重慶房地產(chǎn)市場調(diào)研年度匯報

31/31重慶市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目錄一、重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境概況1、人口概況2、經(jīng)濟進展概況3、居民生活水平4、都市規(guī)劃二、重慶市房地產(chǎn)消費市場特征1、2001年重慶購房者人口結(jié)構(gòu)特征2、重慶市房地產(chǎn)市場消費需求總體狀況3、重慶市主城區(qū)域住宅需求特征4、重慶市消費群體特征與購房行為三、重慶市房地產(chǎn)市場形勢及進展趨勢1、重慶市房地產(chǎn)市場形勢2、重慶市房地產(chǎn)進展趨勢四、結(jié)語一、重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境概況1、人口概況依照2000年11月1日進行的第五次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，重慶市總?cè)丝跒?090.45萬人（包括外來人口，不包括外出人口），年平均增長率為0.66%，自然增長率為2.90‰，都市化率33.09%。人口年齡結(jié)構(gòu)：0-14歲的人口為677.78萬人，占21.93%重慶市總?cè)丝?090.45萬人15-64歲的人口為2168.57萬人，占70.17%65歲及以上的人口為244.10萬人,占7.90%城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)：城鎮(zhèn)人口為1022.78萬人，占33.09%重慶市總?cè)丝?090.45萬人鄉(xiāng)村人口為2067.67萬人,占66.91%全市共有家庭戶928.98萬戶，家庭戶人口為2984.27萬人，占總?cè)丝诘?6.56%，平均每個家庭戶的人口為3.21人。人口受教育結(jié)構(gòu)：教育程度人數(shù)（萬人）占總?cè)丝?大學(xué)（大專以上）86.582.80%高中（含中專）265.678.60%初中909.0229.41%小學(xué)1340.8543.39%文盲214.788.9%2、經(jīng)濟進展概況2001年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1750億元，比上年增加161億元，是重慶直轄以來經(jīng)濟總量增加最多的一年。按可比價格計算，比2000年增長9%，高于全國1.7個百分點。增長速度列全國第18位，在全國的位次比上年提高了5位。2002年以來，全市經(jīng)濟增長速度明顯加快，呈現(xiàn)出效益與速度同步增長的良好態(tài)勢，整體經(jīng)濟運行明顯好于預(yù)期。初步測算，上半年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值875.56億元，按可比價格計算，比上年同期增長10.1%，增幅同比提高1個百分點，高于全國水平2.3個百分點。第一產(chǎn)業(yè)增長3.0%，第二產(chǎn)業(yè)增長13.1%，第三產(chǎn)業(yè)增長9.1%。從運行態(tài)勢看，今年以來全市經(jīng)濟增長速度穩(wěn)步攀升。從月度累計增幅觀看，除1月份受不可比因素阻礙增長9.8%，其余幾個月增幅漸次走高。2月份為9.1%，3、4月份上升到9.2%和9.3%，進而達到5月份的9.6%，上半年又進一步上升到10.1%，這也是2000年3月以來連續(xù)28個月增幅最高的月份。從季度走勢上觀看，上半年增長10.1%，比一季度提高0.9個百分點，也是自1998年以來同期增幅最高的。從經(jīng)濟增長匹配的相關(guān)因素看，一些與經(jīng)濟增長緊密相關(guān)的指標(biāo)同步增長，呈現(xiàn)出近年少有的一致性。1—6月，發(fā)電量增長了11.0%，創(chuàng)了近幾年同期最好水平，內(nèi)河與空港物資吞吐量分不增長11.0%和13.2%。