房地產(chǎn)項(xiàng)目選址、規(guī)劃與設(shè)計(jì)實(shí)例計(jì)算

房地產(chǎn)項(xiàng)目選址、規(guī)劃與設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)要求

1.掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目選址原則。2.了解房地產(chǎn)區(qū)位及房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境。3.了解居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和相關(guān)指標(biāo)。引言昆明目前有很多樓盤，請(qǐng)問，決定一個(gè)樓盤的好壞的因素是什么？為什么？決定一個(gè)樓盤好壞的關(guān)鍵在于這個(gè)樓盤的選址，因?yàn)檫@個(gè)樓盤能否賣到一個(gè)好價(jià)錢，日后能不能升值，很大程度上是由這個(gè)樓盤所處的區(qū)位所決定，樓盤的格局和其他的一些因素是錦上添花，并不足以大幅度影響到樓盤的價(jià)錢。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，選址很重要！家樂福在中國的選址策略

1.顧客群2.地理位置3.人口密度4.選址靈活變通顧客群

60％的顧客是34歲以下，70％是女性，54％是已婚，由些可見家樂福的主要顧客是家庭主婦，所以在小區(qū)內(nèi)選址會(huì)比較有利。地理位置

中國的交通不是非常發(fā)達(dá)，且有車族仍屬少數(shù)，購物時(shí)間也不富裕，但購買頻率較高，所以對(duì)消費(fèi)者來說，交通方便、距離近極其重要。所以家樂福不將店面布局在郊區(qū)或城市周邊地帶，而是將店面選擇在市區(qū)內(nèi)繁華且交通方便的地帶。選址靈活變通家樂福在中國的大部分店面選址是非常靈活的。有的是獨(dú)立店面，也有的開在商業(yè)樓的地下一層，還有的甚至開設(shè)在大型購物中心的四五層，遠(yuǎn)比競爭對(duì)手的選址策略靈活。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址

項(xiàng)目選址作為房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作之一，有著舉足輕重的作用，不同類型的投資項(xiàng)目對(duì)區(qū)位、環(huán)境、交通、消費(fèi)群體等有不同的要求。居住項(xiàng)目選址

居住項(xiàng)目是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。居住項(xiàng)目主要為人們提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間。

房地產(chǎn)項(xiàng)目選址原則環(huán)境保護(hù)立體軌道交通發(fā)展情況市政公用基礎(chǔ)設(shè)施以城市總體規(guī)劃為依據(jù)控制性要求(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址要與舊區(qū)改造相結(jié)合城市舊居住區(qū)存在問題：亂——布局混亂，工廠和居住混雜，犬牙交錯(cuò)，道路分工不明，交通不暢差——房屋質(zhì)量差，室外缺少公共過濾地和各種活動(dòng)場所，城市基礎(chǔ)設(shè)施陳舊且超載，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)城市現(xiàn)代化要求擠——交通擁擠，居住擁擠，合住戶、困難戶、缺房戶多，建筑密度高1.城市規(guī)劃包括括城市的功能能分區(qū)，用地地布局，綜合合交通體系，，禁止、限制制和適宜建設(shè)設(shè)的地域范圍圍等內(nèi)容。2.居住項(xiàng)目應(yīng)盡盡量依托主城城區(qū)，以便共共享城市中的的市政配套設(shè)設(shè)施，如供電電、供水、供供氣、道路、、通信線路等等，完善的市市政配套設(shè)施施不但可為項(xiàng)項(xiàng)目提供便利利的建設(shè)條件件和資源，利利于項(xiàng)目開發(fā)發(fā)。3.