最新戴德梁行青島大拇指商業(yè)前期初步定位課件

項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目檔次定位檔次定位項(xiàng)目自身狀況市場(chǎng)空間零售商選址意向地理位置準(zhǔn)確的商業(yè)定位是項(xiàng)目成功的第一步，而成功的、符合市場(chǎng)規(guī)律的檔次定位就決定了項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的一種認(rèn)同，也決定了項(xiàng)目自身在零售市場(chǎng)中的地位。而商業(yè)項(xiàng)目的檔次定位需要考慮眾多內(nèi)部及外部因素，內(nèi)部因素如項(xiàng)目所處的地理位置、項(xiàng)目自身狀況等；外部因素如項(xiàng)目所處城市或商圈的零售市場(chǎng)狀況、零售商選址意向等。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外因素的綜合考慮，給予項(xiàng)目最為符合市場(chǎng)需求的檔次定位，為項(xiàng)目成功入市奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目檔次定位考慮因素檔次定位項(xiàng)目自身狀況市場(chǎng)空間零售商選址意向地理位置準(zhǔn)確嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案青島證大●大拇指廣場(chǎng)嶗山區(qū)整體規(guī)劃永新國(guó)際廣場(chǎng)青島國(guó)際啤酒城利群嶗山購(gòu)物廣場(chǎng)麗達(dá)廣場(chǎng)在建項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目所處地理位置大拇指廣場(chǎng)位于海爾路與同安路交匯處所處區(qū)域?yàn)閸魃絽^(qū)中心區(qū)，臨近城市主干道項(xiàng)目周邊未來(lái)將具備多條公交線路，為消費(fèi)者到達(dá)提供便利緊鄰城市主干道海爾路，具有優(yōu)越的展示面周邊已開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較少，且商業(yè)項(xiàng)目檔次均較低所處區(qū)域商業(yè)氛圍較其他區(qū)域清淡，目前對(duì)品牌及消費(fèi)者的吸引力有限，商業(yè)市場(chǎng)有待進(jìn)一步培養(yǎng)嶗山商務(wù)區(qū)青島證大●大拇指廣場(chǎng)嶗山區(qū)整體規(guī)劃永新國(guó)際廣場(chǎng)青島項(xiàng)目自身狀況酒店式公寓地上：63781㎡地下：16297㎡酒店地上：15715㎡地下：4299㎡商業(yè)（含配套）地上：54729㎡地下：39353㎡總建面： 215678.1㎡地上： 133252.8㎡地下： 82425.29㎡預(yù)計(jì)2012年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目自身狀況酒店式公寓酒店商業(yè)（含配套）總建面： 21567商業(yè)具一定規(guī)模：約7.5萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，B1F－5F建筑，獨(dú)特街區(qū)式建筑形式，有別于目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項(xiàng)目，在有機(jī)會(huì)做到品類(lèi)及品牌的豐富性的同時(shí)更加擁有購(gòu)物休閑的趣味性；入市時(shí)間：在嶗山區(qū)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目入市前，本項(xiàng)目在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中占據(jù)時(shí)間優(yōu)勢(shì)。具我行了解，對(duì)本項(xiàng)目具備一定競(jìng)爭(zhēng)壓力的利群購(gòu)物廣場(chǎng)雖也在進(jìn)行招商，但其工程因某些因素的影響一直較慢，開(kāi)業(yè)時(shí)間還不能確定，為目標(biāo)品牌選擇本項(xiàng)目提供機(jī)會(huì)；其他功能對(duì)商業(yè)的影響：項(xiàng)目自身?yè)碛胸S富的功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項(xiàng)目提供大量中高檔消費(fèi)人群，對(duì)本案培養(yǎng)期的縮短提供可能，同時(shí)也對(duì)品牌商具有較大吸引力。其他功能的定位也將對(duì)商業(yè)的品牌引進(jìn)產(chǎn)生一定影響；優(yōu)越的軟硬件：項(xiàng)目由專(zhuān)業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)，具備中高檔商場(chǎng)的定位需求，同時(shí)較為充足的停車(chē)位給消費(fèi)者到達(dá)帶來(lái)便利。業(yè)主擁有較為豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)：上海證大大拇指廣場(chǎng)的成功運(yùn)作，為業(yè)主方在零售商心目中留下較為正面的印象，對(duì)青島項(xiàng)目的定位及招商代理帶來(lái)較大優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目自身狀況分析商業(yè)具一定規(guī)模：約7.5萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，B1F－5F建項(xiàng)目自身潛在輻射能力商業(yè)項(xiàng)目的自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)項(xiàng)目輻射范圍的大小，影響本項(xiàng)目商業(yè)商圈范圍的主要因素為：商業(yè)規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍，受到商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模的影響。商業(yè)規(guī)模越大所輻射的商圈范圍也就越大。一般規(guī)模在50,000-100,000平方米的商業(yè)項(xiàng)目其商圈輻射范圍在半徑2-3公里左右。交通狀況商業(yè)項(xiàng)目的交通方式越多樣、越便捷，其商業(yè)輻射范圍越大。如多條公交線路、連通地鐵、停車(chē)位充足等。本項(xiàng)目因緊鄰嶗山景觀大道－海爾路，擁有較為優(yōu)越展示的同時(shí)，未來(lái)將擁有較為發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地下停車(chē)場(chǎng)為自駕車(chē)消費(fèi)人群到達(dá)帶來(lái)便利。周邊環(huán)境項(xiàng)目位于海爾路及同安路交叉口的西北角，周邊擁有一定數(shù)量的寫(xiě)字樓、住宅項(xiàng)目。周邊商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)面積供應(yīng)量較大，特別是位于項(xiàng)目南側(cè)的青島啤酒城與利群購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目，其較具規(guī)模的商業(yè)面積為他們商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富奠定基礎(chǔ)。因此，上述商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)客流形成分流壓力，一定程度上削弱了本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍。綜合上述因素，考慮到本項(xiàng)目規(guī)模，我行認(rèn)為在開(kāi)業(yè)初期第一目標(biāo)商圈范圍為半徑3公里，該范圍內(nèi)步行10-20分鐘左右，車(chē)行3-10分鐘，是消費(fèi)者較能接受的便利購(gòu)物距離。如果大拇指廣場(chǎng)日后定位獨(dú)特，經(jīng)營(yíng)狀況良好，有可能形成第二目標(biāo)商圈，商圈范圍擴(kuò)大，必然吸引其他地區(qū)的消費(fèi)人群到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)。項(xiàng)目自身潛在輻射能力商業(yè)項(xiàng)目的自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)市場(chǎng)空間商業(yè)市場(chǎng)分析消費(fèi)水平分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析其他影響因素分析市場(chǎng)空間市場(chǎng)空間商業(yè)市場(chǎng)分析消費(fèi)水平分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析其他影響因素分析中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈嶗山商圈李滄商圈代表商業(yè)：百盛廣場(chǎng)代表商業(yè)：利群百貨萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)代表商業(yè)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)代表商業(yè)：陽(yáng)光百貨佳世客家樂(lè)福麥凱樂(lè)代表商業(yè)：海信國(guó)際購(gòu)物中心百麗廣場(chǎng)心海廣場(chǎng)代表商業(yè)：麗達(dá)廣場(chǎng)老商圈新商圈青島重點(diǎn)商圈分布市場(chǎng)空間分析之青島商業(yè)市場(chǎng)分析中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈嶗山青島重點(diǎn)商圈排行分析項(xiàng)目商圈中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈檔次21345商業(yè)氛圍14352商務(wù)氛圍21354輻射范圍21354目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平21345綜合競(jìng)爭(zhēng)力98152320根據(jù)我行對(duì)青島商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，以及多年來(lái)商業(yè)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)青島市除嶗山商圈外的重點(diǎn)商圈進(jìn)行了相應(yīng)的排行分析，此排行我們主要通過(guò)對(duì)以下幾個(gè)指標(biāo)進(jìn)行打分，最高5分，最低1分所得到的。商圈檔次商業(yè)氛圍商務(wù)氛圍輻射范圍目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平通過(guò)比較分析，我行看到目前青島商業(yè)市場(chǎng)香港中路商圈和奧帆基地商圈無(wú)疑是最具相當(dāng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的商圈。而以新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為重點(diǎn)項(xiàng)目的市北CBD商圈也以其自身特色發(fā)展起來(lái)，但其商業(yè)商務(wù)氛圍仍待發(fā)展，目前看其輻射能力仍以周邊人群為主，外來(lái)消費(fèi)者達(dá)到機(jī)會(huì)相對(duì)較小。從消費(fèi)者角度看：香港中路和奧帆商圈無(wú)論青島自身消費(fèi)者還是周邊城市潛在消費(fèi)者以及游客均具有較高的認(rèn)知度。從商家角度看：憑借其成熟綜合競(jìng)爭(zhēng)力，品牌認(rèn)知度高、具實(shí)力的零售商，上述兩個(gè)商圈勢(shì)必成為其首選之最佳開(kāi)店區(qū)域。青島重點(diǎn)商圈排行分析項(xiàng)目商圈中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈市場(chǎng)空間分析之消費(fèi)水平分析嶗山區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)2010年1－6月份，嶗山區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)：汽車(chē)與兩大超市仍是嶗山區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍。上半年嶗山區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.2億元，增長(zhǎng)19.3%。汽車(chē)銷(xiāo)售業(yè)23.6億元，增長(zhǎng)25.2%，拉動(dòng)零售額增長(zhǎng)14.1個(gè)百分點(diǎn)；麗達(dá)、樂(lè)天瑪特1.6億元，拉動(dòng)零售額增長(zhǎng)4.4個(gè)百分點(diǎn)。2010年1－6月份，嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)：上半年嶗山區(qū)可售住宅面積共計(jì)67.61萬(wàn)平米，其中超過(guò)1.5萬(wàn)元/平米的高檔住宅36.18萬(wàn)平方米，高檔住宅所占比重達(dá)53.5％。2007、2008、2009三年嶗山區(qū)平均年銷(xiāo)售房屋面積107.26萬(wàn)平米。2007年至2010年6月，嶗山區(qū)新增住宅面積約389.39萬(wàn)平米，按平均每戶(hù)150平米計(jì)算，約擁有住宅26000套，按每戶(hù)3口之家計(jì)算，新增高品質(zhì)人口數(shù)量共有約78,000人。市場(chǎng)空間分析之消費(fèi)水平分析嶗山區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)2010年1市場(chǎng)空間分析之競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析區(qū)域內(nèi)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量較大，加之青島其他區(qū)域也擁有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)量，對(duì)零售商以及消費(fèi)者均將出現(xiàn)一定程度的爭(zhēng)奪；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模及檔次均不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，麗達(dá)廣場(chǎng)和樂(lè)天瑪特仍屬社區(qū)型生活配套消費(fèi)為主；區(qū)域內(nèi)未來(lái)中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目較多，以目前嶗山區(qū)發(fā)展環(huán)境來(lái)看，無(wú)法容納多家中檔及以上商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)存在；中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目地理位置相對(duì)集中，對(duì)品牌爭(zhēng)奪勢(shì)必激烈。市場(chǎng)空間分析之競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析區(qū)域內(nèi)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量較大，加之本案大型住宅區(qū)商務(wù)三區(qū)商務(wù)二區(qū)商務(wù)一區(qū)體育館西側(cè)：浮山后居住區(qū)（市中心北區(qū)進(jìn)入嶗山區(qū)的必經(jīng)之路）北側(cè)：新興高檔住宅群（四方區(qū)、李滄區(qū)、機(jī)場(chǎng)通往嶗山的必經(jīng)之路）南側(cè)：香港東路、石老人海灘景觀（商務(wù)人群前往機(jī)場(chǎng)、城市灣區(qū)經(jīng)濟(jì)帶等必經(jīng)之路）項(xiàng)目周邊環(huán)境及規(guī)劃市場(chǎng)空間分析之其他影響因素分析本案大型住宅區(qū)商務(wù)三區(qū)商務(wù)二區(qū)商務(wù)一區(qū)體育館西側(cè)：浮山后居住海爾路板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)與青島另外兩條CBD大道——香港路、山東路相比較，海爾路兩側(cè)發(fā)展的腹地更為開(kāi)闊，發(fā)展?jié)摿^大?？偛拷?jīng)濟(jì)成為海爾路板塊建設(shè)中一個(gè)鮮明的亮點(diǎn)?？偛拷?jīng)濟(jì)促使整個(gè)區(qū)域建筑的國(guó)際化，帶來(lái)人才結(jié)構(gòu)的改善，帶動(dòng)餐飲、會(huì)議、觀光、旅游、休閑經(jīng)濟(jì)起到積極作用。嶗山區(qū)于2004年規(guī)劃通過(guò)的海爾路商務(wù)一區(qū)、商務(wù)二區(qū)、商務(wù)三區(qū)，在推動(dòng)海爾路的發(fā)展方面具有非常大的政策意義。該區(qū)域的規(guī)劃及配套起點(diǎn)高，如國(guó)際會(huì)展中心、高檔商務(wù)酒店、海洋世界、青島汽車(chē)東站、頤中體育館等一批大項(xiàng)目，都將進(jìn)一步完善該區(qū)域的城市功能。目前，以海爾路兩側(cè)為主的嶗山商務(wù)一、二、三區(qū)建設(shè)已初見(jiàn)成效，青島聯(lián)通分公司、中國(guó)電信等13座總部商務(wù)樓宇投入使用，全區(qū)已投入總部樓宇面積達(dá)40多萬(wàn)平米，入駐企業(yè)550多家。海爾路是一條景觀大道和迎賓路，這里交通便捷，與機(jī)場(chǎng)高速連通，毗鄰青銀高速路出口，也是通往海邊游覽區(qū)和嶗山的重要樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。規(guī)劃建設(shè)中的新片區(qū)停車(chē)位充足，彌補(bǔ)了香港路等地停車(chē)難的缺陷。海爾路板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)零售商一般選址需求項(xiàng)目狀況高檔品牌中檔偏高品牌中檔偏低品牌地理位置交通便利交通便利交通較為便利周邊環(huán)境成熟商務(wù)區(qū)，具備一定數(shù)量高檔住宅項(xiàng)目，具備一定數(shù)量高端目標(biāo)消費(fèi)人群成熟商圈、周邊商業(yè)氛圍濃郁，具備一定數(shù)量目標(biāo)消費(fèi)人群，具備一定住宅數(shù)量，周邊具備相當(dāng)數(shù)量目標(biāo)消費(fèi)人群硬件要求對(duì)商業(yè)項(xiàng)目硬件要求較高，如展示面、公共區(qū)域整體設(shè)計(jì)、服務(wù)設(shè)施、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目硬件有一定的要求，如商場(chǎng)室內(nèi)設(shè)計(jì)商業(yè)樓層對(duì)樓層要求較高，只對(duì)首層或地上二層感興趣。而且高端品牌對(duì)百貨其他業(yè)態(tài)及品牌的要求也相應(yīng)較高對(duì)項(xiàng)目整體定位有一定要求沒(méi)有特別要求市場(chǎng)飽和度青島高端品牌店數(shù)量較多，市場(chǎng)整體發(fā)展空間有限對(duì)市場(chǎng)需求較大，尚未達(dá)到飽和，尋求適合之物業(yè)開(kāi)店沒(méi)有特別要求業(yè)主零售經(jīng)驗(yàn)更希望與具有高端零售經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主合作希望與具有零售經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主合作沒(méi)有特別要求零售商一般選址需求項(xiàng)目狀況高檔品牌中檔偏高品牌中檔偏低品牌地發(fā)揮優(yōu)勢(shì)發(fā)揮商務(wù)中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化硬件條件，力爭(zhēng)項(xiàng)目具備中高檔商業(yè)條件，給中高檔定位提供基礎(chǔ)條件；充分利用地塊開(kāi)發(fā)以及項(xiàng)目自身功能組合優(yōu)勢(shì)，通過(guò)自身科學(xué)而合理的業(yè)態(tài)布局，爭(zhēng)取中高端品牌的進(jìn)駐；力爭(zhēng)給予優(yōu)越的條件吸引具有領(lǐng)頭作用的目標(biāo)零售商，為項(xiàng)目整體檔次打下基礎(chǔ)；充分利用目前嶗山區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，爭(zhēng)取更多具有較高知名度的品牌進(jìn)駐。規(guī)避劣勢(shì)建筑形式對(duì)商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線造成一定影響，店鋪之間連通性相對(duì)欠缺項(xiàng)目檔次定位評(píng)估與建議中高檔時(shí)尚購(gòu)物中心發(fā)揮優(yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)項(xiàng)目檔次定位評(píng)估與建議中高檔時(shí)尚購(gòu)硬件及平面布局優(yōu)化建議硬件及平面布局優(yōu)化建議前言考慮到項(xiàng)目工程進(jìn)度以及業(yè)主對(duì)于項(xiàng)目功能的綜合考慮，同時(shí)考慮到目前主力店的洽談情況，致使青島大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目部分硬件設(shè)施已無(wú)法改動(dòng)，因此我行將基于以下前提，進(jìn)行相關(guān)硬件設(shè)施建議：項(xiàng)目地上四層及五層電影院位置不能改動(dòng)；

