房地產(chǎn)全程會計核算

房地產(chǎn)企業(yè)

會計核算與稅務處理房地產(chǎn)會計核算的特點?1.開發(fā)產(chǎn)品的成本核算復雜。?2.經(jīng)營收入及其相關稅金核算特殊。?3.涉稅環(huán)節(jié)多。?4.涉及的稅種多、稅目多、費用多。通常都有的費用建設用地有償使用費、城市房屋拆建管理費城市基礎設施配套費、建設工程施工圖審查咨詢費、綠化補償費、綠化帶開口費、環(huán)保檢測費、土地交易手續(xù)費、施工污水排放費、白蟻防治費、工程報建手續(xù)費、水利建設基金、施工占道費、消防方案審核費、消防驗收檢測費、測繪費、散裝水泥專項基金、墻體材料專用基金、建筑噪音超標費土地登記代理費、規(guī)劃紅線定位費、建筑碴土處置費人防異地建設費……“營改增”

對房地產(chǎn)企業(yè)財務的影響?適用的稅種稅目發(fā)生變化?企業(yè)的主管稅務部門發(fā)生變化?納稅人身份發(fā)生變化?會計核算發(fā)生變化?收入和成本的計量發(fā)生變化?影響企業(yè)的財務信息和成果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)預收賬款應交稅費開發(fā)成本開發(fā)間接費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目一、開發(fā)產(chǎn)品的賬務處理開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，已驗收合格符合設計標準，可以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。應于竣工驗收時，按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目二、投資性房地產(chǎn)的賬務處理投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。包括采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”“投資性房地產(chǎn)”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目（一）投資性房地產(chǎn)成本模式計量賬務處理取得時賬務處理：1.企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款或在建工程等2.將非投資性房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品等一、投資性房地產(chǎn)成本模式計量持有期間賬務處理：1、計提折舊或攤銷借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)2、取得租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入

應交稅費一、投資性房地產(chǎn)成本模式計量處置時賬務處理：1、收到對價借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入

