重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究報(bào)告文件

140/140重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告第一部分都市概況都市地位都市地位描述：重慶是中國(guó)四大直轄市之一，地處四川盆地東部，它是開(kāi)放的、連接我國(guó)中西部的戰(zhàn)略樞紐。重慶是長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，中國(guó)西部最大的多功能的現(xiàn)代工商業(yè)都市，也是立足中國(guó)內(nèi)陸、面向五洲四海的中央直轄市。重慶地下、地表資源豐富，組合條件較好，利用價(jià)值高，開(kāi)發(fā)潛力大，是我國(guó)自然資源富集地區(qū)之一。是現(xiàn)已發(fā)覺(jué)礦產(chǎn)75種，初步探明的礦產(chǎn)40多種，探明礦藏產(chǎn)地353處，儲(chǔ)量礦產(chǎn)潛在價(jià)值3882億元。重慶境內(nèi)江河縱橫，水網(wǎng)密布，水能蘊(yùn)藏量巨大，極具開(kāi)發(fā)潛力。行政區(qū)劃與人口構(gòu)成重慶市幅員面積8.24萬(wàn)平方公里，下轄40個(gè)行政區(qū)縣（自治縣），全市總?cè)丝?144.23萬(wàn)人。附圖都市行政區(qū)劃圖第二部分都市規(guī)劃都市總體定位都市區(qū)域定位；重慶地處長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶核心地區(qū)，中國(guó)東西結(jié)合部，是中國(guó)政府實(shí)行西部大開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)。重慶是中國(guó)西部唯一集水陸空運(yùn)輸方式為一體的交通樞紐。都市性質(zhì)；重慶是長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心，將加快建成西部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極。都市職能；重慶將按照建設(shè)"三中心、兩樞紐、一基地"（即商貿(mào)中心、金融中心、科教信息文化中心；交通樞紐、通信樞紐；以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地）的戰(zhàn)略構(gòu)想，加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展，發(fā)揮對(duì)外窗口和經(jīng)濟(jì)輻射作用，推動(dòng)西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游地區(qū)的進(jìn)展。都市進(jìn)展目標(biāo)；把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)展的直轄市，在西部地區(qū)領(lǐng)先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。都市空間布局與功能布局 都市用地布局規(guī)劃（附圖）及描述；2、都市居住用地布局規(guī)劃（附圖）及描述；依照《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》，到2010年全市常住人口3000萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口1615萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到53.8%。按照市政府確定的到2012年全市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過(guò)30平方米的目標(biāo)，可能2008年—2012年，我市新增住房總需求為1.45億平方米，其中商品住房需求約為1.22億平方米，保障性住房需求約為0.23億平方米。5年內(nèi)擬建住房14543萬(wàn)平方米規(guī)劃期內(nèi)，全市共擬建設(shè)住房建筑總面積14543萬(wàn)平方米（含農(nóng)民工宿舍），其中：中小套型商品住房8166萬(wàn)平方米，其他商品住房3748萬(wàn)平方米，限價(jià)商品住房351萬(wàn)平方米，廉租住房250萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房2028萬(wàn)平方米。中小戶型最低約120萬(wàn)套以后5年內(nèi)，住房建設(shè)總量中單套套型建筑面積90平方米以下的住房面積為10795萬(wàn)平方米，占住房建設(shè)總面積的74.23%，即使按單套套型建筑面積90平方米計(jì)算，今后5年的中小戶型供應(yīng)也有120萬(wàn)套。隨著我市房地產(chǎn)業(yè)近幾年持續(xù)進(jìn)展，商品住房供求差不多協(xié)調(diào)，供銷比保持在1∶0.8左右，同時(shí)中小套型住房供應(yīng)比重提高。統(tǒng)計(jì)顯示，2007年，全市新批準(zhǔn)上市預(yù)售商品住房中，90平方米以下商品住房套數(shù)占總套數(shù)的53.13%。區(qū)縣住房建設(shè)量占主城一半多在規(guī)劃期內(nèi)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在區(qū)縣市場(chǎng)有望查找到更寬敞的市場(chǎng)。依照《規(guī)劃》要求，以后5年內(nèi)都市區(qū)擬建設(shè)住房建筑面積9457萬(wàn)平方米，其中：中小套型商品住房5152萬(wàn)平方米，其他商品住房2479萬(wàn)平方米，限價(jià)商品住房246萬(wàn)平方米，廉租住房195萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房1385萬(wàn)平方米。而遠(yuǎn)郊區(qū)縣擬建設(shè)住房建筑面積5086萬(wàn)平方米，超過(guò)都市區(qū)一半的住宅設(shè)量。從時(shí)刻段看，今年全市擬建設(shè)住房建筑總面積2705萬(wàn)平方米，2009年全市擬建設(shè)住房建筑總面積3456萬(wàn)平方米，2010-2012年全市擬建設(shè)住房建筑總面積8382萬(wàn)平方米。解讀規(guī)劃——區(qū)域定位都市區(qū)住房布局各具特色依照《規(guī)劃》以后5年都市區(qū)呈組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，各區(qū)域地理環(huán)境、產(chǎn)業(yè)進(jìn)展、人群聚居等特點(diǎn)各不相同，住房建設(shè)布局要點(diǎn)線結(jié)合、各有側(cè)重、富有特色。公共交通特不是軌道交通線路、站點(diǎn)周邊的住房建設(shè)，通過(guò)快速公共交通“廊道效應(yīng)”，推進(jìn)住房建設(shè)由環(huán)線內(nèi)核心區(qū)向環(huán)線外拓展區(qū)延伸。各有側(cè)重確實(shí)是要將住房建設(shè)與區(qū)域特點(diǎn)、進(jìn)展方向相結(jié)合，在各類住房布局上各有側(cè)重。富有特色確實(shí)是要集中體現(xiàn)重慶“兩江四岸”山水風(fēng)貌，打造多樣性、藝術(shù)性的住房建筑風(fēng)格。內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域——形成既相對(duì)均衡又相互補(bǔ)充的居住格局該區(qū)域要緊有渝中組團(tuán)、沙坪壩組團(tuán)、觀音橋——人和組團(tuán)等7個(gè)組團(tuán)構(gòu)成。按《規(guī)劃》渝中組團(tuán)住房建設(shè)應(yīng)順應(yīng)市級(jí)商業(yè)中心進(jìn)展需要，操縱住房建設(shè)體量，降低居住密度，進(jìn)展與產(chǎn)業(yè)配套的小戶型高檔公寓。觀音橋——人和組團(tuán)積極承接舊城區(qū)疏解的人口、部分公共服務(wù)和交通功能，建設(shè)中高檔結(jié)合的多層次大型居住區(qū)，塑造新重慶風(fēng)貌的都市人居環(huán)境。李家沱——魚(yú)洞組團(tuán)的住房布局應(yīng)以建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)基地、能源基地的要求，不斷完善居住和配套設(shè)施的建設(shè)，使就業(yè)者就近居住。內(nèi)環(huán)線與繞城高速間區(qū)域——承擔(dān)部分都市核心區(qū)居住的外溢該區(qū)域要重點(diǎn)處理好產(chǎn)業(yè)進(jìn)展和住房進(jìn)展的關(guān)系，在區(qū)內(nèi)“就業(yè)-居住”差不多平衡的同時(shí)，承擔(dān)部分都市核心區(qū)居住的外溢。要緊由兩路組團(tuán)、大竹林－禮嘉組團(tuán)、西彭組團(tuán)等8個(gè)組團(tuán)組成。依照《規(guī)劃》，兩路組團(tuán)要緊結(jié)合空港國(guó)際新城規(guī)劃，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，提升人居環(huán)境，建設(shè)多種住房形態(tài)的綜合性居住區(qū)域。大竹林－禮嘉組團(tuán)考慮住房品質(zhì)提升的需求，充分依托良好的生態(tài)環(huán)境，建設(shè)中高檔住宅。魚(yú)嘴組團(tuán)的住房建設(shè)應(yīng)圍繞工業(yè)拓展區(qū)的定位，以中小套型商品住房建設(shè)為主，滿足產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的住房需求。公共交通沿線區(qū)域——疏解建成區(qū)居住壓力公共交通沿線區(qū)域住房建設(shè)應(yīng)充分發(fā)揮公共交通“廊道效應(yīng)”，疏解建成區(qū)居住壓力。重點(diǎn)加大都市交通換乘樞紐周邊住房建設(shè)用地的供應(yīng)，完善居住配套設(shè)施，建設(shè)綜合性居住社區(qū)；加強(qiáng)軌道交通站點(diǎn)周邊土地利用的引導(dǎo)和操縱，高密度建設(shè)保障性住房和中小套型商品住房。兩江四岸區(qū)域——合理適度地建設(shè)高品質(zhì)居住區(qū)兩江四岸區(qū)域住房建設(shè)要與都市空間布局相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)親山近水、觀山覽水的獨(dú)特風(fēng)貌。要操縱住房用地規(guī)模，限制高密度、高容積率居住開(kāi)發(fā)，合理適度地建設(shè)高品質(zhì)居住區(qū)。按《規(guī)劃》，重慶市以后5年供應(yīng)的住房建設(shè)用地為6454公頃，其中中小套型商品住房用地3416公頃，其他商品住房用地1881公頃，限價(jià)商品住房用地151公頃，廉租住房用地131公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房用地875公頃。6454公頃的土地量折合成畝約96810畝。但從供應(yīng)土地的分配比例看，中小套型商品住房仍是重頭戲。依照土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)操縱目標(biāo)，規(guī)劃期內(nèi)，供應(yīng)中小套型商品住房和政府保障性住房用地共計(jì)4573公頃，占住房用地供應(yīng)總量的70.86%。為確保土地的供應(yīng)，除了新增土地外，還將加大對(duì)閑置土地的處理力度，促進(jìn)存量土地利用，同時(shí)將禁止不墅類住房的土地供應(yīng)。按住房建設(shè)用地的區(qū)域安排看，以后5年都市區(qū)共供應(yīng)住房建設(shè)用地3881公頃，其中中小套型商品住房用地1981公頃，其他商品住房用地1152公頃，限價(jià)商品住房用地98公頃，廉租住房用地97公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房用地553公頃。遠(yuǎn)郊區(qū)縣共供應(yīng)住房建設(shè)用地2573公頃，其中：中小套型商品住房用地1435公頃，其他商品住房用地729公頃，限價(jià)商品住房用地53公頃，廉租住房用地34公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房用地322公頃。今年全市共供應(yīng)住房建設(shè)用地1357公頃。都市區(qū)共供應(yīng)住房建設(shè)用地756公頃，遠(yuǎn)郊區(qū)縣共供應(yīng)住房建設(shè)用地601公頃。2009年全市共供應(yīng)住房建設(shè)用地1521公頃。都市區(qū)共供應(yīng)住房建設(shè)用地794公頃，遠(yuǎn)郊區(qū)縣共供應(yīng)住房建設(shè)用地727公頃。2010-2012年全市共供應(yīng)住房建設(shè)用地3576公頃。都市區(qū)共供應(yīng)住房建設(shè)用地2331公頃，遠(yuǎn)郊區(qū)縣共供應(yīng)住房建設(shè)用地1245公頃。3、都市交通規(guī)劃（附圖）及描述（包括軌道交通規(guī)劃）；4、都市要緊產(chǎn)業(yè)區(qū)分布（附圖）及描述；5、都市要緊居住區(qū)分布（附圖）及描述；

