房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析-T課件30

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析

主要內(nèi)容

房

地

產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析流程房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目策劃2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析流程

初步篩選可行性研究專(zhuān)業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)外部環(huán)境:價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

內(nèi)部環(huán)境:資源、能力評(píng)估

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析流程初步篩選

可行性研究專(zhuān)業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將主觀判斷和客觀評(píng)價(jià)相結(jié)合，從大量的投資機(jī)會(huì)中篩選出企業(yè)感興趣的項(xiàng)目項(xiàng)目選擇的標(biāo)準(zhǔn)

主觀判斷

宏觀環(huán)境

投資規(guī)模

客觀評(píng)價(jià)創(chuàng)新性、獨(dú)特性前景預(yù)測(cè)

深入會(huì)談與多方面溝通

項(xiàng)目背景地理區(qū)位

成熟性

資源優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專(zhuān)業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)

自行或委托專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究主要依據(jù)：項(xiàng)目基本定位、規(guī)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研、市政配套條件用途：對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的系統(tǒng)思考與研究政府審批-《可行性研究報(bào)告》招商引資-《商業(yè)計(jì)劃書(shū)》項(xiàng)目融資-《項(xiàng)目融資申請(qǐng)報(bào)告》項(xiàng)目策劃-《項(xiàng)目策劃與營(yíng)銷(xiāo)建議報(bào)告》

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專(zhuān)業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)例：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》提綱

第一章前言第二章項(xiàng)目概況第三章項(xiàng)目建設(shè)的必要性第四章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)

第五章項(xiàng)目建設(shè)選址及建設(shè)條件

第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容第七章項(xiàng)目外部配套條件第八章環(huán)保、消防等措施第九章項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施計(jì)劃第十章投資估算與資金來(lái)源第十一章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第十二章結(jié)論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專(zhuān)業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)例：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告財(cái)務(wù)分析框架

1、銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)算2、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與分析3、銀行貸款利用與償還分析

4、盈虧平衡分析、敏感性分析等不確定因素的分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專(zhuān)業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)進(jìn)一步評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)性自行或委托專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)展開(kāi)專(zhuān)業(yè)評(píng)估

市

場(chǎng)可行性研究經(jīng)濟(jì)可行性研究

敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致未來(lái)投資失敗的潛在因素，比如：市

場(chǎng)

禁入政策未來(lái)營(yíng)運(yùn)環(huán)境

不可轉(zhuǎn)移的責(zé)任(市政條件、環(huán)保政策等變數(shù))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選專(zhuān)業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)例：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)框架1、項(xiàng)目規(guī)劃2、土地獲取3、資金籌措4、物業(yè)銷(xiāo)售5、合作/合資控制6、工程質(zhì)量7、市政配套條件8、開(kāi)發(fā)周期9、材料設(shè)備采購(gòu)10、管理人員道德專(zhuān)業(yè)評(píng)估可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專(zhuān)業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)

符合企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略科學(xué)、系統(tǒng)、全面地評(píng)估項(xiàng)目的可行性和風(fēng)險(xiǎn)客觀分析，避免長(zhǎng)官意志(借助專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)輔助決策)綜合評(píng)估投資所需資源和企業(yè)供給能力

