房地產(chǎn)缺陷報告

房產(chǎn)品缺陷研討專題報告

產(chǎn)品與日常的使用相結(jié)合產(chǎn)品與日常的管理相結(jié)合目錄產(chǎn)品與氣候習(xí)慣相結(jié)合本次房產(chǎn)品缺陷研討將撇離傳統(tǒng)的房屋質(zhì)量問題，而主要從“日常使用”與“日常管理”兩個方面對項目在產(chǎn)品設(shè)計與材料選型等方面存在的缺陷進行匯總。我們希望這類梳理能成為提升“綠城品牌”綜合品質(zhì)的又一思路渠道。產(chǎn)品與日常使用的結(jié)合

1、在今后的樓盤設(shè)計中，應(yīng)充分考慮商業(yè)街及主要出入口的夜間照明亮度問題，避免存在安全隱患。在出入口的設(shè)計時，應(yīng)注意以下幾點：

2、出入口在設(shè)置水景等大型節(jié)點景觀時，應(yīng)同時考慮是否對機動車行駛有影響（包括駕駛員視線）。

3、小區(qū)消防門設(shè)置時應(yīng)位于最外側(cè)，以免通道被違規(guī)停放的自行車堵塞后，事故時無法及時打開。

4、小區(qū)機動車入口尺寸需人性化考慮，大于1.2米，確保行人與電動車能夠正常通行。

1、在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時預(yù)留伸縮縫，避免后期破損問題。在園區(qū)道路的設(shè)計時，應(yīng)注意以下幾點：

2、為確保兩輛越野車能夠并行，高端低密度住區(qū)的園區(qū)車行道路，不論主次，寬度應(yīng)不小于4.5米。3、在道路設(shè)計計時考慮人們們的行走習(xí)慣慣：比如在容容易出現(xiàn)綠化化踩踏的部分分用綠化小品品處理或者采采取倒圓角設(shè)設(shè)計形式；為為老人、殘疾疾人考慮，建建議在園區(qū)內(nèi)內(nèi)考慮無障礙礙景觀路線（（供輪椅、孩孩童推車推行行）。1、地下車度坡坡道口的排水水溝格柵應(yīng)采采用多段設(shè)置置，增加固定定支點，不宜宜與減速帶過過近，并于角角鋼間墊柔性性材料，避免免松動以及松松動后所帶來來的噪音影響響。在地上、地下下車庫的設(shè)計計時，應(yīng)注意意以下幾點：：2、車位在設(shè)計計時應(yīng)避免設(shè)設(shè)置在設(shè)施設(shè)設(shè)備房門口、、排污井蓋、、單元安全通通道等處，防防止對業(yè)主日日常行走或緊緊急逃生的道道路產(chǎn)生阻礙礙。3、在車庫照明明設(shè)計時應(yīng)考考慮燈光照度度的實用性，，避免因設(shè)計計于橋架上方方所引起的照照度不足。4、地下車庫采采光井應(yīng)盡可可能考慮封閉閉，避免雨水水飄入地下車車庫并形成積積水。5、別墅項目私私家車庫層高高應(yīng)充分考慮慮各型號越野野車的高度，，至少不低于于1.8米，三車庫庫及以上的車車庫門從耐用用性的角度，，建議采用側(cè)側(cè)式電動翻板板門。6、為確保機動動車輛的安全全與便捷停放放，單個機動動車位的寬度度應(yīng)不小于2.4米。7、地下下車庫庫道閘閘如采采用近近距離離刷卡卡系統(tǒng)統(tǒng)，應(yīng)應(yīng)注意意刷卡卡器避避免設(shè)設(shè)計在在陡坡坡上，，以方方便業(yè)業(yè)主使使用。。1、自行行車庫庫坡道道分段段間不不應(yīng)存存在高高差，，坡道道寬度度需大大于55CM；在合合適位位置設(shè)設(shè)置緩緩沖區(qū)區(qū)；設(shè)設(shè)計臺臺階燈燈，增增加夜夜間照照明，，但需需分時時段控控制；；對于于較長長的自自行車車坡道道可考考慮增增設(shè)雨雨棚來來解決決暴雨雨情況況下的的積水水問題題。