項(xiàng)目地上四層及五層靠近同安路的大型餐飲面積不能改動(dòng)及調(diào)整；

我行之前提及的扶梯位置改動(dòng)，業(yè)主表示無(wú)法實(shí)現(xiàn)。前言目前現(xiàn)狀問(wèn)題：項(xiàng)目半開(kāi)放式公共區(qū)域面積（如黑色虛線A區(qū)域所示）的通道寬度比零售業(yè)態(tài)商業(yè)面積內(nèi)部的通道（如藍(lán)色B和C區(qū)域所示）更寬，勢(shì)必造成客流將集中在A區(qū)域，而導(dǎo)致B和C區(qū)域形成第二通道，容易形成死角店鋪，不利于日后招商同時(shí)亦降低上述區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。ABC戴德梁行之前提及的扶梯改動(dòng)建議目前現(xiàn)狀問(wèn)題：項(xiàng)目半開(kāi)放式公共區(qū)域面積（如黑色虛線A區(qū)域所示解決方案：將B區(qū)和C區(qū)兩側(cè)店鋪進(jìn)深壓縮，將扶梯D和E移至B區(qū)和C區(qū)，同時(shí)，加寬B區(qū)和C區(qū)的通道。使得消費(fèi)者在向上消費(fèi)的過(guò)程中必須經(jīng)過(guò)B區(qū)和C區(qū)的零售店鋪。同時(shí)，在青島四季較為分明的氣候環(huán)境下，將扶梯設(shè)置在較為封閉的購(gòu)物環(huán)境內(nèi)，更有利于提升消費(fèi)者的消費(fèi)舒適度。BC戴德梁行之前提及的扶梯改動(dòng)建議案例分享：北京藍(lán)色港灣解決方案：將B區(qū)和C區(qū)兩側(cè)店鋪進(jìn)深壓縮，將扶梯D和E移至B區(qū)說(shuō)明我行有關(guān)項(xiàng)目硬件設(shè)施評(píng)估及建議基本遵循以下原則：通道寬度建議不低于4-4.5米，項(xiàng)目通道盡量設(shè)置為有效的、具有循環(huán)性的回路；

