收益法在各類資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用課件

收益法在各類資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司江蘇分公司2022/12/5收益法在各類資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司江蘇分公2007-8-28目錄第一部分收益法概述第二部分評(píng)估對(duì)象第三部分收益期與預(yù)測(cè)期第四部分預(yù)期收益第五部分折現(xiàn)率第六部分

其他2007-8-28目錄第一部分收益法概述2007-8-28一、收益法概述學(xué)習(xí)目的：通過(guò)收益法在不同資產(chǎn)評(píng)估中的具體運(yùn)用，進(jìn)一步加深對(duì)收益法的理解，區(qū)別其中的不同和聯(lián)系，達(dá)到融會(huì)貫通，活學(xué)活用，具體問(wèn)題具體對(duì)待的目的。評(píng)估對(duì)象:企業(yè)價(jià)值、不動(dòng)產(chǎn)、礦業(yè)權(quán)、資產(chǎn)組及資產(chǎn)組組合（含商譽(yù)）主要內(nèi)容:評(píng)估對(duì)象的界定、收益額(收益口徑)、收益期與預(yù)測(cè)期、終值、折現(xiàn)率2007-8-28一、收益法概述學(xué)習(xí)目的：通過(guò)收益法在不同資一、收益法概述評(píng)估感悟：（1）審計(jì)講究的是分析性復(fù)核，評(píng)估注重的是邏輯推理，遵循一致性、匹配性原則（2）收益法好比房地產(chǎn)評(píng)估中的剩余法，把其他要素貢獻(xiàn)剔除，剩下的就是評(píng)估對(duì)象的貢獻(xiàn)所體現(xiàn)的價(jià)值。收益法其實(shí)就是在做減法—減一點(diǎn)、扣一點(diǎn)、折一點(diǎn)（3）有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估師往往可以先得出評(píng)估結(jié)果，剩下的便是“數(shù)字游戲”。既然是游戲，必然要遵循一定的規(guī)則（4）任何事情，要想取得成功都需要“用心”，評(píng)估更需要勤勉盡責(zé)2022/12/5一、收益法概述評(píng)估感悟：2022/12/4一、收益法概述提出問(wèn)題：（1）營(yíng)運(yùn)資金：范圍、最低現(xiàn)金保有量、溢余貨幣資金（2）資本性支出：與折舊攤銷的關(guān)系（3）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率:國(guó)債到期收益率、票面利率、是否含有通貨膨脹溢價(jià)（4）風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià):成熟資本市場(chǎng)調(diào)整、凈資產(chǎn)收益率、股票市場(chǎng)指數(shù)收益率（5）終值：是否考慮穩(wěn)定增長(zhǎng)率，戈登模型（6）資產(chǎn)組是否含有負(fù)債……2022/12/5一、收益法概述提出問(wèn)題：2022/12/4一、收益法概述收益法的定義：收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值，來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。收益法是將利求本的評(píng)估思路和預(yù)期收益原則的體現(xiàn)。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指通過(guò)將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。房地產(chǎn)評(píng)估中的收益法，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。評(píng)估值=未來(lái)收益期內(nèi)各期的收益現(xiàn)值之和

2022/12/5一、收益法概述收益法的定義：收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)一、收益法概述礦業(yè)權(quán)評(píng)估中的收益途徑評(píng)估方法,是基于礦業(yè)權(quán)所對(duì)應(yīng)的礦產(chǎn)資源未來(lái)開(kāi)發(fā)收益中，歸屬礦業(yè)權(quán)的收益決定礦業(yè)權(quán)價(jià)值這一前提的?，F(xiàn)金流量、剩余現(xiàn)金流量、剩余凈利潤(rùn)

2022/12/5一、收益法概述礦業(yè)權(quán)評(píng)估中的收益途徑評(píng)估方法,是基于礦業(yè)權(quán)所一、收益法概述2022/12/5一、收益法概述2022/12/4一、收益法概述五大要素

收益期預(yù)測(cè)期預(yù)期收益（收益口徑、合理預(yù)測(cè)）終值折現(xiàn)率2022/12/5一、收益法概述五大要素2022/12/4二、評(píng)估的對(duì)象界定評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)率企業(yè)整體價(jià)值企業(yè)自由現(xiàn)金流量WACC股東全部權(quán)益價(jià)值權(quán)益自由現(xiàn)金流量CAPM股東部分權(quán)益價(jià)值現(xiàn)金紅利借用CAPM土地使用權(quán)、房屋建筑物、房地產(chǎn)凈收益累加法市場(chǎng)提取法采礦權(quán)、探礦權(quán)現(xiàn)金流量、剩余現(xiàn)金流量、剩余凈利潤(rùn)累加法資產(chǎn)組、資產(chǎn)組組合、商譽(yù)扣除營(yíng)運(yùn)資金后的現(xiàn)金流量借用WACC2022/12/5二、評(píng)估的對(duì)象界定評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)率企業(yè)整體二、評(píng)估對(duì)象的界定2022/12/5了解評(píng)估對(duì)象的內(nèi)涵，以及評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)的范圍，以便合理預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)程度房地產(chǎn)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估對(duì)象的界定相對(duì)簡(jiǎn)單，更注重評(píng)估對(duì)象本身的經(jīng)濟(jì)狀況企業(yè)價(jià)值評(píng)估、資產(chǎn)組和商譽(yù)減值測(cè)試評(píng)估對(duì)象的界定則更加復(fù)雜，除了了解其自身資產(chǎn)構(gòu)成范圍，還需要了解其他配套資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)二、評(píng)估對(duì)象的界定2022/12/4二、評(píng)估對(duì)象的界定2022/12/5股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值-負(fù)債價(jià)值

