深圳羅湖區(qū)城市更新規(guī)劃城市設計T

項目背景分析基地現狀情況周邊地塊研究上位規(guī)劃解析城市更新研究項目規(guī)劃方案交通影響分析商業(yè)策劃構思目錄

content1234561781BACKGROUNDINFORMATION項目背景分析項目位置區(qū)域發(fā)展定位過境口岸軌道交通公司簡介Chapter21.項目位置項目背景分析本項目位于深圳市羅湖區(qū)中心地區(qū)，屬于翠竹街道辦轄區(qū)【大頭嶺片區(qū)】。西臨文錦中路，東靠愛國路，距離羅湖商業(yè)中心區(qū)約800米，區(qū)位條件十分優(yōu)越。羅湖區(qū)3龍崗LONGGANG香港HONGKONG福田中心區(qū)上步片區(qū)羅湖商業(yè)中心區(qū)本項目羅湖LUOHU項目背景羅湖區(qū)是深圳市開發(fā)最早、建成度最高的地區(qū)，是目前深圳的經濟和文化中心，隨著城市日新月異的飛速發(fā)展，一些特區(qū)成立初期建設的居住小區(qū)建設標準偏低，面貌破舊，同時占據著城市重要位置，對城市的進一步發(fā)展帶來越來越大的負面影響。目前，深圳市城市更新工作已全面展開，為了適應城市總體發(fā)展目標，改善和提升木頭龍片區(qū)的人居環(huán)境和城市面貌，依照深圳市的城市更新政策，加快舊城改造步伐，益田集團公司于2010年3月委托我院編制《羅湖區(qū)木頭龍片區(qū)城市更新專項規(guī)劃》。規(guī)劃研究范圍

木頭龍片區(qū)位于羅湖區(qū)翠竹公園的南側，屬于深圳市羅湖區(qū)翠竹街道辦事處管轄，是以居住生活功能為主，普通教育設施為輔的功能片區(qū)。片區(qū)內，規(guī)劃研究范圍西北、東北、東南、西南分別以東門北路、華麗路、愛國路、文錦中路為界，規(guī)劃研究范圍面積23.44公頃；其中，規(guī)劃范圍占8.86公頃。2.規(guī)劃研究范圍項目背景分析4翠竹公園洪湖公園人民公園兒童公園羅湖區(qū)委區(qū)政府羅湖商業(yè)中心本項目香港深圳火車站羅湖口岸規(guī)劃范圍規(guī)劃研究范圍強化“金融城”

金融是現代經濟的核心。深圳是全國的金融創(chuàng)新中心。而深圳金融業(yè)資產六成以上集中在羅湖，羅湖區(qū)正在強化蔡屋圍金融中心建設。繁榮“萬象城”加快建設人民南—老東門—萬象城“金三角”商業(yè)區(qū)，打造人車分流、環(huán)境優(yōu)美、萬商云集、高中低檔業(yè)態(tài)最全的商圈，努力建設區(qū)域性國際消費中心。提升華潤中心萬象城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，進一步整治、提升周邊環(huán)境，放大都市綜合體效應。提升“珠寶城”

羅湖的水貝黃金珠寶產業(yè)集聚基地率先建成，發(fā)展態(tài)勢良好，要加快水貝黃金珠寶產業(yè)集聚基地二期建設，全力推廣黃金珠寶區(qū)域品牌，促進黃金珠寶產業(yè)由“羅湖制造”向“羅湖創(chuàng)造”轉變，提升市場競爭力，開拓國際市場。加快黃金珠寶產業(yè)公共服務平臺建設。推動黃金珠寶產業(yè)與文化創(chuàng)意、高端旅游等融合發(fā)展。鞏固“工藝城”

全市工藝品十大專業(yè)市場有七家在羅湖，其中，深圳古玩城被認定為國家級文化產業(yè)示范基地，滿京華藝展中心、深圳古玩城和航誠藝都先后成為“文博會”分會場。打造“藝術小鎮(zhèn)”在深圳水庫上游大望、梧桐兩村建設藝術小鎮(zhèn)，即以一座山（梧桐山）、一條河（梧桐山河）、一條路（丹平路）、一條街（博物館一條街）、一個高地（大望文化高地）為依托，建成有著濃厚人文風情的藝術休閑旅游勝地。

3.羅湖區(qū)發(fā)展新的定位項目背景分析5“四城、一小鎮(zhèn)”龍崗區(qū)羅湖區(qū)香港羅湖產業(yè)發(fā)展結構圖07版總規(guī)中深圳市城市職能為1．國家經濟特區(qū)，自主創(chuàng)新、循環(huán)經濟的示范城市。2．國家支持香港繁榮穩(wěn)定的服務基地，深港共建的國際性金融、貿易和航運中心。3．國家高新技術產業(yè)基地和現代文化產業(yè)基地。4．國家重要的交通樞紐和邊境口岸。5．具有濱海特色的國際著名旅游地。深圳市與香港共同發(fā)展國際大都會。而羅湖區(qū)緊鄰香港，擁有深圳火車站及三個主要通關口岸。足以體現其在城市發(fā)展中承擔的重要職能。羅湖區(qū)也是深圳市未來構建國際大都會及國際消費中心的重要門戶區(qū)域。本項目距離文錦渡口岸約1300米，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，將是未來羅湖區(qū)打造國際消費中心的重要區(qū)域。羅湖口岸:（1986.6——至今）

1986年6月14日竣工啟用。占地面積18107平方米，2002年羅湖口岸經過大規(guī)模改造后，查驗通道從原來的137條增加到173條?？诎对O計通過能力由八十年代每天20萬人次，提高到目前每天40萬人次。羅湖口岸4.口岸因素項目背景分析63km距離龍崗區(qū)羅湖區(qū)本項目深圳火車站羅湖口岸文錦渡口岸香園圍口岸香港3

KM羅湖區(qū)新定位：打造區(qū)域性國際消費中心羅湖區(qū)作為最早建成區(qū)，具有通關優(yōu)勢：羅湖口岸、文錦渡口岸、蓮塘香園圍口岸與本片區(qū)均有著便利的交通關系。本項目與羅湖通關口岸的區(qū)位關系文錦渡口岸：（2010-2012）

文錦渡口岸改造工程概預算3.9億元，總用地面積為3.42萬平方米，建筑面積4.52萬平方米，由新建的聯(lián)檢綜合樓與配套的停車樓兩個單體組成。其中聯(lián)檢綜合樓建筑面積1.86萬平方米，共六層，一、二層設出入境查驗大廳以及相關查驗用房。該口岸改造工程擬定2012年完成。蓮塘/香園圍口岸：（2013—2018）

位于在蓮塘西嶺下村南面及東面。將承擔香港與深圳東部、惠州以及粵東、贛南、閩南之間的跨界貨運兼客運交通功能。

蓮塘口岸擬采用客貨分層的雙層方案,下層為貨運,上層為客運。該口岸擬定2018年建成運行。未來三個通關口岸形成后，將分擔和緩解羅湖口岸的通關壓力。方便的通關條件勢必也將加強內地與香港的各種交流，帶來大量的人流和商機。文錦渡口岸現狀與改造蓮塘香園圍口岸4.口岸因素項目背景分析7深圳軌道交通建設概況

