任務(wù)31現(xiàn)金流量分析課件

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》

項(xiàng)目3房地產(chǎn)投資分析

主講人：王玲12/4/20221《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》

項(xiàng)目3房地產(chǎn)投資分析

項(xiàng)目3房地產(chǎn)投資分析一現(xiàn)金流量分析二資金時(shí)間價(jià)值與資金等效值三房地產(chǎn)財(cái)務(wù)可行性分析12/4/20222項(xiàng)目3房地產(chǎn)投資分析一現(xiàn)金流量分析二資金時(shí)間價(jià)值與資金

任務(wù)3.1現(xiàn)金流量分析12/4/20223

任務(wù)3.1現(xiàn)金流量分析12/3/20223案例引入某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開(kāi)始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，且預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫(huà)出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（假定投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初）。12/4/20224案例引入某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用6020012/4/20225案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本15一、現(xiàn)金流量的含義--現(xiàn)金流量指某一系統(tǒng)在一定時(shí)期內(nèi)流入該系統(tǒng)和流出該系統(tǒng)的現(xiàn)金量。--現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金量

的統(tǒng)稱(chēng)現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金量12/4/20226一、現(xiàn)金流量的含義--現(xiàn)金流量指某一系統(tǒng)在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流（CashFlow）現(xiàn)金流入（CashInFlow）：銷(xiāo)售收入、租金收入等現(xiàn)金流出（CashOutFlow）：（1）開(kāi)發(fā)投資：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金等（2）置業(yè)投資：買(mǎi)入時(shí)的投資（買(mǎi)房款、稅金、裝修費(fèi)用等）、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（管理費(fèi)用、水電、維修費(fèi)用、稅等）、還貸本息。注意：現(xiàn)金流發(fā)生的時(shí)點(diǎn)一、現(xiàn)金流量的含義12/4/20227現(xiàn)金流（CashFlow）一、現(xiàn)金流量的含義12/3/20拓展練習(xí)1、房地產(chǎn)投資分析的目的，是為了（）。A．可行性研究的需要B．獲得好的技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果C．對(duì)技術(shù)方案花費(fèi)最小的投資D．盡可能降低投資成本B12/4/20228拓展練習(xí)1、房地產(chǎn)投資分析的目的，是為了（）。B1二、現(xiàn)金流量圖

（1）現(xiàn)金流量圖的時(shí)間坐標(biāo)012345678910

現(xiàn)金流量圖是表示項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)各時(shí)期點(diǎn)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出狀況的一種圖示。0點(diǎn)表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻1點(diǎn)表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，第2個(gè)計(jì)息周期的開(kāi)始12/4/20229二、現(xiàn)金流量圖（1）現(xiàn)金流量圖的時(shí)間坐標(biāo)0123456789（2）縱向垂直線：資金流動(dòng)數(shù)量和方向方向：資金流出流入長(zhǎng)度：資金流量多少時(shí)間（年）3000元1000元1500元1234560二、現(xiàn)金流量圖12/4/202210（2）縱向垂直線：資金流動(dòng)數(shù)量和方向時(shí)間（年）3000元10（3）現(xiàn)金流量圖的立足點(diǎn)0123i=6%1191.02借款人觀點(diǎn)1000123i=6%1191.02貸款人觀點(diǎn)10000二、現(xiàn)金流量圖立腳點(diǎn)不同，畫(huà)法正好相反12/4/202211（3）現(xiàn)金流量圖的立足點(diǎn)0123i=6%1191.02借款人（4）項(xiàng)目整個(gè)壽命期的現(xiàn)金流量圖以新建項(xiàng)目為例，可根據(jù)各階段現(xiàn)金流量的特點(diǎn)，把一個(gè)項(xiàng)目分為四個(gè)區(qū)間：建設(shè)期、投產(chǎn)期、穩(wěn)產(chǎn)期和回收處理期。二、現(xiàn)金流量圖（4）項(xiàng)目整個(gè)壽命期的現(xiàn)金流量圖以新建項(xiàng)目為例，可根據(jù)各階段橫軸：時(shí)間軸方向：向右分割：等分若干間隔，每一間隔代表一個(gè)時(shí)間單位（年）坐標(biāo)點(diǎn)：時(shí)點(diǎn)，該年的年末和下一年的年初二、現(xiàn)金流量圖12/4/202213橫軸：時(shí)間軸二、現(xiàn)金流量圖12/3/202213