如果項(xiàng)目在市市區(qū)內(nèi)，周邊邊一般都會(huì)有有便捷的公共共交通系統(tǒng)，，能夠滿足居居民日常出行行的要求；如如果項(xiàng)目在市市郊，要求項(xiàng)項(xiàng)目所在地要要有能夠便捷捷到達(dá)城市中中心或商業(yè)、、休閑區(qū)的交交通條件，如如地鐵、輕軌軌、公交線路路等，以便保保持與市區(qū)的的緊密聯(lián)系。。4.山水、湖畔、、綠地等自然然生態(tài)景觀以以及清新的空空氣，都是居居民選擇安居居，也是房地地產(chǎn)投資者在在選擇居住項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位時(shí)要要考慮的因素素5.住宅特別是高高層住宅的建建設(shè)會(huì)給周邊邊地域環(huán)境帶帶來很大的沖沖擊要與周邊邊環(huán)境景觀保保持協(xié)調(diào)發(fā)展展二、房地產(chǎn)區(qū)區(qū)位及房地產(chǎn)產(chǎn)生態(tài)環(huán)境1.房地產(chǎn)區(qū)區(qū)位是指房地地產(chǎn)的地理位位置及社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)位置的綜綜合。2.房地產(chǎn)可可持續(xù)發(fā)展的的思想。第二節(jié)房地地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃劃一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃概述述1.居住區(qū)是城市的有機(jī)機(jī)組成部分，，是被城市道道路或自然界界線所圍合的的具有一定規(guī)規(guī)模的生活聚聚居地，它為為居民提供生生活居住空間間和各類服務(wù)務(wù)設(shè)施，以滿滿足居民日常常物質(zhì)和精神神生活的需要要。2.影影響響居居住住形形態(tài)態(tài)的的因因素素自然然條件件經(jīng)濟(jì)濟(jì)條條件件科技技水水平平建造造目目的的（二二））居住住區(qū)區(qū)結(jié)構(gòu)構(gòu)模模式式居住住區(qū)區(qū)按按居居住住戶戶數(shù)數(shù)或或人人口口規(guī)規(guī)模?？煽煞址譃闉榫幼∽^(qū)區(qū)、小區(qū)區(qū)、組團(tuán)團(tuán)三級(jí)級(jí)，，居居住住區(qū)區(qū)分分級(jí)級(jí)控控制制規(guī)規(guī)模模見見下下表表。。居住住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)可可采采用用居住住區(qū)區(qū)-居住住小小區(qū)區(qū)-居住住組組團(tuán)團(tuán)、居住住區(qū)區(qū)-居住住組組團(tuán)團(tuán)、居住住區(qū)區(qū)-街街坊坊等多多種種類類型型。。居住住區(qū)區(qū)。泛泛指指不不同同居居住住人人口口規(guī)規(guī)模模的的生生活活聚聚居居地地和和特特指指被被城城市市干干道道或或自自然然分分界界線線所所圍圍合合，，并并與與居居住住人人口口規(guī)規(guī)模模（（30000-50000人））相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)，，配配建建有有一一整整套套較較完完善善的的、、能能滿滿足足該該區(qū)區(qū)居居民民物物質(zhì)質(zhì)與與文文化化生生活活所所需需的的公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施的的生生活活聚聚居居地地。。居住住小小區(qū)區(qū)。指指被被居居住住區(qū)區(qū)級(jí)級(jí)道道路路或或自自然然分分界界線線所所圍圍合合，，并并與與居居住住人人口口規(guī)規(guī)模模（（5000-15000人））相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)，，配配建建有有一一套套能能滿滿足足該該區(qū)區(qū)居居民民基基本本物物質(zhì)質(zhì)與與文文化化生生活活所所需需的的公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施的的生生活活聚聚居居地地。。居住住組組團(tuán)團(tuán)。指指被被小小區(qū)區(qū)道道路路分分隔隔，，并并與與居居住住人人口口規(guī)規(guī)模模（（1000-3000人））相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)，，配配建建有有居居民民所所需需的的基基層層公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施的的生生活活聚聚居居地地。。