酬金制和包干制

一、包干制1、包干制的定義：是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、額定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤2、包干制的特點(diǎn)（1）企業(yè)在服務(wù)與利潤夾縫中生存由于才用包干制，企業(yè)的收入是固定的，要想獲得更多的利潤，只有降低成本。降低成本的直接后果可能是減低服務(wù)質(zhì)量，使服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)。致使業(yè)主滿意度降低，影響自身聲譽(yù)。要想獲得高的業(yè)主滿意度，則會(huì)增加成本，減少企業(yè)利潤，增加企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)面臨生存危機(jī)。（2）節(jié)省監(jiān)管成本，提高決策和服務(wù)效率二、酬金制1、酬金制定義酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。2、酬金制的特點(diǎn)：（1）“酬金制”更加有利地保護(hù)了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益酬金制模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)項(xiàng)目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應(yīng)也越高。在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得就越少。這樣一來，許多物業(yè)公司往往以降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項(xiàng)目來獲取更多的利潤，損害了業(yè)主的利益。長期如此，必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就有可能會(huì)被廣大業(yè)主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入?！俺杲鹬啤辈粫?huì)混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。（2）酬金制加大了物業(yè)服務(wù)運(yùn)作過程中的財(cái)務(wù)透明度，大力推動(dòng)了物業(yè)行業(yè)的市場化進(jìn)程采用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在接管某小區(qū)時(shí)，要向業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)提交詳細(xì)的服務(wù)期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的財(cái)務(wù)預(yù)算。在預(yù)算中明確服務(wù)區(qū)域內(nèi)的組織架構(gòu)，人員編制、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)保養(yǎng)的等級標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)和所需的資金，進(jìn)而預(yù)算出每平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意后，形成書面合同加以實(shí)施。這樣的財(cái)務(wù)預(yù)算即要求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務(wù)監(jiān)督提供了依據(jù)。（3）酬金制是實(shí)現(xiàn)陽光財(cái)務(wù)的有效途徑物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制，是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)陽光財(cái)務(wù)的有效途徑?！俺杲鹬啤毕挛飿I(yè)管理的財(cái)務(wù)從理財(cái)?shù)慕嵌瓤矗謨蓚€(gè)部分，一個(gè)是物業(yè)管理企業(yè)的公司財(cái)務(wù)理財(cái)。一個(gè)是以物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為核心的物業(yè)管理處財(cái)務(wù)理財(cái)。三、包干制與酬金制的比較包干制：物業(yè)公司依據(jù)收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；酬金制：物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)要求測算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；四、包干制與酬金制的實(shí)施條件1、酬金制要有比較完善的市場環(huán)境，要有誠實(shí)守信的企業(yè)行為，要有正確的消費(fèi)習(xí)慣和理念，要有比較寬裕的經(jīng)濟(jì)條件等等。2、商業(yè)化機(jī)制是一個(gè)更加市場化的機(jī)制，只有在商業(yè)化相對發(fā)達(dá)的階段，才有