在自行行車庫庫的設(shè)設(shè)計時時，應(yīng)應(yīng)注意意以下下幾點點：2、隨著著電瓶瓶車的的普及及，可可考慮慮在非非機動動車停停放點點考慮慮設(shè)計計充電電插口口，并并在每每個充充電點點設(shè)置置電表表，以以便將將電費費公攤攤給有有需求求的業(yè)業(yè)主。。1、為避避免后后期商商家店店招形形式各各異影影響立立面，，建議議在建建筑設(shè)設(shè)計前前期就就考慮慮店招招的位位置、、形式式與尺尺寸。。此外外，商商業(yè)街街應(yīng)適適當設(shè)設(shè)計挑挑檐或或雨棚棚防止止雨水水進入入店鋪鋪內(nèi)。。在商鋪鋪、會會所的的設(shè)計計時，，應(yīng)注注意以以下幾幾點：：2、商鋪鋪在門門鎖選選型時時，應(yīng)應(yīng)避免免門把把手與與門鎖鎖距離離太近近而引引起的的開鎖鎖不易易。1、信報報箱在在定位位時，，高度度應(yīng)適適合人人們投投??；；信報報箱設(shè)設(shè)計在在門禁禁內(nèi)的的項目目，項項目公公司應(yīng)應(yīng)預(yù)先先與郵郵局溝溝通，，確定定能夠夠通郵郵；智智能信信報箱箱需預(yù)預(yù)留電電源位位置；；設(shè)置置于架架空層層的智智能信信報箱箱需注注意雨雨水飄飄入后后主板板燒毀毀的問問題。。在建筑筑單體體設(shè)計計時，，應(yīng)注注意以以下幾幾點：：2、單元元門設(shè)設(shè)計時時需避避免開開啟過過程中中與其其他物物件發(fā)發(fā)生碰碰撞，，包括括但不不限于于石材材墻面面、門門牌指指示、、安全全出口口指示示等。。3、戶內(nèi)內(nèi)廚房房燃氣氣管在在設(shè)計計時，，應(yīng)避避免對對排煙煙道產(chǎn)產(chǎn)生遮遮擋，，燃氣氣表應(yīng)應(yīng)設(shè)計計在便便于插插卡的的位置置，例例如廚廚房內(nèi)內(nèi)或便便于通通行的的陽臺臺。4、空調(diào)調(diào)室外外機位位要考考慮到到便于于安裝裝，以以及便便于通通風(fēng)，，從而而確保保其制制冷效效果。。5、對于于層高高超過過3米的區(qū)區(qū)域，，為便便于后后期維維修清清潔，，照明明系統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)優(yōu)優(yōu)先考考慮壁壁燈。。5m6、關(guān)注注高端端項目目的陽陽臺、、露臺臺排水水口設(shè)設(shè)置，，盡可可能避避免把把排水水口設(shè)設(shè)置在在干掛掛石材材內(nèi)的的形式式（易易排水水不暢暢），，也避避免把把排水水口設(shè)設(shè)置的的靠近近室內(nèi)內(nèi)空間間的形形式（（易戶戶內(nèi)進進水））。7、消防防安全全通道道應(yīng)考考慮安安全指指示與與照明明措施施，防防火門門與樓樓梯間間開啟啟后至至少需需保持持一米米距離離。8、戶外外臺階階在采采用光光面石石材時時，應(yīng)應(yīng)考慮慮相應(yīng)應(yīng)的防防滑措措施，，從而而避免免雨雪雪季節(jié)節(jié)，業(yè)業(yè)主在在此處處滑倒倒摔傷傷。目目前已已經(jīng)發(fā)發(fā)生過過因戶戶外采采用光光面石石材導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)業(yè)主摔摔傷而而引致致的索索賠事事件。。