=企業(yè)整體價(jià)值-付息債務(wù)價(jià)值企業(yè)整體價(jià)值=經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值=企業(yè)自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值付息債務(wù)價(jià)值：未來(lái)需要償還的付息債務(wù)本金和利息的現(xiàn)值

非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)負(fù)債：與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)直接關(guān)系的資產(chǎn)和負(fù)債。非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)可能與創(chuàng)造收益相關(guān)，但并不直接產(chǎn)生收益溢余資產(chǎn)和負(fù)債：與企業(yè)收益無(wú)直接關(guān)系的、超過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的多余資產(chǎn)和負(fù)債其他應(yīng)收款\其他應(yīng)付款\長(zhǎng)期投資\在建工程二、評(píng)估對(duì)象的界定2022/12/4二、評(píng)估對(duì)象的界定2022/12/5資產(chǎn)減值測(cè)試更需要注重評(píng)估對(duì)象和收益范圍的界定需要明確是否包含土地、房屋建筑物、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)二、評(píng)估對(duì)象的界定2022/12/4資產(chǎn)減值測(cè)試更需要注重評(píng)三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/5項(xiàng)目收益期預(yù)測(cè)期企業(yè)價(jià)值評(píng)估無(wú)限/有限5年或達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限當(dāng)前礦業(yè)權(quán)評(píng)估有限三到五年資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估有限/無(wú)限不超過(guò)5年三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4項(xiàng)目收益期預(yù)測(cè)期企業(yè)價(jià)值三、收益期與預(yù)測(cè)期注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)被評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展前景以及被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景,合理確定收益預(yù)測(cè)期間，并恰當(dāng)考慮預(yù)測(cè)期后的收益情況及相關(guān)終值的計(jì)算。企業(yè)價(jià)值=預(yù)測(cè)期間的各年收益現(xiàn)值和+終值（永續(xù)價(jià)值）的現(xiàn)值收益期：有限期、永續(xù)2022/12/5三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/42022/12/5三、收益期與預(yù)測(cè)期基準(zhǔn)日（12月31日）基準(zhǔn)日（8月31日）預(yù)測(cè)期明確的預(yù)測(cè)期后歷史年份收益期2022/12/4三、收益期與預(yù)測(cè)期基準(zhǔn)日（12月31日）預(yù)2022/12/5預(yù)測(cè)期的確定會(huì)計(jì)期間最后期限不應(yīng)在公司達(dá)到均衡狀態(tài)之前最后期限應(yīng)足夠靠后，以便將由于使用簡(jiǎn)化方法所引起的評(píng)估誤差盡可能減小終值占公司總價(jià)值的比重越大，對(duì)其預(yù)測(cè)越應(yīng)認(rèn)真和慎重。三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/5均衡狀態(tài)：實(shí)際的銷售增長(zhǎng)應(yīng)接近于一種均衡水平；公司的投資活動(dòng)應(yīng)趨于減少，公司只對(duì)現(xiàn)有生產(chǎn)能力進(jìn)行簡(jiǎn)單的更新，常規(guī)的改進(jìn)以及升級(jí),資本性支出較?。还镜某杀窘Y(jié)構(gòu)應(yīng)該基本定型；公司的財(cái)務(wù)杠桿接近行業(yè)平均水平；公司的風(fēng)險(xiǎn)水平達(dá)到市場(chǎng)平均水平；公司資本的實(shí)際收益率應(yīng)接近于恒定不變。三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/5(1)資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估的特殊要求出于數(shù)據(jù)可靠性和便于操作等方面的考慮，建立在該預(yù)算或者預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上的預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量最多涵蓋5年，企業(yè)管理層如能證明更長(zhǎng)的期間是合理的，可以涵蓋更長(zhǎng)的期間。三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4(1)資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估的特殊要求三、收益期2022/12/5(2)稅收優(yōu)惠(3)周期性波動(dòng)的企業(yè)。對(duì)周期性行業(yè)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值應(yīng)能夠反映在長(zhǎng)期中平均的經(jīng)營(yíng)條件，可將預(yù)測(cè)期延長(zhǎng)，使它超過(guò)目前所處的商業(yè)周期。(4)多業(yè)務(wù)且不在同一時(shí)間達(dá)到均衡狀態(tài)的公司，有兩種選擇：延長(zhǎng)預(yù)測(cè)期，直到公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)都常態(tài)增長(zhǎng)；將各個(gè)業(yè)務(wù)分別獨(dú)立進(jìn)行評(píng)估。(5)礦產(chǎn)資源采選企業(yè)的收益期限取決于其資源的可采儲(chǔ)量，即收益期限等于資源的剩余可開(kāi)采年限或剩余服務(wù)年限。三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4(2)稅收優(yōu)惠三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/5（6）以耗竭性資源為主要原料的企業(yè)以耗竭性資源為主要原料的企業(yè)中比較典型的有金屬冶煉企業(yè)，石化企業(yè)，火電企業(yè)等等?？紤]到耗竭性資源其耗竭性的、不可再生的的特性，相關(guān)技術(shù)的突飛猛進(jìn)以及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的不確定性，這些企業(yè)未來(lái)真正永續(xù)經(jīng)營(yíng)的可能性較??；同時(shí)，這類企業(yè)核心設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命通常較長(zhǎng)，因此用經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定收益期限較為合理。由于部分耗竭性資源具備一定的可回收性或儲(chǔ)量豐富、未來(lái)可使用年限很長(zhǎng)，相關(guān)企業(yè)受資源的制約較小，其未來(lái)經(jīng)營(yíng)期相對(duì)較長(zhǎng)，可近似認(rèn)為其永續(xù)經(jīng)營(yíng)。

