房地產(chǎn)金融講義課件

《房地產(chǎn)金融》講義（2003）授課教師：聯(lián)系電話：電子郵箱：選用教材：謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫編著

《房地產(chǎn)金融》中國人民大學出版社2002.4.主要參考書：顧孟迪，房地產(chǎn)金融，上海交通大學出版社,1998.7.曹建元，房地產(chǎn)金融，上海財經(jīng)大學出版社,1997.4.李艷紅，房地產(chǎn)金融，廣東經(jīng)濟出版社，2000.3《房地產(chǎn)金融》講義（2003）授課教師：1第一章

緒論第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重要性第二節(jié)

房地產(chǎn)金融的發(fā)展第三節(jié)

房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容第一章

緒論第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重2第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重要性房地產(chǎn)業(yè)的特點房地產(chǎn)業(yè)的重要性房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重要性房地產(chǎn)業(yè)的特點3一、房地產(chǎn)業(yè)的特點

房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、服務(wù)等多種部門構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國民經(jīng)濟的重要組成。一般認為在產(chǎn)業(yè)層次上，主要屬于第三產(chǎn)業(yè)，事實上也包括了建筑、裝修等第二產(chǎn)業(yè)的成分，有時又包括第一產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容（如園林等）。房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要特點包括如下幾個方面：一、房地產(chǎn)業(yè)的特點房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的41.房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長

現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)特別是城市房地產(chǎn)業(yè)，一般來講建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模都非常巨大，任何單一的投資者從效益和風險的角度考慮都會采取“合股”的形式，或采用一定的財務(wù)杠桿手段來開發(fā)經(jīng)營，借款是普遍和“標準”的行業(yè)行為，而且借款額都非常大，建設(shè)、經(jīng)營和資金的回收周期特別長。1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長現(xiàn)代5

2.房地產(chǎn)受區(qū)域市場影響較大

房地產(chǎn)的物理特點是不可移動和空間地點附著性，個體差異極大，總是單件產(chǎn)品，只能滿足個別城市的市場需求，具有十分突出的區(qū)域性，深受地方因素影響和制約，使得房地產(chǎn)的價格在不同地區(qū)的比較變得非常復雜，一般認為不具可比性。同時，房地產(chǎn)一般也不具有普通商品的替代性。

2.房地產(chǎn)受區(qū)域市場影響較大房地產(chǎn)的63.房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性

房地產(chǎn)是人類創(chuàng)造的重要物質(zhì)財富，既可以作為生活資料被廣泛使用，也是人類各種經(jīng)濟活動的重要條件，是生產(chǎn)工具，是產(chǎn)業(yè)活動的依托，因此，房地產(chǎn)具有投資和消費雙重特征。3.房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性房地74.房地產(chǎn)受國家政策與城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)業(yè)作為當今社會國民經(jīng)濟的重要組成，對生產(chǎn)、消費和社會經(jīng)濟的各個環(huán)節(jié)都有重大影響，各國、各地都極其重視其發(fā)展，國家的各種政策對其影響表現(xiàn)得非常鮮明。同時，由于房地產(chǎn)主要集中在城市，城市發(fā)展規(guī)劃必然對其產(chǎn)生非常嚴格的影響和制約，房地產(chǎn)各個方面的市場參與者都應該深刻認識和理解城市規(guī)劃，只有遵照城市規(guī)劃的要求調(diào)整自己的行為，才能立于不敗之地，規(guī)避風險，提高效益。4.房地產(chǎn)受國家政策與城市規(guī)劃影響房8二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性隨著世界范圍的城市化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)在人類社會中地位和作用越來越重要，其影響也越來越廣泛、全面、深刻和巨大。二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性隨著世界范圍的城市91.城市房地產(chǎn)

是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)現(xiàn)代城市被稱為“石屎森林”，房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市存在和發(fā)展的基本物質(zhì)前提，沒有建筑物、沒有房地產(chǎn)就沒有現(xiàn)代城市，也就不可能產(chǎn)生越來越多的集聚人群，不可能有城市里的豐富多彩人生。Nothouse，notlive！

1.城市房地產(chǎn)

是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)102.房地產(chǎn)是家庭重要財富

和政府財政收入的重要來源

Nothouse，notlive！對家庭、對個人同樣是十分對應的。資料表明，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)是人們的重要財富，特別是家庭的重要財富；在發(fā)展中國家，雖然房地產(chǎn)的價值可能較低，但無疑也是人們的重要財富，是家庭的重要財富。

由于房地產(chǎn)的影響面非常廣泛，涉及的經(jīng)濟環(huán)節(jié)復雜多樣，使得房地產(chǎn)成為各地政府的重要財政稅收來源，房地產(chǎn)發(fā)展景氣與否嚴重影響了不同政府的財政收支，特別是城市化水平越高財政對房地產(chǎn)的依賴就越強。2.房地產(chǎn)是家庭重要財富

113.房地產(chǎn)業(yè)的帶動性十分突出房地產(chǎn)業(yè)雖然是發(fā)展較晚，在國民經(jīng)濟中的作用隨著城市化的不斷深入發(fā)展而逐步增強，但其重要作用是毫無疑義的，因為它具有十分突出的帶動性，是國民經(jīng)濟中乘數(shù)效應非常明顯的組成。經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)的景氣周期對國民經(jīng)濟的景氣周期影響特別鮮明，甚至可以將其作為國民經(jīng)濟發(fā)展周期的重要指示指標。3.房地產(chǎn)業(yè)的帶動性十分突出房地產(chǎn)業(yè)雖12三、房地產(chǎn)金融的作用

由于房地產(chǎn)的特點和重要作用，決定了房地產(chǎn)的發(fā)展必須與金融業(yè)緊密相連，必然要依托金融業(yè)才能健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是相輔相成的現(xiàn)代經(jīng)濟的重要支柱。三、房地產(chǎn)金融的作用由于房地產(chǎn)的特點和131.房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費都是大額交易，技術(shù)上需要金融服務(wù)的大力支持，沒有金融就不可能有房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。更加重要的是，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費都需要大量融資，金融業(yè)的融資服務(wù)是房地產(chǎn)發(fā)展的保障，像所有的大額交易一樣，資金成為房地產(chǎn)業(yè)的“血液”。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要依賴。1.房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障房142.房地產(chǎn)金融政策

是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切關(guān)系使得金融政策成為對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的重要手段，可以通過調(diào)控金融方面的一些控制變量如利率、保證金率等，來有效控制房地產(chǎn)市場的供給和需求，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，優(yōu)化資源配置，提高城市和地區(qū)的綜合競爭力。2.房地產(chǎn)金融政策