街坊坊街坊坊是是城城市市道道路路或或居居住住區(qū)區(qū)道道路路劃劃分分，，它它的的規(guī)規(guī)模模介介于于居居住住組組團(tuán)團(tuán)和和居居住住小小區(qū)區(qū)之之間間。。（三三））居住住區(qū)區(qū)的的用用地地組組成成1、居住住區(qū)區(qū)的的用用地地組組成成要要素素：：住住宅宅用用地地，，公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施用用地地，，道道路路用用地地，，公公共共綠綠地地（（主主要要由由這這四四大大用用地地組組成成，，但但允允許許小小型型無無公公害害工工廠廠用用地地，，市市政政工工程程設(shè)設(shè)施施用用地地，，水水面面））（1）住宅宅：：住住宅宅建建筑筑基基礎(chǔ)礎(chǔ)占占有有的的用用地地及及四四周周的的一一些些空空地地（（其其中中包包括括住住宅宅入入口口的的小小路路，，宅宅旁旁綠綠地地和和家家務(wù)務(wù)院院））。。（2）公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施用用地地：：只只與與居居住住人人口口規(guī)規(guī)模模相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)配配建建的的。。如如居居住住服服務(wù)務(wù)和和使使用用的的各各類類設(shè)設(shè)施施的的用用地地，，應(yīng)應(yīng)包包括括建建筑筑基基礎(chǔ)礎(chǔ)地地及及所所其其所所屬屬場場院院，，綠綠地地和和配配建建的的停停車車場場等等。。（3）道路用地地：住居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)各級(jí)道道路的用用地，其其中包括括道路，，回車場場，停車車場用地地，小廣廣場。（4）公共綠地地：只居居住區(qū)級(jí)級(jí)，小區(qū)區(qū)級(jí)及街街坊內(nèi)的的公共使使用綠地地，包括括居住區(qū)區(qū)級(jí)公園園，小區(qū)區(qū)級(jí)小游游園，小小面積和和帶狀綠綠地。其其中包括括兒童游游戲場地地，青少少年和成成年老年年人的或或頂和休休息場地地。二、居住住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要求1．舒適——要有完善善的住宅宅，公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施，道道路及公公共綠地地服務(wù)設(shè)設(shè)施項(xiàng)目目齊全，，設(shè)備先先進(jìn)，并并且有宜宜人的居居住環(huán)境境。2．便利——居住區(qū)的的用地布布局要合合理，公公共建筑筑與住宅宅有方便便的聯(lián)系系。各項(xiàng)項(xiàng)公共服服務(wù)設(shè)施施的規(guī)模模和布點(diǎn)點(diǎn)恰當(dāng)，，便利居居民使用用。居住住區(qū)的道道路系統(tǒng)統(tǒng)和道路路斷面形形成合理理，步行行與平行行互不干干擾，有有足夠的的停車場場地。3．衛(wèi)生——在居住區(qū)區(qū)內(nèi)有完完善的給給水，雨雨水與污污水排水水，煤氣氣與集中中供暖系系統(tǒng)，居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)空氣新新鮮凈潔潔，無有有害氣體體與煙塵塵污染，，日照充充足，通通風(fēng)良好好，無噪噪聲，公公共綠地地面積較較大。4．安全——對(duì)防止火火災(zāi)，地地震，交交通安全全有周密密的考慮慮，創(chuàng)造造安全的的居住環(huán)環(huán)境。5．美觀——居住區(qū)應(yīng)應(yīng)具備賞賞心悅目目，富有有特色的的景觀，，建筑空空間富有有變化，，建筑物物與綠地地交織，，色調(diào)和和諧統(tǒng)一一。