)量上來看，周康、惠南板塊、臨港新城位列新增供應(yīng)量前三位，周康、惠南、航頭位列區(qū)域成交量前三甲。南匯房地產(chǎn)市場2010年供求市場分析32南匯區(qū)09-10年住宅市場板塊供求面積比較整體來看，09-南匯區(qū)09-10年住宅市場板塊成交均價比較從成交均價來看，周康板塊為區(qū)域價格最高點，臨港新城價格洼地表現(xiàn)明顯。以惠南09-10年成交均價為基準(zhǔn)來看，除臨港新城、新場外，板塊低價競爭優(yōu)勢較為明顯。（新場板塊09年基本無成交，主要供求為10年5月上市的匯錦城項目，故板塊均價表現(xiàn)略高于項目所在惠南板塊）南匯房地產(chǎn)市場2010年供求市場分析33南匯區(qū)09-10年住宅市場板塊成交均價比較從成交均價來看，2011年南匯惠南及新場板塊新項目上市預(yù)測：

2011年推售面積主要由：2010年存量面積+2011年新上市面積=2011年全年上市面積內(nèi)容推量（㎡）注釋2010年存量約300000㎡截止9月30日區(qū)域現(xiàn)有存量約38萬㎡，預(yù)估在未來2個月有所消化。2011年舊項目新推上市約200000㎡區(qū)域內(nèi)可比項目布魯斯小鎮(zhèn)、匯錦城，2011年將分別推出7萬㎡、9萬㎡，其余均為存量消化，體量較小。2011年新項目上市約150000㎡鵬潤惠南項目、萬科新場項目、徐房新場項目合計約650000㎡注釋：因2010年市場尚未最終盤點及2011年舊項目新推上市及新項目上市體量未知，我司僅以市場走勢作為參考作為對未來市場的預(yù)估。

南匯房地產(chǎn)市場2010年供求市場分析342011年南匯惠南及新場板塊新項目上市預(yù)測：南匯房地產(chǎn)市場小結(jié)政策層面區(qū)域?qū)用娓鶕?jù)2010年調(diào)控政策出臺的頻次及強(qiáng)度來看，政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控決心非常強(qiáng)烈。兩次調(diào)控，可能帶來的效果有限，因此，下一步極有可能會出臺房產(chǎn)稅，而本次央行的加息亦給予調(diào)控新的信號。預(yù)測2011年市場將還會處于調(diào)控期，且由房產(chǎn)稅引發(fā)的調(diào)控效應(yīng)可能影響程度將更加深遠(yuǎn)。雖然從宏觀政策層面來看，2011年處于震蕩的不穩(wěn)定期，形勢比較嚴(yán)峻，但就南匯區(qū)自身而言，2011年應(yīng)該還是有較多的看點。世博會后，圍繞上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略大浦東各項規(guī)劃會開始落實。各項基礎(chǔ)建設(shè)會在2011年集中投入，而配合迪斯尼的各項配套項目也會在這一年中陸續(xù)推出或逐步明朗化。就大環(huán)境看，2011年整個南匯地區(qū)將是市場的一大亮點。35南匯房地產(chǎn)市場小結(jié)政策層面區(qū)域?qū)用娓鶕?jù)2010年調(diào)控5、南匯各鎮(zhèn)商業(yè)環(huán)境分析各鎮(zhèn)商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析365、南匯各鎮(zhèn)商業(yè)環(huán)境分析36商業(yè)環(huán)境分析祝橋鎮(zhèn)商業(yè)分析周祝公路商業(yè)東大街商業(yè)街振興街商業(yè)街川南奉公路千匯路社區(qū)商業(yè)街金亭路社區(qū)商業(yè)街11654321商業(yè)分布圖37商業(yè)環(huán)境分析祝橋鎮(zhèn)商業(yè)分析周祝公路商業(yè)11654321商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)深主力面積振興街銀行低1.5-1.71f4．2*1460㎡千匯社區(qū)商業(yè)中小型超市、服裝、干洗店、水果店中低1.5-1.81-3f7*14100㎡金亭路中小型超市、服裝、餐飲中低1.5-1.72f5*1050-100㎡東大街食品零售中低1.5-1.71f4．2*860㎡川南奉公路建筑、家電、零售低0.8-1.41f4．2*1560㎡祝橋居民多集中在老鎮(zhèn)區(qū)及千匯苑拆遷安置房，日常生活消費多在本鎮(zhèn)，特定產(chǎn)品消費多在惠南鎮(zhèn)消費；商業(yè)環(huán)境分析祝橋鎮(zhèn)商業(yè)分析38商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)深主力面年家浜路底商康沈路商業(yè)街小上海步行街上南路步行街萬達(dá)廣場國美電器商業(yè)分布圖123456商業(yè)環(huán)境分析周浦鎮(zhèn)商業(yè)分析39年家浜路底商商業(yè)分布圖123456商業(yè)環(huán)境分析周浦鎮(zhèn)商商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)深主力面積康沈路以服裝、黃金、手機(jī)賣場為主的零售業(yè)中低檔1.6-2.51-3f5*10m60-120㎡年家浜路服裝中低檔1.8-2.31f4.5*15m80-100㎡小上海步行街服裝、餐飲中低檔1.4-1.81-5f4.2*16m100-150㎡上南路休閑娛樂建材中低檔1.4-1.61-3f4*8m30-60㎡

