關(guān)于成立城鎮(zhèn)住房公司計(jì)劃書

泓域咨詢/關(guān)于成立城鎮(zhèn)住房公司計(jì)劃書目錄第一章總論 6一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目單位 6二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 6三、建設(shè)背景 6四、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 7五、建設(shè)投資估算 7六、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 8七、主要結(jié)論及建議 9第二章市場(chǎng)和行業(yè)分析 11一、關(guān)系營(yíng)銷的流程系統(tǒng) 11二、總體要求 12三、年度計(jì)劃控制 15四、主要任務(wù) 18五、全面質(zhì)量管理 29六、發(fā)展基礎(chǔ)和面臨形勢(shì) 32七、綠色營(yíng)銷的內(nèi)涵和特點(diǎn) 37八、重大工程 39九、整合營(yíng)銷和整合營(yíng)銷傳播 43十、實(shí)施保障 44十一、4C觀念與4R理論 46十二、市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略的產(chǎn)生與發(fā)展 49第三章SWOT分析 53一、優(yōu)勢(shì)分析（S） 53二、劣勢(shì)分析（W） 54三、機(jī)會(huì)分析（O） 55四、威脅分析（T） 55第四章人力資源 63一、技能與能力薪酬體系設(shè)計(jì) 63二、企業(yè)人力資源費(fèi)用的構(gòu)成 65三、薪酬管理制度 67四、現(xiàn)代企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的類型 70五、確定勞動(dòng)定額水平的基本原則 74六、培訓(xùn)效果評(píng)估方案的設(shè)計(jì) 75七、企業(yè)勞動(dòng)定員基本原則 77八、員工福利計(jì)劃的制訂程序 80第五章經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方案 85一、企業(yè)投資戰(zhàn)略類型的選擇 85二、企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略的目標(biāo)與任務(wù) 89三、企業(yè)融資戰(zhàn)略的類型 91四、企業(yè)與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略環(huán)境的關(guān)系 97五、資本運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管理 98六、融合戰(zhàn)略的分類 100七、企業(yè)品牌戰(zhàn)略的管理方法 103八、人才的使用 104第六章公司治理分析 107一、股權(quán)結(jié)構(gòu)與公司治理結(jié)構(gòu) 107二、公司治理的框架 110三、公司治理原則的內(nèi)容 114四、公司治理結(jié)構(gòu)的概念 120五、公司治理的影響因子 122六、監(jiān)督機(jī)制 127第七章運(yùn)營(yíng)模式分析 132一、公司經(jīng)營(yíng)宗旨 132二、公司的目標(biāo)、主要職責(zé) 132三、各部門職責(zé)及權(quán)限 133四、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度 136第八章財(cái)務(wù)管理 140一、短期融資的概念和特征 140二、營(yíng)運(yùn)資金的管理原則 141三、資本結(jié)構(gòu) 143四、決策與控制 149五、存貨管理決策 150六、企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo) 152七、對(duì)外投資的影響因素研究 159第九章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 162一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)測(cè)算 162營(yíng)業(yè)收入、稅金及附加和增值稅估算表 162綜合總成本費(fèi)用估算表 163利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 165二、項(xiàng)目盈利能力分析 166項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 167三、財(cái)務(wù)生存能力分析 169四、償債能力分析 169借款還本付息計(jì)劃表 170五、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 171第十章項(xiàng)目投資分析 172一、建設(shè)投資估算 172建設(shè)投資估算表 173二、建設(shè)期利息 173建設(shè)期利息估算表 174三、流動(dòng)資金 175流動(dòng)資金估算表 175四、項(xiàng)目總投資 176總投資及構(gòu)成一覽表 176五、資金籌措與投資計(jì)劃 177項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措一覽表 177本期項(xiàng)目是基于公開的產(chǎn)業(yè)信息、市場(chǎng)分析、技術(shù)方案等信息，并依托行業(yè)分析模型而進(jìn)行的模板化設(shè)計(jì)，其數(shù)據(jù)參數(shù)符合行業(yè)基本情況。本報(bào)告僅作為投資參考或作為學(xué)習(xí)參考模板用途?？傉擁?xiàng)目名稱及項(xiàng)目單位項(xiàng)目名稱：關(guān)于成立城鎮(zhèn)住房公司項(xiàng)目單位：xx有限責(zé)任公司項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本期項(xiàng)目選址位于xxx，區(qū)域地理位置優(yōu)越，設(shè)施條件完備。建設(shè)背景到2025年，基本建成符合省情特點(diǎn)的多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度體系，推動(dòng)住房發(fā)展由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，由粗放型外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約型內(nèi)涵式發(fā)展，人民群眾居住條件和宜居水平得到改善提升。展望2035年，全省城鎮(zhèn)住房發(fā)展與基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化相適應(yīng)，住房制度體系更加完善，實(shí)現(xiàn)基本住房保障均等化，人民群眾有更舒適的居住條件，在住房方面的獲得感、幸福感、安全感達(dá)到新的高度，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。十四五時(shí)期全省城鎮(zhèn)住房發(fā)展要實(shí)現(xiàn)以下主要目標(biāo)。住房保障能力顯著增強(qiáng)，基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)（危舊房）改造，有效增加公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，以新市民為重點(diǎn)進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率，提升住房公積金管理服務(wù)效能。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行保持穩(wěn)定，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)供求基本平衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本合理，有效防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，有效增加租賃住房供應(yīng)，完善長(zhǎng)租房政策，多層次、多品種、多渠道發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。百姓居住水平持續(xù)提升，2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)基本完成，建成一批美麗宜居住區(qū)，住房綠色化、智能化水平和物業(yè)管理服務(wù)水平顯著提高。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際工作情況，xx有限責(zé)任公司將項(xiàng)目的建設(shè)周期確定為12個(gè)月。建設(shè)投資估算（一）項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析本期項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)估算，項(xiàng)目總投資3149.41萬元，其中：建設(shè)投資1926.72萬元，占項(xiàng)目總投資的61.18%；建設(shè)期利息23.62萬元，占項(xiàng)目總投資的0.75%；流動(dòng)資金1199.07萬元，占項(xiàng)目總投資的38.07%。（二）建設(shè)投資構(gòu)成本期項(xiàng)目建設(shè)投資1926.72萬元，包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)，其中：工程費(fèi)用1450.31萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用431.87萬元，預(yù)備費(fèi)44.54萬元。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）財(cái)務(wù)效益分析根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后每年?duì)I業(yè)收入12300.00萬元，綜合總成本費(fèi)用10083.42萬元，納稅總額1038.52萬元，凈利潤(rùn)1622.44萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率37.61%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3818.92萬元，全部投資回收期4.60年。（二）主要數(shù)據(jù)及技術(shù)指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1總投資萬元3149.411.1建設(shè)投資萬元1926.721.1.1工程費(fèi)用萬元1450.311.1.2其他費(fèi)用萬元431.871.1.3預(yù)備費(fèi)萬元44.541.2建設(shè)期利息萬元23.621.3流動(dòng)資金萬元1199.072資金籌措萬元3149.412.1自籌資金萬元2185.372.2銀行貸款萬元964.043營(yíng)業(yè)收入萬元12300.00正常運(yùn)營(yíng)年份4總成本費(fèi)用萬元10083.42""5利潤(rùn)總額萬元2163.25""6凈利潤(rùn)萬元1622.44""7所得稅萬元540.81""8增值稅萬元444.38""9稅金及附加萬元53.33""10納稅總額萬元1038.52""11盈虧平衡點(diǎn)萬元4693.00產(chǎn)值12回收期年4.6013內(nèi)部收益率37.61%所得稅后14財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元3818.92所得稅后主要結(jié)論及建議本項(xiàng)目生產(chǎn)線設(shè)備技術(shù)先進(jìn)，即提高了產(chǎn)品質(zhì)量，又增加了產(chǎn)品附加值，具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目生產(chǎn)所需原料立足于本地資源優(yōu)勢(shì)，主要原材料從本地市場(chǎng)采購(gòu)，保證了項(xiàng)目實(shí)施后的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。綜上所述，項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗、環(huán)境保護(hù)具有重要意義，本期項(xiàng)目的建設(shè)，是十分必要和可行的。市場(chǎng)和行業(yè)分析關(guān)系營(yíng)銷的流程系統(tǒng)關(guān)系營(yíng)銷把一切內(nèi)部和外部利益相關(guān)者都納入研究范圍，并用系統(tǒng)的方法考察企業(yè)所有活動(dòng)及其相互關(guān)系，表現(xiàn)積極的一方被稱為市場(chǎng)營(yíng)銷者，表現(xiàn)不積極的一方被稱作目標(biāo)公眾。