店鋪分隔盡量按柱距分隔，避免柱子在店鋪中間，盡量保證店鋪形狀方正，

避免異形店鋪；店鋪面寬盡量不低于8米，進(jìn)深在10－16左右（除主力店或次主力店外）；

店鋪分隔盡量最小化，以便日后招商階段靈活組合；說(shuō)明項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—主/次入口主入口次入口次入口目前項(xiàng)目主入口為主干道海爾路和同安路交匯的項(xiàng)目東南角入口；其他三個(gè)均為項(xiàng)目次入口。我行認(rèn)為項(xiàng)目入口太多直接造成項(xiàng)目首層通道過(guò)多，消費(fèi)者逛遍所有店鋪的機(jī)會(huì)越低，如項(xiàng)目可以突破建筑形式與規(guī)劃，我行建議取消項(xiàng)目南側(cè)的次入口（即藍(lán)色標(biāo)識(shí)）。次入口項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—主/次入口主入口次入口次入口目前項(xiàng)目主入口項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—客梯/貨梯1、考慮到項(xiàng)目餐飲面積比例有機(jī)會(huì)較高，只有兩部貨梯難以滿(mǎn)足多個(gè)餐飲的貨運(yùn)需求，同時(shí)，為了保證貨品及食材的衛(wèi)生，應(yīng)考慮干、濕貨分開(kāi)，保證至少兩組貨梯。3、建議該扶梯設(shè)置為跨樓層（首層至地上三層），將消費(fèi)者引導(dǎo)至項(xiàng)目高樓層。2、我行建議項(xiàng)目各部直梯均能到達(dá)地下停車(chē)場(chǎng)，但如果工程條件不允許（如占用車(chē)道或過(guò)多停車(chē)位），則我行不堅(jiān)持此項(xiàng)建議。項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—客梯/貨梯1、考慮到項(xiàng)目餐飲面積比例有機(jī)會(huì)1、單側(cè)店鋪，以及扶梯兩側(cè)店鋪數(shù)量非常少，影響消費(fèi)者購(gòu)物欲望，降低購(gòu)物機(jī)會(huì)。2、西側(cè)店鋪進(jìn)深較深，同時(shí)扶梯與通道不在同一水平位置，降低通道兩側(cè)的認(rèn)知度。3、項(xiàng)目北側(cè)通道已相對(duì)較為偏僻，如店鋪面積再小于通道南側(cè)的店鋪，則會(huì)造成日后的招商難度。另外，該區(qū)域建議預(yù)留餐飲條件，以便日后招商過(guò)程中業(yè)態(tài)調(diào)整的靈活性。4、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來(lái)自東側(cè)通道的消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—首層北側(cè)部分1、單側(cè)店鋪，以及扶梯兩側(cè)店鋪數(shù)量非常少，影響消費(fèi)者購(gòu)物欲望5、希望通過(guò)扶梯的跨樓層設(shè)置將消費(fèi)客流直接引導(dǎo)至高樓層，建議該扶梯設(shè)置為首層至地上三層。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—首層南側(cè)部分6、為了提高首層店鋪的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)增加日后招商的靈活性，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行店鋪分隔的細(xì)化。5、希望通過(guò)扶梯的跨樓層設(shè)置將消費(fèi)客流直接引導(dǎo)至高樓層，建議項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—首層增加店鋪面積，保證扶梯兩側(cè)均設(shè)有店鋪?？s小店鋪面積，改變通道形狀，增強(qiáng)通道之間的連通性。調(diào)整店鋪進(jìn)深，以及保證通道兩側(cè)均設(shè)有店鋪，以便增加商業(yè)氛圍。店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，如圖所示。店鋪進(jìn)深加大，增大店鋪面積。項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—首層增加店鋪面積，保證扶梯兩側(cè)均設(shè)有店項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—地上二層3、該通道設(shè)置較為偏僻，且只有單側(cè)設(shè)有店鋪，消費(fèi)者進(jìn)入該通道的機(jī)會(huì)較低。2、增加日后招商的靈活性，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行店鋪分隔的細(xì)化。1、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來(lái)自東側(cè)通道的消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—地上二層3、該通道設(shè)置較為偏僻，且只項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—地上二層縮小店鋪面積，改變通道形狀，增強(qiáng)北側(cè)通道與東側(cè)通道之間的連通性。增加該通道，保證通道兩側(cè)均有店鋪，增加消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目南側(cè)店鋪的機(jī)會(huì)。店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，如圖所示。且靠近下方面積較大的店鋪建議預(yù)留1+2層的可行性預(yù)留兩側(cè)店鋪連通的可能性，增加日后招商靈活性。項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—地上二層縮小店鋪面積，改變通道形狀，增項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—地上三層3、該區(qū)域與項(xiàng)目其他商業(yè)面積連通性不強(qiáng)，如設(shè)置過(guò)多的小面積店鋪，日后招商難度較大。2、消費(fèi)者難以到達(dá)項(xiàng)目最東側(cè)通道，致使項(xiàng)目最東側(cè)的小面積店鋪形成死角店鋪。1、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來(lái)自東側(cè)通道的消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—地上三層3、該區(qū)域與項(xiàng)目其他商業(yè)面積項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—地上三層縮小店鋪面積，改變通道形狀，增強(qiáng)北側(cè)通道與東側(cè)通道之間的連通性。根據(jù)目前項(xiàng)目建筑特點(diǎn)，考慮到商業(yè)項(xiàng)目的連通性，我行建議3F該區(qū)域重新劃分通道，且部分位置犧牲一定商業(yè)面積，以達(dá)到有效引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入項(xiàng)目最東側(cè)通道及店鋪。店鋪分隔重新劃分，通道相對(duì)簡(jiǎn)單，步行距離較短，如圖所示。項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—地上三層縮小店鋪面積，改變通道形狀，增項(xiàng)目硬件設(shè)施—地上四層我行對(duì)地上四層硬件設(shè)施設(shè)置無(wú)其他建議。項(xiàng)目硬件設(shè)施—地上四層我行對(duì)地上四層硬件設(shè)施設(shè)置無(wú)其他建議。項(xiàng)目硬件設(shè)施—地上五層我行對(duì)地上五層硬件設(shè)施設(shè)置無(wú)其他建議。項(xiàng)目硬件設(shè)施—地上五層我行對(duì)地上五層硬件設(shè)施設(shè)置無(wú)其他建議。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—地下一層1、盡量減少項(xiàng)目?jī)?nèi)部通道，降低消費(fèi)者在項(xiàng)目?jī)?nèi)部的分流。2、地下一層超市外租區(qū)域商業(yè)價(jià)值較高，應(yīng)考慮盡量分租。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—地下一層1、盡量減少項(xiàng)目?jī)?nèi)部通道，降項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—地下一層如該區(qū)域整租給大賣(mài)場(chǎng)建議封閉該通道。店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，同時(shí)增加通過(guò)增加一定的通道來(lái)做到有效引導(dǎo)消費(fèi)者到達(dá)所有店鋪。如圖所示。項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—地下一層如該區(qū)域整租給大賣(mài)場(chǎng)建議封閉該項(xiàng)目其他硬件設(shè)施建議—溜冰場(chǎng)建議利用首層該位置設(shè)置溜冰場(chǎng)來(lái)豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。項(xiàng)目其他硬件設(shè)施建議—溜冰場(chǎng)建議利用首層該位置設(shè)置溜冰場(chǎng)來(lái)豐溜冰場(chǎng)工程條件參考結(jié)構(gòu)降板：冰面部分降板高度為390mm～550mm，融雪池降板高度為1300mm；冰場(chǎng)及周邊環(huán)境要求：溫度：≤22℃相對(duì)濕度：≤50%；供電要求：動(dòng)力電不少于450KW，照明電量不少于100KW；給、排水點(diǎn)：提供給水點(diǎn)5個(gè)，排水點(diǎn)5個(gè)；結(jié)構(gòu)承重要求：冰面：約450kg/㎡冰車(chē)房：約1900kg/㎡，總重量約為10000kg，冰車(chē)約3500kg，鍋爐約2000kg，融雪池約3000kg設(shè)備機(jī)房：約3000kg/㎡，總重量約為16800kg；冷卻塔：約1000kg/㎡，總重量約為4000kg；空調(diào)及排風(fēng)：根據(jù)功能房間設(shè)置空調(diào)排、送風(fēng)口，包括但不限于冰車(chē)房、設(shè)備機(jī)房和衛(wèi)生間等房間。其他：冰場(chǎng)范圍內(nèi)甲方應(yīng)配合完成消防布局和施工，滿(mǎn)足消防要求。若需要在冰場(chǎng)與商場(chǎng)邊界設(shè)置消防門(mén)，則由甲方安裝消防聯(lián)動(dòng)門(mén)，平時(shí)常閉。冰面上層結(jié)構(gòu)不能延伸至冰面上方。甲方應(yīng)完成冰面照明施工，應(yīng)滿(mǎn)足冰面正常使用要求。甲方應(yīng)完成除濕設(shè)備選型、施工及維護(hù)工作，達(dá)到冰場(chǎng)正常運(yùn)行要求。甲方應(yīng)配合完成乙方過(guò)路管線預(yù)留及施工。所有水、電、燃?xì)夂涂照{(diào)等能源接駁均在甲方安裝計(jì)量表后接駁.溜冰場(chǎng)工程條件參考結(jié)構(gòu)降板：冰面部分降板高度為390mm～5項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—標(biāo)識(shí)及指引項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—標(biāo)識(shí)及指引項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—標(biāo)識(shí)及指引項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—標(biāo)識(shí)及指引項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—標(biāo)識(shí)及指引項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—標(biāo)識(shí)及指引項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—廣告位項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—廣告位項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—停車(chē)位國(guó)家對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目停車(chē)位數(shù)量的最低要求為80個(gè)車(chē)位/萬(wàn)平米，由此計(jì)算青島大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)面積最低配置停車(chē)位數(shù)量約為600個(gè)，但考慮到青島的私家車(chē)數(shù)目快速増長(zhǎng)，同時(shí)項(xiàng)目設(shè)有大型超市，并且餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的比例較大，所以我行建議盡量預(yù)留日后增加停車(chē)位數(shù)量的空間。如有可能，盡量增加地上停車(chē)的數(shù)量，大部分消費(fèi)人群習(xí)慣于便利的地上停車(chē)。項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—停車(chē)位國(guó)家對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目停車(chē)位數(shù)量的最低要求業(yè)態(tài)初步定位業(yè)態(tài)初步定位鄰近城市主干道的臨街店鋪設(shè)置為項(xiàng)目領(lǐng)頭羊/主力店品牌，通過(guò)項(xiàng)目良好的展示面以及首層優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引領(lǐng)頭羊品牌，明確及樹(shù)立項(xiàng)目的風(fēng)格及檔次定位。位于項(xiàng)目西側(cè)次通道，并且店鋪形狀不夠方正的商業(yè)面積，通過(guò)設(shè)置目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)將消費(fèi)者拉動(dòng)到項(xiàng)目最西側(cè)?？紤]首層的商業(yè)價(jià)值，以及不同業(yè)態(tài)的租金承受能力，建議上述區(qū)域設(shè)置為租金水平較高，且與領(lǐng)頭羊品牌目標(biāo)消費(fèi)群相同的服裝服飾業(yè)態(tài)。同時(shí)，考慮到該區(qū)域無(wú)臨街展示面且存在第二通道，為了日后招商的靈活性，我行建議該區(qū)域預(yù)留餐飲條件，日后不排除做餐飲業(yè)態(tài)的可能性。鄰近城市主干道的臨街店鋪設(shè)置為項(xiàng)目領(lǐng)頭羊/主力店品牌，通過(guò)項(xiàng)考慮到領(lǐng)頭羊/主力店對(duì)于商業(yè)面積的需要以及希望通過(guò)領(lǐng)頭羊/主力店的聚客能力將客流拉動(dòng)至地上二層，因此地上二層臨街商業(yè)面積設(shè)置為領(lǐng)頭羊/主力店與首層形成復(fù)式店鋪?？紤]到地上二層的商業(yè)價(jià)值以及與領(lǐng)頭羊/主力店業(yè)態(tài)的服飾氛圍相配合，我行建議該區(qū)域設(shè)置為服裝服飾業(yè)態(tài)?？紤]該區(qū)域位于項(xiàng)目最北側(cè)，距離客流較為集中的南側(cè)商業(yè)面積較遠(yuǎn)，相對(duì)獨(dú)立，我行建議設(shè)置主題賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)，如運(yùn)動(dòng)品牌集合店或家居賣(mài)場(chǎng)，通過(guò)明確的主題，來(lái)吸引消費(fèi)者到達(dá)該區(qū)域消費(fèi)?？紤]到領(lǐng)頭羊/主力店對(duì)于商業(yè)面積的需要以及希望通過(guò)領(lǐng)頭羊/主我行希望通過(guò)目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的地上三層。考慮到項(xiàng)目東南角商業(yè)面積在地上三層與項(xiàng)目其他面積連通性較差，我行建議該區(qū)域設(shè)置為商業(yè)氛圍較安靜且目的性消費(fèi)較強(qiáng)的休閑、服務(wù)業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)、SPA等?？紤]該區(qū)域店鋪面積相對(duì)較小，建議設(shè)置與兒童游樂(lè)業(yè)態(tài)相匹配的兒童服裝服飾、玩具、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。由于本項(xiàng)目周邊的住宅項(xiàng)目較多，家庭人口相對(duì)集中，我行建議設(shè)置聚集客流能力較強(qiáng)的兒童游樂(lè)業(yè)態(tài)在該區(qū)域，帶活地上三層的客流。我行希望通過(guò)目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的我行希望通過(guò)目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的地上三層?？紤]到與電影院業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性消費(fèi)，以及高樓層商業(yè)面積的客流拉動(dòng)問(wèn)題，我行建議該區(qū)域設(shè)置為電玩業(yè)態(tài)?？紤]到項(xiàng)目東南角商業(yè)面積在地上四層相對(duì)獨(dú)立，以及高樓層的商業(yè)租金水平問(wèn)題，我行建議設(shè)置租金水平較低且目的性消費(fèi)較強(qiáng)的娛樂(lè)業(yè)態(tài)，如KTV。我行希望通過(guò)目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的[最新]戴德梁行青島大拇指商業(yè)前期初步定位課件地下一層店鋪面積相對(duì)死角以及商業(yè)面積相對(duì)較大的店鋪，我行建議設(shè)置為小型快餐（可無(wú)需煤氣，只用電力的快餐）?？紤]到大型超市外圍區(qū)域商業(yè)面積的商業(yè)價(jià)值較高，我行建議區(qū)域設(shè)置店鋪面積較小，通常選址超市外租區(qū)的飾品、化妝品、家居、數(shù)碼等業(yè)態(tài)。地下一層店鋪面積相對(duì)死角以及商業(yè)面積相對(duì)較大的店鋪，我行建議領(lǐng)頭羊品牌訪談?lì)I(lǐng)頭羊品牌訪談品牌業(yè)態(tài)需求面積洽談情況品牌建議zara服裝15008月中旬會(huì)考察現(xiàn)場(chǎng)，待看場(chǎng)后回復(fù)zara在青島百麗廣場(chǎng)已開(kāi)設(shè)分店，目前能夠達(dá)到30-50萬(wàn)/天的銷(xiāo)售額，品牌對(duì)此比較滿(mǎn)意，有興趣繼續(xù)開(kāi)設(shè)分店。我行目前正努力推進(jìn)此事；H&M服裝1500對(duì)青島嶗山區(qū)有興趣，在百麗廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)還比較好，有計(jì)劃開(kāi)設(shè)第二家店；品牌對(duì)青島市場(chǎng)有興趣，對(duì)百麗廣場(chǎng)的銷(xiāo)售額比較滿(mǎn)意，對(duì)嶗山區(qū)的發(fā)展前景比較看好，但由于項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間還需1－2年的時(shí)間，品牌感覺(jué)有些晚，我行正努力與品牌客戶(hù)進(jìn)行更為詳盡的溝通uniplo服裝1700以上客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目有興趣，并且將會(huì)定位為社區(qū)店輻射嶗山區(qū)，面積會(huì)考慮在1700平方米以上?？梢钥紤]臨街主力店的位置。百麗廣場(chǎng)銷(xiāo)售面積1200平方米，銷(xiāo)售額100多萬(wàn)/月，但品牌對(duì)這樣的銷(xiāo)售不是很滿(mǎn)意。C&A服裝1500對(duì)于嶗山區(qū)持觀望態(tài)度，但如果zara或H&M考慮該項(xiàng)目，他們可以考慮