2003年編制的《深圳市城市軌道交通建設規(guī)劃(2005～2010年)》通過了國家發(fā)改委和建設部的評估，作為二期工程建設的規(guī)劃依據。目前深圳市地鐵一期工程已建成通車。二期工程的1號線、4號線續(xù)建，2號線、3號線、5號線新建均已開工建設。二期工程線路將于2011年7月大運會召開前全部建成通車，屆時，深圳市將形成約178公里左右的軌道交通網絡。5.軌道交通因素項目背景分析8。深圳地鐵2011年7月即將開通5條線，其中3號地鐵線翠竹站與本項目距離不到100米。2、5號兩條線地鐵站距離本項目不超過800米，將極大地改善本片區(qū)的交通條件。地鐵3號線：福田----龍崗

曬布---翠竹----田貝。地鐵7、8號線（國貿——大梅沙）已納入三期前期準備建設階段95.軌道交通因素項目背景分析本項目周邊軌道站點分布圖深圳市益田房地產集團股份有限公司

成立于1996年2月，現已發(fā)展成為以房地產開發(fā)為核心業(yè)務，以商業(yè)、酒店、高速路、物流、生物制藥、物業(yè)管理、實業(yè)投資等業(yè)務為輔業(yè)的大型集團股份公司。益田房地產集團秉承‘鑄樹精品，創(chuàng)新無限’的經營理念，經過10年的探索與發(fā)展，通過在市場環(huán)境變化中實施戰(zhàn)略調整與資源整合，從開篇之作‘益田花園’到半島·城邦，益田集團憑借著一系列有巨大市場影響力的項目，形成了自己獨有的開發(fā)與經營模式，在新的戰(zhàn)略目標指引下，集團現已形成了以深圳、北京、長春為中心，向華南、華北、東北進行區(qū)域性發(fā)展的戰(zhàn)略布局，實現了由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)向復合型地產開發(fā)的過渡與戰(zhàn)略轉型。益田房地產集團股份有限公司目前已有以下房地產作品益田名園：益田花園占地2.5萬平方米，建筑面積4.5萬平方米，由10幢色彩凝練，莊重典雅的小高層組成，開創(chuàng)歐陸風情地產的先河。半島城邦：半島·城邦位于深圳蛇口，占地30萬平方米，是深圳特區(qū)內唯一一個擁有稀缺海景資源的100萬平米超級大盤，一期5天售罄、回收15億資金的驕人業(yè)績刷新深圳地產豪宅銷售記錄。3.益田假日廣場及其酒店：益田假日廣場位于深圳華僑城核心，緊臨深南大道，占地3.5萬平方米，總建筑面積14.3萬平方米，設計理念是“城市中的郵輪”，是一個集體驗式購物中心、生態(tài)寫字樓、五星級主題酒店為一體的大型建筑綜合體。大運城邦介紹詞：4.

益田大運城邦---大運新城唯一一座百萬平米健康人居大宅。項目一期自2010年年初開盤至今，屢創(chuàng)銷售奇跡，連續(xù)兩周位居銷售排行榜首。益田集團有信心、有能力、有實力、有決心如期完成木頭龍小區(qū)城市更新項目。5.城市更新企業(yè)簡介項目背景分析102FACTINTRODUCTION基地現狀情情況用地權屬用地性質建筑質量配套設施現狀問題Chapter111、改造對象象根據《深圳圳市城市更更新管理辦辦法》要求求，翠竹小小學和翠園園中學為教教育設施用用地，現狀狀建筑質量量較好，予予以現狀保保留；怡泰泰與俊園大大廈為建設設年代較近近的高層建建筑，質量量較好，予予以現狀保保留；教育育新村現有有已批規(guī)劃劃，按照已已批規(guī)劃建建設。01-05地地塊建筑符符合城市更更新條件，，根據宗地地界線確定定規(guī)劃改造造范圍面積積為8.86公頃，，拆遷范圍圍面積為7.70公公頃。2、現狀功能能居住用地及及配套設施施用地。3、本次規(guī)劃劃范圍內地地塊權屬03地塊：9班幼兒園04地塊：露天天籃球場01、02、05地塊：6-8層多層住宅宅區(qū)備注：以上上宗地面積積總和與地地塊面積存存在微差。。1.現狀用地地權屬基地現狀狀情況12宗地權屬一覽表編號宗地面積（㎡）權屬單位013233.52深圳市城市建設開發(fā)（集團）公司0253262.15羅湖區(qū)房管局032256.79深圳奧康德石油貿易集團公司042100.76深圳市規(guī)劃國土局羅湖分局0516166.00深圳市城市建設開發(fā)（集團）公司合計77019.22

現狀用地地權屬圖圖翠竹小學學翠園中學學怡泰大廈廈教育新村村俊園規(guī)劃研究究范圍內內總用地地面積為為23.44公頃。其其中主要要為居住住用地，，面積為為11.25公頃，占占總用地地比例48%。商住用用地面積積為2.26公頃，中中學用地地面積為為3.87公頃，小小學用地地面積為為1.03，道路用用地面積積為3.77公頃，街街頭綠地地面積為為1.26公頃。2.現狀土地地利用基地現狀狀情況13規(guī)劃研究范圍現狀用地匯總表序號用地性質代碼用地類別用地面積（ha）占總用地比例（%）1R居住用地11.2547.99其中R2二類居住用地7.3631.40R22二類幼托用地0.210.90R23二類社區(qū)體育設施用地0.140.60R3三類居住用地3.5415.102C商業(yè)服務業(yè)設施用地2.269.64

CR商住用地2.269.643GIC公共設施用地4.9020.90其中GIC53中學用地3.8716.51GIC54小學用地1.034.394S道路廣場用地3.7716.08S1道路用地3.7716.085G綠地1.265.38

G12街頭綠地1.265.386合計規(guī)劃研究范圍23.44100.00改造范圍圍內地形形相對平平坦，北北高南低低，東西西方向高高程大至至相等，，地塊中中部有2-3米的自然然平緩高高差。現狀土地地利用圖圖規(guī)劃范圍圍內建筑筑修建于于20世紀80年代初期期，分別別竣工于于1981年底至83年底。住住宅形式式為6至8層多層住住宅，戶戶型面積積約在75至90平米不等等，樓齡在27—29年之間，，原設計標標準偏低低，建筑筑老化現現象嚴重重，大多多數現狀狀住宅質質量較差差。木頭龍片片區(qū)擬拆拆遷范圍圍面積為為77040平方米，，總建筑筑面積約約為119200平方米，，其中包包含各類類建筑物物65棟，業(yè)主主共1317戶（含居居委會和和幼兒園園）。（（資料由由益田公公司提供供）建筑質量調查統(tǒng)計表范圍類別名陳棟數(棟）面積（平方米）比例（%）規(guī)劃范圍質量良好建筑

