房地產(chǎn)估價(jià)方法與案例80

一、房地產(chǎn)及其描述——對(duì)象二、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值三、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素四、房地產(chǎn)估價(jià)概述主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)的定義

土地其他地上定著物從自然屬性或物理的角度看建筑物一、房地產(chǎn)及其描述其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上不能分離，或雖然可分離，但是分離后不經(jīng)濟(jì)或分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性，使土地或建筑物的價(jià)值或功能明顯受到損害的物體，如花園、圍墻、地下管線等。實(shí)物區(qū)位從價(jià)值的角度看權(quán)益三者的結(jié)合體(即房地產(chǎn)價(jià)值主要決定于這三者因素)。(1)“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體(即“房地”)。

(2)“房地”：專指土地與建筑物的合成體。

(3)“土地”：僅指土地部分。

(4)“建筑物”：僅指建筑物部分。2.估價(jià)中對(duì)房地產(chǎn)的界定

建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

(1)房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場所。

(2)構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。3.建筑物的含義影響建筑物價(jià)值的因素坐落位置建筑物的坐落位置與其占用的宗地相同，包括建筑物所處區(qū)域、城市、周圍環(huán)境和具體地點(diǎn)。對(duì)于房地形態(tài)的房地產(chǎn)來說，建筑物的坐落位置對(duì)房價(jià)有著非常大的影響。面積大小占地面積建筑面積使用面積套內(nèi)面積房屋建筑中各層外圍結(jié)構(gòu)水平投影面積的總和。包括使用面積和結(jié)構(gòu)面積銷售面積（套建筑面積）＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e低層房屋：1－3層多層房屋：4－6層中高層房屋：7－10層高層房屋：10層以上超高層房屋：100米以上層數(shù)高度建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)排架結(jié)構(gòu)用途居住商業(yè)工業(yè)辦公不同用途的建筑物，其建筑結(jié)構(gòu)、平面布置與配套設(shè)備有很大不同，對(duì)建筑物的成本造價(jià)有很大影響。裝修修情況況內(nèi)裝裝修修外裝裝修修需要要了了解解裝裝修修的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和程程度度，所所用用材材料料的的品品質(zhì)質(zhì)及及裝裝修修質(zhì)質(zhì)量量等等。。裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)包包括括毛毛坯坯房房、、初初裝裝修修、、普普通通裝裝修修、、高高檔檔裝裝修修等等。。附屬屬建建筑設(shè)設(shè)備備建筑筑物物各各類類設(shè)設(shè)備備的的質(zhì)質(zhì)量量維修修情情況況主要要包包括括給給排排水水、、采采暖暖、、通通風(fēng)風(fēng)、、空空調(diào)調(diào)、、電電氣氣及及智智能能化化樓樓宇宇設(shè)設(shè)備備。。需需要要了了解解它它們們的的配配置置和和性性能能、、質(zhì)質(zhì)量量和和維維修修保保護(hù)護(hù)情情況況。。建成成年年月月和使使用用保保養(yǎng)情情況況建筑筑物物竣竣工工日日期期地基基的的穩(wěn)穩(wěn)定定性性重點(diǎn)點(diǎn)考考察察建建筑筑物物新新舊舊程程度度和和建建成成年年月月、、使使用用保保養(yǎng)養(yǎng)情情況況之之間間的的關(guān)關(guān)系系。。建筑筑物物新新舊舊程程度度沉降降情情況況公共共配配套套設(shè)施施完完備備程度度城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施反映映其其完完備備程程度度的的指指標(biāo)標(biāo)主主要要有有設(shè)設(shè)施施水水平平、、設(shè)設(shè)施施的的保保證證率率和和齊齊備備程程度度。。社會(huì)會(huì)公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施產(chǎn)權(quán)權(quán)狀狀況況在中中國國大大陸陸，，建建筑筑物物與與土土地地的的所所有有制制不不同同，，土土地地全全部部是是公公有有的的，，建建筑筑物物可可以以私私人人所所有有。。（1）實(shí)實(shí)物物實(shí)物物是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中有有形形的的部部分分，，如如建建筑筑物物的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、設(shè)設(shè)備備、、裝裝修修，，土土地地的的形形狀狀、、平平整整度度等等。。