房地產(chǎn)企業(yè)采購策劃與管理課件

采購策劃與管理2015年9月房地產(chǎn)企業(yè)采購策劃與管理2015年9月房地產(chǎn)企業(yè)1綱要采購的基礎(chǔ)知識概念房地產(chǎn)項目采購的特點房地產(chǎn)項目采購管理體系采購業(yè)務(wù)管理解析

采購策劃采購實務(wù)合同管理綱要采購的基礎(chǔ)知識2采購的定義：

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念采購是一個組織從外部獲取所需的物資或服務(wù)的全過程。采購的定義：第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念采購是一個組織從外3采購的目的:

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念在準確的時間以合適的價格獲取合乎要求的商品或服務(wù)。采購的形式：購買、租賃、發(fā)包等采購的目的:第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念在準確的時間以合適4第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念采購的要素:

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念采購的要素:5第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念思考：采購的職能？

1、提供企業(yè)經(jīng)營所需優(yōu)質(zhì)的外部資源（供應(yīng)商、產(chǎn)品和服務(wù)）；2、獲取較佳的價格和付款方式，有效控制成本；3、……第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念思考：采購的職能？1、提供企業(yè)6第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念房地產(chǎn)項目采購

通過各種形式的采購確定符合建筑效果、確保工程質(zhì)量、滿足工程進度、同時具有價格競爭優(yōu)勢、合作良好的材料、設(shè)備、部品、工程分包方面的資源供方，提升工程建設(shè)效益。第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念房地產(chǎn)項目采購?fù)ㄟ^各種形式的采7采購的方式——集中采購與分散采購

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念管理層面：集中采購是指由一個專門的部門負責(zé)所有的采購任務(wù)，而分散采購則指各部門或各獨立單位自行滿足其采購需求。需求層面：集中采購是指將同類型產(chǎn)品或服務(wù)打包整體采購，以量的優(yōu)勢獲取價格優(yōu)勢、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、更大的供應(yīng)商，而分散采購是指單次采購。特點：集中采購是指通過整個企業(yè)全項目統(tǒng)籌規(guī)劃來實施，而分散采購僅需根據(jù)單體項目開發(fā)計劃進行安排。適用性：集中采購是多項目公司采購工作推進的必然前進階段，而分散采購是單項目公司所采取的。采購的方式——集中采購與分散采購第一章采購基礎(chǔ)知識1—8采購的方式——集中采購

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念將公司所有的采購業(yè)務(wù)集中于一個部門進行優(yōu)點：物料容易達到標準化規(guī)模采購，節(jié)省成本管理層次少，利于采購控制利于專業(yè)化分工缺點：反應(yīng)慢不能適應(yīng)特殊需求采購的方式——集中采購第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念將公司9采購的方式——分散采購

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念各部門分別處理各自的采購業(yè)務(wù)。優(yōu)點：了解自己的需求便捷供應(yīng)商關(guān)系密切缺點：無法形成規(guī)模不利于節(jié)省成本不利于采購的控制適用于：小公司、特殊情況采購的方式——分散采購第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念各部門10房地產(chǎn)行業(yè)是一個綜合性的產(chǎn)業(yè)，它的采購活動從項目前期的產(chǎn)品規(guī)劃、項目策劃、設(shè)計、勘察、施工、材料、設(shè)備、園林綠化、裝飾、廣告宣傳等均需要采購，是一個資源整合的行業(yè)，因而采購活動在地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了重要的位置，采購活動管理的成熟度，直接影響到產(chǎn)品的品質(zhì)、成本和企業(yè)的運營效率，因此地產(chǎn)行業(yè)采購管理是非常重要的環(huán)節(jié)，是每一個希望成長的地產(chǎn)企業(yè)必須關(guān)注和研究的課題。開發(fā)企業(yè)中采購成本一般占項目總成本的60%以上，采購管理是整個企業(yè)成本管理的重要部分，目前一般房地產(chǎn)企業(yè)采招管理現(xiàn)狀，整體仍處于較粗放階段，主要表現(xiàn)為重進度、輕質(zhì)量、重實務(wù)、輕管理、談判會議多、信息知識積淀少、價值拓展慢等。

第一章采購基礎(chǔ)知識2—房地產(chǎn)項目采購特點第一章采購基礎(chǔ)知識2—房地產(chǎn)項目采購特點11第一章采購基礎(chǔ)知識2—房地產(chǎn)項目采購特點位于價值鏈較前端的采購管理是如何花好錢的重要一環(huán)。第一章采購基礎(chǔ)知識2—房地產(chǎn)項目采購特點位于價值鏈較前端12房地產(chǎn)企業(yè)采購管理的原則采購管理首要解決的問題是采購職能的設(shè)定和權(quán)限的劃分，以及監(jiān)督職能的完善。房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的設(shè)置因企業(yè)規(guī)模、企業(yè)文化、專業(yè)水平和企業(yè)管控模式的不同，不盡相同。

一般在集團公司里，集團層面?zhèn)戎赜诓邉澓捅O(jiān)督職能，而項目公司是執(zhí)行主體，或按一定的權(quán)限劃分集團與項目的采購權(quán)限；

而在非集團化管理的地產(chǎn)公司，則在不同的部門之間進行劃分，但執(zhí)行和監(jiān)督職能應(yīng)由不同的主體來完成，以達到提升采購效率、降低采購成本，并且形成內(nèi)部公開、公正、公平和廉潔的采購環(huán)境及氛圍。第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系房地產(chǎn)企業(yè)采購管理的原則第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采13房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的職能劃分

集團公司：側(cè)重于對采購系統(tǒng)的整體策劃和監(jiān)督，制定采購系統(tǒng)的管理流程、采購規(guī)范、標準采購合同、招標文件范本等流程和流程精細化方面的工作，監(jiān)督采購活動的實施，同時建立統(tǒng)一的采購信息系統(tǒng)（ERP采招管理系統(tǒng)），達到采購資源的共享，并且從公司層面與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，建立公司戰(zhàn)略采購流程，以期在采購產(chǎn)品時獲得優(yōu)惠的價格和優(yōu)良的品質(zhì)，從而降低采購成本，提高企業(yè)盈利能力，以應(yīng)對今后地產(chǎn)行業(yè)整體利潤空間下降的趨勢，形成公司的競爭優(yōu)勢。第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的職能劃分第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)14房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的職能劃分

項目公司：采購活動的執(zhí)行主體，具體實施采購活動，編制采購計劃、組織工程、材料和設(shè)備的采購活動，組織對供應(yīng)商的評估和合同執(zhí)行跟蹤等，合同的執(zhí)行則由各業(yè)務(wù)部門，如項目部負責(zé)材料的驗收和現(xiàn)場管理。

第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系實施和監(jiān)督的職能應(yīng)該分離，以避免因缺乏監(jiān)督造成的采購管理的失控，避免給企業(yè)造成額外的損失。房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的職能劃分第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)15易存在的問題：集團與項目公司的授權(quán)不足，不適應(yīng)公司的戰(zhàn)略發(fā)展要求，如對項目開發(fā)周期要求很緊，但在招標采購方面的集團參與和審批環(huán)節(jié)過多，影響到效率的提升；采購管理的監(jiān)督職能缺失，一個部門說了算，或個別人說了算，缺乏采購工作的公正性，也容易滋生采購過程中的違法、違規(guī)行為；采購管理的職能設(shè)計不完整，缺乏對供應(yīng)商評價管理和信息資料庫的收集和更新職能等。