質量較好建筑

質量較差建筑65119200.3533.95小計65119200.3533.95規(guī)劃研究范圍質量良好建筑8180265.7151.44質量較好建筑1124326.486.94質量較差建筑2526890.047.67小計44231482.2366.05合計109350682.58100.003.現狀建筑筑質量基地現狀狀情況14現狀建筑筑質量圖圖木頭龍片片區(qū)四周周有城市市主干道道東門北北路、文文錦中路路、愛國國路，城城市次干干道華麗麗路。西西側通過過雅園立立交直接接連通筍筍崗路和和泥崗路路，南側側距離深深南大道道僅600米。片區(qū)區(qū)對外交交通聯(lián)系系十分便便捷。（（目前地地鐵施工工對東門門北路交交通帶來來一定影影響）規(guī)劃范圍圍內部道道路不成成系統(tǒng)，，通達性性較差，，消防車車道未覆覆蓋到所所有建筑筑，局部部存在一一定的消消防安全全隱患。。雅園立交交橋4.現狀道路路交通基地現狀狀情況15現狀道路路交通圖圖雅園立交交地鐵翠竹竹站16愛國路（雙向八車道）華麗路（三車道）文錦中路（雙向八車道）東門北路路（受地地鐵施工工影響局局部為雙雙向4車道）（（雙向六六車道））4.現狀道路路交通基地現狀狀情況規(guī)劃范圍圍內現狀狀有郵政政支局、、居委會會、幼兒兒園、等等公共服服務設施施，相對本片片區(qū)現有有人口規(guī)規(guī)模及周周邊區(qū)域域的集聚聚程度，，公共服服務設施施總量及及建設標標準均顯顯不足。。

