深創(chuàng)投科技地產基金常州模式課件

常州鐘樓紅土創(chuàng)業(yè)投資基金常州紅土科技產業(yè)園項目策劃報告2020/2/4 1常州鐘樓紅土創(chuàng)業(yè)投資基金2020/2/4 11常州鐘樓創(chuàng)業(yè)投資基金項目概要項目來源：發(fā)起設立常州紅土科技創(chuàng)業(yè)投資有限公司（常州二期基金），常州鐘樓區(qū)政府擬將區(qū)內240畝優(yōu)質工業(yè)地塊通過相關合法程序，交予常州二期基金組建項目公司進行開發(fā)，建設“常州鐘樓紅土產業(yè)園”。項目位置與環(huán)境：項目位于常州市鐘樓區(qū)桂花路與合歡路的東南面，距離常州市鐘樓區(qū)政府直線距離2公里，路線距離3.5公里，約10分鐘路程，鐘樓區(qū)是常州市的商業(yè)中心和主城區(qū)，周邊商業(yè)配套發(fā)達、交通便利。距離常州鐘樓新城2公里。項目指標：規(guī)劃地塊240畝為工業(yè)用地，綜合容積率初步設計為2.5左右，初步掛牌價格為每畝20萬，工業(yè)土地產權可以分割登記、轉讓、投資，具體功能面積有待詳規(guī)批復；2020/2/4 2常州鐘樓創(chuàng)業(yè)投資基金項目概要項目來發(fā)起設立常州紅土科技創(chuàng)業(yè)投2一、常州鐘樓創(chuàng)業(yè)投資基金項目概要項目運作：由深創(chuàng)投和鐘樓區(qū)政府各出資5000萬元，星河集團控股子公司出資10000萬元，成立總盤子為2億元的鐘樓紅土二期基金。鐘樓紅土二期基金出資8000萬元占股40%，星河集團控股子公司出資12000萬元占股60%，成立項目開發(fā)公司，以項目公司摘牌土地并負責紅土產業(yè)園的規(guī)劃、設計、建設與綜合運營。初步測算：項目規(guī)劃土地面積240畝，容積率2.5，園區(qū)規(guī)劃總建筑面積為45.9599萬方，可售面積為39.9599萬方。園區(qū)辦公物業(yè)主要規(guī)劃兩種類型：輕型加工廠房7.4182萬方和總部辦公樓及孵化用房20.5538萬方。其余為生活配套面積。土地單方造價30萬元/畝，每平米綜合成本為4326元/平米，投資總成本為17.28億元人民幣。項目前景：園區(qū)成熟后將吸引超過200家企業(yè)入駐，創(chuàng)造約3萬人左右的就業(yè)崗位，創(chuàng)造工業(yè)生產總值約200億元人民幣，貢獻稅收約25億元人民幣。園區(qū)將成為高新技術成果不斷涌現(xiàn)的基地、人才培養(yǎng)與輸出的基地、稅收重大貢獻基地、產值快速成長的基地。2020/2/4 3一、常州鐘樓創(chuàng)業(yè)投資基金項目概要項目由深創(chuàng)投和鐘樓區(qū)政府各出3目錄一、項目宗旨

二、項目意義

三、項目背景

四、總體規(guī)劃五、基金及項目運作方案六、項目政策支持申請2020/2/4 4目錄一、項目宗旨

二、項目意義

三、項目背景

四、總體規(guī)劃24一、項目宗旨充分利用創(chuàng)新投的專業(yè)投資能力及產業(yè)資源積累；

充分利用鐘樓區(qū)產業(yè)政策及經(jīng)濟資源優(yōu)勢；充分利用星河地產的專業(yè)地產開發(fā)與運營經(jīng)驗；聚合三方優(yōu)勢，將

“常州鐘樓紅土科技園”打造成為鐘樓擬上市企業(yè)培育加速基地、高科技海歸人才創(chuàng)業(yè)孵化基地，推動鐘樓區(qū)產業(yè)提檔升級快速發(fā)展，實現(xiàn)多方共贏！2020/2/4 5一、項目宗旨2020/2/4 55二、項目意義n

對鐘樓區(qū)的意義：?

通過引入國內綜合排名第一的深創(chuàng)投落戶鐘樓，利用深創(chuàng)投構建的覆蓋全國的投資網(wǎng)絡和企業(yè)庫資源引進成熟、有上市前景的企業(yè)落戶鐘樓，促進鐘樓區(qū)工業(yè)產值、稅收的有效提升；?

利用深創(chuàng)投的全國資源和國際化視野，以前瞻性的眼光對更多的早期項目提供投資支持，加快服務科技型中小企業(yè)直接融資的資本市場體系的建立，幫助鐘樓區(qū)在未來的競爭中獲得領先的基礎；?