三、居住住區(qū)規(guī)劃劃的相關(guān)關(guān)指標(biāo)（一）居住區(qū)規(guī)劃用地地指標(biāo)（1）居居住區(qū)用用地平衡衡控制指指標(biāo)用地構(gòu)成居住區(qū)（%）小區(qū)（%）組團(tuán)（%）1、房地產(chǎn)用地45--6055--6560--752、公共服務(wù)設(shè)施用地20--3218--276--183、道路用地8--157--135--124、綠地用地7.5--155--123--8居住區(qū)用地100100100（2）人人均居住住區(qū)用地地控制指指標(biāo)(二）居居住區(qū)各項(xiàng)用地地界限劃劃定的技術(shù)性性規(guī)定居住區(qū)用用地范圍圍確定住宅用地地范圍的的確定公共服務(wù)務(wù)設(shè)施用用地范圍圍確定住宅底層層為公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施時(shí)用用地范圍圍確定道路用地地范圍確確定公共綠地地范圍確確定居住區(qū)用用地范圍圍確定居住區(qū)以以道路為為界時(shí)，，若屬城城市干道道或公路路，以道道路紅線線為界；；若屬居居住區(qū)干干道時(shí)，，以道路路中線為為界與其他用用地相鄰鄰時(shí)，以以用地界界線為界界與天然或或人工障障礙物相相鄰，以以障礙物物邊線為為界居住區(qū)內(nèi)內(nèi)的非居居住用地地或居住住區(qū)級(jí)以以上公共共建筑用用地應(yīng)扣扣除住宅用地地范圍的的確定以居住區(qū)區(qū)內(nèi)部道道路紅線線為界，，宅前宅宅后小路路屬住宅宅用地住宅與公公共綠地地相鄰，，沒有道道路或其其他明確確界限時(shí)時(shí)，通常常在住宅宅的長邊邊以住宅宅的1/2高度計(jì)算算，住宅宅兩側(cè)一一般按3-6m計(jì)算與公共服服務(wù)設(shè)施施相鄰的的，以公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施用用地邊界界為界如公共服服務(wù)設(shè)施施無明確確界限時(shí)時(shí)，以住住宅要求求計(jì)算公共服務(wù)務(wù)設(shè)施用用地范圍圍的確定定有明確用用地界線線的公共共該服務(wù)務(wù)設(shè)施按按基地界界限劃分分，否則則，可按按建筑物物基底占占用土地地及建筑筑四周實(shí)實(shí)際所需需利用的的土地劃劃定界限限住宅底層層為公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地地范圍的的確定將建筑基基底及住住宅各占占該建筑筑總面積積的比例例分?jǐn)?，，并分別別計(jì)入住住宅或公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施用用地內(nèi)當(dāng)服務(wù)設(shè)設(shè)施突出出住宅或或占用專專用場地地院落時(shí)時(shí)，突出出部分的的建筑基基底、因因公共服服務(wù)設(shè)施施需要后后退紅線線的用地地及專用用場地的的面積均均應(yīng)計(jì)入入公共服服務(wù)設(shè)施施用地內(nèi)內(nèi)道路用地地范圍的的確定居住區(qū)道道路作為為居住區(qū)區(qū)用地界界限時(shí)，，以道路路紅線的的一半計(jì)計(jì)算小區(qū)道路路和住宅宅組團(tuán)道道路按道道路路面面寬度計(jì)計(jì)算，其其中包括括人行便便道公共停車車場、回回車場以以設(shè)計(jì)的的占地面面積計(jì)入入道路用用地宅前宅后后小路不不計(jì)入公共服務(wù)務(wù)設(shè)施用用地界線線外的人人行道和和車行道道均按道道路用地地計(jì)算公共設(shè)施施專用道道路不計(jì)計(jì)入公共綠地地用地范范圍的確確定應(yīng)包括居居住區(qū)公公園、小小區(qū)公園園、住宅宅組團(tuán)綠綠地，不不包括宅宅間日照照間距內(nèi)內(nèi)的綠地地、公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施所屬屬綠地和和非居住住區(qū)范圍圍內(nèi)的綠綠地院落式組組團(tuán)綠地地、開敞敞式組團(tuán)團(tuán)綠地的的用地界界線劃定定如圖30(三）居居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的重要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)（1）建筑面面積/總建筑面面積（萬萬m2）獨(dú)棟建筑筑的建筑筑面積=∑各層面積積=建筑基底底面積×層數(shù)（規(guī)規(guī)則的建建筑）住宅建筑筑面積=∑各棟住宅宅建筑的的建筑面面積住區(qū)總建筑筑面積=∑各棟建筑的的建筑面積積（2）建筑密度度（%）住宅建筑凈凈密度=住宅建筑基基底面積/住宅用地面面積總建筑密度度=居住區(qū)總建建筑基底面面積/居住區(qū)總用用地面積31（3）人口密度度（人/ha、人/km2）人口毛密度度=住區(qū)總?cè)丝诳?