房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)投資

1房地產(chǎn)投資分析主講：王望珍單位：武漢大學(xué)土建學(xué)院工程管理系2主要內(nèi)容1.導(dǎo)論：房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)投資2.房地產(chǎn)投資的環(huán)境分析3.房地產(chǎn)投資的市場分析4.房地產(chǎn)投資的財務(wù)分析5.房地產(chǎn)投資的融資分析6.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析3一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場（一）房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。（1）不可分離的部分：不僅包括土地上的建筑物、道路、停車場、水電設(shè)施等，也包括土地上的樹木及苗圃等。（2）房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)，不動產(chǎn)是指內(nèi)生于不動產(chǎn)所有者的法律權(quán)利、權(quán)益和利潤，也就是說擁有土地不是擁有自然土地，而是擁有在一定限制條件下使用、處置和使用土地的權(quán)利。第一章導(dǎo)論42.房地產(chǎn)的特點(diǎn)（1）物理特征1）不可移動性；2）異質(zhì)性；3）不滅性。（2）經(jīng)濟(jì)特征1）稀缺性；2）經(jīng)濟(jì)壽命長；3）增值性；4）位址。5（二）房地產(chǎn)市場1.概念（1）狹義的房地產(chǎn)市場：指房地產(chǎn)商品交易的場所。（2）廣義的市場：

一是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)者總和；二是房地產(chǎn)商品流通過程中各種交換關(guān)系的總和。具體地說，它包括房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)及產(chǎn)權(quán)互換以及土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等活動，還包括各種中介對土地、房屋所進(jìn)行的經(jīng)營性活動。62.房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場與其他的市場不同，其差別是因?yàn)閭€人資產(chǎn)的價值、政府在房地產(chǎn)市場中的角色，人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)帶來的效用等因素造成的。（1）價值量大；（2）政府干預(yù)；（3）感覺；（4）愿望；（5）心理效用。房地產(chǎn)市場博弈各方7王望珍在下列情況下，哪種情形對金融機(jī)構(gòu)最有利：1、房價上升；2、房價下降；3、房價相對穩(wěn)定。消費(fèi)者銀行開發(fā)商83.房地產(chǎn)市場的分類現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)市場根據(jù)其組成可以分為房產(chǎn)市場、地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)勞務(wù)市場和房地產(chǎn)信息市場五種類型。（1）房產(chǎn)市場按交換形式分：買賣市場、租賃市場和互換市場從供房時間分：現(xiàn)貨市場和期貨市場9（2）地產(chǎn)市場一級市場：即城市土地出讓市場，各級政府代表國家這一所有權(quán)主體將指定地段通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓等形式提供給開發(fā)者，開發(fā)者一次性支付出讓期內(nèi)享有的土地使用權(quán)的出讓費(fèi)用。二級市場：即城市地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場，指土地在一級市場上出讓后，受讓者將土地通過一定的投資過渡，再轉(zhuǎn)讓給其他的土地或房屋需求者。思考:原行政劃撥的土地使用權(quán)可否直接轉(zhuǎn)讓？10（3）房地產(chǎn)金融市場：指通過房地產(chǎn)專業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部，采用信貸、發(fā)行股票和債劵以及開展住房出席業(yè)務(wù)，或者運(yùn)用按揭等方式為房地產(chǎn)買賣和租賃活動融通資金而形成的輔助性的金融市場。（4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場：指為住戶和用戶提供房屋修繕、加固、改造、危房鑒定、方案設(shè)計(jì)、室內(nèi)外裝修、房屋附屬建筑和設(shè)備的維修、房屋管理以及中介活動等綜合活動的房地產(chǎn)輔助市場。