物業(yè)管理操作實務培訓講義課件

物業(yè)管理操作實務主講：XX12/3/20221物業(yè)管理操作實務主講：XX12/1/20221學習公約

守時：準時上下課

自制：教室內(nèi)禁煙、吃零食、接收手機電話

放開：放開自己，積極主動、互動

空心：心態(tài)歸零，丟棄不良習慣尊重：注重儀表，注重禮貌

信賴：信賴講師，信賴同事，信賴其他學員

準備：準備學習用具，隨時回答問題

12/3/20222學習公約

12/1/2022212/3/2022312/1/20223一、前期介入12/3/20224一、前期介入12/1/202241、前期介入的作用有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)。有利于提高房屋建造質(zhì)量。有利于保證物業(yè)的使用功能。有利于加強對所管物業(yè)的全面了解。有利于后期管理工作的進行。有利于樹立物業(yè)管理公司的形象。

12/3/202251、前期介入的作用有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)。12/1/22、前期介入的階段立項決策規(guī)劃設計施工建設竣工驗收

12/3/202262、前期介入的階段12/1/20226與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談，初步達成協(xié)議

↓介入可行性研究→退出房地產(chǎn)開發(fā)↓簽訂合同，正式進入前期介入↓介入規(guī)劃設計階段↓介入物業(yè)銷售階段

←介入施工建設階段↓物業(yè)驗收、移交↓結(jié)束前期介入

12/3/20227與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始12/1/202274、項目規(guī)劃設計時應提出的意見要考慮商業(yè)和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

12/3/202284、項目規(guī)劃設計時應提出的意見要考慮商業(yè)和物管用房的預留（包4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層，并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。12/3/202294、項目規(guī)劃設計時應提出的意見高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例盡量充足。小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

12/3/2022104、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到小區(qū)創(chuàng)評的需要。綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

12/3/2022114、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到小區(qū)創(chuàng)評4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設施和器械。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。

12/3/2022124、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見預留空調(diào)口可設計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等。建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足。布線設計應考慮配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。

12/3/2022134、項目規(guī)劃設計時應提出的意見預留空調(diào)口可設計成即可以安裝窗4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見樓道側(cè)墻應考慮鋪設一定高度的瓷片。樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內(nèi)藏而不外露。小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管。12/3/2022144、項目規(guī)劃設計時應提出的意見樓道側(cè)墻應考慮鋪設一定高度的瓷4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽。垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關。

12/3/2022154、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見單元樓道燈電表配制要選用最小容量。消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表。12/3/2022164、項目規(guī)劃設計時應提出的意見單元樓道燈電表配制要選用最小容4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶。建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗。12/3/2022174、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。所有單元進戶門應設計遮雨棚。商鋪商前后的預留空調(diào)位及排水位。建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺。12/3/2022184、項目規(guī)劃設計時應提出的意見各單元門、停車位、外圍、巡視死4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。12/3/2022194、項目規(guī)劃設計時應提出的意見重要管路和線路要預留備用管線或4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位：

（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

12/3/2022204、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步5、項目工程施工時應提出的意見對小區(qū)的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司。小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。

12/3/2022215、項目工程施工時應提出的意見對小區(qū)的重要大型設備、設施的供5、項目工程施工時應提出的意見涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關。所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)商就設備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。

12/3/2022225、項目工程施工時應提出的意見涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱5、項目工程施工時應提出的意見一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。12/3/2022235、項目工程施工時應提出的意見一些重要的大型配套設備（包括電5、項目工程施工時應提出的意見小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

12/3/2022245、項目工程施工時應提出的意見小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應5、項目工程施工時應提出的意見為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

12/3/2022255、項目工程施工時應提出的意見為方便以后的物業(yè)管理，對大型重5、項目工程施工時應提出的意見各專業(yè)工程技術人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。12/3/2022265、項目工程施工時應提出的意見各專業(yè)工程技術人員要做好質(zhì)量跟5、項目工程施工時應提出的意見物業(yè)的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。12/3/2022275、項目工程施工時應提出的意見物業(yè)的竣工驗收，物管人員應會同6、項目開盤售樓時應提出的意見嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按多少元／M2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；

12/3/2022286、項目開盤售樓時應提出的意見嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和6、項目開盤售樓時應提出的意見小區(qū)提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經(jīng)營虧損？）；

12/3/2022296、項目開盤售樓時應提出的意見12/1/2022296、項目開盤售樓時應提出的意見承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要統(tǒng)一口徑。

12/3/2022306、項目開盤售樓時應提出的意見承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管二、物業(yè)接管驗收OK12/3/202231二、物業(yè)接管驗收OK12/1/202231在物業(yè)移交時應注意事項

對前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案。應將小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人的聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。

12/3/202232在物業(yè)移交時應注意事項對前期介入階段提出的完善項目和整改意在物業(yè)移交時應注意事項將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

12/3/202233在物業(yè)移交時應注意事項將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷在物業(yè)移交時應注意事項驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。小區(qū)公共設備、設施、輔助場所、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關證明。

12/3/202234在物業(yè)移交時應注意事項驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有三、物業(yè)入伙12/3/202235三、物業(yè)入伙12/1/202235入伙階段應做好哪些準備工作