房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與項(xiàng)項(xiàng)目策策劃市場(chǎng)調(diào)查的原原則：實(shí)用性性、真實(shí)性、、指導(dǎo)性市場(chǎng)調(diào)查的范范圍：與自身身項(xiàng)目形成直直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)項(xiàng)目第一部分：周周邊項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、基本情況況調(diào)查（已建/在建建項(xiàng)目）項(xiàng)目名稱(chēng)/項(xiàng)項(xiàng)目檔次/項(xiàng)項(xiàng)目位置/項(xiàng)項(xiàng)目特色/發(fā)發(fā)展商/入住住時(shí)間/開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模/配套套設(shè)施/物業(yè)業(yè)管理/近年年公寓開(kāi)發(fā)總總量等。二、租售情況調(diào)查查（已建/在建項(xiàng)項(xiàng)目）1、一般項(xiàng)目目：可售面積積/已售面積積/報(bào)價(jià)/成成交價(jià)/入住住率/可租面面積/已租面積/平均均租金/出租租率。2、重點(diǎn)項(xiàng)目目：內(nèi)容包括括銷(xiāo)售時(shí)間、、銷(xiāo)售率、成成交價(jià)格、價(jià)價(jià)格走勢(shì)等。。3、價(jià)格走勢(shì)調(diào)查查：封頂前/封封頂后/入住住后/目前價(jià)價(jià)格走勢(shì)/價(jià)價(jià)格策略/總體分析4、大客戶(hù)成交調(diào)調(diào)查：5、總體評(píng)價(jià)價(jià)分析：對(duì)每每個(gè)樓盤(pán)的總總體評(píng)價(jià)，尤尤其是成功和和失敗樓盤(pán)的的重點(diǎn)分析與與評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與項(xiàng)項(xiàng)目策策劃(續(xù))二、擬建項(xiàng)目目1、發(fā)展商背背景/項(xiàng)目位位置/項(xiàng)目檔檔次/項(xiàng)目特特色/規(guī)劃面面積/規(guī)劃特點(diǎn)點(diǎn)/開(kāi)竣工時(shí)時(shí)間；2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目/相關(guān)項(xiàng)目目分析；3、未來(lái)三年年整體市場(chǎng)擬擬建項(xiàng)目潛在在供應(yīng)量分析析；4、未來(lái)三年年整體市場(chǎng)需需求量預(yù)測(cè)；；5、總體分析析與評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)查查內(nèi)容容示例第二部分：目目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研研報(bào)告一、目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)類(lèi)型角度1、本地居民民自住2、投資3、外地居民民4、集團(tuán)消費(fèi)費(fèi)5、其它類(lèi)型型三、客戶(hù)性格格角度1、客戶(hù)心理理類(lèi)型2、客戶(hù)決策策過(guò)程3、客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)偏好4、客戶(hù)游動(dòng)動(dòng)特點(diǎn)5、客戶(hù)潛在在需求市場(chǎng)調(diào)查查內(nèi)容容示例第三部分項(xiàng)項(xiàng)目策劃與與營(yíng)銷(xiāo)建議報(bào)報(bào)告一、市場(chǎng)分析析：市場(chǎng)概況況二、產(chǎn)品分析析：產(chǎn)品差異異性機(jī)會(huì)分析析三、產(chǎn)品定位位：項(xiàng)目功能能、檔次建議議四、規(guī)劃建議議：功能、配配比建議/總總面積與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面積建議議五、客戶(hù)分析析：客戶(hù)規(guī)模模、類(lèi)型、需需求、性格、、特點(diǎn)六、客戶(hù)定位位：開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)、入住各時(shí)時(shí)期客戶(hù)定位位七、潛在客戶(hù)戶(hù)：潛在客戶(hù)戶(hù)分析與開(kāi)發(fā)發(fā)商的機(jī)會(huì)八、價(jià)格策略略：價(jià)格預(yù)期期與價(jià)格走勢(shì)勢(shì)九、銷(xiāo)售策略略：唯一性、、排他性、實(shí)實(shí)戰(zhàn)性的