是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要153.房地產(chǎn)金融是引導房地產(chǎn)消費、促進住房制度改革的有效途徑房地產(chǎn)金融是引導房地產(chǎn)消費，促進住房制度改革的有效途徑，通過利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、住房公積金、鼓勵居民自購住房等措施，一方面可以滿足人民群眾的住房消費需求，另一方面又可以推進社會經(jīng)濟的全面發(fā)展，有利于實現(xiàn)全面小康。3.房地產(chǎn)金融是引導房地產(chǎn)消費、促進住房制度改革的有效途徑16四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系

按照現(xiàn)代經(jīng)濟理論，金融業(yè)是符號經(jīng)濟的代表，房地產(chǎn)業(yè)屬于實體經(jīng)濟，但二者的關(guān)系非常密切，相互作用、相互聯(lián)系、相互依賴特別突出。四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系按照現(xiàn)代經(jīng)濟171.房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴性越強正如隨著實體經(jīng)濟規(guī)模越來越大，符號經(jīng)濟（象征經(jīng)濟）對所有的實體經(jīng)濟的作用越來越重要一樣，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模越來越大，其與金融業(yè)的聯(lián)系也必定越來越密切，對金融業(yè)的依賴性也越來越強。1.房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴性越強182.房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進同時，房地產(chǎn)的發(fā)展也推進了金融業(yè)的改革和發(fā)展，使其產(chǎn)品越來越多樣化，服務(wù)也越來越個性化，房地產(chǎn)業(yè)為金融業(yè)創(chuàng)造的機會和利潤越來越多，金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的景氣的依賴也越來越強，二者的相互作用、相互促進成為實體經(jīng)濟與符號經(jīng)濟相互作用、相互促進的有力證明。2.房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進同時，房地193.房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運行當然，房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，對金融業(yè)的影響也是非常重大的：市場過熱，造成投資饑渴癥，需求過度，房地產(chǎn)價格猛漲，形成地產(chǎn)泡沫，增加銀行風險；市場過冷，則造成需求減少，成交減少，價格下跌，形成實質(zhì)性通縮，使銀行業(yè)務(wù)量大大減少，利潤下降，同樣也會大量提高風險水平。實踐證明，在房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期中，受影響最突出最深刻的就是銀行金融服務(wù)業(yè)。3.房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)20第二節(jié)

房地產(chǎn)金融的發(fā)展

金融業(yè)的發(fā)展歷史可以追溯到很久遠的年代，但房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展歷史并不長，它是與房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)的，而房地產(chǎn)業(yè)是城市化的產(chǎn)物，其歷史與工業(yè)化同時。國外房地產(chǎn)金融的發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展及存在問題第二節(jié)

房地產(chǎn)金融的發(fā)展金融業(yè)的21一、國外房地產(chǎn)金融的發(fā)展一般認為，世界房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個主要階段，分述如下：建筑業(yè)協(xié)會土地開發(fā)銀行公積金制度一、國外房地產(chǎn)金融的發(fā)展一般認為，世界221.建筑業(yè)協(xié)會BuildingSociety

建筑業(yè)協(xié)會是房地產(chǎn)金融業(yè)最初的專門形態(tài)，起源于英國。其實質(zhì)是“互助”和“集資建房”，將參與者的分散資金集中起來形成能夠規(guī)模化經(jīng)營的資金，由協(xié)會建好房屋后通過各種較為公平的辦法有償分配給協(xié)會成員。建筑業(yè)協(xié)會最初是地方性組織，其運轉(zhuǎn)運作流程如圖1—1。后來逐漸發(fā)展成為全國性組織，變成具有銀行儲蓄、貸款功能的金融機構(gòu)，其運作流程也發(fā)生了一定的變化，見圖1—2。1.建筑業(yè)協(xié)會BuildingSociety23建筑業(yè)協(xié)會的運轉(zhuǎn)運作流程（早期）本地購房者協(xié)會房屋協(xié)會會員資金流動分配權(quán)益建筑業(yè)協(xié)會的運轉(zhuǎn)運作流程（早期）本地購房者協(xié)會房屋協(xié)會會員資24建筑業(yè)協(xié)會的運轉(zhuǎn)運作流程（后期）全國儲蓄戶協(xié)會房屋購房者儲蓄購地建房抵押貸款購房建筑業(yè)協(xié)會的運轉(zhuǎn)運作流程（后期）全協(xié)會房屋購儲蓄購地建房抵押25住宅合作社的規(guī)范定義

建筑業(yè)協(xié)會在一些國家又稱為“住宅合作社”，200多年來世界各國廣泛發(fā)展，成為房地產(chǎn)融資的重要方式。它有一個普遍的規(guī)范定義：住宅合作社是一種互相幫助、共同建房的非營利性團體，屬集體合作性質(zhì)。它是以建房資金融通及儲蓄、建設(shè)和管理一體化解決住房問題的合作社。住宅合作社的規(guī)范定義建筑業(yè)協(xié)會在一些國262.土地開發(fā)銀行LandDevelopmentBank與建筑業(yè)協(xié)會不同的是，土地開發(fā)銀行是有重要的政府參與或規(guī)制的房地產(chǎn)金融服務(wù)，起源于歐洲大陸，其發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：2.土地開發(fā)銀行LandDevelopmentBank27⑴早期階段（1769-1849）土地開發(fā)銀行的核心是土地，最重要的主體是地主，政府強制地主加入，同時出資并參與管理、監(jiān)督，地主以其土地作抵押取得貸款進行土地開發(fā)經(jīng)營，服務(wù)于一定地區(qū)的民眾。其運作流程如圖1—3。地主合作社社團入社貸款劃款購房⑴早期階段（1769-1849）土地開28⑵中期階段（1850-1873）1850年開始，土地開發(fā)銀行取消了原來只有地主才能參加的限制，并發(fā)展了抵押土地證券化，經(jīng)營更進一步市場化，但還是主要為本地居民服務(wù)。其運作流程如圖1—4。地主合作社投資人土地抵押抵押貸款證券發(fā)行購買證券⑵中期階段（1850-1873）18529房地產(chǎn)金融講義課件30⑶后期階段（1874—）1874年后，中央銀行的成立和功能的充分發(fā)揮，使得土地開發(fā)銀行的融資范圍可以擴大，地區(qū)性的土地開發(fā)銀行也因中央銀行中的土地開發(fā)銀行功能的體現(xiàn)而得以形成鏈條式的結(jié)構(gòu)，開發(fā)規(guī)模和周期都有了長足的發(fā)展。其運作流程如圖1—5。地主區(qū)域土地銀行中央土地銀行投資者抵押貸款抵押貸款證券資金⑶后期階段（1874—）1874年后，31小結(jié)

土地開發(fā)銀行在土地證券化、抵押貸款方面的發(fā)展為現(xiàn)代房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場化、金融市場化發(fā)展的重要基礎(chǔ)。小結(jié)土地開發(fā)銀行在土地證券化、抵押貸款323.公積金制度