從經(jīng)濟增長的地區(qū)結(jié)構(gòu)看，上半年都市發(fā)達經(jīng)濟圈實現(xiàn)增加值345.94億元，比上年同期增長8.8%，占全市的39.5%；渝西經(jīng)濟走廊實現(xiàn)增加值271.57億元，增長12.8%，占31.0%；三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟區(qū)實現(xiàn)增加值258.05億元，增長9.0%，占29.5%。重慶市要緊經(jīng)濟指標(biāo)如下(%)：2001年增長2002年上半年增長2002年增長可能國內(nèi)生產(chǎn)總值9.010.19.5-10.0全社會固定資產(chǎn)投資22.324.518-20社會消費品零售總額8.78.78.7城鎮(zhèn)居民可支配收入7.15.98.0農(nóng)村居民人均純收入4.210.7(現(xiàn)金收入)4.0居民消費價格總指數(shù)101.7100.699.53、居民生活水平"九五"時期是重慶市社會、經(jīng)濟、都市建設(shè)進展較快的時期，在短短的幾年內(nèi)使重慶市的都市建設(shè)、社會經(jīng)濟邁上了新臺階。經(jīng)濟的增長為改善人民生活，提高市民收入打下了基礎(chǔ)。據(jù)重慶市都市社會經(jīng)濟調(diào)查隊對主城區(qū)300戶都市居民的抽樣調(diào)查資料顯示,"九五"期間，都市居民的生活水平有了實質(zhì)性的提高：據(jù)統(tǒng)計，都市居民的人均可支配收入由1995年的4413元增加到2000年的6276元，增長了42.2%，每年以7.3%的速度穩(wěn)定增加，扣除價格因素，實際增長6.3%。人均消費支出由1995年的3932元上升為2000年的5475元，增長了39.2%，扣除物價因素，每年實際增長6.8%。最能反映居民家庭生活水平的恩格爾系數(shù)由五年前的48.7%下降為40.4%,主城區(qū)居民的生活水平已差不多實現(xiàn)"小康"。2001年城鄉(xiāng)居民收入接著增長，依照《2001年重慶市國民經(jīng)濟和社會進展統(tǒng)計公報》顯示：全年都市居民人均可支配收入6721.09元，比上年增長7.1%。都市居民人均消費支出5765.07元，增長5.3%。依照據(jù)重慶市統(tǒng)計局日前披露的數(shù)據(jù)顯示，2002年上半年都市居民人均可支配收入3614.94元，比上年同期增長5.9%，6月末城鄉(xiāng)居民存款余額達到1475.18億元，增長11.9%。圖示如下：單位（萬元）1995年2000年2001年2002年（預(yù)測）人均可支配收入441362766721.097229.88人均消費支出393254755765.07從以上數(shù)據(jù)能夠看出，重慶市經(jīng)濟正向良好的方向進展，居民的購買力正在逐年增長，隨著收入水平的提高，居民用于消費性的支出在不斷增加的同時，非消費性支出也日益成為居民支出的重要組成部分。4、都市規(guī)劃依照重慶的都市規(guī)劃，以后的重慶將是一個以主城區(qū)為中心的由中等都市、衛(wèi)星都市等共同組成的都市群，以后的都市進展一方面是主城區(qū)的擴大，另一方面是中等都市、衛(wèi)星城的形成。對房地產(chǎn)業(yè)來講，這就意味著進展機遇不僅僅停留在主城區(qū)，各中等都市、衛(wèi)星城都將有專門好的進展空間。按照重慶市政府制定的20年進展規(guī)劃，在十五期間要緊是解決重慶的交通問題，形成樞紐重慶的格局。重慶的地理位置，在整個國家區(qū)位中處在南北的中間，東西的中間，重慶在整個中國地圖幾何的中心位罟。然而那個幾何中心，目前是南北交通的屏界，連東西紐帶的壁壘。重慶市政府提出“一千億元、五管齊下，打造樞紐重慶”?！拔骞荦R下”包括：一是機場的改造，機場的規(guī)模要擴大五倍；二是鐵路，現(xiàn)有的四條鐵路變成八條鐵路，形成四通八達的鐵路交通；三是高速公路環(huán)線，五年以后增加500公里，現(xiàn)在是300多公里，整個800多公里的高速公路形成全國西部的樞紐；四是航運，萬噸級的拖船能到重慶主港，力爭使重慶成為長江上游的航運中心；五是管道運輸，確實是柴油、汽油的管道和天然氣管道等。“五管齊下”解決重慶在全國交通格局的同時，解決重慶市內(nèi)的交通，今年解決通縣油路，也確實是各個縣到主城的油路、二級路，明年建成八小時重慶，即重慶任何一個遠(yuǎn)郊縣城，到市中心大體上8個小時。