紅土基金從根本上改變了土地一次變現(xiàn)，創(chuàng)新“產權換股權”模式，通過房屋產權加資金的方式置換被投資的創(chuàng)新型公司股權，從多層次資本市場上實現(xiàn)資本的持續(xù)增值；?

“紅土科技園”通過全方位的資金、產業(yè)鏈、技術、金融服務支持為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供更好的孵化創(chuàng)業(yè)平臺，提高鐘樓區(qū)創(chuàng)業(yè)企業(yè)成功率；?

紅土科技園將會被打造成為產值快速成長的基地、稅收重大貢獻基地、高新技術成果不斷涌現(xiàn)的基地、人才培養(yǎng)與輸出的基地。2020/2/4 6二、項目意義n對鐘樓區(qū)的意義：2020/2/4 66二、項目意義n

對深創(chuàng)投的意義：?

是深創(chuàng)投創(chuàng)新型投資模式的有益嘗試，如果成功將為深創(chuàng)投探索出一條新的科技創(chuàng)投地產基金創(chuàng)新模式之路并可以在全國進行復制擴張。?

將部分物業(yè)預售和出售的方式先期收回項目成本或獲得部分收益，用這部分收益進行早期項目投資，可以適當降低早期項目投資風險，加大對早期項目的投資力度，迅速積累早期項目資源優(yōu)勢，為快速、低成本的介入有成長潛力的優(yōu)質項目打下基礎。?

紅土科技園的建立進一步提高了我司投資品牌的建設。以科技園為依托更好的與政府人才引進、項目評選工作相對接可以進一步強化我司的政府溝通與合作， 2020/2/4 7二、項目意義n對深創(chuàng)投的意義：， 2020/2/4 77項目背景常州社會經(jīng)濟狀況區(qū)域優(yōu)勢?

常州位于長江三角洲，與上海、南京等距相望，與蘇州、無錫接連成片共同組成蘇南模式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、民營經(jīng)濟發(fā)達。2012年3月12日公布的“中國地級以上城市城鎮(zhèn)化質量排名”顯示，常州城鎮(zhèn)化質量排名全國第13位，在地級市排名第7位，在江蘇省內排在第3位，僅次于蘇州、南京，而高于無錫。經(jīng)濟優(yōu)勢?

2012年常州市常住人口466.8萬人，2012年實現(xiàn)地區(qū)生產總值（GDP）3969.8億元，按可比價計算增長11.5%。全市按常住人口計算的人均生產總值達85036元，按平均匯率折算達13471美元，2011年全市人均生產總值排名全國第18位，高于南京，人均消費能力居江蘇第一，常州以民營鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟為主的發(fā)展模式是蘇南模式中的獨特代表，藏富于民、蘊藏著無限的經(jīng)濟活力。2020/2/4 8項目背景常州社會經(jīng)濟狀況2020/2/4 88項目定位本項目基于前瞻性和生態(tài)完整性的考慮，將打造省內乃至全國具有優(yōu)秀競爭實力以及影響力的產業(yè)園區(qū)。前瞻性 生態(tài)完整性? 選擇具備優(yōu)勢競爭力的新興產業(yè)；? 選擇符合國家產業(yè)政策、具備區(qū)域經(jīng)濟帶動力的朝陽行業(yè)；? 通過龍頭企業(yè)的引進，帶動中小企業(yè)的進駐；? 通過完善產業(yè)配套，帶動全產業(yè)鏈的競爭優(yōu)勢；? 打造具有持續(xù)競爭力的完整生態(tài)系統(tǒng)。2020/2/4 9項目定位前瞻性 生態(tài)完整性? 選擇具備優(yōu)勢競爭力的新興產? 9前瞻性——產業(yè)定位根據(jù)宏觀政策及區(qū)域經(jīng)濟特征，鐘樓紅土產業(yè)園的產業(yè)定位將以戰(zhàn)略新興高新技術企業(yè)為主，現(xiàn)代服務業(yè)及TMT產業(yè)為輔的組合模式，打造低碳產業(yè)園區(qū)。TMT?媒體現(xiàn)代服?互聯(lián)網(wǎng)?信息技術務業(yè)戰(zhàn)略新興高新技術產業(yè)?新能源汽車?新材料?高端裝備制造2020/2/4 10前瞻性——產業(yè)定位現(xiàn)代服?互聯(lián)網(wǎng)務業(yè)戰(zhàn)略新興高2020/2/10前瞻性——產業(yè)定位項目選取符合國家產業(yè)政策指導方向和鐘樓區(qū)域經(jīng)濟特色的產業(yè)作為園區(qū)的核心產業(yè)，通過大型代表企業(yè)、成熟優(yōu)勢企業(yè)帶動中小型企業(yè)進駐發(fā)展，形成產業(yè)協(xié)同效應，打造核心競爭力。子行業(yè)描述 代表企業(yè)新能源汽車高新技術產業(yè)通常是指那些以高新技術為基礎，從事一種或多種高新技術及其產品的研究、開發(fā)、生產和技戰(zhàn)略新興高新技術產業(yè)新材料生物醫(yī)藥等術服務的企業(yè)集合，判定高新技術產業(yè)的主要指標有兩個:一是研發(fā)與開發(fā)強度，即研究與開發(fā)費用在銷售收入中所占比重；二是研發(fā)人員（包括科學家、工程師、技術工人）占總員工數(shù)的比重。2020/2/4 11前瞻性——產業(yè)定位子行業(yè)描述 代表企業(yè)新能源汽車高新技術產業(yè)11前瞻性——產業(yè)定位項目選擇現(xiàn)代服務業(yè)與通信互聯(lián)網(wǎng)領域產業(yè)作為園區(qū)的輔助產業(yè)，與主導產業(yè)形成組合，打造園區(qū)的綜合競爭優(yōu)勢子行業(yè)描述 代表企業(yè)醫(yī)藥研發(fā)外包是指以現(xiàn)代科學技術特別是信息網(wǎng)絡技術為主要支撐，建立在新的商業(yè)模式、服務現(xiàn)代服務與TMT軟件方式和管理方法基礎上的服務產業(yè)。以金融保險業(yè)、信息傳輸和計算機軟件業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、科研技術互聯(lián)網(wǎng)多媒體技術服務和地質勘查業(yè)、文化體育和娛樂業(yè)、房地產業(yè)及居民社區(qū)服務業(yè)等為代表。2020/2/4 12前瞻性——產業(yè)定位子行業(yè)描述 代表企業(yè)醫(yī)藥研發(fā)外包是指以現(xiàn)代12生態(tài)完整性——產業(yè)結構引進龍頭企業(yè)、帶動中小企業(yè)。