（2）權(quán)權(quán)益益權(quán)益益是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中無無形形的的、、不不可可觸觸摸摸的的部部分分，，包包括括權(quán)權(quán)利利、、利利益益和和收收益益，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)利利益益和和收收益益以以其其權(quán)權(quán)利利為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。實(shí)物物和和權(quán)權(quán)益益對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值的的影影響響均均很很大大?。。?）區(qū)區(qū)位位區(qū)位位是是指指某某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與其其他他房房地地產(chǎn)產(chǎn)或或事事物物在在空空間間方方位位和和距距離離上上的的關(guān)關(guān)系系，，包包括括位位置置、、交交通通、、周周圍圍環(huán)環(huán)境境和和景景觀觀以以及及外外部部配配套套設(shè)設(shè)施施等等方方面面。。4、實(shí)實(shí)物物、、權(quán)權(quán)益益和和區(qū)區(qū)位位的的含含義義房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利所有有權(quán)權(quán)使用用權(quán)權(quán)租賃賃權(quán)權(quán)抵押押權(quán)權(quán)典權(quán)權(quán)…18所有有權(quán)權(quán)是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)所有有人人在法法律律規(guī)規(guī)定定的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)自自由由支支配配房房地地產(chǎn)產(chǎn)并并排排除除他他人人干干涉涉的的權(quán)權(quán)利利(具有有排排他他性性)，包包括括占有有、、使使用用、、收收益益和和處處分分的權(quán)權(quán)利利；；使用用權(quán)權(quán)是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)使用用者者對(duì)他他人人所所有有的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)享享有有占有有、、使使用用、、收收益益的權(quán)權(quán)利利；；租賃賃權(quán)權(quán)是指指以以支支付付租租金金的的方方式式從從房房屋屋所所有有人人或或土土地地使使用用人人那那里里獲獲得得占有有、、使使用用房地地產(chǎn)產(chǎn)的的權(quán)權(quán)利利；；房屋屋土地地19抵押押權(quán)權(quán)是指指債權(quán)權(quán)人人對(duì)債債務(wù)務(wù)人人不不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移占占有有而而僅僅作作債債權(quán)權(quán)擔(dān)擔(dān)保保的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，在在債債務(wù)務(wù)人人不不履履行行債債務(wù)務(wù)時(shí)時(shí)，，就就該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的變變現(xiàn)現(xiàn)價(jià)價(jià)款款優(yōu)優(yōu)先先受受償償?shù)牡臋?quán)權(quán)利利；；典權(quán)權(quán)是指指支付付典典價(jià)價(jià)占有有他他人人房房地地產(chǎn)產(chǎn)而而為為自自己己使使用用、、收收益益的的權(quán)權(quán)利利，，典典權(quán)權(quán)是是中中國國特特有有的的一一種種物物權(quán)權(quán)形形式式。。房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)是是評(píng)評(píng)估估房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)值值。價(jià)價(jià)值值的的外外在在表表現(xiàn)現(xiàn)是是價(jià)價(jià)格格。。理理論論上上是是價(jià)價(jià)值值決決定定價(jià)價(jià)格格，，實(shí)實(shí)踐踐中中卻卻是是通通過過價(jià)價(jià)格格來來了了解解價(jià)價(jià)值值。。因因此此，，做做好好房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)不不僅僅要要對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值，，而而且且要要對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格有有全全面面、、深深入入和和正正確確的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)。。二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格和和價(jià)價(jià)值值價(jià)格格是為為獲得得一種種商品品或或服服務(wù)務(wù)所必須付付出的東東西，它它通常用用貨幣來來表示，，雖然不不一定要要用貨幣幣形式來來償付。?！F(xiàn)象價(jià)格是商商品價(jià)值的貨貨幣表現(xiàn)現(xiàn)；價(jià)值是凝結(jié)在在商品中中的抽象象人類勞勞動(dòng)?！举|(zhì)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格是獲得他他人的房房地產(chǎn)所所必須付付出的代代價(jià)——貨幣額、、商品或或其他有有價(jià)物。。