第三部分都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r總體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r2007年，重慶市實(shí)現(xiàn)地區(qū)GDP4111.82億元，同比增長(zhǎng)15.6%。全市人均GDP14622元，增長(zhǎng)15.2%。附表重慶市2000年-2007年GDP人均GDP及增長(zhǎng)情況2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP總量1603.161765.681990.012272.822692.813070.493491.574111.82GDP增長(zhǎng)率8.5%9.0%10.3%11.5%12.2%11.5%12.2%15.6%人均GDP56166219705280919624109821245714622人均GDP增長(zhǎng)率8.9%9.5%10.9%12.0%12.6%11.6%12.0%15.2%附表2007年重慶市與其他同等規(guī)模都市GDP比較GDP總量GDP增長(zhǎng)率人均GDP人均GDP增長(zhǎng)率重慶市4111.6215.6%1462215.2%成都市3324.415.3%2652713.7%武漢市3141.515.6%32865/產(chǎn)業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r第一二三產(chǎn)業(yè)總體進(jìn)展?fàn)顩r2007年重慶第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值531.65億元，增長(zhǎng)9.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1832.22億元，增長(zhǎng)20.3%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1747.95億元，增長(zhǎng)12.8%。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例為12.9:44.6:42.5。附表重慶市2000年-2007年第一二三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年第一產(chǎn)業(yè)比重17.816.716.014.915.9第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)1.4%2.2%4.2%4.4%4.8%4.5%-5.5%9.5%第二產(chǎn)業(yè)比重38.939.039.240.541.341.043.044.6第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)10.4%11.8%13.9%16.1%16.4%12.9%16.9%20.3%第三產(chǎn)業(yè)比重43.344.344.844.642.843.944.842.5第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)9.4%9.1%9.3%9.5%10.5%12.3%14.0%12.8%產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃十一五期間，重慶將差不多建成長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心的總體框架。形成比較完善的交通、能源、水利、信息、市政等基礎(chǔ)設(shè)施體系，公路通車總里程達(dá)到39000公里（其中高速公路1914公里），鐵路營(yíng)運(yùn)里程達(dá)到1394公里，港口物資吞吐能力達(dá)到12500萬(wàn)噸（其中集裝箱160萬(wàn)標(biāo)箱），電力裝機(jī)容量達(dá)到1100萬(wàn)千瓦，總體緩解基礎(chǔ)設(shè)施“瓶頸”制約，水陸空通道互動(dòng)、節(jié)點(diǎn)有機(jī)銜接、網(wǎng)絡(luò)合理布局的長(zhǎng)江上游綜合交通樞紐和安全、便捷、互通互聯(lián)的長(zhǎng)江上游通信樞紐差不多建成。北部新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、長(zhǎng)壽化工園區(qū)、西永微電子工業(yè)園和特色工業(yè)園區(qū)為主體的園區(qū)經(jīng)濟(jì)架構(gòu)大體形成；以汽車摩托車、裝備制造、資源加工、高技術(shù)四大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，商貿(mào)、物流、金融、房地產(chǎn)和建筑、信息和中介、旅游和文化六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，以及規(guī)模種植業(yè)和集約養(yǎng)殖業(yè)為主體的長(zhǎng)江上游現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地差不多建成。以大都市區(qū)為龍頭，區(qū)域性中心都市相呼應(yīng)，若干中小都市和小城鎮(zhèn)共同進(jìn)展的城鎮(zhèn)體系差不多形成；多層次商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和購(gòu)物中心、現(xiàn)代物流基地、電子商務(wù)平臺(tái)、現(xiàn)代市場(chǎng)體系等構(gòu)成的長(zhǎng)江上游商貿(mào)中心框架大體形成。中央商務(wù)區(qū)加快進(jìn)展，構(gòu)建規(guī)范化、多品種、區(qū)域性金融市場(chǎng)取得明顯進(jìn)展，長(zhǎng)江上游金融中心的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作總體完成。區(qū)域創(chuàng)新體系、現(xiàn)代教育體系、文化與信息研發(fā)體系建設(shè)取得較快進(jìn)展，長(zhǎng)江上游科教文化信息中心輪廓顯現(xiàn)。在具體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，重慶加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地：(1)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。堅(jiān)持以信息化帶動(dòng)工業(yè)化，廣泛應(yīng)用高技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。增強(qiáng)企業(yè)自主創(chuàng)新能力，促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化，形成更多擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的知名品牌。加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步提高先進(jìn)制造業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重。努力改變工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)單一的局面，進(jìn)一步發(fā)揮工業(yè)對(duì)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐和帶動(dòng)作用。積極支持進(jìn)展高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)由加工裝配向自主研發(fā)制造延伸。堅(jiān)持市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化方向，加快進(jìn)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，大力進(jìn)展農(nóng)村服務(wù)業(yè)和社區(qū)服務(wù)業(yè)。引導(dǎo)加工業(yè)與農(nóng)業(yè)、制造業(yè)與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、能源工業(yè)與礦產(chǎn)資源加工業(yè)的緊密鏈結(jié)，形成相互支撐、相互促進(jìn)的良性機(jī)制。(2)構(gòu)筑新型工業(yè)基地。在汽車摩托車產(chǎn)業(yè)方面，推進(jìn)集團(tuán)化、規(guī)?；?guó)際化的進(jìn)展模式，進(jìn)一步打造“中國(guó)汽車名城”；促進(jìn)摩托車產(chǎn)業(yè)由“數(shù)量擴(kuò)張型”向“質(zhì)量效益型”轉(zhuǎn)變，建設(shè)“摩托車之都”。在裝備制造業(yè)方面，建設(shè)內(nèi)燃機(jī)、環(huán)保成套設(shè)備、儀器儀表、軍事裝備等研發(fā)生產(chǎn)基地，進(jìn)展輸變電成套裝備、數(shù)控機(jī)床、電子產(chǎn)品及通訊設(shè)備、船舶及配套產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)行業(yè)，培育輕軌交通設(shè)備、工程機(jī)械及大型結(jié)構(gòu)件、水力及風(fēng)力發(fā)電成套設(shè)備、系列模具、醫(yī)療成套設(shè)備、優(yōu)質(zhì)材料等重點(diǎn)產(chǎn)品，逐步建成裝備制造業(yè)基地。在資源加工業(yè)方面，建設(shè)以長(zhǎng)壽、萬(wàn)州、涪陵化工園區(qū)為主體的綜合化工基地；構(gòu)建以能源、有色冶金、黑色冶金、建材為重點(diǎn)的礦電聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，形成以氧化鋁生產(chǎn)和鋁加工為代表的大型鋁業(yè)基地；構(gòu)建綠色食品、現(xiàn)代中藥、紡織服裝制鞋、林產(chǎn)加工等特色產(chǎn)業(yè)鏈。在高技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面，以信息、生物、新材料、新能源產(chǎn)業(yè)等為重點(diǎn)，構(gòu)建高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；以集成電路、軟件、通信系統(tǒng)及設(shè)備、智能化儀器儀表、電子元器件、家用電子信息產(chǎn)品等領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)，推動(dòng)信息產(chǎn)業(yè)尤其是電子信息制造業(yè)突破性進(jìn)展。(3)大力進(jìn)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。結(jié)合擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，著力推動(dòng)商貿(mào)、物流、金融、房地產(chǎn)、信息和中介、旅游和文化等行業(yè)做大做強(qiáng)，提升服務(wù)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力和都市整體服務(wù)功能；加快建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，強(qiáng)化主城核心區(qū)(內(nèi)環(huán)線以內(nèi))的服務(wù)業(yè)導(dǎo)向，逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和強(qiáng)大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。進(jìn)一步提升壯大商貿(mào)業(yè)。推動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式向現(xiàn)代流通方式轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)流通格局向大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通轉(zhuǎn)變；大力進(jìn)展連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)，積極進(jìn)展會(huì)展業(yè)；引導(dǎo)商貿(mào)設(shè)施配套建設(shè)，完善多層次商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。培育壯大現(xiàn)代物流業(yè)。整合物流資源，依托交通樞紐結(jié)點(diǎn)，加快建設(shè)一批物流基地；推行物流信息化、標(biāo)準(zhǔn)化、國(guó)際化；大力進(jìn)展第三方物流，扶持一批現(xiàn)代物流企業(yè)。加快進(jìn)展金融業(yè)。引導(dǎo)主城區(qū)金融機(jī)構(gòu)相對(duì)集中布局，逐步形成金融區(qū)；積極進(jìn)展多種所有制的中小金融企業(yè)，加快地點(diǎn)金融企業(yè)重組和股份制改造，進(jìn)展多元化的金融機(jī)構(gòu)體系；加快進(jìn)展跨區(qū)域票據(jù)交易，差不多形成具有一定輻射能力的金融市場(chǎng)體系。優(yōu)化進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)。以節(jié)能省地、綠色環(huán)保為導(dǎo)向，融合巴渝文化，體現(xiàn)山水特色，適時(shí)適度調(diào)控土地供給，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)進(jìn)展；規(guī)范治理，促進(jìn)裝飾裝修、物業(yè)治理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展。大力進(jìn)展信息和中介服務(wù)業(yè)。以網(wǎng)絡(luò)、電信、廣電、計(jì)算機(jī)增值服務(wù)以及應(yīng)用軟件和系統(tǒng)集成等為重點(diǎn)，做大做強(qiáng)信息服務(wù)業(yè)；堅(jiān)持規(guī)范進(jìn)展的政策導(dǎo)向，大力進(jìn)展咨詢、代理、經(jīng)紀(jì)、法律、會(huì)計(jì)鑒證等各類中介企業(yè)，發(fā)揮其服務(wù)經(jīng)濟(jì)、方便生活等重要作用。做大做強(qiáng)旅游和文化產(chǎn)業(yè)。以長(zhǎng)江三峽、山城都市和大足石刻等為重點(diǎn)，加快“十大旅游精品系列工程”建設(shè)，打造一批重慶特色旅游品牌；加快基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)和旅游產(chǎn)品體系開(kāi)發(fā)，強(qiáng)化旅游目的地功能；聯(lián)合周邊地區(qū)，進(jìn)展跨區(qū)旅游。放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，打破行業(yè)、地區(qū)、部門分割，促進(jìn)形成大文化產(chǎn)業(yè)格局。（4)依托園區(qū)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群。加快進(jìn)展北部新區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、長(zhǎng)壽化工園區(qū)、西永微電子工業(yè)園和區(qū)縣特色工業(yè)園區(qū)，努力把園區(qū)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，實(shí)現(xiàn)“再造兩個(gè)重慶工業(yè)”的目標(biāo)。園區(qū)建設(shè)要加強(qiáng)規(guī)劃，突出特色，引進(jìn)和培育核心企業(yè)；加快模具工具、基礎(chǔ)零部件、系統(tǒng)集成等薄弱環(huán)節(jié)的進(jìn)展，集聚大量配套企業(yè)；引導(dǎo)生產(chǎn)服務(wù)性企業(yè)進(jìn)展，形成核心企業(yè)—配套企業(yè)—生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)緊密鏈接的一批產(chǎn)業(yè)集群。都市規(guī)劃進(jìn)展戰(zhàn)略及目標(biāo)

（一）城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)進(jìn)展

構(gòu)筑都市區(qū)城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)進(jìn)展的格局，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，縮小城鄉(xiāng)差異；加強(qiáng)郊區(qū)小城鎮(zhèn)建設(shè)，提升小城鎮(zhèn)對(duì)郊區(qū)的輻射帶動(dòng)作用和服務(wù)功能，形成聚攏效應(yīng)，促進(jìn)土地集約利用；愛(ài)護(hù)郊區(qū)生態(tài)環(huán)境，改善人居環(huán)境質(zhì)量。

城鎮(zhèn)空間布局與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng)，逐步形成分工合理、高效有序的網(wǎng)絡(luò)狀城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)農(nóng)村居民點(diǎn)的整合和建設(shè)，改善生態(tài)環(huán)境，提高公共服務(wù)設(shè)施水平。