周浦鎮(zhèn)距離上海市中心相對其他鎮(zhèn)區(qū)距離較近，大型商業(yè)項目比較典型，如萬達(dá)廣場，小上海步行街等，居民消費一般以本鎮(zhèn)消費為主。商業(yè)環(huán)境分析周浦鎮(zhèn)商業(yè)分析40商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)深主力面2商業(yè)分布圖3457186910111213商業(yè)環(huán)境分析惠南鎮(zhèn)商業(yè)分析412商業(yè)分布圖3457186910111213商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析惠南鎮(zhèn)商業(yè)分析42商業(yè)環(huán)境分析惠南鎮(zhèn)商業(yè)分析42商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間進(jìn)深主力面積東門大街服裝中檔4.5-6.51f4.2*8.460-150西門大街服裝中高檔4.2-5.51-2f7.7*1280-160南門大街餐飲零售中檔3.5-61f4.2*8.460-120北門大街餐飲零售中檔3.5-51f4.2*8.450-150人民東路餐飲中檔1.2-21-3f4.2*860-120通濟(jì)路餐飲中檔0.8-1.51f4.2*660-120

惠南鎮(zhèn)是整改南匯區(qū)的中心城鎮(zhèn)，是商業(yè)最為繁華的鎮(zhèn)之一，也是本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的主要消費目的地。商業(yè)環(huán)境分析惠南鎮(zhèn)商業(yè)分析43商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間進(jìn)深主力航南公路滬南公路航頭路航頭金外灘1234商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)深主力面積航南公路服裝低檔1.2-1.62f4*660-150㎡航頭路建材家居中檔1.4-21-3f4*860-120

航頭鎮(zhèn)老街街區(qū)比較陳舊，布局凌亂，而新建造的商業(yè)街區(qū)體量較大，但除專業(yè)市場輻射范圍較廣外，傳統(tǒng)零售商業(yè)空置率較高商業(yè)環(huán)境分析航頭鎮(zhèn)商業(yè)分析44航南公路1234商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層大潤發(fā)超市康橋半島秀沿路商業(yè)街大邦商業(yè)街康沈路12345商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)深主力面積秀沿路服裝中檔2.5-3.51-2f4.2*1070-150大邦商業(yè)街服裝中檔3-3.51-2f4.2*650-120康沈路餐飲零售中低檔1.6-2.51f5*1060-80

康橋鎮(zhèn)由于與周浦相近，居民主要消費也在周浦，故商業(yè)分布上多呈現(xiàn)出社區(qū)商業(yè)配套形式。商業(yè)環(huán)境分析康橋鎮(zhèn)商業(yè)分析45大潤發(fā)超市12345商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用12六灶影劇院周祝公路（六灶段）園林路商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)深主力面積周祝公路服裝中檔1.5-2.71f4*630-60㎡園林路服裝低檔1-1.51f4.5*360-120㎡

六灶商業(yè)主要分布在周祝公路上，多為住宅底商，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。商業(yè)環(huán)境分析六灶鎮(zhèn)商業(yè)分析4612六灶影劇院商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開12牌樓路新場老地坊

新城商業(yè)主要分布在牌樓路上，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)深主力面積牌樓路服裝中檔2-2.51f4*860-120㎡新場老地坊服裝低檔1.5-21-3f4.2*660-120㎡商業(yè)環(huán)境分析新場鎮(zhèn)商業(yè)分析4712牌樓路新城商業(yè)主要分布在牌樓路上，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)12永春中路永春東路

大團(tuán)商業(yè)主要分布在永春中路上，多以民宅為主，呈現(xiàn)商業(yè)街形態(tài)，多以服裝餐飲為主。商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)深主力面積永春中路服裝中低檔1.3-1.51f3*630-60㎡永春東路服裝低檔1-1.51f4*430-60㎡商業(yè)環(huán)境分析大團(tuán)鎮(zhèn)商業(yè)分析4812永春中路大團(tuán)商業(yè)主要分布在永春中路上，多以民宅為主，呈三三公路萬和路12商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)深主力面積三三公路服裝低檔1-1.51f4*830-60㎡萬和路服裝低檔1-1.51f4*830-60㎡

萬祥鎮(zhèn)商業(yè)主要分布在三三公路和萬和路上，民宅底商物業(yè)，以服裝餐飲為主，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。商業(yè)環(huán)境分析萬祥鎮(zhèn)商業(yè)分析49三三公路12商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間老果公路聯(lián)華超市商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)深主力面積老果公路服裝低檔0.8-1.41f4*830-60㎡112

萬祥鎮(zhèn)商業(yè)主要分布在三三公路和萬和路上，民宅底商物業(yè)，以服裝餐飲為主，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。商業(yè)環(huán)境分析書院鎮(zhèn)商業(yè)分析50老果公路商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)21鑫旺路鑫盛路商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)深主力面積鑫旺路服裝、餐飲低檔0.8-1.21f4*330-60㎡

老港商業(yè)主要集中在鑫旺路上，依托菜市場帶來人流，以商業(yè)街區(qū)形式為主。商業(yè)環(huán)境分析老港鎮(zhèn)商業(yè)分析5121鑫旺路商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*1漁港路