（5）房地產(chǎn)信息市場：指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)租賃和買賣行情以及有關(guān)資料等所形成的供需市場。114.不完完全全競競爭爭條條件件下下的的房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格問問題題（1）基基本本概概念念和和術(shù)術(shù)語語1）交交易易價價格格：：指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在進(jìn)進(jìn)行行交交易易過過程程中中發(fā)發(fā)生生的的價價格格，，是是雙雙方方議議價價的的結(jié)結(jié)果果，，也也稱稱為為實(shí)實(shí)際際價價格格。。2）最最可可能能銷銷售售價價格格：：是是對對未未來來交交易易中中成成交交價價格格的的一一種種最最可可能能的的估估計(jì)計(jì)。。3）市市場場價價值值：：是是經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)學(xué)理理論論中中認(rèn)認(rèn)為為的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場價價格格波波動動的的中中心心，，也也稱稱為為不不動動產(chǎn)產(chǎn)價價值值或或理理論論價價格格。。4）評評估估價價格格：：是是估估價價人人員員對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)客客觀觀合合理理價價格格作作出出的的一一種種最最可可能能的的估估計(jì)計(jì)、、推推測測或或判判斷斷。。5）投投資資價價值值：：對對于于投投資資者者而而言言，，就就是是預(yù)預(yù)期期的的未未來來收收益益的的價價值值。。反反映映了了投投資資者者對對某某一一房房地地產(chǎn)產(chǎn)未未來來預(yù)預(yù)期期利利潤潤能能力力的的一一種種假假定定。。12（2）需需求求與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格1）需需求求：：指指消消費(fèi)費(fèi)者者在在各各種種可可能能的的情情況況下下，，對對某某種種產(chǎn)產(chǎn)品品愿愿意意并并且且能能夠夠購購買買的的數(shù)數(shù)量量。。只有有有有效效需需求求才才與與不不動動產(chǎn)產(chǎn)的的定定價價有有關(guān)關(guān)，，因因此此開開發(fā)發(fā)商商必必須須進(jìn)進(jìn)行行詳詳細(xì)細(xì)的的分分析析。。以以便便弄弄清清楚楚某某一一空空間間在在可可供供使使用用有有效效需需求求所所能能達(dá)達(dá)到到總總空空間間的的比比例例。。例例如如某某一一特特定定的的有有效效需需求求為為100，若若4個開開發(fā)發(fā)商商都都預(yù)預(yù)測測到到這這一一點(diǎn)點(diǎn)，，并并且且都都作作出出行行動動，，結(jié)結(jié)果果將將是是400個單單元元同同時時陷陷入入同同一一市市場場。。13在一一個個較較穩(wěn)穩(wěn)定定的的需需求求市市場場上上，，價價格格與與需需求求存存在在以以上上的的關(guān)關(guān)系系，，可可以以看看出出：：（1）較較高高的的價價格格對對需需求求有有抑抑制制作作用用；；（2）當(dāng)當(dāng)市市場場的的需需求求發(fā)發(fā)生生變變化化時時，，曲曲線線會會發(fā)發(fā)生生移移動動。。若若經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)不不景景氣氣，，有有效效需需求求降降低低，，曲曲線線會會從從D0移向向D1，反反之之則則從從D0移向向D2。其其結(jié)結(jié)果果是是在在同同一一價價格格P0上，，其其需需求求會會從從Q0下降降到到Q1，從從而而使使需需求求相相對對過過剩剩Q0-Q1；若若仍仍保保持持供供給給量量不不變變，，其其價價格格會會從從P0下到到P1.D0D1D2QPQ0P0Q1P10114（3）房地產(chǎn)產(chǎn)的供給給與價格格（1）供給：：供給是是在某一一特定的的時間類類，市場場的價格格與供應(yīng)應(yīng)者愿意意提供的的物品數(shù)數(shù)量之間間的關(guān)系系，反應(yīng)應(yīng)的是一一定價格格區(qū)間內(nèi)內(nèi)，價格格與供給給量的關(guān)關(guān)系。（2）供給量量指的是是在某一一特定的的價格水水平下，，單位時時間內(nèi)市市場上某某種商品品的供給給數(shù)量。。15供給量是是供給與與需求曲曲線的相相交點(diǎn)，，其對應(yīng)應(yīng)的價格格稱為均均衡點(diǎn)。。一般來說說，不動動產(chǎn)的供供給始終終滯后于于需求。。16（4）房地產(chǎn)產(chǎn)交易價價值的形形成abVs房產(chǎn)價值Vp最可能售價當(dāng)Vp≥Vs，賣，Vs為最低價價（a端）cdVb