（一）房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的含含義1、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格既既有買賣價(jià)格格，又有使用價(jià)格格（租金）。（一一般商品品主要是是買賣價(jià)價(jià)格）2、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格受受區(qū)位的影響很很大。（（一般商商品與區(qū)區(qū)位關(guān)系系不大））3、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格實(shí)實(shí)質(zhì)上是是房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益的價(jià)格。。（一般般商品主主要是物品本身身的價(jià)格））（二）房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格特征征4、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格形形成時(shí)間間較長。。因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)具有有獨(dú)一無無二特性性，相互互之間難難以比較較，加上上價(jià)值較較大，人人們對(duì)房房地產(chǎn)交交易一般般都很謹(jǐn)謹(jǐn)慎。所所以房地地產(chǎn)交易易價(jià)格一一般難以以在短時(shí)時(shí)間內(nèi)達(dá)達(dá)成。5、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格容容易受交交易者的的個(gè)別因素素的影響。。（一般般商品不不易受交交易者個(gè)個(gè)別情況況左右））不同的房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值和價(jià)價(jià)格，所所起的作作用不盡盡相同，，評(píng)估時(shí)時(shí)采用的的依據(jù)和和考慮的的因素也也不盡相相同。1、買賣價(jià)格格：房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人通通過買賣賣方式將將其房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移給他人人，由房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人收收取或他他人支付付的貨幣幣額、商商品或其其他有價(jià)價(jià)物。2、租賃價(jià)格格：房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人作作為出租租人將其其房地產(chǎn)產(chǎn)出租給給承租人人使用，，由出租租人收取取或承租租人支付付的貨幣幣額、商商品或其其他有價(jià)價(jià)物。（三）房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值和價(jià)價(jià)格的種種類3、抵押價(jià)價(jià)值：為向銀行行抵押的的需要，，估價(jià)人人員評(píng)估估的作為為抵押依依據(jù)的價(jià)價(jià)值。4、保險(xiǎn)價(jià)值：：為確定保險(xiǎn)金金額提供參考考依據(jù)而評(píng)估估的價(jià)值。5、計(jì)稅價(jià)值：：為課稅的需要要，估價(jià)人員員評(píng)估的作為為計(jì)稅依據(jù)的的價(jià)值。6、征收價(jià)值：：政府強(qiáng)制取得得房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)應(yīng)給予的補(bǔ)償償金額。7、土地價(jià)格：：不含建筑物價(jià)價(jià)格在內(nèi)的價(jià)價(jià)格。8、建筑物價(jià)格格：不含所占用土土地價(jià)格在內(nèi)內(nèi)的價(jià)格。9、房地價(jià)格：：建筑物連同其其占用的土地地的價(jià)格。等等同于一般人人們所說的房價(jià)。房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格10、現(xiàn)房價(jià)格：：是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的的價(jià)格。11、期房價(jià)格：：以目前尚未建建成而在將來來建成的房屋屋為交易標(biāo)的的的價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)價(jià)格水水平及其變動(dòng)動(dòng)，是由眾多多影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因素素共同作用的的結(jié)果。其中有些影影響因素是可可以量化的。。例如，房地地產(chǎn)的區(qū)域因因素、房地產(chǎn)產(chǎn)的自身因素素等是可以量量化的，它們們可以在房地地產(chǎn)評(píng)估時(shí)直直接加以考慮慮或者予以調(diào)調(diào)整。但是大大量的影響因因素是不能量化的。例如，經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素、社會(huì)會(huì)因素、制度度政策因素等等，對(duì)于不能能量化的影響響因素，則在在估價(jià)時(shí)不能能通過修正、、調(diào)整等方法法予以考慮。。如果在估價(jià)價(jià)時(shí)不考慮那那些不可量化化的影響因素素，勢必影響響評(píng)估的結(jié)果果。