公積金制度最成功的是新加坡的中央公積金制度，它始于1955年，是包含醫(yī)療、退休和住房等各種社會保障功能的制度安排，也是強制性的社會制度。新加坡的公積金制度具有非常嚴格的法律地位，管理也非常嚴格、專業(yè)，是覆蓋面極為廣泛的社會保障制度，既為政府提供了便利的資金，也極大地保障了所有雇員的利益，對解決住房問題更是成就卓著，成為爭相效仿的榜樣。公積金的特點是：普遍、強制、集中、專業(yè)3.公積金制度公積金制度最成功的是新加33二、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展及存在問題我國的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融是改革開放以后的事情，特別是最近幾年發(fā)展更加日新月異。我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個階段成熟的房地產(chǎn)金融市場的主要標志我國房地產(chǎn)金融市場存在的主要問題二、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展及存在問題我國341.我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個階段

建國以來，我國房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個特征非常鮮明的階段：⑴住房建設(shè)資金管理階段

1978年以前，我國實行的是非常正規(guī)的計劃經(jīng)濟，國家的基本政策是高積累低消費，先生產(chǎn)后生活，住房基本上屬于被遺忘的事情。住房分配實行福利住房制度，單位分房是諸多福利中的一種，住房建設(shè)投入極其有限，導致住房非常緊張和短缺。⑵房改金融階段⑶市場化房地產(chǎn)金融階段1.我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個階段建國以35⑵房改金融階段1978年后我國開始進行住房制度改革，經(jīng)歷了前期探索、租金改革、籌資模式改革和房地產(chǎn)金融市場化改革等不同改革階段。

前期探索階段是指1978到1987年的10年間以“全價賣房”為特征的改革，但由于當時人民群眾自身資金非常有限，全價賣房根本就賣不了，不是沒人想買，而是都買不起。同時，企業(yè)單位和國家、地方政府都不堪重負，改革成效非常不滿意。

租金改革階段，上世紀80年代中期試行“提租”改革，企圖通過提高住房租金來彌補住房建設(shè)資金的不足，成效也差強人意，但最終促成了住房制度的全面改革，使房地產(chǎn)金融進入到住房建設(shè)、分配、消費的各個環(huán)節(jié)。這個時期房地產(chǎn)金融主要以房改金融為特點，一是信貸規(guī)模迅猛擴張，二是通過政策性金融措施推進房改的深化，三是建立了房地產(chǎn)金融機構(gòu)，初步產(chǎn)生了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)金融的全面市場化創(chuàng)造了條件。⑵房改金融階段1978年后我國開始進36⑶市場化房地產(chǎn)金融階段90年代以后，房地產(chǎn)市場化逐漸成形，房地產(chǎn)的大規(guī)模發(fā)展有力地促進了房地產(chǎn)金融的發(fā)展成長，使我國的房地產(chǎn)金融進入了市場化階段。但與真正的市場化的房地產(chǎn)金融比較，我國的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀還有很大差距，還有許多工作要做。⑶市場化房地產(chǎn)金融階段90年代以后，房372.成熟的房地產(chǎn)金融市場的主要標志一般認為，成熟的房地產(chǎn)金融市場需要滿足如下條件，或者說成熟的房地產(chǎn)市場具有如下特征：完善的法律體系完善的市場結(jié)構(gòu)豐富的市場產(chǎn)品大規(guī)模的交易高效的市場效率嚴格的風險管理2.成熟的房地產(chǎn)金融市場的主要標志一般38⑴完善的法律體系房地產(chǎn)經(jīng)營雖然是以房地產(chǎn)本身作為實體，但實質(zhì)上它又是一種權(quán)益經(jīng)濟，房地產(chǎn)交易實質(zhì)上是權(quán)益性交易，即房地產(chǎn)所包含的權(quán)益的交換，所有交易都應得到嚴格的法律保護。因此，完善的法律體系是房地產(chǎn)金融市場的基本保證，沒有一定的法律安排，就不可能很好地保護市場參與者的權(quán)益，也就不會有規(guī)模化的房地產(chǎn)金融市場的形成和發(fā)展。⑴完善的法律體系房地產(chǎn)經(jīng)營雖然是以房地39⑵完善的市場結(jié)構(gòu)完善的市場結(jié)構(gòu)包括市場的參與主體的多樣化、分散化，市場產(chǎn)品的多樣化、標準化、個性化，市場風險的可預見化、分散化，特別是要有不同的經(jīng)營者，要有大量的買者和賣者，離開眾多的大規(guī)模的市場參與者就不存在成熟的房地產(chǎn)金融市場。⑵完善的市場結(jié)構(gòu)完善的市場結(jié)構(gòu)包括市場40⑶豐富的市場產(chǎn)品豐富的產(chǎn)品是市場結(jié)構(gòu)完善的體現(xiàn)，成熟的房地產(chǎn)金融市場必定是以按揭（mortgage）為中心的多產(chǎn)品、多服務(wù)市場，融資渠道、形式都非常多樣，市場細化也比較明顯，不同風險愛好者都能夠得到相應的滿足。⑶豐富的市場產(chǎn)品豐富的產(chǎn)品是市場結(jié)構(gòu)完41⑷大規(guī)模的交易成熟的房地產(chǎn)金融市場，其交易數(shù)量也應該是規(guī)模巨大，足以支撐市場逐利者的交易行為。雖然因各種因素的作用，在某些特定時期市場的總體交易量變化可能較大，但在一個較長時期里，成熟的房地產(chǎn)金融市場的交易量一般都可以占到該國或該地區(qū)金融產(chǎn)品交易量的很大份額，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占其信貸比重一般都在20%以上。⑷大規(guī)模的交易成熟的房地產(chǎn)金融市場，其42⑸高效的市場效率成熟的房地產(chǎn)金融市場的運行非常高效，對資源的優(yōu)化配置、對風險的分散和預防、對國民經(jīng)濟的促進等，都表現(xiàn)出相當?shù)男?，而且可以作為國民?jīng)濟景氣周期的指標性先導信號，為決策者提供宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。⑸高效的市場效率成熟的房地產(chǎn)金融市場的43⑹嚴格的風險管理成熟的房地產(chǎn)金融市場都有一套嚴格的風險管理和規(guī)避制度，市場交易的各種參與者和市場管理者都不會對明顯的風險無動于衷，都會根據(jù)自己的偏好和能力采取一定的保護措施，非周期性的系統(tǒng)性風險較難形成。⑹嚴格的風險管理成熟的房地產(chǎn)金融市場都443.我國房地產(chǎn)金融市場存在的主要問題對比成熟的房地產(chǎn)金融市場的特點，可以看出，目前我國的房地產(chǎn)金融市場是極為不規(guī)范、不成熟，存在許多急需改進的地方。概括來講有如下幾個方面：3.我國房地產(chǎn)金融市場存在的主要問題對45⑴房地產(chǎn)金融市場的資金來源單一目前，我國房地產(chǎn)融資主要還是銀行融資，房地產(chǎn)金融市場的資金來源單一，除住房公積金外，就是銀行吸納的各種儲蓄存款，債券、保險基金、按揭證券等還只停留在討論探索階段。資金來源單一，必然造成風險單一，非常容易形成非周期性系統(tǒng)性風險。⑴房地產(chǎn)金融市場的資金來源單一目前，我46⑵房地產(chǎn)貸款品種可選擇性差我國的房地產(chǎn)貸款品種單一，主要是擔保貸款（包括質(zhì)押），世界通行的標志性產(chǎn)品——按揭貸款在我國才剛剛開始，市場發(fā)展態(tài)勢雖然很好，但規(guī)模還不大，法律體系的支撐還有待改善，按揭的差異性安排還需要不斷的發(fā)展和完善。貸款品種數(shù)量太少，市場需求者的選擇極其有限，表明我國的房地產(chǎn)金融還處在非常初步的階段。⑵房地產(chǎn)貸款品種可選擇性差我國的房地產(chǎn)47⑶房地產(chǎn)金融市場的法律體系不完善正如我國的各個方面的法律體系都需要建立和不斷完善一樣，我國的房地產(chǎn)、金融、物權(quán)、產(chǎn)權(quán)等整體法律體系建設(shè)還非常初步，法律對房地產(chǎn)金融的保障還不夠有力、全面，還有許多規(guī)則需要建立完善，房地產(chǎn)和資金的安全性、流動性等等都需要全面和嚴格保護，各種市場行為還需要明確的規(guī)范指引。⑶房地產(chǎn)金融市場的法律體系不完善正如我48⑷房地產(chǎn)金融市場發(fā)育滯后市場發(fā)育滯后的表現(xiàn)是：產(chǎn)品少、服務(wù)水平低、創(chuàng)新性不強、市場參與者數(shù)量少、風險和經(jīng)營意識差、市場的地區(qū)分割明顯而層次分化不突出。既滿足不了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的需要，也滿足不了房地產(chǎn)消費者的需求，更滿足不了資金供給者的要求，又制約了市場經(jīng)營者的利潤創(chuàng)造。⑷房地產(chǎn)金融市場發(fā)育滯后市場發(fā)育滯后的49⑸銀行的經(jīng)營機制需要改革房地產(chǎn)金融最基本和主要的經(jīng)營主體是各種類型的商業(yè)銀行，但目前我國銀行業(yè)發(fā)展水平低，銀行數(shù)量少，壟斷現(xiàn)象比較突出，競爭極不充分，經(jīng)營能力不強，抗風險能力極其有限，其最主要的制約因素是銀行的經(jīng)營機制陳舊、管理落后，需要全面改革，才能應對市場變化，形成核心競爭力，創(chuàng)造更多效益。⑸銀行的經(jīng)營機制需要改革房地產(chǎn)金融最基50⑹房地產(chǎn)金融風險意識有待提高近些年，我國房地產(chǎn)金融市場雖然有了一定發(fā)展，市場參與者越來越多，但普遍存在風險意識不強的問題，容易形成跟風、過度炒作等高風險行為，市場主體的誠信水平也參差不齊，大大提高了市場產(chǎn)生高的系統(tǒng)性風險的可能性。⑹房地產(chǎn)金融風險意識有待提高近些年，我51小結(jié)總之，由于我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展剛剛起步，市場不成熟是必然的，存在各種問題也是可以理解的。小結(jié)總之，由于我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展剛52第三節(jié)