（二）都市區(qū)空間層次

都市區(qū)在空間上分為主城區(qū)和郊區(qū)兩個(gè)部分。主城區(qū)為集中進(jìn)行都市建設(shè)的區(qū)域，范圍為2737平方千米，其中，中心城區(qū)位于中梁山、銅鑼山之間，是主城建設(shè)的要緊區(qū)域和舊城所在地，范圍為1062平方千米。郊區(qū)范圍為2736平方千米。

（三）都市要緊拓展方向

都市拓展的要緊方向?yàn)閮?nèi)環(huán)線以北、中梁山以西以及銅鑼山以東。

（四）都市空間結(jié)構(gòu)

都市空間結(jié)構(gòu)為“一城五片、多中心組團(tuán)式”。

主城由中部、北部、南部、西部、東部五大片區(qū)組成。多中心包含一個(gè)都市中心和六個(gè)都市副中心。主城都市建設(shè)用地分為十六個(gè)組團(tuán)和八個(gè)功能區(qū)。

三、都市規(guī)模

（一）人口規(guī)模

規(guī)劃至2010年，都市區(qū)總?cè)丝?30萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口660萬(wàn)人；規(guī)劃至2020年，都市區(qū)總?cè)丝?80萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口930萬(wàn)人。

規(guī)劃至2010年，中心城區(qū)都市人口520萬(wàn)人；規(guī)劃至2020年，都市人口635萬(wàn)人。

（二）用地規(guī)模

規(guī)劃至2010年，都市區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)總用地為580平方千米，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地為88平方米；規(guī)劃至2020年，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地為865平方千米，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地為93平方米。

規(guī)劃至2010年，中心城區(qū)都市建設(shè)總用地為401平方千米，人均都市建設(shè)用地為77.1平方米；規(guī)劃至2020年，都市建設(shè)總用地為520平方千米，人均都市建設(shè)用地為81.89平方米。

四、都市功能布局

（一）片區(qū)

以片區(qū)為格局有機(jī)組織都市人口和功能，各片區(qū)具有相當(dāng)?shù)娜丝谝?guī)模，都市功能完善，既相對(duì)獨(dú)立，又彼此聯(lián)系，相互協(xié)調(diào)進(jìn)展。每個(gè)片區(qū)包含若干組團(tuán)和功能區(qū)。

中部片區(qū)為中梁山以東、銅鑼山以西，長(zhǎng)江和嘉陵江環(huán)抱的區(qū)域。要緊為現(xiàn)狀建成區(qū)。重點(diǎn)加強(qiáng)和提升都市中心品質(zhì)，完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，改善都市人居環(huán)境，逐步疏解人口和功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化用地布局，大力進(jìn)展以金融、商貿(mào)、現(xiàn)代物流以及都市區(qū)旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)；以重鋼搬遷為契機(jī)，提升大渡口的都市功能，分擔(dān)楊家坪都市副中心的部分職能。

北部片區(qū)為嘉陵江以北，中梁山和銅鑼山之間的區(qū)域。以北部新區(qū)、江北城現(xiàn)代商務(wù)區(qū)為重點(diǎn)，以寸灘集裝箱港口、龍頭寺鐵路客運(yùn)中心、航空樞紐等為標(biāo)志，要緊承接舊城區(qū)疏解的人口、部分公共服務(wù)和交通功能，聚攏以高新技術(shù)、汽車等為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，建設(shè)良好的都市人居環(huán)境，塑造新重慶的都市風(fēng)貌。提升蔡家、兩路組團(tuán)中心對(duì)北部片區(qū)的服務(wù)功能，分擔(dān)觀音橋－新牌坊都市副中心部格外溢的都市職能。

南部片區(qū)為銅鑼山以西，長(zhǎng)江以南和以東的區(qū)域。是以會(huì)展、商貿(mào)、都市旅游、科研教育為主導(dǎo)的進(jìn)展區(qū)域。承接舊城區(qū)轉(zhuǎn)移的部分工業(yè)，完善都市功能，提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施水平，愛(ài)護(hù)好都市景觀和生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)山、水、綠都市特色，提升人居環(huán)境質(zhì)量。

西部片區(qū)為縉云山與中梁山之間的區(qū)域。是都市以后的重點(diǎn)拓展區(qū)域之一，是聯(lián)系重慶市域西部城鎮(zhèn)的重要地區(qū)。片區(qū)北部和中部以科研教育、服務(wù)業(yè)、休閑旅游等為主導(dǎo)，建設(shè)西永都市副中心，吸引和集聚人口與產(chǎn)業(yè)；片區(qū)南部為都市區(qū)工業(yè)拓展的重點(diǎn)區(qū)域之一，改造升級(jí)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，承接舊城區(qū)轉(zhuǎn)移的部分工業(yè)，注重生態(tài)環(huán)境愛(ài)護(hù)以及水資源的愛(ài)護(hù)和利用。東部片區(qū)為銅鑼山與明月山之間的區(qū)域。是都市以后的重點(diǎn)拓展區(qū)域之一，是聯(lián)系重慶市域東部城鎮(zhèn)的重要地區(qū)，都市區(qū)工業(yè)拓展的重點(diǎn)區(qū)域之一。建設(shè)茶園都市副中心，吸引和集聚人口與產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)提升都市功能。

（二）都市中心和副中心

都市中心是具有區(qū)域輻射力和一定國(guó)際、國(guó)內(nèi)阻礙力的商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)和公共活動(dòng)中心。集聚商業(yè)、辦公、金融貿(mào)易、文化娛樂(lè)、旅游服務(wù)等市級(jí)公共服務(wù)設(shè)施。強(qiáng)化解放碑地區(qū)商貿(mào)功能，突出江北城地區(qū)商務(wù)功能，完善彈子石濱江地區(qū)的配套服務(wù)功能。

六個(gè)都市副中心分不為沙坪壩、南坪、楊家坪、觀音橋－新牌坊、西永、茶園都市副中心，承擔(dān)部分市級(jí)公共服務(wù)功能?，F(xiàn)狀四個(gè)都市副中心加強(qiáng)區(qū)域性的商務(wù)辦公功能，完善商貿(mào)服務(wù)和文化娛樂(lè)功能；積極培育西永、茶園兩個(gè)新的都市副中心。

（三）組團(tuán)

每個(gè)組團(tuán)功能相對(duì)完善，組團(tuán)內(nèi)工作、生活用地差不多平衡，緊湊進(jìn)展。包括十六個(gè)組團(tuán)。

渝中組團(tuán)：為兩江交匯的半島地區(qū)。市級(jí)行政辦公所在地，市級(jí)商業(yè)中心；解放碑地區(qū)是都市中心的重要組成部分，要緊承擔(dān)中央商務(wù)區(qū)的商貿(mào)功能和部分商務(wù)功能；朝天門是水上客運(yùn)交通樞紐。

大楊石組團(tuán)：由楊家坪、大坪、石橋鋪等地區(qū)組成。楊家坪是都市副中心；袁家崗是市級(jí)體育中心；石橋鋪地區(qū)是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所在地；重點(diǎn)進(jìn)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

沙坪壩組團(tuán)：由沙坪壩、上橋、雙碑、井口等地區(qū)組成。沙坪壩是都市副中心；市級(jí)科教文化中心。

大渡口組團(tuán)：由新山村、九宮廟、建勝、中梁山、跳蹬等地區(qū)組成。重鋼搬遷后原址分擔(dān)楊家坪都市副中心部分職能，重點(diǎn)進(jìn)展文化娛樂(lè)、工業(yè)旅游、商務(wù)、商貿(mào)功能；中梁山、跳蹬是現(xiàn)代制造業(yè)基地之一；田壩、建勝地區(qū)為物流基地；金鰲寺、白居寺、釣魚(yú)嘴及濱江地帶為都市南部的生態(tài)旅游休閑區(qū)。

觀音橋－人和組團(tuán)：由江北城、觀音橋、大石壩、冉家壩、龍頭寺、人和、溉瀾溪、寸灘等地區(qū)組成。江北城地區(qū)是都市中心的重要組成部分，要緊承擔(dān)中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)功能；觀音橋至新牌坊地區(qū)是都市副中心，市級(jí)行政辦公集中地；人和地區(qū)為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)拓展區(qū)的組成部分；龍頭寺地區(qū)為鐵路客運(yùn)樞紐；寸灘地區(qū)為水路貨運(yùn)樞紐、物流基地；丘堡地區(qū)為出口加工區(qū)。

兩路組團(tuán)：由兩路、翠云、蘆山、王家、木耳等地區(qū)組成?？崭鬯诘兀豢崭畚锪骰?，重點(diǎn)進(jìn)展臨空型經(jīng)濟(jì)，汽車制造業(yè)；王家地區(qū)預(yù)留體育用地；翠云地區(qū)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)拓展區(qū)的組成部分。

蔡家組團(tuán)：由蔡家、施家梁、童家溪等地區(qū)組成。以居住為主的拓展區(qū)，適度進(jìn)展無(wú)污染產(chǎn)業(yè)，預(yù)留舉辦國(guó)家級(jí)和世界級(jí)體育賽事的用地。

大竹林－禮嘉組團(tuán)：由大竹林、禮嘉、黃茅坪、悅來(lái)等地區(qū)組成。國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)拓展區(qū)所在地，要緊進(jìn)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

唐家沱組團(tuán)：由唐家沱、五里坪、石坪等地區(qū)組成。以機(jī)械制造加工為主的工業(yè)拓展區(qū)。

南坪組團(tuán)：由南坪、彈子石等地區(qū)組成。南坪是都市副中心；近期市級(jí)會(huì)展中心，市級(jí)科研教育基地，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所在地；彈子石濱江地區(qū)是中央商務(wù)區(qū)的組成部分，以文化娛樂(lè)、旅游休閑等功能為主的配套服務(wù)區(qū)。

李家沱－漁洞組團(tuán)：由李家沱、道角、漁洞、珞璜等地區(qū)組成。現(xiàn)代制造業(yè)基地之一；珞璜地區(qū)為能源基地。

西永組團(tuán)：由西永、虎溪、曾家、金鳳、白市驛、含谷、青木關(guān)、回龍壩等地區(qū)組成。西永是都市副中心；市級(jí)教育科研拓展區(qū)，鐵路貨運(yùn)交通樞紐和集裝箱物流基地，重點(diǎn)進(jìn)展微電子等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

北碚組團(tuán)：由北碚城區(qū)、東陽(yáng)、歇馬等地區(qū)組成。市級(jí)教育科研基地，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)的服務(wù)區(qū)和旅游文化區(qū)，重點(diǎn)進(jìn)展儀器儀表產(chǎn)業(yè)。

西彭組團(tuán)：由西彭、陶家、巴福、石板、銅罐驛、雙福等地區(qū)組成。要緊的工業(yè)拓展區(qū)，現(xiàn)代制造業(yè)基地之一，鋁加工基地。東部片區(qū)為銅鑼山與明月山之間的區(qū)域。是都市以后的重點(diǎn)拓展區(qū)域之一，是聯(lián)系重慶市域東部城鎮(zhèn)的重要地區(qū)，都市區(qū)工業(yè)拓展的重點(diǎn)區(qū)域之一。建設(shè)茶園都市副中心，吸引和集聚人口與產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)提升都市功能。

（二）都市中心和副中心

都市中心是具有區(qū)域輻射力和一定國(guó)際、國(guó)內(nèi)阻礙力的商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)和公共活動(dòng)中心。集聚商業(yè)、辦公、金融貿(mào)易、文化娛樂(lè)、旅游服務(wù)等市級(jí)公共服務(wù)設(shè)施。強(qiáng)化解放碑地區(qū)商貿(mào)功能，突出江北城地區(qū)商務(wù)功能，完善彈子石濱江地區(qū)的配套服務(wù)功能。