第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系房地產(chǎn)企業(yè)采購管理系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)（職能設(shè)計、授權(quán)、監(jiān)督機制）第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系房地產(chǎn)企業(yè)采購管16采購業(yè)務(wù)操作模塊供應(yīng)商管理模塊采購業(yè)務(wù)管理入圍選擇供方管理合同管理采購方式與流程采購策劃與計劃供方資源采購工作之基礎(chǔ)采購管理之實現(xiàn)項目開發(fā)第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系采購業(yè)務(wù)操作模塊供應(yīng)商管理模塊采購業(yè)務(wù)管理入圍選擇供方管理合17業(yè)務(wù)模塊制度文件、權(quán)責(zé)表流程圖作業(yè)指引記錄表單采購管理程序。。。招投標實施過程作業(yè)指引供應(yīng)商管理程序招標文件編制作業(yè)指引合約規(guī)劃管理辦法評定標作業(yè)指引。。。。采購合同管理作業(yè)指引供應(yīng)商準入管理作業(yè)指引

供應(yīng)商履約評價及年度評估作業(yè)指引

1、采購策劃2、采購計劃

3、采購實施

4、合同管理——簽約、驗收、付款、結(jié)算、后評估5、供應(yīng)商管理——準入、履約及年度評估6、采購后評估

第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系業(yè)務(wù)模塊制度文件、權(quán)責(zé)表流程圖作業(yè)指引記錄表單采購管理程序。18策劃：根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)、資料并依靠經(jīng)驗或客觀規(guī)律對目標的設(shè)定及為目標達成規(guī)劃具體執(zhí)行步驟及方案的過程。實質(zhì)：決策和計劃

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃采購策劃的成果：

合約規(guī)劃（采購策劃書）采購計劃策劃：第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃采購策劃的成果：19合約規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)包括：

合約規(guī)劃總體思路、時間節(jié)點控制思路、采購項目規(guī)劃（合同分判，含合同界面確定）、建安成本控制重點、采購方式確定等

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃核心：《合約規(guī)劃明細表》

《合約邊界劃分》。合約規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)包括：第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃20合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分判如何策劃？----成本控制要求----甲方管理能力----合作方資源與能力----因地制宜目前模式：總包+專業(yè)分包，甲方管理能力和成本控制要求的平衡合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分21合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分判如何策劃？總包的承包范圍總包與分包的界面劃分合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分22合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分判如何策劃？專業(yè)分包類型：總包施工圖范圍內(nèi)（如：保溫、門窗、涂料、防火門、人防設(shè)備、消防等）；總包施工圖范圍外（包括需二次設(shè)計的，如：標識、交通設(shè)施、雨污水、景觀綠化）合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分23合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分判如何策劃？如何設(shè)定專業(yè)分包：有利于成本控制；政府或行業(yè)要求專業(yè)的人做專業(yè)的事其它？合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分24合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分判如何策劃？如何確定總包與專業(yè)分包界面：施工圖范圍內(nèi)的預(yù)留、預(yù)埋總包負責(zé)；？有利于質(zhì)量控制、現(xiàn)場管理和責(zé)任界定（如：防水工程、墊層以上30cm人工清土納入總包）專業(yè)的人做專業(yè)的事（如：門窗塞縫、欄桿安裝后的抹灰收口、……應(yīng)由總包完成）有利于成本控制（如：樁孔砼灌芯……應(yīng)由總包完成）其它？精裝修和安裝類專業(yè)分包和總包的界面確定的要點？合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分25合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分判如何策劃？總包與專業(yè)分包界面基本要求：界面清晰、合理，工程和工作內(nèi)容或責(zé)任無重疊和盲區(qū)；合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分26合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)備采購模式如何策劃？（甲供、甲控、乙供）結(jié)合材料設(shè)備的類型、與工程進度的密切程度、產(chǎn)品品質(zhì)和成本可控性----成本控制要求----對建筑效果和功能的重要性----甲方資源優(yōu)勢、管理能力----合作方資源與能力----因地制宜（國家或地方稅務(wù)政策）合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)27合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)備采購模式如何策劃？

甲供：甲方采購乙方負責(zé)施工或安裝

對金額大，質(zhì)量要求高、對樓盤的品質(zhì)影響大、施工進度配合要求不高，可以相對獨立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲供方式。

例：合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)28合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)備采購模式如何策劃？

甲定乙供：乙方依據(jù)甲方指定的品牌/廠家/價格/質(zhì)量和技術(shù)要求，實施采購

設(shè)計階段無法定板或無選型參數(shù)、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大，對樓盤的品質(zhì)及功能有一定影響，信息價與市場價差異較大的材料、設(shè)備（或合同計價原則缺失）適合采用甲定乙購方式。

例：合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)29合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)備采購模式如何策劃？

乙供材：與施工進度及配合較密切，工程中常見或普遍使用，對樓盤效果及品質(zhì)影響不大，市場供應(yīng)充裕，且價格、質(zhì)量相近；但對若干品牌（質(zhì)量、價格）差異較大，且對建筑質(zhì)量及使用功能影響較大的材料設(shè)備，需確定許可的品牌/廠家范圍。

合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)30合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)備采購模式如何策劃？

思考：營改增政策出臺后，大部分材料設(shè)備適用17%增值稅稅率，與營改增之后建筑業(yè)的11%稅率存在差異，基于有利于成本降低的考慮，目前甲供、甲控乙供、乙供相結(jié)合的材料設(shè)備采購模式可能會作相應(yīng)調(diào)整。

調(diào)整的方向：甲供材比重可能會上升，什么類型的材料適合甲供？合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)31合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃3）采購方式如何策劃？星河目前的采購方式：招標、議標、直接委托、戰(zhàn)略采購落地、集中采購戰(zhàn)略采購：通過與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，擴大供應(yīng)商供應(yīng)規(guī)模，實現(xiàn)在雙贏基礎(chǔ)上的總成本的降低，或者在相同價格下獲取更為全面和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，按照這樣的合作關(guān)系實施的采購稱之為戰(zhàn)略采購。目前主要針對基于標準化設(shè)計基礎(chǔ)上的部品部件或標準化工業(yè)產(chǎn)品：電梯設(shè)備、涂料、瓷磚、電工產(chǎn)品、門禁系統(tǒng)和建筑裝飾材料等。集中采購：一個或若干個城市公司的多個項目，基于需求的產(chǎn)品或服務(wù)類型相同或類似、需求時間相近等條件；或基于在一定期限內(nèi)穩(wěn)定的產(chǎn)品或服務(wù)需求；為提高采購效率和議價能力、實現(xiàn)規(guī)模采購效益，而實施的合并采購。通常形式為：多項目集中采購和年度集中采購。

合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃3）采購方32合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃3）采購方式如何策劃？采購方式的確定原則：根據(jù)采購的規(guī)模和采購權(quán)限劃分確定。