現(xiàn)金流量的大小（資金數(shù)額）方向（資金流入還是流出）作用點(diǎn)（資金的發(fā)生時(shí)點(diǎn)）正確繪制現(xiàn)金流量圖的三要素12/4/202214正確繪制現(xiàn)金流量圖的三要素12/3/202214拓展練習(xí)1、現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（）。A．資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)B．日歷年度的年初C．某一基準(zhǔn)時(shí)刻D．既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)ACE12/4/202215拓展練習(xí)1、現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具拓展練習(xí)2、現(xiàn)有一項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)，第1年年初投入資金400萬(wàn)元，第1-3年的收入穩(wěn)定在200萬(wàn)元，第4年的收入為300萬(wàn)元。（假定收入發(fā)生在期末，投資行為發(fā)生在期初）試畫(huà)出該投資行為的現(xiàn)金流量圖。12/4/202216拓展練習(xí)2、現(xiàn)有一項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)，第1年年初投入資金400300400時(shí)間(刻度)200200200

1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出02

3

4拓展練習(xí)12/4/202217300400時(shí)間(刻房地產(chǎn)投資中常見(jiàn)的幾種現(xiàn)金流量類(lèi)型：開(kāi)發(fā)后出售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量開(kāi)發(fā)后持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量12/4/202218房地產(chǎn)投資中常見(jiàn)的幾種現(xiàn)金流量類(lèi)型：三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)案例引入某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開(kāi)始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，且預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫(huà)出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（假定投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初）。12/4/202219案例引入某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用6020012/4/202220案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本15三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（一）開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售模式現(xiàn)金流量圖12/4/202221三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（一）開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售模式現(xiàn)金流量圖有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000m2，土地總價(jià)款1500萬(wàn)元。建筑容積率為2.0，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)為3000元/m2，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10％，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該商品住宅建成1年后立即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/m2，銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5％，銷(xiāo)售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5％，試畫(huà)出該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量圖。（假設(shè)該項(xiàng)目無(wú)貸款）案例引入12/4/202222有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000m2，（1）計(jì)算樓價(jià)樓價(jià)＝2000×2×9000＝3600（萬(wàn)元）（2）計(jì)算建筑費(fèi)用和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用建筑費(fèi)用＝3000×2000×2＝1200（萬(wàn)元）專(zhuān)業(yè)費(fèi)用＝建筑費(fèi)用×10％＝1200×10％＝120（萬(wàn)元）（3）計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用和稅費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)用＝3600×2.5％＝90（萬(wàn)元）銷(xiāo)售稅費(fèi)＝3600×6.5％＝234（萬(wàn)元）案例解析12/4/202223（1）計(jì)算樓價(jià)案例解析12/3/202223案例解析年份0123現(xiàn)金流入3600現(xiàn)金流出1500660660324凈現(xiàn)金流量-1500-660-660327612/4/202224案例解析年份0123現(xiàn)金流入3600現(xiàn)金流出15006606三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（二）開(kāi)發(fā)—持有出租—出售模式12/4/202225三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（二）開(kāi)發(fā)—持有出租—出售模式三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（三）購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售模式12/4/202226三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（三）購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售模式案例引入某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開(kāi)始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，且預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫(huà)出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（假定投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初）。12/4/202227案例引入某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用6020012/4/202228案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本15案例解析年份01234t1819現(xiàn)金流入100100*（1+12%）100*（1+12%）t-3100*（1+12%）151600+100*（1+12%）16現(xiàn)金流出751253008020*（1+12%）20*（1+12%）t-320*（1+12%）15150+200+20*（1+12%）16凈現(xiàn)金流量-75-125-3002080*（1+12%）80*（1+12%）t-380*（1+12%）151250+80*（1+12%）161、求出凈現(xiàn)金流量12/4/202229案例解析年份01234t1819現(xiàn)金流入100100*（1+案例解析2、畫(huà)出凈現(xiàn)金流量圖7530012501234t80*（1+12%）t-301252012/4/202230案例解析2、畫(huà)出凈現(xiàn)金流量圖7530012501234t80三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（四）購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出售模式12/4/202231三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（四）購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出售模式三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（五）購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出租—出售模式12/4/202232三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（五）購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出租—出下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（）。A．購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售B．購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出售C．購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出租—出售D．開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售E．開(kāi)發(fā)—持有出租—出售答案：DE拓展練習(xí)12/4/202233下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（）。拓畫(huà)出現(xiàn)金流量圖某投資者擬用三年時(shí)間，以600萬(wàn)元的價(jià)格按照分期付款的方式購(gòu)買(mǎi)一寫(xiě)字樓。已知前兩年的付款比例分別為20%、30%，余下的在第三年付清，并在該年年末裝修完畢，第四年即出租，當(dāng)年的毛租金為80萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，并預(yù)計(jì)在此后的8年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率為10%，折現(xiàn)率為15%。出租8年后，該投資者把該樓轉(zhuǎn)售給別人，獲得了1200萬(wàn)元的收入。該項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間的收支情況如表，并假設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年末。拓展練習(xí)12/4/202234畫(huà)出現(xiàn)金流量圖拓展練習(xí)12/3/202234年份19992000200120022003200420052006200720082009裝修支出203050轉(zhuǎn)售成本150轉(zhuǎn)售收入1200拓展練習(xí)12/4/202235年份1999200020012002200320042005《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》