企業(yè)與利益相關(guān)者結(jié)成休戚與共的關(guān)系，企業(yè)的發(fā)展要借助利益相關(guān)者的力量，而后者也要通過企業(yè)來謀求自身的利益。（1）企業(yè)內(nèi)部關(guān)系。內(nèi)部營(yíng)銷起源于把員工當(dāng)作企業(yè)的市場(chǎng)。智慧的企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，心中裝有“兩個(gè)上帝”，一個(gè)“上帝”是顧客，另一個(gè)“上帝”是員工。企業(yè)要進(jìn)行有效的營(yíng)銷，首先要有具備營(yíng)銷觀念的員工，能夠正確理解和實(shí)施企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和營(yíng)銷組合策略，并能自覺地以顧客導(dǎo)向的方式進(jìn)行工作。同時(shí)企業(yè)要盡力滿足員工的合理要求，提高員工的滿意度和忠誠(chéng)度，為關(guān)系營(yíng)銷奠定良好基礎(chǔ)。（2）企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)者的關(guān)系。企業(yè)所擁有的資源條件不盡相同，往往是各有所長(zhǎng)、各有所短。為有效地通過資源共享實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，企業(yè)要善于與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和睦共處，并和有實(shí)力、有良好營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行聯(lián)合。（3）企業(yè)與顧客的關(guān)系。顧客是“上帝”，是“財(cái)神”，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)，必須依賴顧客。企業(yè)需要通過搜集和積累大量市場(chǎng)信息，預(yù)測(cè)目標(biāo)市場(chǎng)購(gòu)買潛力，采取適當(dāng)方式與消費(fèi)者溝通，變潛在顧客為現(xiàn)實(shí)顧客。同時(shí)，要致力于建立數(shù)據(jù)庫(kù)或其他方式，密切與消費(fèi)者的關(guān)系。對(duì)老顧客，要更多地提供產(chǎn)品信息，定期舉行聯(lián)誼活動(dòng)，加深情感信任，爭(zhēng)取將其轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期顧客，舉辦這些活動(dòng)花費(fèi)的成本，肯定比尋求新顧客更為經(jīng)濟(jì)。（4）企業(yè)與供銷商的關(guān)系。因分工而產(chǎn)生的渠道成員之間的關(guān)系，是由協(xié)作而形成的共同利益關(guān)系。合作伙伴雖也存在矛盾，但相互依賴性更為明顯。企業(yè)必須廣泛建立與供應(yīng)商、經(jīng)銷商之間的密切合作的伙伴關(guān)系，以便獲得來自供銷兩個(gè)方面的有力支持。（5）企業(yè)與影響者的關(guān)系。各種金融機(jī)構(gòu)、新聞媒體、公共事業(yè)團(tuán)體以及政府機(jī)構(gòu)等，對(duì)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)都會(huì)產(chǎn)生重要的影響，企業(yè)必須以公共關(guān)系為主要手段爭(zhēng)取它們的理解與支持。例如，社區(qū)是以地緣為紐帶而連接和聚集的若干社會(huì)群體或組織之間的關(guān)系，構(gòu)成了企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷中不可忽視的一環(huán)。企業(yè)需要社區(qū)提供完善的基礎(chǔ)設(shè)施和有效率的工作場(chǎng)所，社區(qū)也希望企業(yè)為社區(qū)建設(shè)提供人、財(cái)、物的支持。總體要求（一）指導(dǎo)思想深入踐行爭(zhēng)當(dāng)表率、爭(zhēng)做示范、走在前列新使命新要求，堅(jiān)定不移貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的新發(fā)展理念，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題，以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，以改革創(chuàng)新為根本動(dòng)力，以滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要為根本目的，加強(qiáng)住房保障體系和住房市場(chǎng)體系建設(shè)，讓人民群眾享受更舒適的居住條件，使城市更健康、更安全、更宜居，為強(qiáng)富美高新江蘇建設(shè)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（二）基本原則以人為本，民生優(yōu)先，長(zhǎng)期堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，始終把解決人民群眾住房問題作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，促進(jìn)社會(huì)公平，增進(jìn)民生福祉，讓廣大人民群眾有更多獲得感。改革引領(lǐng)，創(chuàng)新發(fā)展，深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，破除制約高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高效能治理的體制機(jī)制障礙，提高資源配置效率，持續(xù)增強(qiáng)城鎮(zhèn)住房發(fā)展的動(dòng)力和活力。統(tǒng)籌推進(jìn)，綜合決策，加強(qiáng)前瞻性思考、全局性謀劃、戰(zhàn)略性布局、整體性推進(jìn)，統(tǒng)籌處理好住房供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、分布之間的關(guān)系，住房與人口、土地、經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)、局部與整體的關(guān)系，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。轉(zhuǎn)型升級(jí)，綠色發(fā)展，以科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新為動(dòng)力，把新發(fā)展理念貫穿住房發(fā)展全過程和各領(lǐng)域，加快推進(jìn)綠色低碳的生產(chǎn)生活方式，提升住房及相關(guān)服務(wù)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量、更有效率、更可持續(xù)的發(fā)展。堅(jiān)守底線，安全發(fā)展，在城鎮(zhèn)住房發(fā)展過程中，把安全放在更加突出的位置，關(guān)注居民生命安全和身體健康，建設(shè)宜居城市、韌性城市、智能城市；防范化解房地產(chǎn)金融和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行安全。（三）發(fā)展目標(biāo)到2025年，基本建成符合省情特點(diǎn)的多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度體系，推動(dòng)住房發(fā)展由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，由粗放型外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約型內(nèi)涵式發(fā)展，人民群眾居住條件和宜居水平得到改善提升。展望2035年，全省城鎮(zhèn)住房發(fā)展與基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化相適應(yīng)，住房制度體系更加完善，實(shí)現(xiàn)基本住房保障均等化，人民群眾有更舒適的居住條件，在住房方面的獲得感、幸福感、安全感達(dá)到新的高度，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。十四五時(shí)期全省城鎮(zhèn)住房發(fā)展要實(shí)現(xiàn)以下主要目標(biāo)。住房保障能力顯著增強(qiáng)，基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)（危舊房）改造，有效增加公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，以新市民為重點(diǎn)進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率，提升住房公積金管理服務(wù)效能。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行保持穩(wěn)定，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)供求基本平衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本合理，有效防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，有效增加租賃住房供應(yīng)，完善長(zhǎng)租房政策，多層次、多品種、多渠道發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。百姓居住水平持續(xù)提升，2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)基本完成，建成一批美麗宜居住區(qū)，住房綠色化、智能化水平和物業(yè)管理服務(wù)水平顯著提高。年度計(jì)劃控制主要用于檢查營(yíng)銷效果是否達(dá)到年度計(jì)劃預(yù)期，對(duì)銷售額、市場(chǎng)占有率、費(fèi)用等指標(biāo)進(jìn)行控制，確保年度計(jì)劃所規(guī)定的銷售、利潤(rùn)和其他目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。（一）銷售分析銷售分析衡量并評(píng)估實(shí)際銷售額與計(jì)劃銷售額的差距。具體有兩種方法：1、銷售差距分析主要用來衡量造成銷售差距的不同因素的影響程度。當(dāng)中既有售價(jià)下降的原因，也有銷量減少的原因。沒有完成計(jì)劃銷售量是造成差距的主要原因。企業(yè)還要進(jìn)一步分析銷售量減少的原因。2、地區(qū)銷售量分析用來衡量導(dǎo)致銷售差距的具體產(chǎn)品和地區(qū)。有必要進(jìn)一步查明原因，加強(qiáng)該地區(qū)的營(yíng)銷管理。（二）市場(chǎng)占有率分析銷售分析一般不反映企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的地位。因此還要分析市場(chǎng)占有率或市場(chǎng)份額，揭示企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)者之間的相對(duì)關(guān)系。比如一家企業(yè)銷售額的增長(zhǎng)，可能是它的績(jī)效較競(jìng)爭(zhēng)者有所提高，也可能是整個(gè)宏觀環(huán)境得到改善，市場(chǎng)上所有的企業(yè)都從中受益，而這家企業(yè)和對(duì)手之間的相對(duì)關(guān)系并無實(shí)質(zhì)變化。企業(yè)和營(yíng)銷人員應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)占有率的變化情況。造成市場(chǎng)占有率波動(dòng)的原因很多，需要具體的問題具體分析：（1）市場(chǎng)占有率的下降，有可能出于企業(yè)戰(zhàn)略的考慮。有時(shí)候企業(yè)調(diào)整其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、營(yíng)銷戰(zhàn)略，主動(dòng)減少一些不能盈利的產(chǎn)品，導(dǎo)致總銷售額下降，影響了市場(chǎng)占有率。如果利潤(rùn)反而有所增長(zhǎng)，這種市場(chǎng)占有率的下降就是可接受的。（2）市場(chǎng)占有率的下降，也可能是新競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入所致。通常新競(jìng)爭(zhēng)者的加入，會(huì)引發(fā)其他企業(yè)的市場(chǎng)占有率一定程度下降。（3）外界環(huán)境因素對(duì)參與競(jìng)爭(zhēng)的各個(gè)企業(yè)，影響方式和程度往往不同，產(chǎn)生的影響也不一樣。如原材料價(jià)格上漲，會(huì)對(duì)同一行業(yè)各個(gè)企業(yè)都發(fā)生影響，但不一定所有企業(yè)及同類產(chǎn)品都受到同樣程度的影響。