優(yōu)化成熟期、成長期、種子期項目的結構布局。依托深創(chuàng)投多年以來積累的上市公司、已投資企業(yè)資源、全國性的投資網(wǎng)絡布局以及國際化視野優(yōu)勢，立足于當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境特點，打造深創(chuàng)投特色的通過產業(yè)資源整合實現(xiàn)項目加速的高科技產業(yè)園區(qū)。園區(qū)功能定位1.

結合深創(chuàng)投已投資上市公司或擬上市公司的上下游產業(yè)機會及配套需求，發(fā)掘具有產業(yè)鏈協(xié)同效應的擬上市企業(yè)或有上市潛力的龍頭企業(yè)，吸引其入駐。通過產權換股權模式，為基金獲得優(yōu)質項目股權；通過一批龍頭項目的引進，帶動園區(qū)的人氣和配套企業(yè)入駐。2.設立成長期項目提升服務加速器，吸引企業(yè)研發(fā)總部、銷售總部落戶鐘樓，培育具有上市潛力的優(yōu)質企業(yè)穩(wěn)步、健康發(fā)展。優(yōu)化區(qū)域產業(yè)結構。3.

設立早期項目孵化器，吸引優(yōu)秀早期種子創(chuàng)業(yè)項目落戶園區(qū)，通過深創(chuàng)投的產業(yè)資源與專業(yè)投資能力進行孵化培養(yǎng)，提供全方位的創(chuàng)業(yè)輔導。向政府提供引進項目的輔導、資源整合等全方位的委托管理增值服務。4.

吸引部分對園區(qū)企業(yè)及周邊企業(yè)有配套支持作用的現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)落戶，吸引企業(yè)總部、研發(fā)總部落戶；融合企業(yè)研發(fā)、檢測、輕型生產、商務辦公、物資存儲等功能。園區(qū)將成為高新技術成果不斷涌現(xiàn)的基地、人才培養(yǎng)與輸出的基地、稅收重大貢獻基地、產值快速成長的基地、2020/2/4 13生態(tài)完整性——產業(yè)結構園區(qū)功能定位1.結合深創(chuàng)投已投資上市13建設規(guī)劃n

項目規(guī)劃土地面積240畝，容積率2.5，園區(qū)規(guī)劃總建筑面積為45萬方，地下室配建5萬方，可售面積為40萬方。n

園區(qū)辦公物業(yè)主要規(guī)劃三種類型：研發(fā)廠房190000方；企業(yè)總部辦公30000方；研發(fā)辦公60000方。

其余為居住、商業(yè)配套面積。2020/2/4 14建設規(guī)劃n項目規(guī)劃土地面積240畝，容積率2.5，園區(qū)規(guī)劃14建設規(guī)劃2020/2/4 15建設規(guī)劃2020/2/4 1515項目前景園區(qū)將成為高新技術成果不斷涌現(xiàn)的基地、人才培養(yǎng)與輸出的基地、稅收重大貢獻基地、產值快速成長的基地?