《采購管理制度》6.3合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃3）采購方33合同類型（按計價模式）總價合同單價合同成本加酬金合同第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃合約規(guī)劃解析

4）合同計價方式如何策劃？費率合同合同類型總價合同單價合同成本加酬金合同第二章34計價方式適用條件總價包干（工程量清單）適用于采用施工圖紙進行招標的項目；工程設(shè)計較細，圖紙完整、詳細、清楚；工程范圍、技術(shù)要求必須清楚明確；工程量小、工期短，估計在工程過程中環(huán)境因素（特別是物價）變化小，工程條件穩(wěn)定并合理；工程結(jié)構(gòu)、技術(shù)簡單，風(fēng)險小，報價估算方便；設(shè)計變更少；工程投標期相對寬裕，承包商可以作詳細的現(xiàn)場調(diào)查、復(fù)核工作量、分析招標文件、擬定計劃；合同條件完備，雙方的權(quán)利和義務(wù)十分清楚。單價包干（工程量清單）設(shè)計圖紙不夠細、不太完善，工作范圍界定比較模糊，難以按設(shè)計圖紙核定出準確的工程量；工程工期長，不可預(yù)見的因素較多，預(yù)計在工程實施過程中環(huán)境因素（特別是物價）變化大，工程條件不穩(wěn)定；工程結(jié)構(gòu)復(fù)雜，采用新工藝、新技術(shù)較多，對報價估算要求高；設(shè)計變更多；工程投標期相對較緊張，承包商難以在短時間內(nèi)準確地計算工程量。定額取費無圖紙或只有方案圖；項目急需上馬，招標時限非常短。第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃合約規(guī)劃解析

4）合同計價方式如何策劃？計價方式適用條件總價包干適用于采用施工圖紙進行招35計價方式適用條件成本加酬金工程內(nèi)容及其技術(shù)經(jīng)濟指標尚未完全確定而又急于上馬的工程，以及施工風(fēng)險很大的工程可采用這種合同。缺點也很明顯：發(fā)包單位對工程總造價不易控制。1.成本加固定酬金合同。這是根據(jù)雙方協(xié)議，工程無論成本多少，其承包商的人工、材料、機械等直接費全部按實報銷，然后再給予承包商一筆固定的費用，作為承包商的酬金。2.成本加定比費用合同。即承包商的酬金以成本為基數(shù)，按協(xié)議比例提取酬金的合同。3.成本加目標獎金合同。即在成本費用之外，發(fā)包方制定若干目標(如成本目標、質(zhì)量目標和工期目標)，若承包商實現(xiàn)目標，則按規(guī)定支付獎金報酬的合同。4.最大成本加費用合同。即雙方協(xié)議一個最大的成本加固定酬金金額合同，并規(guī)定，當實際費用超過合同規(guī)定后，多余部分由承包商自理；當實際成本低于合同費用時，除付給承包商報酬外，多余部分由發(fā)包方與承包方分享。5.成本加提成合同。即發(fā)包方支付給承包方實際成本后，將發(fā)包方因本項目產(chǎn)生的利潤進行利潤分成，作為給承包商的酬金。這種合同方式可以作為一種項目入股或融資的方式。第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃合約規(guī)劃解析

4）合同計價方式如何策劃？哪種方式最有利于業(yè)主方？計價方式適用條件成本加酬金工程內(nèi)容及其技術(shù)經(jīng)濟指361、樁尖作為措施費考慮第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2、場地平整及處理納入樁基工程總價包干（含運樁道路、現(xiàn)場軟弱地基處理、河塘處理等。）采購策劃能創(chuàng)造價值！案例：原界面：甲方按樁機進場要求完成場地處理及道路鋪設(shè)，乙方負責(zé)施工期間維修及加固的費用，單項總價包干。3、基坑支護納入總包實際，該項費用在兩種模式下，價格基本相近。4、其它：如基坑降水由按臺班單價包干改為總價包干（國際一期4#地塊合同價126萬，結(jié)算價195萬）；土方集中采購區(qū)內(nèi)平衡減少外運（國際三期土方開挖與國際二期景觀回土外運52.8，內(nèi)倒13）1、樁尖作為措施費考慮第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃37價值點：第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃采購策劃能創(chuàng)造價值！

1、降低直接成本，減少不可控的成本風(fēng)險；2、簡化管理流程，減少協(xié)調(diào)和管理工作量，提升管理效率價值點：第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃采購策劃能創(chuàng)造38合理確定——選型、方案、采購方式、合同界面、合同計價模式、投標單位——供應(yīng)商、合同價格（符合目標成本控制要求）第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購管理的目的——合理確定、有效控制

有效控制——合同交底、變更簽證管理、合同履約跟蹤及評價、供應(yīng)商訪談、結(jié)算和索賠處理（合同管理）——目標成本的實現(xiàn)合理確定——選型、方案、采購方式、合同界面、合同計價模式、投39采招的決定因素：外部—市場；內(nèi)部—產(chǎn)品策劃與定位；采招成功的方法:靠對市場〔包括銷售市場和原材料市場〕和產(chǎn)品的（采購需求）把握，靠有效控制和資源整合采購實現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結(jié)合—招標的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段定標的原則：合理低價；第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購管理的目的——合理確定、有效控制

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購管理的目的——合理40●立項階段—材料、供應(yīng)商市場調(diào)研，項目用材定位及經(jīng)濟性評價●策劃階段—制定符合產(chǎn)品定位要求的部品、材料、供應(yīng)商采購目標與計劃●設(shè)計階段—符合項目定位、有可靠供應(yīng)保障、最經(jīng)濟合理的用材、選型方案，限額設(shè)計與驗算●發(fā)包階段—通過市場競爭找到合適的價格和供應(yīng)商，完備的招標文件及合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）●施工階段—合約管理（變更和簽證的管理，付款，履約跟蹤與評價）●竣工階段—結(jié)算管理、索賠處理、項目采購總結(jié)后評估第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)各階段采購管理重點：

●立項階段—材料、供應(yīng)商市場調(diào)研，項目用材定位及經(jīng)濟性評價41

定位：能力匹配且合作意愿強烈第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采購工作的前提、采購成功的基礎(chǔ)

來源：內(nèi)部推薦

同行業(yè)口碑

知名品牌開發(fā)商在用資源信息——省時省力

相關(guān)政府及社會資源網(wǎng)站能力不匹配——質(zhì)量、進度等不可控制的風(fēng)險，案例：合作意愿不強烈——投標過程報價高（撿漏心態(tài)）、不能形成有效競爭，轉(zhuǎn)包、棄標等第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采42

根據(jù)采購項目的特點尋找合適的供應(yīng)商資源第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采購工作的前提、采購成功的基礎(chǔ)

自身需求的吸引力，如總包——別墅類案例：

及時了解市場供應(yīng)商資源狀況如：材料設(shè)備——不同產(chǎn)品或不同品牌銷售模式（廠家直銷？區(qū)域代理？經(jīng)銷商？），各自的優(yōu)缺點？第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采43

各類型供應(yīng)商考察的重點第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采購工作的前提、采購成功的基礎(chǔ)