居住區(qū)總用用地面積人口凈密度度=住區(qū)總?cè)丝诳?住宅用地總總面積（4）建筑面積積密度（萬萬m2/ha）住宅建筑面面積毛密度度=住宅總建筑筑面積/居住區(qū)用地地面積住宅建筑面面積凈密度度=住宅總建筑筑面積/住宅用地面面積（5）容積率（（建筑面積積毛密度））容積率=總建筑面積積/總用地面積積（6）平均層數(shù)數(shù)（層）住宅平均層層數(shù)=住宅總建筑筑面積/住宅基底總總面積ABa52bc12543用地界限建筑層數(shù)道路紅線道路中心線線建筑密度=[(a××b)+(a×c)]/(A×B)容積率=[(5a×b)+(2a××c)]/(A×B)建筑密度、、建筑面積積密度、容容積率圖解解某開發(fā)用地地面積為30畝，容積率率控制為2.5，擬在該地地塊上開發(fā)發(fā)住宅。根根據(jù)調(diào)查分分析，住宅宅建筑面積積的綜合造造價(jià)為1200元／m2，銷售價(jià)格格為1800元／m2，(總建筑面積積的90％可供銷售售),該開發(fā)項(xiàng)目目毛利潤估估算。答:擬開發(fā)住宅宅的總建筑筑面積(1畝＝666m2)：30×666×2.5＝49950m2每平方米綜綜合造價(jià)按按1200元計(jì)，其總總造價(jià)為：：1200××49950＝5994萬元按1800元／m2的銷售價(jià)格格計(jì)算，其其總收人為為(總建筑面積積的90％可供銷售售)1800××49950×0.9＝8091.9萬元該項(xiàng)目的毛毛利潤為：：8091.9—5994＝2097.9萬元342.實(shí)例計(jì)算【例】已知一小區(qū)區(qū)，用地面面積20ha，其中住宅宅用地面積積占50%。現(xiàn)有住宅宅A、B、C三類，具體體配置見下下表：公共建筑配配置如下：：求：住宅總總建筑面積積、總建筑筑密度、人人口凈密度度、容積率率、住宅建筑平平均層數(shù)(人口按戶均均3.2人)戶型每戶面積（m2）住宅單體類型

（一梯幾戶）住宅單體層數(shù)住宅單體數(shù)量A802650B1002660C12021240公建類型建筑面積（m2）平均層數(shù)1500022120003352.實(shí)例計(jì)算求：住宅總總建筑面積積、總建筑筑密度、人人口凈密度度、容積率、住住宅建筑平平均層數(shù)答：住宅總總建筑面積積=23.52萬m2總建筑密度度=18.05%人口凈密度度=729.6人/ha容積率=1.26住宅建筑平平均層數(shù)=7.95計(jì)算過程用地配置包含住宅建建筑用地、、公共服務(wù)務(wù)設(shè)施用地地、道路與與停車設(shè)施施用地、公公共綠地和和其他五部部分的數(shù)量量以及比例例，它反映映了一個(gè)住住宅區(qū)的某某些重要的的特征，如如區(qū)位、環(huán)環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)甚至住宅宅的層數(shù)等等等。一個(gè)具體的的住宅區(qū)用用地配置的的確定應(yīng)該該考慮多方方面的因素素。住宅區(qū)區(qū)用地的配配置應(yīng)該在在國標(biāo)《城市居住區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）用地配置置建議的基基礎(chǔ)上，考考慮住宅區(qū)區(qū)的職能側(cè)側(cè)重、居住住密度、土土地利用方方式和效益益、社區(qū)生生活、戶外外環(huán)境質(zhì)量量和地方特特點(diǎn)等多方方面的一素素綜合確定定。城市住宅區(qū)區(qū)規(guī)劃應(yīng)鼓鼓勵(lì)土地的的立體化和和復(fù)合化利利用，如開開發(fā)地下空空間和對(duì)地地面進(jìn)行公公共空間分分層開發(fā)利利用等。在在這種情況況下，住宅宅區(qū)規(guī)劃的的用地配置置會(huì)有相應(yīng)應(yīng)的變化。。1994年頒布的國國標(biāo)《城市居住區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）中提出了了城市居住住區(qū)、居住住小區(qū)和居居住組團(tuán)的的用地配置置參考數(shù)據(jù)據(jù)（表3—2）用地構(gòu)成居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)1.住宅用地45～6055～6560～752.公建用地20～3218～276～83.道路用地8～157～135～124.