房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容一、房地產(chǎn)金融的概念二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容三、本課程的設(shè)想和安排第三節(jié)

房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容一、房地產(chǎn)金融的概念53一、房地產(chǎn)金融的概念我們知道，金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。簡單來講，房地產(chǎn)金融就是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系的金融活動，但其概念需要嚴格的定義。

1.廣義概念

房地產(chǎn)金融的廣義概念是：指利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應服務(wù)的所有金融活動。

2.狹義概念

房地產(chǎn)金融的狹義概念是：金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為。

3.本課程的概念

為了使課程內(nèi)容涵蓋既廣，又中心突出，我們這里所講的房地產(chǎn)金融是指不包含清算部分的廣義房地產(chǎn)金融，特別是與房地產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的金融行為。一、房地產(chǎn)金融的概念我們知道，金融54二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容房地產(chǎn)金融的內(nèi)容可以根據(jù)不同的目的來劃分，如根據(jù)服務(wù)對象和市場主體，可以劃分為如下內(nèi)容：二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容房地產(chǎn)金融的內(nèi)551.開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營提供融資、籌資、結(jié)算等服務(wù)的金融活動，其服務(wù)對象是經(jīng)營者、建設(shè)者1.開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)開發(fā)性房地產(chǎn)562.消費性房地產(chǎn)金融服務(wù)消費性房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指為房地產(chǎn)的消費者提供各種金融服務(wù)的金融活動，其服務(wù)對主要是消費者、房地產(chǎn)的購買者等，最基本的產(chǎn)品就是按揭和保險。2.消費性房地產(chǎn)金融服務(wù)消費性房地產(chǎn)573.市場化房地產(chǎn)金融服務(wù)市場化房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指圍繞著房地產(chǎn)市場、為廣大的金融市場參與者提供全方位金融服務(wù)的金融活動，其服務(wù)對象是形形色色的市場參與者，提供的產(chǎn)品是各式各樣的標準化和差異化服務(wù)，但這些產(chǎn)品又都是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系在一起的、是以房地產(chǎn)為標的或以房地產(chǎn)為媒介的金融服務(wù)。3.市場化房地產(chǎn)金融服務(wù)市場化房地產(chǎn)58三、本課程的設(shè)想和安排《房地產(chǎn)金融》是房地產(chǎn)專業(yè)非常重要的專業(yè)課程，內(nèi)容廣泛，離日常生活距離較大，各種服務(wù)、產(chǎn)品、基本原理、計算等都不容易理解，相對其他基礎(chǔ)課來講是屬于比較深的課程。為了減輕負擔，學以致用，我們的講授安排如下：三、本課程的設(shè)想和安排《房地產(chǎn)金融》是59有關(guān)安排1.有關(guān)金融的基本知識

即教材的第二章，內(nèi)容較深，計劃講二個單位時間，8課時。2.消費性房地產(chǎn)金融

消費性房地產(chǎn)金融是本教材的重點，包括第三章、第四章、第七章、和第八章的部分內(nèi)容，既有銀行業(yè)務(wù)又有保險業(yè)務(wù)，我們將花最多的時間來完成，大體一半左右吧。3.開發(fā)性房地產(chǎn)金融