有些企業(yè)推出創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在市場(chǎng)上爭(zhēng)取到較多的客戶，市場(chǎng)占有率反而可能上升。（4）分析市場(chǎng)占有率，要結(jié)合營(yíng)銷機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)好的企業(yè)，市場(chǎng)占有率一般應(yīng)高于機(jī)會(huì)程度低的競(jìng)爭(zhēng)者，否則其效率就有問題。正常情況下，市場(chǎng)占有率上升表示績(jī)效提高，在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)；反之，說明在競(jìng)爭(zhēng)中不利。（三）營(yíng)銷費(fèi)用率分析年度計(jì)劃控制還要確保企業(yè)在完成計(jì)劃指標(biāo)時(shí)，費(fèi)用沒有超支。因此要分析各項(xiàng)費(fèi)用率，并控制在一定的限度。如果費(fèi)用率變化不大，在安全范圍內(nèi)，可暫不采取任何的措施；如果變化幅度太大，上升速度過快，接近或超出上限，就必須采取相應(yīng)的措施。年度計(jì)劃控制的過程一般分為四個(gè)步驟：確定年度計(jì)劃中的月份目標(biāo)或季度目標(biāo)；監(jiān)督營(yíng)銷計(jì)劃的實(shí)施；如果營(yíng)銷計(jì)劃執(zhí)行中出現(xiàn)不可接受的偏差，一定要找出原因；采取補(bǔ)救或調(diào)整措施，以縮小計(jì)劃與實(shí)際之間的差距。具體措施包括調(diào)整計(jì)劃指標(biāo)，使之更切合實(shí)際；或調(diào)整營(yíng)銷戰(zhàn)略，以利于計(jì)劃指標(biāo)實(shí)現(xiàn)。如果指標(biāo)和戰(zhàn)略、措施等沒有問題，那就要從營(yíng)銷計(jì)劃的實(shí)施查找原因。主要任務(wù)（一）完善城鎮(zhèn)住房保障體系1、持續(xù)完善住房保障制度處理好基本保障和非基本保障的關(guān)系，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，有效增加保障性住房供給?？茖W(xué)設(shè)置、穩(wěn)步降低保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，確保城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，加大對(duì)新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)行業(yè)人員住房困難群體的支持力度，促進(jìn)住房保障對(duì)象從以戶籍家庭為主逐步轉(zhuǎn)向覆蓋城鎮(zhèn)常住人口。抓好南京、蘇州完善住房保障體系試點(diǎn)工作，以制度創(chuàng)新為核心，在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、支持政策和運(yùn)行機(jī)制等方面進(jìn)行大膽探索。繼續(xù)執(zhí)行和完善保障性安居工程現(xiàn)有土地、財(cái)政、信貸、稅費(fèi)減免等支持政策。2、規(guī)范發(fā)展公租房通過集中建設(shè)、配建、收購(gòu)、租賃等方式多渠道籌集公租房房源，加大公租房供給。堅(jiān)持實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，對(duì)低保、低收入住房困難家庭和分散供養(yǎng)特困人員，可以實(shí)物配租為主、租賃補(bǔ)貼為輔；對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，可以租賃補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔。完善部門聯(lián)動(dòng)審核機(jī)制和保障對(duì)象失信懲戒制度，嚴(yán)格準(zhǔn)入退出，持續(xù)提升公租房運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)化、規(guī)范化水平。3、擴(kuò)大保障性租賃住房供給以人口凈流入多、房?jī)r(jià)高的大城市為重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房，以小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持誰(shuí)投資、誰(shuí)所有，主要利用存量閑置土地和閑置房屋建設(shè)和改造，以及閑置房屋改造，切實(shí)增加保障性租賃住房供給。4、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房鼓勵(lì)社會(huì)力量參與建設(shè)和管理，通過多元方式擴(kuò)大房源籌集渠道。共有產(chǎn)權(quán)住房以中小戶型為主，各地應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和住房困難群體住房消費(fèi)能力，統(tǒng)籌研究確定共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)施計(jì)劃、范圍和供應(yīng)規(guī)模。5、持續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造嚴(yán)格把握棚戶區(qū)改造范圍和標(biāo)準(zhǔn)，原則上應(yīng)控制在市、縣中心城區(qū)和全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)，優(yōu)先安排城市危舊房，重點(diǎn)改造老城區(qū)臟亂差棚戶區(qū)?？茖W(xué)安排棚改任務(wù)，因地制宜調(diào)整棚改貨幣化安置政策，十四五時(shí)期基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造。加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目工程質(zhì)量安全管理，加大配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升社區(qū)便利度，讓群眾住得放心、舒心、暖心。加大對(duì)棚戶區(qū)改造資金投入，充分發(fā)展省級(jí)保障性住房專項(xiàng)引導(dǎo)資金的作用。支持各地在省下達(dá)的新增專項(xiàng)債券額度內(nèi)，將符合條件的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目納入專項(xiàng)債券支持范圍，并依法合規(guī)拓展融資渠道和方式。將棚戶區(qū)改造整體納入全省重大項(xiàng)目計(jì)劃，予以重點(diǎn)推進(jìn)和調(diào)度。6、改革完善住房公積金制度通過多證合一等措施推進(jìn)住房公積金數(shù)據(jù)共享，加快實(shí)現(xiàn)住房公積金應(yīng)建盡建、應(yīng)繳盡繳，讓更多職工享受應(yīng)有權(quán)利。開展靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)，擴(kuò)大住房公積金覆蓋面和使用面。優(yōu)先滿足繳存人提取住房公積金用于租房，重點(diǎn)支持繳存人貸款購(gòu)買保障性住房和首套普通自住住房，加大對(duì)中低收入繳存人的貸款支持力度。支持居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。以智慧公積金品牌建設(shè)為平臺(tái)，全面加強(qiáng)住房公積金信息化能力建設(shè)，推進(jìn)住房公積金服務(wù)跨省通辦，推動(dòng)長(zhǎng)三角住房公積金、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)住房公積金一體化發(fā)展。（二）保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展1、夯實(shí)城市主體責(zé)任制根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)變化、住房供求關(guān)系等因素，穩(wěn)妥制定并實(shí)施一城一策工作方案，因地制宜、多策并舉，穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)和預(yù)期。堅(jiān)持以居住為主，促進(jìn)住房健康消費(fèi)，完善住房市場(chǎng)體系，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，堅(jiān)決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具和手段。健全城市群、都市圈住房供應(yīng)體系，加強(qiáng)城市之間住房政策聯(lián)動(dòng)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)?？茖W(xué)編制十四五時(shí)期城鎮(zhèn)住房年度建設(shè)計(jì)劃，合理安排住房建設(shè)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。2、構(gòu)建房地聯(lián)動(dòng)發(fā)展機(jī)制建立以住房需求為導(dǎo)向的住宅用地供應(yīng)機(jī)制，促進(jìn)住房市場(chǎng)供需長(zhǎng)期平衡。完善人地掛鉤政策，將新增建設(shè)用地指標(biāo)向人口流入多的城市傾斜，允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑。按照十四五城鎮(zhèn)住房發(fā)展目標(biāo)合理安排住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局，住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市適時(shí)增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，去庫(kù)存任務(wù)重的城市減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。建立房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，靈活確定住宅用地競(jìng)買方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。加強(qiáng)土地出讓后跟蹤管理，及時(shí)掌握已供住宅用地的開發(fā)進(jìn)度。3、推動(dòng)房地產(chǎn)金融審慎管理建立健全銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的城市，強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款規(guī)模管控，防范房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，增強(qiáng)房企融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，合理約束高杠桿企業(yè)負(fù)債行為，引導(dǎo)企業(yè)加快開發(fā)，減少企業(yè)囤房囤地、非理性拿地，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)妥有序逐步降低杠桿水平。嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對(duì)購(gòu)房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度，嚴(yán)防消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性用途貸款等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。4、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度加強(qiáng)商品房開發(fā)全過程監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，防范化解住房領(lǐng)域矛盾糾紛。持續(xù)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)等行為，凈化市場(chǎng)環(huán)境。推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)，開展房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)，根據(jù)信用評(píng)價(jià)情況對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施差別化管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，完善房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，常態(tài)化開展月度監(jiān)測(cè)、季度評(píng)價(jià)、年度考核工作。