蘆潮港商業(yè)靠近海邊，主要以水產(chǎn)類銷售為主，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。商業(yè)街主要業(yè)態(tài)檔次租金(元/㎡/天)商用樓層開間*進(jìn)深主力面積漁港路服裝、餐飲低檔0.8-1.21f4*640-70㎡商業(yè)環(huán)境分析蘆潮港商業(yè)分析521漁港路蘆潮港商業(yè)靠近海邊，主要以水產(chǎn)類銷售為主，呈現(xiàn)商業(yè)12古棕路綠地東岸連城社區(qū)商業(yè)

臨港位于原南匯區(qū)區(qū)政府重點規(guī)劃范圍內(nèi)，新興區(qū)域，人口小區(qū)較少，商業(yè)氛圍不足，多為空置商業(yè)用房，呈現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的物業(yè)形態(tài)。商業(yè)環(huán)境分析臨港商業(yè)分析5312古棕路臨港位于原南匯區(qū)區(qū)政府重點規(guī)劃范圍內(nèi)，新興區(qū)域，萬達(dá)廣場（周浦）商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析項目單位數(shù)值1、總用地面積HA6.352、總建筑面積萬M231.49商業(yè)9.51）商業(yè)部分萬M29.5可售物業(yè)15.282）酒店式公寓(A、B、C)萬M27.253）辦公樓（D、E、F）萬M26.614）酒吧街萬M21.42其它0.285）D樓客服萬M20.246）開關(guān)站萬M20.0454萬達(dá)廣場（周浦）商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析項目單位數(shù)萬達(dá)廣場（周浦）康庭苑中邦城市綠地東上海中科大學(xué)村綠寶園提香別墅天臺星城美林小城茗庭日月星城尚東領(lǐng)域綠洲康城康橋半島東方晶華園消費分布：康橋半島、中邦城市、綠地東上海等品質(zhì)大盤的開發(fā)，有效提升了板塊居住氛圍。大量白領(lǐng)、中產(chǎn)階層的導(dǎo)入為城市進(jìn)一步發(fā)展提供了堅實支撐。未來規(guī)劃：

地鐵11號線路的規(guī)劃為項目帶來商業(yè)運營的契機(jī)。商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析55萬達(dá)廣場（周浦）康庭苑中邦城市綠地東上海中科大學(xué)村綠寶園提香萬達(dá)廣場（周浦）1F主要為傳統(tǒng)零售為主，大型主力商家有百貨、電玩、運動服飾。4F/5F均為主力商家，為大型百貨、大型酒店、影院、大型健身房等。3F主要為餐飲為主，大型主力商家有百貨、大型餐飲、大型娛樂。2F主要為傳統(tǒng)零售為主，大型主力商家有百貨、書店、ktv、家電。以主力商家?guī)哟沃髁Φ耆腭v人流車流

業(yè)態(tài)布局：以主力店帶動次主力店招商,產(chǎn)生商業(yè)聚集效應(yīng)，實現(xiàn)互惠共贏；人流動線:低樓層多為傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)，高樓層多為目的性消費，逐漸向上引導(dǎo)人流。合理的業(yè)態(tài)布局和人流動線確保商家運營商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析56萬達(dá)廣場（周浦）1F主要為傳統(tǒng)零售為主，4F/5F均為主力萬達(dá)廣場（周浦）萬達(dá)小結(jié)：作為國內(nèi)首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，旗下萬達(dá)廣場均獲得成功，除自身地段優(yōu)勢明顯、政府大力支持、成功運營經(jīng)驗外，每個萬達(dá)廣場本身更符合商業(yè)規(guī)律：戰(zhàn)略投資：住宅與商業(yè)共同開發(fā)，加上周邊小區(qū)，確保足夠人氣；住宅銷售確保資金回籠，有足夠收益進(jìn)行商業(yè)廣場運營；合理招商策略，以大主力店（如百貨、超市、影院等）帶動次主力商家入駐，實現(xiàn)共惠互贏的目的。合理的業(yè)態(tài)布局和人流動線，萬達(dá)廣場1-2F以傳統(tǒng)零售為主，3F以餐飲為主，4-5多為電影院或目的性消費商家，人流逐漸向上引導(dǎo)。商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析57萬達(dá)廣場（周浦）萬達(dá)小結(jié)：商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析小上海休閑廣場（周浦）開發(fā)商上海培君房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址浦東上海市南匯區(qū)關(guān)岳西路151弄總建筑面積70000平方米容積率1.71娛樂：壹家美美容美發(fā)廳,文士網(wǎng)吧,芳沁足浴房,百蓮凱美容媒體,壹加美美容美發(fā)廳,萊卡造型(周東路)銀行：上海南匯區(qū)康橋信用合作社周東分社,上海農(nóng)村商業(yè)銀行,上海農(nóng)村商業(yè)銀行周東分理處,上海農(nóng)村商業(yè)銀行ATM,上海農(nóng)村商業(yè)銀行周東分理處ATM取款機(jī)餐飲：鄉(xiāng)味源,鄉(xiāng)味濃農(nóng)家菜,添樂快餐店,敘江南茶樓,鄉(xiāng)味源農(nóng)家小菜,綠波亭茶樓購物：美潔超市軌道交通：8號線，11號線