5.現狀公共共服務設設施基地現狀狀情況17現狀公共設施一覽表序號類別設施名稱用地面積（㎡）建筑面積（㎡）1行政管理居委會—86.002市政設施郵政支局935.111386.143衛(wèi)生設施垃圾收集站40.3940.394體育設施籃球場916.89—5醫(yī)療設施社康中心926.691203.706餐飲設施巴蜀風3107.943870.347教育設施9班幼兒園2054.582239.73現狀日照照分析1、規(guī)劃范范圍內住住宅現狀狀呈南北北向排列列式布置置，多數數住宅達達不到現現有住宅宅日照采采光規(guī)范范要求。。2、萬科俊俊園對規(guī)規(guī)劃范圍圍內南部部住宅日日照有不不利影響響。6.現狀日照照分析基地現狀狀情況18現狀日照照分析圖圖現狀人口口木頭龍居居住小區(qū)區(qū)現狀總總人口5838人。其中中，戶籍籍人口：：3900人，暫住住人口1220人，常住住非戶籍籍人口718人。（數數據資料料由益田田公司提提供）木頭龍片片區(qū)現狀狀問題：：1、地處羅羅湖中心心城區(qū)黃黃金要地地，建筑筑面貌破破舊，與與羅湖區(qū)區(qū)打造區(qū)區(qū)域性國國際消費費中心的的發(fā)展目目標相差差甚遠，，有必要要進行城城市更新新。2、地塊現現狀多為為特區(qū)成成立初期期所建的的多層住住宅，建建筑和規(guī)規(guī)劃受時時代所限限，未能能充分發(fā)發(fā)掘木頭頭龍片區(qū)區(qū)城市空空間資源源價值，，浪費了了寶貴的的地下空空間和地地面區(qū)域域的空間間資源。。3、現狀單單一居住住功能已已不適應應現代化化集約用用地、復復合功能能開發(fā)建建設模式式。4、市政配配套設施施不完善善，部分分設施老老舊過時時，迫切切需要更更新?lián)Q代代。小區(qū)體育育設施舊舊小區(qū)住宅宅面貌破破舊小區(qū)內部環(huán)境亂小區(qū)居民熱盼舊改7.現狀人口口及存在在問題基地現狀狀情況198.更新單元元范圍圖圖基地現狀狀情況209.規(guī)劃權屬屬圖基地現狀狀情況2110.建筑物信信息圖基地現狀狀情況223SURROUNDINGAREASTUDIES周邊地塊塊研究周邊地塊塊現狀周邊建筑筑影響公共服務務設施Chapter23地塊周邊邊高層、、超高層層建筑鱗鱗次櫛比比。有緊緊鄰雅園園立交橋橋的40層怡泰中中心大廈廈，47層萬科俊俊園，愛愛國路東東側32層的新王王朝酒店店?？傊碌哪灸绢^龍小小區(qū)已處處在高層層、超高高層建筑筑包圍之之中。1.周邊高層層建筑分分布情況況周邊地塊塊研究24規(guī)劃范圍圍教育新村村用地范范圍內舊舊房目前前已拆除除，總用用地面積積2.97公頃。規(guī)規(guī)劃建設設教育新新村報建建方案數數據如下下：1棟超高層層+5棟高層住住宅+6班幼兒園園指標：總總建筑面面積：21.13萬平方米米地上：15.56萬平方米米地下：5.57萬平方米米其中商業(yè)業(yè)：3390平方米容積率：：5.50停車位，，980個位，地地面86，地下894總戶數：：1733回遷戶面面積：5.14萬平方米米2.教育新村村更新概概況周邊地塊塊研究25方案鳥瞰瞰舊房拆遷遷證舊房拆遷遷現場教育新村村區(qū)位規(guī)劃范圍圍翠竹小學學深圳市翠翠竹小學學創(chuàng)辦于于1984年9月，1985年定為深深圳市對對外開放放學校，，1986年定為深深圳市重重點小學學，1994年5月被評為為廣東省省一級學學校，1997年被評為為深圳市市辦學效效益好學學校。2002年12月，原翠翠竹小學學與原翠翠華小學學合并為為新的翠翠竹小學學。學校?，F分為為兩個校校區(qū)，均均位于羅羅湖區(qū)東東門北路路,總占地面面積5340平方米，，總建筑筑面積為為15819平方米?！，F狀招生生規(guī)模為為30班。小學大門教學樓運動場教學樓教學樓3.教育設施施周邊地塊塊研究26規(guī)劃范圍圍學校出入口翠園中學學翠園中學學創(chuàng)建于于1964年，原名名深圳市市二中，，是深圳圳市首批批“國家家級示范范性高中中”廣東省一一級學校校，深圳圳市老牌牌重點中中學。翠園中學學高中本本部位于于羅湖區(qū)區(qū)東門北北路1016號，地鐵鐵3號線雅園園站口，，毗鄰東東門老街街，交通通便利，，地理位位置優(yōu)越越。校園園占地100畝，綠樹樹成蔭，，芳草如如茵，環(huán)環(huán)境幽靜靜。學?，F狀狀招生規(guī)規(guī)模為45班。教學樓及辦公樓3.教育設施施周邊地塊塊研究27規(guī)劃范圍圍4HIGHER-LEVELPLANNINGANALYSIS上位規(guī)劃劃解析羅湖分區(qū)區(qū)規(guī)劃法定圖則則拼圖周邊公共共設施Chapter28規(guī)劃依據據：1、《深圳市城城市更新新管理辦辦法》；2、《羅湖分區(qū)區(qū)規(guī)劃》；3、《大頭嶺地地區(qū)法定定圖則》；4、《深圳市城城市規(guī)劃劃標準與與準則》；5、益田集集團公司司與本院院簽訂的的本項目目專項規(guī)規(guī)劃合同同；6、有關會會議紀要要；7、相關規(guī)規(guī)劃法律律、法規(guī)規(guī)、政策策、辦法法等。城市更新新項目規(guī)規(guī)劃原則則：1、城市整整體利益益優(yōu)先原原則；2、公共設設施配套套優(yōu)先原原則；3、人居環(huán)環(huán)境美化化優(yōu)先原原則；4、集約利利用節(jié)省省資源原原則。1.規(guī)劃依據據與規(guī)劃劃原則上位規(guī)劃劃解析29規(guī)劃目標標羅湖區(qū)的的未來發(fā)發(fā)展目標標在于建建設成為為環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的現現代化國國際性城城區(qū)；重重點發(fā)展展商貿、、房地產產、旅游游服務、、金融和和信息咨咨詢等第第三產業(yè)業(yè)，成為為全市的的金融商商貿中心心區(qū)、文文化娛樂樂旺區(qū)、、網絡服服務基地地；1、控制規(guī)規(guī)模：在在土地資資源有限限的前提提下，人人口規(guī)模模及土地地開發(fā)強強度的控控制是影影響城市市規(guī)模的的關鍵因因素。本本區(qū)未來來的發(fā)展展應遵循循“總量量控制，，結構調調整”的的原則，，提高常常住人口口的比例例和人口口素質，，嚴格控控制土地地開發(fā)強強度，抑抑制高層層樓宇的的新建；；2、完善功功能：根根據《深圳市城城市總體體規(guī)劃(1996-2010)》的要求，，對區(qū)內內的產業(yè)業(yè)結構和和用地布布局進行行調整，，改造與與城市發(fā)發(fā)展不相相適應的的工業(yè)區(qū)區(qū)、倉儲儲區(qū)和新新、舊村村，完善善城市功功能；3、改善交交通：本本區(qū)交通通環(huán)境的的治理應應充分挖挖掘現有有路網的的潛力，，結合舊舊城改造造完善次次干道和和支路系系統(tǒng)，明明確道路路功能，，提高運運行效率率，形成成多元化化的路網網結構和和捷運系系統(tǒng)，改改善整體體交通環(huán)環(huán)境；4、完善配配套：公公共、市市政的配配套水平平是衡量量一個城城市生活活質量的的重要標標準。要要實現現現代化國國際性城城市的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標標，必須須從新的的高度審審視本區(qū)區(qū)現有的的配套設設施，在在城市改改造過中中加以重重視，在在政策上上加以優(yōu)優(yōu)惠，在在管理中中加以嚴嚴重控制制，完善善和落實實本區(qū)的的配套設設施系統(tǒng)統(tǒng)；2.羅湖區(qū)分分區(qū)規(guī)劃劃上位規(guī)劃劃解析5、美化環(huán)環(huán)境：城城市的更更新改造造是城市市自我完完善的過過程，也也是本區(qū)區(qū)未來城城市建設設的重點點。本區(qū)區(qū)今后的的發(fā)展不不是靠““外延式式”的擴擴張，而而是要走走“內涵涵式”的的集約化化發(fā)展道道路，以以“調整整、改造造、提高高、完善善”為基基本方針針，把建建設的重重點放到到公益性性設施的的完善和和城市面面貌的更更新上，，改善城城市環(huán)境境。30本項目地地塊在羅羅湖分區(qū)區(qū)規(guī)劃土土地利用用規(guī)劃中中的用地地性質以以居住為為主，有有少量商商業(yè)配套套。商住混合的用地性性質與本本項目城城市更新新建設目目標一致致。2.羅湖區(qū)分分區(qū)規(guī)劃劃——用地性質質上位規(guī)劃劃解析31本片區(qū)周周邊與三三條城市市主干道道（文錦錦中路、、東門北北路、愛愛國路））直接聯(lián)聯(lián)系，其其中文錦錦中路為為城市景景觀性主主干道，，并與一一條次干干道（華華麗路））聯(lián)系，，片區(qū)周周邊城市市道路按按羅湖綜綜合交通通規(guī)劃已已實施，，特別是是東環(huán)高高架快速速路修建建對羅湖湖區(qū)城市市交通起起到了實實質性改改善。本項目對對外交通通聯(lián)系便便捷，與與羅湖區(qū)區(qū)三大口口岸均有有直接的的交通聯(lián)聯(lián)系。雅園立交交橋2.羅湖區(qū)分分區(qū)規(guī)劃劃——綜合交通通規(guī)劃上位規(guī)劃劃解析32至平湖至布吉、龍崗羅湖口岸至福田、南山、寶安至福田、南山、寶安至福田、南山至福田、南山至福田筍崗路泥崗路深南大道濱河路上步路沿河北路沿河南路布心路文錦路北環(huán)大道紅嶺路紅荔路人民公園路東門路寶安路快速路主干道次干道翠竹路八卦三路太寧路雅園立交至鹽田愛國路華麗路雅園立交交橋羅湖城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展軸以萬象城城為核心心龍頭，，東至文文錦渡口口岸，北北至水貝貝珠寶城城，西至至筍崗物物流片區(qū)區(qū)，形成成羅湖區(qū)區(qū)大商業(yè)業(yè)圈概念念。本項目位位于華麗麗路西側側，在商商業(yè)發(fā)展展軸輻射射范圍內內，為在在規(guī)劃范范圍內更更新改造造的相關關產業(yè)功功能的發(fā)發(fā)展與提提升起到到支撐作作用。筍崗文錦渡萬象城水貝文錦渡2.羅湖區(qū)分分區(qū)規(guī)劃劃——產業(yè)調整整上位規(guī)劃劃解析33萬象城二二期鳥瞰瞰圖黃貝嶺地王大夏夏羅湖分區(qū)區(qū)規(guī)劃景景觀設計計指引要要求：羅羅湖中心心城區(qū)保保留三條條重要景景觀通廊廊：1）圍嶺——大頭嶺——黃貝嶺；；2）地王——洪湖——圍嶺；3）地王——大頭嶺——東湖。木頭龍片片區(qū)未在在三條重重要景觀觀通廊控控制范圍圍內，可可適度建建高層、、超高層層建筑。。翠竹公園園東湖公園園洪湖公園園地王大夏夏2.羅湖區(qū)分分區(qū)規(guī)劃劃——景觀設計計指引上位規(guī)劃劃解析34翠竹公園園洪湖公園園荔枝公園園東湖公園園市人民醫(yī)醫(yī)院羅湖區(qū)委委區(qū)政府府1）行政辦辦公設施施羅湖區(qū)委委、區(qū)政政府。六片區(qū)法法定圖則則拼合圖圖2）周邊公公共設施施配套A、醫(yī)療設設施深圳市人人民醫(yī)院院始建于于1946年,1994年被評為為深圳市市第一家家“三級甲等等”醫(yī)院。已已發(fā)展成成為一個個功能齊齊全、設設備先進進、人才才結構合合理、技技術力量量雄厚，，集醫(yī)療療、教學學、科研研、保健健為一體體的現代代化綜合合性醫(yī)院院。3.法定圖則則——周邊公共共配套設設施上位規(guī)劃劃解析35B、學校資資源（名名校概念念）高中名校校2所（深圳圳中學、、翠園中中學），，近距離小小學4所,其中小學學名校2所（翠竹竹小學，，螺嶺小小學）。。深圳中學學1947年建校，，從1983年成為廣廣東省重重點中學學，到1993年成為廣廣東省首首批一級級學校，，再到2003年向全國國示范性性高級中中學目標標邁進。。上位規(guī)劃劃解析3.法定圖則則——周邊公共共配套設設施36六片區(qū)法法定圖則則拼合圖圖（2003年11月批準））道路寬度度愛國路：：主干路路、道路路紅線：：40米、雙向向6車道；華華麗路：：次干路路、道路路紅線：：30米、雙向向4車道；東門北路路：主干干路、道道路紅線線：45米、雙向向6車道；文文錦中路路：主干干路、道道路紅線線：45米、雙向向6車道；小小區(qū)支路路：內部部道路紅紅線：15—20米。上位規(guī)劃劃解析3.法定圖則則——周邊道路路紅線寬寬度37用地功能能規(guī)劃深圳市羅羅湖03-01號片區(qū)【大頭嶺地地區(qū)】法定圖則則，對此此地塊用用地功能能為二類類居住用用地和配配套設施施用地。。