物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關系（如業(yè)主公約、管理費、維修資金、停車位使用協(xié)議、管理費和水電費銀行委托繳款協(xié)議等）。

12/3/202236入伙階段應做好哪些準備工作12/1/202236入伙階段應做好哪些準備工作凡是業(yè)主（住用戶）違反小區(qū)管理條例的相關條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費和車位使用費等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處理一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。

12/3/202237入伙階段應做好哪些準備工作凡是業(yè)主（住用戶）違反小區(qū)管理條例入伙階段應做好哪些準備工作入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處理條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是放在預防上，通過上述的工作給小一個良好的生活秩序和環(huán)境。12/3/202238入伙階段應做好哪些準備工作入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公謝謝大家！12/3/202239謝謝大家！12/1/202239物業(yè)管理操作實務主講：XX12/3/202240物業(yè)管理操作實務主講：XX12/1/20221學習公約

守時：準時上下課

自制：教室內(nèi)禁煙、吃零食、接收手機電話

放開：放開自己，積極主動、互動

空心：心態(tài)歸零，丟棄不良習慣尊重：注重儀表，注重禮貌

信賴：信賴講師，信賴同事，信賴其他學員

準備：準備學習用具，隨時回答問題

12/3/202241學習公約

12/1/2022212/3/20224212/1/20223一、前期介入12/3/202243一、前期介入12/1/202241、前期介入的作用有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)。有利于提高房屋建造質(zhì)量。有利于保證物業(yè)的使用功能。有利于加強對所管物業(yè)的全面了解。有利于后期管理工作的進行。有利于樹立物業(yè)管理公司的形象。

12/3/2022441、前期介入的作用有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)。12/1/22、前期介入的階段立項決策規(guī)劃設計施工建設竣工驗收

12/3/2022452、前期介入的階段12/1/20226與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談，初步達成協(xié)議

↓介入可行性研究→退出房地產(chǎn)開發(fā)↓簽訂合同，正式進入前期介入↓介入規(guī)劃設計階段↓介入物業(yè)銷售階段

←介入施工建設階段↓物業(yè)驗收、移交↓結(jié)束前期介入

12/3/202246與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始12/1/202274、項目規(guī)劃設計時應提出的意見要考慮商業(yè)和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

12/3/2022474、項目規(guī)劃設計時應提出的意見要考慮商業(yè)和物管用房的預留（包4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層，并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。12/3/2022484、項目規(guī)劃設計時應提出的意見高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例盡量充足。小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

12/3/2022494、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到小區(qū)創(chuàng)評的需要。綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

12/3/2022504、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到小區(qū)創(chuàng)評4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設施和器械。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。

12/3/2022514、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見預留空調(diào)口可設計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等。建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足。布線設計應考慮配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。

12/3/2022524、項目規(guī)劃設計時應提出的意見預留空調(diào)口可設計成即可以安裝窗4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見樓道側(cè)墻應考慮鋪設一定高度的瓷片。樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內(nèi)藏而不外露。小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管。12/3/2022534、項目規(guī)劃設計時應提出的意見樓道側(cè)墻應考慮鋪設一定高度的瓷4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽。垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關。

12/3/2022544、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見單元樓道燈電表配制要選用最小容量。消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表。12/3/2022554、項目規(guī)劃設計時應提出的意見單元樓道燈電表配制要選用最小容4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶。建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗。12/3/2022564、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。所有單元進戶門應設計遮雨棚。商鋪商前后的預留空調(diào)位及排水位。建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺。12/3/2022574、項目規(guī)劃設計時應提出的意見各單元門、停車位、外圍、巡視死4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。12/3/2022584、項目規(guī)劃設計時應提出的意見重要管路和線路要預留備用管線或4、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位：

（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

12/3/2022594、項目規(guī)劃設計時應提出的意見小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步5、項目工程施工時應提出的意見對小區(qū)的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司。小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。

12/3/2022605、項目工程施工時應提出的意見對小區(qū)的重要大型設備、設施的供5、項目工程施工時應提出的意見涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關。所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)商就設備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。

12/3/2022615、項目工程施工時應提出的意見涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱5、項目工程施工時應提出的意見一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。12/3/2022625、項目工程施工時應提出的意見一些重要的大型配套設備（包括電5、項目工程施工時應提出的意見小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

12/3/2022635、項目工程施工時應提出的意見小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應5、項目工程施工時應提出的意見為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

12/3/2022645、項目工程施工時應提出的意見為方便以后的物業(yè)管理，對大型重5、項目工程施工時應提出的意見各專業(yè)工程技術人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。12/3/2022655、項目工程施工時應提出的意見各專業(yè)工程技術人員要做好質(zhì)量跟5、項目工程施工時應提出的意見物業(yè)的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。12/3/2022665、項目工程施工時應提出的意見物業(yè)的竣工驗收，物管人員應會同6、項目開盤售樓時應提出的意見嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按多少元／M2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；

12/3/2022676、項目開盤售樓時應提出的意見嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和6、項目開盤售樓時應提出的意見小區(qū)提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經(jīng)營虧損？）；

12/3/2022686、項目開盤售樓時應提出的意見12/1/2022296、項目開盤售樓時應提出的意見承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要統(tǒng)一口徑。

12/3/2022696、項目開盤售