2004年實現(xiàn)“半小時主城”。十五期間重慶市總投資有六千億左右，其中一千億解決交通問題，屆時重慶將成為東西間的交通紐帶、南北間比較順暢的通道，交通的便捷必將帶來新經(jīng)濟區(qū)的形成。二、重慶市房地產(chǎn)消費市場特征1、2001年重慶購房者人口結(jié)構(gòu)特征依照《2001重慶房地產(chǎn)展示交易會住宅需求調(diào)查報告》資料顯示，重慶購房者呈現(xiàn)下列人口結(jié)構(gòu)特征：（1）消費者年齡構(gòu)成：50歲以下年齡段有較強的購房欲望，占整個購房者的比例為86.2%。30歲以下購房者占整個購房者的比例最重達到48%，該年齡段正是消費者成家立業(yè)的時期，購房需求較大；41—50歲年齡段在整個購房者中的比例居次席，該年齡段的購房行為要緊是二次置業(yè)，為子女買房。（2）消費者文化程度構(gòu)成：具有較高文化程度的消費者超過了半數(shù)，講明消費者文化程度越高，購房愿望越強烈。（3）消費者家庭月收入構(gòu)成：由于購房行為在支付能力和支付期限等方面不同于一般商品消費行為，購房群體的收入水平明顯高于居民平均收入水平。采樣樣本平均家庭月收入2325.5元，與2000年相比增長18.33%。其中家庭月收入為1500元以下的樣本比重同比下降6.24%；1501—2500元、2501—3500元的樣本比重分不增長7.02%、12.32%。2、重慶市房地產(chǎn)市場消費需求總體狀況依照重慶市國土與房屋治理局最新信息表明：重慶房市的價格呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，寬敞消費者對價格的承受力也在穩(wěn)步增強。2001年全市個人購房比重差不多達97.6%。從消費市場來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟通過近年來的快速進展，消費者對房價現(xiàn)狀有了理性認(rèn)識，對日漸提高的房價，寬敞消費者的承受力也在穩(wěn)步增強，以往簡單追求低價住房的狀況已有了較大改觀。據(jù)去年11月房交會問卷調(diào)查，52.4%的被調(diào)查者表示，在抵押貸款的支持下，可承受住房單價在1500-2000元/平方米（以往此類調(diào)查，選擇1000元/平方米以下房價者占大多數(shù)）。這種與市場進程同步增強的心理承受能力，為產(chǎn)業(yè)進展提供了寬敞的空間。重慶通過直轄以后數(shù)年的進展，阻礙住宅產(chǎn)業(yè)進展的三大因素差不多發(fā)生了極大的變化。消費水平：重慶總體收入水平逐年增長，中高收入的經(jīng)營者、白領(lǐng)、銀領(lǐng)階層的人數(shù)在擴大，對住宅產(chǎn)生了更高檔次的需求。消費理念：受先進地區(qū)及國際化居家方式和理念的阻礙，住宅階梯式消費的觀念已被普遍認(rèn)可。市政環(huán)境：隨著都市化進程的進展和半小時主城區(qū)的實現(xiàn)，中遠(yuǎn)郊的交通狀況將得到極大的改善，生活、出行更加便捷，居家在郊區(qū)，已成為可能和現(xiàn)實，且將成為一種時尚。從市場容量考察，人口規(guī)模的增加必將帶來更大的需求。目前重慶的都市化率為33%，而全國平均都市化率為37%，這一狀況將在以后10年內(nèi)完全改變。可能2010年內(nèi)重慶都市化率達到50%，都市人口將增加600萬，假如按每人20平方米的市場需求，600萬人要1.2億平方米的住房需求；再加上現(xiàn)有1000萬人并沒有達到人均20平方米，形成約4000萬平方米的市場需求。十年重慶大體上要建差不多1.6億平方米住宅，意味著在以后10年內(nèi)，每年可能有1700萬平方米的市場需求。同時重慶市政府差不多把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來進展，為了保證那個極具帶動力的產(chǎn)業(yè)良好的進展，將會有專門多利好的消費政策出臺，關(guān)于消費需求的刺激具有專門大的引導(dǎo)作用。3、重慶市主城區(qū)域住宅需求特征依照《2001重慶房地產(chǎn)展示交易會住宅需求調(diào)查報告》資料顯示，重慶市住宅需求要緊特征概括如下：（1）北部城區(qū)需求持續(xù)上升，渝中區(qū)退居其次。