吸引超過200家企業(yè)入駐?

園區(qū)創(chuàng)造就業(yè)約3萬人次?

園區(qū)免稅期過后實現(xiàn)稅收約25億元人民幣?

園區(qū)成熟后通過成長期項目的不斷發(fā)展和龍頭企業(yè)的并購重組，可以實現(xiàn)稅收收入20%的逐年遞增。?

高新技術及專利成果不斷涌現(xiàn)。?

實現(xiàn)工業(yè)產值近200億元人民幣2020/2/4 16項目前景?吸引超過200家企業(yè)入駐?園區(qū)免稅期過后實現(xiàn)稅16基金及項目運作方案總體運作架構 運作流程基金層面深創(chuàng)5000萬元（25%）政府5000萬

元（25%）鐘樓紅土基金（募資總額2億元）星河集團控股子公司 1億元（50%）委托 基金管理公司管理組建基金合資成立項目公司負責產業(yè)園的開發(fā)與運營出資8000萬元，持股40%項目公司層星河集團控股子公司出資12000萬，持股60%以項目公司名義參與“招拍掛”獲得土地項目公司實施開發(fā)面項目公司（注冊資本2億元人民幣）n

土地摘牌n

項目開發(fā)n

園區(qū)地產項目銷售與運營n

基金募資規(guī)模2億元，出資8000萬元對鐘樓紅土科技園項目進行投資（與星河集團控股子公司發(fā)起設立“常州鐘樓紅土科技園項目開發(fā)公司”。n

項目公司負責“鐘樓紅土科技園”項目的規(guī)劃、開發(fā)、運營工作。n

常州鐘樓紅土二期基金以股權投資為主營業(yè)務，委托深創(chuàng)投或其成立的全資子公司進行基金管理。2020/2/4 17基金及項目運作方案總體運作架構 運作流程基金層面深創(chuàng)500017基金及項目運作方案常州鐘樓二期基金籌劃方案深創(chuàng)5000萬元（25%）政府5000萬元（25%）星河集團控股子公司1億元（50%）?

設立形式：

有限責任公司?

公司住所：

常州市鐘樓區(qū)鐘樓紅土基金（募資總額2億元）出資8000萬元，持股40%星河集團控股子公司出資12000萬元，持股60%項目公司（注冊資本2億元人民幣）n

土地摘牌n

項目開發(fā)n

園區(qū)地產項目銷售與運營基金層面項目公司層面?

經(jīng)營期限：八年+二年（如8年沒有完成50%的已投資項目退出自動延續(xù)2年）?

注冊資本：

2億元人民幣，其中：?

鐘樓區(qū)政府現(xiàn)金出資5000萬元占公司注冊資本的25％；?

深圳市創(chuàng)新投資集團有限公司現(xiàn)金出資5000萬元，占公司注冊資本的25％;?

星河集團控股子公司現(xiàn)金出資10000萬元，占公司注冊資本的50%；2020/2/4 18基金及項目運作方案深創(chuàng)5000萬元（25%）政府5000萬元18項目公司運營方案項目公司管理及組織架構o公司管理體制采取董事會領導下的總經(jīng)理負責制。o公司設董事會，由

3名董事組成，其中由星河委派2名董事，鐘樓紅土基金委派1名董事。董事會嚴格按《公司法》要求行使權力，但以下公司經(jīng)營重大事項，如：公司房產開發(fā)的預決算、貸款融資、銷售策略（有關產權換股權、基金公司及政府購買房產的優(yōu)惠政策）等須經(jīng)全體董事全票表決通過方可執(zhí)行。o公司設監(jiān)事會，由1名監(jiān)事組成，o公司設總經(jīng)理，候選人由星河方推薦,由董事會聘任或解聘，其職責由各方共同簽署的公司章程確定。2020/2/4 19項目公司運營方案2020/2/4 1919項目公司運營方案自有物業(yè)的利用方式：1.

產權投資?

通過創(chuàng)新模式，投資優(yōu)質企業(yè)2.科技卵化器?

低價/免費出租，項目扶持3.

自用?

辦公4.

銷售?

收回投資成本或實現(xiàn)部分收益，將收回成本后的部分收益留存在基金進行項目投資2020/2/4 20項目公司運營方案2020/2/4 2020項目政策支持申請1.

園區(qū)物業(yè)產權流通政策支持由于鐘樓紅土科技園區(qū)定位于孵化基地和產業(yè)加速基地，需要通過以產權換股權的方式進行配套投資并通過出售部分物業(yè)的方式回收成本并進行早期項目的投資，因此，需要保證園區(qū)的工業(yè)物業(yè)產權可以分割登記、出租、轉讓和投資。2.