三、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格影響因素素因此，對(duì)于不可量化化的影響因素素，就要求估估價(jià)人員總體體把握，從總總體上給予考考慮。當(dāng)然，這就就需要估價(jià)人人員全面認(rèn)識(shí)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格格的影響因素素。房地產(chǎn)價(jià)格影響因素自身因素外部因素土地因素人口因素制度政策因素素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素…建筑物因素第二部分：房房地產(chǎn)估價(jià)方方法一、市場法二、收益法三、成本法主要內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)學(xué)的方法進(jìn)行行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y算算，不能單憑憑估價(jià)師的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀觀判斷。一宗宗房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值通?？梢砸酝ㄟ^以下3個(gè)途徑來求取?。海?）最近同類房房地產(chǎn)在市場場上是以什么么價(jià)格進(jìn)行交交易的？——市場法（2）如果直接利利用該房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)計(jì)可以獲獲得多少收益益？——收益法（3）重新開發(fā)或或建造同類房房地產(chǎn)需要多多少費(fèi)用？——成本法10、估價(jià)方法（一）概念是將估價(jià)對(duì)象象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)對(duì)這些類似房房地產(chǎn)的已知知價(jià)格作適當(dāng)當(dāng)?shù)男拚?，以以此估算估價(jià)價(jià)對(duì)象的客觀觀合理價(jià)格或或價(jià)值的方法法，采用比較較法求得的房房地產(chǎn)價(jià)格又又稱比準(zhǔn)價(jià)格。一、市場法關(guān)鍵選擇類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)對(duì)象處于同一供求圈內(nèi)內(nèi)，并在用途、規(guī)模、、檔次、建筑筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)價(jià)對(duì)象相同或或相近的房地地產(chǎn)。同一供求圈是指與估價(jià)對(duì)對(duì)象具有替代代關(guān)系、價(jià)格格互相影響的的適當(dāng)范圍，，包括鄰近地地區(qū)和類似地地區(qū)。本質(zhì)以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格格為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)的的價(jià)值，通常常把市場法測測算出的價(jià)值值稱為“比準(zhǔn)價(jià)格”（二）理論依依據(jù)替代原理:替代原理作用用于房地產(chǎn)市市場，表現(xiàn)為為效用相同、、條件相近的的房產(chǎn)價(jià)格總總是相互牽引引，趨于一致致。適用于房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且且有廣泛市場交易易的房地產(chǎn)類型型。也即：：同種類型的的數(shù)量較多且且經(jīng)常發(fā)生交交易的房地產(chǎn)產(chǎn)。如：住宅宅、寫字樓、、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房、房地地產(chǎn)開發(fā)用地地。（三）適用對(duì)對(duì)象難以采用市場場法估價(jià)的房房地產(chǎn)：1.數(shù)量很少的房房地產(chǎn)，例如如特殊廠房、、機(jī)場、碼頭頭、博物館、、寺廟、古建建筑等；2.很少發(fā)生交易易的房地產(chǎn)，，例如學(xué)校、、醫(yī)院、行政政辦公樓等；；3.可比性很差的的房地產(chǎn)，例例如在建工程程等。1、可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)數(shù)量充足，一般要求理理想的交易實(shí)實(shí)例有10個(gè)以上，其中中與待估房地地產(chǎn)狀況最接接近的實(shí)例要要有3～4個(gè)。2、成交實(shí)例與與待估房地產(chǎn)產(chǎn)差異小。3、交易實(shí)例資資料應(yīng)完整、、準(zhǔn)確，各種種因素對(duì)價(jià)格格影響易量化化?？傊?，市場法法的使用條件件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似似房地產(chǎn)的交交易。