材料設(shè)備類——硬件：原材料、設(shè)備、規(guī)?！?/p>

軟實力：制造工藝流程、質(zhì)量控制、供應(yīng)及售后服務(wù)能力……

其它：市場口碑、業(yè)績、目前業(yè)務(wù)量……咨詢服務(wù)類——如設(shè)計？工程類——總包：運作與管理模式（公司自營、項目部制、掛靠？）、項目經(jīng)理資信（業(yè)績、口碑）、目前業(yè)務(wù)量，重點項目實地考察?？疾煨枰邉潱。ǜ鶕?jù)供應(yīng)商類型，考察什么？如何驗證？參加人員？）知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝！事先充分溝通，是采購和合作成功的基礎(chǔ)！第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采44

擬邀請投標單位的確定第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采購工作的前提、采購成功的基礎(chǔ)

關(guān)于檔次：一般而言，最終質(zhì)量結(jié)果的差異的根本原因是其成本投入的不同，如：國企與民企；管理人員數(shù)量；管理標準和要求；原材料成本；勞動力薪酬等將可能造成不同質(zhì)量結(jié)果的投標單位放在一起，決定了其報價水平的差異，造成評標決策的困難；或者優(yōu)秀的單位因預(yù)估中標無望而棄標。

數(shù)量：滿足充分競爭的要求；質(zhì)量：與招標項目匹配、檔次接近、合作意愿不強烈

關(guān)于合作意愿：投標單位合作意愿高低，決定了競爭性的大小，是采購成功的保證。第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采45有效競爭是采購成功的基礎(chǔ)，供應(yīng)商的選擇和確定有效競爭的基礎(chǔ)。案例：國際四期七區(qū)土方第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采購工作的前提、采購成功的基礎(chǔ)

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采46招標的前提前提技術(shù)要求圖紙深度材料選型第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)招標過程實施要點招標的前提前提技術(shù)要求圖紙深度材料選型第二章采購管理業(yè)務(wù)47第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點基本流程發(fā)放報價要求商務(wù)談判評標定標采購需求采購策劃與計劃標書發(fā)放招標答疑開標評標定標起草、簽訂合同歸檔公開開標順序開標投票定標討論定標投標單位確定招標議標第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點48第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點招標籌劃——采購方式、計價方式、控制成本（合約規(guī)劃），招標進度計劃；2.招標文件編制前的準備工作——研究圖紙，了解發(fā)包范圍和技術(shù)、商務(wù)要求；如果工程量清單是委托咨詢公司完成的，則要對咨詢公司進行清單編制前的交底，以保證清單和招標文件的一致性；3.文件編制要點：合同范圍及發(fā)包人要求的約定，合同之間的邊界責(zé)任約定，工藝、技術(shù)及材料要求，質(zhì)量驗收標準，施工配合及工程管理上的特別要求，工期的約定，成品保護、保修時限及要求，計量計價原則的約定，變更簽證的約定，支付與結(jié)算的約定，工程量清單；4.不同深度的招標圖紙條件下，計價方式的確定:

（a）圖紙明確完整；（b）圖紙不完備；（c）圖紙需投標人深化設(shè)計；（d）不明確的材料及部品；第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點招標籌49第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點5.關(guān)于工程量清單、模擬工程量清單和費率的確定：

工程量清單（總價包干）：成本可控性強；量價皆定，結(jié)算簡單；對圖紙有一個檢查的過程，有效減少后期的錯漏碰缺；合同清晰、利于付款；缺點：招標時間長；短時間內(nèi)完成工程量計算，風(fēng)險意識會使投標人報價謹慎，提高風(fēng)險費用。費率：無需施工圖紙，可提前定標進場；缺點：量價都不定，定價隨意性強（對定額的理解不同都可能造成價格的差異）、成本可控性差，不利于付款和結(jié)算模擬工程量清單（單價包干）：定價不定量，無需施工圖紙，可提前定標進場；缺點：成本可控性低，扯皮多（實際做法與清單不一致，清單缺漏項）

原則：服從于項目整體運營要求，優(yōu)選工程量清單，次選模擬工程量清單，再次是費率；工程量清單必須保證充足的招標時間；模擬工程量清單，比價要慎重，關(guān)注總價更應(yīng)關(guān)注單價！第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點5.50第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點6.招標文件編制要點：

招標文件的構(gòu)成（1）投標須知：招標項目名稱，投標人資質(zhì)要求，投標保證金，現(xiàn)場踏勘、答疑安排，投標截止日期，投標文件提交地點，招標項目概況等；（2）招標主要內(nèi)容及要求（標段劃分，承包范圍和工作內(nèi)容，付款方式，工期/供貨期/服務(wù)期/保修期要求，技術(shù)要求，質(zhì)量、驗收標準，材料設(shè)備要求等）；（3）投標報價說明與要求，商務(wù)標、技術(shù)標、資信標的編制要求及密封方式，投標樣板提交要求；（4）評標的方法和標準；（5）設(shè)計文件；（6）工程量清單（工程量清單招標項目）；（7）投標文件格式；（8）擬簽訂合同格式文本及相關(guān)附件；

招投標文件是具備法律效力的文件，招標文件反映了招標人管理的精細程度，體現(xiàn)了招標人對合同實施的整體策劃，招標文件及答疑等前期信息溝通的程度，決定了后期扯皮和矛盾的多少，招標文件應(yīng)能充分表述合同的各項要求。第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點6.51第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點

7、談判？談判的目的：澄清和壓價澄清：商務(wù)（小數(shù)點錯誤、報價計算及匯總差錯、大小寫不一致，原則上其余報價不得修改）、技術(shù)和資信標的偏離及疑問，確認和溝通解答的過程。談判：目標—爭取最優(yōu)的價格（或服務(wù)）。

依據(jù)—參考價（標底、歷史價格、市場價格）（合理選擇對標對象、充分了解市場價格動態(tài)、關(guān)注影響價格的各項要素及政策變化）

確定底線

原則—盡量少談，確有必要才談（提效的方向：標準價招標(報浮動率）、當場競標、一次報價定標、二次報價定標、綜合評分法…）

注意點：需關(guān)注總價，更應(yīng)關(guān)注各項綜合單價，防范不平衡報價。

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點7、52第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點

7、談判談判者的性格要求

-尊重對方

-正直與公正

-責(zé)任感

-親和力

-靈活但不放棄原則（其它：鍥而不舍，幽默感……）

談判者的業(yè)務(wù)素質(zhì)要求（產(chǎn)品知識、成本知識、合同和法律知識、財會知識）第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點7、53?工程的三個目標（成本、工期和質(zhì)量），通過承包合同這個紐帶和載體，得以實現(xiàn)。故，合同管理是工程項目管理的核心和實質(zhì)，合同，應(yīng)是雙方責(zé)任和義務(wù)，工程管理、成本控制、質(zhì)量標準的綜合體現(xiàn)。?合同文件的三大要素：法律與商務(wù)方面用合同條件制約，經(jīng)濟方面用工程量清單（計價原則）和計量支付制約，技術(shù)方面用規(guī)范和設(shè)計文件及圖紙制約。合同管理：是工程項目管理的核心第二章采購管理業(yè)務(wù)解析3—合同管理?工程的三個目標（成本、工期和質(zhì)量），通過承包合同這個紐帶54合同基本要求：標的明確（范圍、界面、規(guī)格、數(shù)量）質(zhì)量及技術(shù)要求詳盡（質(zhì)量及驗收標準，特殊措施，執(zhí)行的技術(shù)規(guī)范，圖紙）成本條款完善（價格清單、計價原則、付款方式）工期明確（開竣工時間，供貨期、安裝期，違約處理）雙方責(zé)任與義務(wù)違約處理第二章采購管理業(yè)務(wù)解析3—合同管理各類型合同標準化的應(yīng)用注意點：需關(guān)注項目的個性化要求（如施工界面、工期、質(zhì)量、特殊的技術(shù)要求和措施等）。合同基本要求：第二章采購管理業(yè)務(wù)解析3—合同管理各類型合55—建立合同的交底制度甲方內(nèi)部合同對工程的交底

