房地產項目開發(fā)流程講義99

房地產項目開發(fā)流程CONTENTS目錄項目決策階段01前期準備階段02工程建設階段03項目銷售階段04交付使用階段05從開發(fā)、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。概述第一章：項目決策階段項目決策階段

產開發(fā)項目經董事會（企業(yè)主）批準初步立項后，轉由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進行可行性研究?？尚行匝芯扛灸康模?/p>

實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益。主要內容：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護；(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設節(jié)點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議?？尚行匝芯砍蓡T知識組成經濟師房地產專家建筑工程專家財會師及律師市場分析專家可行性研究的工作階段階段一投資機會研究該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。階段二初步可行性研究亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。階段三詳細可行性研究即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟?？尚行匝芯康牟襟E集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項;(2)調查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化;(4)財務評價和經濟評價;(5)編制可行性研究報告。第二章：前期準備階段一、獲取土地使用權二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設計

四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，

確定勘察、設計、監(jiān)理、施工隊伍。五、申辦《施工許可證》六、招標一、獲獲取土土地使使用權權前期準準備階階段獲取土土地使使用權權1、通過行行政劃劃撥方方式取取得；；2、舊城改改造取取得中中標地地塊國國有土土地使使用權權；3、轉讓取取得；；4、出讓方方式取取得（（招標標、拍拍賣、、協(xié)議議出讓讓三種種方式式）；；5、聯(lián)合開開發(fā)并并報有有關主主管部部門立立項、、審批批后取取得；；6、通過司司法裁裁決取取得；；7、通過兼兼并、、收購購等股股權重重組方方式取取得。。開發(fā)商商獲取取土地地使用用權的的主要要方式式土地使使用權權有償償出讓讓的方方式：出讓方方式是是指政政府作作為國國有土土地的的代表表以什什么形形式或或程序序將國國有土土地使使用權權出讓與土土地使使用者者。按按照《《中華華人民民共和和國城城鎮(zhèn)國國有土土地使使用權權出讓讓和轉轉讓暫暫行條條例》》國有有土地地使用用權的的出讓讓方式式有三三種：：協(xié)議、、招標標、拍拍賣。。獲取土土地使使用權權開發(fā)商商獲取取土地地使用用權的的程序序協(xié)議出讓指土地使使用權權的有有意受受讓人人直接接向國國有土土地的的代表表提出出有償償使用用土地地的愿愿望，，由國國有土土地的的代表表與有有意受受讓人人進行行一對對一的的談判判和切切磋、、協(xié)商商出讓讓土地地使用用權的的有關關事宜宜的這這樣一一種出出讓方方式。。招標出讓指在指定的的期限內內，由符符合條件件的單位位或者個個人以書書面投標標形式，，競投某某地段土土地使用用權，由由招標人人根據(jù)一一定的要要求擇優(yōu)優(yōu)確定土土地使用用者（即即土地使使用權受受讓人））的出讓讓方式。。以招標標方式出出讓土地地使用權權，不僅僅要明確確合同雙雙方當事事人的權權利義務務，而且且要明確確投標的的效力及及招標人人在招標標期限內內應負的的責任等等。拍賣又稱競投，，有些地地方也叫叫“拍讓”。它是指指由土地地所有者者代表在在指定的的時間、、地點，，組織符符合條件件的土地地使用權權有意受受讓人到到場，就就所出讓讓使用權權的土地地公開叫叫價競投投，按“價高者得得”的原則確確定土地地使用權權受讓人人的一種種出讓方方式。依依照《招招標拍賣賣掛牌出出讓國有有土地使使用權規(guī)規(guī)定》，，建設用用地凡屬屬于營利利性的商商品房開開發(fā)、旅旅游、商商業(yè)、娛娛樂等用用途的，，必須通通過市土土地交易易中心掛掛牌出讓讓國有土土地使用用權，并并取得《《成交確確認書》》，然后后簽訂《《國有土土地使用用權出讓讓合同》》。獲取土地地使用權權開發(fā)商取得《國國有土地地使用權權出讓合合同》后后，到建建管處辦辦理建筑筑方案報報建手續(xù)續(xù)，至地地籍處辦辦理土地地證登記記手續(xù)。屬協(xié)議出讓讓的，辦辦理土地地登記時時應提交交以下資料并送至土土地主管管部門：：1、《土地出出讓合同同》、《劃撥撥決定書書》或轉轉讓批文文；2、開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照照或組織織機構代代碼證，，房地產產開發(fā)資資質；3、屬新增建設設用地的的，應提提供《建建設用地地批準書書》；屬屬存量用用地的，，應提供供原土地地使用者者土地權權源資料。4、1：2000地形圖2份；5、加蓋了“權屬已審審核”的宗地圖圖、地籍籍圖各3份6、地上附著物權權屬證明明；7、土地登記記申請書；；8、土地登記記法人代表表證明和和身份證證明；9、土地登記記委托書。獲取土地地使用權權獲取土地地使用權權（1）土地使使用權出出讓地管理部部門負責責辦理土土地使用用權出讓讓和劃撥撥土地使使用權轉轉讓需補補辦出讓讓手續(xù)的的審核和和報批工工作，遠遠郊區(qū)、、縣房地地局負責責辦理不不足10畝土地使使用權出出讓和轉轉讓劃撥撥土地需需補辦出出讓手續(xù)續(xù)的審核核和報批批工作。。