六個(gè)都市副中心分不為沙坪壩、南坪、楊家坪、觀音橋－新牌坊、西永、茶園都市副中心，承擔(dān)部分市級(jí)公共服務(wù)功能?，F(xiàn)狀四個(gè)都市副中心加強(qiáng)區(qū)域性的商務(wù)辦公功能，完善商貿(mào)服務(wù)和文化娛樂(lè)功能；積極培育西永、茶園兩個(gè)新的都市副中心。

（三）組團(tuán)

每個(gè)組團(tuán)功能相對(duì)完善，組團(tuán)內(nèi)工作、生活用地差不多平衡，緊湊進(jìn)展。包括十六個(gè)組團(tuán)。

渝中組團(tuán)：為兩江交匯的半島地區(qū)。市級(jí)行政辦公所在地，市級(jí)商業(yè)中心；解放碑地區(qū)是都市中心的重要組成部分，要緊承擔(dān)中央商務(wù)區(qū)的商貿(mào)功能和部分商務(wù)功能；朝天門是水上客運(yùn)交通樞紐。

大楊石組團(tuán)：由楊家坪、大坪、石橋鋪等地區(qū)組成。楊家坪是都市副中心；袁家崗是市級(jí)體育中心；石橋鋪地區(qū)是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所在地；重點(diǎn)進(jìn)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

沙坪壩組團(tuán)：由沙坪壩、上橋、雙碑、井口等地區(qū)組成。沙坪壩是都市副中心；市級(jí)科教文化中心。

大渡口組團(tuán)：由新山村、九宮廟、建勝、中梁山、跳蹬等地區(qū)組成。重鋼搬遷后原址分擔(dān)楊家坪都市副中心部分職能，重點(diǎn)進(jìn)展文化娛樂(lè)、工業(yè)旅游、商務(wù)、商貿(mào)功能；中梁山、跳蹬是現(xiàn)代制造業(yè)基地之一；田壩、建勝地區(qū)為物流基地；金鰲寺、白居寺、釣魚(yú)嘴及濱江地帶為都市南部的生態(tài)旅游休閑區(qū)。

觀音橋－人和組團(tuán)：由江北城、觀音橋、大石壩、冉家壩、龍頭寺、人和、溉瀾溪、寸灘等地區(qū)組成。江北城地區(qū)是都市中心的重要組成部分，要緊承擔(dān)中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)功能；觀音橋至新牌坊地區(qū)是都市副中心，市級(jí)行政辦公集中地；人和地區(qū)為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)拓展區(qū)的組成部分；龍頭寺地區(qū)為鐵路客運(yùn)樞紐；寸灘地區(qū)為水路貨運(yùn)樞紐、物流基地；丘堡地區(qū)為出口加工區(qū)。

兩路組團(tuán)：由兩路、翠云、蘆山、王家、木耳等地區(qū)組成。空港所在地；空港物流基地，重點(diǎn)進(jìn)展臨空型經(jīng)濟(jì)，汽車制造業(yè)；王家地區(qū)預(yù)留體育用地；翠云地區(qū)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)拓展區(qū)的組成部分。

蔡家組團(tuán)：由蔡家、施家梁、童家溪等地區(qū)組成。以居住為主的拓展區(qū)，適度進(jìn)展無(wú)污染產(chǎn)業(yè)，預(yù)留舉辦國(guó)家級(jí)和世界級(jí)體育賽事的用地。

大竹林－禮嘉組團(tuán)：由大竹林、禮嘉、黃茅坪、悅來(lái)等地區(qū)組成。國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)拓展區(qū)所在地，要緊進(jìn)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

唐家沱組團(tuán)：由唐家沱、五里坪、石坪等地區(qū)組成。以機(jī)械制造加工為主的工業(yè)拓展區(qū)。

南坪組團(tuán)：由南坪、彈子石等地區(qū)組成。南坪是都市副中心；近期市級(jí)會(huì)展中心，市級(jí)科研教育基地，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所在地；彈子石濱江地區(qū)是中央商務(wù)區(qū)的組成部分，以文化娛樂(lè)、旅游休閑等功能為主的配套服務(wù)區(qū)。

李家沱－漁洞組團(tuán)：由李家沱、道角、漁洞、珞璜等地區(qū)組成。現(xiàn)代制造業(yè)基地之一；珞璜地區(qū)為能源基地。

西永組團(tuán)：由西永、虎溪、曾家、金鳳、白市驛、含谷、青木關(guān)、回龍壩等地區(qū)組成。西永是都市副中心；市級(jí)教育科研拓展區(qū)，鐵路貨運(yùn)交通樞紐和集裝箱物流基地，重點(diǎn)進(jìn)展微電子等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

北碚組團(tuán)：由北碚城區(qū)、東陽(yáng)、歇馬等地區(qū)組成。市級(jí)教育科研基地，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)的服務(wù)區(qū)和旅游文化區(qū)，重點(diǎn)進(jìn)展儀器儀表產(chǎn)業(yè)。