對承包商的交底—定期合同執(zhí)行檢查（運營檢查）,（合同執(zhí)行檢查）—建立標準工作程序：流程簡明，盡量采用標準表格與標準模板—嚴格質(zhì)量檢查驗收制度：材料檢驗、樣板驗收、工序驗收、交接驗收等—供應(yīng)商訪談施工階段合同管理——合同實施的保證：第二章采購管理業(yè)務(wù)解析3—合同管理合同管理涉及工程、采購、成本等多部門，只有各方協(xié)調(diào)一致，綜合管理，才能有效實現(xiàn)合同目標?！⒑贤慕坏字贫仁┕るA段合同管理——合同實施的保證：第56發(fā)包人和承包商不是對立的關(guān)系，而是協(xié)作的關(guān)系對承包商的引導(dǎo)和支持，將之納入“游戲規(guī)則”

以服務(wù)的心態(tài)去管理（通過服務(wù)供應(yīng)商，最終實現(xiàn)服務(wù)于客戶）甲方：信守合約（全面履行甲方的職責(zé)和義務(wù)）專業(yè)素養(yǎng)（敬業(yè)、責(zé)任心、專業(yè)能力和管理水平）

職業(yè)操守（廉潔自律）避免兩種傾向：1，怕濕鞋，敬而遠之

2，來者不拒，受制于人正確處理和工程承包商的關(guān)系第二章采購管理業(yè)務(wù)解析3—合同管理發(fā)包人和承包商不是對立的關(guān)系，而是協(xié)作的關(guān)系正確處理和57結(jié)束語采購管理是一門花錢的學(xué)問——需要突破討價還價的常規(guī)觀念，建立更為主動的投資控制的理念。（采購策劃、目標成本確定）采購管理更應(yīng)創(chuàng)造價值——目標成本是綱、價值利潤是魂。（采購策劃、戰(zhàn)略采購）采購管理是全成本管理不可分割的有機組成部分，是目標成本“虛實轉(zhuǎn)換點”。（以合約規(guī)劃目標成本分解為載體）

采購工作是產(chǎn)品實現(xiàn)和創(chuàng)造效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)有統(tǒng)籌、有計劃、有條理、有風(fēng)險防范，采購工作是一項考驗智慧的內(nèi)功，需要我們每一位采購人在工作中不斷學(xué)習(xí)、總結(jié)、提煉和創(chuàng)新，以創(chuàng)造采購管理的價值和企業(yè)的核心競爭力。結(jié)束語采購管理是一門花錢的學(xué)問——需要突破討價還價的常規(guī)觀念58謝謝!謝謝!59采購策劃與管理2015年9月房地產(chǎn)企業(yè)采購策劃與管理2015年9月房地產(chǎn)企業(yè)60綱要采購的基礎(chǔ)知識概念房地產(chǎn)項目采購的特點房地產(chǎn)項目采購管理體系采購業(yè)務(wù)管理解析

采購策劃采購實務(wù)合同管理綱要采購的基礎(chǔ)知識61采購的定義：

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念采購是一個組織從外部獲取所需的物資或服務(wù)的全過程。采購的定義：第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念采購是一個組織從外62采購的目的:

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念在準確的時間以合適的價格獲取合乎要求的商品或服務(wù)。采購的形式：購買、租賃、發(fā)包等采購的目的:第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念在準確的時間以合適63第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念采購的要素:

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念采購的要素:64第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念思考：采購的職能？

1、提供企業(yè)經(jīng)營所需優(yōu)質(zhì)的外部資源（供應(yīng)商、產(chǎn)品和服務(wù)）；2、獲取較佳的價格和付款方式，有效控制成本；3、……第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念思考：采購的職能？1、提供企業(yè)65第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念房地產(chǎn)項目采購

通過各種形式的采購確定符合建筑效果、確保工程質(zhì)量、滿足工程進度、同時具有價格競爭優(yōu)勢、合作良好的材料、設(shè)備、部品、工程分包方面的資源供方，提升工程建設(shè)效益。第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念房地產(chǎn)項目采購?fù)ㄟ^各種形式的采66采購的方式——集中采購與分散采購

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念管理層面：集中采購是指由一個專門的部門負責(zé)所有的采購任務(wù)，而分散采購則指各部門或各獨立單位自行滿足其采購需求。需求層面：集中采購是指將同類型產(chǎn)品或服務(wù)打包整體采購，以量的優(yōu)勢獲取價格優(yōu)勢、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、更大的供應(yīng)商，而分散采購是指單次采購。特點：集中采購是指通過整個企業(yè)全項目統(tǒng)籌規(guī)劃來實施，而分散采購僅需根據(jù)單體項目開發(fā)計劃進行安排。適用性：集中采購是多項目公司采購工作推進的必然前進階段，而分散采購是單項目公司所采取的。采購的方式——集中采購與分散采購第一章采購基礎(chǔ)知識1—67采購的方式——集中采購

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念將公司所有的采購業(yè)務(wù)集中于一個部門進行優(yōu)點：物料容易達到標準化規(guī)模采購，節(jié)省成本管理層次少，利于采購控制利于專業(yè)化分工缺點：反應(yīng)慢不能適應(yīng)特殊需求采購的方式——集中采購第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念將公司68采購的方式——分散采購

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念各部門分別處理各自的采購業(yè)務(wù)。優(yōu)點：了解自己的需求便捷供應(yīng)商關(guān)系密切缺點：無法形成規(guī)模不利于節(jié)省成本不利于采購的控制適用于：小公司、特殊情況采購的方式——分散采購第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念各部門69房地產(chǎn)行業(yè)是一個綜合性的產(chǎn)業(yè)，它的采購活動從項目前期的產(chǎn)品規(guī)劃、項目策劃、設(shè)計、勘察、施工、材料、設(shè)備、園林綠化、裝飾、廣告宣傳等均需要采購，是一個資源整合的行業(yè)，因而采購活動在地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了重要的位置，采購活動管理的成熟度，直接影響到產(chǎn)品的品質(zhì)、成本和企業(yè)的運營效率，因此地產(chǎn)行業(yè)采購管理是非常重要的環(huán)節(jié)，是每一個希望成長的地產(chǎn)企業(yè)必須關(guān)注和研究的課題。開發(fā)企業(yè)中采購成本一般占項目總成本的60%以上，采購管理是整個企業(yè)成本管理的重要部分，目前一般房地產(chǎn)企業(yè)采招管理現(xiàn)狀，整體仍處于較粗放階段，主要表現(xiàn)為重進度、輕質(zhì)量、重實務(wù)、輕管理、談判會議多、信息知識積淀少、價值拓展慢等。