及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和政策信息，積極釋放正面信號(hào)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展。（三）培育規(guī)范住房租賃市場(chǎng)1、培育扶持規(guī)模化住房租賃企業(yè)充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，重點(diǎn)發(fā)展自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)。參與租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。加大政策支持力度，落實(shí)降低或減輕住房租賃企業(yè)稅費(fèi)政策；鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供長(zhǎng)期低息貸款，穩(wěn)步發(fā)展租賃住房投資基金；推動(dòng)商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房后享受民用水電氣價(jià)格政策。2、增加租賃住房有效供應(yīng)支持人口凈流入、住房租賃需求大的城市建立和完善租賃住房供應(yīng)體系，通過新建、改建、購(gòu)買、租賃等方式多渠道籌集房源，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求，促進(jìn)職住平衡。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。明確非居住存量房屋改造為租賃住房的審批流程。支持租賃住房供需矛盾突出的城市專門建設(shè)租賃住房，加大新建商品住房項(xiàng)目配建租賃住房力度，增加租賃住房用地供應(yīng)、單列用地計(jì)劃，持續(xù)深化推動(dòng)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。鼓勵(lì)有條件的用工單位，探索利用自有閑置土地建設(shè)租賃住房，或通過統(tǒng)租形式籌集長(zhǎng)租房，解決本單位職工的住房問題。3、規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展堅(jiān)持規(guī)范與培育發(fā)展相結(jié)合，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況，出臺(tái)相關(guān)法規(guī)規(guī)章，完善長(zhǎng)租房政策，保障租賃雙方特別是承租人合法權(quán)益，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，建立穩(wěn)定租期和租金等制度。規(guī)范輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)管理，嚴(yán)禁高進(jìn)低出長(zhǎng)收短付、違規(guī)建立資金池等經(jīng)營(yíng)行為。嚴(yán)格落實(shí)從事住房租賃活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)登記備案制度，保障房源信息真實(shí)性，推動(dòng)住房租賃合同即時(shí)網(wǎng)簽備案。加快實(shí)現(xiàn)全省數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，部門數(shù)據(jù)共享應(yīng)用，擴(kuò)大平臺(tái)的市場(chǎng)覆蓋面，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員、租賃房源和租金進(jìn)行數(shù)字化監(jiān)管。（四）全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造1、科學(xué)謀劃老舊小區(qū)改造任務(wù)十四五時(shí)期，全省重點(diǎn)改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，對(duì)2000年后、2005年底前建成且居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，各地根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施改善提升。合理確定改造內(nèi)容，分類推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，推進(jìn)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，補(bǔ)齊幼托、養(yǎng)老、家政等公共服務(wù)短板，鼓勵(lì)支持綠色化改造和既有多層住宅加裝電梯、無障礙設(shè)施等適老化改造。在充分尊重群眾意愿的基礎(chǔ)上，區(qū)分輕重緩急，按照實(shí)施一批、儲(chǔ)備一批、謀劃一批的原則，建立老舊小區(qū)改造項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)，編制年度改造計(jì)劃和五年改造規(guī)劃，并納入地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃、住房發(fā)展規(guī)劃，與國(guó)土空間規(guī)劃相銜接。到十四五期末，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，推動(dòng)建成一批美麗宜居住區(qū)。2、鼓勵(lì)多方投入老舊小區(qū)改造省財(cái)政每年安排一定資金重點(diǎn)支持2000年底前建成的老舊小區(qū)改造。加大金融機(jī)構(gòu)對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸支持力度，為改造項(xiàng)目及居民戶內(nèi)改造和消費(fèi)提供支持。鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位對(duì)已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持。通過新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會(huì)力量投資參與改造。按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資和個(gè)性項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)的原則，積極鼓勵(lì)居民通過直接出資、使用（補(bǔ)繳、續(xù)籌）住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共空間和公共收益等方式，參與老舊小區(qū)改造。3、建立健全組織實(shí)施機(jī)制廣泛開展美好環(huán)境與幸福生活共同締造活動(dòng)，發(fā)動(dòng)居民積極參與，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進(jìn)改造，組織引導(dǎo)社區(qū)內(nèi)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位參與改造，形成共建共治共享的改造格局。注重優(yōu)化審批流程、完善改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、探索創(chuàng)新改造模式、支持存量資源整合利用以及落實(shí)土地支持政策，推動(dòng)改造工作取得實(shí)效。完善小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制，推進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金歸集、使用、續(xù)籌制度，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新步入良性軌道。4、推進(jìn)完整居住社區(qū)建設(shè)合理確定居住社區(qū)規(guī)模，落實(shí)完整居住社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造實(shí)施單元，推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造，有序開展綠色社區(qū)創(chuàng)建和完整居住社區(qū)建設(shè)，依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃完善公共服務(wù)功能，加強(qiáng)網(wǎng)格化、智能化管理，構(gòu)建15分鐘社區(qū)服務(wù)圈5分鐘便民生活圈，健全商業(yè)、教育、養(yǎng)老服務(wù)、衛(wèi)生健康、文化、體育、公共活動(dòng)等居住配套功能。十四五時(shí)期，基本補(bǔ)齊既有居住社區(qū)設(shè)施短板，新建居住社區(qū)同步配建各類設(shè)施，城市居住社區(qū)環(huán)境明顯改善，推進(jìn)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)覆蓋率顯著提升。（五）促進(jìn)住房品質(zhì)提升和可持續(xù)發(fā)展1、提升住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)水平居住區(qū)規(guī)劃與城市發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合，逐步實(shí)現(xiàn)宜居宜業(yè)。合理安排居住區(qū)建筑空間、道路交通、配套設(shè)施、公共活動(dòng)空間，控制居住區(qū)容積率上限和綠地率下限，保障居住生活環(huán)境舒適性。落實(shí)適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀新時(shí)期建筑方針，打造安全健康、全齡友好、智能智慧、應(yīng)急防控的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系，提高住宅健康性能。推進(jìn)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)，提升住宅建筑設(shè)計(jì)水平，推動(dòng)住宅建筑與城市整體特色風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。推進(jìn)住宅建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)一體化，提高集成化和精細(xì)化水平。推廣設(shè)備、管線與主體結(jié)構(gòu)相分離技術(shù)，減少運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。倡導(dǎo)選用可劃分空間的結(jié)構(gòu)體系，為住宅空間的靈活可變創(chuàng)造條件，適應(yīng)不同家庭結(jié)構(gòu)的多樣需求。住宅小區(qū)同步規(guī)劃設(shè)計(jì)移動(dòng)通信配套基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)信號(hào)覆蓋。2、大力發(fā)展綠色節(jié)能住宅圍繞碳達(dá)峰目標(biāo)，推動(dòng)住宅建設(shè)向綠色、集約、生態(tài)方向轉(zhuǎn)型。全面落實(shí)《綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《居住建筑熱環(huán)境和節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，提升新建居住建筑節(jié)能水平，提高建筑室內(nèi)空氣、水質(zhì)、隔聲等健康性能指標(biāo)。構(gòu)建完善綠色住宅設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收和運(yùn)行的全過程監(jiān)管體系。結(jié)合老舊小區(qū)改造，逐步開展既有住宅節(jié)能改造。加大太陽(yáng)能光熱系統(tǒng)在住宅建筑中的普及應(yīng)用，因地制宜推廣地源、水源和空氣源等可再生能源熱泵技術(shù)應(yīng)用。加快推進(jìn)綠色建材認(rèn)證和推廣應(yīng)用，建立綠色建材采信機(jī)制，逐步提高新建居住建筑中綠色建材應(yīng)用比例。3、轉(zhuǎn)變住宅建造方式推廣裝配式建造方式，穩(wěn)步發(fā)展裝配式住宅，大力推廣裝配化裝修。加大智能建造在工程建設(shè)各環(huán)節(jié)應(yīng)用，加快推動(dòng)建筑信息模型（BIM）和新一代信息技術(shù)的集成與創(chuàng)新應(yīng)用，形成涵蓋科研、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)加工、施工裝配、運(yùn)營(yíng)等全產(chǎn)業(yè)鏈融合一體的智能建造產(chǎn)業(yè)體系，提升住宅工程質(zhì)量安全、效益和品質(zhì)。