（2）土地使使用權劃劃撥房地局負負責辦理理10畝以上（（含10畝）的城城鎮(zhèn)建設設用地的的劃撥手手續(xù)。區(qū)區(qū)、縣房房地局負負責辦理理10畝以下的的城鎮(zhèn)建建設用地地的劃撥撥手續(xù)。。（3）征用土土地征用耕地地1000畝以上，，其他土土地2000畝以上，，由政府府部門審審核后報報國務院院批準。。征用耕地地3畝以上1000畝以下，，其他土土地10畝以上2000畝以下，，由人民民政府批批準。征用耕地地3畝以下，，其他土土地10畝以下，，由區(qū)（（縣）人人民政府府批準。（4）地價評評估市房地局負負責城近近郊區(qū)、、縣土地地出讓和和轉讓劃劃撥土地地需補辦辦出讓手手續(xù)的地地價評估估工作及及評估報報告的審審查、地地價審核核和報批批工作。獲取土地地使用權權用地者見到到招標公公告后到到指定地地點索取取招標文文件。用地者到市市或區(qū)、、縣房地地局或其其它部門門了解情情況，進進行咨詢詢，并到到出讓地地塊實地地勘察，，搜集資資料。用地者進行行投資分分析。到指定地點點辦理投投資登記記，提交交企業(yè)工工商營業(yè)業(yè)執(zhí)照、、法人資資格證明明、銀行行資信證證明，并并按規(guī)定定繳納投投標保證證金。用地者填寫寫投標書書送達指指定方進進行投標標。收到中標通知知書后，，由企業(yè)業(yè)法定代代表人或或授權代代表人與與市或區(qū)區(qū)、縣房房地局簽簽訂土地地使用權權出讓合合同，并并按合同同的規(guī)定定支付總總地價款款的一定定比例作作為定金金。按合同的約約定支付付余款。。付清40%地價款后后向市或或區(qū)、縣縣房地局局申領臨臨時國有有土地使使用證，，付清全全部地價價后向市市或區(qū)、、縣房地地局申請請正式國國有土地地使用證證。招標受讓讓土地使使用權申申請程序序：獲取土地地使用權權用地者見到到拍賣公公告到指指定地點點索取拍拍賣文件件。用地者到市市或區(qū)、、縣房地地局或其其它部門門了解情情況，進進行咨詢詢，并到到出讓地地塊實地地勘察，，搜集資資料。用地者進行行投資分分析。到指定地點點辦理競競投登記記，提交交企業(yè)工工商執(zhí)照照、法人人資格證證明、銀銀行資信信證明，，并按規(guī)規(guī)定繳納納競投保保證金。。用地者到指指定地點點領取競競叫牌。。用地者在規(guī)規(guī)定時間間、指定定地點到到拍賣現(xiàn)現(xiàn)場參加加競投。。企業(yè)法定代表表人或授授權代表表人與市市或區(qū)、、縣房地地局簽訂訂土地使使用權出出讓合同同，并按按規(guī)定支支付總地地價款的的一定比比例作為為定金。。按合同的約約定支付付余款。。付清40%地價款后后向市或或區(qū)、縣縣房地局局申領臨臨時國有有土地使使用證，，付清全全部地價價款向市市或區(qū)、、縣房地地局申領領正式國國有土地地使用證證。拍賣受讓讓土地使使用權申申請程序序：獲取土地地使用權權屬經營性開開發(fā)用地地的，開開發(fā)商通通過招標標、掛牌牌、競買買或協(xié)議議出讓程程序取得得《成交交確認書書》。憑憑此書辦辦理土地地出讓或或劃撥手手續(xù)，進進行土地地登記，，取得《《國有土土地使用用權證》》。二、征地地拆遷，，申辦并并取得《房屋拆遷遷許可證證》前期準備備階段征地拆遷遷，申辦辦并取得得《房屋屋拆遷許許可證》》拆遷遷城市房屋屋拆遷是是對城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)內國有有土地上上原有的的房屋及及其附屬屬物等，，不適應應經濟、、社會發(fā)發(fā)展需要要的部分分進行拆拆除重建建，使城城市的整整體功能能得到改改善和提提高。征地拆遷遷，申辦辦并取得得《房屋屋拆遷許許可證》》政府組織織拆遷主要指通通過批租租、舊城城改造方方式取得得土地使使用權所所涉及拆拆遷。這是大型型房地產產公司常常用模式式，但要要申請拆拆遷許可可證。拆遷人自自行拆遷遷拆遷人委委托拆遷遷適用開發(fā)發(fā)商缺乏乏拆遷經經驗時委委托專門門從事房房屋拆遷遷工作的的單位進進行。拆遷方式式征地拆遷遷，申辦辦并取得得《房屋屋拆遷許許可證》》房屋拆建建，如危危舊房改改造；010203城市功能能、用地地布局和和空間結結構的調調整，如如居住區(qū)區(qū)、商業(yè)業(yè)區(qū)、車車站、生生活服務務設施等等公共建建筑的建建設和改改造；環(huán)境治理理，如擴擴展綠地地、治理理污染工工程等。。因此，，城市房房屋拆遷遷是伴隨隨著城市市建設項項目進行行的，是是城市建建設的重重要組成成部分，，尤其是是舊城改改造中的的一個重重要環(huán)節(jié)節(jié)，處于于建設項項目的前前期工作作階段。。拆遷的主主要內容容包括：：征地拆遷遷，申辦辦并取得得《房屋屋拆遷許許可證》》申辦拆遷遷許可證證應提交的申報資料：填寫《城市房房屋拆遷遷申請表表》一式式五份；；建設項目目批準文件件；建設用地地規(guī)劃許許可證；；國有土地使用用權批準準文件（（建設用用地批準準書或劃劃撥決定定書）拆遷代辦單位位和評估估機構資資料。拆遷安置計劃劃和方案案；（拆拆遷紅線線范圍內內房屋面面積、戶戶數(shù)、性性質、用用途等基基本情況況；拆遷遷方式；；拆遷期期限；還還建方式式及還建建期限；；產權清清晰的安安置用房房證明；；拆遷補補償資金金來源及及預算資資金額度）有關金融機構構出具的的拆遷補補償安置置資金證證明。征地拆遷遷，申辦辦并取得得《房屋屋拆遷許許可證》》根據(jù)《市城市市房屋拆拆遷管理理實施辦辦法》的的規(guī)定，，房屋拆拆遷管理理部門在在收到申申請之日日起30日內，對對申請審審查完畢畢。符合合條件的的，依法法收取拆拆遷管理理費（住住宅為7元/平方米，，非住宅宅為3元/平方米）），頒發(fā)發(fā)房屋拆拆遷許可可證。開開發(fā)商取取得《房房屋拆遷遷許可證證》后，，即可組組織拆遷遷，并與與拆遷人人簽訂安安置補償償協(xié)議。。安置補補償共有有三種方方式，一是貨幣幣安置，，二是現(xiàn)現(xiàn)房安置置，三是是就地或或異地還還建。拆遷完完畢后，，申請拆拆遷驗收收，取得得《房屋屋拆遷驗驗收合格格證》。