開發(fā)性房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)從業(yè)人員最需要學習的內(nèi)容，我們也盡可能講得細一些，包括第五章、第六章，大體用三周的時間來完成。4.市場化的房地產(chǎn)金融

市場化的房地產(chǎn)金融是我們需要作一定了解的內(nèi)容，包括第九章和第八章的部分內(nèi)容，我們在大家認為有必要的時候講得深入些，一般情況下我們就講簡單點。有關(guān)安排1.有關(guān)金融的基本知識

即教材的第二章，內(nèi)容較深，計60第二章房地產(chǎn)金融基本知識引言：貨幣、信用、金融房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來源影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟因素利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值資產(chǎn)收益率信貸、擔保貸款和抵押貸款第二章房地產(chǎn)金融基本知識引言：貨幣、信用、金融61引言：貨幣、信用、金融什么是貨幣什么是信用什么是金融引言：貨幣、信用、金融什么是貨幣62一、什么是貨幣？

所謂貨幣，就是固定地充當商品交換中的一般等價物的特殊商品。現(xiàn)代貨幣有5項基本職能：價值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣；而價值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣?，F(xiàn)代貨幣最主要的是由國家發(fā)行并強制流通的符號式象征物——紙幣。因此，國家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)。現(xiàn)代社會，貨幣是分層次的，如在我國，貨幣有4個層次：M0=現(xiàn)金M1=M0+企業(yè)、單位支票存款+基本建設(shè)存款M2=M1+儲蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財政金庫存款M3=M2+商業(yè)票據(jù)+短期融資債券其中M1是通常所說的狹義貨幣供應量，M2是廣義貨幣供應量一、什么是貨幣？所謂貨幣，就是固定63二、什么是信用？信用是現(xiàn)代經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系：借款方將某種權(quán)益——若干時間后歸還借款的承諾——給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。因此，信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運動。事實上，信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過貨幣來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)。二、什么是信用？信用是現(xiàn)代經(jīng)濟的重要64“信用”圖式貸款人借款人資金（現(xiàn)金或支票）權(quán)益“信用”圖式貸款人借款人資金（現(xiàn)金或支票）權(quán)益65三、什么是金融？

金融是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。市場經(jīng)濟條件下，資金盈余者與資金短缺者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場和金融機構(gòu)來確立的。在一個發(fā)達的信用經(jīng)濟體系中，中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機構(gòu)組成了完整的金融機構(gòu)體系。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟活動范圍越來越廣闊，金融服務(wù)的種類（所謂金融產(chǎn)品）越來越多，金融（所謂符號經(jīng)濟或象征經(jīng)濟）對實體經(jīng)濟（生產(chǎn)和消費）的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。三、什么是金融？金融是提供信用服務(wù)的66第一節(jié)

房地產(chǎn)金融中的

資金流及資本來源房地產(chǎn)金融中的資本流資金來源中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運作第一節(jié)

房地產(chǎn)金融中的

67一、房地產(chǎn)金融中的資本流隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡單變得比較復雜，形成了有多種主體參與的交易體系和過程，特別是形成了復雜的資本流——現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程。（如圖2—1）

在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個方面的參與者：A.

資本的使用者：開發(fā)商、房屋預購者B.

資本的供應者：家庭、銀行、保險公司、政府C.

服務(wù)中介組織：銀行、經(jīng)紀、信托公司一、房地產(chǎn)金融中的資本流隨著社會經(jīng)濟68房地產(chǎn)金融中的資本流商業(yè)銀行保險公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀人資本—債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應者服務(wù)機構(gòu)資本使用者權(quán)益資金權(quán)益資金房地產(chǎn)金融中的資本流商業(yè)銀行投資銀行開發(fā)商資本供應者服務(wù)機構(gòu)69二、資金來源

資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。目前世界各國房地產(chǎn)金融市場的資金來源有各自不同的特點，一般主要有如下來源：保險公司商業(yè)銀行儲蓄貸款銀行互助儲蓄銀行抵押銀行房地產(chǎn)投資信托公司二、資金來源資金來源渠道的多樣化是建立70三、我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運作目前，我國金融業(yè)管制比較嚴格，籌資、融資都有相應的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴大。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運作的基本模式可以圖2—2來作簡單描述。三、我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運作目前71房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運作的基本模式資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌（資本金）集體集資預收款國營公司各類公司證券股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運作的基本模式資金來源政府撥款銀行貸款72第二節(jié)

影響房地產(chǎn)金融市場的

社會經(jīng)濟因素

資金的融通是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最基本的金融保證，房地產(chǎn)金融活動對房地產(chǎn)市場的活躍起著至關(guān)重要的作用，影響房地產(chǎn)金融的社會經(jīng)濟因素必然影響房地產(chǎn)本身。第二節(jié)

影響房地產(chǎn)金融市場的

73一、通貨膨脹的變化在市場經(jīng)濟條件下，所謂通貨膨脹是指社會整體物價水平持續(xù)上漲的過程，而通貨緊縮則是指社會整體物價水平持續(xù)下降的過程。社會整體物價水平的變化必然會影響到房地產(chǎn)價格的變化，但一般而言，房地產(chǎn)的價格水平與社會整體物價水平的運行周期可能是不同步的，二者的關(guān)系非常復雜。

描述房地產(chǎn)周期的指示性指標除房地產(chǎn)平均價格（一般為指數(shù)指標）外，還有房屋空置率——空置房屋占房屋總量的比重。我國還有“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。一、通貨膨脹的變化在市場經(jīng)濟條件下，74二、銀行利率的變化

利率是現(xiàn)代經(jīng)濟體系中進行宏觀調(diào)控最主要的控制變量，利率變化對房地產(chǎn)的影響一般是反方向作用：即銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。二、銀行利率的變化利率是現(xiàn)代經(jīng)濟體系75三、所得稅法的變化在成熟的市場體系中，稅法和稅率的變化對經(jīng)濟的影響是十分明顯的。在市場經(jīng)濟國家，房地產(chǎn)投資是最重要的減稅手段和避稅工具，稅法稅率的變化必然對其產(chǎn)生突出影響。一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。三、所得稅法的變化在成熟的市場體系中76四、貨幣匯率的變化

匯率就是一國貨幣對別國貨幣的匯兌比率。匯率變化的運行機制非常復雜，匯率的變動對實體經(jīng)濟的影響也非常復雜。一般而言，匯率對房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個較長的穩(wěn)定變動趨勢中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國內(nèi)的房地產(chǎn)價格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國房地產(chǎn)價格上升。之所以會形成這樣的規(guī)律，最主要的原因在于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其流動性較差，變現(xiàn)比較困難，當資金流向發(fā)生變化時，價格的變化幅度會很大，造成的后果也令人難于接受，甚至“崩盤”。四、貨幣匯率的變化匯率就是一國貨幣對77五、日用品價格的變化日用品價格的變化對房地產(chǎn)價格的變化影響相對較小，只有形成長期穩(wěn)定的變化趨勢時，特別是與消費結(jié)構(gòu)的變化整合起來時，日用品價格變化對房地產(chǎn)的影響才會顯現(xiàn)出來。五、日用品價格的變化日用品價格的變化對78六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具