（四）使用條條件（五）市場比比較法的估價(jià)價(jià)步驟搜集交易實(shí)例例選取可比實(shí)例例建立價(jià)格可比比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況況修正進(jìn)行交易日期期修正進(jìn)行房地產(chǎn)狀狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格格注重平時(shí)交易易實(shí)例的積累累1、搜集交易實(shí)實(shí)例途徑查閱政府有關(guān)關(guān)部門的房地地產(chǎn)交易登記記等資料查閱報(bào)刊上有有關(guān)房地產(chǎn)出出售、出租廣廣告、信息資資料參加房地產(chǎn)交交易會(huì)，了解解房地產(chǎn)價(jià)格格行情，搜集集價(jià)格信息，，索取有關(guān)資資料向房地產(chǎn)交易易當(dāng)事人、四四鄰、經(jīng)紀(jì)人人、金融機(jī)構(gòu)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)關(guān)等調(diào)查了解解以房地產(chǎn)購買買者的名義，，與房地產(chǎn)出出售者，如開開發(fā)商、代理理商等洽談內(nèi)容交易雙方的基基本情況及交交易目的交易實(shí)例房地地產(chǎn)狀況成交價(jià)格及價(jià)價(jià)格類型成交日期付款方式交易情況如總價(jià)、房屋屋總價(jià)、土地地總價(jià)及相應(yīng)應(yīng)單價(jià)；如拍拍賣價(jià)格、招招標(biāo)價(jià)格、協(xié)協(xié)議價(jià)格；如如美元、港幣幣、日元等如交易稅費(fèi)的的負(fù)擔(dān)方式，，有無隱價(jià)瞞瞞價(jià)情況以及及有無債務(wù)清清償、人為抬抬價(jià)或親友間間交易，合并并土地的買賣賣等特殊交易易情況。名稱坐落賣方買方成交價(jià)格貨幣種類成交日期付款方式房地產(chǎn)狀況說明區(qū)位狀況說明權(quán)益狀況說明實(shí)物狀況說明交易情況說明坐落位置圖建筑平面圖房地產(chǎn)交易實(shí)實(shí)例調(diào)查表房地產(chǎn)類型：：用途應(yīng)相同權(quán)利性質(zhì)相同規(guī)模相當(dāng)建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同所處地段應(yīng)相同估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)相近，相差差1年以上不宜采采用價(jià)格類型應(yīng)相同成交價(jià)格為正常價(jià)格，或可修正為為正常價(jià)格2、選取可比實(shí)實(shí)例要求3、建立比較基基準(zhǔn)統(tǒng)一房地產(chǎn)范范圍統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一價(jià)格單位估價(jià)中價(jià)格通通常以一次付清所所需支付的金金額為基準(zhǔn)統(tǒng)一房地產(chǎn)范范圍即是進(jìn)行行“有無對(duì)比比”并消除由由此導(dǎo)致的價(jià)價(jià)格差異。1.帶有債權(quán)債務(wù)務(wù)的房地產(chǎn)；；2.含有非房地產(chǎn)產(chǎn)成分；3.房地產(chǎn)實(shí)物范范圍不同。統(tǒng)一價(jià)格表示示單位統(tǒng)一幣種和貨貨幣單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵涵和單位4、交易情況修修正（1）含義：交易情況修正正是指排除交易行為中的的特殊因素所造造成的可比實(shí)例成成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例例的成交價(jià)格格調(diào)整為正常常價(jià)格。（2）造成成交價(jià)價(jià)格偏差的原原因※有特殊利害關(guān)關(guān)系人之間的的交易；※急于出售或急急于購買的交交易；※受債權(quán)債務(wù)關(guān)關(guān)系影響的交交易；※交易雙方或一一方對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息了了解不充分※相鄰房地產(chǎn)的的合并交易；；※交易稅費(fèi)非正正常負(fù)擔(dān)的交交易?！鶞y定種種特殊殊因素對(duì)房地地產(chǎn)交易價(jià)格格的影響程度度；※利用百分率法法和差額法進(jìn)進(jìn)行交易情況況修正，求得得可比實(shí)例的的正常價(jià)格，，實(shí)際估價(jià)中中常采用百分分率法進(jìn)行交交易情況修正正。已知某一房地地產(chǎn)的正常價(jià)價(jià)格為1500元/m2，可比實(shí)例價(jià)價(jià)格比正常價(jià)價(jià)格高10%，求可比實(shí)例例的價(jià)格？可比實(shí)例價(jià)格格=正常價(jià)格*（（1+10%）=1500*（1+10%）=1650元/m2（3）交易情況修修正的方法5、交易日期修修正（1）含義：將可比實(shí)例在在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程程稱交易日期期修正。（2）采用百分率率法修正，其其公式為：可比實(shí)例在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的的價(jià)格=可比實(shí)例在成成交日期時(shí)的的價(jià)格×交易日期修正正系數(shù)（3）交易日期修修正的具體方方法利用房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行行修正利用房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)進(jìn)行修正6、房地產(chǎn)狀況況調(diào)整