9、對于于酒店店式大大堂或或園區(qū)區(qū)會所所入口口挑檐檐下的的空間間來說說，進進深尺尺度上上應(yīng)大大于3米，從從而確確保實實際使使用過過程中中，業(yè)業(yè)主或或來訪訪車輛輛擁有有足夠夠的空空間在在該區(qū)區(qū)域下下客，，而不不會發(fā)發(fā)生開開車門門直接接碰到到門的的問題題。2.8米10、單元元入口口處應(yīng)應(yīng)滿足足基本本的照照度要要求，，令夜夜晚住住戶可可以看看清來來訪者者面貌貌，而而來訪訪者也也可以以看清清門禁禁數(shù)字字。11、毛坯坯交付付項目目應(yīng)考考慮衛(wèi)衛(wèi)生間間通氣氣孔的的高度度，避避免太太低后后影響響業(yè)主主吊頂頂；廚廚房因因使用用燃氣氣熱水水器時時需強強排風(fēng)風(fēng)口，，建議議在外外立面面統(tǒng)一一考慮慮設(shè)置置；廚廚房窗窗戶建建議考考慮為為移窗窗或在在底部部安裝裝手搖搖拉桿桿，如如采用用推拉拉式易易受櫥櫥柜臺臺面進進深影影響，，造成成業(yè)主主在實實際使使用中中開啟啟、關(guān)關(guān)閉的的不便便。距離太大，窗戶開啟不便12、鋁合合金玻玻璃欄欄桿應(yīng)應(yīng)優(yōu)先先考慮慮其牢牢固性性，避避免過過長引引起的的晃動動，尤尤其是是在高高層項項目中中。13、平層層官邸邸項目目的雙雙層內(nèi)內(nèi)陽臺臺設(shè)計計使得得住戶戶在晾晾曬衣衣服時時無法法曬到到陽光光，建建議考考慮相相應(yīng)的的解決決方案案。14、部分分項目目在露露臺欄欄桿、、扶手手、窗窗臺線線條等等處使使用GRC線條。。由于于其構(gòu)構(gòu)件與與外墻墻涂料料粘接接性較較差且且容易易凍壞壞，脫脫落較較多，，難以以修復(fù)復(fù)。建建議選選擇合合適材材質(zhì)。。1、探頭頭控制制啟動動水泵泵在水水質(zhì)不不清的的情況況下效效果較較差，，因此此排污污泵不不建議議采用用探頭頭控制制啟動動水泵泵，而而建議議采用用浮球球閥控控制啟啟動水水泵。。在設(shè)施施設(shè)備備的選選擇時時，應(yīng)應(yīng)注意意以下下幾點點：2、精裝裝修戶戶型家家用電電器配配置時時荷載載以不不超過過電表表后空空氣開開關(guān)保保護范范圍為為佳，，防止止頻繁繁跳閘閘。3、在架架空層層排水水管沖沖擊較較大的的位置置，應(yīng)應(yīng)考慮慮用金金屬彎彎頭代代替UPVC。4、當戶戶內(nèi)恒恒溫龍龍頭與與水泵泵壓存存在壓壓差時時，建建議在在水管管井內(nèi)內(nèi)冷熱熱水管管上加加裝止止回閥閥，防防止業(yè)業(yè)主淋淋浴時時水溫溫忽冷冷忽熱熱。5、配電電房在在定位位時應(yīng)應(yīng)盡可可能的的遠離離住宅宅并考考慮隔隔音措措施。。6、高端端低密密度住住宅項項目的的分支支路段段應(yīng)考考慮夜夜間照照明，，為業(yè)業(yè)主夜夜間出出行與與保安安夜間間巡邏邏提供供幫助助。7、對于于屋頂頂設(shè)計計泳池池的高高端項項目，，排煙煙系統(tǒng)統(tǒng)及衛(wèi)衛(wèi)生間間通氣氣管應(yīng)應(yīng)著重重考慮慮，并并在排排氣道道口增增加機機械排排風(fēng)設(shè)設(shè)備，，防止止因管管道繞繞彎過過多導(dǎo)導(dǎo)致通通氣管管濁氣氣不能能有效效排出出，致致使業(yè)業(yè)主衛(wèi)衛(wèi)生間間內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)生異異味的的情況況。1、從人人體工工學(xué)角角度考考慮，，按摩摩泳池池邊應(yīng)應(yīng)采取取傾斜斜設(shè)計計，以以符合合人體體舒適適性要要求，，上部部盡量量與下下部持持平，，給人人以最最佳的的舒適適感。。