ME&CITY服裝

青島市場(chǎng)由濟(jì)南分公司來(lái)運(yùn)作，目前在新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)店鋪，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域有些了解，有一定興趣，主要看重未來(lái)的市場(chǎng)。

ASOBIO服裝800--1200品牌對(duì)項(xiàng)目很關(guān)注，對(duì)進(jìn)駐有興趣，會(huì)讓當(dāng)?shù)氐拇砩虂?lái)做。品牌不具備號(hào)召力，可以選擇與ZARA這樣的主力店相鄰的位置，服裝款式較為個(gè)性時(shí)尚。做為提升商場(chǎng)的時(shí)尚度很有幫助。寶盛道吉服裝800-1200對(duì)項(xiàng)目有一定興趣，但目前談條件尚早，希望晚些時(shí)候再溝通；我行會(huì)在商場(chǎng)中設(shè)置運(yùn)動(dòng)品牌區(qū)域，計(jì)劃做一家綜合店或者幾家主力運(yùn)動(dòng)品牌專(zhuān)賣(mài)店，兩者同時(shí)規(guī)劃并推進(jìn)，隨著項(xiàng)目開(kāi)業(yè)日的臨近再隨時(shí)調(diào)整方向；品牌業(yè)態(tài)需求面積洽談情況品牌建議zara服裝15008月中旬目標(biāo)品牌落位示意目標(biāo)品牌落位示意ZaraSephoraMotiviUniqloAsobioH&MCkJeansPromodMexxReplyDazzleMo&CoSwatchLevi’sMUXFornarina6ixty8ightAzonaOnlySelectedG2000EspritOchirlyMe&CityBetuVeroModaJackJonesNineWestBelleGroupWalkShopCoeyCrocs思加圖ZaraSephoraMotiviUniqloAsobioHZaraBaby

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北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司商業(yè)樓層：地下一層至二層；部分至三層商業(yè)面積：15萬(wàn)平方米停車(chē)位：5萬(wàn)平米停車(chē)場(chǎng)（近3000個(gè)停車(chē)位）開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008年5月商業(yè)檔次：中檔出租率：約73%（11萬(wàn)平方米）租金水平：服裝及零售15-23元/天/平米

兒童零售 10--17元/天/平米

餐飲 5-7.5元/天/平米

酒吧 10-13元/天/平米Solana項(xiàng)目介紹項(xiàng)目名稱(chēng)：藍(lán)色港灣SolanaSolana項(xiàng)目介紹品牌組合業(yè)態(tài)品牌主力店美瑞百貨；美克拉美；BHG精品超市；SAGA傳奇時(shí)代影城；全明星溜冰俱樂(lè)部珠寶類(lèi)菜百首飾；twice；oxette；Ido；Slivereeyee；DGARO；she’s；TT-creation；福人德；Mermey；布萊恩.戴；卡妮沙華；戴夢(mèng)得；明朗眼鏡；海盜船；波浪美；花花色；服裝ZARA；barshka；pullandbear；MassimoDutti；Ochirly；ONLY；VEROMODA；JACKJONES；E-LAND；SCAT；TEENEIWEENE;；Tribeca；MEXX；T.B2JEANST.B2TrendLady；

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Cagliariexchange；Fanshy；Benchbody；歌力思；達(dá)衣巖；卡利亞里；愛(ài)慕；沐蘭；兩只喜鵲；萊茵；閣蘭秀；瑞蚨祥；伊絲艾拉；金枝玉葉；吉祥齋；馬天奴；卡爾丹頓；白領(lǐng)；九牧王；雅瑩；浩沙內(nèi)衣；藍(lán)地；娜爾思；珂萊蒂爾；奈寇；兒童Mothercare；okaidi；charanga；DDN；toonsland；zarakids；minicar；加菲貓；時(shí)尚小魚(yú)；出奇樂(lè)；嬰方喜；鐵騎兵團(tuán)；天線寶寶；昱璐；福馳小公主；木馬精品；英氏；紅黃藍(lán)親子園；皇家寶貝兒童攝影；阿卡邦；凱藝玩具；波波龍俱樂(lè)部；水孩兒；派克蘭帝；天才寶貝；運(yùn)動(dòng)LL.Bean；vaude；nike；columbia；newbalance；northface；teva；converse；kappa；adidas高爾夫；李寧；奧卡索；哥倫布；美津濃；鴻星爾克；羽網(wǎng)用品；鞋/箱包/皮具ZOLO；RobertadiCamerino；staccato；TATA；Belle；Gallery；Guessshoes；clarks；Patty；HONGKEE；Joy&Peace；Lacosteshoes；BATA；Geox；Teenmix；Adidas；eee；家居飾品/禮品MUJI；Harborhouse；愛(ài)麗絲生活館；北京箸文化博物館；晶之生活；好億佳；樂(lè)禮軒；壹葉紙；樂(lè)扣樂(lè)扣；奇奇禮品；漢王藝術(shù)；Ferrarihome；TibetanCarpets&DecorativeArts；健康/美容/其他Watsons；sephora；自然之寶；法騰；時(shí)尚殿堂；家美樂(lè)；漢方堂；貝黎詩(shī)；進(jìn)巍美甲；藍(lán)妮諾；位元堂；璽燕燕窩；Lacoline；奧林天成煙酒；