稅收政策優(yōu)惠?工業(yè)物業(yè)產權由項目公司層面向基金公司層面流轉進行投資的過程所涉及的相關稅收進行減免。?園區(qū)入駐企業(yè)當年實繳稅收的地區(qū)留存部分通過“三免兩減半”政策獎勵返還給企業(yè)（自園區(qū)入駐企業(yè)第一年開始享受該政策起最長不超過5年。）?設在區(qū)內的生產性外商投資企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。2020/2/4 21項目政策支持申請2020/2/4 2121項目政策支持申請3.

人才政策支持?企業(yè)研發(fā)中心、銷售總部：員工數(shù)達到50人、100人、200人，且碩士以上學歷員工數(shù)占員工總數(shù)比例達到50%時，一次性獎勵分別為5萬元、10萬元、20萬元。?孵化企業(yè)、成長型企業(yè)：員工數(shù)達到50人、100人、200人，且碩士以上學歷員工數(shù)占員工總數(shù)比例達到30%時，一次性獎勵分別為5萬元、10萬元、20萬元。?落戶在鐘樓紅土產業(yè)園的海歸人才、雙創(chuàng)人才、千人計劃人才按照常州科教城及市

內其他園區(qū)的相關政策給予人才引進政策。以上政策獎勵資金由政府提供支持。4.

項目孵化成本的補貼和獎勵政策園區(qū)將對引進孵化的早期創(chuàng)業(yè)項目、海歸項目、龍城英才項目給予落戶、辦公用房、研發(fā)獎勵等各方面的支持。對于由此產生的成本由鐘樓區(qū)政府給予補貼和獎勵。（具體政策支持及其他未盡事項待與政府有關部門共同討論確定）2020/2/4 22項目政策支持申請3.人才政策支持2020/2/4 2222謝謝！2020/2/4 23謝謝！2020/2/4 2323常州鐘樓紅土創(chuàng)業(yè)投資基金常州紅土科技產業(yè)園項目策劃報告2020/2/4 1常州鐘樓紅土創(chuàng)業(yè)投資基金2020/2/4 124常州鐘樓創(chuàng)業(yè)投資基金項目概要項目來源：發(fā)起設立常州紅土科技創(chuàng)業(yè)投資有限公司（常州二期基金），常州鐘樓區(qū)政府擬將區(qū)內240畝優(yōu)質工業(yè)地塊通過相關合法程序，交予常州二期基金組建項目公司進行開發(fā)，建設“常州鐘樓紅土產業(yè)園”。項目位置與環(huán)境：項目位于常州市鐘樓區(qū)桂花路與合歡路的東南面，距離常州市鐘樓區(qū)政府直線距離2公里，路線距離3.5公里，約10分鐘路程，鐘樓區(qū)是常州市的商業(yè)中心和主城區(qū)，周邊商業(yè)配套發(fā)達、交通便利。距離常州鐘樓新城2公里。項目指標：規(guī)劃地塊240畝為工業(yè)用地，綜合容積率初步設計為2.5左右，初步掛牌價格為每畝20萬，工業(yè)土地產權可以分割登記、轉讓、投資，具體功能面積有待詳規(guī)批復；2020/2/4 2常州鐘樓創(chuàng)業(yè)投資基金項目概要項目來發(fā)起設立常州紅土科技創(chuàng)業(yè)投25一、常州鐘樓創(chuàng)業(yè)投資基金項目概要項目運作：由深創(chuàng)投和鐘樓區(qū)政府各出資5000萬元，星河集團控股子公司出資10000萬元，成立總盤子為2億元的鐘樓紅土二期基金。鐘樓紅土二期基金出資8000萬元占股40%，星河集團控股子公司出資12000萬元占股60%，成立項目開發(fā)公司，以項目公司摘牌土地并負責紅土產業(yè)園的規(guī)劃、設計、建設與綜合運營。初步測算：項目規(guī)劃土地面積240畝，容積率2.5，園區(qū)規(guī)劃總建筑面積為45.9599萬方，可售面積為39.9599萬方。園區(qū)辦公物業(yè)主要規(guī)劃兩種類型：輕型加工廠房7.4182萬方和總部辦公樓及孵化用房20.5538萬方。其余為生活配套面積。土地單方造價30萬元/畝，每平米綜合成本為4326元/平米，投資總成本為17.28億元人民幣。項目前景：園區(qū)成熟后將吸引超過200家企業(yè)入駐，創(chuàng)造約3萬人左右的就業(yè)崗位，創(chuàng)造工業(yè)生產總值約200億元人民幣，貢獻稅收約25億元人民幣。園區(qū)將成為高新技術成果不斷涌現(xiàn)的基地、人才培養(yǎng)與輸出的基地、稅收重大貢獻基地、產值快速成長的基地。2020/2/4 3一、常州鐘樓創(chuàng)業(yè)投資基金項目概要項目由深創(chuàng)投和鐘樓區(qū)政府各出26目錄一、項目宗旨