公共配套套設施要要求：1、幼兒園園（9班）2、郵電支支局、書書店3、居委會會4、垃圾收收集站5、文化活活動站、、老人活活動站6、雨水泵泵站、公公廁7、籃球場場上位規(guī)劃劃解析3.法定圖則則——公共配套套設施38「大頭嶺地地區(qū)」法定圖圖則c5CITY-RENEWALPROGRAMMERESEARCH城市更新新研究規(guī)劃依據據規(guī)劃原則則更新模式式Chapter39城市更新新作用城市更新新是深圳圳在增量量土地資資源緊缺缺條件下下轉身挖挖掘城市市存量空空間的一一項主動動選擇。。城市更更新更深深刻的內內涵在于于完善城市市功能、、優(yōu)化產產業(yè)結構構、改善善人居環(huán)環(huán)境、提提升城市市整體品品質。本項目目對于羅羅湖當前前通過空空間整合合優(yōu)化釋釋放空間間資源，，緩解用用地緊張張矛盾，，提升城城市整體體功能和和價值具具有重要要現實意意義。木頭龍小小區(qū)城市市更新的的必要性性木頭龍小小區(qū)城市市更新的的可行性性現狀建筑筑外觀破破舊，內內部生活活環(huán)境混混亂，公公共空間間不足，，影響城城市景觀觀秩序?！，F狀用地地使用強強度與結結構，阻阻礙了城城市功能能的提升升與發(fā)展展?，F狀公共共服務配配套設施施陳舊且且配置標標準落后后，急需需提升和和完善。。結論：本本項迫切切需要通通過城市市更新，，來解決決自己以以及區(qū)域域發(fā)展問問題開發(fā)商具具備承擔擔該項目目的經濟濟和技術術實力。。本項目已已列入政政府年度度更新計計劃。地塊權屬屬清晰，，房產權權屬明確確，便于于工作開開展。該項更新新符合原原住民利利益，獲獲得多數數業(yè)主支支持。結論：本本項更新新計劃具具備可操操作的條條件城市更新新立項條條件：（一）城城市的基基礎設施施、公共共服務設設施亟需需完善；；（二）環(huán)環(huán)境惡劣劣或者存存在重大大安全隱隱患；（三）現現有土地地用途、、建筑物物使用功功能或者者資源、、能源利利用明顯顯不符合合社會經經濟發(fā)展展要求，，影響城城市規(guī)劃劃實施；；（四）依依法或者者經市政政府批準準應當進進行城市市更新的的其他情情形。城市更新新研究1.必要性及及可行性性40現狀空空間職職能單單一，，不符符合城城市中中心區(qū)區(qū)位多多元復復合的的空間間訴求求?，F狀建建筑質質量整整體不不佳，，對居居民的的生命命和財財產安安全構構成威威脅。。運用SWOT分析法法項目優(yōu)優(yōu)勢：1）基地地處于于羅湖湖商業(yè)業(yè)區(qū)核核心區(qū)區(qū)位，，更新新動力力充足足。2）有發(fā)發(fā)達的的地面面道路路交通通和地地下軌軌道交交通支支持，，交通通便利利。3）周邊邊商業(yè)業(yè)服務務和教教育等等配套套設施施完善善，利利于建建成發(fā)發(fā)展。。4）緣于于區(qū)位位特殊殊，政政府支支持力力度更更大。。項目劣劣勢：現狀狀建筑筑多，，拆遷遷還返返量大大，更更新成成本偏偏高。。項目機機遇：1）為城城市更更新首首批公公布計計劃項項目，，利于于早期期介入入、穩(wěn)穩(wěn)步推推進。。2）周邊地鐵鐵線路即將將開通，有有效推動更更新進程。。3）羅湖區(qū)口口岸增多，，深港交流流更加頻繁繁，基地區(qū)區(qū)位更顯增增值。項目挑戰(zhàn)：1）政府、開開發(fā)商、業(yè)業(yè)主對空間間形式存在在源于多元元利益的博博弈。2）區(qū)域影響響因素復雜雜，具體開開發(fā)形式的的定位影響響后續(xù)開發(fā)發(fā)建設。結論優(yōu)勢大于劣劣勢，機遇挑戰(zhàn)并并存。城市更新研研究2.規(guī)劃分析41本項目城市市更新模式式在城市整體體發(fā)展要求求下，本項項目應采取取全面改造造的更新模模式，完全全拆除現狀狀建筑，對對片區(qū)進行行整體重新新建設。城市更新模模式1）整體拆除除現狀建筑筑，完全重重新建設的的全面改造造模式；2）保留原有有建筑，改改善居住環(huán)環(huán)境，完善善基礎設施施為目的綜綜合整治模模式；有些城中村村規(guī)模較大大，采取分分期設施策策略，也會會采用同時時采用上述述兩種模式式，部分完完全改造，，部分綜合合整治，逐逐步展開城城市更新計計劃。追求原住民民利益企業(yè)業(yè)效益、政政府收益三三方共贏的的局面。城市更新研研究3.項目更新模模式42政府改造單位（開發(fā)商）業(yè)主公共利益城市環(huán)境改造成功經濟收益不減少、長遠發(fā)展有保障拆遷補償成本低、實施順利獲取經濟利潤法治管理社會安定經濟發(fā)展產權保障政策傾斜城市更新研研究4.項目發(fā)展定定位43根據上層次次規(guī)劃要求求及現狀土土地利用情情況本項目發(fā)展展定位：以居住功能能為主，商商業(yè)功能為為輔的公共共設施配套套齊全，人人居環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的現代代化高尚居居住社區(qū)，，提升木頭頭龍片區(qū)核核心競爭力力，使之成成為深圳城城市更新一張靚麗的的名片。根據《深圳市城市市規(guī)劃標準準與準則》居住建筑退退線要求1）滿足日照照、采光、、通風、消消防、防災災、管線埋埋設、視距距衛(wèi)生、建建設用地要要求。2）深圳新區(qū)區(qū)：大寒日日：有效日日照不低于于3小時。舊區(qū)：大寒寒日：有效效日照不低低于1小時。高層建筑退退紅線要求求：東北：12米東南：12米正南：12米西北：10米綠化帶：6米多層建筑退退道路紅線線9米。低層建筑退退道路紅線線6米。城市更新研研究5.建筑退線44建筑退線圖圖6PLANANDTHEDESIGN規(guī)劃設計方方案Chapter功能布局空間結構交通組織景觀意向技術指標451.根據據本項目的的區(qū)位條件件，以及低低密度高強強度的集約約開發(fā)模式式，規(guī)劃采采取“強邊活心”的策略。。即小區(qū)內部部沿城市干干道區(qū)域，，土地利用用價值較高高，采取高高強度開發(fā)發(fā)，提升和和完善城市市功能及整整體空間形形象。而小小區(qū)中心區(qū)區(qū)域留出大大尺度的公公共活動空空間。滿足足居民日常常生活需求求，豐富小小區(qū)景觀環(huán)環(huán)境，提高高居民生活活品質。2.梳理理完善室外外環(huán)境，充充分利用屋屋頂、地面面、地下空空間，增強強三者之間間的空間聯(lián)聯(lián)系和可達達性，同時時打通與地地鐵站點的的交通聯(lián)系系，提升片片區(qū)發(fā)展條條件。3.高效效利用沿街街商業(yè)價值值，合理組織商商業(yè)功能界界面，提升升整體空間間形象，打打造區(qū)域品品牌亮點。。規(guī)劃設計方方案1.規(guī)劃構思46規(guī)劃總平面面圖1）空間開發(fā)發(fā)策略東高西低，，強邊活心心。南北通透，，立體花園園；地上地下，，完善配套套，雙圈布局，，和諧社區(qū)區(qū)。2）建筑空間間功能布局局東南部結合合公建配套套，規(guī)劃布布局超高層層塔樓，西西部布置高高層住宅，，東北、東東南側集中中布置商業(yè)業(yè)，形成雙雙層向心性性組團空間間，北部三三角形空間間布置公寓寓，西南夾夾角配套公公共設施。。規(guī)劃設計方方案2.功能結構布布局47功能結構規(guī)規(guī)劃圖一核、一帶帶、一軸一核：核心心公共開放放空間；一帶：東西西景觀帶；；一軸：南北北景觀軸。。四棟點式超超高層布置置在愛國路路一側，其其余百米高高層住宅順順沿地塊邊邊線布置成成兩條不規(guī)規(guī)則弧形。。一心、一一點、一個個彎月的景景觀空間規(guī)規(guī)劃形成三三個組團花花園，三個個花園由一一條步行道道串聯(lián)起來來，形成南南北方向景景觀軸，同同時，為小小區(qū)人流主主要出入口口傾力打造造南大門景景觀軸。規(guī)劃設計方方案3.空間結構布布局核心開放空空間48空間結構規(guī)規(guī)劃圖外圍道路能能承擔交通通增量木頭龍街區(qū)區(qū)周邊道路路已按羅湖湖分區(qū)規(guī)劃劃——綜合合交通規(guī)劃劃落實路幅幅寬度。由由于羅湖區(qū)區(qū)新的一輪輪道路交通通規(guī)劃調整整落實基本本到位，并并在原規(guī)劃劃中留有一一定增量空空間，因此此，外圍道道路交通流流量可容納納本項目城城市更新的的交通增量量。小區(qū)內部機機動車道：：設置在項項目西側紅紅線內側，，并兼消防防疏散通道道之功能。。地下停車場場出入口設設置：在本本項目地下下室各角落落部位應充充分利用空空間，布置置地下停車車場出入口口，減少對對地面交通通的干擾。。商業(yè)客戶戶停車場出出入口與住住戶停車場場出入口需需分開設置置。公交車站設設置：為鼓鼓勵居民公公交出行方方式，在木木頭龍小區(qū)區(qū)四周城市市干道上分分別設置一一組公交車車站。規(guī)劃設計方方案4.道路交通規(guī)規(guī)劃49道路交通規(guī)規(guī)劃圖5.公共交通規(guī)規(guī)劃公交車站設設置提供方便快快捷的公共共交通服務務，鼓勵居居民公交出出行方式。。在四周城城市道路上上，分別設設置一組港港灣式公交交車站，提提供充裕的的公交線路路，滿足居居民出行需需求。規(guī)劃設計方方案公交站點分分布圖50設置兩個小小區(qū)住戶人人行出入口口，一個設設在華麗路路中段，另另一個設在在愛國路中中段。翠竹小學大大門面向小小區(qū)一側，，規(guī)劃在小小學、幼兒兒園大門外外集中設置置人流疏散散場地。規(guī)劃枝狀與與環(huán)狀結合合、密度適適宜的步行行路徑系統(tǒng)統(tǒng)，讓住戶戶在小區(qū)內內部能夠最最大限度享享受步行空空間帶來的的驚喜，無無論在底層層的向心廣廣場花園，，還是在屋屋頂花園上上都能找到到幽靜的空空間角落。。規(guī)劃沿外圍圍華麗路、、愛國路布布置適宜人人步行、無無障礙、通通達連續(xù)的的商業(yè)人流流界面。規(guī)劃設計方方案6.人行流線組組織51人行流線規(guī)規(guī)劃圖名稱建筑面積（平方米）（12班）幼兒園4500社區(qū)健康服務中心500居委會600郵電支局800雨水泵站200老年活動中心800公廁400垃圾收集站200合計8000本項目除按按法定圖則則要求配套套公共服務務設施外，，還根據項項目所處地地區(qū)環(huán)境特特點，在商商業(yè)設施內內，考慮增增設一些高高中擋商業(yè)業(yè)文化娛樂樂活動場所所，例如：：國際影城城、高檔餐餐飲、生活活超市、文文體活動中中心、休閑閑會所等。。規(guī)劃設計方方案7.配套公共服服務設施52配套設施分分布圖1、片區(qū)住戶戶及周邊人人群的的生生活及消費費需求（低低碳需求：：減少遠距距離出行購購物）；2、集約使用用資源，復復合功能疊疊加；3、羅湖區(qū)三三個口岸，，加強了內內地與香港港的密切聯(lián)聯(lián)系，可適適度開發(fā)餐餐飲業(yè)；4、打造羅湖湖旅游品牌牌，完善城城市服務功功能，促進進旅游業(yè)發(fā)發(fā)展，適當當開發(fā)文化化休閑娛樂樂設施。8.商業(yè)服務配配套設施53規(guī)劃設計方方案地下空間退退線本項目的地地下空間利利用綜合考考慮周邊地地下市政管管線安全、、地下空間間開挖深度度、地下施施工操作要要求等因素素，沿東邊邊城市道路路后退用地地紅線3米，同時，，又考慮到到小學、中中學、教育育新村建筑筑物安全，，西邊后退退用地紅線線5米。地下空間功功能設置：設置兩層地地下空間。。地下一層：：北部華麗麗路一側布布置地下商商場，其余余部分布置置停車場。。地下二層：：商場區(qū)域域布置商業(yè)業(yè)客戶停車車庫，其余余部分布置置住戶停車車庫及水、、電、氣等等專業(yè)設備備用房等。。地下停車場場出入口設設置1）地塊西北北角地下商商業(yè)空間與與地鐵3號線翠竹站站預留出口口無縫接駁駁，其它地地下空間通通過垂直疏疏散樓梯、、通道與地地面發(fā)生聯(lián)聯(lián)系。2）地下停車車庫入口就就近設置于于小區(qū)車輛輛出入口道道路邊，減減少對商業(yè)業(yè)界面及小小區(qū)內部人人流的干擾擾。3）商業(yè)客戶戶停車場出出入口分別別布置在華華麗路、愛愛國路一側側，避免相相互干擾。。規(guī)劃設計方方案9.地下空間開開發(fā)利用54地下空間功功能面積統(tǒng)統(tǒng)計表A-A剖面規(guī)劃設計方案案10.地下空間開發(fā)發(fā)利用55地下空間建筑面積一覽表類別使用功能建筑面積（㎡）停車位（輛）地下一層商業(yè)區(qū)19341.75—住戶停車場51156.741462地下二層各專業(yè)設備用房5000.00—客戶商業(yè)停車場14341.75410住戶停車場51156.741462合計