本類企業(yè)的收益年限還與其特定資源的依存度密切相關(guān)三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4（6）以耗竭性資源為主要原料的企業(yè)三、收益2022/12/5(7)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)所必須的主要生產(chǎn)資料的取得是否存在不確定性。此類企業(yè)中最有代表性的即為房地產(chǎn)企業(yè)。由于我國(guó)土地資源稀缺，土地供給十分有限，房地產(chǎn)企業(yè)獲得開(kāi)發(fā)用地的不確定性較高，相應(yīng)其未來(lái)的經(jīng)營(yíng)年限亦很難預(yù)測(cè)，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)收益期限的確定，通常結(jié)合評(píng)估假設(shè)確定為有限期限，其收益期限至基準(zhǔn)日所擁有的全部土地資源開(kāi)發(fā)完畢為止。對(duì)于除房地產(chǎn)銷售外，另外預(yù)留了部分房產(chǎn)進(jìn)行租賃等自營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，由于租賃等業(yè)務(wù)可視為永續(xù)經(jīng)營(yíng)，因此企業(yè)收益期限可視為無(wú)限期，但其中的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)應(yīng)在基準(zhǔn)日所擁有的全部土地資源開(kāi)發(fā)完畢時(shí)截止。三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4(7)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)所必須的主要生產(chǎn)資料的取2022/12/5(8)企業(yè)具有核心盈利能力的資產(chǎn)是否有明確的使用期限制，這種限定是否可以解除。通常有使用期限制的資產(chǎn)大多為無(wú)形資產(chǎn)，如公路橋梁收費(fèi)權(quán)、專利技術(shù)許可使用權(quán)、商標(biāo)使用權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。對(duì)于依賴于這些無(wú)形資產(chǎn)盈利的企業(yè)來(lái)說(shuō)，一旦這些資產(chǎn)的使用期終止，也就意味著企業(yè)的收益期限終止，此時(shí)，企業(yè)的收益期限應(yīng)等于上述資產(chǎn)的使用期。但是，我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，除公路橋梁收費(fèi)權(quán)等期限相對(duì)固定外，專利技術(shù)許可使用權(quán)、商標(biāo)使用權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等往往能夠續(xù)期，如果預(yù)計(jì)未來(lái)續(xù)期的障礙較小，則可認(rèn)為相應(yīng)企業(yè)的收益期限為無(wú)限。三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4(8)企業(yè)具有核心盈利能力的資產(chǎn)是否有明確2022/12/5(9)企業(yè)的投資者是否有明確的清算、重組或其他處置計(jì)劃。企業(yè)的存續(xù)除與本身的運(yùn)營(yíng)管理有關(guān)，也與投資者的經(jīng)營(yíng)理念息息相關(guān)，因此，若投資者有明確的關(guān)停、重組、處置計(jì)劃，則相關(guān)企業(yè)的收益期限是有限的。如中外合資企業(yè)三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4(9)企業(yè)的投資者是否有明確的清算、重組或四、預(yù)期收益收益法中的預(yù)期收益可以現(xiàn)金流量、各種形式的利潤(rùn)或現(xiàn)金紅利等口徑表示。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況選擇恰當(dāng)?shù)氖找婵趶健，F(xiàn)金流量利潤(rùn)現(xiàn)金紅利2022/12/5四、預(yù)期收益2022/12/4四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)期收益：潛在毛收入；有效毛收入；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；凈收益；注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。2022/12/5四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)期收益：2022/12/4四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)估價(jià)2022/12/5序號(hào)

項(xiàng)目計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)2011.1.1~2013.12.31

(租金不變期）2014~2021.3.6

(每?jī)赡暝?.5%)2021.3.6-2060.8.311年租金收入(元)

3,109,920.003,218,767.205,768,400.002租金年平均增長(zhǎng)率(%)

0.003.5%5.5%3月租金(元/m2)