指導(dǎo)常州市做好綠色建造試點(diǎn)工作，加速新型建造技術(shù)、工藝和環(huán)保新材料的普及和綜合應(yīng)用，大幅降低能耗、物耗和水耗水平。積極發(fā)展成品住房，倡導(dǎo)菜單式全裝修，滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求。4、加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)促進(jìn)物業(yè)管理融入社會(huì)基層治理體系，健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)，構(gòu)建共建共治共享格局。積極探索創(chuàng)新老舊小區(qū)、保障房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)新模式，實(shí)現(xiàn)公益屬性、市場(chǎng)化運(yùn)作。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，逐步健全質(zhì)價(jià)相符服務(wù)機(jī)制，擴(kuò)大專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)?；飿I(yè)管理覆蓋范圍。構(gòu)建智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老、托幼、家政等延伸服務(wù)，探索物業(yè)服務(wù)＋生活服務(wù)模式。進(jìn)一步規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理。5、加強(qiáng)房屋安全管理加強(qiáng)既有建筑從建成交付、使用維護(hù)到報(bào)廢拆除全壽命周期安全管理。按照屬地管理、規(guī)范使用、預(yù)防為主、防治結(jié)合、確保安全的原則，加快完善既有建筑安全管理地方法規(guī)體系，嚴(yán)格落實(shí)既有建筑所有權(quán)人為既有建筑使用安全責(zé)任人制度，明晰既有建筑安全監(jiān)管職責(zé)，加快構(gòu)建既有建筑安全網(wǎng)格化管理體系。進(jìn)一步明確既有建筑改擴(kuò)建、裝飾裝修工程基本建設(shè)程序管理要求，積極推進(jìn)室內(nèi)裝修改造工程安全鑒定，并推動(dòng)納入相關(guān)部門重點(diǎn)監(jiān)督、聯(lián)合監(jiān)管范圍。加快構(gòu)建完善既有建筑安全隱患排查常態(tài)化機(jī)制，加強(qiáng)特定條件下的建筑安全檢查，加強(qiáng)危險(xiǎn)建筑分類監(jiān)管和應(yīng)急處置，積極創(chuàng)新危險(xiǎn)建筑解危方法，確保既有建筑使用安全。全面質(zhì)量管理營(yíng)銷管理者應(yīng)當(dāng)將改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量視為頭等大事。許多在全球獲得成功的公司都是因其產(chǎn)品達(dá)到了預(yù)期的質(zhì)量指標(biāo)。大多數(shù)顧客已不再接受或容忍質(zhì)量平平的產(chǎn)品。企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，除了接受全面質(zhì)量管理（TQM），別無選擇。通用電氣公司董事長(zhǎng)杰克，韋爾奇說：“質(zhì)量是我們維護(hù)顧客忠誠(chéng)最好的保證，是我們對(duì)付外國(guó)競(jìng)爭(zhēng)最有力的武器，是我們保持增長(zhǎng)和盈利的唯一途徑?！备叩漠a(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量會(huì)帶來更高的顧客滿意、顧客忠誠(chéng)，同時(shí)也能支撐較高的價(jià)格并因銷量增加帶來更低的成本。所以，質(zhì)量改進(jìn)方案（QIP）通常會(huì)提高企業(yè)盈利水平。美國(guó)質(zhì)量管理協(xié)會(huì)認(rèn)為，質(zhì)量是一項(xiàng)產(chǎn)品或服務(wù)有能力滿足明確的或隱含的需求的各種屬性和特征的總和。這是一個(gè)顧客導(dǎo)向的質(zhì)量定義。顧客有一系列的需要和欲望，當(dāng)所售的產(chǎn)品或服務(wù)符合或超越了顧客的欲望時(shí)，銷售者就提供了質(zhì)量。一個(gè)能在大多數(shù)場(chǎng)合滿足大多數(shù)顧客需要與欲望的公司就是優(yōu)質(zhì)公司。區(qū)分適用性質(zhì)量和適合性質(zhì)量是很重要的。適用性質(zhì)量是指產(chǎn)品達(dá)到某特定功能的質(zhì)量。適合性質(zhì)量是指達(dá)到?jīng)]有缺陷且有穩(wěn)定一致的性能。重要的是“市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)質(zhì)量”，而不是“工程驅(qū)動(dòng)質(zhì)量”。全面質(zhì)量管理要求一個(gè)組織對(duì)所有生產(chǎn)過程、產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行一種廣泛有組織的管理，以便不斷地改進(jìn)質(zhì)量工作。全面質(zhì)量管理是創(chuàng)造顧客價(jià)值、顧客滿意和保留顧客的關(guān)鍵，要求企業(yè)全員全程參與，正如營(yíng)銷是每個(gè)人的工作一樣。在一個(gè)以質(zhì)量為導(dǎo)向的企業(yè)，營(yíng)銷經(jīng)理有兩項(xiàng)責(zé)任：第一，正確識(shí)別顧客需要和欲望，將顧客的要求正確地傳達(dá)給產(chǎn)品設(shè)計(jì)者，參與制定旨在通過全面質(zhì)量獲勝的戰(zhàn)略和政策。第二，在向目標(biāo)顧客傳遞高質(zhì)量產(chǎn)品和服務(wù)的同時(shí)傳遞高的營(yíng)銷質(zhì)量，努力使每項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)—訂單處理、推銷員培訓(xùn)、廣告、售后服務(wù)等—都達(dá)到更高的標(biāo)準(zhǔn)和水平。越來越多的公司已經(jīng)任命一位“質(zhì)量副總經(jīng)理”專門負(fù)責(zé)全面質(zhì)量管理。全面質(zhì)量管理要求確認(rèn)下面有關(guān)質(zhì)量改進(jìn)的諸條件。（1）質(zhì)量必須為顧客所認(rèn)知。質(zhì)量工作必須以顧客的需要為起始點(diǎn)，以顧客的知覺為終點(diǎn)。（2）質(zhì)量必須在公司每一項(xiàng)活動(dòng)中體現(xiàn)出來。不能只考慮產(chǎn)品的質(zhì)量，還應(yīng)考慮廣告、服務(wù)、產(chǎn)品介紹文獻(xiàn)、送貨、售后服務(wù)等方面的質(zhì)量。（3）質(zhì)量要求全體員工的承諾。唯有當(dāng)公司全體員工都承諾保證質(zhì)量，以質(zhì)量為動(dòng)力，并得到良好培訓(xùn)時(shí)，質(zhì)量才有保證。（4）質(zhì)量要求高質(zhì)量的合作伙伴。一個(gè)公司所提供的質(zhì)量，只有當(dāng)它的價(jià)值鏈上的伙伴都對(duì)質(zhì)量作出承諾時(shí)，才有保證。（5）質(zhì)量必須不斷改進(jìn)。最佳公司堅(jiān)信“每個(gè)人應(yīng)持續(xù)不斷地改善每項(xiàng)工作”。改善質(zhì)量的最好方法就是以“最佳等級(jí)”競(jìng)爭(zhēng)者作為基準(zhǔn)，努力趕上或者超越他們。（6）質(zhì)量改進(jìn)有時(shí)需要總體突破。盡管質(zhì)量應(yīng)持續(xù)不斷地加以改進(jìn)，但有時(shí)確定一個(gè)總體改進(jìn)目標(biāo)是必要的。小的改進(jìn)通過努力工作就可以實(shí)現(xiàn)，而大的改進(jìn)則要求新的思路和更高明的工作。（7）質(zhì)量未必要求更高成本。質(zhì)量實(shí)際上是通過學(xué)習(xí)掌握“第一次就把事情做好”的方式得以改善的。質(zhì)量不是檢查出來的，質(zhì)量必須是設(shè)計(jì)進(jìn)去的。當(dāng)事情在第一次就做得很完美時(shí)，諸如搶救、修理等許多成本，以及顧客不滿意的損失都可以免除。（8）質(zhì)量是必要的，但不是充分的。由于買方的要求越來越高，改進(jìn)一個(gè)公司的產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量無疑是十分必要的。然而，高質(zhì)量并不保證必勝，尤其是當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)者也處于大致相同的質(zhì)量水平時(shí)。發(fā)展基礎(chǔ)和面臨形勢(shì)（一）發(fā)展基礎(chǔ)十三五時(shí)期，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，支持上千萬戶城鎮(zhèn)居民改善居住條件，全社會(huì)總體居住水平持續(xù)提升。2020年，全省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)到48．3平方米，住房的規(guī)劃建設(shè)、配套服務(wù)等軟硬件品質(zhì)明顯提高，在實(shí)現(xiàn)住有所居的基礎(chǔ)上逐步邁向住有宜居。1、住房保障水平穩(wěn)步提升江蘇住房保障工作一直走在全國(guó)前列，十三五時(shí)期，全省累計(jì)實(shí)施棚戶區(qū)改造134萬套，完成投資5460億元，近400萬群眾出棚進(jìn)樓。截至2020年底，全省累計(jì)發(fā)放租賃補(bǔ)貼超過40萬戶，每年公租房實(shí)物配租在保超過50萬戶。全省城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率由2016年的22．58%提高到2020年的26．06%，住房保障制度完善率達(dá)到90%以上，住房保障制度基本確立。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，分類指導(dǎo)、因城施策，熱點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)了階段性房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也保持了總體穩(wěn)定，三四線城市和縣城的商品住宅庫(kù)存明顯下降。十三五時(shí)期，全省商品住宅累計(jì)銷售逾6億平方米，占全國(guó)總量的8．6%。全省商品住宅庫(kù)存去化周期維持在相對(duì)合理區(qū)間，較好地完成了國(guó)家下達(dá)的去庫(kù)存和穩(wěn)市場(chǎng)目標(biāo)任務(wù)。3、住房租賃市場(chǎng)加快發(fā)展率先在全國(guó)開展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作，將6個(gè)設(shè)區(qū)市列為試點(diǎn)城市，形成房產(chǎn)＋部門和企業(yè)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)人、房、企信息互通互享。截至2020年底，全省租賃住房房源逾300萬套（間）。供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系初步建立。4、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造成效顯著2018年至2020年，同時(shí)開展省級(jí)宜居示范居住區(qū)建設(shè)。出臺(tái)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》，通過整治環(huán)境、完善功能、提升品質(zhì)、規(guī)范服務(wù)等措施，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)生活環(huán)境明顯改善，居民的獲得感、幸福感、安全感顯著提升。截至2020年底，全省改造老舊小區(qū)9757個(gè)，惠及居民336萬戶。5、住房建設(shè)品質(zhì)有效提升發(fā)布新版《綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，大力推行精益建造、數(shù)字建造、綠色建造、裝配式建造四種新型建造方式，持續(xù)提高住宅設(shè)計(jì)、建造水平。十三五時(shí)期，全省新增成品住房面積逾1億平方米，新增綠色建筑面積4．9億平方米，新增節(jié)能居住建筑面積6．42億平方米，新增可再生能源居住建筑3．12億平方米，節(jié)能居住建筑占城鎮(zhèn)居住建筑總量近七成。綠色建筑規(guī)模、高星級(jí)綠色建筑比例和節(jié)能建筑規(guī)模持續(xù)保持全國(guó)領(lǐng)先。