140996.983334本項目為高層層、超高層住住宅項目，按按《高層建筑消防防規(guī)范》要求，高層建建筑周邊需設設計環(huán)形消防防車道。沿城市道路一一側借用城市市道路，西側側借用住戶機機動車出行道道路形成閉合合環(huán)形消防通通道，并在適適當位置布置置消防登高撲撲救面。花園內步行道道及各類場地地在緊急情況況下兼做消防防車道使用。。規(guī)劃設計方案案11.消防通道規(guī)劃劃56消防通道規(guī)劃劃圖日照校核總結結1）萬科俊園對對本小區(qū)內1棟建筑低層有有影響。2）本項目對華華麗路北側住住宅樓日照無無影響。3）受戶型平面面組合的限制制，部分戶型型日照條件受受到空間布局局的影響?？偠灾?，城城市更新規(guī)劃劃實施后，小小區(qū)內部住宅宅日照條件有有大幅度的改改善。規(guī)劃設計方案案12.日照校核57日照分析圖本項目高層、、超高層建筑筑形成內外兩兩層向心圍合合圈層布局，，景觀視線外外圈層建筑以以向外觀察城城市四周自然然景觀為主（（例如：翠竹竹公園、東湖湖水庫、梧桐桐山風景區(qū)、、香港新界、、東門商業(yè)街街等），內圈圈層建筑以觀觀察內部超大大立體花園景景觀為主，北北部圈層建筑筑以觀賞屋頂頂花園為主，，南部圈層建建筑以觀賞地地面中心水景景花園為主。。規(guī)劃設計方案案13.景觀視線關系系58景觀視線分析析圖按本地塊開發(fā)發(fā)強度7.40計算，地面以以上計入容積積率的建筑面面積為56.98萬平方米，小小區(qū)現狀建筑筑面積11.92萬平方米，按按1：1.26比例，拆遷還還返原住民共共計建筑面積積15.02萬平方米，扣扣除小區(qū)公共共設施配套0.80萬平方米，扣扣除政府保障障性住房0.55萬平方米，剩剩下可銷售建建筑面積40.61萬平方米。還遷面積15.02：銷售面積40.61=1:2.70還返戶按：90X1.26=113.4平方米/套(戶),共計1325戶。規(guī)劃設計方案案14.還遷與銷售比比例關系59計入容積率建筑面積指標表面積類別功能建筑面積