受都市規(guī)劃與政策傾向的阻礙，北部城區(qū)的進一步拓展與配套不斷完善對寬敞市民具有相當(dāng)大的吸引力。渝中區(qū)由于城區(qū)配套較為完善，傳統(tǒng)都市中心的觀念已深入人心，在相當(dāng)長的一段時刻內(nèi)一直為消費者購房的首選區(qū)域，但受都市進展空間與價格的限制，以及市民對居住環(huán)境的要求越來越強烈等因素的阻礙，住宅郊區(qū)化日益明顯。（2）對現(xiàn)房需求比重下降，期房同意程度提高。就重慶市各區(qū)房地產(chǎn)交易所提供的資料顯示，近兩年實際成交的房屋類型中，期房的成交量明顯多于現(xiàn)房。盡管人們對現(xiàn)房的需求程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于期房，但隨著房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范，開發(fā)商實力的不斷增強，人們對期房的信心進一步增加，從而使消費者對期房的需求比重提高。能夠預(yù)見，在今后一段時刻內(nèi)人們對期房的需求量會進一步增加。（3）小區(qū)深受市民喜愛。小區(qū)在居民的心目占據(jù)了相當(dāng)?shù)奈恢茫绕涫切^(qū)多層建筑和小區(qū)小高層建筑深受歡迎。對居住環(huán)境的更加看重和人們的生活適應(yīng)決定了消費者對小區(qū)情有獨鐘，這也是目前市場上多數(shù)單體建筑銷售進度相對較慢的重要緣故之一。（4）房屋類型需求呈多元化格局，平層仍是購房首選。錯層結(jié)構(gòu)在前兩年一直受到市場的追捧，一段時刻內(nèi)占據(jù)相當(dāng)大的市場份額，但本次調(diào)查顯示人們在追求住宅空間變化的同時，人們重新審視并認(rèn)可平層布局的簡潔、有用和低價。由于消費者需求的個體差異及自身的承受能力等諸多因素，平層占據(jù)市場主導(dǎo)和房屋類型多元化格局還將一直連續(xù)下去。（5）注重室內(nèi)個性化裝飾，清水房仍是市場需求主流。目前清水房仍是市場需求的主流。由于清水房的相對低價和消費者對房屋裝飾個性化的追求，對清水房的需求在相當(dāng)長一段的時刻內(nèi)可不能發(fā)生較大改變。（6）三居室成為市場需求的主力戶型。90—130平方米的三居室成為目前市民需求的主流。一方面受生活水平提高的阻礙，另一方面受目前重慶市的家庭人口結(jié)構(gòu)阻礙，市場對三居室的需求在短時刻內(nèi)可不能發(fā)生改變，并會在今后專門長一段時刻連續(xù)。盡管近兩年的市場環(huán)境顯示小戶型的市場銷售形勢看好，但市場需求的主流可不能因為局部個體消費而改變。（7）房價依舊是阻礙市民消費的第一要素。依照發(fā)達國家房地產(chǎn)規(guī)律顯示，一個地區(qū)房地產(chǎn)價格確實是一平方米房價等于白領(lǐng)階層一個月的收入，由于重慶市整體居民收入相對偏低，消費者將房價作為首要考慮因素也在情理之中。4、重慶市消費群體特征與購房行為依照《2001重慶房地產(chǎn)展示交易會住宅需求調(diào)查報告》資料顯示，重慶購房群體呈現(xiàn)下列消費特征：（1）住宅需求消費群體的類不：第一類：年齡40歲以下文化程度：高中以下該群體住房狀態(tài)為公房或租房的占67.8%。第二類：年齡35歲以下文化程度：大專以上該群體住房狀態(tài)為公房或租房的占61.8%。第三類：年齡：41—50歲文化程度：高中以下該群體住房狀態(tài)為公房的占67.9%。第四類：年齡：36—50歲文化程度：大專以上該群體住房狀態(tài)為公房的占49%，住商品房的占27.9%。第五類：年齡：50歲以上文化程度：中專以上該群體住房狀態(tài)為公房的占57%。（2）各類消費者群體欲購房面積比較：70—130平方米的住宅得到各類消費群體超過70%樣本的認(rèn)同。（3）各類消費者可同意單價比較：單價在1800元/平方米以下的分段成為各類消費群體的要緊選擇區(qū)域。（4）各類消費者對配套設(shè)施要求的比較：對各類消費群體進行縱向比較發(fā)覺：第五類消費群體對醫(yī)院、花園和林木花草看重程度超過了其他消費群體，對超市和學(xué)校的看重程度則低于其他消費群體；前四類消費群體最看重菜市和超市；第一類消費群體對學(xué)校的選擇比重高于其他消費群體；菜市對第三類消費群體則更為重要。