第一章采購基礎(chǔ)知識2—房地產(chǎn)項目采購特點第一章采購基礎(chǔ)知識2—房地產(chǎn)項目采購特點70第一章采購基礎(chǔ)知識2—房地產(chǎn)項目采購特點位于價值鏈較前端的采購管理是如何花好錢的重要一環(huán)。第一章采購基礎(chǔ)知識2—房地產(chǎn)項目采購特點位于價值鏈較前端71房地產(chǎn)企業(yè)采購管理的原則采購管理首要解決的問題是采購職能的設(shè)定和權(quán)限的劃分，以及監(jiān)督職能的完善。房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的設(shè)置因企業(yè)規(guī)模、企業(yè)文化、專業(yè)水平和企業(yè)管控模式的不同，不盡相同。

一般在集團公司里，集團層面?zhèn)戎赜诓邉澓捅O(jiān)督職能，而項目公司是執(zhí)行主體，或按一定的權(quán)限劃分集團與項目的采購權(quán)限；

而在非集團化管理的地產(chǎn)公司，則在不同的部門之間進行劃分，但執(zhí)行和監(jiān)督職能應(yīng)由不同的主體來完成，以達到提升采購效率、降低采購成本，并且形成內(nèi)部公開、公正、公平和廉潔的采購環(huán)境及氛圍。第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系房地產(chǎn)企業(yè)采購管理的原則第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采72房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的職能劃分

集團公司：側(cè)重于對采購系統(tǒng)的整體策劃和監(jiān)督，制定采購系統(tǒng)的管理流程、采購規(guī)范、標準采購合同、招標文件范本等流程和流程精細化方面的工作，監(jiān)督采購活動的實施，同時建立統(tǒng)一的采購信息系統(tǒng)（ERP采招管理系統(tǒng)），達到采購資源的共享，并且從公司層面與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，建立公司戰(zhàn)略采購流程，以期在采購產(chǎn)品時獲得優(yōu)惠的價格和優(yōu)良的品質(zhì)，從而降低采購成本，提高企業(yè)盈利能力，以應(yīng)對今后地產(chǎn)行業(yè)整體利潤空間下降的趨勢，形成公司的競爭優(yōu)勢。第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的職能劃分第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)73房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的職能劃分

項目公司：采購活動的執(zhí)行主體，具體實施采購活動，編制采購計劃、組織工程、材料和設(shè)備的采購活動，組織對供應(yīng)商的評估和合同執(zhí)行跟蹤等，合同的執(zhí)行則由各業(yè)務(wù)部門，如項目部負責(zé)材料的驗收和現(xiàn)場管理。

第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系實施和監(jiān)督的職能應(yīng)該分離，以避免因缺乏監(jiān)督造成的采購管理的失控，避免給企業(yè)造成額外的損失。房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的職能劃分第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)74易存在的問題：集團與項目公司的授權(quán)不足，不適應(yīng)公司的戰(zhàn)略發(fā)展要求，如對項目開發(fā)周期要求很緊，但在招標采購方面的集團參與和審批環(huán)節(jié)過多，影響到效率的提升；采購管理的監(jiān)督職能缺失，一個部門說了算，或個別人說了算，缺乏采購工作的公正性，也容易滋生采購過程中的違法、違規(guī)行為；采購管理的職能設(shè)計不完整，缺乏對供應(yīng)商評價管理和信息資料庫的收集和更新職能等。

第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系房地產(chǎn)企業(yè)采購管理系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)（職能設(shè)計、授權(quán)、監(jiān)督機制）第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系房地產(chǎn)企業(yè)采購管75采購業(yè)務(wù)操作模塊供應(yīng)商管理模塊采購業(yè)務(wù)管理入圍選擇供方管理合同管理采購方式與流程采購策劃與計劃供方資源采購工作之基礎(chǔ)采購管理之實現(xiàn)項目開發(fā)第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系采購業(yè)務(wù)操作模塊供應(yīng)商管理模塊采購業(yè)務(wù)管理入圍選擇供方管理合76業(yè)務(wù)模塊制度文件、權(quán)責(zé)表流程圖作業(yè)指引記錄表單采購管理程序。。。招投標實施過程作業(yè)指引供應(yīng)商管理程序招標文件編制作業(yè)指引合約規(guī)劃管理辦法評定標作業(yè)指引。。。。采購合同管理作業(yè)指引供應(yīng)商準入管理作業(yè)指引

供應(yīng)商履約評價及年度評估作業(yè)指引

1、采購策劃2、采購計劃

3、采購實施

4、合同管理——簽約、驗收、付款、結(jié)算、后評估5、供應(yīng)商管理——準入、履約及年度評估6、采購后評估

第一章采購基礎(chǔ)知識3—房地產(chǎn)采購管理體系業(yè)務(wù)模塊制度文件、權(quán)責(zé)表流程圖作業(yè)指引記錄表單采購管理程序。77策劃：根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)、資料并依靠經(jīng)驗或客觀規(guī)律對目標的設(shè)定及為目標達成規(guī)劃具體執(zhí)行步驟及方案的過程。實質(zhì)：決策和計劃

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃采購策劃的成果：

合約規(guī)劃（采購策劃書）采購計劃策劃：第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃采購策劃的成果：78合約規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)包括：

合約規(guī)劃總體思路、時間節(jié)點控制思路、采購項目規(guī)劃（合同分判，含合同界面確定）、建安成本控制重點、采購方式確定等

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃核心：《合約規(guī)劃明細表》

《合約邊界劃分》。合約規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)包括：第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃79合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分判如何策劃？----成本控制要求----甲方管理能力----合作方資源與能力----因地制宜目前模式：總包+專業(yè)分包，甲方管理能力和成本控制要求的平衡合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分80合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分判如何策劃？總包的承包范圍總包與分包的界面劃分合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分81合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分判如何策劃？專業(yè)分包類型：總包施工圖范圍內(nèi)（如：保溫、門窗、涂料、防火門、人防設(shè)備、消防等）；總包施工圖范圍外（包括需二次設(shè)計的，如：標識、交通設(shè)施、雨污水、景觀綠化）合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分82合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分判如何策劃？如何設(shè)定專業(yè)分包：有利于成本控制；政府或行業(yè)要求專業(yè)的人做專業(yè)的事其它？合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分83合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分判如何策劃？如何確定總包與專業(yè)分包界面：施工圖范圍內(nèi)的預(yù)留、預(yù)埋總包負責(zé)；？有利于質(zhì)量控制、現(xiàn)場管理和責(zé)任界定（如：防水工程、墊層以上30cm人工清土納入總包）專業(yè)的人做專業(yè)的事（如：門窗塞縫、欄桿安裝后的抹灰收口、……應(yīng)由總包完成）有利于成本控制（如：樁孔砼灌芯……應(yīng)由總包完成）其它？精裝修和安裝類專業(yè)分包和總包的界面確定的要點？合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分84合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分判如何策劃？總包與專業(yè)分包界面基本要求：界面清晰、合理，工程和工作內(nèi)容或責(zé)任無重疊和盲區(qū)；合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃1）合同分85合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)備采購模式如何策劃？（甲供、甲控、乙供）結(jié)合材料設(shè)備的類型、與工程進度的密切程度、產(chǎn)品品質(zhì)和成本可控性----成本控制要求----對建筑效果和功能的重要性----甲方資源優(yōu)勢、管理能力----合作方資源與能力----因地制宜（國家或地方稅務(wù)政策）合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)86合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)備采購模式如何策劃？