(萬平方米)備注商品房銷售

面積住宅27.43

公寓3.18

商業(yè)10地下空間2拆遷還回住宅面積15.02拆遷還返比

例

1：1.26政府保障性住房0.55

小區(qū)公共配套設施面積0.8

合計56.98

還返戶面積:11.92（萬平方方米）X1.26=15.02（萬萬平方米）本項目引導低低碳生活方式式，低碳生活活是一種值得得提倡的生活活方式，本項項目主要從以以下五個方面面實現低碳排排放。1、出行方式：：鼓勵居民盡量量使用地鐵和和公交出行方方式，減少使使用私家車次次數。規(guī)劃設計方案案15.項目低碳導向向概念602、高度集約用用地高度集約用地地，復合功能能疊加，減少少居民出行距距離。將停車車、商業(yè)、休休閑、居住多多種功能豎向向疊加設置，，滿足居民在在小區(qū)內的日日常生活需求求。將城市廣廣場、軌道交交通與小區(qū)有有機結合起來來，從城市維維度放大小區(qū)區(qū)空間延展性性。城市的運運行效率與小小區(qū)的土地利利用效率得以以一并提高。。3、自然通風采采光裙房一層大廳廳、商業(yè)屋頂頂層架空，有有意識留出對對接城市空間間的通風廊道道，使小區(qū)總總體自然通風風采光良好。。同時，按照照國家標準設設計公共活動動場地，通過過減少樓體陰陰影對場地的的影響，滿足足大多數用戶戶日照要求，，減少對人工工照明、空氣氣調節(jié)等設備備的依賴，實實現低碳目的的。規(guī)劃設計方案案15.項目低碳導向向概念614、提倡健康生生活方式提供健身場地地、增設康體體設施、規(guī)劃劃花園步道、、配備自行車車停放場地，，提倡居民多多鍛煉、多健健身，共同努努力使小區(qū)成成為低碳社區(qū)區(qū)典范。要做做低碳地產，，但不降低生生活品質。5、本項目其他他可以采用的的低碳技術1、中水回用利利用系統(tǒng)；2、雨水收集系系統(tǒng)；3、太陽能風能能路燈照明系系統(tǒng)；4、屋頂花園，，節(jié)能減排。。規(guī)劃設計方案案15.項目低碳導向向概念62城市更新實施施策略：應當遵循政府府引導、市場場運作、公眾眾參與、統(tǒng)籌籌規(guī)劃、節(jié)約約集約、保障障權益的原則則，通過實施施城市更新，，促進城市整整體的科學發(fā)發(fā)展。實施城市更新新過程中，應應當通過發(fā)展展綠色建筑、、營造宜居環(huán)環(huán)境、改善能能源結構、推推廣中水和雨雨水利用、加加強建筑廢棄棄物再利用等等多種途徑，，有效推進節(jié)節(jié)能減排工作作。城市更新項目目應當優(yōu)先安安排基礎設施施、公共服務務設施和用于于安置回遷業(yè)業(yè)主的建筑。。規(guī)劃設計方案案16.項目實施策略略63規(guī)劃設計方案案16.項目實施策略略64東南部透視圖圖規(guī)劃設計方案案16.項目實施策略略65鳥瞰圖木頭龍小區(qū)各類戶（套）數一覽表序號居住類別建筑面積（㎡）平方米/戶（套）戶數1公寓31780605302還遷戶15019211313253商品房27432814518924合計456300

3747備注：還返戶戶面積90X1.26=113.4（平方米）備注注：：還還返返戶戶面面積積:11.92（萬萬平平方方米米））X1.26=15.02（萬萬平平方方米米））地下空間面積組成一覽表功能名稱面積(萬平方米)地下空間14.10地下商業(yè)1.93停車庫11.67空調設施0.10供電設施0.10人防設施0.10消防設施0.10給排水設施0.10備注注：：各各專專業(yè)業(yè)設設備備用用房房面面積積共共計計5000平方方米米。項目目控控制制總總指指標標表表：：規(guī)劃劃設設計計方方案案17.經濟濟技技術術指指標標66總用地面積7.70公頃總建筑面積71.08萬平方米其中地面以上56.98萬平方米地下空間14.10萬平方米計入容積率的建筑面積56.98萬平方米