西彭組團(tuán)：由西彭、陶家、巴福、石板、銅罐驛、雙福等地區(qū)組成。要緊的工業(yè)拓展區(qū)，現(xiàn)代制造業(yè)基地之一，鋁加工基地。固定資產(chǎn)投資情況附表重慶市2000年-2007年固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資狀況（單位：億元）單位：億元2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年固定資產(chǎn)總投資655.8801.8995.71269.41621.92006.32505.893161.52房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資139.6196.7245.9327.9405.1517.7629.63849.9房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)總投資21.29％24.53％24.70%25.80%25%25.80%25.13%26.88%第四部分都市住宅市場(chǎng)容量研究都市人口及增長(zhǎng)情況都市常住人口及增長(zhǎng)附表重慶市2000年-2007年人口變化情況單位：萬(wàn)人2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年戶籍人口3091.093097.913113.833130.103144.233169.163198.87戶籍人口增長(zhǎng)率0.61%0.22%0.51%0.52%0.45%0.79%0.94%常住人口2848.822829.212814.832803.192793.322798.002808.002816.00常住人口增長(zhǎng)率－0.40%-0.69%-0.51%-0.41%-0.35%0.17%0.36%0.28%都市人口結(jié)構(gòu)附表重慶市2000年-2007年人口結(jié)構(gòu)單位：萬(wàn)人2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年常住人口2848.822829.212814.832803.192793.322798.002808.002816.00城鎮(zhèn)人口1013.881058.121123.121174.551215.421265.951311.291361.35非城鎮(zhèn)人口1834.941771.091691.711628.641577.901532.051496.711454.65城鎮(zhèn)人口比例35.6%37.4%39.9%41.9%43.5%45.2%46.7%48.3%都市家庭數(shù)量、家庭成員規(guī)模附表重慶市2000年-2007年家庭數(shù)量、家庭成員規(guī)模單位：萬(wàn)人2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年家庭數(shù)量938.87950.56961.69977.01988.591010.411030.66家庭數(shù)量增長(zhǎng)率1.75%1.25%1.17%1.59%1.19%2.21%2.00%家庭成員規(guī)模3.053.053.052.973.023.133.10都市拆遷規(guī)模依照重慶市政府的部署，從2008年起，在以后３年內(nèi)，重慶市主城區(qū)的渝北、江北、南岸等九區(qū)將完成７８６萬(wàn)平方米的危舊房拆遷改造任務(wù)，５年內(nèi)完成全部改造任務(wù)。2008年，重慶市要緊側(cè)重房屋安全隱患突出的地區(qū)和重要干道、節(jié)點(diǎn)區(qū)域，打算拆遷２３０萬(wàn)平方米，將有超過(guò)４萬(wàn)戶家庭需要新的住房。以后三年都市住宅需求規(guī)模分析都市人口增長(zhǎng)帶來(lái)的每年住宅需求=每年常住人口增加數(shù)*都市人均住宅面積；350000（預(yù)估以后三年年常住人口增加數(shù)）×27.3（2008年公布數(shù)據(jù)）＝955.5萬(wàn)方都市居民改善居住條件的需求=城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加數(shù)*城鎮(zhèn)居民人口；2.1（預(yù)估城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加數(shù)）×14000000（以后三年城鎮(zhèn)居民人口）×3（年）＝8820萬(wàn)方都市拆遷被動(dòng)住宅需求：依照拆遷規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)；786萬(wàn)方投資及外地置業(yè)需求；按照1＋2+3總量的20％計(jì)算2112.3萬(wàn)方都市住宅年需求總量=1+2+3+4955.5＋8820＋786+2112.3＝12673.8萬(wàn)方第五部分都市住宅購(gòu)買力研究過(guò)去5年都市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)附表重慶市2000年-2007年城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年重慶市42.240.838.038.037.836.436.337.0過(guò)去5年都市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入附表重慶市2001年-2007年城鎮(zhèn)居民可支配收入家庭可支配收入2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年重慶市6572.307238.078093.679220.9610243.9911569.7413715增長(zhǎng)率6.4%10.1%11.8%13.9%11.1%12.9%18.5%過(guò)去5年都市住宅房?jī)r(jià)收入比附表重慶市2003年-2007年住宅房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比2003年2004年2005年2006年2007年城鎮(zhèn)居民家庭平均可支配收入8093.679220.9610243.9911569.7413715單套商品住宅平均成交總價(jià)2156.762520.28258726973252平均房?jī)r(jià)收入比0.270.24過(guò)去5年都市住宅房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度附表重慶市2003年-2007年住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)幅度2003年2004年2005年2006年2007年1GDP增長(zhǎng)：%11.5%12.2%11.5%12.2%15.6%2城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)：%11.8%13.9%11.1%12.9%18.5%3住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)：%3%17%2.60%4.25%20.58%1/2.90.82/3.00.9第六部分土地市場(chǎng)研究重慶主城區(qū)出讓土地（單位：萬(wàn)㎡）200220032004200520062007渝中區(qū)11.0315.344.8959.6126.2724.12江北區(qū)66.56196.06414.9102.59109.71154.73南岸區(qū)33.3290.23280.13657.17263.61425.60沙坪壩區(qū)55.2358.52127.62150.56192.246.19九龍坡區(qū)97.29177.58285.6389.6173.35223.09大渡口區(qū)30.0424.8498.8641.7411.179.79高新區(qū)84.8196.1487.7731.321.823.87經(jīng)開(kāi)區(qū)00348.0125.7613.7825.91北部高新園54.6101.36255.12140.36217.5762.54北部經(jīng)開(kāi)園288.26953.95217.32204.0727.45渝北區(qū)80.97275.41506.63379.37146.2247.72巴南區(qū)63.41125.58202.22231.56251.2142.86北碚105.5188.38111.75127.26132.8823.46合計(jì)682.751737.663717.482254.211663.83=SUM(ABOVE)3424.33第七部分住宅市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)成熟度分析商品住宅進(jìn)展歷史及進(jìn)展時(shí)期商品住宅市場(chǎng)進(jìn)展時(shí)期劃分、不同時(shí)期的時(shí)刻起始點(diǎn)、要緊特征、不同時(shí)期的重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域、標(biāo)志性事件。進(jìn)展時(shí)期時(shí)刻段要緊特征進(jìn)展區(qū)域啟動(dòng)期1994-1998以洋河花園為代表的少量早期住宅小區(qū)推出市場(chǎng)，改善都市居住水平江北片區(qū)進(jìn)展期1998-2002一方面龍湖企業(yè)陸續(xù)推出的小區(qū)住宅受到市場(chǎng)追捧而引領(lǐng)市場(chǎng)，一方面解放碑以便捷、都市情結(jié)而成為需求首選區(qū)域渝中區(qū)、大江北快速進(jìn)展期2002-2005土地交易大增，大量三外企業(yè)進(jìn)入重慶市場(chǎng)，本地的龍湖戰(zhàn)略老大地位，并進(jìn)入全面快速進(jìn)展期，金科以接連推出的洋房樓盤而博得市場(chǎng)認(rèn)可大江北、南岸區(qū)、大西區(qū)調(diào)整期2005-2008受宏觀調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資被抑制，地產(chǎn)市場(chǎng)阻礙巨大，企業(yè)面臨重新洗牌，市場(chǎng)觀望嚴(yán)峻各個(gè)區(qū)域住宅市場(chǎng)投資情況 附表重慶市2003年-2007年住宅投資狀況單位：億元2003年2004年2005年2006年2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資327.9405.1517.7629.63849.9住宅開(kāi)發(fā)投資177.4217.1300.4376.8/住宅開(kāi)發(fā)投資/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資0.540.540.580.60/住宅開(kāi)發(fā)情況附表重慶市2003年-2007年住宅開(kāi)發(fā)狀況2003年2004年2005年2006年2007年住宅施工面積3747.344544.545514.756650.00住宅新開(kāi)工面積2098.232144.842337.242709.28住宅竣工面積1231.751227.661713.551700.05品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入情況代表企業(yè)進(jìn)入時(shí)刻土地儲(chǔ)備特長(zhǎng)領(lǐng)域典型在售項(xiàng)目全國(guó)性上市公司保利地產(chǎn)2002年約4600畝獨(dú)立不墅保利高爾夫區(qū)域代表企業(yè)恒大地產(chǎn)2005年約2500畝裝修房恒大華府其他國(guó)內(nèi)外知名品牌富力地產(chǎn)2004年約4000畝裝修房富力海洋廣場(chǎng)住宅總體供應(yīng)成交分析總體供需分析1.1商品房市場(chǎng)總體供需分析2003年2004年2005年2006年2007年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積969.121352.841373.331934.352160.57住宅成交面積1136.141209.761394.891333.702286.09住宅供銷比0.851.120.981.450.95總體住宅成交均價(jià)2.1商品房總體成交均價(jià)2003年2004年2005年2006年2007年商品房成交均價(jià)2156.762520.28258726973252商品房均價(jià)增長(zhǎng)率3%17%2.60%4.25%20.58%2.2住宅成交均價(jià)2003年2004年2005年2006年2007年一般商品住宅成交均價(jià)18732388270527553078一般商品住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)率區(qū)域住宅市場(chǎng)分析區(qū)域典型項(xiàng)目分析；（2個(gè)）渝中區(qū)項(xiàng)目名稱協(xié)信·阿卡迪亞旭慶·江灣國(guó)際花都協(xié)信·云棲谷項(xiàng)目位置渝中區(qū)高九路段大坪虎頭巖365米山頂渝中區(qū)黃沙溪渝中區(qū)大坪六店子虎頭巖開(kāi)發(fā)商協(xié)信控股集團(tuán)阿卡迪亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司旭慶地產(chǎn)重慶協(xié)信控股集團(tuán)阿卡迪亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目圖片差不多指標(biāo)總用地/畝 300畝總體量48.5萬(wàn)㎡ 容積率2.41期A組團(tuán)0.67 規(guī)劃戶數(shù)/戶一期A組團(tuán)111套總用地/畝185.6 總體量約60萬(wàn)方 容積率4.72 規(guī)劃戶數(shù)/戶4647總用地/畝82 總體量19萬(wàn)多平方米容積率3.49 規(guī)劃戶數(shù)/戶1969 客群結(jié)構(gòu)區(qū)域分布較廣，區(qū)縣的小開(kāi)發(fā)商占有較明顯的比重要緊為事業(yè)單位的白領(lǐng)、公務(wù)員以渝中、九龍坡為主，周邊鄰近區(qū)域客戶較多；部分區(qū)縣客戶職業(yè)特征為企業(yè)工作人員、政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員，公司職員、白領(lǐng)等產(chǎn)品特色位于地塊最臨崖位置，可俯瞰江北都市景觀和嘉陵江景，全大獨(dú)立規(guī)劃兩房的帶2衛(wèi)，三房的帶3衛(wèi)，同時(shí)都入戶花園戶型中大量應(yīng)用了功能房、景觀庭院、房中房（約5平方米左右）、入戶花園等人性化設(shè)計(jì)，兩房客廳開(kāi)間為3.9米，三房4.2米，空間組織合理，白費(fèi)面積少產(chǎn)品結(jié)構(gòu)聯(lián)排不墅兩室兩廳71—77三室兩廳93—96兩房 73.38—79.22㎡（9號(hào)樓1號(hào)房）78.56—80.53㎡（6號(hào)樓3號(hào)房） 三房105.6—107.93㎡（6號(hào)樓2號(hào)房）價(jià)格走勢(shì)2.6萬(wàn)6000元5100銷售速度87.5%40%40%區(qū)域以后價(jià)值推斷；江北區(qū)項(xiàng)目名稱龍湖·春森彼岸富力·海洋廣場(chǎng)珠江太陽(yáng)城項(xiàng)目位置江北區(qū)北濱路江北區(qū)洋河路11號(hào)（海洋公園旁）江北區(qū)北濱路（黃花園大橋旁）劉家臺(tái)路段開(kāi)發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)進(jìn)展有限公司重慶富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重慶珠江實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目圖片差不多指標(biāo)總用地/畝240 總體量/萬(wàn)㎡782392.65平方米容積率4.88總用地/畝82.46總體量392000容積率6.55 規(guī)劃戶數(shù)/戶1524總用地/畝337.5總體量1000394㎡容積率3.86規(guī)劃戶數(shù)/戶18000戶（一期1548戶）客群結(jié)構(gòu)以主城各區(qū)30-50歲高端客戶及外地客戶為主以大江北白領(lǐng)、私企老總為主以35-50歲客戶為主，江北、渝北、渝中、區(qū)縣客戶為主，并有一定外地客戶產(chǎn)品特色大開(kāi)間、橫廳設(shè)計(jì)；儲(chǔ)藏室、衣帽間等功能房；雙衛(wèi)、客廳、主臥帶大陽(yáng)臺(tái)；部分戶型帶露臺(tái)整體設(shè)計(jì)布局較合理舒適每種戶型均帶入戶花園“天樞閣”呈“V”式平面布局，戶戶觀江，同時(shí)多帶有“L”形寬景陽(yáng)臺(tái)，270度觀景產(chǎn)品結(jié)構(gòu)兩室兩廳74-88 三室兩廳99-110 四室兩廳125-154 底TOWN221-235 頂躍218-229 三室140-142 /260-384一室一廳32.95、43.19、46.45 兩室兩廳57.67、62.45 三室兩廳72.35兩室兩廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)86.9三室兩廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)103.95 四室兩廳兩衛(wèi)116.01（2套）、126.47（28套）、123.89（1套）、118.62（28套） 五室兩廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)129.29（1套）、131.29（26套） 頂躍149.67、162.99價(jià)格走勢(shì)11130元10000元8500元銷售速度99%83%10%渝北區(qū)項(xiàng)目名稱龍湖·江與城·翡翠嶺金科·十年城恒大華府項(xiàng)目位置北部新區(qū)高新園大竹林北部新區(qū)高新園柏林公園西行800米北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)進(jìn)展有限公司香港置地公司重慶金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司項(xiàng)目圖片差不多指標(biāo)總用地/畝 1800 總體量106146.38 容積率1.09規(guī)劃戶數(shù)/戶652一期總用地/畝360 總體量/㎡ 683184.32容積率住宅584238.48公建及其他98945.84（其中幼兒園2439.21） 2.50總用地/畝300 總體量31萬(wàn)㎡ 容積率1.8客群結(jié)構(gòu)以大江北客戶為主；以35-50歲客戶為主以“三北”地區(qū)客戶為主產(chǎn)品特色底town：花園主力60-100㎡，地下室約70㎡；頂躍：入戶花園+露臺(tái)約40㎡，層高7.5米，可做閣樓；連續(xù)金科花園洋房“退錯(cuò)露院”的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，并在此基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新：1、一、二層帶40-50㎡的私家會(huì)所和30—40的私家花園2、采光井設(shè)計(jì)讓下沉私家會(huì)所可自然采光花園洋房每層戶型特點(diǎn)一樓、二樓均為底躍，帶私家花園，同時(shí)擁有負(fù)一層禮客空間。