二、項目意義

三、項目背景

四、總體規(guī)劃五、基金及項目運作方案六、項目政策支持申請2020/2/4 4目錄一、項目宗旨

二、項目意義

三、項目背景

四、總體規(guī)劃227一、項目宗旨充分利用創(chuàng)新投的專業(yè)投資能力及產業(yè)資源積累；

充分利用鐘樓區(qū)產業(yè)政策及經(jīng)濟資源優(yōu)勢；充分利用星河地產的專業(yè)地產開發(fā)與運營經(jīng)驗；聚合三方優(yōu)勢，將

“常州鐘樓紅土科技園”打造成為鐘樓擬上市企業(yè)培育加速基地、高科技海歸人才創(chuàng)業(yè)孵化基地，推動鐘樓區(qū)產業(yè)提檔升級快速發(fā)展，實現(xiàn)多方共贏！2020/2/4 5一、項目宗旨2020/2/4 528二、項目意義n

對鐘樓區(qū)的意義：?

通過引入國內綜合排名第一的深創(chuàng)投落戶鐘樓，利用深創(chuàng)投構建的覆蓋全國的投資網(wǎng)絡和企業(yè)庫資源引進成熟、有上市前景的企業(yè)落戶鐘樓，促進鐘樓區(qū)工業(yè)產值、稅收的有效提升；?

利用深創(chuàng)投的全國資源和國際化視野，以前瞻性的眼光對更多的早期項目提供投資支持，加快服務科技型中小企業(yè)直接融資的資本市場體系的建立，幫助鐘樓區(qū)在未來的競爭中獲得領先的基礎；?

紅土基金從根本上改變了土地一次變現(xiàn)，創(chuàng)新“產權換股權”模式，通過房屋產權加資金的方式置換被投資的創(chuàng)新型公司股權，從多層次資本市場上實現(xiàn)資本的持續(xù)增值；?

“紅土科技園”通過全方位的資金、產業(yè)鏈、技術、金融服務支持為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供更好的孵化創(chuàng)業(yè)平臺，提高鐘樓區(qū)創(chuàng)業(yè)企業(yè)成功率；?

紅土科技園將會被打造成為產值快速成長的基地、稅收重大貢獻基地、高新技術成果不斷涌現(xiàn)的基地、人才培養(yǎng)與輸出的基地。2020/2/4 6二、項目意義n對鐘樓區(qū)的意義：2020/2/4 629二、項目意義n

對深創(chuàng)投的意義：?

是深創(chuàng)投創(chuàng)新型投資模式的有益嘗試，如果成功將為深創(chuàng)投探索出一條新的科技創(chuàng)投地產基金創(chuàng)新模式之路并可以在全國進行復制擴張。?

將部分物業(yè)預售和出售的方式先期收回項目成本或獲得部分收益，用這部分收益進行早期項目投資，可以適當降低早期項目投資風險，加大對早期項目的投資力度，迅速積累早期項目資源優(yōu)勢，為快速、低成本的介入有成長潛力的優(yōu)質項目打下基礎。?

紅土科技園的建立進一步提高了我司投資品牌的建設。以科技園為依托更好的與政府人才引進、項目評選工作相對接可以進一步強化我司的政府溝通與合作， 2020/2/4 7二、項目意義n對深創(chuàng)投的意義：， 2020/2/4 730項目背景常州社會經(jīng)濟狀況區(qū)域優(yōu)勢?

常州位于長江三角洲，與上海、南京等距相望，與蘇州、無錫接連成片共同組成蘇南模式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、民營經(jīng)濟發(fā)達。2012年3月12日公布的“中國地級以上城市城鎮(zhèn)化質量排名”顯示，常州城鎮(zhèn)化質量排名全國第13位，在地級市排名第7位，在江蘇省內排在第3位，僅次于蘇州、南京，而高于無錫。經(jīng)濟優(yōu)勢?