三、規(guī)劃劃設計前期準備備階段規(guī)劃設計計建設工程規(guī)劃劃管理的的主要內內容有：建筑管理理、道路管理理、管線管理理、審定設計計方案、核發(fā)建設設工程規(guī)規(guī)劃許可可證規(guī)劃設計計在已開發(fā)發(fā)使用的的城鎮(zhèn)國國有土地地范圍，，項目規(guī)規(guī)劃申報報的基本本步驟是是：在項目建議議書報批批或可行行性研究究報告編編制之前前，開發(fā)發(fā)商要向向規(guī)劃局局申報規(guī)規(guī)劃要點點，規(guī)劃劃管理部部門應在在要點通通知書中中對批復復時的參參考依據(jù)據(jù)；在項目建議議書批復復后，開開發(fā)商應應向規(guī)劃劃局申報報項目選選址、定定點，即即向申請請單位下下發(fā)選址址規(guī)劃意意見通知知書，對對項目用用地的位位置、面面積、范范圍等提提供較詳詳細的意意見，并并須同時時下達規(guī)規(guī)劃設計計條件；；規(guī)劃設計條件件，是項項目選址址后，由由建設單單位申請請，規(guī)劃劃部門下下達的委委托設計計機構進進行規(guī)劃劃方案設設計的依依據(jù)性文文件。開開發(fā)商在在完成方方案設計計后，須須向規(guī)劃劃部門提提出審定定申請；；通過審定的設設計方案案，是編編制初步步設計或或施工圖圖的依據(jù)據(jù)，也是是取得建建設用地地規(guī)劃許許可證的的必備條條件；開發(fā)商依據(jù)審定定的設計計方案通通知書和和可行性性研究報報告批復復，并在在規(guī)劃主主管部門門征詢土土地及拆拆遷部門門有關用用地及拆拆遷安置置的意見見后，應應向規(guī)劃劃局申領領建設用用地規(guī)劃劃許可證證，該證證是取得得土地使使用權的的必備文文件；申領建設工程程規(guī)劃許許可證，，是在項項目列入入年度正正式計劃劃后，申申請辦理理開工手手續(xù)之前前，需進進行的驗驗證工程程建設符符合規(guī)劃劃要求的的最后法法定程序序，該證證申辦開開工的必必備文件件。規(guī)劃設計計進行營利性的的房地產產開發(fā)，，必須取取得國有有土地使使用權才才能進行行。根據(jù)《城市房房地產管管理法》》的有關關規(guī)定，，房地產產開發(fā)用用地一級級市場取取得方式式有兩種種：即出出讓和劃劃撥。通過出讓方式式取得使使用權的的法律憑憑證是國國有土地地使用權權證。通過劃撥取得地使用權的的臨時證證件是建建設用地地批準書書或劃撥撥決定書書。規(guī)劃設計計一、申辦項目選址址定點，，取得《《建設項項目選址址意見書書》和《《建設用用地規(guī)劃劃許可證證》。并并取得《《建設項項目選址址意見書書》的附件。規(guī)劃設計計規(guī)劃設計計（土地地使用））條件1、建設項目目選址申請請城市規(guī)劃劃行政主管管部門根根據(jù)全市市經濟社社會發(fā)展展策略、、城市總總體規(guī)劃劃、分區(qū)區(qū)規(guī)劃、、控制性性詳細規(guī)規(guī)劃等各各級規(guī)劃劃，按照照國家《《城市規(guī)規(guī)劃法》》、《建建設項目目選址規(guī)規(guī)劃管理理辦法》》等，考考慮建設設項目的的要求，，在規(guī)定定期限內內提出規(guī)規(guī)劃方面面的初審審意見和和選址意意見。此此后，由由城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門會同同土地管管理部門門并征求求項目所所涉及到到的有關關部門的的意見，，對初審審意見及及其選址址提出復復審意見見，對于于同意的的項目報報政府審審批后，，在規(guī)定定的審批批期限內內核發(fā)項項目選址址意見書書。建設設項目選選址意見見書的主主要內容容應包括括：建設設項目的的基本情情況和建建設項目目規(guī)劃選選址的主主要依據(jù)據(jù)。規(guī)劃設計計2、申辦建設用地地規(guī)劃城市建設用地地規(guī)劃管管理的基基本是依依據(jù)城市市規(guī)劃確確定的不不同地段段的土地地使用性性質和總總體布局局，決定定建設工工程可以以使用哪哪些土地地，不可可以使用用哪些土土地，以以及在滿滿足建設設項目功功能和使使用要求求的前提提下，如如何經濟濟、合理理地使用用土地。。城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門對城城市用地地進行統(tǒng)統(tǒng)一的規(guī)規(guī)劃管理理，實行行嚴格的的規(guī)劃控控制是實實施城市市規(guī)劃的的基本保保證。規(guī)劃設計計3、委托設計計單位設設計，送送審設計計方案。。申報規(guī)劃要點點：規(guī)劃要點是計計劃立項項或建設設工程可可行性研研究的規(guī)規(guī)劃基本本依據(jù)。。計劃部部門可以以要求開開發(fā)單位位初始規(guī)規(guī)劃部門門對于開開發(fā)項目目的意見見，再行行決定對對可行性性研究報報告的批批復。當當建設單單位完成成計劃報報批手續(xù)續(xù)之后，，應到規(guī)規(guī)劃部門門申報選選址定點點，以獲獲取選址址規(guī)劃意意見通知知書申報報選址定定點。規(guī)劃設計計辦理上述“一書一證證”時，需提提交以下下申報資資料：1）建設用用地申請請；2）房地產產開發(fā)單單位營業(yè)業(yè)執(zhí)照和和資質證證書；3）土地使使用證或或土地權權屬證明明；4）1：2000地形圖。規(guī)劃設計開發(fā)商取得《建設設項目選址址意見書》》及《建設設用地規(guī)劃劃許可證》》后，即可可同步到下列地點辦辦理相關手手續(xù)：建管處辦理規(guī)規(guī)劃方案報報建手續(xù)，，取得《建建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證》；到耕保處辦理理土地征用用、轉用手手續(xù)，取得得《建設用用地批準書書》。到土地利用處處辦理土地地出讓合同同或劃撥手手續(xù)，簽訂訂《國有土土地使用權權出讓合同同》或取得得《建設用用地劃撥決決定書》。到地籍處辦理理《國有土土地使用權權證》；到到拆遷處辦辦理《拆遷遷許可證》》；規(guī)劃設計二、持規(guī)劃方案案和建筑方方案圖紙到到建管處申申請建筑方方案報建，，取得建筑核位紅線圖圖和施工圖圖。規(guī)劃設計建筑方案報報建分兩階段：1）規(guī)劃方案案審批階段段，取得《《規(guī)劃建筑筑方案批準準意見書》》。