前庭后院雙向進(jìn)戶，“雙流線”設(shè)計(jì)，入廚潔凈私密。三樓、四樓平層住宅，室室均設(shè)陽(yáng)光大窗。五樓躍層盡顯純復(fù)式大宅風(fēng)范，動(dòng)靜有節(jié)、長(zhǎng)幼有序，尊崇更上一層樓的生活態(tài)度；兩層雙花園、三陽(yáng)臺(tái)圍繞設(shè)計(jì)；雙開(kāi)大門花園入戶，廳廚動(dòng)線“雙流線”設(shè)計(jì)。3.1-3.55米層高約30㎡，挑高6㎡空中巴比倫花園國(guó)際品牌，全精裝大宅，3500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)底TOWN176-2252-5F120-147頂躍202-210三室兩廳112.7㎡、122.9㎡、128.2㎡、140.8㎡（各42套）113.94㎡、124.04㎡、129.4㎡、142.05㎡（各15套） 四室兩廳125.82㎡、138.37㎡、143.77㎡、156.4㎡（各17套） 五室兩廳（頂躍）159.8㎡（42套）、161.05㎡（32套）三房?jī)蓮d+工人房192.61-199.10㎡ 三房?jī)蓮d+工人房181.81價(jià)格走勢(shì)8800元7500元清水7500精裝修11000銷售速度57.6%99%27.8%沙坪壩區(qū)項(xiàng)目名稱富力城龍湖·睿城融匯國(guó)際溫泉城項(xiàng)目位置沙坪壩大學(xué)城（重慶師范大學(xué)對(duì)面）項(xiàng)目位于沙坪壩區(qū)大學(xué)城，10000平米虎溪河流,兩山六公園,沙坪壩區(qū)覃家崗鎮(zhèn)梨樹(shù)灣片區(qū)開(kāi)發(fā)商重慶富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重慶龍湖地產(chǎn)重慶融匯投資有限公司項(xiàng)目圖片差不多指標(biāo)總用地/畝 3851：其中一期瀚湖組團(tuán)占地247畝總體量/萬(wàn)㎡總建面680萬(wàn)方，其中住宅420萬(wàn)方、商業(yè)260萬(wàn)方；一期瀚湖組團(tuán)總建面約32萬(wàn)方（含公建及酒店、公寓等）；住宅約180607㎡，商業(yè)、會(huì)所45400㎡，酒店、寫字樓45000㎡，入口公建1550㎡，地下建筑面積49046㎡ 容積率一期瀚湖組團(tuán)1.9； 規(guī)劃戶數(shù)/戶一期瀚湖組團(tuán)總戶數(shù)：1764戶總用地/畝160 總體量/萬(wàn)㎡ 11容積率1.5 規(guī)劃戶數(shù)/戶 152（一期）總用地/畝 1200畝總體量/萬(wàn)㎡196萬(wàn)方，其中一期地上230154.30㎡/地下38884.90㎡ 容積率一期3.77 規(guī)劃戶數(shù)/戶一期2387 客群結(jié)構(gòu)以35-50歲客戶為主；以沙坪壩特不是周邊各機(jī)關(guān)事業(yè)單位和電子產(chǎn)業(yè)園為主年齡為3050歲，以區(qū)縣、主城為主，龍湖的老業(yè)主或老帶新客戶以沙區(qū)客戶為主，年齡范圍30-45歲居多產(chǎn)品特色采納較為創(chuàng)新的院落設(shè)計(jì)，產(chǎn)品贈(zèng)送大量地下室、車位、露臺(tái)、花園等，最大花園贈(zèng)送面積達(dá)650㎡，超附加值體現(xiàn)一房面積寬敞，但不夠經(jīng)濟(jì)；兩房面積合適，無(wú)白費(fèi)；大、小三房各帶一個(gè)可利用的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)空間，提高空間利用率；躍層挑高6米，客廳挑高部分也可自己利用，提高空間利用率，且面積相對(duì)較為舒適。所有戶性的陽(yáng)光窗臺(tái)面寬敞，面積約2㎡，使戶型空間延伸變大。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單間配套34.74一室一廳 50.4960.11疊加不墅 173、193203、226聯(lián)排不墅2052392號(hào)樓一室兩廳58兩室兩廳64（30套）67（60套）三室兩廳82、85（60套）8號(hào)樓兩室兩廳（躍層）88（60套） 三室兩廳112價(jià)格走勢(shì)5800元9450元4500銷售速度65%100%高新區(qū)項(xiàng)目名稱隆鑫·花漾四季同創(chuàng)高原協(xié)信·彩云湖一號(hào)項(xiàng)目位置位于高九路花漾湖大社區(qū)內(nèi)九龍坡區(qū)高新區(qū)高九路1號(hào)九龍坡區(qū)二朗科技新城彩云湖畔開(kāi)發(fā)商重慶隆鑫花漾湖地產(chǎn)重慶同創(chuàng)置業(yè)（集團(tuán)）有限公司重慶協(xié)信控股集團(tuán)遠(yuǎn)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目圖片差不多指標(biāo)總用地/畝32.6畝 總體量/㎡78949㎡ 容積率3.26 規(guī)劃戶數(shù)/戶934總用地/畝1000 總體量60萬(wàn)平方米 容積率一期1.25總用地/畝155666平方米，約234畝 總體量/萬(wàn)㎡254171.86平方米（其中住宅約17萬(wàn)平米，配套設(shè)施約1.6萬(wàn)平米，車庫(kù)及設(shè)備用房約6萬(wàn)平米），一期約6.9萬(wàn)方容積率1.19一期0.73規(guī)劃戶數(shù)/戶 一期241戶客群結(jié)構(gòu)本地客戶為主，區(qū)域比較廣泛，沙區(qū)，渝中區(qū)，九龍坡區(qū)；大夫占多數(shù)（重醫(yī)和西南醫(yī)院）沙坪壩、九龍坡區(qū)公務(wù)員、私企老總、公司高管等，年齡集中在35-55歲產(chǎn)品特色每戶帶入戶花園和空中花園，附送6-8平米贈(zèng)送空間一、二層帶地下室約80㎡（小部分面積進(jìn)入算產(chǎn)權(quán)），頂樓躍層客廳挑高6米雙車位或可變行雙車位設(shè)計(jì)；客廳或餐廳挑高設(shè)計(jì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)兩室兩廳53.67㎡、60.49㎡、62.66㎡、71.54㎡三室兩廳83.49㎡ 89.79㎡兩室二廳84.69 三室二廳97.59三室二廳109.72（4套）、117.90（4套）、110.07（10套）、111.12（4套）三室二廳146.88（4套）、189.23（4套）、139.4（10套）、126.4（10套）、188㎡（10套）、126.87（4套）、169.55（4套）聯(lián)排不墅217.45 278.88價(jià)格走勢(shì)6800元7716元銷售速度19.7%42%南岸區(qū)項(xiàng)目名稱融僑半島·香彌山1號(hào)龍湖·酈江陽(yáng)光100國(guó)際新城項(xiàng)目位置南岸區(qū)銅元局明佳路33號(hào),距解放碑介于大佛寺大橋和朝天門大橋之間南岸區(qū)南濱路野貓溪碼頭東南，南岸CBD核心開(kāi)發(fā)商融僑錦江(重慶)房地產(chǎn)有限公司重慶龍湖宜恒地產(chǎn)進(jìn)展有限公司渝能壹佰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目圖片差不多指標(biāo)總用地/畝 一期A區(qū)：360畝一期B區(qū)：175畝二期第一批：114畝300萬(wàn)m2總體量總3000畝一期A區(qū)：36萬(wàn)m2一期B區(qū)：18萬(wàn)m2二期第一批242260m2容積率一期A區(qū):1.56一期B區(qū):1.54二期第一批:4.09 規(guī)劃戶數(shù)/戶一期：2100二期第一批：2800云滿庭1、4棟共：348套總用地/畝185畝 總體量/萬(wàn)㎡總41萬(wàn)方地面33萬(wàn)方容積率3.0一期約1.0規(guī)劃戶數(shù)/戶 2598戶（電梯洋房332戶）總用地/畝800畝 總體量不超過(guò)120萬(wàn)方容積率2.51規(guī)劃戶數(shù)/戶7444客群結(jié)構(gòu)以主城各區(qū)35-45歲高端客戶為主各區(qū)客戶均有南岸為主，年齡在30-45歲為主產(chǎn)品特色部分戶型有入戶花園，同時(shí)大部分戶型客廳側(cè)接景觀陽(yáng)臺(tái)；7號(hào)樓所處位置較高，且前無(wú)遮擋，視野開(kāi)闊，正對(duì)菜園壩長(zhǎng)江大橋，都市、江、橋、夜景景觀資源稀缺，以樓王自居客廳挑高6米產(chǎn)品結(jié)構(gòu)兩室兩廳一衛(wèi)73.34、75.86 三室兩廳兩衛(wèi)107.05、109.66、110.75 四室兩廳兩衛(wèi)133.07一室三廳75-86兩室三廳 93-95兩室兩廳86.24（56套）、89.98 三室兩廳101.98、105（57套） 115.11、118.79（56套） 四室兩廳150.43、217.8頂躍170價(jià)格走勢(shì)8100元6300元8000元銷售速度17.5%65%73%大渡口區(qū)項(xiàng)目名稱晉渝綠島順祥·壹街區(qū)項(xiàng)目位置南至陳庹路與九中路交界處，地塊北至雙山隧道位于大渡口區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)街鋼花路（重百對(duì)面）開(kāi)發(fā)商重慶晉愉地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司重慶海翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目圖片差不多指標(biāo)總用地2000畝（其中中央公園1200畝，湖300畝） 總體量60萬(wàn)㎡ 容積率1.93 規(guī)劃戶數(shù)2995總用地/畝 74.5畝總體量37萬(wàn)方其中商業(yè)8萬(wàn)方 容積率7.4 規(guī)劃戶數(shù)/戶約3000戶客群結(jié)構(gòu)以大渡口客戶為主，另有不足10%的外區(qū)客戶職業(yè)特征：多為重鋼職工，政府公務(wù)員，年輕白領(lǐng)等置業(yè)目的：以自用為主，投資客戶所占比例較少。置業(yè)年齡：層次集中在25-50之間產(chǎn)品特色產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單配27.54 一房 39.75、40.2、40.59兩房 51.35、56.36、63.63、63.99 67.01價(jià)格走勢(shì)4800銷售速度65%第八部分寫字樓市場(chǎng)研究都市要緊商務(wù)板塊渝中區(qū)1.1渝中區(qū)寫字樓供應(yīng)及分布依照調(diào)查，渝中區(qū)共有寫字樓項(xiàng)目25個(gè)，總供應(yīng)達(dá)到84.4萬(wàn)㎡，要緊分布于解放碑片區(qū)和兩路口－上清寺片區(qū)。其中，解放碑片區(qū)寫字樓總數(shù)13個(gè)，總建筑面積52.24萬(wàn)㎡；兩路口-上清寺12個(gè)，總建筑面積32.16萬(wàn)㎡。這兩個(gè)片區(qū)目前寫字樓市場(chǎng)進(jìn)展差不多較為成熟，由于所處的區(qū)位，都市功能進(jìn)展也存在著明顯差異，兩路口、上清寺片區(qū)目前差不多差不多形成全市的商務(wù)辦公區(qū)，而解放碑則是外來(lái)企業(yè)入駐重慶的首選。1.2進(jìn)展特點(diǎn)◆解放碑片區(qū)解放碑片區(qū)寫字樓總數(shù)13個(gè)，總建筑面積突破52萬(wàn)㎡，其中高級(jí)寫字樓7個(gè)，總建筑面積達(dá)34.2萬(wàn)㎡（包括世界貿(mào)易大廈、世界國(guó)貿(mào)大廈、國(guó)際商務(wù)中心、大都會(huì)商廈、紐約·紐等項(xiàng)目）是重慶市高級(jí)寫字樓分布最為密集的片區(qū)；該片區(qū)除了高檔寫字樓以外，中檔及中高檔寫字樓共6個(gè)，供應(yīng)面積18萬(wàn)㎡，也占據(jù)了相當(dāng)大的比例。解放碑片區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，重百、新世紀(jì)、大都會(huì)等大型商場(chǎng)均在此云集；市政配套設(shè)施齊全，商業(yè)步行街、美食街、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等人流量大，日均人流量達(dá)80萬(wàn)人次，這些都為寫字樓的進(jìn)展提供了有力的支撐?！魞陕房?上清寺片區(qū)兩路口-上清寺片區(qū)寫字樓項(xiàng)目共計(jì)12個(gè)，總建筑面積32.16萬(wàn)㎡。其中，高檔寫字樓4個(gè)，總建筑面積14.7萬(wàn)㎡；中檔寫字樓為該片區(qū)的主力產(chǎn)品，共有6個(gè)，建筑面積16.4萬(wàn)㎡，還有2個(gè)寫字樓面積不足1萬(wàn)㎡的低檔寫字樓。1.3租售市場(chǎng)分析1.3解放碑片區(qū)租金解放碑片區(qū)中有82%以上的寫字樓的租金超過(guò)50元/㎡/月，是全市范圍內(nèi)租金最高的區(qū)域。其中，半成以上中高檔寫字樓要緊租金段集中在50－80元/㎡/月之間，且專門大部分含有物管等費(fèi)用；租金最高的寫字樓物業(yè)代表有大都會(huì)商廈，對(duì)外報(bào)價(jià)已達(dá)到120-160元/㎡/月，新起之秀重慶國(guó)際貿(mào)易中心也差不多100元/㎡/月。兩路口片-上清寺片區(qū)租金兩路口-上清寺片區(qū)租金相比同區(qū)域解放碑片區(qū)低專門多，租金范圍25-110元/㎡/月。其中，70%的寫字樓租金在30-50元/㎡/月之間，高檔寫字樓中只有希爾頓商務(wù)大廈租金達(dá)到85-110元/㎡/月，而同樣屬于高檔項(xiàng)目的中安大廈寫字樓才30-45元/㎡/月。由于兩路口-上清寺寫字樓密集，同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)峻，寫字樓市場(chǎng)租金表現(xiàn)乏力。1.3就銷售價(jià)格而言，2001年前后，解放碑周邊寫字樓的平均售價(jià)在5000元/㎡左右，進(jìn)入2003年售價(jià)大幅增加，新增的三個(gè)甲級(jí)寫字樓重慶世貿(mào)、重慶國(guó)貿(mào)中心、重慶國(guó)際商務(wù)中心售價(jià)均在7000-10000元/㎡（建筑面積，清水房）左右，大大突破了以往的售價(jià)。兩路口-上清寺片區(qū)銷售價(jià)格則在4500-5500元/㎡，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于解放碑片區(qū)寫字樓售價(jià)。1.3從渝中區(qū)寫字樓整體市場(chǎng)出售情況來(lái)看，銷售狀況較好，差不多投入使用的寫字樓90%以上均已售罄，目前市場(chǎng)中只有3個(gè)在售項(xiàng)目，且銷售率都在65%以上，其中兩個(gè)項(xiàng)目達(dá)到85%；渝中區(qū)寫字樓整體出租率約在70—80%，解放碑片區(qū)寫字樓差不多能達(dá)到80%以上，2003年以后新增的高檔寫字樓出租率也差不多過(guò)半，但依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于經(jīng)營(yíng)較為成熟的大都會(huì)、希爾頓的出租率，寫字樓經(jīng)營(yíng)成熟尚需一段困難的市場(chǎng)培育期。兩路口-上清寺片區(qū)出租情況相比解放碑片區(qū)稍差一些，出租率大部分在50-70%，只有高檔寫字樓出租率達(dá)到85%以上，如：中安大廈、希爾頓大廈出租率達(dá)到90%以上，投資大廈出租率達(dá)100%。小結(jié)：結(jié)合渝中區(qū)寫字樓的租售市場(chǎng)來(lái)看，能夠看出，位置越好，檔次越高，價(jià)格相對(duì)較高的寫字樓，其租售狀況越好。1.3.4隨著世界商貿(mào)中心、萬(wàn)豪國(guó)際金融中心、國(guó)際貿(mào)易中心等現(xiàn)代商務(wù)樓盤的相繼落成，解放碑CBD的商務(wù)功能正得以快速提升，僅