62.00

64.17

115.004年總費(fèi)用合計(jì)(元)(1)＋…+(7)

874,622.24895,901.861,875,055.084-1房租損失準(zhǔn)備(元)按1個(gè)月租金計(jì)

480,700.004-2房產(chǎn)稅(元)按年租金的12%計(jì)

373,190.40386,252.06692,208.004-3土地使用稅(元)按12元/m2計(jì)算

82,712.88

82,712.88

82,712.884-4管理費(fèi)(元)按年租金的2%計(jì)

62,198.4064,375.34115,368.004-5修繕費(fèi)(元)按重置成本的2%計(jì)

167,200.00167,200.00167,200.004-6保險(xiǎn)費(fèi)(元)按重置成本的2‰計(jì)

16,720.0016,720.0016,720.004-7營(yíng)業(yè)稅及附加(元)按租金收入的5.55%計(jì)

172,600.56178,641.58320,146.205年總純收入(元)年租金收入－年總費(fèi)用

2,235,297.762,322,865.343,893,344.926折現(xiàn)率(%)

8%8%8%7剩余使用年限(年)

3.00

2.00

39.458房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值(元)V=a/r×[1-1/(1+r)n]5,760,600.003,288,278.49

42,671,545.61四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)估價(jià)2022/12/4序號(hào)項(xiàng)目四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求?。?出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。

租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。

維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。2商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。2022/12/5四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。

有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。2022/12/5四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變；2每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。2022/12/5四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過(guò)去、現(xiàn)四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。

對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：

1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。

2將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。2022/12/5四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估預(yù)期收益

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)當(dāng)從委托方或相關(guān)當(dāng)事方獲取被評(píng)估企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況和收益狀況的預(yù)測(cè)，并進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測(cè)的合理性。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在對(duì)被評(píng)估企業(yè)收益預(yù)測(cè)進(jìn)行分析、判斷和調(diào)整時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考慮并分析被評(píng)估企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)狀況、歷史業(yè)績(jī)、發(fā)展前景和被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景，收集被評(píng)估企業(yè)所涉及交易、收入、支出、投資等業(yè)務(wù)合法性和未來(lái)預(yù)測(cè)可靠性的證據(jù)，充分考慮未來(lái)各種可能性發(fā)生的概率及其影響，不得采用不合理的假設(shè)。當(dāng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)與被評(píng)估企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況存在重大差異時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)予以披露，并對(duì)產(chǎn)生差異的原因及其合理性進(jìn)行分析。2022/12/5四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估預(yù)期收益2022/12/4四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估現(xiàn)金紅利模型通常適用于少數(shù)權(quán)益價(jià)值的評(píng)估。紅利折現(xiàn)模型的使用取決于以下兩個(gè)因素：一是公司控制權(quán)是否變動(dòng)。對(duì)于公司收購(gòu)來(lái)說(shuō)，如果一家公司被收購(gòu)或其管理層變動(dòng)的可能性較大時(shí)，就不宜采用紅利折現(xiàn)模型。如果由于公司規(guī)模和各種對(duì)收購(gòu)者法律方面和市場(chǎng)方面的限制，公司的控制權(quán)較難發(fā)生變動(dòng)時(shí)，通過(guò)紅利折現(xiàn)模型所得到的結(jié)果則是判斷公司股價(jià)是否合理的更好標(biāo)準(zhǔn)。2022/12/5四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估現(xiàn)金紅利模型通常適用于少數(shù)權(quán)益價(jià)值四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估二是股利分配政策的合理性。紅利分配與否、分配多少取決于企業(yè)盈利水平和股利分配政策。實(shí)際上，股利分配政策的決定是由多種因素決定和制約的，紅利往往并不完全體現(xiàn)企業(yè)的收益水平。企業(yè)具有盈利，而且紅利分配與之同步的情況下，紅利折現(xiàn)模型是可行的。紅利折現(xiàn)模型無(wú)法應(yīng)用于很少發(fā)放股利或不發(fā)放股利的企業(yè)價(jià)值評(píng)估。若公司不發(fā)放股利，則其股票現(xiàn)金股利折現(xiàn)值為零。有時(shí)，股利發(fā)放過(guò)多，表示公司缺少投資機(jī)會(huì)，反而會(huì)阻礙公司的成長(zhǎng)，較多發(fā)放股利并不代表公司價(jià)值就一定高2022/12/5四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估二是股利分配政策的合理性。2022四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的預(yù)期收益（未來(lái)現(xiàn)金流量）企業(yè)自由現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+折舊與攤銷+利息費(fèi)用(扣除稅務(wù)影響后)-資本性支出-凈營(yíng)運(yùn)資金變動(dòng)企業(yè)自由現(xiàn)金流量＝息稅前利潤(rùn)×（1－稅率）＋折舊與攤銷－資本性支出－營(yíng)運(yùn)資本追加額權(quán)益自由現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+折舊與攤銷-資本性支出-凈營(yíng)運(yùn)資金變動(dòng)+付息債務(wù)的增加（減少）權(quán)益自由現(xiàn)金流量＝凈利潤(rùn)＋折舊與攤銷－資本性支出－營(yíng)運(yùn)資本追加額－債務(wù)本金償還＋新發(fā)行債務(wù)EBIT:息稅前利潤(rùn)(earningsbeforeinterestandtaxes)2022/12/5四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估2022/12/4四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估2022/12/5序號(hào)項(xiàng)目名稱歷史期預(yù)測(cè)期穩(wěn)定期201011.1-611.7-122012201320142015一主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)二加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)減:營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用三營(yíng)業(yè)利潤(rùn)加:投資收益減:營(yíng)業(yè)外收支凈額四利潤(rùn)總額減:所得稅五凈利潤(rùn)加：折舊攤銷稅后利息減:資本性支出