房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。包括區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正權(quán)益因素修正包括地段位置置、繁華程度度、環(huán)境狀況況、交通狀況況、配套設(shè)施施等包括新舊程度度、建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、臨街狀況況、朝向、樓樓層、層高、、寬深比率、、通風(fēng)采光、、房型功能、、建筑裝修等等包括年限修正正、產(chǎn)權(quán)狀況況修正等7、求取比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格（1）求取單個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格的方法法連乘形式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格格=可比實(shí)例價(jià)格格×交易情況修正正系數(shù)×交易日期調(diào)整整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格×可比實(shí)例價(jià)格=100()×()×100()100（2）多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格綜合合方法簡單算術(shù)平均均法加權(quán)算術(shù)平均均法（一）概念收益法是運(yùn)用用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估估價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)未來各期期的正常純收益（客觀純收益益）折算到估估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的的現(xiàn)價(jià)，求其之和，，以此估算估估價(jià)對(duì)象的客客觀合理價(jià)格格或價(jià)值的方方法。采用收收益法得出的的價(jià)格，稱為為收益價(jià)格。是收益性房房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估的常用方方法。二、收益法將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視視為現(xiàn)在，那那么，在現(xiàn)在在購買一宗有有一定年限收收益的房地產(chǎn)產(chǎn)，預(yù)示著在在其未來的收收益年限內(nèi)可可源源不斷地地獲取凈收益益，如果現(xiàn)有有某一貨幣額額可與這未來來源源不斷的的凈收益的現(xiàn)現(xiàn)值之和等值值，則一貨幣幣額就是該宗宗房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格。收益法是建立立在資金具有時(shí)間間價(jià)值的觀念上的。。（二）收益法法的理論依據(jù)據(jù)（預(yù)期原理理）收益性房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值就是該房地產(chǎn)產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值值之和，其高低取決決于下列因素素：可獲凈收益的的大??；可獲凈收益期期限的長短；；獲得該凈收益益的可靠性。。（三）收益法法適用的對(duì)象象和條件對(duì)象：有收益或有潛潛在收益的房房地產(chǎn)。條件：房地產(chǎn)的收益益和風(fēng)險(xiǎn)都能能夠量化。（四）收益法法的步驟搜集有關(guān)房地地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未未來收益求取報(bào)酬率、、資本化率選用適宜的收收益法計(jì)算公公式（1）房地產(chǎn)的未未來收益1、凈收益的求求取持有收益房地地產(chǎn)特定權(quán)利利的收益，包包括收取持有期間的房地產(chǎn)所有有利潤，加上上終結(jié)期對(duì)房房地產(chǎn)的處置收益。（2）經(jīng)營費(fèi)用的的構(gòu)成固定費(fèi)用變動(dòng)費(fèi)用（3）凈收益求取取中需要注意意的問題※凈收益是正常常的客觀凈收益，是指在房地地產(chǎn)最有效的的使用狀態(tài)下下，在使用者者正常經(jīng)營能能力下所提供供的收益，它它必須是持續(xù)續(xù)有規(guī)律和安安全可靠的，，需要排除房房地產(chǎn)使用過過程中受經(jīng)營營管理水平、、不可抗力、、不合理或人人為的特殊、、偶然因素（（如投機(jī)、違違法、高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)）對(duì)凈收益益的影響?！鶎?duì)于出租房地產(chǎn)而言言，凈收益益為凈租金金收入，即即從有效毛毛租金中扣扣除維修費(fèi)費(fèi)、管理費(fèi)費(fèi)、稅費(fèi)、、保險(xiǎn)費(fèi)等等四項(xiàng)成本本。沒有簽訂租租賃合同的的，有效毛毛租金采用用市場客觀觀租金；有租賃合合同的，合合同期內(nèi)有有效毛租金金應(yīng)采用合合同約定租租金，并且且按租賃合合同約定的的內(nèi)容扣除除成本費(fèi)用用，合同期期外應(yīng)采用用市場客觀觀租金，扣扣除客觀費(fèi)費(fèi)用?！鶢I業(yè)面積和和可出租面面積不應(yīng)包括管管理用房、、設(shè)備房所所占的面積積，它們的的收益已經(jīng)經(jīng)暗含于客客房、餐飲飲、公寓及及其它可直直接盈利部部分的收益益之中?！康禺a(chǎn)的收益年限是標(biāo)的物自自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可可獲收益的的年數(shù)。收收益年限應(yīng)應(yīng)根據(jù)標(biāo)的的物的不同同，在房地地產(chǎn)自然壽壽命、法律律規(guī)定、合合同約定等等的基礎(chǔ)上上，結(jié)合房房地產(chǎn)剩余余經(jīng)濟(jì)壽命命來確定。。