甲供：甲方采購乙方負責(zé)施工或安裝

對金額大，質(zhì)量要求高、對樓盤的品質(zhì)影響大、施工進度配合要求不高，可以相對獨立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲供方式。

例：合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)87合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)備采購模式如何策劃？

甲定乙供：乙方依據(jù)甲方指定的品牌/廠家/價格/質(zhì)量和技術(shù)要求，實施采購

設(shè)計階段無法定板或無選型參數(shù)、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大，對樓盤的品質(zhì)及功能有一定影響，信息價與市場價差異較大的材料、設(shè)備（或合同計價原則缺失）適合采用甲定乙購方式。

例：合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)88合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)備采購模式如何策劃？

乙供材：與施工進度及配合較密切，工程中常見或普遍使用，對樓盤效果及品質(zhì)影響不大，市場供應(yīng)充裕，且價格、質(zhì)量相近；但對若干品牌（質(zhì)量、價格）差異較大，且對建筑質(zhì)量及使用功能影響較大的材料設(shè)備，需確定許可的品牌/廠家范圍。

合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)89合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)備采購模式如何策劃？

思考：營改增政策出臺后，大部分材料設(shè)備適用17%增值稅稅率，與營改增之后建筑業(yè)的11%稅率存在差異，基于有利于成本降低的考慮，目前甲供、甲控乙供、乙供相結(jié)合的材料設(shè)備采購模式可能會作相應(yīng)調(diào)整。

調(diào)整的方向：甲供材比重可能會上升，什么類型的材料適合甲供？合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2）材料設(shè)90合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃3）采購方式如何策劃？星河目前的采購方式：招標、議標、直接委托、戰(zhàn)略采購落地、集中采購戰(zhàn)略采購：通過與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，擴大供應(yīng)商供應(yīng)規(guī)模，實現(xiàn)在雙贏基礎(chǔ)上的總成本的降低，或者在相同價格下獲取更為全面和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，按照這樣的合作關(guān)系實施的采購稱之為戰(zhàn)略采購。目前主要針對基于標準化設(shè)計基礎(chǔ)上的部品部件或標準化工業(yè)產(chǎn)品：電梯設(shè)備、涂料、瓷磚、電工產(chǎn)品、門禁系統(tǒng)和建筑裝飾材料等。集中采購：一個或若干個城市公司的多個項目，基于需求的產(chǎn)品或服務(wù)類型相同或類似、需求時間相近等條件；或基于在一定期限內(nèi)穩(wěn)定的產(chǎn)品或服務(wù)需求；為提高采購效率和議價能力、實現(xiàn)規(guī)模采購效益，而實施的合并采購。通常形式為：多項目集中采購和年度集中采購。

合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃3）采購方91合約規(guī)劃解析

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃3）采購方式如何策劃？采購方式的確定原則：根據(jù)采購的規(guī)模和采購權(quán)限劃分確定。

《采購管理制度》6.3合約規(guī)劃解析第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃3）采購方92合同類型（按計價模式）總價合同單價合同成本加酬金合同第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃合約規(guī)劃解析

4）合同計價方式如何策劃？費率合同合同類型總價合同單價合同成本加酬金合同第二章93計價方式適用條件總價包干（工程量清單）適用于采用施工圖紙進行招標的項目；工程設(shè)計較細，圖紙完整、詳細、清楚；工程范圍、技術(shù)要求必須清楚明確；工程量小、工期短，估計在工程過程中環(huán)境因素（特別是物價）變化小，工程條件穩(wěn)定并合理；工程結(jié)構(gòu)、技術(shù)簡單，風(fēng)險小，報價估算方便；設(shè)計變更少；工程投標期相對寬裕，承包商可以作詳細的現(xiàn)場調(diào)查、復(fù)核工作量、分析招標文件、擬定計劃；合同條件完備，雙方的權(quán)利和義務(wù)十分清楚。單價包干（工程量清單）設(shè)計圖紙不夠細、不太完善，工作范圍界定比較模糊，難以按設(shè)計圖紙核定出準確的工程量；工程工期長，不可預(yù)見的因素較多，預(yù)計在工程實施過程中環(huán)境因素（特別是物價）變化大，工程條件不穩(wěn)定；工程結(jié)構(gòu)復(fù)雜，采用新工藝、新技術(shù)較多，對報價估算要求高；設(shè)計變更多；工程投標期相對較緊張，承包商難以在短時間內(nèi)準確地計算工程量。定額取費無圖紙或只有方案圖；項目急需上馬，招標時限非常短。第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃合約規(guī)劃解析

4）合同計價方式如何策劃？計價方式適用條件總價包干適用于采用施工圖紙進行招94計價方式適用條件成本加酬金工程內(nèi)容及其技術(shù)經(jīng)濟指標尚未完全確定而又急于上馬的工程，以及施工風(fēng)險很大的工程可采用這種合同。缺點也很明顯：發(fā)包單位對工程總造價不易控制。1.成本加固定酬金合同。這是根據(jù)雙方協(xié)議，工程無論成本多少，其承包商的人工、材料、機械等直接費全部按實報銷，然后再給予承包商一筆固定的費用，作為承包商的酬金。2.成本加定比費用合同。即承包商的酬金以成本為基數(shù)，按協(xié)議比例提取酬金的合同。3.成本加目標獎金合同。即在成本費用之外，發(fā)包方制定若干目標(如成本目標、質(zhì)量目標和工期目標)，若承包商實現(xiàn)目標，則按規(guī)定支付獎金報酬的合同。4.最大成本加費用合同。即雙方協(xié)議一個最大的成本加固定酬金金額合同，并規(guī)定，當實際費用超過合同規(guī)定后，多余部分由承包商自理；當實際成本低于合同費用時，除付給承包商報酬外，多余部分由發(fā)包方與承包方分享。5.成本加提成合同。即發(fā)包方支付給承包方實際成本后，將發(fā)包方因本項目產(chǎn)生的利潤進行利潤分成，作為給承包商的酬金。這種合同方式可以作為一種項目入股或融資的方式。第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃合約規(guī)劃解析