susa雪茄吧；90+酒行；Channelwine；餐飲類(lèi)Coldstone冰激凌；星巴克；Todai；將太無(wú)二；美珍香；一千一夜餐廳；拉丁餐廳；竹影餐廳；新沸騰魚(yú)香；Grobar；馬克西姆；蕉葉餐廳；大長(zhǎng)今；法式鐵板燒；希臘美味；家鄉(xiāng)素食；美食廣場(chǎng)酒吧類(lèi)AFTER5；子水；蘭棠；欲望城市東區(qū)；綠葉運(yùn)動(dòng)主題酒吧；海樂(lè)酒吧；蝴蝶演繹；布爾諾；全明星酒吧；亂世佳人品牌組合業(yè)態(tài)品消費(fèi)者在進(jìn)入到這個(gè)區(qū)域后，一般都會(huì)直接進(jìn)入到A區(qū)，或者直接通過(guò)扶梯進(jìn)入到B區(qū)，很少有人會(huì)直接進(jìn)入C區(qū)或D區(qū)。ACDB紅點(diǎn)部分商鋪品牌沒(méi)有任何聚客能力，無(wú)法讓消費(fèi)者駐足，就更別提逛里面的店鋪了。如果消費(fèi)者進(jìn)入D區(qū)購(gòu)物，首先站在D區(qū)起始的消費(fèi)者一眼就可以看到空曠的河面或停車(chē)場(chǎng)，有可能就選擇不進(jìn)入而進(jìn)入其他區(qū)域；并且D區(qū)的店鋪數(shù)量很少，沒(méi)有任何特色。停車(chē)場(chǎng)及臨河欄桿品牌街之前開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃這個(gè)區(qū)域時(shí)是考慮將一些高端品牌吸引至這條街中經(jīng)營(yíng)，并且整條街區(qū)都封閉起來(lái)，為冬夏來(lái)此逛街的消費(fèi)者提供一個(gè)較為舒適的購(gòu)物環(huán)境。但由于招商工作沒(méi)有做到位，導(dǎo)致這條街徒有其名，正在經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)也所剩無(wú)幾。后期進(jìn)駐UGG雖然生意很好，但也不能拯救整條街；品牌街DC消費(fèi)者在進(jìn)入到這個(gè)區(qū)域后，一般都會(huì)直接進(jìn)入到A區(qū)，或者直接通美瑞百貨商場(chǎng)主入口處品牌沒(méi)有號(hào)召力，浪費(fèi)了商場(chǎng)唯一一個(gè)主要宣傳區(qū)窗口。商場(chǎng)主入口美瑞百貨分四個(gè)館：服裝館、家居館、飾品館、皮具館，分別散落在各個(gè)區(qū)域，據(jù)我們所觀察的現(xiàn)狀來(lái)看，人流量非常有限，開(kāi)發(fā)商也一直在對(duì)這幾個(gè)區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，例如引進(jìn)了美克拉美珠寶城進(jìn)駐了飾品館，與HOLA家居洽談家居館區(qū)域等，百貨經(jīng)營(yíng)面積不大，品牌影響力不夠，開(kāi)發(fā)商運(yùn)作百貨的經(jīng)驗(yàn)有限等原因造成開(kāi)業(yè)至今仍舊經(jīng)營(yíng)慘淡。家居館入口很小，而且處于商業(yè)的后端，消費(fèi)者很難能注意到這個(gè)地方。服裝館品牌定位中檔，商戶(hù)品質(zhì)不高，知名品牌有限，年齡層段較高，與商場(chǎng)定位年輕時(shí)尚有距離。美瑞百貨商場(chǎng)主入口處品牌沒(méi)有號(hào)召力，浪費(fèi)了商場(chǎng)唯一一個(gè)主要宣活力城活力城面對(duì)中央廣場(chǎng)入口很小，消費(fèi)者很難注意到這個(gè)位置，而且進(jìn)入活力城其他的入口大多在酒吧區(qū)里，酒吧區(qū)夜晚經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)令這些入口失去了意義；活力城是圍繞全明星冰場(chǎng)周邊的一個(gè)全封閉的商業(yè)部分，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)初期，原本圍繞冰場(chǎng)一周的運(yùn)動(dòng)品牌寥寥無(wú)幾，后引進(jìn)雜品電器類(lèi)，最后將冰場(chǎng)二三層周邊都改做兒童教育類(lèi)業(yè)態(tài)，造成整個(gè)區(qū)域缺乏主題，目前經(jīng)營(yíng)仍舊十分慘淡，人氣很差；活力城活力城面對(duì)中央廣場(chǎng)入口很小，消費(fèi)者很難注意到這個(gè)位置亮馬食街在新商業(yè)剛開(kāi)業(yè)初期，餐飲是短期內(nèi)聚集人流的最好選擇，并且可以將車(chē)停在餐廳門(mén)口，方便消費(fèi)到達(dá)目的地，目前亮馬食街的經(jīng)營(yíng)狀況良好。食街所在位置在商業(yè)的最北端，由于食街相對(duì)獨(dú)立，消費(fèi)者用餐完畢會(huì)選擇直接離開(kāi)，整條街只有一處可以進(jìn)入商業(yè)內(nèi)部區(qū)域，不能更好的留住這部分消費(fèi)者來(lái)商場(chǎng)購(gòu)物。進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)部入口亮馬食街在新商業(yè)剛開(kāi)業(yè)初期，餐飲是短期內(nèi)聚集人流的最好選擇，酒吧街酒吧街臨水的特點(diǎn)為項(xiàng)目增色不少，但由于缺少知名的酒吧進(jìn)駐，已經(jīng)合作的酒吧商戶(hù)數(shù)量又不足以形成一定的規(guī)模，造成項(xiàng)目開(kāi)業(yè)三年，酒吧區(qū)仍舊缺乏人氣，商戶(hù)經(jīng)營(yíng)慘淡；開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持的高租金使一些優(yōu)質(zhì)客戶(hù)放棄選擇此項(xiàng)目；酒吧行業(yè)只在晚上經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)讓這個(gè)區(qū)域在白天出于冷場(chǎng)的尷尬境地；停車(chē)場(chǎng)區(qū)域停車(chē)場(chǎng)區(qū)域停車(chē)場(chǎng)距離酒吧區(qū)很遠(yuǎn)，駕車(chē)來(lái)酒吧消費(fèi)的人會(huì)走很遠(yuǎn)。酒吧街酒吧街酒吧街臨水的特點(diǎn)為項(xiàng)目增色不少，但由于缺少知名的酒吧進(jìn)SolanamallM-F1Solanamall目前是整個(gè)商業(yè)人氣最旺的部分，眾多知名品牌都在這個(gè)區(qū)域有店，主力店ZARA及其附牌都陸續(xù)進(jìn)駐solanamall及面對(duì)中心廣場(chǎng)位置，家居型主力店muji及harborhouse的陸續(xù)開(kāi)業(yè)使這個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)更加鮮明起來(lái)。英國(guó)著名品牌mothercare第一家店同樣面對(duì)中心廣場(chǎng)，國(guó)內(nèi)外兒童業(yè)態(tài)品牌在整個(gè)商業(yè)中最具吸引力，帶孩子來(lái)這里休閑娛樂(lè)成為很多時(shí)尚家庭的選擇，但由于兒童業(yè)態(tài)的承租能力較低，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)了兩年以后有意將1600平方米的兒童業(yè)態(tài)面積逐漸壓縮，將現(xiàn)有的兒童品牌陸續(xù)遷往活力城，增加時(shí)尚休閑女裝類(lèi)業(yè)態(tài)，提高租金水平；中心廣場(chǎng)設(shè)置音樂(lè)噴泉，夏季定期舉辦不同推廣活動(dòng)，成為人群最為聚集的地方。中心廣場(chǎng)SolanamallM-F1Solanamall環(huán)路中央廣場(chǎng)從中央廣場(chǎng)進(jìn)入環(huán)路的入口需要從solanamall區(qū)域上到2F后，到這個(gè)位置才可以到達(dá)，消費(fèi)者很難到達(dá)這個(gè)區(qū)域；環(huán)路是圍繞活力城二層的一圈環(huán)形街鋪，開(kāi)發(fā)商初期定位為中國(guó)商品老字號(hào)一條街，但招商不利，導(dǎo)致這條街商戶(hù)寥寥無(wú)幾。店鋪形狀怪異，店鋪面積很大，大部分老字號(hào)商戶(hù)不需要大面積，對(duì)于租金的承受能力又有限，導(dǎo)致這條街有名無(wú)實(shí)；進(jìn)入這個(gè)入口也需要從中央廣場(chǎng)南側(cè)的大樓梯上到1F后才可到達(dá)。環(huán)路中央廣場(chǎng)從中央廣場(chǎng)進(jìn)入環(huán)路的入口需要從solanSolana整體定位為中端，是較為標(biāo)準(zhǔn)的lifestyle購(gòu)物中心，經(jīng)過(guò)近兩年的經(jīng)營(yíng)，目前經(jīng)營(yíng)狀況不是很理想，在消費(fèi)者心目中，solana是一個(gè)景色很美的地方，逢年過(guò)節(jié)這里也是人聲鼎沸，但事實(shí)并非如此，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)項(xiàng)目上一共投資了20多億元，但經(jīng)營(yíng)狀況很不理想，除了solanamall區(qū)域商家有盈利外，其余三分之二的商業(yè)面積處于虧損狀態(tài)，這種現(xiàn)象導(dǎo)致大量商戶(hù)退租，新的商戶(hù)不敢進(jìn)來(lái)，惡性循環(huán)，商業(yè)一頭熱的現(xiàn)象在這里表現(xiàn)尤其突出。Solana的家庭消費(fèi)、休閑占很大比例，其獨(dú)有的建筑風(fēng)格也逐漸被消費(fèi)者所認(rèn)可，只是北方冬夏較為惡劣的天氣仍舊是這個(gè)項(xiàng)目的一塊心病，商戶(hù)的生意很慘淡，在這一方面確實(shí)還需要再改進(jìn)，或者說(shuō)需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間培養(yǎng)消費(fèi)者對(duì)該建筑形式的接受度。Solana整體定位為中端，是較為標(biāo)準(zhǔn)的lifestyle購(gòu)由于商業(yè)規(guī)模比較巨大，所涉及到的業(yè)態(tài)非常全面，包括購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、酒吧等。在定位方面也是本著LifestyleShoppingcenter的目標(biāo)去招商，開(kāi)業(yè)前后的宣傳很有力度，確實(shí)在短時(shí)期內(nèi)在市場(chǎng)中獲得了較高的知名度；項(xiàng)目周邊五公里區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國(guó)際化寫(xiě)字樓及高檔公寓，長(zhǎng)城、凱賓斯基、希爾頓等10余家五星級(jí)酒店。所輻射的大部分為高薪人群，核心消費(fèi)區(qū)常駐人口接近3百萬(wàn)，為項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；項(xiàng)目獨(dú)特的建筑風(fēng)格在北京城很少見(jiàn)，而且在北京這樣一個(gè)缺少水景的城市里，SOLANA卻擁有三面親水的優(yōu)越環(huán)境，屬于當(dāng)時(shí)唯一一個(gè)與北京最大的朝陽(yáng)公園相接的商業(yè)體，吸引了很多消費(fèi)者前往參觀購(gòu)物。擁有分享燕莎商圈、CBD商圈及第一、二使館區(qū)客流的優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目商業(yè)面積下沉式中心廣場(chǎng)設(shè)計(jì)能夠聚攏人氣，將消費(fèi)者有效吸引到項(xiàng)目?jī)?nèi)部；項(xiàng)目設(shè)置3000余個(gè)停車(chē)位，為駕車(chē)來(lái)項(xiàng)目消費(fèi)者提供便利；擁有世界最高的“摩天輪”，緊鄰項(xiàng)目東側(cè)，為項(xiàng)目增色不少；Solana優(yōu)勢(shì)評(píng)價(jià)由于商業(yè)規(guī)模比較巨大，所涉及到的業(yè)態(tài)非常全面，包括購(gòu)物、娛樂(lè)到達(dá)商業(yè)體的交通不便利，只能吸引周?chē)?公里內(nèi)的步行人群和駕車(chē)打車(chē)來(lái)此購(gòu)物的消費(fèi)者，而商業(yè)的定位恰恰適合那些中檔收入的人群，少量的公交線和距離較遠(yuǎn)的地鐵站也失掉了大量的目標(biāo)客群；開(kāi)業(yè)時(shí)60%的開(kāi)業(yè)率也讓很多前來(lái)購(gòu)物的消費(fèi)者很失望，沒(méi)有感受到15萬(wàn)平米商業(yè)體量的規(guī)模。接下來(lái)的兩年除了solanamall區(qū)域的兒童業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)火爆以外，其余的區(qū)域的商戶(hù)都因生意慘淡紛紛關(guān)張。前期招商不理想，主力品牌有限，零售方面只有ZARA及其三個(gè)副牌，MUJI，mothercare等，其他業(yè)態(tài)也只是全明星冰場(chǎng)及電影院，如此大規(guī)模的商業(yè)體，靠這幾個(gè)品牌是很難形成吸引力的，經(jīng)過(guò)兩年多的經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有增加任何主力店數(shù)量，雖然餐飲街經(jīng)營(yíng)還算過(guò)得去，但也不足以拯救整個(gè)商業(yè)；雖然項(xiàng)目的建筑非常具有吸引力，但北方惡劣的天氣對(duì)項(xiàng)目外圍商戶(hù)的影響很大，冬夏兩季所帶來(lái)的人流驟減使很多投資者卻步，也讓正在經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)苦不堪言；開(kāi)發(fā)商之前沒(méi)有任何商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不熟悉，且招商團(tuán)隊(duì)及商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)不足也是致命因素Solana劣勢(shì)評(píng)價(jià)到達(dá)商業(yè)體的交通不便利，只能吸引周?chē)?公里內(nèi)的步行人群和駕車(chē)商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線的指引不合理，商業(yè)動(dòng)線凌亂，部分區(qū)域銜接不暢，各個(gè)商區(qū)可以隨意切換，加大了消費(fèi)者逛街的難度，聯(lián)動(dòng)空間的設(shè)計(jì)也讓消費(fèi)者很難到達(dá)目標(biāo)商鋪，并且除了餐飲、酒吧、兒童用品、影院和百貨店特色外，每棟的特色都不分明，大量空鋪也讓消費(fèi)者對(duì)某些區(qū)域卻步；并且除了餐飲、酒吧、兒童用品、影院和百貨店特色外，每棟的特色都不分明。商場(chǎng)西面入口為正門(mén)，開(kāi)發(fā)商將這么好的位置留給自己經(jīng)營(yíng)美瑞百貨，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)內(nèi)部有什么店鋪根本就不清楚，如此“門(mén)臉”的位置就這么浪費(fèi)了，如今由于定位中檔的美瑞百貨經(jīng)營(yíng)慘淡，又將此位置租賃給了美克拉美珠寶城，同樣起不到任何幫助。由于新商業(yè)在運(yùn)營(yíng)初期需要培養(yǎng)市場(chǎng)，過(guò)高的租金壓力會(huì)影響商戶(hù)信心。商戶(hù)對(duì)未來(lái)是否具有贏利空間還很難確定，而solana所訂立的租金水平很高，酒吧餐飲部分大概在6—15元之間的價(jià)格，零售租金在15—30元之間，不但加大了招商難度，同時(shí)也擋住了一些優(yōu)質(zhì)商戶(hù)的進(jìn)駐。Solana劣勢(shì)評(píng)價(jià)商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線的指引不合理，商業(yè)動(dòng)線凌亂，部分區(qū)域銜接不暢，各項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目檔次定位檔次定位項(xiàng)目自身狀況市場(chǎng)空間零售商選址意向地理位置準(zhǔn)確的商業(yè)定位是項(xiàng)目成功的第一步，而成功的、符合市場(chǎng)規(guī)律的檔次定位就決定了項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的一種認(rèn)同，也決定了項(xiàng)目自身在零售市場(chǎng)中的地位。而商業(yè)項(xiàng)目的檔次定位需要考慮眾多內(nèi)部及外部因素，內(nèi)部因素如項(xiàng)目所處的地理位置、項(xiàng)目自身狀況等；外部因素如項(xiàng)目所處城市或商圈的零售市場(chǎng)狀況、零售商選址意向等。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外因素的綜合考慮，給予項(xiàng)目最為符合市場(chǎng)需求的檔次定位，為項(xiàng)目成功入市奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目檔次定位考慮因素檔次定位項(xiàng)目自身狀況市場(chǎng)空間零售商選址意向地理位置準(zhǔn)確嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案青島證大●大拇指廣場(chǎng)嶗山區(qū)整體規(guī)劃永新國(guó)際廣場(chǎng)青島國(guó)際啤酒城利群嶗山購(gòu)物廣場(chǎng)麗達(dá)廣場(chǎng)在建項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目所處地理位置大拇指廣場(chǎng)位于海爾路與同安路交匯處所處區(qū)域?yàn)閸魃絽^(qū)中心區(qū)，臨近城市主干道項(xiàng)目周邊未來(lái)將具備多條公交線路，為消費(fèi)者到達(dá)提供便利緊鄰城市主干道海爾路，具有優(yōu)越的展示面周邊已開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較少，且商業(yè)項(xiàng)目檔次均較低所處區(qū)域商業(yè)氛圍較其他區(qū)域清淡，目前對(duì)品牌及消費(fèi)者的吸引力有限，商業(yè)市場(chǎng)有待進(jìn)一步培養(yǎng)嶗山商務(wù)區(qū)青島證大●大拇指廣場(chǎng)嶗山區(qū)整體規(guī)劃永新國(guó)際廣場(chǎng)青島項(xiàng)目自身狀況酒店式公寓地上：63781㎡地下：16297㎡酒店地上：15715㎡地下：4299㎡商業(yè)（含配套）地上：54729㎡地下：39353㎡總建面： 215678.1㎡地上： 133252.8㎡地下： 82425.29㎡預(yù)計(jì)2012年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目自身狀況酒店式公寓酒店商業(yè)（含配套）總建面： 21567商業(yè)具一定規(guī)模：約7.5萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，B1F－5F建筑，獨(dú)特街區(qū)式建筑形式，有別于目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項(xiàng)目，在有機(jī)會(huì)做到品類(lèi)及品牌的豐富性的同時(shí)更加擁有購(gòu)物休閑的趣味性；入市時(shí)間：在嶗山區(qū)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目入市前，本項(xiàng)目在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中占據(jù)時(shí)間優(yōu)勢(shì)。