買價VI

房產(chǎn)價值當(dāng)Vb≥VI，買，VI為最高可可接受價價格（d端）賣方買方adVs

VI

交易區(qū)間當(dāng)a<d時，交易易有可能能發(fā)生，，否則無無法成交交房地產(chǎn)交交易價格格的形成成取決于于交易雙雙方對同同一宗房房地產(chǎn)價價值的不不同認(rèn)知知，只有有買方對對房地產(chǎn)產(chǎn)投資價價值的評評估不低低于賣方方時，交交易才會會發(fā)生。。在這一一區(qū)間內(nèi)內(nèi)，實(shí)際際成交價價格會在在某一位位置發(fā)生生，取決決于雙方方的議價價技巧。。17（三）時時間因素素與房地地產(chǎn)市場場的均衡衡房地產(chǎn)交交易價格格是由買買賣雙方方博弈的的結(jié)果，，即雙方方力量達(dá)達(dá)到均衡衡點(diǎn)時的的成交價價。在實(shí)實(shí)際操作作中，交交易往往往由雙方方多重博博弈之后后完成，，因此必必須引進(jìn)進(jìn)時間因因素。假設(shè)市場場的其余余條件相相同，僅僅從供給給角度進(jìn)進(jìn)行分析析。（蛛蛛網(wǎng)定理理）假設(shè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)者根據(jù)據(jù)市場價價格行情情，修正正其開發(fā)發(fā)計(jì)劃，，一般在在1年或2年以后新新的供給給生效。。假定供給給調(diào)整需需要1年的市場場，同時時購房者者對新價價格的調(diào)調(diào)整被認(rèn)認(rèn)為是瞬瞬時的。。18假設(shè)目前前市場的的需求從從1開始，此此時開發(fā)發(fā)者計(jì)劃劃按價格格P1供給，1年后較大大的供給給實(shí)現(xiàn)，，此時只只能以較較低的價價格出現(xiàn)現(xiàn)并移向向3點(diǎn)，此時時的低價價使開發(fā)發(fā)商泄氣氣，于是是削減供供給，供供給量的的減少在在1年后，即即點(diǎn)4生效，但但這一生生效又導(dǎo)導(dǎo)致價格格上揚(yáng)到到點(diǎn)5。如此重重復(fù)，每每一次運(yùn)運(yùn)動使市市場向均均衡價格格和均衡衡供給量量（P0,Q0）靠近。。SDQPP1123456數(shù)量P00Q0PT均衡價格P0123456時間價格是波波動的，，波幅是是遞減的的，而供供求愈來來愈趨于于均衡水水平P019第二節(jié)房房地地產(chǎn)投資資概述投資是將將一定的的資金投投放于某某一項(xiàng)目目，以獲獲得未來來的預(yù)期期利潤。。由于項(xiàng)目目面臨許許多的不不確定性性，因此此在期待待投資回回報的同同時也伴伴隨著較較大的風(fēng)風(fēng)險。為了降低低風(fēng)險，，投資者者必須對對項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行更多多的調(diào)查查，提高高預(yù)測的的準(zhǔn)確性性。20一、房地地產(chǎn)的投投資方式式（一）投投資開發(fā)發(fā)的對象象1.未開發(fā)的的土地：：（1）舊城改改造：對對房屋陳陳舊、破破損或基基礎(chǔ)設(shè)施施落后的的老城區(qū)區(qū)進(jìn)行的的投資開開發(fā)，包包括拆遷遷安置、、改造建建設(shè)。特點(diǎn)：地地價高、、拆遷難難度大，，因此開開發(fā)成本本高、周周期長。。要求從從事該領(lǐng)領(lǐng)域的投投資，必必須熟悉悉城市規(guī)規(guī)劃，進(jìn)進(jìn)行未來來發(fā)展的的預(yù)測。。（2）新區(qū)開開發(fā)：對對城市郊郊區(qū)新征征土地的的投資開開發(fā)。特點(diǎn)：地地價便宜宜，開發(fā)發(fā)成本低低。開發(fā)成敗敗的關(guān)鍵鍵：準(zhǔn)確確把握土土地的使使用性質(zhì)質(zhì)，了解解配套設(shè)設(shè)施、基基礎(chǔ)設(shè)施施和公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施是否否完備等等。212.住宅投資的主主要對象象：（1）出租性性住宅（2）銷售性性住宅開發(fā)成敗敗的關(guān)鍵鍵：市場場定位是是否準(zhǔn)確確，價格格是否合合理，配配套設(shè)施施是否是是否完善善，營銷銷是否到到位。3.辦公樓宇宇一般是租租賃經(jīng)營營，風(fēng)險險大，其其風(fēng)險與與環(huán)境、、結(jié)構(gòu)、、裝修、、物管水水平有關(guān)關(guān)，同時時與宏觀觀經(jīng)濟(jì)、、區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系系密切。。224.