在景觀觀的設(shè)設(shè)計時時，應(yīng)應(yīng)注意意以下下幾點點：2、景觀觀在處處理高高差時時，應(yīng)應(yīng)杜絕絕產(chǎn)生生只有有一個個踏步步的臺臺階。。此舉舉將極極易造造成業(yè)業(yè)主絆絆腳摔摔跤。。如是是后期期施工工引起起的誤誤差，，可采采取緩緩坡形形式解解決。。3、兒童童娛樂樂設(shè)施施的下下方應(yīng)應(yīng)考慮慮澆筑筑基礎(chǔ)礎(chǔ)，防防止設(shè)設(shè)施經(jīng)經(jīng)常出出現(xiàn)松松動，，影響響正常常使用用。4、在公公共綠綠化（（庭院院）與與私家家綠化化（庭庭院））交接接處要要考慮慮業(yè)主主的私私密感感和安安全性性,避免一一層花花園直直通園園區(qū)道道路，，無私私密感感的設(shè)設(shè)計。。1、衛(wèi)生生間在在設(shè)計計時需需注意意：在在淋浴浴房的的設(shè)計計時，，需確確定玻玻璃門門的開開啟不不會撞撞擊到到馬桶桶或墻墻面花花灑；；采用用石膏膏吊頂頂并將將熱水水器置置于其其中的的項目目，需需預(yù)留留足夠夠的檢檢修空空間；；由于于潮氣氣過大大，衛(wèi)衛(wèi)生間間盡可可能避避免使使用墻墻紙；；管道道井與與浴缸缸周圍圍必須須預(yù)留留檢修修口。。在精裝修的設(shè)設(shè)計時，應(yīng)注注意以下幾點點：2、北面設(shè)備陽陽臺放置洗衣衣機的位置至至少保留60CM的寬度，確保保常規(guī)性洗衣衣機能夠放入入其中；設(shè)備備陽臺地漏為為便于檢修，，應(yīng)盡可能避避免被室外機機遮擋。3、廚房油煙機機在選型時需需根據(jù)中國人人的烹飪習(xí)慣慣，來選擇大大功率的油煙煙機。4、中央空調(diào)出出風(fēng)、回風(fēng)口口由于需頻繁繁清洗，不可可直接固定于于石膏板上；；出風(fēng)口應(yīng)避避免距離燈帶帶太近，影響響制冷效果。。5、門窗在設(shè)計計時應(yīng)注意：：戶內(nèi)紗窗應(yīng)應(yīng)設(shè)計為可拆拆洗式；窗簾簾軌道固定螺螺絲長度應(yīng)確確保能夠?qū)⑵淦渲苯庸潭ㄔ谠诩毮竟ぐ宥皇鞘喟灏迳稀．a(chǎn)品與日常管管理的結(jié)合1、所有小區(qū)的的出入口均必必須考慮保安安崗?fù)ぃ０舶矋復(fù)?yīng)設(shè)計計在進出道路路的正中間，，且從側(cè)面開開門方便保安安人員進出管管理，并考慮慮挑檐或雨棚棚。在出入口的設(shè)設(shè)計時，應(yīng)注注意以下幾點點：2、進出道閘之之間應(yīng)緊密閉閉合，避免出出現(xiàn)車輛在道道閘未升起時時仍能通過的的現(xiàn)象。3、在尺度偏大大的出入口，，應(yīng)設(shè)計防泊泊設(shè)施來避免免業(yè)主隨意停停車。4、近距離感應(yīng)應(yīng)卡式道閘應(yīng)應(yīng)注意，刷卡卡感應(yīng)區(qū)需設(shè)設(shè)置在駕駛座座方向并與道道閘保持一定定的距離。電電動鐵藝門代代替道閘的形形式由于車輛輛放行效率較較低，不適合合用于高密度度住宅。入口1.5m1、排水口首先先應(yīng)考慮排水水量，避免開開口較小，其其次應(yīng)考慮物物業(yè)對內(nèi)部的的清潔，需設(shè)設(shè)計為可開啟啟形式，最后后從損壞更換換的角度，不不應(yīng)設(shè)計過于于復(fù)雜的圖形形。