（5）購房決定因素重慶市消費者購房決定因素排序依次為：價格合理、交通便利、戶型合理、環(huán)境良好、周邊配套完善、有增值潛力、物管規(guī)范。交通便利、價格合理和戶型合理依舊是阻礙消費者購房的最重要的決定因素。隨著生活質(zhì)量的提高，人們越來越渴望接近自然，接近綠色，綠化率的高低正逐步成為人們衡量生活質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)；但統(tǒng)計結(jié)果卻與此不盡一致，一方面是因為當(dāng)物業(yè)不能滿足所有要求時，自然要有先后順序，價格和交通是一般消費者都比較看重的方面，環(huán)境良好只能位于其后；另一方面，盡管開發(fā)商提出“生態(tài)住宅”、“環(huán)保住宅”等新概念，但關(guān)于一般消費者來講，只是在差不多綠化的基礎(chǔ)上增加了一些華而不實的配套設(shè)施，住宅環(huán)境的整體雷同未能對消費者構(gòu)成有效引導(dǎo)?！坝性鲋禎摿Α彼嫉谋戎叵鄬υ龃?，顯示出投資者對房地產(chǎn)市場信心的增加，也是這兩年重慶市房地產(chǎn)市場逐步攀升的結(jié)果。隨著房地產(chǎn)市場的日益規(guī)范，將會吸引更多的房地產(chǎn)投資者。作為“售后服務(wù)”的物業(yè)治理是開發(fā)商品牌的延伸，與購房者的日常生活息息相關(guān)，但統(tǒng)計結(jié)果顯示物管因素排列決定因素最末位，緣故在于購房者對物管的認(rèn)識尚待提高，另一方面重慶市物管起步較晚、進展水平相對不高的現(xiàn)狀也使購房者對房屋的售后服務(wù)缺乏足夠信心。三、重慶市房地產(chǎn)市場形勢及進展趨勢1、重慶市房地產(chǎn)市場形勢：當(dāng)前重慶市房地產(chǎn)的總體形勢是：房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)快速增長，商品房銷售價升量增，產(chǎn)業(yè)進展的理性化程度進一步提高，房地產(chǎn)市場秩序進一步好轉(zhuǎn)。（1）房地產(chǎn)投資迅猛增長，城鎮(zhèn)住房告不短缺時代。承接直轄以來房地產(chǎn)投資持續(xù)增長的走勢，2002年1—6月，重慶市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資82.19億元，同比增長29.4%，占全市投資總量的22.9%；其中住宅建設(shè)完成投資49.7億元，增長30.2%。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積3154.53萬平方米，同比增長38.6%，其中住宅施工面積2194.38萬平方米，增長41.4%；房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積795.21萬平方米，同比增長22.4%，其中住宅新開工612.46萬平方米，增長24.3%。房屋竣工面積206.32萬平方米，同比增長7.7%，其中住宅竣工162.79萬平方米，增長22.6%。l—6月累計銷售（不含預(yù)售）商品房面積220.86萬平方米，同比增長23.8%；其中住宅189.78萬平方米，增長28.9%。兩項指標(biāo)接著呈現(xiàn)出銷售量大于竣工量的可喜局面。1—6月商品房銷售額31.71億元，同比增長13.5%，其中住宅銷售額21.72億元，同比增長21%。與此相對應(yīng)，截止6月末，全市空置一年以上的商品房面積216.38萬平方米，同比下降3.2%，其中空置一年以上的住宅面積79.81萬平方米，同比下降2.8%。在這種持續(xù)進展形勢下，城鎮(zhèn)住房告不了短缺時代，人均居住面積達到11.59平方米。居民住房需求由單純“數(shù)量型”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百|(zhì)、量并重型”。