在此階段需要提提供的資料料為：A、1：2000地形圖1份；B、1：500地形圖1份（附道路路紅線及光光盤）；C、建設項目規(guī)劃建筑方方案圖紙1套及光盤（（大型項目目需提供2-3個不同設計計單位的規(guī)規(guī)劃方案及及光盤）；D、“一書一證”及其附件（（規(guī)劃設計計使用條件件和規(guī)劃用用地范圍線線）。規(guī)劃設計2）施工圖核核準階段，，取得建筑筑核位紅線線圖5份和施工圖圖3份。在此階段需要提提供的資料料為：A、土地證復印件或宗宗地圖或《《出讓合同同》或《劃劃撥決定書書》；B、公安、消防、審審圖辦、人人防、供水水、供電、、城管、交交管、通信信管線、抗抗震、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、燃氣、、園林、等部門審查意意見或回執(zhí)執(zhí)；C、施工圖3份及光盤。規(guī)劃設計三、申辦建設設工程紅線線定位與驗驗線，取得得建筑核位位紅線圖。。紅線定位位包括建筑筑紅線定位位和市政紅紅線定位。。流程是先先紅線定位位，再驗線線。紅線定定位工作完完成后，當當建筑物施施工至正負負零或市政政管線埋設設溝槽覆土土前，建設設單位應申申請紅線驗驗線。規(guī)劃設計辦理紅線定定位時應提提交以下資資料原件：：建筑紅線：審批手續(xù)續(xù)齊全的紅紅線圖、建建筑施工圖圖，以及建建筑紅線放放線通知單單。建筑試放紅線：：紅線圖、、建筑總平平面圖或建建筑施工圖圖、試放紅紅線通知單單。市政紅線：審批批手續(xù)齊全全的紅線圖圖、管線工工程審批文文件及施工工圖。若所放紅線與與規(guī)劃道路路或其它預預留規(guī)劃控控制范圍相相關，建設設單位還須須到市級規(guī)規(guī)劃部門提提取道路坐坐標及其它它相關數(shù)據(jù)據(jù)。規(guī)劃設計四、申辦《建設設工程規(guī)劃劃許可通知知書》，辦辦理完畢后后憑此通知知書到建管管部門辦理理《施工許許可證》。建設工程程施工至正正負零時，，持通知書書等相關資資料申辦《《建設工程程規(guī)劃許可可證》。持持建筑紅線線圖到城管管部門固體體廢棄物管管理處繳納納垃圾處理理費。規(guī)劃設計申報《建設工程程規(guī)劃許可可通知書》》應提交以以下資料：：國有土地使用權權證；城市基礎設施配配套費收據(jù)據(jù)；人防費收據(jù)；《建設工程程規(guī)劃許可可通知書》》申請表；投資許可證；經放線的《紅紅線定位冊冊》正本。規(guī)劃設計五、申辦《建設工程程規(guī)劃許可可證》。申辦完畢后后開發(fā)商持持《建設工工程規(guī)劃許許可證》至至建管部門門辦理建設設工程正負負零以上部部分相關施施工手續(xù)；；建設工程程竣工后3個月內，開開發(fā)商持竣竣工圖申辦辦《建設工工程規(guī)劃驗驗收合格證證》。規(guī)劃設計申辦《建設工程程規(guī)劃許可可證》時提交以下下資料：《建設工程程規(guī)劃許可可通知書》》；經正負零驗線線、蓋章的的《紅線定定位冊》副副本；經正負零驗線線、蓋章的的《核位紅紅線圖》；；垃圾處理費聯(lián)系單。規(guī)劃設計《建設工程程規(guī)劃許可可證》出現(xiàn)現(xiàn)變更事由由時，提交交以下資料料辦理：變更申請；工商部門更名通通知、變更更后的工商商執(zhí)照；開發(fā)商資質證明；；土地變更批復；；變更后的土地使使用證；（土地批租費費、使用費費）收據(jù)；；原建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證；建筑紅線圖；抵押權人同意變變更的意見見（辦理了了在建工程程抵押的））；法院裁決項目還還應提交判判決書。四、建設項目報報建登記，，申請招標標，辦理招招標投標手手續(xù)，確定定勘察、設設計、監(jiān)理理、施工隊隊伍。前期準備階階段建設項目報報建登記，，申請招標標，辦理招招標投標手手續(xù)，確定定勘察、設設計、監(jiān)理理、施工隊隊伍項目報建總總流程：建設工程交交易中心依依法必須進進行招標的的項目范圍圍和規(guī)模標標準，按照照省人民政政府的規(guī)定定執(zhí)行。施施工單項合合同估算價價在50萬元人民幣幣以上或建建筑面積達達到1000㎡的建設工程程新建、擴擴建和改建建的建筑的的建設工程程必須進行行招標。工程建設項目必必須在發(fā)包包前,由建設單位位或其委托托代理機構構到相關交交易中心進進行報建。。應當報建建而未報建建的工程項項目，不得得進行招投投標。建設項目報報建登記，，申請招標標，辦理招招標投標手手續(xù)，確定定勘察、設設計、監(jiān)理理、施工隊隊伍報建時須交交驗工程建建設項目以以下文書：立項的批準準文件、銀銀行出具該該工程項目目資信證明明、經批準準的建設用用地證明和和規(guī)劃審批批文件等。。工程建設項項目的報建建內容主要要包括：工程名稱、、建設地點點、投資規(guī)規(guī)模、資金金來源、當當年投資額額度、工程程規(guī)模、擬擬開工與竣竣工日期、、發(fā)包方式式、工程籌籌建情況。。建設項目報報建登記，，申請招標標，辦理招招標投標手手續(xù)，確定定勘察、設設計、監(jiān)理理、施工隊隊伍工程建設項項目報建程程序：建設單位或其委托的的代理機構構到建設工工程交易中中心（建設設局）領取取《工程建建設項目報報建表》。。按報建表的內內容如實填填寫,蓋上項目法法人公章后后報送建設設局。工程建設項目立立項批文、、資信證明明、建設用用地證明、、規(guī)劃審批批文件、施施工圖設計計文件審查查批準書連連同報建表表同時提交交。屬于試樁建設工工程項目,須辦理試樁樁登記手續(xù)續(xù)。工程建建設項目的的投資和建建設規(guī)模發(fā)發(fā)生變化時時,建設單位或或其委托代代理機構應應及時到市市交易中心心進行補充充登記o籌建負責人人變更時,應辦理變更更手續(xù)。建設項目報報建登記，，申請招標標，辦理招招標投標手手續(xù)，確定定勘察、設設計、監(jiān)理理、施工隊隊伍1、建設項目目報建登記記工作內容：：填報《建設設工程項目目報建表》》需帶下列列資料：（1）建設項目批準文件；；（2）建設工程項項目土地使使用合法證證明文件；；（3）施工圖設計計文件審查查批準書；；（4）資金證明（銀銀行出具的六六聯(lián)單或審計計報告）；（5）私營、民營、、合資項目必必須出具合法法證明文件。。