在園區(qū)道路的的設(shè)計時，應(yīng)應(yīng)注意以下幾幾點：1、從節(jié)能的角角度考慮，地地下車庫的照照明系統(tǒng)應(yīng)分分路控制，尤尤其是在有采采光天井的節(jié)節(jié)點周圍。在地上、地下下車庫的設(shè)計計時，應(yīng)注意意以下幾點：：2、地下車庫的的積露將引起起霉變，減少少設(shè)施設(shè)備使使用壽命，因因此建議在相相對潮濕的地地區(qū)設(shè)置機械械風(fēng)使地下車車庫形成空氣氣對流，減少少地下車庫內(nèi)內(nèi)部溫差，從從而減少積露露現(xiàn)象。3、對于人車分分流的項目，，地下車庫應(yīng)應(yīng)確保層高能能夠使特殊車車輛的進入（（如裝修家具具運送車輛、、救護車等）），同時為每每個單元業(yè)主主考慮地下通通行路線與卸卸貨空間。1、會所內(nèi)24小時便利店應(yīng)應(yīng)考慮單獨向向外開門，以以便于夜晚期期間會所關(guān)門門后超市正常常運營。在商鋪、會所所的設(shè)計時，，應(yīng)注意以下下幾點：1、公共部位，，在設(shè)計時應(yīng)應(yīng)考慮后期的的清潔，如屋屋頂平臺應(yīng)考考慮可上人通通道，以確保保保潔人員能能夠?qū)υ搮^(qū)域域進行打掃；；立面門窗應(yīng)應(yīng)避免出現(xiàn)做做死，或被護護欄遮擋等。。在建筑單體設(shè)設(shè)計時，應(yīng)注注意以下幾點點：2、贈送于業(yè)主主的相鄰兩戶戶露臺應(yīng)設(shè)計計隔斷，使其其相對獨立，，避免糾紛。。3、各類設(shè)備房房應(yīng)充分考慮慮正常體型工工程人員的進進入與操作空空間，并與室室外形成有效效高差，防止止進水。4、為防止消火火栓試水檢修修時，水進入入電梯，設(shè)計計時消火栓應(yīng)應(yīng)避開電梯門門，同時，電電梯前室地面面鋪裝時需設(shè)設(shè)不小于5%的反坡。5、消防池水源源應(yīng)采用自來來水與地下水水相結(jié)合的供供水方式，避避免枯水期間間無法保證消消防滅火應(yīng)急急水源的問題題。6、公共部位的的照明系統(tǒng)應(yīng)應(yīng)避免采用翹翹板開關(guān)，業(yè)業(yè)主的隨意開開啟或關(guān)閉，，既不利于管管理，也將造造成能耗浪費費。7、單元門禁鎖鎖具如采用電電插鎖的形式式，地彈簧容容易偏位，需需要經(jīng)常調(diào)整整地彈簧。地地彈簧調(diào)試次次數(shù)過多后，，復(fù)位精確度度就大大下降降，最終導(dǎo)致致難以關(guān)閉，，建議采用磁磁力片鎖為宜宜。8、關(guān)于公共部部位的空調(diào)室室外機，應(yīng)設(shè)設(shè)計在相對圍圍和、隱蔽、、且?guī)в姓陧旐敾蛴昱锏奈晃恢茫乐拱舶踩[患及雨雨天機器進水水。9、圍墻與周界界系統(tǒng)應(yīng)緊密密互補，圍墻墻應(yīng)具有一定定的高度防止止外來人員輕輕易攀爬，周周界周邊應(yīng)避避免種植竹類類或藤本植物物，從而降低低誤報率。10、為確保車輛輛刮擦后能快快速分辨責(zé)任任，在室外停停車位、車庫庫出入口等位位置均應(yīng)該考考慮監(jiān)控攝像像頭。11、別墅、類別別墅項目室外外的門口機安安裝箱上需設(shè)設(shè)計維修檢修修口，同時注注意防水、防防曬，以延長長使用壽命。。12、頂部沿廊較較寬的項目，，人可通過此此沿廊由一戶戶的陽臺或窗窗戶進入另外外一戶，故應(yīng)應(yīng)對戶與戶間間的沿廊間做做好阻隔，避避免安全隱患患。13、太陽能熱水水器若直接固固定在屋面易易破壞防水層層，建議在澆澆筑時預(yù)留固固定基座。