2005年新入駐解放碑的國(guó)內(nèi)外企業(yè)就達(dá)285家，目前，解放碑CBD的入駐單位已達(dá)1.31萬(wàn)多家，匯聚了90%的駐渝國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，2/3的駐渝境外銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，3/4的駐渝世界500強(qiáng)企業(yè)和外國(guó)駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu)；四大商業(yè)銀行以及保險(xiǎn)、證券、期貨公司等金融機(jī)構(gòu)87家，世界500強(qiáng)及其他外資辦事處70家，國(guó)內(nèi)企業(yè)辦事處74家，中介機(jī)構(gòu)324家，三星級(jí)以上酒店10余家，國(guó)際國(guó)內(nèi)旅行社41家，品牌餐飲網(wǎng)點(diǎn)340多家。從渝中區(qū)寫字樓購(gòu)買客戶來(lái)看，要緊由企業(yè)和投資客戶兩大類構(gòu)成；從企業(yè)經(jīng)營(yíng)類型來(lái)看，渝中區(qū)寫字樓內(nèi)入駐企業(yè)的經(jīng)營(yíng)類型較多、覆蓋面廣，涉及數(shù)十上百個(gè)門類，其中以銀行、律師、咨詢、廣告、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、工程建筑設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)、裝飾，旅游等性質(zhì)的企業(yè)為主。從入住客戶來(lái)看，解放碑級(jí)高級(jí)寫字樓幾乎成為國(guó)際、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)的首選，欲打造國(guó)際大企業(yè)的地區(qū)總部之勢(shì)。從入住客戶的規(guī)模和實(shí)力來(lái)看，在解放碑片區(qū)，大都會(huì)無(wú)疑最具優(yōu)勢(shì)，客源則以外資企業(yè)為主，入住企業(yè)的經(jīng)營(yíng)類型以生物科技類和電子信息類最集中；而希爾頓大廈則占據(jù)了兩路口-上清寺片區(qū)外資企業(yè)入駐的要緊份額。1.4渝中區(qū)代表性寫字樓大都會(huì)商廈大都會(huì)商廈是重慶建成投入使用最早的高檔寫字樓，直到目前它也是重慶最高檔的寫字樓之一。其在設(shè)計(jì)、用材、物管等方面都代表著重慶寫字樓市場(chǎng)的最高水平，因此吸引了眾多外資及本地有實(shí)力的公司或單位入住。在設(shè)計(jì)上，大都會(huì)商廈位于繁華的解放碑商業(yè)中心區(qū)，同時(shí)毗鄰建設(shè)中的重慶輕軌站，區(qū)位地理優(yōu)勢(shì)明顯；大都會(huì)商廈立于擁有九層商業(yè)賣場(chǎng)的大都會(huì)廣場(chǎng)裙樓之上，又配以毗鄰之五星級(jí)酒店－海逸酒店，其中前者是目前重慶最高檔的商業(yè)場(chǎng)所，后者是重慶現(xiàn)有的兩家五星級(jí)酒店之一，因此大都會(huì)商廈的配套商業(yè)及商務(wù)設(shè)施齊全；大都會(huì)商廈擁有寬敞的獨(dú)立入口大堂，樓層高達(dá)五米，采納高性能大容量電梯，在數(shù)量配置上達(dá)到每3層1部的標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行高低樓層分段制，且設(shè)獨(dú)立的電梯間；整棟大樓采納統(tǒng)一的中央空調(diào)系統(tǒng)，裝備有完善的閉路電視及傳真線，各項(xiàng)消防及安全設(shè)施齊備，并配備有400個(gè)以上的車位。在用材上，外墻為進(jìn)口玻璃幕墻，整幢大樓采納高級(jí)的進(jìn)口設(shè)備，如電梯采納日本原裝進(jìn)口的日立電梯等。設(shè)計(jì)用料與大樓獨(dú)特氣質(zhì)相配視，大堂及各層電梯大堂地臺(tái)及墻身均鋪砌高級(jí)磨光面花崗石，配以石膏吊頂，裝飾燈具及部分藝術(shù)品設(shè)置，具有較高的格調(diào)。在物業(yè)治理上，大都會(huì)商廈提供24小時(shí)物管服務(wù)，在大廈公共部分如大堂、電梯間、衛(wèi)生間等處由專人進(jìn)行著經(jīng)常性的保結(jié)服務(wù)；對(duì)各辦公區(qū)域進(jìn)行日常的辦公工具如桌椅、電話等的清潔維護(hù)，并定期進(jìn)行地毯、門窗清潔等，服務(wù)的質(zhì)量較高。目前，大都會(huì)商廈在重慶市場(chǎng)上具有特不高的知名度，并已樹(shù)立起了較高的聲譽(yù)。在軟硬件設(shè)施方面大都會(huì)商廈都得到市場(chǎng)的高度認(rèn)可，在重慶寫字樓市場(chǎng)具有顯著的競(jìng)爭(zhēng)力。盡管目前重慶也有一些高檔寫字樓物業(yè)的開(kāi)發(fā)，但其要真正投入市場(chǎng)并獲得市場(chǎng)的認(rèn)可且樹(shù)立自身的品牌優(yōu)勢(shì)及特色，尚需要一定的時(shí)刻，因此可能在短時(shí)刻內(nèi)，大都會(huì)商廈作為重慶寫字樓市場(chǎng)的代表的地位是難以動(dòng)搖的。小結(jié)：渝中區(qū)寫字樓自90年代中后期取得大進(jìn)展后，差不多奠定了在重慶寫字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。目前解放碑、上清寺－兩路口兩大片區(qū)差不多成為全市寫字樓市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)性區(qū)域，各項(xiàng)指標(biāo)均能代表重慶寫字樓的最高水平，供需差不多合理，入駐率高，入駐企業(yè)穩(wěn)定，這種阻礙力是其他區(qū)域無(wú)法取代的。北部區(qū)域2.1寫字樓區(qū)域分布及供應(yīng)情況早期北部片區(qū)的寫字樓物業(yè)，要緊分布于觀音橋——紅旗河溝片區(qū)內(nèi)，隨著北部片區(qū)往縱深進(jìn)展，新牌坊周邊，以及渝北區(qū)高新企業(yè)園區(qū)也有大量的寫字樓供應(yīng)。北部區(qū)域共有寫字樓項(xiàng)目17個(gè)，總供應(yīng)面積97.3㎡。目前，寫字樓供應(yīng)占重慶市各區(qū)域項(xiàng)目個(gè)數(shù)排名第二，總供應(yīng)面積超過(guò)渝中區(qū)，排名第一位。其中，觀音橋——紅旗河溝片的寫字樓供應(yīng)量占北部區(qū)域最大，共有寫字樓11個(gè)，總建筑面積約48萬(wàn)㎡；新牌坊片區(qū)隨著北部新區(qū)的建設(shè)目前也有4個(gè)寫字樓項(xiàng)目，供應(yīng)面積約21.3萬(wàn)㎡；渝北區(qū)高新企業(yè)園區(qū)星光大道之系列星座將是北部區(qū)域以后供應(yīng)量最大的片區(qū)，目前寫字樓供應(yīng)量達(dá)26萬(wàn)㎡，以后還將增加接近40萬(wàn)平方米供應(yīng)面積；另外，在五黃路片區(qū)也有一個(gè)約2萬(wàn)㎡的寫字樓供應(yīng)。在以后兩年時(shí)刻，北部區(qū)域還將新增寫字樓項(xiàng)目近50萬(wàn)㎡，要緊集中在江北觀音橋以及渝北區(qū)新牌坊片區(qū)，隨著市場(chǎng)供應(yīng)的不斷增加，北部區(qū)域5年內(nèi)，寫字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)最為激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。北部片區(qū)整體寫字樓市場(chǎng)高檔寫字樓與中檔寫字樓各占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋戎?。從寫字樓?xiàng)目個(gè)數(shù)來(lái)看，高檔寫字樓與中檔寫字樓各有8個(gè)；從供應(yīng)面積來(lái)看，高檔寫字樓供應(yīng)面積占了北部片區(qū)六成多比例，總建筑面積約62.1萬(wàn)㎡，中檔寫字樓供應(yīng)面積32.2萬(wàn)㎡，也占了三成的比例。總體來(lái)看，北部區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)整體進(jìn)展水平較高，商務(wù)氛圍僅次于渝中區(qū)。2.2租售市場(chǎng)分析2003年往常，北部片區(qū)寫字樓的銷售價(jià)格售價(jià)一般在3000-3500元/㎡左右，以清水房為主，如西普大廈、國(guó)際商會(huì)大廈等。隨著市場(chǎng)快速的進(jìn)展，近兩年開(kāi)發(fā)的寫字樓項(xiàng)目銷售均價(jià)差不多達(dá)5500-6000元/㎡，位于步行街的同聚遠(yuǎn)景寫字樓最高達(dá)到7500元/㎡。從銷售方面來(lái)看，近兩年推出的項(xiàng)目由于供應(yīng)項(xiàng)目較大，除了同聚遠(yuǎn)景達(dá)到100%銷售率，其他項(xiàng)目在70%-80%之間，相比其他區(qū)域銷售欠佳。目前北部片區(qū)差不多投入使用的寫字樓情況來(lái)看，整體租金范圍在20—65元/㎡/月左右，要緊租金集中在30-40元/㎡/月，同聚遠(yuǎn)景依托五星級(jí)酒店為該片區(qū)最高租金45-65元/㎡/月，而步行街內(nèi)高檔寫字樓以后國(guó)際才30-40元/㎡/月，相比解放碑片區(qū)同檔次寫字物業(yè)租金價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。從出租的情況來(lái)看，北部區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)面臨的壓力是專門大的，市場(chǎng)中不足一半的寫字樓能保持在80%以上的出租率，開(kāi)發(fā)較早的寫字樓近入老化期，而近兩年投入使用的寫字樓出租還處于市場(chǎng)培育期，整體出租率水平約在60%左右，隨著新項(xiàng)目的完工，近20萬(wàn)㎡的寫字樓立即投入使用，寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將接著加劇。從入駐企業(yè)來(lái)看，北部區(qū)域要緊以本地企業(yè)為多，占到近九層的絕對(duì)份額，外地企業(yè)一般多為設(shè)立辦事處形式，客戶量也相對(duì)有限，所占比例僅在10%左右；從性質(zhì)上看，要緊為私營(yíng)企業(yè)，國(guó)有性質(zhì)的單位比較少，二者之間的比例大致在3：1；房地產(chǎn)相關(guān)類企業(yè)是目前北部區(qū)域?qū)懽謽侵腥胱”壤罡叩男袠I(yè)，這與近兩年北部片區(qū)作為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)老大地位是緊密相關(guān)的。2.3北部區(qū)域代表性寫字樓項(xiàng)目以后國(guó)際該項(xiàng)目位于江北觀音橋步行街中心，建筑用地面積10811平方米，總建筑面積12萬(wàn)平米，總高度220米。