商場、酒酒樓、旅旅店等特點(diǎn)：投投資回報報高，但但風(fēng)險大大，競爭爭激烈，，受區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)、旅游游及經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素的的影響，，波動較較大。5.工業(yè)廠房房、倉儲儲性物業(yè)業(yè)主要影響響因素：：土地位位置特點(diǎn)：物物業(yè)適應(yīng)應(yīng)性差，，風(fēng)險大大。6.休閑性物物業(yè)包括電影影院、劇劇院、保保健醫(yī)院院、網(wǎng)球球場、高高爾夫球球場等娛娛樂、休休閑性的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。。（1）非人類類的基本本需求。。（受經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平影響大大）（2）與人口口年齡結(jié)結(jié)構(gòu)關(guān)系系密切。。（3）區(qū)位因因素的影影響。23（二）房地地產(chǎn)投資資資金的的投入方方式1.房地產(chǎn)信信托采用股份份公司的的所有制制形式，，將被動動的股東東投資者者的資金金吸引到到房地產(chǎn)產(chǎn)中來。。優(yōu)點(diǎn):（1）以股份份公司的的形式募募集資金金，可以以吸納社社會上閑閑散資金金進(jìn)入房房地產(chǎn)市市場，而而且房地地產(chǎn)信托托受到政政府的嚴(yán)嚴(yán)格監(jiān)督督，安全全性高。。（2）受益憑憑證可在在資本市市場自由由買賣，，降低了了房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的流動性性風(fēng)險，，可以吸吸引社會會上的游游資進(jìn)入入市場，，增加房房地產(chǎn)資資金的供供給。（3）受益憑憑證的流流通可擴(kuò)擴(kuò)大資本本市場的的規(guī)模，，促使資資本市場場更加完完善。（4）有利于于社會公公平與效效率的兼兼顧。（5）使資產(chǎn)產(chǎn)的可分分割性增增加，達(dá)達(dá)到分散散風(fēng)險的的效果。。24缺點(diǎn)：（1）投資者者不具有有直接控控制其資資金和管管理的機(jī)機(jī)會。（2）信托憑憑證系于于資本市市場，易易受市場場波動的的影響。。2.房地產(chǎn)辛辛迪加辛迪加是是企業(yè)組組織的合合伙方式式：（1）一般合合伙形態(tài)態(tài)：每個個合伙人人地位相相同，損損益依其其比例或或首先約約定參與與分配或或分?jǐn)?，，都有管管理與決決策權(quán)。。（2）有限合合伙形態(tài)態(tài)：分為為主要合合伙人和和有限合合伙人。。主要合合伙人負(fù)負(fù)責(zé)管理理、決策策、承擔(dān)擔(dān)無限責(zé)責(zé)任。有有限合伙伙人不參參與管理理和決策策，承擔(dān)擔(dān)有限責(zé)責(zé)任。作為有限限合伙人人的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是：（1）擁有小小額資金金即可進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)投資資。（2）無房地地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，但可可獲得可可觀的回回報。（3）只承擔(dān)擔(dān)有限責(zé)責(zé)任。缺點(diǎn):（1）流動性性差；（（2）風(fēng)險大大。（3）有限合合伙股額額發(fā)行不不完，變變成小規(guī)規(guī)模投資資，風(fēng)險險大，其其回報可可能有名名無實(shí)。。253.房地產(chǎn)抵抵押貸款款和抵押押貸款證證劵4.直接購置置房地產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)點(diǎn)：可可直接參參與管理理。缺點(diǎn)：（1）必須承承擔(dān)全部部投資風(fēng)風(fēng)險，而而且負(fù)無無限責(zé)任任。（2）需資金金量大，，個人投投資往往往無法實(shí)實(shí)現(xiàn)。5.混合房地地產(chǎn)基金金由大銀行行、保險險公司或或房地產(chǎn)產(chǎn)投資公公司提供供退休基基金作為為房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資渠道。。操作方法法：混合合基金經(jīng)經(jīng)理向各各個退休休基金募募集資金金，然后后進(jìn)行投投資。26二、房地地產(chǎn)投資資的構(gòu)成成（一）投投資主體體指直接從從事房地地產(chǎn)投資資活動的的投資者者。1.國家2.企業(yè)3.個人（二）投投資資金金的構(gòu)成成（1）企業(yè)自自有資金金（2）信貸資資金（3）集資（4）利用外外資（5）財政資資金（6）預(yù)售