回報率的變化當房地產(chǎn)成為投資工具時，其回報率與其他各種投資工具回報率之間的比較是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。流動性較差的特點，使得房地產(chǎn)投資的回報率應該比其他投資工具更有吸引力時，才會被更多的投資者選擇。六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具

79七、金融政策國家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而房地產(chǎn)市場融資量巨大的特性，更進一步強化了金融政策的影響效應，使得房地產(chǎn)對金融政策的變動特別敏感。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應的增減、貸款審查的寬嚴等，都對房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時會使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策市”。隨著金融市場化的不斷發(fā)展，國家對金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會逐步下降，但其間接作用（特別是心理影響）仍然是重要的、不可忽視的。七、金融政策國家的金融政策是宏觀調(diào)控80八、社會福利制度

社會福利制度對房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個人買房就越踴躍，在同等社會經(jīng)濟發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。我國福利制度的改革，正是最近10多年我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。八、社會福利制度社會福利制度對房地產(chǎn)81第三節(jié)

利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值金融市場是對資金的使用和各種權(quán)益的調(diào)配進行交易，資金使用的價格如何，是人們最關(guān)心的問題之一。

利息對借款人來說就是資金占用的成本，而對放款人來講就是借出資金獲得的補償即收益；利率就是資金占用的單位成本即價格。利息或利率與占用資金的時間長短關(guān)系非常密切。第三節(jié)

利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值金融市82一、利率1.名義利率和現(xiàn)值名義利率：名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時共同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時間價值，實際上利率就是到期收益率。

例如：甲向乙借款100萬，約定一年為期，到期一次性還本金100萬并付利息10萬，則在這個合同中的名義利率就是：利率i=利息/本金=10%/年貼現(xiàn)率：由于資金具有時間價值，一筆資金若干時間之后的價值（購買力）與現(xiàn)在的價值（購買力）是不同的，二者的比值就是貼現(xiàn)率?，F(xiàn)值：資金的未來收益通過貼現(xiàn)的辦法換算成現(xiàn)在的價值量就是其現(xiàn)值，即時間為零時的價值量。一、利率1.名義利率和現(xiàn)值832.利率集所謂利率集就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事實上就是資金使用的成本來源。一般來講包括：

⑴無風險短期實際利率

⑵通漲溢價

⑶期限溢價

⑷差價2.利率集所謂利率集就是名義利率的組843.實際利率⑴定義

實際利率是名義利率經(jīng)實際或預測的貨幣購買力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。⑵物價指數(shù)校正

90年代前期，我國的保值定期儲蓄的保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率，即所謂的保值率就是通漲溢價。在個別的借貸合同中如何確定雙方都認同的校正水平，通常需要較多的談判，達成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。3.實際利率⑴定義

實際利率是名義利率經(jīng)實際854.利率的期限結(jié)構(gòu)貸款期限不同，利率水平當然就不同，這種因期限差異造成的利率差異，可以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價。期限結(jié)構(gòu)的成因有以下解釋：⑴期限越長，貸款人失去的其他投資機會可能越多，為了彌補未來更高收益投資機會的損失，貸款人會提高長期貸款利率；⑵借款人為了保證自己在較長期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本；⑶期限越長，貸款人承擔的風險和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當?shù)难a償；⑷期限越長，借款人越有機會在放款人不愿意的時候還款，從而對放款人不利，這種損失需要借款人作出適當?shù)难a償——期權(quán)溢價。4.利率的期限結(jié)構(gòu)貸款期限不同，利865.利率和可貸資金商品的市場價格是由商品的供給和需求共同決定的，金融市場上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價格——利率。

因此，在平衡的金融市場中，一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系?？梢酝ㄟ^圖2—3來解釋。5.利率和可貸資金商品的市場價格是由商87利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系利率可貸資金數(shù)量0I2I1F1F2D資金需求曲線S2S1資金供給曲線利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系利率可貸資金數(shù)量0I2I1F1F2D資886.利率同風險溢價本論題是利率風險的概率解釋，涉及到較多的數(shù)學知識，實踐上對金融產(chǎn)品的設(shè)計意義較重大，此處從略。6.利率同風險溢價本論題是利率風險的89二、未來值

未來值就是存款經(jīng)過一段時間后的價值，包括本金和利息。

利息計算通常有兩種方法：單利和復利。二、未來值未來值就是存款經(jīng)過一段時間901.單利的計算

單利是指僅計算本金的生息或時間價值。例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%,以單利計息，到期一次還本付息，則其計算如下：本金=100萬，利息=100*10%*2=20萬，到期借款人應還本付息共120萬。1.單利的計算單利是指僅計算本金的生912.復利的計算

復利則是根據(jù)利息計算周期，將每個周期的利息都作為下一期的本金的組成來計算下一個生息周期的利息。例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%，以復利計息，到期一次還本付息，則其計算如下：

本金=100萬，

第一年的利息為100*10%=10萬，

第二年的利息為（100+10）*10%=11萬，到期應還本金為100萬，付利息為21萬，共還本付息121萬。2.復利的計算復利則是根據(jù)利息計算周923.不同計息周期的復利計算一般地，某筆貸款的年利率是i，本金是PV0，計息周期為每年計息一次，則其各年的未來值的計算公式為：

FVn=PV0（1+i）n

在現(xiàn)實生活中，貸款的計息周期經(jīng)常可以有不同的安排，如年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計息）等，其未來值的計算也有不同的公式。3.不同計息周期的復利計算一般地，某筆貸款的年93⑴粗算模型（簡化計算）若貸款的年利率為i，一年按m個周期計算復利，則n年后其未來值為：

FVmn=PV0（1+i/m）mn

表2—3是不同復利計算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比較。⑴粗算模型（簡化計算）若貸款的年利率為94不同復利周期同樣數(shù)量（100元）的貸款未來值比較計算方法未來值及其比較1年10年未來值比一年復利多%未來值比一年復利多%一年復利半年復利月復利連續(xù)復利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80不同復利周期同樣數(shù)量（100元）的貸款未來值比較未來值及其比95⑵精算模型（復雜計算）粗算模型簡單地把年利率分解成為更小復利周期利率，影響了同樣一筆貸款在不同復利計算周期下的等效性，在借款期限較長的情況下嚴重影響借款人利益。因此，實際上在安排還貸計劃時，人們一般采用精算型式來計算。其最基本的思想是利率等效性——同樣的貸款不會因復利計算周期的不同而影響其未來值。這樣，在計算時就要先算出不同復利周期的等效利率，公式為：