容積率7.4

建筑覆蓋率≤35%

綠化率≥30%商業(yè)業(yè)面面積積：：8.0萬平平方方米米（（集集中中+沿街街））+2.0萬平平方方米米（地地下下））=10（萬萬平平方方米米））計入容積率建筑面積指標表面積類別功能建筑面積

(萬平方米)備注商品房銷售

面積住宅27.43

公寓3.18

商業(yè)10地下空間2拆遷還回住宅面積15.02拆遷還返比

例

1：1.26政府保障性住房面積0.55

小區(qū)公共配套設施面積0.8

合計56.98

小區(qū)區(qū)公公共共服服務務設設施施一一覽覽表表按3.5人/戶計計算算，，預預估估小小區(qū)區(qū)套套（（戶戶））數數：：3747（戶戶））停車車位位配配置置比比：：(3334（地地下下））+200（地地面面））)/3747=0.94（輛輛位位））/戶(套)地下下停停車車庫庫:35平方方米米/車位位計計結論論：：滿滿足足《深圳圳城城市市規(guī)規(guī)劃劃標標準準與與準準則則》要求求。。名稱建筑面積（平方米）幼兒園3600社區(qū)醫(yī)療中心800居委會600郵電局900雨水泵站300老人活動中心1000公廁400垃圾收集站400合計8000小區(qū)區(qū)人人口口：：3747X3.5=13115人新增增人人口口：：13115-5838（現現狀狀））=7277人小區(qū)區(qū)已已接接近近15000人口口規(guī)規(guī)模模，，相相應應增增加加各各類類公公共共服服務務設設施施面面積積。。幼幼兒兒園園12班規(guī)規(guī)模模需需要要獨獨立立占占地地3200平方方米米，，建建筑筑面面積積3600平方方米米。。地下空間建筑面積一覽表類別使用功能建筑面積（㎡）停車位（輛）地下一層商業(yè)區(qū)19341.75—住戶停車場51156.741462地下二層各專業(yè)設備用房5000.00—客戶商業(yè)停車場14341.75410住戶停車場51156.741462合計

140996.983334備注注：：地地面面露露天天停停車車數數量量：：200輛。。占占地地面面積積：：6000平方方米米規(guī)劃劃設設計計方方案案17.經濟濟技技術術指指標標677TrafficImpactAnalysis交通通影影響響分分析析區(qū)域域對對外外交交通通分分析析地塊塊周周邊邊道道路路情情況況一一覽覽表表小區(qū)區(qū)交交通通組組織織交通通影影響響綜綜述述交通通展展望望Chapter68日益益完完善善的的城城市市交交通通體體系系，，極極大大地地改改善善羅羅湖湖核核心心城城區(qū)區(qū)的的交交通通出出行行。。木木頭頭龍龍項項目目位位于于羅羅湖湖中中心心地地位位，，交交通通條條件件優(yōu)優(yōu)越越。。1.區(qū)域域對對外外交交通通分分析析交通通影影響響分分析析69羅湖口岸至平湖至布吉、龍崗至福田、南山、寶安至福田、南山、寶安至福田、南山至福田、南山至福田筍崗路泥崗路深南路濱河路上步路沿河北路沿河南路布心路文錦路北環(huán)大道紅嶺路紅荔路人民公園路東門路愛國路寶安路主干路快速路翠竹路華麗路八卦三路太寧路次干干路路項目目周周邊邊路路網網示示意意圖圖2.地塊塊周周邊邊道道路路情情況況一一覽覽表表交通通影影響響分分析析70道路名稱道路等級車道設置斷面形式現狀道路紅線寬度（米）備注愛國路主干道雙向八車道一塊板40直線路段東門北路主干道雙向六車道一塊板40-45雅園立交口文錦中路主干道雙向八車道一塊板45華麗路次干道雙向三車道一塊板22愛國國路路（（雙雙向向八八車車道道）東門門北北路路（（雙雙向向六六車車道道））華麗麗路路（（三三車車道道））文錦錦中中路路（（雙雙向向八八車車道道））地塊范圍3.小區(qū)區(qū)交交通通組組織織交通通影影響響分分析析711））車車行行出出入入口口設設置置：：住宅宅車車行行：：愛愛國國路路、、文文錦錦中中路路設設置置車車行行主主要要出出入入口口華麗麗路路設設置置次次要要出出入入口口商業(yè)業(yè)車車行行：：愛愛國國路路設設置置主主要要出出入入口口華麗麗路路設設置置次次要要出出入入口口2））人人行行出出入入口口設設置置：：住宅宅人人行行：：愛愛國國路路設設置置主主要要人人行行出出入入口口華麗麗路路設設置置人人行行次次要要出出入入口口商業(yè)業(yè)人人行行：：愛愛國國路路與與華華麗麗路路交交叉叉口口設設置置主主要要出出入入口口車庫庫出出入入口口沿沿社社區(qū)區(qū)邊邊緣緣設設置置，，車車輛輛進進入入小小區(qū)區(qū)后后直直接接進進入入地地庫，，實實現現地地面面人人車車分分流流。。4.交通通影影響響綜綜述述交通通影影響響分分析析72根據據《《木木頭頭龍龍舊舊改改專專項項報報告告》》中中指指標標得得出出小小區(qū)區(qū)交交通通增增量量：：新增增人人口口：：13664（（規(guī)規(guī)劃劃））-5838（（現現狀狀））=7826(人人））新增增車車輛輛:2650（（規(guī)規(guī)劃劃））-1100（（現現狀狀=1550（（輛輛））木頭頭龍龍小小區(qū)區(qū)周周邊邊道道路路已已按按《《羅羅湖湖分分區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃》》增增加加路路幅幅寬寬度度，，均均達達到到了了雙雙向向六六、、八八車車道道，，40至至45米米寬寬，，并并在在規(guī)規(guī)劃劃之之初初，，根根據據周周邊邊交交通通流流量量，，預預留留了了較較大大的的增增量量空空間間。。據據現現場場調調查查：：東東門門北北路路、、文文錦錦中中路路、、愛愛國國路路交交通通流流量量尚尚未未飽飽和和，，非非交交通通高高峰峰期期可可容容納納本本項項目目城城市市更更新新的的交交通通增增量量。。華華麗麗路路規(guī)規(guī)劃劃寬寬度度較較窄窄，，雖雖現現在在尚尚可可滿滿足足通通行行要要求求，，但但將將來來存存在在擁擁堵堵隱隱患患，，針針對對以以上上分分析析，，本本規(guī)規(guī)劃劃設設計計擬擬從從以以下下五五個個方方面面解解決決以以上上交交通通問問題題：：4.交通通影影響響綜綜述述交通通影影響響分分析析73住戶停車場出入口商業(yè)停車場出入口一、、合合理理利利用用周周邊邊市市政政道道路路設設置置出出入入口口規(guī)劃劃設設計計充充分分利利用用通通行行能能力力較較強強的的城城市市主主干干道道，，設設置置小小區(qū)區(qū)車車行行出出入入口口。。華華麗麗路路僅僅作作為為小小區(qū)區(qū)車車行行次次要要出出入入口口，，只只在在非非高高峰峰期期開開啟啟使使用用。。出出入入口口位位置置如如圖圖所所示示。。交通通高高峰峰