公共交通：581路、639路、624路、603路、451路、滬南線、992路，龍大線，175路，惠松線，川奉線，龍臨線，周南線、萬周線原萬野線、南新線、陸周線、梅周線、旅游2號線，周康1路，2路，3路，4路等幾十路公交系統(tǒng)。依托鎮(zhèn)區(qū)消費人口，實現(xiàn)商業(yè)運營，符合大眾化消費!商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析58小上海休閑廣場（周浦）開發(fā)商上海培君房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地金外灘（航頭）商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析開發(fā)商上海雙擁文化園投資開發(fā)有限公司物業(yè)地址浦東新區(qū)滬南公路5469號總建筑面積31761平方米占地面積15559平方米容積率0.82建筑布局由15幢單體建筑圍合而成，其中二層建筑13幢，三層建筑1幢，4層建筑1幢，二層單體建筑高9.9米，單層層高4.9米。步行街為南北向，長約600米。復(fù)古中式青磚立面，配以現(xiàn)代感十足的鋼筋和玻璃，臨水而建，親水平臺、別樣拱橋等休閑情趣淋漓盡致。

商務(wù)配套本項目總體定位為“新浦東第一美食港”，將新浦東區(qū)域內(nèi)別具一格的特色餐飲匯合在一起，未來營造最有本土特色的主題美食樂園，為市區(qū)消費者嘗鮮開拓了一條新的旅游線路。