6、物業(yè)管理服務(wù)水平逐步提高2018年、2020年兩次修訂《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定物業(yè)糾紛化解、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)等配套政策，物業(yè)管理法規(guī)制度體系持續(xù)完善。積極培育和拓展物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，全省住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面積突破23億平方米，特別在新冠肺炎疫情期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)筑牢小區(qū)防疫底線，為奪取全省抗疫勝利作出積極貢獻(xiàn)。健全住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理制度，十三五時(shí)期，全省年均使用住宅專項(xiàng)維修資金6．5億元。7、公積金惠民生作用增強(qiáng)努力探索新型住房公積金制度，不斷拓寬住房公積金提取使用渠道，支持繳存職工解決住房問題。十三五時(shí)期，全省累計(jì)向129萬戶職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款5114億元，貸款總額保持全國(guó)首位。支持214萬人次提取住房公積金租賃住房。在4個(gè)城市開展支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作，惠及1．25萬戶中低收入職工家庭。全面提升住房公積金服務(wù)水平，基本建成包含8個(gè)線上服務(wù)渠道的住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)，簡(jiǎn)化住房公積金繳存、提取、貸款手續(xù)，實(shí)現(xiàn)本地提取業(yè)務(wù)即時(shí)支付。8、房屋安全管理有力推進(jìn)嚴(yán)格落實(shí)城市危房和老舊房屋安全排查治理責(zé)任，重點(diǎn)對(duì)建筑年代較長(zhǎng)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低、失修失養(yǎng)嚴(yán)重及其他因素產(chǎn)生安全隱患的房屋進(jìn)行集中拉網(wǎng)式排查。十三五時(shí)期，全省累計(jì)排查房屋55．6萬幢，建筑面積7．49億平方米，涉及住戶349．8萬戶。其中，發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋11965幢，經(jīng)鑒定確認(rèn)危房9335幢，已整改危房7158幢。十三五以來，我省城鎮(zhèn)住房發(fā)展取得了積極成效，但是相對(duì)于全社會(huì)總體居住水平的較快提升，不同群體的住房獲得感、大中小城市的宜居水平仍不平衡。城鎮(zhèn)住房保障體系還不健全，新市民特別是青年人住房困難問題仍然比較突出，住房公積金制度公平性和普惠性有待提升；房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)尚不牢固，資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展尚處于探索階段；居住品質(zhì)提升速度相對(duì)滯后，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)面廣量大，住房建設(shè)品質(zhì)與適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀的建筑方針之間還有一定差距，物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛突出、服務(wù)體系還不夠成熟等。（二）面臨形勢(shì)十四五時(shí)期是江蘇開啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化新征程、奮力譜寫強(qiáng)富美高新篇章的關(guān)鍵階段，面對(duì)國(guó)內(nèi)外發(fā)展環(huán)境的深刻復(fù)雜變化，全省城鎮(zhèn)住房工作要善于在危機(jī)中育先機(jī)、于變局中開新局，抓住機(jī)遇，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，趨利避害，奮勇前進(jìn)，更好肩負(fù)起為全國(guó)發(fā)展探路的使命。1、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展明確新任務(wù)深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，必須要系統(tǒng)抓好城鎮(zhèn)住房發(fā)展。圍繞促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口全面融入城市，要持續(xù)完善住房公共服務(wù)，推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)；圍繞轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，要著力解決大城市住房突出問題，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加快建設(shè)美麗宜居城市；圍繞促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展，要優(yōu)化住房空間布局，加強(qiáng)城市間的互聯(lián)互通，打造住房聯(lián)動(dòng)發(fā)展新格局；圍繞提升城市治理水平，要推動(dòng)住宅物業(yè)管理融入基層社會(huì)治理體系。2、住房制度改革提出新要求加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，明確了住房的民生屬性以及住房制度改革的方向。面對(duì)新形勢(shì)、新要求，要進(jìn)一步強(qiáng)化城市主體責(zé)任，落實(shí)一城一策，積極推動(dòng)完善住房保障體系、培育住房租賃市場(chǎng)等試點(diǎn)工作，健全住房保障體系和住房市場(chǎng)體系，滿足人民群眾對(duì)美好生活的需要。3、住房消費(fèi)升級(jí)帶來新空間城鎮(zhèn)住房發(fā)展已從總量短缺轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性供給不足，從有沒有轉(zhuǎn)向好不好。促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，必須要積極適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)和居住生活方式的變化，適應(yīng)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)下綠色低碳發(fā)展的要求，積極發(fā)展住房新供給，滿足居民多樣化的居住需求。解決新市民、青年人的住房問題，需要大力發(fā)展租賃住房；應(yīng)對(duì)人口老齡化，需要加快新建或改造適老化住宅；改善群眾居住條件、推動(dòng)實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰，需要發(fā)展綠色建筑、成品住房，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；滿足居家生活服務(wù)要求，需要提升物業(yè)服務(wù)水平。綠色營(yíng)銷的內(nèi)涵和特點(diǎn)（一）綠色營(yíng)銷的內(nèi)涵關(guān)于綠色營(yíng)銷，廣義的解釋是指企業(yè)在營(yíng)銷活動(dòng)中體現(xiàn)的社會(huì)價(jià)值觀、倫理道德觀，充分考慮社會(huì)效益，既自覺維護(hù)自然生態(tài)平衡，更自覺抵制各種有害營(yíng)銷。因此，綠色營(yíng)銷也稱倫理營(yíng)銷。狹義的綠色營(yíng)銷，主要指企業(yè)在營(yíng)銷活動(dòng)中，謀求消費(fèi)者利益、企業(yè)利益與環(huán)境利益的協(xié)調(diào)，既要充分滿足消費(fèi)者的需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)，也要充分注意自然生態(tài)平衡，因此又稱生態(tài)營(yíng)銷或環(huán)境營(yíng)銷。綠色營(yíng)銷以促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。英國(guó)威爾斯大學(xué)的肯˙畢泰教授在《綠色營(yíng)銷——化危機(jī)為商機(jī)的經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)》一書中指出：“綠色營(yíng)銷是一種能辨識(shí)、預(yù)期及符合消費(fèi)者與社會(huì)需求，并且可帶來利潤(rùn)及永續(xù)經(jīng)營(yíng)的管理過程”?！笆紫?，企業(yè)所服務(wù)的對(duì)象不僅是顧客，還包括整個(gè)社會(huì)；其次，市場(chǎng)營(yíng)銷過程的永續(xù)性一方面需仰賴環(huán)境不斷地提供市場(chǎng)營(yíng)銷所需資源的能力，另一方面還要求能持續(xù)吸收營(yíng)銷所帶來的產(chǎn)物。”綠色營(yíng)銷觀要求企業(yè)在營(yíng)銷中不僅要考慮消費(fèi)者利益和企業(yè)自身的利益，而且要考慮社會(huì)利益和環(huán)境利益，將四方面利益結(jié)合起來，全面履行企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。（二）綠色營(yíng)銷的特點(diǎn)綠色營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷相比，具有以下特征：（1）綠色消費(fèi)是開展綠色營(yíng)銷的前提。消費(fèi)需求由低層次向高層次發(fā)展，是不可逆轉(zhuǎn)的客觀規(guī)律，綠色消費(fèi)是較高層次的消費(fèi)觀念。人們的溫飽等生理需要基本滿足后，便會(huì)產(chǎn)生提高生活綜合質(zhì)量的要求，產(chǎn)生對(duì)清潔環(huán)境與綠色產(chǎn)品的需要。（2）綠色觀念是綠色營(yíng)銷的指導(dǎo)思想。綠色營(yíng)銷以滿足需求為中心，為消費(fèi)者提供能有效防止資源浪費(fèi)、環(huán)境污染及損害健康的產(chǎn)品。綠色營(yíng)銷所追求的是人類的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與可持續(xù)發(fā)展，重視協(xié)調(diào)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與自然環(huán)境的關(guān)系，力求實(shí)現(xiàn)人類行為與自然環(huán)境的和諧發(fā)展。（3）綠色體制是綠色營(yíng)銷的法制保障。綠色營(yíng)銷是著眼于社會(huì)層面的新觀念，所要實(shí)現(xiàn)的是人類社會(huì)的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展。在競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)上，必須有完善的政治與經(jīng)濟(jì)管理體制，制定并實(shí)施環(huán)境保護(hù)與綠色營(yíng)銷的方針、政策，制約各方面的短期行為，維護(hù)全社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。（4）綠色科技是綠色營(yíng)銷的物質(zhì)保證。技術(shù)進(jìn)步是產(chǎn)業(yè)變革和進(jìn)化的決定因素，新興產(chǎn)業(yè)的形成必然要求技術(shù)進(jìn)步；但技術(shù)進(jìn)步如背離綠色觀念，其結(jié)果有可能加快環(huán)境污染的進(jìn)程。只有以綠色科技促進(jìn)綠色產(chǎn)品的發(fā)展，促進(jìn)節(jié)約能源和資源可再生以及無公害的綠色產(chǎn)品的開發(fā)，才是綠色營(yíng)銷的物質(zhì)保證。重大工程（一）城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工程棚戶區(qū)改造是城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的重要內(nèi)容，也是穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促和諧的重要途徑。全省各地要結(jié)合財(cái)力情況，摸清剩余棚戶區(qū)數(shù)量，做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和年度任務(wù)安排，堅(jiān)決防止以棚戶區(qū)改造的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)。十四五時(shí)期，全省計(jì)劃改造棚戶區(qū)60萬套（戶），完成投資3000億元，幫助180余萬居民實(shí)現(xiàn)出棚進(jìn)樓。