報建信息管理：：（1）、建設局核核實報建資料料，進行現(xiàn)場場勘踏（7個工作日內））；（2）、將報建信信息轉至各有有關管理機構構。建設項目報建建登記，申請請招標，辦理理招標投標手手續(xù)，確定勘勘察、設計、、監(jiān)理、施工工隊伍2、審核“一費制”收費認定表、、核發(fā)繳款通通知填報《建建設工程“一費制”收費認定表》》按下列程序序辦理在報建臺領取收收費認定表（（共兩份）；；到各執(zhí)收執(zhí)罰單單位辦事“窗口”辦理繳費認定定手續(xù)；應繳費用從工程程報建開始20日內憑建設局局（咨詢臺））開具的《市市行政事業(yè)性性收費、基金金繳款通知書書》到代理銀銀行專柜辦理理繳款手續(xù)。。其它以中標標價為計算基基數(shù)的繳費項項目，在招投投標監(jiān)督管理理機構對招標標投標情況書書面報告核準準前按上述程程序辦理。建設項目報建建登記，申請請招標，辦理理招標投標手手續(xù)，確定勘勘察、設計、、監(jiān)理、施工工隊伍3、投標申請人人投標報名（1）投標報名、評評標、定標的的依據(jù)資料：：a、投標申請人的的營業(yè)執(zhí)照；；b、資質證書；c、投標申請人信信譽檔案資料料；d、項目經理有關關資料；e、業(yè)績及其它與與投標活動有有關的資料。。（2）網(wǎng)上投標報名建設項目報建建登記，申請請招標，辦理理招標投標手手續(xù)，確定勘勘察、設計、、監(jiān)理、施工工隊伍4、招標人根據(jù)據(jù)工程需要對對投標申請人人資格預審工工作內容：招標人根據(jù)工程需需要對投標申申請人投標資資格預審的，，應按已發(fā)布布公告的內容容和要求對投投標申請人進進行資格預審審；投標申請人到建設設局領取資審審通知書和購購買資格預審審格式文件；；招標人采用對投標標申請人資格格預審的，凡凡預審合格者者少于7家的，應重新新發(fā)布招標公公告；預審合合格者過多時時，又不便直直接確定的，，應在市建設設局采用隨機機方式抽取不不少于7家的投標申請請人。建設項目報建建登記，申請請招標，辦理理招標投標手手續(xù)，確定勘勘察、設計、、監(jiān)理、施工工隊伍5、投標文件的的編制、內容容、遞交和接接收工作內容容：（1）招標文件編制制標人應根據(jù)據(jù)招標文件和和招標工程圖圖紙以及工程程技術規(guī)范要要求，結合踏踏勘施工現(xiàn)場場和招標答疑疑會所了解的的情況，編制制投標文件和和工程預算。。投標文件編編制完成后應應仔細校核，，按招標文件件的規(guī)定打印印、裝訂、密密封和標志，，并滿足招標標文件要求的的份數(shù)。采用用標準保密化化評審技術標標的（暗標））嚴格按武建建招辦字[2002]18號文件規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。（2）投標文件的內內容1、投標函；2、施工組織設設計或者施工工方案；3、投標報價；；4、招標文件要要求提供的其其他材料。建設項目報建建登記，申請請招標，辦理理招標投標手手續(xù)，確定勘勘察、設計、、監(jiān)理、施工工隊伍（3）投標文件的遞遞交和接收a、投標文件的遞遞交投標人應應在招標文件件要求提交投投標文件的截截止時間前，，將投標文件件密封送達投投標地點。在在投標截止時時限以前，投投標人可以對對所遞交的投投標文件進行行補充、修改改或撤回，補補充、修改的的內容為投標標文件的組成成部分。并須須按招標文件件的規(guī)定進行行編制、密封封和標志。b、投標文件的接接收在投標截止時時間前，招標標人應做好投投標文件的接接收工作。在在接收中應注注意核對投標標文件是否按按招標文件的的規(guī)定進行密密封和標志，，并做好接收收時間的記錄錄，未按時或或提前送達的的，招標人應應當拒收。建設設項項目目報報建建登登記記，，申申請請招招標標，，辦辦理理招招標標投投標標手手續(xù)續(xù)，，確確定定勘勘察察、、設設計計、、監(jiān)監(jiān)理理、、施施工工隊隊伍伍6、組組織織評評標標委委員員會會工工作作內內容容：：（1）招標標人人于于開開標標前前（（上上午午召召開開的的評評標標會會應應提提前前18小時時以以上上，，下下午午召召開開的的評評標標會會應應提提前前4小時時以以上上5小時時以以內內））在在招招投投標標監(jiān)監(jiān)督督管管理理機機構構的的監(jiān)監(jiān)督督下下，，通通過過市市建建設設工工程程交交易易中中心心計計算算機機系系統(tǒng)統(tǒng)按按規(guī)規(guī)定定隨隨機機抽抽取取評評委委，，并并提提供供以以下下資資料料：：a、《建建設設局局抽抽取取評評標標評評委委申申請請表表》》；；b、代理理銀銀行行代代收收專專柜柜開開具具的的以以建建設設面面積積為為計計算算基基數(shù)數(shù)的的“一費費制制”收費費項項目目的的繳繳款款憑憑據(jù)據(jù)。。（2）由建建設設局局指指定定專專人人通通知知評評委委參參加加評評標標；；（3）建設設局局負負責責將將已已抽抽取取評評委委的的詳詳細細資資料料及及通通知知結結果果打打印印密密封封（（密密封封套套破破損損無無效效）），，分分別別交交由由招招標標人人和和招招投投標標監(jiān)監(jiān)督督管管理理機機構構簽簽收收保保存存。。建設設項項目目報報建建登登記記，，申申請請招招標標，，辦辦理理招招標標投投標標手手續(xù)續(xù)，，確確定定勘勘察察、、設設計計、、監(jiān)監(jiān)理理、、施施工工隊隊伍伍7、開開標標工作作內內容容：：（1）招標標人人介介紹紹投投標標單單位位和和招招投投標標監(jiān)監(jiān)督督管管理理部部門門人人員員；；（2）當眾眾檢檢驗驗投投標標文文件件是是否否符符合合規(guī)規(guī)定定，，按按規(guī)規(guī)定定啟啟封封投投標標書書；；（3）報投投標標標標價價、、工工期期、、質質量量、、主主要要材材料料用用量量以以及及需需要要特特別別說說明明的的內內容容；；（4）設有有標標底底的的公公布布標標底底；；（5）招標標人人填填寫寫開開標標匯匯總總表表，，并并由由投投標標人人簽簽字字認認可可。。