具我行了解，對(duì)本項(xiàng)目具備一定競(jìng)爭(zhēng)壓力的利群購(gòu)物廣場(chǎng)雖也在進(jìn)行招商，但其工程因某些因素的影響一直較慢，開(kāi)業(yè)時(shí)間還不能確定，為目標(biāo)品牌選擇本項(xiàng)目提供機(jī)會(huì)；其他功能對(duì)商業(yè)的影響：項(xiàng)目自身?yè)碛胸S富的功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項(xiàng)目提供大量中高檔消費(fèi)人群，對(duì)本案培養(yǎng)期的縮短提供可能，同時(shí)也對(duì)品牌商具有較大吸引力。其他功能的定位也將對(duì)商業(yè)的品牌引進(jìn)產(chǎn)生一定影響；優(yōu)越的軟硬件：項(xiàng)目由專(zhuān)業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)，具備中高檔商場(chǎng)的定位需求，同時(shí)較為充足的停車(chē)位給消費(fèi)者到達(dá)帶來(lái)便利。業(yè)主擁有較為豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)：上海證大大拇指廣場(chǎng)的成功運(yùn)作，為業(yè)主方在零售商心目中留下較為正面的印象，對(duì)青島項(xiàng)目的定位及招商代理帶來(lái)較大優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目自身狀況分析商業(yè)具一定規(guī)模：約7.5萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，B1F－5F建項(xiàng)目自身潛在輻射能力商業(yè)項(xiàng)目的自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)項(xiàng)目輻射范圍的大小，影響本項(xiàng)目商業(yè)商圈范圍的主要因素為：商業(yè)規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍，受到商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模的影響。商業(yè)規(guī)模越大所輻射的商圈范圍也就越大。一般規(guī)模在50,000-100,000平方米的商業(yè)項(xiàng)目其商圈輻射范圍在半徑2-3公里左右。交通狀況商業(yè)項(xiàng)目的交通方式越多樣、越便捷，其商業(yè)輻射范圍越大。如多條公交線路、連通地鐵、停車(chē)位充足等。本項(xiàng)目因緊鄰嶗山景觀大道－海爾路，擁有較為優(yōu)越展示的同時(shí)，未來(lái)將擁有較為發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地下停車(chē)場(chǎng)為自駕車(chē)消費(fèi)人群到達(dá)帶來(lái)便利。周邊環(huán)境項(xiàng)目位于海爾路及同安路交叉口的西北角，周邊擁有一定數(shù)量的寫(xiě)字樓、住宅項(xiàng)目。周邊商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)面積供應(yīng)量較大，特別是位于項(xiàng)目南側(cè)的青島啤酒城與利群購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目，其較具規(guī)模的商業(yè)面積為他們商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富奠定基礎(chǔ)。因此，上述商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)客流形成分流壓力，一定程度上削弱了本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍。綜合上述因素，考慮到本項(xiàng)目規(guī)模，我行認(rèn)為在開(kāi)業(yè)初期第一目標(biāo)商圈范圍為半徑3公里，該范圍內(nèi)步行10-20分鐘左右，車(chē)行3-10分鐘，是消費(fèi)者較能接受的便利購(gòu)物距離。如果大拇指廣場(chǎng)日后定位獨(dú)特，經(jīng)營(yíng)狀況良好，有可能形成第二目標(biāo)商圈，商圈范圍擴(kuò)大，必然吸引其他地區(qū)的消費(fèi)人群到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)。項(xiàng)目自身潛在輻射能力商業(yè)項(xiàng)目的自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)市場(chǎng)空間商業(yè)市場(chǎng)分析消費(fèi)水平分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析其他影響因素分析市場(chǎng)空間市場(chǎng)空間商業(yè)市場(chǎng)分析消費(fèi)水平分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析其他影響因素分析中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈嶗山商圈李滄商圈代表商業(yè)：百盛廣場(chǎng)代表商業(yè)：利群百貨萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)代表商業(yè)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)代表商業(yè)：陽(yáng)光百貨佳世客家樂(lè)福麥凱樂(lè)代表商業(yè)：海信國(guó)際購(gòu)物中心百麗廣場(chǎng)心海廣場(chǎng)代表商業(yè)：麗達(dá)廣場(chǎng)老商圈新商圈青島重點(diǎn)商圈分布市場(chǎng)空間分析之青島商業(yè)市場(chǎng)分析中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈嶗山青島重點(diǎn)商圈排行分析項(xiàng)目商圈中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈檔次21345商業(yè)氛圍14352商務(wù)氛圍21354輻射范圍21354目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平21345綜合競(jìng)爭(zhēng)力98152320根據(jù)我行對(duì)青島商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，以及多年來(lái)商業(yè)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)青島市除嶗山商圈外的重點(diǎn)商圈進(jìn)行了相應(yīng)的排行分析，此排行我們主要通過(guò)對(duì)以下幾個(gè)指標(biāo)進(jìn)行打分，最高5分，最低1分所得到的。商圈檔次商業(yè)氛圍商務(wù)氛圍輻射范圍目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平通過(guò)比較分析，我行看到目前青島商業(yè)市場(chǎng)香港中路商圈和奧帆基地商圈無(wú)疑是最具相當(dāng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的商圈。而以新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為重點(diǎn)項(xiàng)目的市北CBD商圈也以其自身特色發(fā)展起來(lái)，但其商業(yè)商務(wù)氛圍仍待發(fā)展，目前看其輻射能力仍以周邊人群為主，外來(lái)消費(fèi)者達(dá)到機(jī)會(huì)相對(duì)較小。從消費(fèi)者角度看：香港中路和奧帆商圈無(wú)論青島自身消費(fèi)者還是周邊城市潛在消費(fèi)者以及游客均具有較高的認(rèn)知度。從商家角度看：憑借其成熟綜合競(jìng)爭(zhēng)力，品牌認(rèn)知度高、具實(shí)力的零售商，上述兩個(gè)商圈勢(shì)必成為其首選之最佳開(kāi)店區(qū)域。青島重點(diǎn)商圈排行分析項(xiàng)目商圈中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈市場(chǎng)空間分析之消費(fèi)水平分析嶗山區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)2010年1－6月份，嶗山區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)：汽車(chē)與兩大超市仍是嶗山區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍。上半年嶗山區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.2億元，增長(zhǎng)19.3%。汽車(chē)銷(xiāo)售業(yè)23.6億元，增長(zhǎng)25.2%，拉動(dòng)零售額增長(zhǎng)14.1個(gè)百分點(diǎn)；麗達(dá)、樂(lè)天瑪特1.6億元，拉動(dòng)零售額增長(zhǎng)4.4個(gè)百分點(diǎn)。2010年1－6月份，嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)：上半年嶗山區(qū)可售住宅面積共計(jì)67.61萬(wàn)平米，其中超過(guò)1.5萬(wàn)元/平米的高檔住宅36.18萬(wàn)平方米，高檔住宅所占比重達(dá)53.5％。2007、2008、2009三年嶗山區(qū)平均年銷(xiāo)售房屋面積107.26萬(wàn)平米。2007年至2010年6月，嶗山區(qū)新增住宅面積約389.39萬(wàn)平米，按平均每戶(hù)150平米計(jì)算，約擁有住宅26000套，按每戶(hù)3口之家計(jì)算，新增高品質(zhì)人口數(shù)量共有約78,000人。市場(chǎng)空間分析之消費(fèi)水平分析嶗山區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)2010年1市場(chǎng)空間分析之競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析區(qū)域內(nèi)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量較大，加之青島其他區(qū)域也擁有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)量，對(duì)零售商以及消費(fèi)者均將出現(xiàn)一定程度的爭(zhēng)奪；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模及檔次均不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，麗達(dá)廣場(chǎng)和樂(lè)天瑪特仍屬社區(qū)型生活配套消費(fèi)為主；區(qū)域內(nèi)未來(lái)中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目較多，以目前嶗山區(qū)發(fā)展環(huán)境來(lái)看，無(wú)法容納多家中檔及以上商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)存在；中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目地理位置相對(duì)集中，對(duì)品牌爭(zhēng)奪勢(shì)必激烈。市場(chǎng)空間分析之競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析區(qū)域內(nèi)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量較大，加之本案大型住宅區(qū)商務(wù)三區(qū)商務(wù)二區(qū)商務(wù)一區(qū)體育館西側(cè)：浮山后居住區(qū)（市中心北區(qū)進(jìn)入嶗山區(qū)的必經(jīng)之路）北側(cè)：新興高檔住宅群（四方區(qū)、李滄區(qū)、機(jī)場(chǎng)通往嶗山的必經(jīng)之路）南側(cè)：香港東路、石老人海灘景觀（商務(wù)人群前往機(jī)場(chǎng)、城市灣區(qū)經(jīng)濟(jì)帶等必經(jīng)之路）項(xiàng)目周邊環(huán)境及規(guī)劃市場(chǎng)空間分析之其他影響因素分析本案大型住宅區(qū)商務(wù)三區(qū)商務(wù)二區(qū)商務(wù)一區(qū)體育館西側(cè)：浮山后居住海爾路板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)與青島另外兩條CBD大道——香港路、山東路相比較，海爾路兩側(cè)發(fā)展的腹地更為開(kāi)闊，發(fā)展?jié)摿^大?？偛拷?jīng)濟(jì)成為海爾路板塊建設(shè)中一個(gè)鮮明的亮點(diǎn)?？偛拷?jīng)濟(jì)促使整個(gè)區(qū)域建筑的國(guó)際化，帶來(lái)人才結(jié)構(gòu)的改善，帶動(dòng)餐飲、會(huì)議、觀光、旅游、休閑經(jīng)濟(jì)起到積極作用。嶗山區(qū)于2004年規(guī)劃通過(guò)的海爾路商務(wù)一區(qū)、商務(wù)二區(qū)、商務(wù)三區(qū)，在推動(dòng)海爾路的發(fā)展方面具有非常大的政策意義。該區(qū)域的規(guī)劃及配套起點(diǎn)高，如國(guó)際會(huì)展中心、高檔商務(wù)酒店、海洋世界、青島汽車(chē)東站、頤中體育館等一批大項(xiàng)目，都將進(jìn)一步完善該區(qū)域的城市功能。目前，以海爾路兩側(cè)為主的嶗山商務(wù)一、二、三區(qū)建設(shè)已初見(jiàn)成效，青島聯(lián)通分公司、中國(guó)電信等13座總部商務(wù)樓宇投入使用，全區(qū)已投入總部樓宇面積達(dá)40多萬(wàn)平米，入駐企業(yè)550多家。海爾路是一條景觀大道和迎賓路，這里交通便捷，與機(jī)場(chǎng)高速連通，毗鄰青銀高速路出口，也是通往海邊游覽區(qū)和嶗山的重要樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。規(guī)劃建設(shè)中的新片區(qū)停車(chē)位充足，彌補(bǔ)了香港路等地停車(chē)難的缺陷。海爾路板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)零售商一般選址需求項(xiàng)目狀況高檔品牌中檔偏高品牌中檔偏低品牌地理位置交通便利交通便利交通較為便利周邊環(huán)境成熟商務(wù)區(qū)，具備一定數(shù)量高檔住宅項(xiàng)目，具備一定數(shù)量高端目標(biāo)消費(fèi)人群成熟商圈、周邊商業(yè)氛圍濃郁，具備一定數(shù)量目標(biāo)消費(fèi)人群，具備一定住宅數(shù)量，周邊具備相當(dāng)數(shù)量目標(biāo)消費(fèi)人群硬件要求對(duì)商業(yè)項(xiàng)目硬件要求較高，如展示面、公共區(qū)域整體設(shè)計(jì)、服務(wù)設(shè)施、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目硬件有一定的要求，如商場(chǎng)室內(nèi)設(shè)計(jì)商業(yè)樓層對(duì)樓層要求較高，只對(duì)首層或地上二層感興趣。而且高端品牌對(duì)百貨其他業(yè)態(tài)及品牌的要求也相應(yīng)較高對(duì)項(xiàng)目整體定位有一定要求沒(méi)有特別要求市場(chǎng)飽和度青島高端品牌店數(shù)量較多，市場(chǎng)整體發(fā)展空間有限對(duì)市場(chǎng)需求較大，尚未達(dá)到飽和，尋求適合之物業(yè)開(kāi)店沒(méi)有特別要求業(yè)主零售經(jīng)驗(yàn)更希望與具有高端零售經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主合作希望與具有零售經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主合作沒(méi)有特別要求零售商一般選址需求項(xiàng)目狀況高檔品牌中檔偏高品牌中檔偏低品牌地發(fā)揮優(yōu)勢(shì)發(fā)揮商務(wù)中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化硬件條件，力爭(zhēng)項(xiàng)目具備中高檔商業(yè)條件，給中高檔定位提供基礎(chǔ)條件；充分利用地塊開(kāi)發(fā)以及項(xiàng)目自身功能組合優(yōu)勢(shì)，通過(guò)自身科學(xué)而合理的業(yè)態(tài)布局，爭(zhēng)取中高端品牌的進(jìn)駐；力爭(zhēng)給予優(yōu)越的條件吸引具有領(lǐng)頭作用的目標(biāo)零售商，為項(xiàng)目整體檔次打下基礎(chǔ)；充分利用目前嶗山區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，爭(zhēng)取更多具有較高知名度的品牌進(jìn)駐。規(guī)避劣勢(shì)建筑形式對(duì)商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線造成一定影響，店鋪之間連通性相對(duì)欠缺項(xiàng)目檔次定位評(píng)估與建議中高檔時(shí)尚購(gòu)物中心發(fā)揮優(yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)項(xiàng)目檔次定位評(píng)估與建議中高檔時(shí)尚購(gòu)硬件及平面布局優(yōu)化建議硬件及平面布局優(yōu)化建議前言考慮到項(xiàng)目工程進(jìn)度以及業(yè)主對(duì)于項(xiàng)目功能的綜合考慮，同時(shí)考慮到目前主力店的洽談情況，致使青島大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目部分硬件設(shè)施已無(wú)法改動(dòng)，因此我行將基于以下前提，進(jìn)行相關(guān)硬件設(shè)施建議：項(xiàng)目地上四層及五層電影院位置不能改動(dòng)；