項(xiàng)目3房地產(chǎn)投資分析

主講人：王玲12/4/202236《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》

項(xiàng)目3房地產(chǎn)投資分析

項(xiàng)目3房地產(chǎn)投資分析一現(xiàn)金流量分析二資金時(shí)間價(jià)值與資金等效值三房地產(chǎn)財(cái)務(wù)可行性分析12/4/202237項(xiàng)目3房地產(chǎn)投資分析一現(xiàn)金流量分析二資金時(shí)間價(jià)值與資金

任務(wù)3.1現(xiàn)金流量分析12/4/202238

任務(wù)3.1現(xiàn)金流量分析12/3/20223案例引入某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開(kāi)始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，且預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫(huà)出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（假定投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初）。12/4/202239案例引入某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用6020012/4/202240案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本15一、現(xiàn)金流量的含義--現(xiàn)金流量指某一系統(tǒng)在一定時(shí)期內(nèi)流入該系統(tǒng)和流出該系統(tǒng)的現(xiàn)金量。--現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金量

的統(tǒng)稱(chēng)現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金量12/4/202241一、現(xiàn)金流量的含義--現(xiàn)金流量指某一系統(tǒng)在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流（CashFlow）現(xiàn)金流入（CashInFlow）：銷(xiāo)售收入、租金收入等現(xiàn)金流出（CashOutFlow）：（1）開(kāi)發(fā)投資：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金等（2）置業(yè)投資：買(mǎi)入時(shí)的投資（買(mǎi)房款、稅金、裝修費(fèi)用等）、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（管理費(fèi)用、水電、維修費(fèi)用、稅等）、還貸本息。注意：現(xiàn)金流發(fā)生的時(shí)點(diǎn)一、現(xiàn)金流量的含義12/4/202242現(xiàn)金流（CashFlow）一、現(xiàn)金流量的含義12/3/20拓展練習(xí)1、房地產(chǎn)投資分析的目的，是為了（）。A．可行性研究的需要B．獲得好的技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果C．對(duì)技術(shù)方案花費(fèi)最小的投資D．盡可能降低投資成本B12/4/202243拓展練習(xí)1、房地產(chǎn)投資分析的目的，是為了（）。B1二、現(xiàn)金流量圖

（1）現(xiàn)金流量圖的時(shí)間坐標(biāo)012345678910

現(xiàn)金流量圖是表示項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)各時(shí)期點(diǎn)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出狀況的一種圖示。0點(diǎn)表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻1點(diǎn)表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，第2個(gè)計(jì)息周期的開(kāi)始12/4/202244二、現(xiàn)金流量圖（1）現(xiàn)金流量圖的時(shí)間坐標(biāo)0123456789（2）縱向垂直線：資金流動(dòng)數(shù)量和方向方向：資金流出流入長(zhǎng)度：資金流量多少時(shí)間（年）3000元1000元1500元1234560二、現(xiàn)金流量圖12/4/202245（2）縱向垂直線：資金流動(dòng)數(shù)量和方向時(shí)間（年）3000元10（3）現(xiàn)金流量圖的立足點(diǎn)0123i=6%1191.02借款人觀點(diǎn)1000123i=6%1191.02貸款人觀點(diǎn)10000二、現(xiàn)金流量圖立腳點(diǎn)不同，畫(huà)法正好相反12/4/202246（3）現(xiàn)金流量圖的立足點(diǎn)0123i=6%1191.02借款人（4）項(xiàng)目整個(gè)壽命期的現(xiàn)金流量圖以新建項(xiàng)目為例，可根據(jù)各階段現(xiàn)金流量的特點(diǎn)，把一個(gè)項(xiàng)目分為四個(gè)區(qū)間：建設(shè)期、投產(chǎn)期、穩(wěn)產(chǎn)期和回收處理期。二、現(xiàn)金流量圖（4）項(xiàng)目整個(gè)壽命期的現(xiàn)金流量圖以新建項(xiàng)目為例，可根據(jù)各階段橫軸：時(shí)間軸方向：向右分割：等分若干間隔，每一間隔代表一個(gè)時(shí)間單位（年）坐標(biāo)點(diǎn)：時(shí)點(diǎn)，該年的年末和下一年的年初二、現(xiàn)金流量圖12/4/202248橫軸：時(shí)間軸二、現(xiàn)金流量圖12/3/202213