營(yíng)運(yùn)資金增加額六企業(yè)凈現(xiàn)金流量四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估2022/12/4序號(hào)項(xiàng)目名稱歷史四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的財(cái)務(wù)報(bào)表分析

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、所選擇的價(jià)值類型和評(píng)估方法等相關(guān)條件，在與委托方和相關(guān)當(dāng)事方協(xié)商并獲得有關(guān)信息的基礎(chǔ)上，采用適當(dāng)?shù)姆椒?，?duì)被評(píng)估企業(yè)和參考企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中對(duì)評(píng)估過(guò)程和評(píng)估結(jié)論具有影響的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行必要的分析調(diào)整，以合理反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和盈利能力。根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以在適當(dāng)?shù)那闆r下考慮以下分析調(diào)整事項(xiàng)：（一）調(diào)整被評(píng)估企業(yè)和參考企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制基礎(chǔ)；（二）調(diào)整不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然的收入和支出；（三）調(diào)整非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)及與其相關(guān)的收入和支出；（四）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師認(rèn)為需要調(diào)整的其他事項(xiàng)。2022/12/5四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的財(cái)務(wù)報(bào)表分析20四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估產(chǎn)能的限制、市場(chǎng)容量、行業(yè)景氣周期與發(fā)展趨勢(shì)1．一般工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)銷量、產(chǎn)能、價(jià)格生產(chǎn)量的變化和價(jià)格的變化（是否考慮通貨膨脹因素）生產(chǎn)裝置的最大產(chǎn)能工業(yè)企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)能力在預(yù)測(cè)時(shí)是否考慮由于環(huán)保、裝置中的瓶頸（小馬拉大車、大馬拉小車）等其他因素的影響致使生產(chǎn)能力的發(fā)揮受到限制的情況。2022/12/5四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估產(chǎn)能的限制、市場(chǎng)容量、行業(yè)景氣周期四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估2.礦產(chǎn)資源類企業(yè):注意其可開(kāi)采的礦產(chǎn)儲(chǔ)量3.高速公路:交通流量是否達(dá)到飽和,交通流量不可能無(wú)限制地?cái)U(kuò)大,某高速公路雖未達(dá)到飽和狀態(tài)，但受制于某一重要橋涵流量的影響（且短期內(nèi)無(wú)法改變），整個(gè)道路的交通流量也不可能達(dá)到理想狀態(tài)；4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè):重點(diǎn)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、土地的儲(chǔ)備5.酒店6.電信、電纜、小靈通7.商業(yè)企業(yè)、新華書店商品銷售和房屋出租2022/12/5四、預(yù)期收益-企業(yè)價(jià)值評(píng)估2.礦產(chǎn)資源類企業(yè):注意其可開(kāi)采的四、預(yù)期收益-礦業(yè)權(quán)評(píng)估礦業(yè)權(quán)(探礦權(quán)和采礦權(quán))評(píng)估收益途徑評(píng)估方法是指通過(guò)估算被評(píng)估礦業(yè)權(quán)所包括的礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量在未來(lái)開(kāi)發(fā)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)確定被評(píng)估礦業(yè)權(quán)價(jià)值的一類評(píng)估方法。主要包括：現(xiàn)金流量法、收益法、收益權(quán)益法、現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整法、約當(dāng)投資-現(xiàn)金流量法收益途徑評(píng)估礦業(yè)權(quán)涉及的參數(shù)主要包括：資源儲(chǔ)量、可采儲(chǔ)量、生產(chǎn)能力、礦山服務(wù)年限和評(píng)估計(jì)算年限、產(chǎn)品方案、采(選、冶)技術(shù)指標(biāo)、后續(xù)地質(zhì)勘查投資、固定資產(chǎn)投資、更新改造資金、流動(dòng)資金、銷售收入、總成本費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)成本、銷售稅金及附加、企業(yè)所得稅、采礦權(quán)權(quán)益系數(shù)和折現(xiàn)率等。