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略建議十、問(wèn)題機(jī)會(huì)會(huì)：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)過(guò)程中需要要重視的問(wèn)題題和把握的機(jī)會(huì)項(xiàng)目策劃市場(chǎng)調(diào)查查內(nèi)容容示例第四部分：相相關(guān)安排1、資料來(lái)源源-公開(kāi)的市市場(chǎng)資料-假扮買(mǎi)家家調(diào)查-預(yù)售登記記資料-政府、銀銀行等相關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)信息-面向購(gòu)房房者的調(diào)研2、調(diào)研周期期與人員配置置-周期：三三十天-人員：4-6人-策劃與統(tǒng)統(tǒng)籌：1人-一般調(diào)研研：4-5人人市場(chǎng)研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司的一項(xiàng)日常性工作!2002年北北京房地產(chǎn)市市場(chǎng)概覽北京市統(tǒng)計(jì)局局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯顯示，2002年上半年年北京市：1、完成房地產(chǎn)產(chǎn)投資339億元，比去年年同期增長(zhǎng)32.9％。2、房地產(chǎn)投資資占全社會(huì)投投資的比重高高達(dá)55.2％，對(duì)全社會(huì)會(huì)投資增長(zhǎng)貢貢獻(xiàn)率為77.3％。3、在房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資的帶帶動(dòng)下，全市市商品房開(kāi)復(fù)復(fù)工面積達(dá)5086.8萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)36.5％；新開(kāi)1106.2萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)15.1％；竣工279.2萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)21.8％。4、全市商品房房銷(xiāo)售面積大大于同期竣工工面積，累計(jì)計(jì)銷(xiāo)售各類(lèi)商商品房283.4萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)13.6％，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售售額135.8億元，增長(zhǎng)8.5％；銷(xiāo)售商品品住宅271.5萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)15％，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售售額125.6億元，增長(zhǎng)11.5％。2002年年北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概覽資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)與去年同期期相比，新新盤(pán)數(shù)量雖雖減少了51個(gè)，但新盤(pán)盤(pán)開(kāi)發(fā)總面面積卻增長(zhǎng)長(zhǎng)817萬(wàn)平方米。。2002年年北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概覽資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)2000：8272/平方米2001：7577/平方米2002：7286/平方米379萬(wàn)572萬(wàn)469萬(wàn)政府公布：：2002年北京：：4517/平方米米上海：3837/平平方米全國(guó)：2227/平平方米+6%2002年年北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概覽資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)2002年年北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概覽資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)2002年年北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概覽市場(chǎng)集中度度明顯提高高，品牌經(jīng)經(jīng)營(yíng)漸入佳佳境土地成本日日益升高，，其它成本本穩(wěn)中有降降差異性特征征日趨明顯顯，市場(chǎng