公共綠地7.5～155～123～8居住區(qū)用地100100100表3--2城市居住區(qū)區(qū)用地平衡衡控制指標(biāo)標(biāo)（﹪）用地配置各住宅區(qū)由由于所處的的區(qū)位不同同、使用對(duì)對(duì)象不同可可能導(dǎo)致住住宅區(qū)用地地配置的側(cè)側(cè)重有所差差異。在城城市中心或或周圍已有有較完善的的公共服務(wù)務(wù)設(shè)施可供供住宅區(qū)使使用的住宅宅區(qū)、其公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地的的比重可以以適當(dāng)降低低，否則，，其公共共服務(wù)設(shè)施施用地的比比重一般不不能低于國國標(biāo)《規(guī)范》或地方有關(guān)關(guān)規(guī)范的比比重。滿足住宅區(qū)區(qū)居民的居居住生活需需求是確定定住宅區(qū)用用地配置的的基礎(chǔ)，不不同的居住住對(duì)象對(duì)住住宅區(qū)的居居住、公共共服務(wù)、戶戶外環(huán)境和和交通設(shè)施施等存在不不同的需求求，因而應(yīng)應(yīng)該根據(jù)居居住對(duì)象的的特點(diǎn)適度度增減住宅宅區(qū)各類用用地構(gòu)成的的比例。居住密度在住宅區(qū)規(guī)規(guī)劃考慮的的基本因素素中，居住住密度是一一項(xiàng)重要的的量化控制制指標(biāo)，它它對(duì)居住環(huán)環(huán)境的品質(zhì)質(zhì)以及規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)的空空間與布局局形態(tài)有著著根本的影影響。居住密度是關(guān)于住宅宅區(qū)環(huán)境質(zhì)質(zhì)量的重要要指標(biāo)之一一，指單位位用地面積積上居民和和住宅的密密集程度，，它是一個(gè)個(gè)包含人口口密度、人人均用地、、建筑密度度和建筑面面積密度指指標(biāo)的綜合合概念。建建筑面積密密度、容積積率之間關(guān)關(guān)系見圖3.6人口密度住宅區(qū)人口口密度（毛毛）=住宅區(qū)總?cè)巳丝?住宅區(qū)總用用地（人/公頃、萬人人/平方公里））住宅區(qū)人口口密度（凈凈）=住宅區(qū)總?cè)巳丝?住宅建筑總總用地（人人/公頃、萬人人/平方公里））人均用地人均住宅區(qū)區(qū)用地=住宅區(qū)總用用地/住宅區(qū)總?cè)巳丝冢ㄆ椒椒矫?人）建筑用地住宅區(qū)建筑筑密度（毛毛）=住宅區(qū)總建建筑基底面面積/住宅區(qū)總用用地面積（（﹪）住宅區(qū)建筑筑密度（凈凈）=住宅區(qū)某項(xiàng)項(xiàng)建筑總基基底面積/住宅區(qū)該項(xiàng)項(xiàng)建筑總用用地面積（（﹪）建筑面積密密度住宅區(qū)建筑筑面積密度度（毛）=住宅區(qū)總建建筑面積/住宅區(qū)總用用地面積（（平方米/公頃）住宅區(qū)建筑筑面積密度度（凈）=住宅區(qū)某項(xiàng)項(xiàng)建筑總面面積/住宅區(qū)該項(xiàng)建建筑總用地面面積（平方米米/公頃）住宅容積率=住宅區(qū)總建筑筑面積/住宅區(qū)總用地地面積（平方方米/平方米）住宅區(qū)住宅用用地容積率=住宅區(qū)住宅總總建筑面積/住宅區(qū)建筑中中用地面積（（平方米/平方米）居住密度居住區(qū)密度的的高低取決于于土地的價(jià)值值和土地資源源的狀況、生生活環(huán)境質(zhì)量量的定位，以以及對(duì)城市型型生活氛圍的的營造。在住住宅區(qū)規(guī)劃中中應(yīng)該從節(jié)約約土地，保證證生活環(huán)境的的質(zhì)量，同時(shí)時(shí)滿足城市生生活的需求三三方面來確定定適當(dāng)?shù)木幼∽∶芏?。一般般而言，越接接近市中心的的住宅區(qū)其居居住密度越高高，土地資源源越緊張的城城市其住宅區(qū)區(qū)的居住密度度越高，環(huán)境境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)越越高的住宅區(qū)區(qū)其居住密度度越小。在居住密度較較高的住宅區(qū)區(qū)其住宅用地地的比重應(yīng)該該相對(duì)較小，，在居住密度度小的住宅區(qū)區(qū)其住宅用地地的比重可以以相對(duì)較大，，在高層住宅宅為主的住宅宅區(qū)中，住宅宅用地的比重重不宜超過《設(shè)計(jì)規(guī)范》或地方有關(guān)規(guī)規(guī)范規(guī)定的規(guī)規(guī)模相近的居居住區(qū)、小區(qū)區(qū)或組團(tuán)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。