項(xiàng)目地上四層及五層靠近同安路的大型餐飲面積不能改動(dòng)及調(diào)整；

我行之前提及的扶梯位置改動(dòng)，業(yè)主表示無(wú)法實(shí)現(xiàn)。前言目前現(xiàn)狀問(wèn)題：項(xiàng)目半開(kāi)放式公共區(qū)域面積（如黑色虛線A區(qū)域所示）的通道寬度比零售業(yè)態(tài)商業(yè)面積內(nèi)部的通道（如藍(lán)色B和C區(qū)域所示）更寬，勢(shì)必造成客流將集中在A區(qū)域，而導(dǎo)致B和C區(qū)域形成第二通道，容易形成死角店鋪，不利于日后招商同時(shí)亦降低上述區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。ABC戴德梁行之前提及的扶梯改動(dòng)建議目前現(xiàn)狀問(wèn)題：項(xiàng)目半開(kāi)放式公共區(qū)域面積（如黑色虛線A區(qū)域所示解決方案：將B區(qū)和C區(qū)兩側(cè)店鋪進(jìn)深壓縮，將扶梯D和E移至B區(qū)和C區(qū)，同時(shí)，加寬B區(qū)和C區(qū)的通道。使得消費(fèi)者在向上消費(fèi)的過(guò)程中必須經(jīng)過(guò)B區(qū)和C區(qū)的零售店鋪。同時(shí)，在青島四季較為分明的氣候環(huán)境下，將扶梯設(shè)置在較為封閉的購(gòu)物環(huán)境內(nèi)，更有利于提升消費(fèi)者的消費(fèi)舒適度。BC戴德梁行之前提及的扶梯改動(dòng)建議案例分享：北京藍(lán)色港灣解決方案：將B區(qū)和C區(qū)兩側(cè)店鋪進(jìn)深壓縮，將扶梯D和E移至B區(qū)說(shuō)明我行有關(guān)項(xiàng)目硬件設(shè)施評(píng)估及建議基本遵循以下原則：通道寬度建議不低于4-4.5米，項(xiàng)目通道盡量設(shè)置為有效的、具有循環(huán)性的回路；