1、對需要二次次分攤向業(yè)主主收取費用的的能耗必須安安裝計量表，，以便向業(yè)主主收取費用。。在設(shè)施設(shè)備的的選擇時，應(yīng)應(yīng)注意以下幾幾點：2、在房屋建造造時對有管道道檢查蓋的地地方，如排水水管、地漏等等必須設(shè)置檢檢修口或檢修修空間，以便便日后維修。。3、管道井內(nèi)應(yīng)應(yīng)考慮充分的的維修操作空空間。4、空調(diào)冷凝水水下水管如設(shè)設(shè)計采用無組組織排水（自自滲）方式，，容易堵塞及及倒返水，建建議并入管網(wǎng)網(wǎng);雨水管應(yīng)直接接接入雨水井井，防止污染染立面。5、在公共區(qū)域域照明系統(tǒng)設(shè)設(shè)計時，應(yīng)充充分考慮燈管管、燈泡后期期維修與更換換的便捷性，，避免出現(xiàn)燈燈管密封在燈燈罩內(nèi)的現(xiàn)象象。6、在露天區(qū)域域的照明系統(tǒng)統(tǒng)選擇時，應(yīng)應(yīng)考慮封閉式式的可拆卸燈燈罩，防止雨雨水飄入引起起的短路。7、在寫字樓設(shè)設(shè)計時，應(yīng)根根據(jù)設(shè)備容量量考慮空調(diào)機機房的集水井井容積、排水水泵功率及排排水口管徑，，否則易由于于排水不及時時，引起機房房水淹現(xiàn)象。。同時建議對對循環(huán)水泵表表面進行保溫溫處理或在基基座設(shè)置排水水槽，防止電電機基座表面面油漆長時間間受到冷凝水水的浸泡，產(chǎn)產(chǎn)生開裂、起起殼等情況。。8、信息智能箱箱在前期選型型時應(yīng)根據(jù)具具體情況確定定大小，后期期應(yīng)將線路進進行梳理，捆捆綁固定，標標識清楚，以以便于檢測維維修。9、對于室外的的弱電監(jiān)控設(shè)設(shè)備，應(yīng)考慮慮加裝避雷裝裝置。10、背景音樂的的控制系統(tǒng)應(yīng)應(yīng)設(shè)置在監(jiān)控控室或小區(qū)服服務(wù)中心內(nèi)，，便于管理。。11、消防風(fēng)機控控制電路中防防火閥使用電電壓應(yīng)改為安安全電壓（220V為不安全電壓壓），避免產(chǎn)產(chǎn)生火災(zāi)等安安全事故。12、電梯設(shè)計時時應(yīng)注意：在在電梯坑底打打排水孔，并并導(dǎo)流到集水水井內(nèi)；所有有電梯機房均均考慮通風(fēng)及及安裝空調(diào)；；轎箱內(nèi)盡量量避免采用大大面積鏡面不不銹鋼影響監(jiān)監(jiān)視效果。13、設(shè)備房及游游泳池機房等等四周需考慮慮排水槽，以以便于設(shè)備溢溢水或結(jié)水時時將水引至排排水溝。1、木平臺在設(shè)設(shè)計時應(yīng)做好好下水處理以以及防腐措施施，防止下雨雨后積水導(dǎo)致致木材腐爛，，增加后期維維修成本。在景觀的設(shè)計計時，應(yīng)注意意以下幾點：：2、道路兩側(cè)綠綠化種植灌木木與道路側(cè)如如沒有收邊，，雨天將造成成種植土沖刷刷到鋪裝面，，污染鋪裝面面，影響業(yè)主主行走。建議議采用麥冬或或草皮等進行行收邊，并做做好勾縫處理理，防止小草草生長延伸至至路面，影響響品質(zhì)。3、泳池區(qū)域應(yīng)應(yīng)相對封閉，，來避免安全全隱患，同時時在泳池周邊邊盡可能少用用高大的落葉葉喬木，防止止秋天時落葉葉對泳池管道道進行堵塞。。4、設(shè)計水系時時應(yīng)考慮：所所有景觀水系系均應(yīng)考慮排排水及進水系系統(tǒng)，且兩者者需采用不同同的管道，防防