（二）城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不僅是民生工程，也是發(fā)展工程，更是培育國(guó)內(nèi)市場(chǎng)拓展內(nèi)需的重要抓手，是一舉多得之舉。十四五時(shí)期，全省將全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，2021年，完成1000個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；到2022年，基本形成老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制，市場(chǎng)化、專業(yè)化、智慧化物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面不斷擴(kuò)大；五年計(jì)劃改造5000個(gè)老舊小區(qū)，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。（三）新建住宅品質(zhì)提升工程鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，推廣應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備，加快建筑工業(yè)化升級(jí)和數(shù)字化轉(zhuǎn)型，不斷提升住房品質(zhì)和宜居性能。采用裝配式建造方式，提高施工精細(xì)化水平；大力推動(dòng)綠色住區(qū)、綠色住宅建設(shè)，新建居住建筑全面按照75%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，綠色建材應(yīng)用比例達(dá)到60%以上；推廣成品住房和裝配化裝修，裝配化裝修建筑面積占同期全裝修建筑面積比達(dá)30%。推動(dòng)充電設(shè)施所需管線敷設(shè)至每一停車位，并實(shí)施有序充電，解決社區(qū)充電難問題。充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，加快發(fā)展數(shù)字家庭。落實(shí)住宅項(xiàng)目建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任，實(shí)施住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度，鼓勵(lì)推行住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。持續(xù)開展建筑施工安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治，大力推進(jìn)智慧工地建設(shè)，推動(dòng)在建工程項(xiàng)目統(tǒng)一納入信息化監(jiān)管，提高建筑施工安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、規(guī)范化水平。將住宅綠色性能和全裝修質(zhì)量相關(guān)指標(biāo)納入商品房買賣合同、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，推行住宅數(shù)字化交付和住宅使用說明書電子化。以住宅性能評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)，研究建立住宅品質(zhì)評(píng)價(jià)體系，開展高品質(zhì)住宅評(píng)價(jià)，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升和高質(zhì)量發(fā)展。（四）居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展工程補(bǔ)齊居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施短板，推進(jìn)無障礙設(shè)施改造，提升無障礙環(huán)境建設(shè)水平，合理增補(bǔ)各類適應(yīng)老年人居家養(yǎng)老生活需求的家政、助餐、醫(yī)療和文化體育服務(wù)。推動(dòng)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)模式，豐富居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容，積極推進(jìn)智慧居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，切實(shí)增加居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)有效供給。積極引導(dǎo)市場(chǎng)化運(yùn)作的老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。鼓勵(lì)新建住區(qū)中配建老年住宅單元，形成一定比例的適老化住宅或租賃型養(yǎng)老公寓。引導(dǎo)在城郊優(yōu)質(zhì)環(huán)境地區(qū)發(fā)展專業(yè)化養(yǎng)老社區(qū)，并與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、文旅度假資源相結(jié)合，發(fā)展特色康養(yǎng)項(xiàng)目。（五）智慧技防小區(qū)建設(shè)工程依據(jù)國(guó)家、省智慧技防小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以視頻監(jiān)控設(shè)施建設(shè)改造、小區(qū)出入口人車智能識(shí)別裝置、弱勢(shì)群體緊急報(bào)警求助、垃圾分類等物聯(lián)智慧設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，積極集成應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)，將城市治理的交通、教育、醫(yī)療、居家、養(yǎng)老、生態(tài)環(huán)保、食品安全、社會(huì)保障等與人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)的社會(huì)治理智慧因子深度嵌入智慧小區(qū)各領(lǐng)域各環(huán)節(jié)，推動(dòng)群租房管理、高空拋物、瓶裝液化氣、電動(dòng)車上樓等小區(qū)安全管理難題得到解決，讓人民群眾有更強(qiáng)的獲得感、幸福感、安全感。（六）住房信息化平臺(tái)建設(shè)工程建設(shè)智慧住房信息平臺(tái)，整合住房保障、房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)管理、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、房屋安全、住房公積金等業(yè)務(wù)領(lǐng)域信息，綜合土地、金融、財(cái)稅、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享、統(tǒng)計(jì)分析、監(jiān)測(cè)預(yù)警、多維展示，為住房發(fā)展提供完備支撐。建設(shè)完善江蘇省保障性住房管理一體化平臺(tái)，運(yùn)用GIS、BIM、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)各類保障性住房規(guī)劃建設(shè)、分配使用和各類保障對(duì)象準(zhǔn)入、退出的智慧監(jiān)管，全面提升住房保障科學(xué)化管理水平。提高住房交易網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)質(zhì)量，加強(qiáng)住房交易網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)的共享利用，做好橫向部門相關(guān)住房業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)共享，提升社會(huì)服務(wù)能力。整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將商品房預(yù)售資金監(jiān)管、房屋租賃、房屋中介服務(wù)、住宅專項(xiàng)維修資金管理、智慧物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)進(jìn)行全面整合，實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)開發(fā)、房屋交易、物業(yè)服務(wù)到房屋征收的全生命周期閉環(huán)管理。建立房地產(chǎn)企業(yè)信用信息監(jiān)管系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的監(jiān)管。運(yùn)用區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)，加強(qiáng)住房公積金行業(yè)監(jiān)管，持續(xù)優(yōu)化住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)功能。整合營(yíng)銷和整合營(yíng)銷傳播（一）整合營(yíng)銷的內(nèi)涵整合營(yíng)銷強(qiáng)調(diào)以滿足消費(fèi)者需求為中心，以整合企業(yè)內(nèi)外部所有資源為手段，把一切企業(yè)活動(dòng)進(jìn)行一元化整合重組，使企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)上達(dá)到高度協(xié)調(diào)一致，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的一體化營(yíng)銷。整合既包括企業(yè)營(yíng)銷過程、營(yíng)銷方式以及營(yíng)銷管理等方面的整合，也包括對(duì)企業(yè)內(nèi)外的商流、物流及信息流的整合。菲利普，科特勒認(rèn)為：“當(dāng)公司所有的部門都能為顧客利益服務(wù)時(shí)，其結(jié)果是整合營(yíng)銷?！薄罢蠣I(yíng)銷包含兩方面的含義：首先，各種營(yíng)銷職能（推銷人員、廣告、產(chǎn)品管理、營(yíng)銷調(diào)研等）必須彼此協(xié)調(diào)……其次，營(yíng)銷必須使公司其他部門接受‘思考顧客’的觀念。”他又說：“整合營(yíng)銷一般包括兩大主題，分別是：①許多不同的營(yíng)銷活動(dòng)都能夠傳播和交付價(jià)值；②在有效協(xié)調(diào)的情況下，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)的綜合效果的最大化?！睜I(yíng)銷組合概念強(qiáng)調(diào)將市場(chǎng)營(yíng)銷中各種要素組合起來的重要性，營(yíng)銷整合則與之一脈相承，但更為強(qiáng)調(diào)各種要素之間的關(guān)聯(lián)性，要求它們成為統(tǒng)一的有機(jī)體。在此基礎(chǔ)上，整合營(yíng)銷以企業(yè)由內(nèi)向外的戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，以整合企業(yè)各種資源為手段，以消費(fèi)者為重心，要求各種營(yíng)銷要素的作用力統(tǒng)一方向，形成合力，共同為企業(yè)的營(yíng)銷目標(biāo)服務(wù)。（二）整合營(yíng)銷傳播的含義整合營(yíng)銷傳播(IMC)，也稱整合營(yíng)銷溝通。美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)將整合營(yíng)銷傳播定義為，“是一種用來確保產(chǎn)品、服務(wù)、組織的顧客或潛在顧客所接收的所有品牌接觸都與此人相關(guān)，并且隨著時(shí)間的推移保持一致的計(jì)劃過程”。被譽(yù)為“整合營(yíng)銷傳播之父”的唐?E.舒爾茨教授認(rèn)為，IMC不是以一種表情、一種聲音，而是更多的要素構(gòu)成的概念性。IMC是以潛在顧客和現(xiàn)在顧客為對(duì)象，開發(fā)并實(shí)行說服性傳播的多種形態(tài)的過程。整合營(yíng)銷傳播是在一體化營(yíng)銷的基礎(chǔ)上導(dǎo)入了傳播概念，但I(xiàn)MC對(duì)營(yíng)銷影響很大，人們不得不認(rèn)真考慮怎樣才能使企業(yè)與利益關(guān)系者間的有效溝通成為可能。實(shí)施保障（一）強(qiáng)化綜合決策加快建立和完善省、市、縣三級(jí)城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃體系，將城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃的目標(biāo)任務(wù)納入地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用。以專業(yè)咨詢支撐科學(xué)決策，充分發(fā)揮專業(yè)委員會(huì)、高校、科研院所等智庫(kù)的作用。