2022/12/5四、預(yù)期收益-礦業(yè)權(quán)評(píng)估礦業(yè)權(quán)(探礦權(quán)和采礦權(quán))評(píng)估收益途徑四、預(yù)期收益-礦業(yè)權(quán)評(píng)估現(xiàn)金流量法是折現(xiàn)現(xiàn)金流量法的簡(jiǎn)稱，即DCF（DiscountedCashFlow）法，其基本原理是，將礦業(yè)權(quán)所指向的礦產(chǎn)資源勘查、開(kāi)發(fā)作為一個(gè)現(xiàn)金流量項(xiàng)目系統(tǒng)，從項(xiàng)目系統(tǒng)角度看，凡是項(xiàng)目系統(tǒng)對(duì)外流入、流出的貨幣稱為現(xiàn)金流量，同一時(shí)段(年期)現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額稱為凈現(xiàn)金流量（NetCashFlow），項(xiàng)目系統(tǒng)的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和，即為礦業(yè)權(quán)評(píng)估價(jià)值?，F(xiàn)金流量法主要特點(diǎn)是：現(xiàn)金流量只計(jì)算系統(tǒng)對(duì)外發(fā)生的現(xiàn)金的收和支即現(xiàn)金流出量和現(xiàn)金流入量，折舊、攤銷等只在系統(tǒng)內(nèi)部循環(huán)的非現(xiàn)金流量不參與計(jì)算；只考慮現(xiàn)金，不考慮借款利息。2022/12/5四、預(yù)期收益-礦業(yè)權(quán)評(píng)估現(xiàn)金流量法是折現(xiàn)現(xiàn)金流量法的簡(jiǎn)稱，即四、預(yù)期收益-礦業(yè)權(quán)評(píng)估現(xiàn)金流量法的財(cái)務(wù)模型為：現(xiàn)金流入量（＋）銷售收入回收固定資產(chǎn)殘（余）值回收流動(dòng)資金現(xiàn)金流出量（－）后續(xù)地質(zhì)勘查投資（指評(píng)估基準(zhǔn)日后需補(bǔ)充地質(zhì)勘查工作的地質(zhì)勘查投資）固定資產(chǎn)投資更新改造資金流動(dòng)資金經(jīng)營(yíng)成本銷售稅金及附加企業(yè)所得稅凈現(xiàn)金流量（即現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量）折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值（凈現(xiàn)金流量×折現(xiàn)系數(shù)）2022/12/5四、預(yù)期收益-礦業(yè)權(quán)評(píng)估現(xiàn)金流量法的財(cái)務(wù)模型為：2022/1四、預(yù)期收益-礦業(yè)權(quán)評(píng)估2007-8-28序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)勘查期建設(shè)期生產(chǎn)期一現(xiàn)金流入1銷售收入2回收固定資產(chǎn)殘余值3回收流動(dòng)資金小計(jì)二現(xiàn)金流出1后續(xù)地質(zhì)勘查投資2固定資產(chǎn)投資3更新改造資金4流動(dòng)資金5經(jīng)營(yíng)成本6銷售稅金及附加7企業(yè)所得稅小計(jì)三凈現(xiàn)金流量四、預(yù)期收益-礦業(yè)權(quán)評(píng)估2007-8-28序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)勘四、預(yù)期收益-礦業(yè)權(quán)評(píng)估礦業(yè)權(quán)評(píng)估中，一般采用當(dāng)?shù)仄骄N售價(jià)格，原則上以評(píng)估基準(zhǔn)日前的三個(gè)年度內(nèi)的價(jià)格平均值或回歸分析后確定評(píng)估計(jì)算中的價(jià)格參數(shù)。對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)大、服務(wù)年限較長(zhǎng)的大中型礦山，可向前延長(zhǎng)至5年；對(duì)小型礦山，可以采用評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)年價(jià)格的平均值。2022/12/5四、預(yù)期收益-礦業(yè)權(quán)評(píng)估礦業(yè)權(quán)評(píng)估中，一般采用當(dāng)?shù)仄骄N售價(jià)四、預(yù)期收益-資產(chǎn)減值測(cè)試企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)在合理和有依據(jù)的基礎(chǔ)上對(duì)資產(chǎn)剩余使用壽命內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行最佳估計(jì)，并將資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的預(yù)計(jì)，建立在經(jīng)企業(yè)管理層批準(zhǔn)的最近財(cái)務(wù)預(yù)算或者預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)之上。預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容(1)資產(chǎn)持續(xù)使用過(guò)程中預(yù)計(jì)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。(2)為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)使用過(guò)程中產(chǎn)生的現(xiàn)金流入所必需的預(yù)計(jì)現(xiàn)金流出(包括為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所發(fā)生的現(xiàn)金流出)。該現(xiàn)金流出應(yīng)當(dāng)是可直接歸屬于或者可通過(guò)合理和一致的基礎(chǔ)分到資產(chǎn)中的現(xiàn)金流出，后者通常是指那些與資產(chǎn)直接相關(guān)的間接費(fèi)用。2022/12/5四、預(yù)期收益-資產(chǎn)減值測(cè)試企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)在合理和有依據(jù)的基礎(chǔ)四、預(yù)期收益-資產(chǎn)減值測(cè)試對(duì)于在建工程；開(kāi)發(fā)過(guò)程中的無(wú)形資產(chǎn)等，企業(yè)在預(yù)計(jì)其未來(lái)現(xiàn)金流量時(shí)，應(yīng)當(dāng)包括預(yù)期為使該類資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用(或者可銷售)狀態(tài)而發(fā)生的全部現(xiàn)金流出數(shù)。