一般情況況下，標(biāo)的的物的收益益年限為其其剩余經(jīng)濟(jì)壽壽命，其中，土土地為剩余余使用年限限；對(duì)于土土地與建筑筑物合成體體的估價(jià)對(duì)對(duì)象，如果果是建筑物物的經(jīng)濟(jì)壽壽命晚于或或與土地使使用年限一一起結(jié)束的的，應(yīng)根據(jù)據(jù)土地剩余余使用年限限確定收益益年限；如果建筑物物的經(jīng)濟(jì)壽壽命早于土土地使用年年限而結(jié)束束的，應(yīng)先先根據(jù)建筑筑物的剩余余經(jīng)濟(jì)年限限確定收益益年限，選選用相應(yīng)收收益年限的的公式計(jì)算算，然后再再加上土地地使用年限限超出建筑筑物經(jīng)濟(jì)壽壽命的土地剩余使使用年限價(jià)價(jià)值的折現(xiàn)現(xiàn)值。2、報(bào)酬率的的求?。?）報(bào)酬率的的實(shí)質(zhì)投資回收是指所投入入的資本的的回收，即即保本。投資回報(bào)是指所投入入的資本全全部回收之之后所獲得得的額外資資金，即報(bào)報(bào)酬。報(bào)酬率為投資回報(bào)報(bào)與所投入入的資本的的比率。報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資資本風(fēng)險(xiǎn)是指由由于不確定定性的存在在，導(dǎo)致投投資收益的的實(shí)際結(jié)果果偏離預(yù)期期結(jié)果造成成損失的可可能性。報(bào)酬率與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)關(guān)。所選用的報(bào)報(bào)酬率，應(yīng)應(yīng)等同于與與獲取估價(jià)價(jià)對(duì)象產(chǎn)生生的凈收益益具有同等等風(fēng)險(xiǎn)的投投資報(bào)酬率率。不同地區(qū)、、不同時(shí)期期、不同用用途或不同同類型的房房地產(chǎn)，同同一類型房房地產(chǎn)的不不同權(quán)益、、不同收益益類型，由由于投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)不同，，報(bào)酬率是是不盡相同同的。因此此，估價(jià)中并不不存在一個(gè)個(gè)統(tǒng)一不變變的報(bào)酬率率數(shù)值。累加法市場提取法法投資報(bào)酬率率排序插入入法將報(bào)酬率視視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率率兩大部分，，然后分別別求出每一一部分，再再將它們相相加利用與估價(jià)價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)具有類類似收益特特征的可比比實(shí)例房地地產(chǎn)的價(jià)格格、凈收益益等資料，，選用相應(yīng)應(yīng)的報(bào)酬資資本化法公公式，反求求出報(bào)酬率率的方法（2）報(bào)酬率的的求取方法法投資類型及其風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率報(bào)酬率應(yīng)落的區(qū)域投資報(bào)酬率率排序插入入法（一）概念念重置成本法法是求取標(biāo)標(biāo)的建筑物物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新建建造價(jià)格，，然后扣除折舊，加上土地的的價(jià)格，以此估算算標(biāo)的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的客觀觀合理價(jià)格格或價(jià)值的的方法。重重置成本法法也可以說說是以不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)價(jià)格各各構(gòu)成部分分的累加為為基礎(chǔ)來估估算不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的方方法。三、成本法法（二）理論論依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)價(jià)值論賣方的角度替代原理買方的角度（三）適用用范圍新的或相對(duì)對(duì)較新的建建筑物的價(jià)價(jià)值評(píng)估當(dāng)有充分資資料可以衡衡量其折舊舊時(shí)，也可可用于舊建建筑物的價(jià)價(jià)值評(píng)估擬建建筑物物、特殊目目的或特制制不動(dòng)產(chǎn)以以及其他在在市場上很少交易的不動(dòng)產(chǎn)的的價(jià)值評(píng)估估新開發(fā)土地地的價(jià)值評(píng)評(píng)估特殊評(píng)估目目的下的不不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估，如如抵押價(jià)格格、征用價(jià)價(jià)格、保險(xiǎn)險(xiǎn)價(jià)格等（四）應(yīng)用用限制一般不贊成單獨(dú)獨(dú)對(duì)土地運(yùn)用重置成成本法估價(jià)價(jià)，使用這這種測算方方法不僅有有困難而且且不規(guī)范，，在理論上上也缺乏依依據(jù)（新開開發(fā)土地除除外）。對(duì)于使用期期過長或特特別舊的房房產(chǎn)，很難難準(zhǔn)確計(jì)量量其價(jià)值損損耗，即折折舊；另一一方面，這這一方法很很難估計(jì)由由于設(shè)計(jì)、、式樣等的的規(guī)格與質(zhì)質(zhì)量，以及及施工人員員的素質(zhì)所所造成的建建筑物質(zhì)量量上的差異異。（五）成本本法的步驟驟估算土地價(jià)價(jià)格估算建筑物物重新建造造價(jià)格估算建筑物物折舊估算建筑物物凈值估算不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格1、估算土地地價(jià)格新開發(fā)土地地土地價(jià)格=土地取得費(fèi)費(fèi)用＋土地地開發(fā)成本本＋銷售稅