59金外灘（航頭）商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析開發(fā)商上海雙金外灘（航頭）茶室化妝品綜合配套銀行賓館餐飲兒童服飾、玩具美容美發(fā)服飾家居茶室婚紗綜合配套銀行賓館餐飲棋牌spa美容聯(lián)防物業(yè)網(wǎng)吧服飾辦公量販ktv金外灘小結(jié)：金外灘商業(yè)街位于航頭鎮(zhèn)中心，地理位置優(yōu)勢明顯，周邊小區(qū)較多，現(xiàn)已入駐商家有，農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、真維斯服裝等，商業(yè)街在業(yè)態(tài)布局明確、人流動線清晰，但也存在一些問題：建筑物業(yè)：2F的商鋪需經(jīng)過商業(yè)街內(nèi)街進(jìn)入，無法從滬南公路進(jìn)入，將影響2F今后的商家運營；業(yè)態(tài)招商：項目有明確的業(yè)態(tài)定位，但從招商的現(xiàn)實角度考慮，靠滬南公路的商鋪先行出租，業(yè)態(tài)定位被打亂，可能會對后期整體運營。1F2F層分開運營，對整體運營有一定影響商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析60金外灘（航頭）茶室化妝品綜合配套銀行賓館餐飲兒童服飾、玩具美五角世貿(mào)商城五角世貿(mào)商城一期一期總建152959㎡一期總套數(shù)4641套項目地址惠南鎮(zhèn)川南奉公路區(qū)位功能規(guī)劃展示、批發(fā)29.275萬㎡A區(qū)1、2、3層和B區(qū)1、2、3層商務(wù)服務(wù)3.339萬㎡C區(qū)1至三層商務(wù)辦公4.295萬㎡A區(qū)4至5層餐飲休閑2.666萬㎡B區(qū)4至5層旅游觀光1900㎡觀光塔五角世貿(mào)商城小結(jié)：50萬方的商業(yè)體量，將輻射整個長三角及大陸地區(qū)，屬于特大專業(yè)市場商業(yè)物業(yè)。銷售不足：返租的銷售模式有利于項目銷售，但投資回報設(shè)計有不足之處。商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析61五角世貿(mào)商城五角世貿(mào)商城一期一期總建152959㎡一期總套數(shù)南匯弘基廣場弘基休閑商業(yè)廣場一期總建面積18743㎡一期總套數(shù)195套總建筑面積34656㎡商場面積23449㎡項目地址惠南鎮(zhèn)川南奉公路規(guī)劃地下室及一層：美食小吃廣場、時尚精品專賣店、賓館及社區(qū)配套商業(yè)二層：主題餐飲、休閑酒吧為主三層計劃引進(jìn)一家大型知名餐飲項目和一家主題賣場，四層計劃引進(jìn)一家大型量販?zhǔn)終TV或夜總會之類休閑娛樂項目，五層計劃引進(jìn)一家大型SPA養(yǎng)身會所或健身中心，六～七為賓館用房，八～十五層為賓館客房，共計176間。商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析62南匯弘基廣場弘基休閑商業(yè)廣場一期總建面積18743㎡一期總套南匯弘基廣場小結(jié)：弘基商業(yè)廣場地理位置優(yōu)勢明顯，定位為“主題商業(yè)文化概念商圈”，設(shè)置的中高檔餐飲設(shè)施、娛樂休閑設(shè)施、商務(wù)辦公這幾大類準(zhǔn)確地填補(bǔ)了當(dāng)?shù)匾悦朗承蓍e娛樂為主的市場空白。但臨近世紀(jì)聯(lián)華超市，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)受其影響，無法經(jīng)營。餐飲及大型娛樂業(yè)態(tài)乃有發(fā)展空間。根據(jù)調(diào)查，目前弘基商業(yè)廣場入住率不高，零售業(yè)生意清淡，但是俱樂部會所、大型餐飲和KTV生意爆滿，200多車位基本不能滿足需求，這說明在休閑娛樂方面市場有市場可作為。南匯弘基廣場商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析63南匯弘基廣場小結(jié)：南匯弘基廣場商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案上海豪布斯卡生活港豪布斯卡生活港項目占地250畝步行街建筑面積約10萬㎡項目地址人民東路2635號規(guī)劃項目占地約250畝，包括11800㎡荷蘭LEBERTOLOTTI建筑風(fēng)格的國際假日酒店，11500㎡的法式學(xué)派建筑風(fēng)格的首席寫字樓，約45000㎡的開放式城市綠廊——兩港印象公園，1公里地下停車場、約500個地面停車泊位及大眾公交總站，近10萬㎡的步行街區(qū)和休閑美食娛樂街區(qū)。上海豪布斯卡生活港小結(jié)：業(yè)態(tài)布局，總體分內(nèi)街（品牌街）和外街（美食街），內(nèi)街分ABC三個區(qū)域，A區(qū)為國際品牌，B區(qū)為國內(nèi)品牌，C區(qū)位婚紗攝影街區(qū)。運營狀況：內(nèi)街部分A區(qū)入駐品牌較多，有ck、nake等國際品牌入駐，B區(qū)50%入駐多為國內(nèi)品牌，C區(qū)空置；外街為美食街，由于靠近主干道人民東路及較多的停車位，經(jīng)營狀況良好。商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析64上海豪布斯卡生活港豪布斯卡生活港項目占地250畝步行街建筑面匯展商務(wù)休閑廣場匯展商務(wù)休閑廣場項目占地3萬㎡商業(yè)建筑面積2.2萬㎡項目地址滬南公路9300號招商優(yōu)惠政策鼓勵長期經(jīng)營政策：對于簽定5年以上租賃合同的，前三年分別予以年租金30%，20%，10%之優(yōu)惠；鼓勵買斷經(jīng)營期權(quán)政策：對于買斷經(jīng)營期權(quán)（2年以上）合作的，予以低于年平均租金30%之優(yōu)惠；并對期權(quán)經(jīng)營期內(nèi)的使用權(quán)具有轉(zhuǎn)讓權(quán)，但需經(jīng)廣場管理方審批通過。鼓勵聯(lián)合進(jìn)駐政策：對于帶動若干家商家聯(lián)合進(jìn)駐的，作為獎勵，該商家租金可給予10%的優(yōu)惠或售價給予5%的優(yōu)惠，同時可無償?shù)玫綇V場公共區(qū)域的指定廣告位兩年的使用權(quán)，并對兩年內(nèi)的使用權(quán)具有轉(zhuǎn)讓權(quán)，但需經(jīng)廣場管理方審批通過。鼓勵先期確定政策：在同一品類但經(jīng)營品項類似的不同商家的選擇中，在接近的條件下，先簽定合作意向的一方擁有優(yōu)先權(quán)，廣場管理方將全力保護(hù)該商家的利益與合作可能性；經(jīng)營風(fēng)險降低政策：廣場管理方將倡導(dǎo)廣場經(jīng)營者財產(chǎn)意外損失保險，以保證商家的生命財產(chǎn)安全；對于營業(yè)收入不足以承擔(dān)銷售成本及經(jīng)營費用的，廣場管理方將協(xié)助商家提升銷售，以保證商家和廣場管理方的正常收益；商業(yè)腐敗杜絕政策：對于任何商業(yè)腐敗或違規(guī)取費予以杜絕；反之，廣場管理方按約予以賠償；對于因廣場管理方運作、管理不利導(dǎo)致營銷低效，商家有權(quán)按約中止合作。項目地理位置一般，商業(yè)體量較小，未能形成一定規(guī)模，但精準(zhǔn)的中高檔當(dāng)初定位及優(yōu)惠的招商策略促使項目運營成功。商業(yè)環(huán)境分析南匯區(qū)個案分析65匯展商務(wù)休閑廣場匯展商務(wù)休閑廣場項目占地3萬㎡商業(yè)建筑面積26、項目價值分析地塊素質(zhì)評述周邊環(huán)境簡析小結(jié)（SWOT分析）666、項目價值分析66地塊素質(zhì)評述項目位置項目位于祝橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)，西至百熙路，東至已建成小區(qū)，北至潘家泓港，南至金亭路?；靥幱谧蜴?zhèn)南北軸線上，交通便利，交通優(yōu)勢明顯。周邊多為已建成的和規(guī)劃中的拆遷安置小區(qū)，位于住宅組團(tuán)的中心位置。位于鎮(zhèn)中心南北軸線上，地段優(yōu)勢明顯項目位置圖67地塊素質(zhì)評述項目位置項目位于祝橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)，西至百熙地塊規(guī)整，無地勢高差，便于規(guī)劃，且沿主要干道百熙路與金亭路，展示面強(qiáng)。地塊內(nèi)部照片項目數(shù)值規(guī)劃用地面積24328㎡總建筑面積24824.64㎡地上建筑面積22492.32㎡地下建筑面積2332.32㎡計容積率面積22492.32㎡容積率0.92建筑密度37.07%停車位150個地塊素質(zhì)評述用地條件68地塊規(guī)整，無地勢高差，便于規(guī)劃，且沿主要干道百熙路與金亭路，地塊素質(zhì)評述路網(wǎng)及公交系統(tǒng)項目東臨百熙路，位于祝橋新鎮(zhèn)南北軸線，為雙向6車道；項目南臨金亭路，此路東西向橫穿整改祝橋鎮(zhèn)，為雙向6車道；附近路段公共交通情況