現(xiàn)金流量的大?。ㄙY金數(shù)額）方向（資金流入還是流出）作用點(diǎn)（資金的發(fā)生時(shí)點(diǎn)）正確繪制現(xiàn)金流量圖的三要素12/4/202249正確繪制現(xiàn)金流量圖的三要素12/3/202214拓展練習(xí)1、現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（）。A．資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)B．日歷年度的年初C．某一基準(zhǔn)時(shí)刻D．既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)ACE12/4/202250拓展練習(xí)1、現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具拓展練習(xí)2、現(xiàn)有一項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)，第1年年初投入資金400萬(wàn)元，第1-3年的收入穩(wěn)定在200萬(wàn)元，第4年的收入為300萬(wàn)元。（假定收入發(fā)生在期末，投資行為發(fā)生在期初）試畫(huà)出該投資行為的現(xiàn)金流量圖。12/4/202251拓展練習(xí)2、現(xiàn)有一項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)，第1年年初投入資金400300400時(shí)間(刻度)200200200

1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出02

3

4拓展練習(xí)12/4/202252300400時(shí)間(刻房地產(chǎn)投資中常見(jiàn)的幾種現(xiàn)金流量類(lèi)型：開(kāi)發(fā)后出售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量開(kāi)發(fā)后持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量12/4/202253房地產(chǎn)投資中常見(jiàn)的幾種現(xiàn)金流量類(lèi)型：三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)案例引入某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開(kāi)始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，且預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫(huà)出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（假定投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初）。12/4/202254案例引入某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用6020012/4/202255案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本15三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（一）開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售模式現(xiàn)金流量圖12/4/202256三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（一）開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售模式現(xiàn)金流量圖有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000m2，土地總價(jià)款1500萬(wàn)元。建筑容積率為2.0，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)為3000元/m2，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10％，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該商品住宅建成1年后立即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/m2，銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5％，銷(xiāo)售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5％，試畫(huà)出該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量圖。（假設(shè)該項(xiàng)目無(wú)貸款）案例引入12/4/202257有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000m2，（1）計(jì)算樓價(jià)樓價(jià)＝2000×2×9000＝3600（萬(wàn)元）（2）計(jì)算建筑費(fèi)用和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用建筑費(fèi)用＝3000×2000×2＝1200（萬(wàn)元）專(zhuān)業(yè)費(fèi)用＝建筑費(fèi)用×10％＝1200×10％＝120（萬(wàn)元）（3）計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用和稅費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)用＝3600×2.5％＝90（萬(wàn)元）銷(xiāo)售稅費(fèi)＝3600×6.5％＝234（萬(wàn)元）案例解析12/4/202258（1）計(jì)算樓價(jià)案例解析12/3/202223案例解析年份0123現(xiàn)金流入3600現(xiàn)金流出1500660660324凈現(xiàn)金流量-1500-660-660327612/4/202259案例解析年份0123現(xiàn)金流入3600現(xiàn)金流出15006606三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（二）開(kāi)發(fā)—持有出租—出售模式12/4/202260三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（二）開(kāi)發(fā)—持有出租—出售模式三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（三）購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售模式12/4/202261三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（三）購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售模式案例引入某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開(kāi)始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，且預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫(huà)出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（假定投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初）。12/4/202262案例引入某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用6020012/4/202263案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本15案例解析年份01234t1819現(xiàn)金流入100100*（1+12%）100*（1+12%）t-3100*