住宅區(qū)的人口口密度確定應(yīng)應(yīng)該在考慮城市總體規(guī)劃劃、分區(qū)規(guī)劃和地區(qū)控制性詳詳細(xì)規(guī)劃要求的同時(shí)，，從居住的物物質(zhì)環(huán)境質(zhì)量量和社會(huì)環(huán)境境質(zhì)量兩方面面綜合考慮，，以保證舒適適的城市生活活。適宜的住宅區(qū)區(qū)人口密度宜宜控制在300～800人/公頃，在人口密度度800人/公頃左右或以以上的住宅區(qū)區(qū)人口密度應(yīng)應(yīng)該考慮戶外外公共空間的的立體化和復(fù)復(fù)合化的利用用方式，以擴(kuò)擴(kuò)展其戶外公公共使用空間間，保證住宅宅區(qū)的戶外居居住環(huán)境質(zhì)量量。五、技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)及其計(jì)計(jì)算1、技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)居住戶數(shù)（（戶）；居住住人數(shù)（人））；總建筑面面積（萬m2）；住宅建筑筑面積（萬m2）；住宅宅建筑凈密度度（%）；住住宅建筑毛密密度；住宅凈凈密度；容積積率;高層住住宅比例;中中高層住宅比比例;人口毛毛密度;人口口凈密度;住住宅建筑套毛毛密度;住宅宅建筑套凈密密度等。2、主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)計(jì)算住宅建筑凈密密度=住宅建筑基地地總面積/住宅用地面積積（%）住宅建筑面積積凈密度=住宅總面積/住宅用地面積積(vm2/hm2)住宅建筑面積積毛密度=住宅總建筑面面積/居住用地面積積(vm2/hm2)容積率=總建筑面積/總用地面積（3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)指指標(biāo)住宅平均層數(shù)數(shù)高層住宅比例例中層住宅比例例人口毛密度人口凈密度住宅面積毛密密度住宅面積凈密密度住宅建筑凈密密度建筑密度綠地率6.3.2非居住項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃與設(shè)計(jì)指指標(biāo)非居住項(xiàng)目一一般指酒店、、辦公、商業(yè)業(yè)、工業(yè)等其其他用途的房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中通常常使用下列指指標(biāo)。（1）建筑容積率率（2）總建筑面積積（3）建筑密度（4）規(guī)劃建設(shè)用用地面積（5）建筑高度（6）綠化比率（7）停車位個(gè)數(shù)數(shù)（8）有效面積系系數(shù)§6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案及評(píng)價(jià)價(jià)6.4.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案編制（1）居住區(qū)規(guī)劃劃的基本要求求居住區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的基本要要求主要包括括以下7個(gè)方面：安全的要求衛(wèi)生的要求物質(zhì)舒適性要要求精神享受性的的要求與城市發(fā)展相相協(xié)調(diào)的要求求可持續(xù)性的要要求產(chǎn)業(yè)化的要求求（2）居住區(qū)規(guī)劃劃方案編制程程序工作過程可分分為調(diào)查分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、成果表達(dá)三個(gè)階段。（3）居住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案的的內(nèi)容居住區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案的主主要內(nèi)容包括括規(guī)劃結(jié)構(gòu)、住宅形式與布布局選擇、配套服務(wù)設(shè)施施、道路交通、綠地與景觀、豎向、管線綜合等多個(gè)方面，，并按照居民民區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的層次性特特點(diǎn)，在總體體規(guī)劃、控制制性詳細(xì)規(guī)劃劃和修建性詳詳細(xì)規(guī)劃等不不同層次的規(guī)規(guī)劃階段中的的側(cè)重點(diǎn)有所所不同。