)細(xì)細(xì)分更加深深化低密度、高高配套住宅宅成為需求求主流高性?xún)r(jià)比成成為賣(mài)點(diǎn)小戶(hù)型熱賣(mài)賣(mài)，成為新新新人類(lèi)的的新寵高尚住宅增增長(zhǎng)迅速，，經(jīng)濟(jì)適用用房方興未未艾焦點(diǎn)關(guān)關(guān)注2002年年北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概覽市場(chǎng)集中度度逐步提高高，品牌經(jīng)經(jīng)營(yíng)漸入佳佳境1、大型品品牌開(kāi)發(fā)商商和樓盤(pán)具具有明顯的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)2、國(guó)內(nèi)領(lǐng)領(lǐng)先大型開(kāi)開(kāi)發(fā)商基本本到齊，西西方外資開(kāi)開(kāi)始進(jìn)入3、幾十萬(wàn)萬(wàn)、上百萬(wàn)萬(wàn)平米大盤(pán)盤(pán)紛紛登場(chǎng)場(chǎng)；4、競(jìng)爭(zhēng)日日趨激烈，，營(yíng)銷(xiāo)成本本逐步增大大5、宣傳推推廣模式從從追求“轟轟動(dòng)效應(yīng)””的爆炸式式發(fā)布轉(zhuǎn)變變?yōu)橄到y(tǒng)地進(jìn)行行品牌宣傳傳與項(xiàng)目推推廣焦點(diǎn)關(guān)關(guān)注2002年年北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概覽土地成本日日益升高，，其它成本本穩(wěn)中有降降1、北京市市房管局新新近頒布了了新的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)，平平均價(jià)格比比1999年上升了了約30%2、拆遷成成本持續(xù)上上升3、五環(huán)路路以?xún)?nèi)已基基本沒(méi)有一一手土地資資源4、建材、、市政配套套等成本逐逐步下降焦點(diǎn)關(guān)關(guān)注2002年年北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概覽差異性特征征日趨明顯顯，市場(chǎng)細(xì)細(xì)分更加深深入檔次物業(yè)類(lèi)型用途目標(biāo)市場(chǎng)年齡段豪宅別墅自用京籍個(gè)人25-30高級(jí)住宅TownHouse休閑團(tuán)體30-35中級(jí)住宅高層長(zhǎng)期投資長(zhǎng)住外籍人士35-40普通住宅多層/蝶拼SOHO外地在京人士40-60經(jīng)濟(jì)適用房小戶(hù)型外地人士60+焦點(diǎn)關(guān)關(guān)注2002年年北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概覽低密度、高高配套住宅宅成為需求主主流文化品位身份地位改善居住條條件基本住房需需要社區(qū)功能目前市場(chǎng)主主流房地產(chǎn)需求求五層次模模型焦點(diǎn)關(guān)關(guān)注2002年年北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概覽高性?xún)r(jià)比成成為賣(mài)點(diǎn)2000：RMB8272/平方米2001：RMB7577/平方米2002：RMB7286/平方米焦點(diǎn)關(guān)關(guān)注2002年年北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概覽小戶(hù)型熱賣(mài)賣(mài)，成為新新新人類(lèi)的的新寵繼綠景苑SOLO精舍、榮豐豐2008非常男女女掀起“迷迷你戶(hù)型””風(fēng)暴后，，2002年又有富富頓中心、、戀日國(guó)際際、夏都盈盈座等多個(gè)個(gè)項(xiàng)目推出出了精巧一一居，均取取得了不俗俗的銷(xiāo)售業(yè)業(yè)績(jī)。目前正在運(yùn)運(yùn)作和即將將上市的小小戶(hù)型項(xiàng)目目據(jù)調(diào)查還還將有近500萬(wàn)平平方米的供供應(yīng)量，其其龐大的潛潛在供給量量備受市場(chǎng)場(chǎng)矚目。焦點(diǎn)關(guān)關(guān)注2002年年北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概覽高尚住宅增增長(zhǎng)迅速，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房方方興未艾特征名稱(chēng)位置售價(jià)（元/平米）貢院六號(hào)建國(guó)門(mén)內(nèi)40,000瑞城中心燕莎中心24,000財(cái)富中心CBD16,000耕天下先農(nóng)壇20,000通用時(shí)代建國(guó)門(mén)外16,000焦點(diǎn)關(guān)關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目目投資決策策分析問(wèn)題與討論論5、世上最美美好的事是是：我已經(jīng)經(jīng)長(zhǎng)大，父父母還未老老;我有能力報(bào)報(bào)答，父母母仍然健康康。