2012年常州市常住人口466.8萬人，2012年實現(xiàn)地區(qū)生產總值（GDP）3969.8億元，按可比價計算增長11.5%。全市按常住人口計算的人均生產總值達85036元，按平均匯率折算達13471美元，2011年全市人均生產總值排名全國第18位，高于南京，人均消費能力居江蘇第一，常州以民營鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟為主的發(fā)展模式是蘇南模式中的獨特代表，藏富于民、蘊藏著無限的經(jīng)濟活力。2020/2/4 8項目背景常州社會經(jīng)濟狀況2020/2/4 831項目定位本項目基于前瞻性和生態(tài)完整性的考慮，將打造省內乃至全國具有優(yōu)秀競爭實力以及影響力的產業(yè)園區(qū)。前瞻性 生態(tài)完整性? 選擇具備優(yōu)勢競爭力的新興產業(yè)；? 選擇符合國家產業(yè)政策、具備區(qū)域經(jīng)濟帶動力的朝陽行業(yè)；? 通過龍頭企業(yè)的引進，帶動中小企業(yè)的進駐；? 通過完善產業(yè)配套，帶動全產業(yè)鏈的競爭優(yōu)勢；? 打造具有持續(xù)競爭力的完整生態(tài)系統(tǒng)。2020/2/4 9項目定位前瞻性 生態(tài)完整性? 選擇具備優(yōu)勢競爭力的新興產? 32前瞻性——產業(yè)定位根據(jù)宏觀政策及區(qū)域經(jīng)濟特征，鐘樓紅土產業(yè)園的產業(yè)定位將以戰(zhàn)略新興高新技術企業(yè)為主，現(xiàn)代服務業(yè)及TMT產業(yè)為輔的組合模式，打造低碳產業(yè)園區(qū)。TMT?媒體現(xiàn)代服?互聯(lián)網(wǎng)?信息技術務業(yè)戰(zhàn)略新興高新技術產業(yè)?新能源汽車?新材料?高端裝備制造2020/2/4 10前瞻性——產業(yè)定位現(xiàn)代服?互聯(lián)網(wǎng)務業(yè)戰(zhàn)略新興高2020/2/33前瞻性——產業(yè)定位項目選取符合國家產業(yè)政策指導方向和鐘樓區(qū)域經(jīng)濟特色的產業(yè)作為園區(qū)的核心產業(yè)，通過大型代表企業(yè)、成熟優(yōu)勢企業(yè)帶動中小型企業(yè)進駐發(fā)展，形成產業(yè)協(xié)同效應，打造核心競爭力。子行業(yè)描述 代表企業(yè)新能源汽車高新技術產業(yè)通常是指那些以高新技術為基礎，從事一種或多種高新技術及其產品的研究、開發(fā)、生產和技戰(zhàn)略新興高新技術產業(yè)新材料生物醫(yī)藥等術服務的企業(yè)集合，判定高新技術產業(yè)的主要指標有兩個:一是研發(fā)與開發(fā)強度，即研究與開發(fā)費用在銷售收入中所占比重；二是研發(fā)人員（包括科學家、工程師、技術工人）占總員工數(shù)的比重。2020/2/4 11前瞻性——產業(yè)定位子行業(yè)描述 代表企業(yè)新能源汽車高新技術產業(yè)34前瞻性——產業(yè)定位項目選擇現(xiàn)代服務業(yè)與通信互聯(lián)網(wǎng)領域產業(yè)作為園區(qū)的輔助產業(yè)，與主導產業(yè)形成組合，打造園區(qū)的綜合競爭優(yōu)勢子行業(yè)描述 代表企業(yè)醫(yī)藥研發(fā)外包是指以現(xiàn)代科學技術特別是信息網(wǎng)絡技術為主要支撐，建立在新的商業(yè)模式、服務現(xiàn)代服務與TMT軟件方式和管理方法基礎上的服務產業(yè)。以金融保險業(yè)、信息傳輸和計算機軟件業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、科研技術互聯(lián)網(wǎng)多媒體技術服務和地質勘查業(yè)、文化體育和娛樂業(yè)、房地產業(yè)及居民社區(qū)服務業(yè)等為代表。2020/2/4 12前瞻性——產業(yè)定位子行業(yè)描述 代表企業(yè)醫(yī)藥研發(fā)外包是指以現(xiàn)代35生態(tài)完整性——產業(yè)結構引進龍頭企業(yè)、帶動中小企業(yè)。

優(yōu)化成熟期、成長期、種子期項目的結構布局。依托深創(chuàng)投多年以來積累的上市公司、已投資企業(yè)資源、全國性的投資網(wǎng)絡布局以及國際化視野優(yōu)勢，立足于當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境特點，打造深創(chuàng)投特色的通過產業(yè)資源整合實現(xiàn)項目加速的高科技產業(yè)園區(qū)。園區(qū)功能定位1.

結合深創(chuàng)投已投資上市公司或擬上市公司的上下游產業(yè)機會及配套需求，發(fā)掘具有產業(yè)鏈協(xié)同效應的擬上市企業(yè)或有上市潛力的龍頭企業(yè)，吸引其入駐。通過產權換股權模式，為基金獲得優(yōu)質項目股權；通過一批龍頭項目的引進，帶動園區(qū)的人氣和配套企業(yè)入駐。2.設立成長期項目提升服務加速器，吸引企業(yè)研發(fā)總部、銷售總部落戶鐘樓，培育具有上市潛力的優(yōu)質企業(yè)穩(wěn)步、健康發(fā)展。優(yōu)化區(qū)域產業(yè)結構。3.