規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)構(gòu)一般情況下，，居住區(qū)包括括住宅、道路、配套公共服務(wù)務(wù)設(shè)施、公共綠地四個(gè)部分，通通過對(duì)空間結(jié)結(jié)構(gòu)的分析，，將四個(gè)部分分要素加以組合，確定定基本布局和和空間形態(tài)。。影響居住區(qū)規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的主主要因素包括括區(qū)位及規(guī)劃要要求、場地及環(huán)境條件、人的生活需求求、經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)管理制度度等。目前常見的居居住區(qū)規(guī)劃空空間結(jié)構(gòu)的類類型主要有內(nèi)向型、開放型、自由型等。住宅形式與布布局選擇住宅的形式取取決于自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)水平、技術(shù)水平、文化習(xí)俗和家庭結(jié)構(gòu)等因素。在《住宅建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范》中，根據(jù)住宅宅建造層數(shù)將將住宅劃分為為低層住宅（1至3層）、多層住宅（4至6層）、中高層住宅（7至9層）、高層住宅（10至30層）。住宅的布局有有行列式、周邊式和點(diǎn)群式三種基本形式式。住宅布置中必必須要重點(diǎn)考考慮日照和通通風(fēng)，這是居居住區(qū)規(guī)劃的的根本問題，，也是現(xiàn)代城城市規(guī)劃產(chǎn)生生的起點(diǎn)。配套服務(wù)設(shè)施施公共服務(wù)設(shè)施施也稱為配套公公建，決定居居民生活服務(wù)務(wù)質(zhì)量和方便便程度，是居住區(qū)區(qū)不可或缺的的組成部分。。公共服務(wù)設(shè)施施的規(guī)劃布局局應(yīng)體現(xiàn)方便生生活、減少干干擾、有利經(jīng)經(jīng)營、美化環(huán)境的原原則，可采用用分散、集中、分散和集中相相結(jié)合的方式布局。而且，，為了保證合合理的服務(wù)半半徑，注意未未來發(fā)展需要要，規(guī)劃中還應(yīng)留有有余地。道路交通居住區(qū)道路網(wǎng)網(wǎng)結(jié)構(gòu)在形態(tài)上有規(guī)則式、自由式、混合式等，在交通組織上分為為人車混行、人車分流兩種形式。公共綠地在綠地規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中，公共共綠地應(yīng)具備備可達(dá)性、功能性、親和性。綠地布局應(yīng)注意人的動(dòng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)觀觀賞效果，一一般在小區(qū)入入口、中心形成景觀觀節(jié)點(diǎn)，創(chuàng)造造層次豐富的的視覺效果。。豎向及管線綜綜合居住區(qū)的市政政工程由居住區(qū)給水、排水、供電、燃?xì)狻⒐?、通信、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等工程組成。。按照敷設(shè)方式式可以分為架空線路和地下埋設(shè)線路路。地下埋設(shè)線線路又可分為直直埋管線和溝溝埋管線。居居住區(qū)內(nèi)的管管線應(yīng)盡量采采用地下埋設(shè)的方方式。豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)是為了有效利利用地形，滿滿足居住區(qū)道道路交通、地地面排水、建筑筑布置和城市市景觀等方面面的要求，對(duì)對(duì)自然地形改改造和利用而進(jìn)行行的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，包括道路豎向設(shè)計(jì)計(jì)和場地豎向設(shè)計(jì)計(jì)。（4）居住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案主主要成果居