（6）招投投標標監(jiān)監(jiān)督督管管理理機機構構進進行行監(jiān)監(jiān)督督管管理理建設設項項目目報報建建登登記記，，申申請請招招標標，，辦辦理理招招標標投投標標手手續(xù)續(xù)，，確確定定勘勘察察、、設設計計、、監(jiān)監(jiān)理理、、施施工工隊隊伍伍8、定定標標工作作內內容容：：按照照中華華人人民民共共和和國國建建設設部部令令[第89號]令《《房房屋屋建建筑筑和和市市政政基基礎礎設設施施工工程程施施工工招招標標投投標標管管理理辦辦法法》》進進行行。。招招標標人人應應當當在在投投標標有有效效期期截截止止時時限限30日前前確確定定中中標標人人。。投投標標有有效效期期應應當當在在招招標標文文件件中中載載明。建設設項項目目報報建建登登記記，，申申請請招招標標，，辦辦理理招招標標投投標標手手續(xù)續(xù)，，確確定定勘勘察察、、設設計計、、監(jiān)監(jiān)理理、、施施工工隊隊伍伍9、核核準準招招投投標標情情況況報報告告、、中中標標通通知知書書的的簽簽發(fā)發(fā)及及中中標標人人的的公公示示公公告告工作作內容容：招標標人人應應當當自自確確定定中中標標人人之之日日起起15日內，向向招標投投標監(jiān)督督管理機機構提交交招標投投標情況況的書面面報告。在向招標投投標監(jiān)督督管理機機構提交交招投標標情況書書面報告告核準時時，應提提交下列列資料：：1、由各收收費單位位確認的的《建設設管理收收費認定定表》；；2、由代理理銀行代代收專柜柜開具的的以中標標價為計計算基數(shù)數(shù)的“一費制”收費項目目的繳款款憑據(jù)。。建設項目目報建登登記，申申請招標標，辦理理招標投投標手續(xù)續(xù)，確定定勘察、、設計、、監(jiān)理、、施工隊隊伍10、簽訂工工程承發(fā)發(fā)包合同同招標人和中標標人應當當自中標標通知書書發(fā)出之之日起30日內，按按照招標標文件和和中標人人的投標標文件訂訂立書面面合同；招標人和中標標人不得得再行訂訂立背離離合同實實質性內內容的其其他協(xié)議議。訂立立書面合合同后7日內，中中標人應應當將合合同送管管理機構構備案。。五、申辦《施工許可可證》前期準備備階段申辦《施工許可可證》1、施工許許可證申申辦范圍圍：在中華人民民共和國國境內從從事各類類房屋建建筑及其其附屬設設施的建建造、裝裝修裝飾飾和與其其配套的的線路、、管道、、設備的的安裝，，以及城城鎮(zhèn)市政政基礎設設施工程程的施工工，建設設單位在在開工前前應當依依照本辦辦法的規(guī)規(guī)定，向向工程所所在地的的縣級以以上人民民政府建建設行政政主管部部門（以以下簡稱稱發(fā)證機機關）申申請領取取施工許許可證。。工程投投資額在在３０萬萬元以下下或者建建筑面積積在３０００平方方米以下下的建筑筑工程，，可以不不申請辦辦理施工工許可證證。按照照國務院院規(guī)定的的權限和和程序批批準開工工報告的的建筑工工程，不不再領取取施工許許可證。。申辦《施工許可可證》2、施工許許可證辦辦理機構構：建設局局3、施工許許可證辦辦理程序序：填寫《建筑工工程施工工許可證證申請表表》，并并領取《《辦理建建筑工程程施工許許可證必必備資料料清單》》。提供以下必備備資料：：《建設設工程用用地許可可證》；；《建設設工程規(guī)規(guī)劃許可可證》；；《拆遷遷許可證證》或施施工現(xiàn)場場是否具具備施工工條件的的證明；；中標通通知書及及施工合合同；施施工圖紙紙及技術術資料；；施工組組織設計計；監(jiān)理理合同或或建設單單位工程程技術人人員情況況；質量量、安全全監(jiān)督手手續(xù)；資資金保函函或證明明；施工工許可申申請表和和辦理建建管手續(xù)續(xù)聯(lián)系單單。建設單位位應當自領領取施工工許可證證之日起起三個月月內開工工。因故故不能按按期開工工的，應應當向發(fā)發(fā)證機關關申請延延期；延延期以兩兩次為限限，每次次不超過過三個月月。既不不開工又又不申請請延期或或者超過過延期時時限的，，施工許許可證自自行作廢廢。申辦《施工許可可證》（1）建設工程程報建表表；（2）建設單位位資信證證明（可可用復印印件）；；（3）立項批文文、總體體規(guī)劃平平面圖、、規(guī)劃許許可證證(可用復印印件)；（4）施工圖設設計文件件審查批批準書；；（5）建設工程程試樁施施工申報報登記證證（可用用復印件件）；（6）招標申請請表；（7）招標公告告；（8）招標日程程安排；；（9）招標文件件及評標標辦法；；（10）投標申請請書；（11）投標單位位資格預預審文件件（保存存6個月）；（12）答疑會紀紀要；（13）投標書；；（14）評委人員員名單；；（15）開標記錄錄表；（16）評委評分分表及評評分匯總總表；（17）評標報告告；（18）中標公示示證明；；（19）中標通知知書；（20）施工合同同或監(jiān)理理合同；；（21）合同備案案表；（22）施工許可可申請表表或辦理理建管手手續(xù)聯(lián)系系（23）市行政事事業(yè)性收收費、基基金繳款款通知書書及收據(jù)據(jù)；市建建設管理理收費認定表（共2份）（24）安全和文明施施工開工驗收收合格證（可可用復印件））4、辦理施工許許可證所需歸歸檔資料六、招標前期準備階段段招標招標條件：勘察、設計招標，，應當取得該該項目的建設設用地規(guī)劃許許可證，并辦辦理建設用地地手續(xù)和立項項審批手續(xù)；；建設工程全過程監(jiān)監(jiān)理招標，應應當完成立項項審批手續(xù)；；建設工程施施工階段監(jiān)理理招標，應當當完成勘察和和設計工作；；施工招標，應當完完成立項審批批手續(xù)，建設設資金已經落落實，按規(guī)定定應當實行建建設監(jiān)理的工工程已簽訂建建設監(jiān)理合同同；材料、設備招標，，應當完成設設計工作，材材料設備的技技術性能已經經確定，所需需資金已經落落實；法律、法規(guī)、規(guī)章章規(guī)定的其他他條件。招標招標要求：公開招標工程應實實行資格預審審，邀請招標標工程可實行行資格預審，，也可實行資資格后審，但但資格預審和和資格后審不不能同時進行行。施工招標項目需要要劃分標段和和確定工期的的，招標人應應當合理劃分分標段、確定定工期，并在在招標文件中中載明。應積極推行總承承包負責制，，不得將一個個單位工程主主樓、附樓、、分部工程分分開招標，嚴嚴禁招標人肢肢解工程或中中標人將中標標工程違法轉轉包、分包，，如分部工程程專業(yè)性較強強需要另行選選擇承包人的的，必須進入入有形建筑市市場通過招標標投標方式確確定。