店鋪分隔盡量按柱距分隔，避免柱子在店鋪中間，盡量保證店鋪形狀方正，

避免異形店鋪；店鋪面寬盡量不低于8米，進(jìn)深在10－16左右（除主力店或次主力店外）；

店鋪分隔盡量最小化，以便日后招商階段靈活組合；說(shuō)明項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—主/次入口主入口次入口次入口目前項(xiàng)目主入口為主干道海爾路和同安路交匯的項(xiàng)目東南角入口；其他三個(gè)均為項(xiàng)目次入口。我行認(rèn)為項(xiàng)目入口太多直接造成項(xiàng)目首層通道過(guò)多，消費(fèi)者逛遍所有店鋪的機(jī)會(huì)越低，如項(xiàng)目可以突破建筑形式與規(guī)劃，我行建議取消項(xiàng)目南側(cè)的次入口（即藍(lán)色標(biāo)識(shí)）。次入口項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—主/次入口主入口次入口次入口目前項(xiàng)目主入口項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—客梯/貨梯1、考慮到項(xiàng)目餐飲面積比例有機(jī)會(huì)較高，只有兩部貨梯難以滿(mǎn)足多個(gè)餐飲的貨運(yùn)需求，同時(shí)，為了保證貨品及食材的衛(wèi)生，應(yīng)考慮干、濕貨分開(kāi)，保證至少兩組貨梯。3、建議該扶梯設(shè)置為跨樓層（首層至地上三層），將消費(fèi)者引導(dǎo)至項(xiàng)目高樓層。2、我行建議項(xiàng)目各部直梯均能到達(dá)地下停車(chē)場(chǎng)，但如果工程條件不允許（如占用車(chē)道或過(guò)多停車(chē)位），則我行不堅(jiān)持此項(xiàng)建議。項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—客梯/貨梯1、考慮到項(xiàng)目餐飲面積比例有機(jī)會(huì)1、單側(cè)店鋪，以及扶梯兩側(cè)店鋪數(shù)量非常少，影響消費(fèi)者購(gòu)物欲望，降低購(gòu)物機(jī)會(huì)。2、西側(cè)店鋪進(jìn)深較深，同時(shí)扶梯與通道不在同一水平位置，降低通道兩側(cè)的認(rèn)知度。3、項(xiàng)目北側(cè)通道已相對(duì)較為偏僻，如店鋪面積再小于通道南側(cè)的店鋪，則會(huì)造成日后的招商難度。另外，該區(qū)域建議預(yù)留餐飲條件，以便日后招商過(guò)程中業(yè)態(tài)調(diào)整的靈活性。4、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來(lái)自東側(cè)通道的消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—首層北側(cè)部分1、單側(cè)店鋪，以及扶梯兩側(cè)店鋪數(shù)量非常少，影響消費(fèi)者購(gòu)物欲望5、希望通過(guò)扶梯的跨樓層設(shè)置將消費(fèi)客流直接引導(dǎo)至高樓層，建議該扶梯設(shè)置為首層至地上三層。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—首層南側(cè)部分6、為了提高首層店鋪的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)增加日后招商的靈活性，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行店鋪分隔的細(xì)化。5、希望通過(guò)扶梯的跨樓層設(shè)置將消費(fèi)客流直接引導(dǎo)至高樓層，建議項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—首層增加店鋪面積，保證扶梯兩側(cè)均設(shè)有店鋪。縮小店鋪面積，改變通道形狀，增強(qiáng)通道之間的連通性。調(diào)整店鋪進(jìn)深，以及保證通道兩側(cè)均設(shè)有店鋪，以便增加商業(yè)氛圍。店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，如圖所示。店鋪進(jìn)深加大，增大店鋪面積。項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—首層增加店鋪面積，保證扶梯兩側(cè)均設(shè)有店項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—地上二層3、該通道設(shè)置較為偏僻，且只有單側(cè)設(shè)有店鋪，消費(fèi)者進(jìn)入該通道的機(jī)會(huì)較低。2、增加日后招商的靈活性，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行店鋪分隔的細(xì)化。1、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來(lái)自東側(cè)通道的消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—地上二層3、該通道設(shè)置較為偏僻，且只項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—地上二層縮小店鋪面積，改變通道形狀，增強(qiáng)北側(cè)通道與東側(cè)通道之間的連通性。增加該通道，保證通道兩側(cè)均有店鋪，增加消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目南側(cè)店鋪的機(jī)會(huì)。店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，如圖所示。且靠近下方面積較大的店鋪建議預(yù)留1+2層的可行性預(yù)留兩側(cè)店鋪連通的可能性，增加日后招商靈活性。項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—地上二層縮小店鋪面積，改變通道形狀，增項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—地上三層3、該區(qū)域與項(xiàng)目其他商業(yè)面積連通性不強(qiáng)，如設(shè)置過(guò)多的小面積店鋪，日后招商難度較大。2、消費(fèi)者難以到達(dá)項(xiàng)目最東側(cè)通道，致使項(xiàng)目最東側(cè)的小面積店鋪形成死角店鋪。1、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來(lái)自東側(cè)通道的消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—地上三層3、該區(qū)域與項(xiàng)目其他商業(yè)面積項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—地上三層縮小店鋪面積，改變通道形狀，增強(qiáng)北側(cè)通道與東側(cè)通道之間的連通性。根據(jù)目前項(xiàng)目建筑特點(diǎn)，考慮到商業(yè)項(xiàng)目的連通性，我行建議3F該區(qū)域重新劃分通道，且部分位置犧牲一定商業(yè)面積，以達(dá)到有效引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入項(xiàng)目最東側(cè)通道及店鋪。店鋪分隔重新劃分，通道相對(duì)簡(jiǎn)單，步行距離較短，如圖所示。項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—地上三層縮小店鋪面積，改變通道形狀，增項(xiàng)目硬件設(shè)施—地上四層我行對(duì)地上四層硬件設(shè)施設(shè)置無(wú)其他建議。項(xiàng)目硬件設(shè)施—地上四層我行對(duì)地上四層硬件設(shè)施設(shè)置無(wú)其他建議。項(xiàng)目硬件設(shè)施—地上五層我行對(duì)地上五層硬件設(shè)施設(shè)置無(wú)其他建議。項(xiàng)目硬件設(shè)施—地上五層我行對(duì)地上五層硬件設(shè)施設(shè)置無(wú)其他建議。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—地下一層1、盡量減少項(xiàng)目?jī)?nèi)部通道，降低消費(fèi)者在項(xiàng)目?jī)?nèi)部的分流。2、地下一層超市外租區(qū)域商業(yè)價(jià)值較高，應(yīng)考慮盡量分租。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問(wèn)題—地下一層1、盡量減少項(xiàng)目?jī)?nèi)部通道，降項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—地下一層如該區(qū)域整租給大賣(mài)場(chǎng)建議封閉該通道。店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，同時(shí)增加通過(guò)增加一定的通道來(lái)做到有效引導(dǎo)消費(fèi)者到達(dá)所有店鋪。如圖所示。項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案—地下一層如該區(qū)域整租給大賣(mài)場(chǎng)建議封閉該項(xiàng)目其他硬件設(shè)施建議—溜冰場(chǎng)建議利用首層該位置設(shè)置溜冰場(chǎng)來(lái)豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。項(xiàng)目其他硬件設(shè)施建議—溜冰場(chǎng)建議利用首層該位置設(shè)置溜冰場(chǎng)來(lái)豐溜冰場(chǎng)工程條件參考結(jié)構(gòu)降板：冰面部分降板高度為390mm～550mm，融雪池降板高度為1300mm；冰場(chǎng)及周邊環(huán)境要求：溫度：≤22℃相對(duì)濕度：≤50%；供電要求：動(dòng)力電不少于450KW，照明電量不少于100KW；給、排水點(diǎn)：提供給水點(diǎn)5個(gè)，排水點(diǎn)5個(gè)；結(jié)構(gòu)承重要求：冰面：約450kg/㎡冰車(chē)房：約1900kg/㎡，總重量約為10000kg，冰車(chē)約3500kg，鍋爐約2000kg，融雪池約3000kg設(shè)備機(jī)房：約3000kg/㎡，總重量約為16800kg；冷卻塔：約1000kg/㎡，總重量約為4000kg；空調(diào)及排風(fēng)：根據(jù)功能房間設(shè)置空調(diào)排、送風(fēng)口，包括但不限于冰車(chē)房、設(shè)備機(jī)房和衛(wèi)生間等房間。其他：冰場(chǎng)范圍內(nèi)甲方應(yīng)配合完成消防布局和施工，滿(mǎn)足消防要求。若需要在冰場(chǎng)與商場(chǎng)邊界設(shè)置消防門(mén)，則由甲方安裝消防聯(lián)動(dòng)門(mén)，平時(shí)常閉。冰面上層結(jié)構(gòu)不能延伸至冰面上方。甲方應(yīng)完成冰面照明施工，應(yīng)滿(mǎn)足冰面正常使用要求。甲方應(yīng)完成除濕設(shè)備選型、施工及維護(hù)工作，達(dá)到冰場(chǎng)正常運(yùn)行要求。甲方應(yīng)配合完成乙方過(guò)路管線預(yù)留及施工。所有水、電、燃?xì)夂涂照{(diào)等能源接駁均在甲方安裝計(jì)量表后接駁.溜冰場(chǎng)工程條件參考結(jié)構(gòu)降板：冰面部分降板高度為390mm～5項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—標(biāo)識(shí)及指引項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—標(biāo)識(shí)及指引項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—標(biāo)識(shí)及指引項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—標(biāo)識(shí)及指引項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—標(biāo)識(shí)及指引項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—標(biāo)識(shí)及指引項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—廣告位項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—廣告位項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—停車(chē)位國(guó)家對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目停車(chē)位數(shù)量的最低要求為80個(gè)車(chē)位/萬(wàn)平米，由此計(jì)算青島大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)面積最低配置停車(chē)位數(shù)量約為600個(gè)，但考慮到青島的私家車(chē)數(shù)目快速増長(zhǎng)，同時(shí)項(xiàng)目設(shè)有大型超市，并且餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的比例較大，所以我行建議盡量預(yù)留日后增加停車(chē)位數(shù)量的空間。如有可能，盡量增加地上停車(chē)的數(shù)量，大部分消費(fèi)人群習(xí)慣于便利的地上停車(chē)。項(xiàng)目硬件設(shè)施建議—停車(chē)位國(guó)家對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目停車(chē)位數(shù)量的最低要求業(yè)態(tài)初步定位業(yè)態(tài)初步定位鄰近城市主干道的臨街店鋪設(shè)置為項(xiàng)目領(lǐng)頭羊/主力店品牌，通過(guò)項(xiàng)目良好的展示面以及首層優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引領(lǐng)頭羊品牌，明確及樹(shù)立項(xiàng)目的風(fēng)格及檔次定位。位于項(xiàng)目西側(cè)次通道，并且店鋪形狀不夠方正的商業(yè)面積，通過(guò)設(shè)置目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)將消費(fèi)者拉動(dòng)到項(xiàng)目最西側(cè)。考慮首層的商業(yè)價(jià)值，以及不同業(yè)態(tài)的租金承受能力，建議上述區(qū)域設(shè)置為租金水平較高，且與領(lǐng)頭羊品牌目標(biāo)消費(fèi)群相同的服裝服飾業(yè)態(tài)。同時(shí)，考慮到該區(qū)域無(wú)臨街展示面且存在第二通道，為了日后招商的靈活性，我行建議該區(qū)域預(yù)留餐飲條件，日后不排除做餐飲業(yè)態(tài)的可能性。鄰近城市主干道的臨街店鋪設(shè)置為項(xiàng)目領(lǐng)頭羊/主力店品牌，通過(guò)項(xiàng)考慮到領(lǐng)頭羊/主力店對(duì)于商業(yè)面積的需要以及希望通過(guò)領(lǐng)頭羊/主力店的聚客能力將客流拉動(dòng)至地上二層，因此地上二層臨街商業(yè)面積設(shè)置為領(lǐng)頭羊/主力店與首層形成復(fù)式店鋪?？紤]到地上二層的商業(yè)價(jià)值以及與領(lǐng)頭羊/主力店業(yè)態(tài)的服飾氛圍相配合，我行建議該區(qū)域設(shè)置為服裝服飾業(yè)態(tài)?？紤]該區(qū)域位于項(xiàng)目最北側(cè)，距離客流較為集中的南側(cè)商業(yè)面積較遠(yuǎn)，相對(duì)獨(dú)立，我行建議設(shè)置主題賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)，如運(yùn)動(dòng)品牌集合店或家居賣(mài)場(chǎng)，通過(guò)明確的主題，來(lái)吸引消費(fèi)者到達(dá)該區(qū)域消費(fèi)?？紤]到領(lǐng)頭羊/主力店對(duì)于商業(yè)面積的需要以及希望通過(guò)領(lǐng)頭羊/主我行希望通過(guò)目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的地上三層?？紤]到項(xiàng)目東南角商業(yè)面積在地上三層與項(xiàng)目其他面積連通性較差，我行建議該區(qū)域設(shè)置為商業(yè)氛圍較安靜且目的性消費(fèi)較強(qiáng)的休閑、服務(wù)業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)、SPA等?？紤]該區(qū)域店鋪面積相對(duì)較小，建議設(shè)置與兒童游樂(lè)業(yè)態(tài)相匹配的兒童服裝服飾、玩具、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。由于本項(xiàng)目周邊的住宅項(xiàng)目較多，家庭人口相對(duì)集中，我行建議設(shè)置聚集客流能力較強(qiáng)的兒童游樂(lè)業(yè)態(tài)在該區(qū)域，帶活地上三層的客流。我行希望通過(guò)目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的我行希望通過(guò)目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的地上三層。考慮到與電影院業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性消費(fèi)，以及高樓層商業(yè)面積的客流拉動(dòng)問(wèn)題，我行建議該區(qū)域設(shè)置為電玩業(yè)態(tài)。考慮到項(xiàng)目東南角商業(yè)面積在地上四層相對(duì)獨(dú)立，以及高樓層的商業(yè)租金水平問(wèn)題，我行建議設(shè)置租金水平較低且目的性消費(fèi)較強(qiáng)的娛樂(lè)業(yè)態(tài)，如KTV。我行希望通過(guò)目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的[最新]戴德梁行青島大拇指商業(yè)前期初步定位課件地下一層店鋪面積相對(duì)死角以及商業(yè)面積相對(duì)較大的店鋪，我行建議設(shè)置為小型快餐（可無(wú)需煤氣，只用電力的快餐）?？紤]到大型超市外圍區(qū)域商業(yè)面積的商業(yè)價(jià)值較高，我行建議區(qū)域設(shè)置店鋪面積較小，通常選址超市外租區(qū)的飾品、化妝品、家居、數(shù)碼等業(yè)態(tài)。地下一層店鋪面積相對(duì)死角以及商業(yè)面積相對(duì)較大的店鋪，我行建議領(lǐng)頭羊品牌訪談?lì)I(lǐng)頭羊品牌訪談品牌業(yè)態(tài)需求面積洽談情況品牌建議zara服裝15008月中旬會(huì)考察現(xiàn)場(chǎng)，待看場(chǎng)后回復(fù)zara在青島百麗廣場(chǎng)已開(kāi)設(shè)分店，目前能夠達(dá)到30-50萬(wàn)/天的銷(xiāo)售額，品牌對(duì)此比較滿(mǎn)意，有興趣繼續(xù)開(kāi)設(shè)分店。我行目前正努力推進(jìn)此事；H&M服裝1500對(duì)青島嶗山區(qū)有興趣，在百麗廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)還比較好，有計(jì)劃開(kāi)設(shè)第二家店；品牌對(duì)青島市場(chǎng)有興趣，對(duì)百麗廣場(chǎng)的銷(xiāo)售額比較滿(mǎn)意，對(duì)嶗山區(qū)的發(fā)展前景比較看好，但由于項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間還需1－2年的時(shí)間，品牌