（2）相關(guān)政策互動，引發(fā)樓市銷售升溫繼去年四季度調(diào)高都市建設(shè)配套費標(biāo)準(zhǔn)后，今年6月中旬，市政府又連續(xù)出臺兩項激活房地產(chǎn)市場的利好政策——路橋收費實行年票制和上調(diào)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。這三項政策形成了合力，“刺激樓市銷售升溫。尤其是路橋收費改革增強了渝中區(qū)及周邊房地產(chǎn)市場的輻射力，直接引發(fā)了“路橋概念”相關(guān)樓盤銷售出現(xiàn)“井噴”行情。黃花園大橋北橋頭的南方·上格林、金科花園、長安華都和渝澳大橋北橋頭的東方家園等小區(qū)在6月下旬均一反往年淡季情景，銷售量成倍增長。上半年二手房交易持續(xù)增長，主城區(qū)二手房成交99萬平方米，成交金額8.29億元，同比分不增長30.6%和19.9%。（3）整頓房地產(chǎn)市場秩序，改善住房消費環(huán)境針對十多年來重慶市房地產(chǎn)市場粗放式治理模式存在的弊端，重慶市政府將2002年作為房地產(chǎn)市場的“監(jiān)管年”。著力抓好四方面工作：首先是加強房地產(chǎn)法制建設(shè)，業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易治理條例》差不多于6月7日市一屆人大40次會議審議通過，將從8月1日施行，該《條例》從嚴(yán)格商品房預(yù)售許可審批制度、加強預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售信息公示、中介機構(gòu)治理等方面為市場治理提供了法律依據(jù)，有效減少了面積欺詐、產(chǎn)權(quán)糾紛、及延遲交房等違約現(xiàn)象，提高了商品房預(yù)售“門檻”；《重慶市城鎮(zhèn)房屋拆遷治理條例》也差不多市政府審定報市人大。其次是啟動房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，6月25日，黃奇帆副市長主持召開“全市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作電視電話會”，部署了房地產(chǎn)開發(fā)項目治理、商品房銷售治理、物業(yè)治理和收費、中介服務(wù)市場治理、“兩證”辦理以及清理“四久工程”等重點工作。第三是強化制度建設(shè)，商品房買賣合同實時聯(lián)機備案制，商品房銷售現(xiàn)場公示制，開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、物業(yè)企業(yè)不良記錄公示制、規(guī)劃變更聽證制、廣告公布審查制等一系列市場制度已陸續(xù)實施。四是于5月23—26日舉辦了以“誠信交易，放心購房”為主題的全市春季房地產(chǎn)展示交易會，四天房屋成交面積128.91萬平方米，成交金額24.39億元，取得圓滿成功。上述舉措將極大地改善重慶市住房消費環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場。（4）商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向“集約經(jīng)營”，產(chǎn)品呈現(xiàn)“精品化”趨勢。經(jīng)歷了若干年大規(guī)模的建房高潮，開發(fā)商差不多投入更多的精力關(guān)注購房者高層次的進展訴求，著眼于營造樓盤的個性化特點，如強調(diào)新技術(shù)的新現(xiàn)代主義（旭日·鳳凰城），突出運動場所的“泛運動”概念小區(qū)，顯山露水的山景、江景；水景住宅小區(qū)等，從而使上市樓盤亮點頻現(xiàn)。在開展品牌競爭的同時，同一區(qū)域的開發(fā)商開始探究高效利用會所、學(xué)校等配套資源和客戶資源的聯(lián)合模式，將房地產(chǎn)樓盤個體的競爭推向了區(qū)域與板塊間競爭的更高層次。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民對住房的需求由以往單一地滿足居住者生活的需要，上升到了滿足進展需要的更高層次，這種訴求差不多得到開發(fā)商的認(rèn)同，開發(fā)商的“理性”化程度大為提高。不管是渝海的“在水一方”、龍湖的“香樟林”、“南方上格林”，依舊“海棠曉月”、泰正花園、華宇廣場，這些精品小區(qū)從“以人為本”、“人與自然”等角度動身，充滿了對居住者全方位的人性關(guān)懷。