應交稅費2、轉銷投資性房地產(chǎn)借：其他業(yè)務成本投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準備（若有）貸：投資性房地產(chǎn)二、投投資性性房地地產(chǎn)公公允模模式計計量一、取取得時時賬務務處理理1.企業(yè)外外購、、自行行建造造等取取得的的投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)借：投投資性性房地地產(chǎn)——成本貸：銀銀行存存款或或在建建工程程等2.將非投投資性性房地地產(chǎn)轉轉為投投資性性房地地產(chǎn)借：投投資性性房地地產(chǎn)——成本等等(公允價價值)公允價價值變變動損損益(借方差差額)貸：開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品等等其他綜綜合收收益(貸方差差額)二、投投資性性房地地產(chǎn)公公允模模式計計量二、持持有期期間賬賬務處處理1、資產(chǎn)產(chǎn)負債債表日日公允允價值值變動動借：投投資性性房地地產(chǎn)——公允價價值變變動貸：公公允價價值變變動損損益或相反反分錄錄2、取得得租金金收入入借：銀銀行存存款貸：其其他業(yè)業(yè)務收收入應交稅稅費二、投投資性性房地地產(chǎn)公公允模模式計計量1、收到到對價價時借：銀銀行存存款貸：其其他業(yè)業(yè)務收收入應交稅稅費2、轉銷銷投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)借：其其他業(yè)業(yè)務成成本貸：投投資性性房地地產(chǎn)——成本——公允價價值變變動注：““投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)——公允價價值變變動””有可可能在在借方方3、結轉轉其他他綜合合收益益借：其其他綜綜合收收益貸：其其他業(yè)業(yè)務成成本4、結轉轉公允允價值值變動動損益益借：公公允價價值變變動損損益貸：其其他業(yè)業(yè)務成成本或相反反分錄錄房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)常用用的會會計科科目三、應應交稅稅費的的賬務務處理理契稅稅房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅耕地占占用稅稅城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅增值稅稅（（重重點））土土地地增值值稅三、““增值值稅””科目目會計計核算算一般納納稅人人的增增值稅稅會計計處理理（財財會〔2016〕22號）1.在“應應交稅稅費””下設設置11個二級級科目目“應交交增值值稅””““未未交增增值稅稅”“增值值稅留留抵稅稅額””“增增值稅稅檢查查調整整”“待抵抵扣進進項稅稅額””“簡簡易計計稅””“預交交增值值稅””““待認認證進進項稅稅額””“待轉轉銷項項稅額額”““代扣扣代交交增值值稅””“轉讓讓金融融商品品應交交增值值稅””三、““增值值稅””科目目會計計核算算三、““增值值稅””科目目會計計核算算1．銷售售業(yè)務務的賬賬務處處理。。企業(yè)業(yè)銷售售貨物物、加加工修修理修修配勞勞務、、服務務、無無形資資產(chǎn)或或不動動產(chǎn)，，應當當按應應收或或已收收的金金額，，借記記“應應收賬賬款””、““應收收票據(jù)據(jù)”、、“銀銀行存存款””等科科目，，按取取得的的收入入金額額，貸貸記““主營營業(yè)務務收入入”、、“其其他業(yè)業(yè)務收收入””、““固定定資產(chǎn)產(chǎn)清理理”、、“工工程結結算””等科科目，，按現(xiàn)現(xiàn)行增增值稅稅制度度規(guī)定定計算算的銷銷項稅稅額（（或采采用簡簡易計計稅方方法計計算的的應納納增值值稅額額），，貸記記“應應交稅稅費——應交增增值稅稅（銷銷項稅稅額)”或“應應交稅稅費——簡易計計稅””科目目（小小規(guī)模模納稅稅人應應貸記記“應應交稅稅費——應交增增值稅稅”科科目））。發(fā)生銷銷售退退回的的，應應根據(jù)據(jù)按規(guī)規(guī)定開開具的的紅字字增值值稅專專用發(fā)發(fā)票做做相反反的會會計分分錄。。按照國國家統(tǒng)統(tǒng)一的的會計計制度度確認認收入入或利利得的的時點點早于于按照照增值值稅制制度確確認增增值稅稅納稅稅義務務發(fā)生生時點點的，應將將相關關銷項項稅額額計入入“應應交稅稅費——待轉銷項項稅額””科目，，待實際際發(fā)生納納稅義務務時再轉轉入“應應交稅費費——應交增值值稅（銷銷項稅額額)”或“應交交稅費——簡易計稅稅”科目目。按照增值值稅制度度確認增增值稅納納稅義務務發(fā)生時時點早于于按照國國家統(tǒng)一一的會計計制度確確認收入入或利得得的時點點的，應將應應納增值值稅額，，借記““應收賬賬款”科科目，貸貸記“應應交稅費費——應交增值值稅（銷銷項稅額額）”或或“應應交稅費費——簡易計稅稅”科目目，按照照國家統(tǒng)統(tǒng)一的會會計制度度確認收收入或利利得時，，應按扣扣除增值值稅銷項項稅額后后的金額額確認收收入。三、“增增值稅””科目會會計核算算2．視同銷銷售的賬賬務處理理。企業(yè)發(fā)生生稅法上上視同銷銷售的行行為，應應當按照照企業(yè)會會計準則則制度相相關規(guī)定定進行相相應的會會計處理理，并按按照現(xiàn)行行增值稅稅制度規(guī)規(guī)定計算算的銷項項稅額（（或采用用簡易計計稅方法法計算的的應納增增值稅額額），借借記“應應付職工工薪酬””、“利利潤分配配”等科科目，貸貸記“應應交稅費費——應交增值值稅（銷銷項稅額額）”或或“應應交稅費費——簡易計稅稅”科目目（小規(guī)規(guī)模納稅稅人應計計入“應應交稅費費——應交增值值稅”科科目）。。三、“增增值稅””科目會會計核算算差額征稅稅的賬務務處理。。企業(yè)發(fā)生生相關成成本費用用允許扣扣減銷售售額的賬賬務處理理。按現(xiàn)現(xiàn)行增值值稅制度度規(guī)定企企業(yè)發(fā)生生相關成成本費用用允許扣扣減銷售售額的，，發(fā)生成成本費用用時，按按應付或或實際支支付的金金額，借借記“主主營業(yè)務務成本””、““存貨””、“工工程施工工”等科科目，貸貸記“應應付賬款款”、““應付票票據(jù)”、、“銀行行存款””等科目目。待取得合合規(guī)增值值稅扣稅稅憑證且且納稅義義務發(fā)生生時，按按照允許許抵扣的的稅額，，借記““應交稅稅費——應交增值值稅（銷銷項稅額額抵減））”或“應交交稅費——簡易計稅稅”科目目（小規(guī)規(guī)模納稅稅人應借借記“應應交稅費費——應交增值值稅”科科目），，貸記““主營業(yè)業(yè)務成本本”、““存貨””、“工工程施工工”等科科目。