千匯路：188、龍臨專線、祝橋1路、祝橋2路川南奉公路：188、624、川南線、川蘆專線、惠嘉線、機(jī)場8線、龍濱專線、南南線、周南線；項目周邊交通便利，可通達(dá)南匯各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。項目周邊路網(wǎng)圖千匯路百熙路金亭路川南奉公路川南奉公路69地塊素質(zhì)評述路網(wǎng)及公交系統(tǒng)項目東臨百熙路，位于祝橋新地塊素質(zhì)評述向外可視性分析項目緊臨十字路口；正東面為千匯苑小高層建筑群；正西面為3層高民宅，今后將會拆遷并修建商業(yè)物業(yè)；正南面為多層住宅，帶底商；斜對面為2層商鋪；周邊物業(yè)均未對項目有遮擋及阻隔效果；項目位于十字路口，周邊無高大障礙物阻隔，商業(yè)昭示性與通達(dá)性較強(qiáng)，且為由北向南逐漸增強(qiáng)，其中南區(qū)1號樓昭示性最強(qiáng)。金亭路百熙路項目可視性分析圖70地塊素質(zhì)評述向外可視性分析項目緊臨十字路口；項目位于項目周邊包含的商業(yè)按照物業(yè)形態(tài)分底商、街鋪門面房、商業(yè)街區(qū)；按功能分有社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場、商業(yè)街等，整體檔次較低，商業(yè)氛圍淡薄?，F(xiàn)有常住人口主要為區(qū)域內(nèi)民宅住戶及租賃客群，該類人群主要為周邊住宅小區(qū)的居民工作，收入水平較低，消費能力一般；另外，在周邊工廠里的務(wù)工人員消費支撐有限；川南奉公路、千匯路、金亭路過路車輛較少，此類偶得客戶也是項目未來的消費客源之一；區(qū)域內(nèi)未來將規(guī)劃居住組團(tuán)，未來將建造的拆遷住宅小區(qū)，新增的居住客群將對促進(jìn)項目周邊消費力起一定幫助作用。周邊環(huán)境簡析消費分布71項目周邊包含的商業(yè)按照物業(yè)形態(tài)分底商、街鋪門面房、商業(yè)街區(qū)；小結(jié)（SWOT分析）

優(yōu)勢S地段優(yōu)勢明顯，體量相對鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)而言適中，容易形成商業(yè)規(guī)模地塊較方正，未來利用率較好；地勢平整，無需填平，即可開發(fā)建設(shè)；地塊處于兩路交叉路口，可視性尚佳；周邊無集中型商業(yè)項目，項目的落成將有機(jī)會搶占市場空白點；劣勢W項目位于主干道過路車流/人流較少，消費機(jī)會減?。恢苓叾酁槊裾安疬w安置房，無大型零售、餐飲、娛樂商業(yè)，商業(yè)及消費環(huán)境較差；周邊人口多為當(dāng)?shù)鼐用瘢M檔次低端，消費力不強(qiáng)；機(jī)會O威脅T周邊鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)發(fā)展繁榮，本鎮(zhèn)居民多到惠南鎮(zhèn)消費，短期內(nèi)將很難改變居民現(xiàn)有消費習(xí)慣；隨著周邊社區(qū)配套的商業(yè)的增加，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)將達(dá)到飽和，對項目造成一定的競爭；新鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)建設(shè)，鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)將迎來升級換代，項目將成為新的商業(yè)中心；隨著百熙路日后建造完成，將為項目帶來更多人車流量；未來規(guī)劃居住組團(tuán)，消費群體有望增加，消費檔次有機(jī)會得到提升；隨著鎮(zhèn)區(qū)及周邊民宅拆遷，周邊居民將有現(xiàn)金可供支配，為投資型購房提供有力支撐；72小結(jié)（SWOT分析）

優(yōu)勢S地段優(yōu)勢明顯，體量相對鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)而6、項目定位總體定位形象定位業(yè)態(tài)定位價格定位736、項目定位73領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者跟隨者補(bǔ)缺者市場領(lǐng)跑者游戲規(guī)則的建立者區(qū)域影響者改變游戲規(guī)則突出新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值搭便車、借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點1.項目依托鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)商建設(shè)，引領(lǐng)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)升級換代；2.整個鎮(zhèn)區(qū)無檔次適中的較大規(guī)模綜合商業(yè)街區(qū)；本項目將以祝橋鎮(zhèn)綜合商業(yè)街區(qū)的市場領(lǐng)導(dǎo)者角色

出現(xiàn)；總體定位戰(zhàn)略定位74領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者跟隨者補(bǔ)缺者市場領(lǐng)跑者改變游戲規(guī)則搭便車、借勢目助推祝橋騰飛，引領(lǐng)商業(yè)崛起