(3)資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)，處置資產(chǎn)所收到或者支付的凈現(xiàn)金流量。該現(xiàn)金流量應(yīng)當(dāng)是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行交易時(shí)，企業(yè)預(yù)期可從資產(chǎn)的處置中獲取或者支付的、減去預(yù)計(jì)處置費(fèi)用后的金額。預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量，通常根據(jù)資產(chǎn)未來(lái)每期最有可能產(chǎn)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行預(yù)測(cè)。這種方法通常叫做傳統(tǒng)法，它使用單一的未來(lái)每期預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量和單一的折現(xiàn)率計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。在實(shí)務(wù)中，有時(shí)影響資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的因素較多，情況較為復(fù)雜，帶有很大的不確定性，使用單一的現(xiàn)金流量可能并不會(huì)如實(shí)地反映資產(chǎn)創(chuàng)造現(xiàn)金流量的實(shí)際情況。這樣，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用期望現(xiàn)金流量法預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量。2022/12/5四、預(yù)期收益-資產(chǎn)減值測(cè)試對(duì)于在建工程；開(kāi)發(fā)過(guò)程中的無(wú)形資產(chǎn)四、預(yù)期收益-資產(chǎn)減值測(cè)試資產(chǎn)減值測(cè)試的特別要求(1)以資產(chǎn)的當(dāng)前狀況為基礎(chǔ)預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量。不應(yīng)當(dāng)包括與將來(lái)可能會(huì)發(fā)生的、尚未作出承諾的重組事項(xiàng)或者與資產(chǎn)改良有關(guān)的預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量，(2)預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量不應(yīng)當(dāng)包括籌資活動(dòng)和所得稅收付產(chǎn)生的現(xiàn)金流量(3)對(duì)通貨膨脹因素的考慮應(yīng)當(dāng)和折現(xiàn)率相一致(4)內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整2022/12/5四、預(yù)期收益-資產(chǎn)減值測(cè)試資產(chǎn)減值測(cè)試的特別要求2022/1四、預(yù)期收益-資產(chǎn)減值測(cè)試序號(hào)項(xiàng)目名稱減值測(cè)試日使用期結(jié)束期一主營(yíng)業(yè)務(wù)收入二減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本銷售稅金及附加營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用三息稅前利潤(rùn)（EBIT）加：折舊攤銷四息稅折舊攤銷前利潤(rùn)(EBITDA）減：資產(chǎn)維護(hù)支出營(yíng)運(yùn)資金增加額（含初始投入）加:固定資產(chǎn)和營(yíng)運(yùn)資金期末收回五凈現(xiàn)金流量四、預(yù)期收益-資產(chǎn)減值測(cè)試序號(hào)項(xiàng)目名稱減值測(cè)試日使用期結(jié)束期四、預(yù)期收益-應(yīng)注意的事項(xiàng)利潤(rùn)分配的處理其他應(yīng)付款的處理營(yíng)運(yùn)資金的確定折舊與攤銷資本性支出付息債務(wù)的增加與償還溢余資產(chǎn)和負(fù)債的確定2022/12/5四、預(yù)期收益-應(yīng)注意的事項(xiàng)利潤(rùn)分配的處理2022/12/4綜合考慮利率水平、市場(chǎng)投資回報(bào)率、加權(quán)平均資金成本等資本市場(chǎng)相關(guān)信息和被評(píng)估企業(yè)、所在行業(yè)的特定風(fēng)險(xiǎn)等因素，合理確定資本化率或折現(xiàn)率。（1）累加法折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+其他風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（2）資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）（3）加權(quán)資本成本（WACC）2022/12/5五、折現(xiàn)率綜合考慮利率水平、市場(chǎng)投資回報(bào)率、加權(quán)平均資金成本等資本市場(chǎng)資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：1市場(chǎng)提取法：應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。五、折現(xiàn)率-房地產(chǎn)評(píng)估2022/12/5資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：五、折現(xiàn)率-房地產(chǎn)評(píng)估20223復(fù)合投資收益率法：將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R＝M·RM＋（1－M）RE