三、“增增值稅””科目會會計核算算月末轉出出多交增增值稅和和未交增增值稅的的賬務處處理。月度終了了，企業(yè)業(yè)應當將將當月應應交未交交或多交交的增值值稅自““應交增增值稅””明細科科目轉入入“未交交增值稅稅”明細細科目。。對于當月月應交未未交的增增值稅，，借記““應交稅稅費——應交增值值稅（轉轉出未交交增值稅稅）”科科目，貸貸記“應應交稅費費——未交增值值稅”科科目；對于當月月多交的的增值稅稅，借記記“應交交稅費——未交增值值稅”科科目，貸貸記“應應交稅費費——應交增值值稅（轉轉出多交交增值稅稅）”科科目。舉例：房房地產(chǎn)企企業(yè)增值值稅賬務務處理一、不動動產(chǎn)銷售售-簡易計稅稅：1、預售階階段，當當月收到到房款105萬借：銀行行存款105貸：預收收賬款105舉例：房房地產(chǎn)企企業(yè)增值值稅賬務務處理一、不動動產(chǎn)銷售售-簡易計稅稅：2、預售階階段，次次月預繳繳增值稅稅借：應交交稅費-簡易計稅稅3【【105/(1+5%)*3%=3】貸：銀行行存款3舉例：房房地產(chǎn)企企業(yè)增值值稅賬務務處理一、不動動產(chǎn)銷售售-簡易計稅稅：3、竣工交交房，當當月結轉轉收入成成本借：預收收賬款105貸：主營營業(yè)務收收入100應交稅費費-簡易計稅5【105/(1+5%)*5%=5】舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務處理一、不動產(chǎn)銷銷售-簡易計稅：4、竣工交房，，次月納稅申申報補交稅款款借：應交稅費費-簡易計稅2貸：銀行存款款2舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務處理二、不動產(chǎn)銷銷售-一般計稅：1、預售階段，，當月收到房房款222萬借：銀行存款款222貸：預收賬款款222舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務處理二、不動產(chǎn)銷銷售-一般計稅：2、購進材料、、貨物、辦公公用品，按照照所取得增值值稅專用發(fā)票票上注明的增增值稅額確認認進項稅額。。本月支付設設計費106萬，進項稅額額6萬借：開發(fā)成本本-前期工程費-設計費100應交稅費-應交增值稅-進項稅額6貸：銀行存款款106舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務處理二、不動產(chǎn)銷銷售-一般計稅：3、預售階段，，次月預繳增增值稅借：應交稅費費-預交增值稅6【222/(1+11%)*3%=6】貸：銀行存款款6本月增值稅形形成留抵稅額額，不需要做做賬務處理舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務處理二、不動產(chǎn)銷銷售-一般計稅：4、竣工工交房房，當當月結結轉收收入借：預預收賬賬款222貸：主主營業(yè)業(yè)務收收入200應交稅稅費-應交增增值稅稅-銷項稅稅額22【【222/(1+11%)*11%=22】舉例：：房地地產(chǎn)企企業(yè)增增值稅稅賬務務處理理土地價價款沒沒有進進項稅稅額，，能否否差額額計稅稅？國家稅稅務總總局公公告(2016年第第18號)銷售售自自行行開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目，，適適用用一一般般計計稅稅方方法法計計稅稅，，按按照照取取得得的的全全部部價價款款和和價價外外費費用用，，扣扣除除當當期期銷銷售售房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目對對應應的的土土地地價價款款后后的的余余額額計計算算銷銷售售額額。。銷銷售售額額的的計計算算公公式式如如下下：：銷售售額額=（全全部部價價款款和和價價外外費費用用-當期期允允許許扣扣除除的的土土地地價價款款））÷（1+11%）舉例例：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)增增值值稅稅賬賬務務處處理理二、不動動產(chǎn)銷售售-一般計稅稅：國家稅務務總局公公告(2016年第18號)第五條當當期允允許扣除除的土地地價款按按照以下下公式計計算：當期允許許扣除的的土地價價款=（當期銷銷售房地地產(chǎn)項目目建筑面面積÷房地產(chǎn)項項目可供供銷售建建筑面積積）×支付的土土地價款款當期銷售售房地產(chǎn)產(chǎn)項目建建筑面積積，是指指當期進進行納稅稅申報的的增值稅稅銷售額額對應的的建筑面面積。房地產(chǎn)項項目可供供銷售建建筑面積積，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)項目可可以出售售的總建建筑面積積，不包包括銷售售房地產(chǎn)產(chǎn)項目時時未單獨作作價結算算的配套公公共設施施的建筑筑面積。。支付的土土地價款款，是指指向政府府、土地地管理部部門或受受政府委委托收取取土地價價款的單單位直接接支付的的土地價價款。舉例：房房地產(chǎn)企企業(yè)增值值稅賬務務處理國家稅務務總局公公告2016年第86號國家稅稅務總局局關于土土地價款款扣除時時間等增增值稅征征管問題題的公告告“當期銷銷售房地地產(chǎn)項目目建筑面面積”““房地產(chǎn)產(chǎn)項目可可供銷售售建筑面面積”，，是指計計容積率率地上建建筑面積積，不包包括地下下車位建建筑面積積。舉例：房房地產(chǎn)企企業(yè)增值值稅賬務務處理《財政部、、國家稅稅務總局局關于明明確金融融、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、教育育輔助服服務等增增值稅政政策的通通知》（財稅〔2016〕140號）第七七條規(guī)定定，《營業(yè)稅改改征增值值稅試點點有關事事項的規(guī)規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一一條第（（三）項項第10點中“向向政府部部門支付付的土地地價款””，包括土地地受讓人人向政府府部門支支付的征征地和拆拆遷補償償費用、、土地前前期開發(fā)發(fā)費用和和土地出出讓收益益等。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)中的一一般納稅人銷銷售其開發(fā)的的房地產(chǎn)項目目（選擇簡易易計稅方法的的房地產(chǎn)老項項目除外），，在取得土地地時向其他單位或或個人支付的的拆遷補償費費用也允許在在計算銷售額額時扣除。舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務處理扣除土地價款款提供的證據(jù)據(jù)國家稅務總局局公告(2016年第18號)第六條在計計算銷售額時時從全部價款款和價外費用用中扣除土地地價款，應當取得省級級以上（