（5）銀行信貸向房地產(chǎn)業(yè)全面滲透住房消費性信貸的進展差不多成為大勢所趨，住房金融品種不斷創(chuàng)新。隨著國家鼓舞消費性信貸政策的出臺，作為消費信貸主渠道之一的住房消費信貸業(yè)務(wù)迅猛進展，以往房地產(chǎn)消費缺乏金融支撐單兵突進的狀況得到改觀，截止2001年末，全市個人住房貸款余額113.87億元，是同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款61.85億元的1.84倍，住房貸款差不多實現(xiàn)了由開發(fā)貸款向消費貸款的重心轉(zhuǎn)移，增大了貸款的安全性，改善了信貸結(jié)構(gòu)。個人住房占同期全社會個人消費貸款總量（137.02億元）的83.1%，顯示出住房差不多真正成為寬敞居民的消費熱點。2、重慶市房地產(chǎn)進展趨勢基于重慶市政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動增長的支柱產(chǎn)業(yè)，同時結(jié)合重慶市房地產(chǎn)實際狀況，重慶市房地產(chǎn)進展趨勢將體現(xiàn)在：土地市場化進程加速，房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度加強，市場服務(wù)日臻完善，房價接著上升，市場競爭加劇，小區(qū)和樓盤品位進一步提高。（1）土地市場化進程加速，市場透明度顯著增強。2002年，有關(guān)部門將充分發(fā)揮“以地聚財”的職能作用，全市經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣率將達到50%以上。加大建設(shè)用地清理和閑置土地處置力度，全面規(guī)范土地市場。土地供應(yīng)公示制度進一步完善，土地收購、儲備機制初步建立。都市地價動態(tài)監(jiān)測工程開始啟動，將在全市建立起地價監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)，充分利用地價調(diào)控供求，操縱總量，集約利用的作用，增強政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟的能力，土地市場透明度將顯著增強。（2）房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度增強，市場行為進一步規(guī)范。從一定意義上講，2002年是房地產(chǎn)市場“監(jiān)管年”。隨著整頓房地產(chǎn)市場秩序工作的深入開展和產(chǎn)業(yè)理性化程度的提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)和物業(yè)治理企業(yè)的行為將進一步規(guī)范，房地產(chǎn)市場服務(wù)日臻完善，消費環(huán)境有效改善。開發(fā)商與購房者、中介機構(gòu)與消費者、物業(yè)公司與業(yè)主之間開始建立起良好的互信關(guān)系。（3）政策性效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，房價穩(wěn)中有升。路橋收費改革、土地出讓金上調(diào)、土地市場化供應(yīng)等拉動房價上漲的政策性滯后效應(yīng)將在下半年逐漸顯現(xiàn)。這些政策對房地產(chǎn)市場的阻礙是長期的，從去年商品房預(yù)售價2157元/平方米比前年的1679元/平方米提高28.5%差不多能夠看出：2002年房地產(chǎn)價格可能保持接著攀升的格局。作為重慶市政府?dāng)U大消費，拉動經(jīng)濟增長的一項重要內(nèi)容，下半年將出臺實施加快進展房地產(chǎn)市場，擴大住房消費的政策，在加快住房貨幣分配工作、降低房地產(chǎn)交易稅費、完善住房金融配套政策等方面采取可操作的措施，進一步促進住房消費。（4）市場競爭加劇，小區(qū)樓盤個性化特點突出。由于2001年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，商品