任何為招標項目的的前期準備或或者監(jiān)理工作作提供設計、、咨詢服務的的法人及其附附屬機構（單單位），均不不得參加該招招標項目的投投標。招標招標方式：開發(fā)建設工程招標標投標可以采采取公開招標標、邀請招標標和協(xié)商議標標等幾種方式。(1)公開招標由招標單位通過過報刊、廣播播、電視等轉轉播媒介發(fā)布布招標通告，，公開請承包包者參加投標標競爭。凡具具備規(guī)定條件件的單位都可可自愿參加投投標。在眾多多的投標單位位中選擇報價價合理、工期期較短、信譽譽良好的承包包商。這種公公開招標方式式，由于參加加投標的單位位較多，所以以審查投標資資格及其標書書的工作量較較大，招標費費用開支較多多。實行公開開招標工程應應實行投標人人資格預審，，當資格預審審的潛在投標標人過多時，，由招標人通通過隨機方法法從中選擇投投標人，且數(shù)數(shù)量不得少于于7家。公開招標標一般適用于于工程規(guī)模較較大、技術復復雜、報價水水平不易掌握握的大中型工工程建設建設設項目，以及及采購數(shù)量多多，金額大的的物資設備、、材料的供應應。招標(2)邀請招標招標單位不公開發(fā)發(fā)布招標通告告，而是根據(jù)據(jù)工程特點向向經預先選擇擇的承包商發(fā)發(fā)出招標通知知書或邀請函函，然后根據(jù)據(jù)各單位回函函答復情況，，確定投標對對象，請他們們參加招標項項目的投標競競爭。邀請參參加投標單位位的個數(shù)，世世界各國都有有規(guī)定，我省省在有關規(guī)定定中，明確要要求不少于三三家。邀請招招標方式由于于對邀請對象象的技術、經經驗和信譽方方面比較了解解和信任，所所以組織工作作比較簡單。。不僅可以節(jié)節(jié)省招標費用用、縮短招標標工作的周期期，也可以提提高投標中標標率。邀請招招標屬于有限限競爭性招標標，這種招標標方式限制了了競爭范圍，，有可能失去去優(yōu)秀的投標標者。實行邀邀請招標工程程可實行投標標人資格預審審，也可以實實行投標人資資格后審。招標(3)協(xié)商議標由建設單位直接接選擇投標單單位，就工程程的工期和造造價等條件，，雙方直接商商談中標條件件和要求。參參加議標的單單位應不少于于兩家。議標標適用于招標標工作開展有有困難的地區(qū)區(qū)。工程規(guī)模模不大、專業(yè)業(yè)性較強或特特殊要求多，，面對造價要要求并不十分分苛刻的工程程項目。雙方方在招標投標標過程中費用用支出最少，，招標工作的的周期也最短短。議標缺乏乏競爭性，在在造價上一般般都偏高。招標招標投標基本本程序招標工作由開發(fā)公公司主持，沒沒有組織招標標和編制標底底能力的開發(fā)發(fā)公司，可委委托工程咨詢詢公司等招標標服務公司代代理。但這類類服務機構必必須具備一定定技術資質，，具有法人地地位，經招標標投標管理部部門審查批準準的企事業(yè)單單位。招標1、工作程序審查招標單位位的資格；報批招標申請請書；編制招標文件件，編制標底底并送審，指指定評標、定定標方法；發(fā)布招標公告告或招標邀請請書；審查投標單位位資格；分發(fā)招標文件件及有關技術術資料、圖紙紙等，組織投投標單位現(xiàn)場場勘察和招標標文件答疑；；編制和寄送投投標文件；開標，公開標標底，審查投投標書和保函函；評標、定標、、決定中標單單位；發(fā)出中標通知知書，招標單單位與中標單單位簽訂承包包合同。招標申請書應應當包括以下下主要內容：：項目名稱、、情況、概算算；開發(fā)公司司負責組織招招標的人員的的姓名、年齡齡、業(yè)務簡歷歷、職務、職職稱；資金來來源及落實情情況；圖紙、、場地等情況況是否具備招招標條件；招招標方式。招標2、應注意的問題工程建設招標投標標必須編制完完整的招標文文件和投標標標書。招標文文件和投標標標書一經發(fā)出出，除另有規(guī)規(guī)定外，一般般不得變更。。招標必須依依據(jù)有關規(guī)定定編制標底，，并送政府主主管招標投標標的部門或其其委托單位審審查批準。編編制標底人員員的資格，須須審核批準。。此外，一個個招標工程，，只能編制一一個標底。為了保證招標的公公正性，應當當以招標單位位為主，約請請有關部門及及專家成立評評標領導小組組，進行評標標、決標。對對于大中型建建設項目，招招標單位還可可以邀請經驗驗豐富、有較較高技術和經經濟評估水平平的專家組成成評標委員會會，對各投標標方案作出評評價。在此基基礎上，推薦薦一、二個投投標企業(yè)，供供評標領導小小組審定，確確定中標單位位。如果決標標結果有損于于國家利益時時，政府主管管招標投標的的部門，有權權予以否決。。招標投標單位在提交投投標標書的同同時，必須提提交由其開戶戶銀行出具的的投標保證金金證書。投標標單位中標后后，如果拒絕絕承擔中標的的工程任務，，招標單位有有權向為其出出具保函的單單位索取投標標保證金。簽訂承發(fā)包合同時時，必須嚴格格履行標書的的各項條件，，不得修改和和變更；雙方方應互換各自自開戶銀行出出具的履約保保證金證書。。保證金額在在合同期滿后后應當退回。。招標單位和中標單單位簽訂合同同后毀約，對對方有權持履履約保證金證證書向其擔保保銀行索兌保保證金。由于于違約給對方方造成的損失失如超過履約約保證金的，，還應補償履履約保證金的的不足部分。招標應提交的招標標資料目錄1）招標代理合合同及招標代代理機構資質質證書復印件件(如有代理)2）招標備案登登記表3）經批準的邀邀請招標報告告(如系邀請招標標)4）招標公告或或投標邀請書書5）投標報名名名單(公開招標)6）資格預審文文件7）資格預審評評審報告8）招標文件9）購買招標文文件登記表10）答疑會紀要要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)11）標底(工程預算書)及市建設工程程項目造價咨咨詢核準證(如有標底)12）評委名單13）招標人評委委委托書14）開標會簽到到表15）招標記錄一一覽表16）投標函及投投標函附表17）評委評分表表18）評分匯總表表19）評標報告20）招標投標情情況書面報告告21）中標通知書書及中標公示示證明22）辦理建管手手續(xù)聯(lián)系單23）合同備案表表24）行政事業(yè)性性收費、基金金繳款通知書書及收據(jù)25）建設管理收收費認定表（（共2份）26）安全和文明明施工開工驗驗收合格證招標招標投標的管管理1）施工企業(yè)資資質管理：筑施工企業(yè)可可分為工程施施工總承包企企業(yè)，施工承承包企業(yè)和專專項分包企業(yè)業(yè)三類。