4）合同計價方式如何策劃？哪種方式最有利于業(yè)主方？計價方式適用條件成本加酬金工程內(nèi)容及其技術(shù)經(jīng)濟指951、樁尖作為措施費考慮第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃2、場地平整及處理納入樁基工程總價包干（含運樁道路、現(xiàn)場軟弱地基處理、河塘處理等。）采購策劃能創(chuàng)造價值！案例：原界面：甲方按樁機進場要求完成場地處理及道路鋪設(shè)，乙方負責(zé)施工期間維修及加固的費用，單項總價包干。3、基坑支護納入總包實際，該項費用在兩種模式下，價格基本相近。4、其它：如基坑降水由按臺班單價包干改為總價包干（國際一期4#地塊合同價126萬，結(jié)算價195萬）；土方集中采購區(qū)內(nèi)平衡減少外運（國際三期土方開挖與國際二期景觀回土外運52.8，內(nèi)倒13）1、樁尖作為措施費考慮第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃96價值點：第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃采購策劃能創(chuàng)造價值！

1、降低直接成本，減少不可控的成本風(fēng)險；2、簡化管理流程，減少協(xié)調(diào)和管理工作量，提升管理效率價值點：第二章采購管理業(yè)務(wù)解析1—采購策劃采購策劃能創(chuàng)造97合理確定——選型、方案、采購方式、合同界面、合同計價模式、投標單位——供應(yīng)商、合同價格（符合目標成本控制要求）第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購管理的目的——合理確定、有效控制

有效控制——合同交底、變更簽證管理、合同履約跟蹤及評價、供應(yīng)商訪談、結(jié)算和索賠處理（合同管理）——目標成本的實現(xiàn)合理確定——選型、方案、采購方式、合同界面、合同計價模式、投98采招的決定因素：外部—市場；內(nèi)部—產(chǎn)品策劃與定位；采招成功的方法:靠對市場〔包括銷售市場和原材料市場〕和產(chǎn)品的（采購需求）把握，靠有效控制和資源整合采購實現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結(jié)合—招標的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段定標的原則：合理低價；第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購管理的目的——合理確定、有效控制

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購管理的目的——合理99●立項階段—材料、供應(yīng)商市場調(diào)研，項目用材定位及經(jīng)濟性評價●策劃階段—制定符合產(chǎn)品定位要求的部品、材料、供應(yīng)商采購目標與計劃●設(shè)計階段—符合項目定位、有可靠供應(yīng)保障、最經(jīng)濟合理的用材、選型方案，限額設(shè)計與驗算●發(fā)包階段—通過市場競爭找到合適的價格和供應(yīng)商，完備的招標文件及合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）●施工階段—合約管理（變更和簽證的管理，付款，履約跟蹤與評價）●竣工階段—結(jié)算管理、索賠處理、項目采購總結(jié)后評估第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)各階段采購管理重點：

●立項階段—材料、供應(yīng)商市場調(diào)研，項目用材定位及經(jīng)濟性評價100

定位：能力匹配且合作意愿強烈第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采購工作的前提、采購成功的基礎(chǔ)

來源：內(nèi)部推薦

同行業(yè)口碑

知名品牌開發(fā)商在用資源信息——省時省力

相關(guān)政府及社會資源網(wǎng)站能力不匹配——質(zhì)量、進度等不可控制的風(fēng)險，案例：合作意愿不強烈——投標過程報價高（撿漏心態(tài)）、不能形成有效競爭，轉(zhuǎn)包、棄標等第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采101

根據(jù)采購項目的特點尋找合適的供應(yīng)商資源第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采購工作的前提、采購成功的基礎(chǔ)

自身需求的吸引力，如總包——別墅類案例：

及時了解市場供應(yīng)商資源狀況如：材料設(shè)備——不同產(chǎn)品或不同品牌銷售模式（廠家直銷？區(qū)域代理？經(jīng)銷商？），各自的優(yōu)缺點？第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采102

各類型供應(yīng)商考察的重點第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采購工作的前提、采購成功的基礎(chǔ)

材料設(shè)備類——硬件：原材料、設(shè)備、規(guī)?！?/p>

軟實力：制造工藝流程、質(zhì)量控制、供應(yīng)及售后服務(wù)能力……

其它：市場口碑、業(yè)績、目前業(yè)務(wù)量……咨詢服務(wù)類——如設(shè)計？工程類——總包：運作與管理模式（公司自營、項目部制、掛靠？）、項目經(jīng)理資信（業(yè)績、口碑）、目前業(yè)務(wù)量，重點項目實地考察?？疾煨枰邉潱。ǜ鶕?jù)供應(yīng)商類型，考察什么？如何驗證？參加人員？）知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝！事先充分溝通，是采購和合作成功的基礎(chǔ)！第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采103

擬邀請投標單位的確定第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采購工作的前提、采購成功的基礎(chǔ)

關(guān)于檔次：一般而言，最終質(zhì)量結(jié)果的差異的根本原因是其成本投入的不同，如：國企與民企；管理人員數(shù)量；管理標準和要求；原材料成本；勞動力薪酬等將可能造成不同質(zhì)量結(jié)果的投標單位放在一起，決定了其報價水平的差異，造成評標決策的困難；或者優(yōu)秀的單位因預(yù)估中標無望而棄標。

數(shù)量：滿足充分競爭的要求；質(zhì)量：與招標項目匹配、檔次接近、合作意愿不強烈

關(guān)于合作意愿：投標單位合作意愿高低，決定了競爭性的大小，是采購成功的保證。第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采104有效競爭是采購成功的基礎(chǔ)，供應(yīng)商的選擇和確定有效競爭的基礎(chǔ)。案例：國際四期七區(qū)土方第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采購工作的前提、采購成功的基礎(chǔ)

第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)供應(yīng)商考察與選擇——采105招標的前提前提技術(shù)要求圖紙深度材料選型第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)招標過程實施要點招標的前提前提技術(shù)要求圖紙深度材料選型第二章采購管理業(yè)務(wù)106第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點基本流程發(fā)放報價要求商務(wù)談判評標定標采購需求采購策劃與計劃標書發(fā)放招標答疑開標評標定標起草、簽訂合同歸檔公開開標順序開標投票定標討論定標投標單位確定招標議標第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點107第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點招標籌劃——采購方式、計價方式、控制成本（合約規(guī)劃），招標進度計劃；2.招標文件編制前的準備工作——研究圖紙，了解發(fā)包范圍和技術(shù)、商務(wù)要求；如果工程量清單是委托咨詢公司完成的，則要對咨詢公司進行清單編制前的交底，以保證清單和招標文件的一致性；3.文件編制要點：合同范圍及發(fā)包人要求的約定，合同之間的邊界責(zé)任約定，工藝、技術(shù)及材料要求，質(zhì)量驗收標準，施工配合及工程管理上的特別要求，工期的約定，成品保護、保修時限及要求，計量計價原則的約定，變更簽證的約定，支付與結(jié)算的約定，工程量清單；4.不同深度的招標圖紙條件下，計價方式的確定:

（a）圖紙明確完整；（b）圖紙不完備；（c）圖紙需投標人深化設(shè)計；（d）不明確的材料及部品；第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點招標籌108第二章采購管理業(yè)務(wù)解析2—采購實務(wù)采購過程實施要點5.關(guān)于工程量清單、模擬工程量清單和費率的確定：

工程量清單（總價包干）：成本可控性強；量價皆定，結(jié)算簡單；對圖紙有一個檢查的過程，有效減少后期的錯漏碰缺；合同清晰、利于付款；缺點：招標時間長；短時間內(nèi)完成工程量計算，風(fēng)險意識會使投標人報價謹慎，