建筑主體部分塔樓為地上44層，裙房6層。塔樓為5A甲級(jí)寫字樓，本案通過(guò)長(zhǎng)達(dá)150米的裙樓和高達(dá)220米的塔樓有機(jī)地組合在一起。作為江北步行街標(biāo)志性建筑，以后國(guó)際傾力搭建北城首席商務(wù)寫字樓，采納接軌潮流的“專業(yè)商務(wù)寫字樓”模式，在提供國(guó)際水準(zhǔn)的商務(wù)服務(wù)基礎(chǔ)上加入了星級(jí)酒店式的高檔、體貼、細(xì)致的服務(wù)項(xiàng)目。以后國(guó)際重金引入現(xiàn)代化的高智能設(shè)施，使更多企業(yè)集團(tuán)、成長(zhǎng)型企業(yè)享受更為現(xiàn)代、周全、接軌國(guó)際的全球信息一體化辦公，完全具備5A智能樓宇的硬件要求。以整層出售及招租為主，自面市以來(lái)受到市場(chǎng)的好評(píng)，目前已差不多銷售完畢，并已陸續(xù)有公司入駐。由于該項(xiàng)目建筑成本較高，品質(zhì)相對(duì)觀音橋商圈其他寫字樓要高，因此，以后國(guó)際面市價(jià)格在6000元/㎡左右，售價(jià)相對(duì)周邊寫字樓要高出200元/㎡左右。是目前江北區(qū)最高檔的寫字樓之一。小結(jié)：北部區(qū)域近年的快速進(jìn)展是有目共睹的，寫字樓供應(yīng)體量悄然猛增，差不多超過(guò)了體量最大的渝中區(qū)，由于短時(shí)期內(nèi)供應(yīng)量的大增，租售市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)欠佳，整體市場(chǎng)處于一個(gè)調(diào)整培育時(shí)期，以后供應(yīng)仍是各區(qū)之首，市場(chǎng)勢(shì)必還將經(jīng)歷一番激烈的重整。南岸區(qū)3.1市場(chǎng)供應(yīng)及特征南岸區(qū)已營(yíng)業(yè)的純寫字樓物業(yè)只有6個(gè)，總供應(yīng)體量15.2萬(wàn)㎡，項(xiàng)目包括金臺(tái)大廈、浪高·凱悅商務(wù)大廈、正聯(lián)大廈、開(kāi)發(fā)區(qū)大廈、南坪工貿(mào)大廈；2000年以來(lái)，南岸區(qū)只有浪高·凱悅商廈一個(gè)新增寫字樓項(xiàng)目，也是該區(qū)域唯一的一個(gè)高檔寫字樓。在以后2年時(shí)刻，該區(qū)域?qū)懽謽堑臐撛诠?yīng)是特不巨大的，喜來(lái)登、和記黃埔—珊瑚水岸、萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目、順馳項(xiàng)目等將為南岸區(qū)增加20余萬(wàn)㎡的高檔寫字樓項(xiàng)目，品牌企業(yè)的開(kāi)發(fā)將使整個(gè)南岸寫字樓市場(chǎng)形象得到大幅提升，其競(jìng)爭(zhēng)也將是不言而預(yù)的。3.2租售市場(chǎng)分析3.南岸區(qū)目前正在出租的寫字樓中，整體租金范圍在25-40元/㎡·月。總體而言，租金幅度差不范圍不大，80%以上寫字樓均保持在30-35元/㎡·月的租金，這一價(jià)位與渝中區(qū)一般寫字樓的租金差不多持平。然而該區(qū)域唯一的一個(gè)高檔寫字樓浪高·凱悅的租金也僅為30-40元/㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他區(qū)域中心位置高檔寫字樓的租金水平。由此可見(jiàn)，隨著高級(jí)寫字樓的供應(yīng)增加，該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將面臨新的優(yōu)勝劣汰的局面，一般寫字樓受阻礙更大。3.在2003年前，南岸區(qū)在售的寫字樓項(xiàng)目均為南坪轉(zhuǎn)盤附近的一般寫字樓，建筑面積售價(jià)在3200元/㎡左右。2003年，同區(qū)位的推出了第一個(gè)高檔寫字樓項(xiàng)目浪高·凱悅商務(wù)大廈，售出了至今為止南岸區(qū)寫字樓的高價(jià)，單價(jià)在6700-7000元/㎡，并取得了較好的市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)。3.目前代表著南岸區(qū)出租狀態(tài)的寫字樓是金臺(tái)大廈、正聯(lián)大廈、開(kāi)發(fā)區(qū)大廈，出租率均在90%以上，由于緊鄰南岸區(qū)區(qū)政府，要緊吸引南岸區(qū)本區(qū)企業(yè)入住，區(qū)域性十分突出。而目前配置最好的高級(jí)寫字樓浪高·凱悅商務(wù)大廈在3年的市場(chǎng)培育期后整體入住率也達(dá)到了80%，其高性價(jià)比的租金是企業(yè)入駐最大的吸引，然而未能體現(xiàn)出高級(jí)寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。3.3南岸區(qū)代表寫字樓金臺(tái)商務(wù)大廈金臺(tái)商務(wù)大廈位于南坪步行街入口的龍頭位置，占據(jù)核心地理優(yōu)勢(shì)，由重慶渝能產(chǎn)業(yè)(集團(tuán))有限公司開(kāi)發(fā)。周圍商家林立，行政集中，交通發(fā)達(dá)，人氣鼎盛，證券交易、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易企業(yè)比比皆是，由其帶動(dòng)的商貿(mào)區(qū)域也成為南坪經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最核心的地帶。同時(shí)還有揚(yáng)子江假日酒店、會(huì)展中心等及其龐大的相關(guān)下游配套企業(yè)。早期也有部分知名企業(yè)入住，如：平安保險(xiǎn)、金豐易居、重慶展成暄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等等。由于其入住時(shí)刻較早，硬件設(shè)施相對(duì)陳舊，但在同期推出的寫字樓中名氣較大，其核心的地理?xiàng)l件，是深受商家和公司青睞的決定性因素，入住率一直較為穩(wěn)定。九龍坡區(qū)4.1供應(yīng)與分布目前高新片區(qū)在售和已投入使用的純寫字樓共有6個(gè)，總供應(yīng)體量約25.3萬(wàn)㎡，全部集中在石橋鋪，包括大西洋國(guó)際、申基?會(huì)展國(guó)際、渝高?以后大廈、渝高廣場(chǎng)、西亞商務(wù)大廈渝高廣場(chǎng)。其中大西洋國(guó)際和申基?會(huì)展國(guó)際為2006年新增的高檔寫字樓，其他為中高檔寫字樓。潛在項(xiàng)目中，龍湖西城天街將瞄準(zhǔn)楊家坪商圈，成為中心商圈第一個(gè)高檔純寫字樓項(xiàng)目。4.2租售市場(chǎng)分析該片區(qū)的中檔寫字樓差不多上在2003年往常推出，同時(shí)均已全部售罄，目前市場(chǎng)中的在售項(xiàng)目有3個(gè)，其中，大西洋國(guó)際，申基?會(huì)展國(guó)際分不于2006年4月和8月開(kāi)始銷售，銷售率分不為80%、60%，由于該片區(qū)高檔寫字樓項(xiàng)目首次同時(shí)面市，銷售價(jià)格高于以往售價(jià)，銷售進(jìn)度趨于穩(wěn)定，總體來(lái)看，銷售狀況表現(xiàn)良好。從租賃市場(chǎng)來(lái)看，該片區(qū)整體租金范圍在18-42元/㎡/月，平均出租水平在85%以上，全部為中檔寫字樓項(xiàng)目，大多集中在30元/㎡/月，目前高檔寫字樓還未正式投入使用，就目前中檔寫字樓租金及出租水平來(lái)看，高檔寫字樓可能租金差距可不能太大，仍然達(dá)不到渝中區(qū)高檔寫字樓平均水平。據(jù)調(diào)查顯示，電子信息類是九龍坡區(qū)寫字樓入駐機(jī)構(gòu)中比例最高的，要緊緣故是石橋鋪一帶為重慶的電子信息業(yè)集中區(qū)域，其次商貿(mào)運(yùn)輸類企業(yè)所占比例也較高，這類企業(yè)也要緊是為電腦、電子信息類配套的商務(wù)企業(yè)。4.3高新區(qū)代表性寫字樓重慶申基·會(huì)展國(guó)際重慶申基·會(huì)展國(guó)際位于重慶高新IT產(chǎn)業(yè)的集散地高新區(qū)，比鄰重慶技術(shù)會(huì)展中心。屬于重慶市政府重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)背景是為擴(kuò)大現(xiàn)有“重慶技術(shù)展覽中心”規(guī)模，完善技術(shù)展覽中心的配套設(shè)施及功能。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃為5個(gè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，包括申基索菲特大酒店、五星級(jí)公寓酒店、甲級(jí)生態(tài)寫字樓、會(huì)展國(guó)際中心、奢侈名品生活館。寫字樓部分與“申基索菲特大酒店”共享大堂，大堂共享空間挑空3層，挑高13.6米，面積達(dá)1880平方米，良好的實(shí)現(xiàn)人與空間的互動(dòng)。此規(guī)模的大堂設(shè)計(jì)在重慶實(shí)屬罕見(jiàn)。在用材方面，申基也極其考究：外墻采納銀灰色金屬遮陽(yáng)格片，整個(gè)大堂采納高檔花崗巖地面，墻面則采納高檔大理石。另有極具藝術(shù)的天花吊頂?shù)群廊A裝修。寫字樓的公共部分走廊采納毛毯或優(yōu)質(zhì)石材鋪設(shè)，內(nèi)墻采納高級(jí)環(huán)保涂料或壁紙。相關(guān)設(shè)備實(shí)現(xiàn)5A智能化系統(tǒng)，3部高速電梯，24小時(shí)管道冷熱水，大堂采納中央空調(diào)。申基甲級(jí)生態(tài)寫字樓號(hào)稱“重慶首個(gè)會(huì)呼吸的甲級(jí)生態(tài)寫字樓”，除符合高檔寫字樓的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)外，在硬件設(shè)施和軟件配套上還具有較獨(dú)到的特點(diǎn)。在硬件設(shè)施方面要緊體現(xiàn)在主體建筑上結(jié)合玻璃墓墻設(shè)置自然綠色生態(tài)窗，調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣質(zhì)量。在服務(wù)上，則致力于打造重慶首個(gè)“公共商務(wù)中心”，開(kāi)創(chuàng)重慶全新商務(wù)辦公新模式，提供“24小時(shí)不下班的行政事物服務(wù)”的常規(guī)行政事務(wù)托付業(yè)務(wù)，如公共商務(wù)秘書、公共律師、公共會(huì)計(jì)師及多功能商務(wù)展示、VIP會(huì)議室等商務(wù)支持系統(tǒng)。整個(gè)項(xiàng)目投入使用后將在專門大程度上擴(kuò)大了現(xiàn)有“重慶技術(shù)展覽中心”規(guī)模，完善技術(shù)展覽中心的配套設(shè)施及功能。對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展起著舉足輕重的作用。小結(jié)：九龍坡區(qū)高新片區(qū)商務(wù)氛圍較為成熟，寫字樓市