6、沒(méi)什么可可怕的，大大家都一樣樣，在試探探中不斷前前行。7、時(shí)間就像像一張網(wǎng)，，你撒在哪哪里，你的的收獲就在在哪里。紐紐扣第一顆顆就扣錯(cuò)了了，可你扣扣到最后一一顆才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)。有些事事一開(kāi)始就就是錯(cuò)的，，可只有到到最后才不不得不承認(rèn)認(rèn)。8、世上的事事，只要肯肯用心去學(xué)學(xué)，沒(méi)有一一件是太晚晚的。要始始終保持敬敬畏之心，，對(duì)陽(yáng)光，，對(duì)美，對(duì)對(duì)痛楚。9、別再去抱抱怨身邊人人善變，多多懂一些道道理，明白白一些事理理，畢竟每每個(gè)人都是是越活越現(xiàn)現(xiàn)實(shí)。10、山有封頂頂，還有彼彼岸，慢慢慢長(zhǎng)途，終終有回轉(zhuǎn)，，余味苦澀澀，終有回回甘。11、人生就像像是一個(gè)馬馬爾可夫鏈鏈，你的未未來(lái)取決于于你當(dāng)下正正在做的事事，而無(wú)關(guān)關(guān)于過(guò)去做做完的事。。12、女人，要要么有美貌貌，要么有有智慧，如如果兩者你你都不占絕絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，，那你就選選擇善良。。13、時(shí)間，抓抓住了就是是黃金，虛虛度了就是是流水。理理想，努力力了才叫夢(mèng)夢(mèng)想，放棄棄了那只是是妄想。努努力，雖然然未必會(huì)收收獲，但放放棄，就一一定一無(wú)所所獲。14、一個(gè)人的的知識(shí)，通通過(guò)學(xué)習(xí)可可以得到;一個(gè)人的成成長(zhǎng)，就必必須通過(guò)磨磨練。若是是自己沒(méi)有有盡力，就就沒(méi)有資格格批評(píng)別人人不用心。。開(kāi)口抱怨怨很容易，，但是閉嘴嘴努力的人人更加值得得尊敬。15、如果沒(méi)有有人為你遮遮風(fēng)擋雨，，那就學(xué)會(huì)會(huì)自己披荊荊斬棘，面面對(duì)一切，，用倔強(qiáng)的的驕傲，活活出無(wú)人能能及的精彩彩。5、人生每天天都要笑，，生活的下下一秒發(fā)生生什么，我我們誰(shuí)也不不知道。所所以，放下下心里的糾糾結(jié)，放下下腦中的煩煩惱，放下下生活的不不愉快，活活在當(dāng)下。。人生喜怒怒哀樂(lè)，百百般形態(tài)，，不如在心心里全部淡淡然處之，，輕輕一笑笑，讓心更更自在，生生命更恒久久。積極者者相信只有有推動(dòng)自己己才能推動(dòng)動(dòng)世界，只只要推動(dòng)自自己就能推推動(dòng)世界。。6、人性本善善，純?nèi)缜迩逑魉冬摖q。。欲望與情情緒如風(fēng)沙沙襲擾，把把原本如天天空曠蔚藍(lán)藍(lán)的心蒙蔽蔽。但我知知道，每個(gè)個(gè)人的心靈靈深處，不不管烏云密密布還是陰陰淤蒼茫，，但依然有有一道彩虹虹，亮麗于于心中某處處。7、每個(gè)人的的心里，都都藏著一個(gè)個(gè)了不起的的自己，只只要你不頹頹廢，不消消極，一直直悄悄醞釀釀著樂(lè)觀，，培養(yǎng)著豁豁達(dá)，堅(jiān)持持著善良，，只要在路路上，就沒(méi)沒(méi)有到達(dá)不不了的遠(yuǎn)方方！8、不要活在在別人眼中中，更不要要活在別人人嘴中。世世界不會(huì)因因?yàn)槟愕谋Пг共粷M(mǎn)而而為你改變變，你能做做到的只有有改變你自自己！9、欲戴王冠冠，必承其其重。哪有有什么好命命天賜，不不都是一路路披荊斬棘棘才換來(lái)的的。10、放手如拔拔牙。牙被被拔掉的那那一刻，你你會(huì)覺(jué)得解解脫。但舌舌頭總會(huì)不不由自主地地往那個(gè)空空空的牙洞洞里舔，一一天數(shù)次。。不痛了不不代表你能能完全無(wú)視視，留下的的那個(gè)空缺缺永遠(yuǎn)都在在，偶爾甚甚至?xí)惓３炷?。適適應(yīng)是需要要時(shí)間的，，但牙總是是要拔，因因?yàn)樘?，，所以終歸歸還是要放放手，隨它它去。11、這個(gè)世界界其實(shí)很公公平，你想想要比別人人強(qiáng)，你就就必須去做做別人不想想做的事，，你想要過(guò)過(guò)更好的生生活，你就就必須去承承受更多的的困難，承承受別人不不能承受的的壓力。12、逆境給人人寶貴的磨磨煉機(jī)會(huì)。。只有經(jīng)得得起環(huán)境考考驗(yàn)的人，，才能算是是真正的強(qiáng)強(qiáng)者。自古古以來(lái)的偉偉人，大多多是抱著不不屈不撓的的精神，從從逆境中掙掙扎奮斗過(guò)過(guò)來(lái)的。13、不同的人人生，有不不同的幸福福。去發(fā)現(xiàn)現(xiàn)你所擁有有幸運(yùn)，少少抱怨上蒼蒼的不公，，把握屬于于自己的幸幸福。你，，我，我們們大家都可可以經(jīng)歷幸幸福的人生生。14、