（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360

這里，

i為年利率，isa為半年利率，iq為季度利率，imo為月利率，id為連續(xù)（日）利率，這些利率相互之間都是等效利率。⑵精算模型（復雜計算）粗算模型簡單地96三、未來收益的貼現(xiàn)

未來值是資金未來價值的計算，同樣地，我們也可以計算未來某個時候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來的收益價值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價值，這種計算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計算參數(shù)是貼現(xiàn)率。三、未來收益的貼現(xiàn)未來值是資金未來價值971.一年未來收益的貼現(xiàn)

一年期的未來收益的貼現(xiàn)公式為：

PV0=FV1/(1+i)這里i是貼現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因子。事實上是現(xiàn)值的一年未來值的逆運算。1.一年未來收益的貼現(xiàn)一年期的未來收982.多年未來收益的貼現(xiàn)如果一筆收益是在第n年實現(xiàn)的，那么其貼現(xiàn)值的計算就是：PV0=FVn/(1+i)n如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，則這些收益的總的貼現(xiàn)值就是：

PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+CF4/(1+i)4+CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n

這里的貼現(xiàn)率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年的貼現(xiàn)因子。2.多年未來收益的貼現(xiàn)如果一筆收益是993.通過未來收益的貼現(xiàn)值與投資初值的比較判斷房地產(chǎn)的投資價值未來收益的貼現(xiàn)計算為我們對房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小，我們就能進行簡單的價值判斷，從而得到某項投資是否合理的結(jié)論。

各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負數(shù)，則可以斷定該項投資無利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說明該項投資在不考慮風險因素時，還是基本可行的。3.通過未來收益的貼現(xiàn)值與投資初值的比較判斷房地產(chǎn)的投資價值100例子在計算未來收益的貼現(xiàn)時，我們有個計算參數(shù)——貼現(xiàn)率，不同的貼現(xiàn)率對計算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。例如：有所房子第一年有1萬元收益，第二年有2萬元收益，第三年有2萬元收益，第四年有2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要10萬元買這所房子。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？這個問題實際上就是比較在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益的凈現(xiàn)值是正數(shù)。計算過程是這樣的：因為現(xiàn)值計算公式涉及到指數(shù)運算，求得貼現(xiàn)率的運算相對較復雜，我們不妨先假設(shè)幾個貼現(xiàn)率水平來計算，如5%,10%,15%，20%，則計算結(jié)果如下：（表2—4）例子在計算未來收益的貼現(xiàn)時，我們有個101表2-4不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較年份收益貼現(xiàn)因子1/（1+i）n貼現(xiàn)值（萬元）FVn/（1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876總計16.011713.626411.702110.1317凈現(xiàn)值6.01173.62641.70210.1317表2-4不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較年份收益貼現(xiàn)因子102結(jié)論計算結(jié)果表明，在貼現(xiàn)率為20%水平，該項投資仍然是合理的。由此可見，可行的貼現(xiàn)水平事實上就是可行的內(nèi)部收益率。結(jié)論計算結(jié)果表明，在貼現(xiàn)率為20%水平103第四節(jié)資產(chǎn)收益率

資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟實體進行經(jīng)營過程中必須十分注重的財務(wù)指標之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營為最。考慮到某項資產(chǎn)中經(jīng)營者自身所占權(quán)益比重的差異，在會計報表中，資產(chǎn)收益率有不同的概念和計算方法。第四節(jié)資產(chǎn)收益率資產(chǎn)104一、資產(chǎn)收益率

資產(chǎn)收益率是指該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資產(chǎn)價值總額的比值，說明整個資產(chǎn)的收益水平。其計算公式為：資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價值=（營業(yè)收益-經(jīng)營費用）/資產(chǎn)購買價格一、資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率是指該項資產(chǎn)所105二、權(quán)益收益率

權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對應的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營業(yè)收入-年還款額）/自有資金這里必須注意的是：權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購房者了，這時，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。二、權(quán)益收益率權(quán)益收益率是股東所占權(quán)106簡單結(jié)論

由此可見，資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；而權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例——首次付款比重與已償還貸款比重之和。簡單結(jié)論由此可見，資產(chǎn)收益率的變化主要107三、有效收益率有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。其嚴格的定義如下：

若房屋未來價值的貼現(xiàn)值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N

與房屋初始購買價相等，

則稱IRR為有效收益率。這里，IN為房屋第N年的收益，IN‘為房屋的終值。有效收益率是購房者實際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率。

當上式的年收益為稅后收益時，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。三、有效收益率有效收益率是指能使房屋的108第五節(jié)

信貸、擔保貸款和抵押貸款

信貸、擔保貸款和抵押貸款是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括貸款者——商業(yè)銀行，即資金的借出方；借款人——房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金的借入方；第三方——擔保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責任方，對貸款負有連帶責任。第五節(jié)

信貸、擔保貸款和抵押貸款信109一、信貸和擔保貸款的定義與區(qū)別1.信貸

信貸就是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。2.擔保貸款

擔保貸款是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴格的條件的借貸活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。

在實踐中，擔保貸款有4種基本形式：一、信貸和擔保貸款的定義與區(qū)別1.信貸

信貸110擔保貸款的4種基本形式⑴保證貸款（狹義的擔保貸款）——在借款人出現(xiàn)違約時，由第三人（擔保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式；⑵質(zhì)押貸款——是指借款人或第三方將等價的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系；⑶抵押貸款——抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行的借貸關(guān)系，是擔保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（mortgage）。⑷質(zhì)押（或抵押）+保證貸款——指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。擔保貸款的4種基本形式⑴保證貸款（狹義的擔保貸款）——在借款1113.信貸與抵押貸款的關(guān)系信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別：⑴信貸以借款人的信譽和經(jīng)濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證；⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易；⑶房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費的實現(xiàn)手段。3.信貸與抵押貸款的關(guān)系信貸與抵押貸112二、抵押貸款

抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復雜。二、抵押貸款抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中1131.抵押貸款的操作程序抵押貸款的操作流程，見圖2—5；抵押貸款合同的管理流程，見圖2—6。1.抵押貸款的操作程序抵押貸款的操作流程，見圖2—5；114抵押貸款的操作流程抵押房屋實物認定產(chǎn)權(quán)證書的驗證售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗證產(chǎn)權(quán)證書同實物的核驗所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、規(guī)劃許可證、銷售許可證房屋價值評估確定抵押價值抵押貸款的操作流程抵產(chǎn)售房公司資質(zhì)審定房確115填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設(shè)抵押物使用房屋產(chǎn)權(quán)登記按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證違約處置拍賣抵押物清償填簽辦合抵押物建設(shè)抵押物使用房按約還款違約處置116抵押貸款合同管理流程選擇借款合同格式固定資產(chǎn)類流動資產(chǎn)類借款合同的書寫審核借款申請書抵押合同借款合同審批資料借款合同報審單借款合同簽章借款人簽章?lián)Ｈ撕炚陆?jīng)辦行簽章抵押貸款合同管理流程選固定資產(chǎn)類流動資產(chǎn)類借借款申請書抵押合117借款人及抵押合同公證借款合同抵押合同編號分發(fā)借款合同變更借款合同解除借款合同終止借款合同違約抵押合同借款合同保管法院裁決借借借款合同變更借款合同解除借款合同終止借款合同違約抵押合同1182.設(shè)定抵押的條件可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括：⑴依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國有土地使用權(quán)；⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；⑶依法獲得的房屋期權(quán)；⑷依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。2.設(shè)定抵押的條件可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括：1193.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)⑴權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)；⑵已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；⑷列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物；⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；⑺未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；⑻行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外；⑽劃撥土地使用權(quán)。3.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)⑴權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)；1204.設(shè)定抵押貸款時應注意的事項目前我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時應注意以下問題：⑴共有房屋的抵押

共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。⑵出租房屋的抵押

已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。⑶房改房的抵押

“房改房”可以抵押，但抵押估價受到較大限制；不同類型的房改房，其評估價差異較大。⑷新增添附物問題

房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。在需要拍賣時添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。4.設(shè)定抵押貸款時應注意的事項目前我1215.抵押期限房屋的抵押期限應與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。5.抵押期限房屋的抵押期限應與借款期限一致。1226.抵押權(quán)的物上請求權(quán)貸款人對自己的抵押權(quán)有物上請求權(quán)，即當?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨立請求法律保護。物上請求權(quán)包括：⑴停止侵害請求權(quán)⑵請求恢復原狀或提供額外擔保⑶消除危險請求權(quán)⑷排除妨礙請求權(quán)⑸損害賠償請求權(quán)6.抵押權(quán)的物上請求權(quán)貸款人對自己的1237.拍賣抵押房屋的注意事項當?shù)盅喝诉`約不按時償還借款時，抵押權(quán)人可以依法進行處置，包括折價、拍賣和變賣等，其中拍賣是最常用的公開處置方式，是一個嚴格的法律過程。7.拍賣抵押房屋的注意事項當?shù)盅喝诉`約124⑴拍賣應辦理的手續(xù)

拍賣是由委托方委托拍賣人進行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價最高者付出相應的購買款后得到標的物的過程。實踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方，抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時應協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。拍賣一定要按法定程序公開進行，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認，可能還會導致嚴重的法律責任。⑴拍賣應辦理的手續(xù)拍賣是由委托方委托拍125⑵房屋拍賣后的清償順序房屋拍賣所得的清償順序是：A支付處分抵押房屋的費用，B扣除抵押房屋應承擔的稅款，C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應付的違約金，D剩余金額返還抵押人，E若拍賣所得不足于支付前三項費用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。⑵房屋拍賣后的清償順序房屋拍賣所得的清償順序是：126⑶重復抵押時價款的分配同一抵押物依法可以重復抵押，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，按照登記的順序來實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)抵押必須進行抵押登記，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護。⑶重復抵押時價款的分配同一抵押物依法可127⑷房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán)法律規(guī)定，在房屋被拍賣時，抵押權(quán)人應書面通知下列人員以保證他們的優(yōu)先購買權(quán)：A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人；C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人；D按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。⑷房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán)法律規(guī)定，在房屋被拍賣時1288.期房抵押貸款的辦理

期房是尚未竣工的預售房屋，其抵押應做二次登記：一是簽訂抵押貸款合同時的期樓抵押登記；二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗收后的房屋抵押登記。8.期房抵押貸款的辦理期房是尚未竣工的129三、質(zhì)押貸款

質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人為質(zhì)權(quán)人。三、質(zhì)押貸款質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人1301.質(zhì)押的基本特征⑴質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)⑵質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù)1.質(zhì)押的基本特征⑴質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)1312.質(zhì)押與抵押的異同⑴質(zhì)押與抵押的共同點A都屬于物權(quán)的擔保方式；B都以取得所押財產(chǎn)的價值為目的；C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離；D都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。2.質(zhì)押與抵押的異同⑴質(zhì)押與抵押的共同點132⑵質(zhì)押與抵押的區(qū)別A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對此承擔相關(guān)的法律責任。⑵質(zhì)押與抵押的區(qū)別A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)1333.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù)⑴質(zhì)押的參與人

質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者；債務(wù)人，對債權(quán)人應承擔償還債務(wù)的義務(wù)人；出質(zhì)人，對債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對出質(zhì)人有嚴格的資格規(guī)定。⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

法律上對出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴格的規(guī)定，應得到相應的保證和執(zhí)行。隨著我國法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會更加清晰、嚴格。3.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù)⑴質(zhì)押的參與人

質(zhì)押的參與人包1344.質(zhì)押物我國的《擔保法》對質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實踐中質(zhì)押物主要是指各種債券和存款單等有價證券。4.質(zhì)押物我國的《擔保法》對質(zhì)押物做出1355.權(quán)利質(zhì)押合同

根據(jù)《擔保法》第65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應包括如下內(nèi)容：

⑴被擔保的主債權(quán)的種類和數(shù)額

⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限

⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況

⑷質(zhì)押擔保的范圍

⑸質(zhì)物移交的時間

⑹當事人認為應當約定的其他事項

⑺補正

《擔保法》第64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時應當采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。5.權(quán)利質(zhì)押合同根據(jù)《擔保法》第651366.權(quán)利質(zhì)押的效力對個人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標的主要為各種債券和存款單，其標的范圍的效力包括：憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權(quán)及其他權(quán)利。同時，還應特別注意如下方面：⑴優(yōu)先受償?shù)男ЯΒ茖Τ鲑|(zhì)人權(quán)利的限制⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應盡的義務(wù)⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅6.權(quán)利質(zhì)押的效力對個人住房質(zhì)押貸款137四、保證貸款

保證是債務(wù)當事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負保證責任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔責任。保證債務(wù)履行的第三方為保證人，其債務(wù)被擔保履行的債務(wù)人為被保證人。四、保證貸款保證是債務(wù)當事人以外的第三1381.參與人及其關(guān)系

保證是為擔保債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)立的，參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人），他們的關(guān)系如下：⑴債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導性地位；⑵主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。⑶保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應與債權(quán)人訂立書面合同，確定對主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。1.參與人及其關(guān)系保證是為擔保債權(quán)的1392.保證的特征及其性質(zhì)⑴保證的特征

保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔保，因此：A保證人負無限責任，B保證易于設(shè)定和執(zhí)行，C保證沒有特定的財產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。⑵保證的性質(zhì)

A人身