——雄踞祝橋新鎮(zhèn)黃金軸線，肩負(fù)祝橋商業(yè)升級換代使命戰(zhàn)略高度核心價值項目主旨：祝橋鎮(zhèn)人口規(guī)模較少，鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)相對落后，商業(yè)氛圍較差，但鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展后勁較強(qiáng)，項目作為首個規(guī)?；虡I(yè)街區(qū)，將定位為社區(qū)型服務(wù)商業(yè)，引領(lǐng)鎮(zhèn)區(qū)新一輪開發(fā)建設(shè)。形象定位

75戰(zhàn)略高度核心價值項目主旨：形象定位

75核心客戶祝橋鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域居民50%-70%客群：本鎮(zhèn)居住居民及周邊企事業(yè)職工補(bǔ)充客戶周邊鎮(zhèn)區(qū)居民20%-30%客群:祝橋周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及企事業(yè)；機(jī)會客戶江浙、上海市區(qū)10%-20%客群：過路客；業(yè)態(tài)定位服務(wù)客群超市、傳統(tǒng)零售、餐飲裝飾、娛樂其他76核心客戶祝橋鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域居民50%-70%補(bǔ)充客戶周邊鎮(zhèn)區(qū)居業(yè)態(tài)定位南區(qū)總建筑面積3198.96一層1339.56二層1339.56三層519.84中區(qū)總建筑面積14371.96一層6250.29二層6250.29三層1771.38北區(qū)總建筑面積7353.72地下室2332.32一層：1429.1二層：1429.1其中地上5021.4三層：1081.6其中地下2332．32四層：1081.61#2#3#4#9#5#6#7#8#編號1#2#3#4#5#6#7#8#9#面積319817071900267517462675190016717353業(yè)態(tài)超市餐飲餐飲餐飲零售零售零售零售裝飾家居娛樂家電業(yè)態(tài)超市餐飲零售家電家居娛樂酒店面積319862825230285810811081比例16%32%27%14%5%5%77業(yè)態(tài)定位南區(qū)總建筑3198.96一層1339.56二層133價格定位租金價格測算序號評判因素權(quán)重分值本案千匯路金亭路川南奉公路東大街振興街A周邊環(huán)境(小計)0.30.30.40.30.520.470.42A-1商業(yè)位置0.050.050.050.050.10.050.05A-2交通便利度0.050.050.050.050.050.050.05A-3周邊房屋素質(zhì)0.050.050.050.050.020.020.02A-4周邊居民質(zhì)素0.050.050.050.050.050.050.05A-5人流0.050.050.10.050.150.150.15A-6車流0.050.050.10.050.150.150.1B規(guī)劃及建筑(小計)0.20.20.170.140.080.080.08B-1整體規(guī)劃0.040.040.040.040.020.020.02B-2外觀建筑風(fēng)格0.040.040.040.020.020.020.02B-3建筑空間規(guī)劃0.030.030.030.020.010.010.01B-4停車位0.030.030.020.020.010.010.01B-5主題廣場0.030.030.020.020.010.010.01B-6動線組織0.030.030.020.020.010.010.0178價格定位租金價格測算序號評判因素權(quán)重本案千匯路金亭路序號評判因素權(quán)重分值本案千匯路金亭路川南奉公路東大街振興街C配套設(shè)施(小計)0.20.20.190.180.160.160.16C-1公共配套設(shè)計0.040.040.040.040.040.040.04C-2無障礙設(shè)計0.040.040.040.030.040.040.04C-3導(dǎo)購設(shè)施0.030.030.020.020.010.010.01C-4安全設(shè)施0.030.030.030.030.030.030.03C-5燈光設(shè)計0.030.030.030.030.010.010.01C-6其它設(shè)施0.030.030.030.030.030.030.03D營銷管理（小計）0.30.30.140.130.080.080.08D-1主題形象0.040.040.030.030.010.010.01D-2營銷策略0.040.040.020.020.010.010.01D-3主力店0.060.060.030.020.010.010.01D-4業(yè)態(tài)布局0.050.050.020.020.010.010.01D-5人流設(shè)計（商場內(nèi)）0.030.030.020.020.020.020.02D-6經(jīng)營管理模式0.050.050.010.010.010.010.01D-7商業(yè)管理公司0.030.030.010.010.010.010.01價格定位租金價格測算79序號評判因素權(quán)重分值本案千匯路金亭路川南奉公路東大街振興街C市場比較法：序號評判因素權(quán)重分值本案千匯路金亭路川南奉公路東大街振興街A周邊環(huán)境(小計)0.30.30.40.30.520.470.42B規(guī)劃及建筑(小計)0.20.20.170.140.080.080.08C配套設(shè)施(小計)0.20.20.190.180.160.160.16D營銷管理（小計）0.30.30.140.130.080.080.08合計110.880.730.970.920.77參考商業(yè)項目1樓租金推導(dǎo)本案租金千匯路1.3元/平米/天1.47元/平米/天金亭路1.4元/平米/天1.9元/平米/天川南奉公路1.2元/平米/天1.23元/平米/天東大街1.5元/平米/天1.63元/平米/天振興街1.4元/平米/天1.8元/平米/天市場比較租金：1樓租金：1.6元/平米/天2樓租金：0.8元/平方米/天3樓以上租金：0.4元/平方米/天80市場比較法：序號評判因素權(quán)重本案千匯路金亭路川南奉公路東大街價格定位銷售價格測算租金反推法鑒于商業(yè)地產(chǎn)的普通投資規(guī)律，新項目的實際初始投資匯報率3%-5%計算：按1樓租金：1.6元/平米/天；2樓租金：0.8元/平米/天；3樓以上租金0.4元/平米/天；項目一層總建筑面積為9018.95㎡，二層總建筑面積為9018.95㎡，三層以上總建筑面積為4454.42平方米。通過加權(quán)計算，得到平均租金約1.04元/平方/天；年租金：379.6元/平米/年÷3%=12653元/平方379.6元/平米/年÷5%=7592元/平方按租金反推法：銷售價格為7592-12653元/平方81價格定位銷售價格測算租金反推法鑒于商業(yè)地產(chǎn)的普通投資市場比較法本區(qū)域基本沒有參考，僅作比較：建議新項目1-3層局部4層商業(yè)物業(yè)，推出售價為14000-18000元/平方米權(quán)重分值售價項目1？千匯路0.881.6萬/平米鑒于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)走勢及國家實施穩(wěn)健貨幣政策和積極財政政策，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)明顯波動；若本項目，在啟動初期能順利引進(jìn)主力店和次主力店，如超市、家電等社區(qū)配套的核心業(yè)態(tài)，項目租金收益及售價將都遠(yuǎn)大于現(xiàn)有正常市場評估。后期招商成功的情況下，本案預(yù)計銷售價格在：16000-20000元/平方米價格定位銷售價格測算82市場比較法本區(qū)域基本沒有參考，僅作比較：權(quán)重分值售價項目1？7、商家訪談837、商家訪談83商家訪談目的和方式商家訪談目的：1、了解商家基本拓展區(qū)域需求；2、了解商家拓展物業(yè)需求指標(biāo)；3、了解商家對項目所在區(qū)域的認(rèn)可度，并是否會考慮入駐；4、了解商家的對物業(yè)租賃和購買需求；商家訪談方式：1、電話拜訪：針對以往具有一定合作關(guān)系的商戶，進(jìn)行電話溝通和資料發(fā)送，訪得商家對本項目的初步意見；2、直接拜訪：針對本區(qū)域連鎖品牌和加盟品牌，進(jìn)行一對一拜訪式訪談。84商家訪談目的和方式商家訪談目的：1、了解商家基本拓展區(qū)域需求商家訪談內(nèi)容客戶名稱農(nóng)工商超市訪談人方敏