加強(qiáng)政策制定和規(guī)劃編制的前期調(diào)研，落實(shí)重大事項(xiàng)的公示和聽證制度，加強(qiáng)可行性論證和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。把專家論證、公眾參與、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合法性審查、集體討論決定確定為重大行政決策法定程序，確保決策制度科學(xué)、程序正當(dāng)、過程公開、責(zé)任明確。（二）落實(shí)政策支持積極構(gòu)建有利于城鎮(zhèn)住房發(fā)展的制度體系，細(xì)化完善配套政策措施，形成統(tǒng)籌推進(jìn)的政策合力和疊加效應(yīng)。圍繞城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、住房租賃發(fā)展、綠色建筑發(fā)展等重要工作，強(qiáng)化用地保障和存量資源利用，推動(dòng)財(cái)稅引導(dǎo)支持政策落地，提升金融機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)效。各市、縣（市）要根據(jù)實(shí)際情況做好資金的統(tǒng)籌調(diào)度，與省級(jí)財(cái)政資金形成合力，推動(dòng)城鎮(zhèn)住房發(fā)展，促進(jìn)規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。（三）完善監(jiān)督評(píng)估切實(shí)加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施的跟蹤分析，全面掌握實(shí)施進(jìn)展，及時(shí)化解重大共性問題。建立健全年度評(píng)估、中期評(píng)估與總結(jié)評(píng)估相銜接、定量評(píng)估與定性評(píng)估相配套、部門自我評(píng)估與第三方評(píng)估相結(jié)合的規(guī)劃評(píng)估體系，提高規(guī)劃評(píng)估的客觀公正性。（四）注重宣傳引導(dǎo)廣泛動(dòng)員社會(huì)各方面積極支持、主動(dòng)參與、形成合力。創(chuàng)新和豐富宣傳形式，及時(shí)總結(jié)和宣傳可復(fù)制可推廣的成功經(jīng)驗(yàn)，營(yíng)造規(guī)劃實(shí)施的良好氛圍。準(zhǔn)確傳遞規(guī)劃目標(biāo)和政策導(dǎo)向，提高人民群眾對(duì)城鎮(zhèn)住房發(fā)展的認(rèn)識(shí)，合理引導(dǎo)預(yù)期。4C觀念與4R理論20世紀(jì)90年代以來，人們從傳統(tǒng)家庭價(jià)值觀的壓力下解放出來，有更多的生活形態(tài)可以選擇。一方面，是產(chǎn)品的同質(zhì)化日益增強(qiáng)，另一方面是消費(fèi)者的個(gè)性化、多樣化日益發(fā)展。1990年，羅伯特˙勞特朋在《廣告年代》上發(fā)表《4P退休，4C登場(chǎng)》一文，提出了4C理論，認(rèn)為營(yíng)銷需持有的理念應(yīng)是“請(qǐng)注意消費(fèi)者”而不是傳統(tǒng)的“消費(fèi)者請(qǐng)注意”。隨后，唐˙E.舒爾茨在《整合營(yíng)銷傳播》一書的開始便提出“4P（產(chǎn)品、價(jià)格、通路、促銷）已成明日黃花，新的行銷世界已經(jīng)轉(zhuǎn)向4C了”。于是日漸興起的4C觀念，要求“暫時(shí)忘掉”傳統(tǒng)的4P理論，更新和強(qiáng)化以消費(fèi)者需求為中心的營(yíng)銷組合。(1)消費(fèi)者：指消費(fèi)者的需要和欲望。企業(yè)要把重視顧客放在第一位，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造顧客比開發(fā)產(chǎn)品更重要，滿足消費(fèi)者的需要和欲望比產(chǎn)品功能更重要，力求提供顧客確實(shí)想購(gòu)買的產(chǎn)品。(2)成本：指消費(fèi)者獲得滿足的成本，或是消費(fèi)者滿足自己的需要和欲望所愿付出的成本價(jià)格。全部成本包括：企業(yè)生產(chǎn)適合消費(fèi)者需要的產(chǎn)品成本；消費(fèi)者購(gòu)物成本，不僅指購(gòu)物的貨幣支出，還有時(shí)間耗費(fèi)、體力和精力耗費(fèi)以及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。新的定價(jià)模式是：消費(fèi)者支持的價(jià)格—適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)=成本上限。企業(yè)要想在消費(fèi)者支持的價(jià)格限度內(nèi)增加利潤(rùn)，就必須努力降低成本。（3）便利：指購(gòu)買的方便性。在銷售過程中，強(qiáng)調(diào)為顧客提供便利，讓顧客既購(gòu)買到商品，也購(gòu)買到便利。在各種郵購(gòu)、電話訂購(gòu)、代購(gòu)代送等方式出現(xiàn)后，消費(fèi)者能在家里就能買到自己所需的物品。企業(yè)要深入了解不同的消費(fèi)者有哪些不同的購(gòu)買方式和偏好，把便利原則貫穿于營(yíng)銷活動(dòng)的全過程。在售前及時(shí)向消費(fèi)者提供充分的關(guān)于產(chǎn)品性能、質(zhì)量、價(jià)格、使用方法和效果的準(zhǔn)確信息；售貨地點(diǎn)，要提供自由挑選、方便停車、免費(fèi)送貨、咨詢導(dǎo)購(gòu)等服務(wù)；售后應(yīng)重視信息反饋和追蹤調(diào)查，并及時(shí)處理和答復(fù)顧客意見，對(duì)有問題的商品主動(dòng)退換，對(duì)使用故障積極提供維修方便，大件商品甚至終身保修。為方便顧客，很多企業(yè)已開設(shè)熱線電話服務(wù)。（4）溝通：指與用戶溝通。企業(yè)可以嘗試多種營(yíng)銷策劃與營(yíng)銷組合，如果未能收到理想的效果，說明企業(yè)與產(chǎn)品尚未完全被消費(fèi)者接受。這時(shí)，不能依靠加強(qiáng)單向勸導(dǎo)顧客，要著眼于加強(qiáng)雙向溝通，增進(jìn)相互的理解，實(shí)現(xiàn)真正的適銷對(duì)路，培養(yǎng)忠誠(chéng)的顧客。4C一開始就是以挑戰(zhàn)者的角色出現(xiàn)的，矛頭直指4P，意圖創(chuàng)立新的營(yíng)銷理論框架。唐，E.舒爾茨后來又進(jìn)一步提出了4R理論，并以此作為IMC的基礎(chǔ)。4R較4C更突出顧客的核心地位，強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷的核心從交易走向關(guān)系。4R是：Relevance（關(guān)聯(lián)），與顧客建立緊密的關(guān)聯(lián)，形成互助、互求、互需的關(guān)系，減少顧客的流失；Reaction（反應(yīng)），提高企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度，傾聽顧客的反饋并及時(shí)做出反應(yīng)；Relationship（關(guān)系），建立和顧客的互動(dòng)關(guān)系；Reward（回報(bào)），一切營(yíng)銷活動(dòng)必須以為顧客和公司創(chuàng)造價(jià)值為目的。營(yíng)銷理論界不少人認(rèn)為：4P、4C、4R三者不是取代關(guān)系而是完善、發(fā)展的關(guān)系。由于企業(yè)層次不同，情況千差萬別，市場(chǎng)、企業(yè)營(yíng)銷還處于發(fā)展之中，所以在一定時(shí)期內(nèi)，4P還是營(yíng)銷的一個(gè)基礎(chǔ)框架，4C也是很有創(chuàng)新精神的思路，4R是在4P、4C基礎(chǔ)上的發(fā)展。在了解新世紀(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷理論的新發(fā)展的同時(shí)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際，把三者結(jié)合起來指導(dǎo)營(yíng)銷實(shí)踐，可能會(huì)取得更好的效果。有位營(yíng)銷學(xué)者這樣說：“用4C來思考，用4P來行動(dòng)，用4R來發(fā)展?！笔袌?chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略的產(chǎn)生與發(fā)展市場(chǎng)細(xì)分是1956年由美國(guó)營(yíng)銷學(xué)者溫德爾，斯密于《產(chǎn)品差異和市場(chǎng)細(xì)分——可供選擇的兩種市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略》一文中，在總結(jié)西方企業(yè)營(yíng)銷實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出的。市場(chǎng)細(xì)分不單純是一個(gè)抽象理論，而且具有很強(qiáng)的實(shí)踐性，順應(yīng)了第二次世界大戰(zhàn)以后美國(guó)眾多產(chǎn)品市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng)這一新的形勢(shì)，是現(xiàn)代企業(yè)營(yíng)銷觀念的一大進(jìn)步。從總體上看，不同的市場(chǎng)條件和環(huán)境，從根本上決定企業(yè)的營(yíng)銷戰(zhàn)略。市場(chǎng)細(xì)分理論和實(shí)踐的發(fā)展經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段。（一）大量營(yíng)銷階段早在19世紀(jì)末20世紀(jì)初，即資本主義工業(yè)革命階段，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心和特點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)速度和規(guī)模，市場(chǎng)以賣方為主導(dǎo)。在賣方市場(chǎng)條件下，企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本方式是大量營(yíng)銷，即大批量生產(chǎn)品種、規(guī)格單一的產(chǎn)品，并且通過廣泛、普遍的分銷渠道銷售產(chǎn)品。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，大量營(yíng)銷的方式降低了產(chǎn)品的成本和價(jià)格，獲得了較豐厚的利潤(rùn)。企業(yè)沒有必要研究市場(chǎng)需求，市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略也不可能產(chǎn)生。（二）產(chǎn)品差異化營(yíng)銷階段20世紀(jì)30年代，發(fā)生了震撼世界的資本主義經(jīng)濟(jì)危機(jī)，西方企業(yè)面臨產(chǎn)品嚴(yán)重過剩，市場(chǎng)迫使企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念。營(yíng)銷方式從大量營(yíng)銷向產(chǎn)品差異化營(yíng)銷轉(zhuǎn)變，即向市場(chǎng)推出許多與競(jìng)爭(zhēng)者在質(zhì)量、外觀、性能和品種等方面不同的產(chǎn)品。產(chǎn)品差異化營(yíng)銷較大量營(yíng)銷是一種進(jìn)步，但是由于企業(yè)僅僅考慮自己現(xiàn)有的設(shè)計(jì)、技術(shù)能力，忽視對(duì)顧客需求的研究，缺乏明確的目標(biāo)市場(chǎng)，因此產(chǎn)品營(yíng)銷的成功率依然很低。由此可見，在產(chǎn)品差異化營(yíng)銷階段，企業(yè)仍然沒有重視對(duì)市場(chǎng)需求的研究，市場(chǎng)細(xì)分仍然缺乏產(chǎn)生的基礎(chǔ)和條件。（三）目標(biāo)營(yíng)銷階段20世紀(jì)50年代以后，在科學(xué)技術(shù)革命的推動(dòng)下，生產(chǎn)力水平大幅度提高，產(chǎn)品日新月異，生產(chǎn)與消費(fèi)的矛盾日益尖銳，以產(chǎn)品差異化為中心的推銷體制遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決西方企業(yè)所面臨的市場(chǎng)問題。于是，市場(chǎng)迫使企業(yè)再次轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念和經(jīng)營(yíng)方式，由產(chǎn)品差異化營(yíng)銷轉(zhuǎn)向以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的目標(biāo)營(yíng)銷，即企業(yè)在研究市場(chǎng)和細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身的資源與優(yōu)勢(shì)，選擇其中最有吸引力和最能有效為之提供產(chǎn)品和服務(wù)的細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)與目標(biāo)市場(chǎng)需求特點(diǎn)