按企業(yè)的建設業(yè)業(yè)績、人員素素質、管理水水平、資金數(shù)數(shù)量、技術裝裝備等，將工工程總承包企企業(yè)資質登記記為為一、二二級；施工承承包企業(yè)資質質登記分為一一至四級。各各資質登記標標準及承包工工程范圍由建建設部統(tǒng)一制制定、發(fā)布。。目前，施工工企業(yè)資質登登記標準按1989年建設部《施施工企業(yè)資質質等級標準》》執(zhí)行。企業(yè)業(yè)資質等級實實行分級審批批。一級企業(yè)業(yè)由建設部審審批，二至四四級根據(jù)隸屬屬關系由國務務院有關部門門和省、自治治區(qū)、直轄市市建設行政主主管部門審批批，經審查合合格的企業(yè)由由自治管理部部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)業(yè)資質證書》》。招標(1)施工企業(yè)資質質的動態(tài)管理理企業(yè)資質動態(tài)管理理是指由于情情況變化，當當構成及影響響企業(yè)資質的的條件已經高高于或低于原原定資質標準準時，由資質質管理部門對對其資質等級級或承包工程程范圍作相應應調整的管理理。動態(tài)管理理通過資質年年度檢查和其其它形式的監(jiān)監(jiān)督檢查進行行。對企業(yè)資資質的升級、、降級實行公公告制度。實實行動態(tài)管理理，主要是為為了突出在市市場競爭機制制中內在素質質和用戶評價價對其資質的的決定作用。。通過對企業(yè)業(yè)的資質審查查確定資質等等級，由資質質等級確定企企業(yè)承接施工工任務的范圍圍與規(guī)模；通通過對企業(yè)經經營果凍及工工作業(yè)績的考考核來重新評評定資質等級級。這種雙向向的動態(tài)的資資質管理就是是我國對施工工企業(yè)進行行行業(yè)管理的主主要手段和發(fā)發(fā)展方向。招標(2)工程總承包企企業(yè)的管理隨著加工管理體制制改革的不斷斷深入，出現(xiàn)現(xiàn)了以實現(xiàn)工工程項目總承承包為宗旨的的企業(yè)集團。。這種對工程程從立項到交交付適用全過過程承包的企企業(yè)，稱為工工程項目總承承包企業(yè)。為為加強對工程程項目總承包包企業(yè)的資質質管理，1992年4月建設部發(fā)布布了《工程總總承包企業(yè)資資質管理暫行行規(guī)定》。工工程項目總承承包企業(yè)資質質分為三級。?！稌盒幸?guī)定定》從企業(yè)曾曾承擔國總承承包的工程數(shù)數(shù)量、自有資資金、人員素素質、專業(yè)人人員數(shù)量、企企業(yè)承包總產產值等方面規(guī)規(guī)定了各資質質等級須具備備的具體條件件。2003年7月，建設部出出臺文件，廢廢止《工程總總承包資格證證書》，對從從事工程總承承包業(yè)務的企企業(yè)不專門設設立工程總承承包資質。具具有工程勘察察、設計或施施工總承包資資質的企業(yè)可可以在其資質質等級許可的的工程項目范范圍內開展工工程總承包業(yè)業(yè)務。但工程程的施工應由由具有相應施施工承包資質質的企業(yè)承擔擔。招標工程建設項目目組織實施方式：其一是工程總總承包方式，，即指從事工工程總承包的的企業(yè)（以下下簡稱工程總總承包企業(yè)））受業(yè)主委托托，按照合同同約定對工程程項目的勘察察、設計、采采購、施工、、試運行（竣竣工驗收）等等實行全過程程或若干階段段的承包。工工程總承包企企業(yè)按照合同同約定對工程程項目的質量量、工期、造造價等向業(yè)主主負責。工程程總承包企業(yè)業(yè)可依法將所所承包工程中中的部分工作作發(fā)包給具有有相應資質的的分包企業(yè)；；分包企業(yè)按按照分包合同同的約定對總總承包企業(yè)負負責。工程總總承包方式通通行的做法有有四種，即設設計采購施工工（EPC）/交鑰匙總承包包、設計—施工總承包（（D-B）、根據(jù)工程程項目的不同同規(guī)模、類型型和業(yè)主要求求，還可采用用設計—采購總承包（（E-P）、采購—施工總承包(P-C)等方式。招標工程建設項目目組織實施方式：其二是工程項項目管理方式式，工程項目目管理是指從從事工程項目目管理的企業(yè)業(yè)受業(yè)主委托托，按照合同同約定，代表表業(yè)主對工程程項目的組織織實施進行全全過程或若干干階段的管理理和服務。工工程項目管理理企業(yè)不直接接與該工程項項目的總承包包企業(yè)或勘察察、設計、供供貨、施工等等企業(yè)簽訂合合同，但可以以按合同約定定，協(xié)助業(yè)主主與工程項目目的總承包企企業(yè)或勘察、、設計、供貨貨、施工等企企業(yè)簽訂合同同，并受業(yè)主主委托監(jiān)督合合同的履行。。工程項目管管理有兩種基基本方式，即即項目管理服服務型或項目目管理承包型型，項目管理理服務是指工工程項目管理理企業(yè)按照合合同約定，在在工程項目決決策階段，為為業(yè)主編制可可行性研究報報告，進行可可行性分析和和項目策劃；；在工程項目目實施階段，，為業(yè)主提供供招標代理、、設計管理、、采購管理、、施工管理和和試運行（竣竣工驗收）等等服務，代表表業(yè)主對工程程項目進行質質量、安全、、進度、費用用、合同、信信息等管理和和控制。工程程項目管理企企業(yè)一般應按按照合同約定定承擔相應的的管理責任。。項目管理承承包是指工程程項目管理企企業(yè)按照合同同約定，除完完成項目管理理服務的全部部工作內容外外，還可以負負責完成合同同約定的工程程初步設計（（基礎工程設設計）等工作作。對于需要要完成工程初初步設計（基基礎工程設計計）工作的工工程項目管理理企業(yè)，應當當具有相應的的工程設計資資質。項目管管理承包企業(yè)業(yè)一般應當按按照合同約定定承擔一定的的管理風險和和經濟責任。。招標2）工程建設管管理：工程建設階段，指指房地產開發(fā)發(fā)項目從列入入年度施工計計劃起，到項項目施工全部部完成，通過過建設主管部部門主持的綜綜合驗收，達達到客戶可以以住用程序的的過程。本階階段開發(fā)商要要完成的主要要報批手續(xù)有有：在取得