訪談人職務(wù)發(fā)展部經(jīng)理業(yè)態(tài)超市商家背景1994年成立上海市農(nóng)工商超市總公司，2000年5月改制為“上海農(nóng)工商超市有限公司”，2004年5月更名為“農(nóng)工商超市（集團(tuán)）有限公司”，擁有千家連鎖店，是多業(yè)態(tài)發(fā)展的全國性大型連鎖企業(yè)集團(tuán)。訪談內(nèi)容需求面積在800-2000平方米以上采取租賃形式，一般10-15年；可以選擇地下一層或二、三層；對本項目意向?qū)椖克趨^(qū)域有進(jìn)駐意向，待實地考察后而定；目前祝橋已入駐一家；85商家訪談內(nèi)容客戶名稱農(nóng)工商超市訪談人方敏訪談人職務(wù)發(fā)展部經(jīng)客戶名稱樂購訪談人瞿偉訪談人職務(wù)經(jīng)理業(yè)態(tài)超市商家背景Tesco樂購最早是由臺灣頂新國際集團(tuán)于1997年在上海創(chuàng)立的連鎖超市品牌，Tesco樂購在華東、華北和華南三個區(qū)域的22個城市擁有58家大賣場，賣場面積達(dá)48萬㎡。訪談內(nèi)容需求面積在8000-20000平方米以上采取租賃形式，一般10-15年；可以選擇地下一層或二、三層；對本項目意向?qū)δ蠀R很熟，了解祝橋及其周邊規(guī)劃，比較看好前景；對項目所在區(qū)域有進(jìn)駐意向，待實地考察后而定；86客戶名稱樂購訪談人瞿偉訪談人職務(wù)經(jīng)理業(yè)態(tài)超市商家背景Tesc客戶名稱肯德基訪談人張鳳國訪談人職務(wù)開發(fā)經(jīng)理業(yè)態(tài)西式快餐商家背景肯德基（KentuckyFriedChicken肯塔基州炸雞），通常簡稱為KFC。是來自美國的著名連鎖快餐廳，由哈蘭·山德士上校于1952年創(chuàng)建。主要出售炸雞、漢堡、薯條、汽水等西式快餐食品。訪談內(nèi)容需求面積在250-500平方米左右；采取租賃形式，一般5-10年；可以選擇一層、二、三層，一層必需有；目前惠南已開3家；對本項目意向

考慮進(jìn)駐祝橋區(qū)域，需有其他主力店進(jìn)駐；對本項目有進(jìn)駐意向；具體事項等考察項目之后待定；87客戶名稱肯德基訪談人張鳳國訪談人職務(wù)開發(fā)經(jīng)理業(yè)態(tài)西式快餐商家客戶名稱麥當(dāng)勞訪談人朱麗韞訪談人職務(wù)經(jīng)理業(yè)態(tài)西式快餐商家背景McD