設立早期項目孵化器，吸引優(yōu)秀早期種子創(chuàng)業(yè)項目落戶園區(qū)，通過深創(chuàng)投的產業(yè)資源與專業(yè)投資能力進行孵化培養(yǎng)，提供全方位的創(chuàng)業(yè)輔導。向政府提供引進項目的輔導、資源整合等全方位的委托管理增值服務。4.

吸引部分對園區(qū)企業(yè)及周邊企業(yè)有配套支持作用的現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)落戶，吸引企業(yè)總部、研發(fā)總部落戶；融合企業(yè)研發(fā)、檢測、輕型生產、商務辦公、物資存儲等功能。園區(qū)將成為高新技術成果不斷涌現(xiàn)的基地、人才培養(yǎng)與輸出的基地、稅收重大貢獻基地、產值快速成長的基地、2020/2/4 13生態(tài)完整性——產業(yè)結構園區(qū)功能定位1.結合深創(chuàng)投已投資上市36建設規(guī)劃n

項目規(guī)劃土地面積240畝，容積率2.5，園區(qū)規(guī)劃總建筑面積為45萬方，地下室配建5萬方，可售面積為40萬方。n

園區(qū)辦公物業(yè)主要規(guī)劃三種類型：研發(fā)廠房190000方；企業(yè)總部辦公30000方；研發(fā)辦公60000方。

其余為居住、商業(yè)配套面積。2020/2/4 14建設規(guī)劃n項目規(guī)劃土地面積240畝，容積率2.5，園區(qū)規(guī)劃37建設規(guī)劃2020/2/4 15建設規(guī)劃2020/2/4 1538項目前景園區(qū)將成為高新技術成果不斷涌現(xiàn)的基地、人才培養(yǎng)與輸出的基地、稅收重大貢獻基地、產值快速成長的基地?

吸引超過200家企業(yè)入駐?

園區(qū)創(chuàng)造就業(yè)約3萬人次?

園區(qū)免稅期過后實現(xiàn)稅收約25億元人民幣?

園區(qū)成熟后通過成長期項目的不斷發(fā)展和龍頭企業(yè)的并購重組，可以實現(xiàn)稅收收入20%的逐年遞增。?

高新技術及專利成果不斷涌現(xiàn)。?

實現(xiàn)工業(yè)產值近200億元人民幣2020/2/4 16項目前景?吸引超過200家企業(yè)入駐?園區(qū)免稅期過后實現(xiàn)稅39基金及項目運作方案總體運作架構 運作流程基金層面深創(chuàng)5000萬元（25%）政府5000萬

元（25%）鐘樓紅土基金（募資總額2億元）星河集團控股子公司 1億元（50%）委托 基金管理公司管理組建基金合資成立項目公司負責產業(yè)園的開發(fā)與運營出資8000萬元，持股40%項目公司層星河集團控股子公司出資12000萬，持股60%以項目公司名義參與“招拍掛”獲得土地項目公司實施開發(fā)面項目公司（注冊資本2億元人民幣）n

土地摘牌n

項目開發(fā)n

園區(qū)地產項目銷售與運營n

基金募資規(guī)模2億元，出資8000萬元對鐘樓紅土科技園項目進行投資（與星河集團控股子公司發(fā)起設立“常州鐘樓紅土科技園項目開發(fā)公司”。n

項目公司負責“鐘樓紅土科技園”項目的規(guī)劃、開發(fā)、運營工作。n

常州鐘樓紅土二期基金以股權投資為主營業(yè)務，委托深創(chuàng)投或其成立的全資子公司進行基金管理。2020/2/4 17基金及項目運作方案總體運作架構 運作流程基金層面深創(chuàng)500040基金及項目運作方案常州鐘樓二期基金籌劃方案深創(chuàng)5000萬元（25%）政府5000萬元（25%）星河集團控股子公司1億元（50%）?

設立形式：

有限責任公司?

公司住所：

常州市鐘樓區(qū)鐘樓紅土基金（募資總額2億元）出資8000萬元，持股40%星河集團控股子公司出資12000萬元，持股60%項目公司（注冊資本2億元人民幣）n

土地摘牌n

項目開發(fā)n

園區(qū)地產項目銷售與運營基金層面項目公司層面?

經(jīng)營期限：八年+二年（如8年沒有完成50%的已投資項目退出自動延續(xù)2年）?

注冊資本：

2億元人民幣，其中：?

鐘樓區(qū)政府現(xiàn)金出資5000萬元占公司注冊資本的25％；?

深圳市創(chuàng)新投資集團有限公司現(xiàn)金出資5000萬元，占公司注冊資本的25％;?