式中R─資本化率（％）；M─貸款價(jià)值比率（％），抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；RM

─抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE

─自有資本要求的正常收益率（％）。五、折現(xiàn)率-房地產(chǎn)評(píng)估2022/12/53復(fù)合投資收益率法：將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資為了資產(chǎn)減值測(cè)試的目的，計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值時(shí)所使用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)是反映當(dāng)前市場(chǎng)貨幣時(shí)間價(jià)值和資產(chǎn)特定風(fēng)險(xiǎn)的稅前利率。該折現(xiàn)率是企業(yè)在購(gòu)置或者投資資產(chǎn)時(shí)所要求的必要報(bào)酬率。需要說(shuō)明的是，如果在預(yù)計(jì)資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流量時(shí)已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)特定風(fēng)險(xiǎn)的影響作了調(diào)整的，折現(xiàn)率的估計(jì)不需要考慮這些特定風(fēng)險(xiǎn)。如果用于估計(jì)折現(xiàn)率的基礎(chǔ)是稅后的，應(yīng)當(dāng)將其調(diào)整為稅前的折現(xiàn)率，以便于與資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的估計(jì)基礎(chǔ)相一致。五、折現(xiàn)率-資產(chǎn)減值測(cè)試2022/12/5為了資產(chǎn)減值測(cè)試的目的，計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值時(shí)所使用的折企業(yè)在確定折現(xiàn)率時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先以該資產(chǎn)的市場(chǎng)利率為依據(jù)。如果該資產(chǎn)的利率無(wú)法從市場(chǎng)獲得的，可以使用替代利率估計(jì)。替代利率在估計(jì)時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)加權(quán)平均資金成本、增量借款利率或者其他相關(guān)市場(chǎng)借款利率作適當(dāng)調(diào)整后確定。調(diào)整時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮與資產(chǎn)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量有關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)以及其他有關(guān)政治風(fēng)險(xiǎn)、貨幣風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。企業(yè)在估計(jì)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)使用單一的折現(xiàn)率。但是，如果資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值對(duì)未來(lái)不同期間的風(fēng)險(xiǎn)差異或者利率的期間結(jié)構(gòu)反應(yīng)敏感的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在未來(lái)各不同期間采用不同的折現(xiàn)率。五、折現(xiàn)率-資產(chǎn)減值測(cè)試2022/12/5企業(yè)在確定折現(xiàn)率時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先以該資產(chǎn)的市場(chǎng)利率為依據(jù)。如果該折現(xiàn)率的基本構(gòu)成為：折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率有兩種不同的確定方法，本指導(dǎo)意見(jiàn)建議使用的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定方法為“風(fēng)險(xiǎn)累加法”，即通過(guò)確定每一種風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬，累加出風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率即安全報(bào)酬率，通?？梢詤⒖颊l(fā)行的中長(zhǎng)期國(guó)債利率或同期銀行存款利率來(lái)確定。本指導(dǎo)意見(jiàn)中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，可以選取距離評(píng)估基準(zhǔn)日前最近發(fā)行的長(zhǎng)期國(guó)債票面利率、選取最近幾年發(fā)行的長(zhǎng)期國(guó)債利率的加權(quán)平均值、選取距評(píng)估基準(zhǔn)日前最近的中國(guó)人民銀行公布的五年期定期存款利率等作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。五、折現(xiàn)率-礦業(yè)權(quán)評(píng)估2022/12/5折現(xiàn)率的基本構(gòu)成為：五、折現(xiàn)率-礦業(yè)權(quán)評(píng)估2022/12/4注:上市交易的國(guó)債收益率，存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。礦業(yè)權(quán)評(píng)估應(yīng)選取國(guó)家承諾的支付報(bào)酬（票面或其他方式）確定無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。五、折現(xiàn)率-礦業(yè)權(quán)評(píng)估2022/12/5風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率分類取值范圍

(%)備注勘查開(kāi)發(fā)階段普查2.00~3.00已達(dá)普查詳查1.15~2.00已達(dá)詳查勘探及建設(shè)0.35~1.15已達(dá)勘探及擬建、在建項(xiàng)目生產(chǎn)0.15~0.65生產(chǎn)礦山及改擴(kuò)建礦山行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)1.00~2.00根據(jù)礦種取值財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)1.00~1.50風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取值參考表注:上市交易的國(guó)債收益率，存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。礦業(yè)權(quán)評(píng)估應(yīng)選取國(guó)家加權(quán)平均資本成本（WACC，WeightedAverageCostofCapital）權(quán)益資本成本：紅利折現(xiàn)模型、資產(chǎn)定價(jià)模型、CAPM、套利定價(jià)模型

(APM)、回歸模型債務(wù)資本成本：對(duì)債權(quán)人的回報(bào)資本結(jié)構(gòu)2022/12/5五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估2022/12/4五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估權(quán)益資本成本：資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM，CapitalAssetPricingModel）re=rf+βL(rm-rf)re=rf+βL[(rm+ε)-rf]re=rf+βL(rm-rf)+rsre=rf+βL(rm-rf)×rs五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估（權(quán)益資本成本）2022/12/5權(quán)益資本成本：資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM，CapitalA五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估（權(quán)益資本成本）權(quán)益資本成本計(jì)算無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率計(jì)算市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)計(jì)算具有被評(píng)估企業(yè)目標(biāo)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)的β系數(shù)確定企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)企業(yè)規(guī)模企業(yè)所處經(jīng)營(yíng)階段歷史經(jīng)營(yíng)狀況企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要產(chǎn)品所處發(fā)展階段企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、產(chǎn)品和地區(qū)的分布企業(yè)內(nèi)部管理及控制機(jī)制管理人員的經(jīng)驗(yàn)和資歷對(duì)主要客戶及供應(yīng)商的依賴其他2022/12/5五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估（權(quán)益資本成本）權(quán)益資本成本2022五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估（權(quán)益資本成本）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率rf：評(píng)估基準(zhǔn)日中長(zhǎng)期國(guó)債的到期收益率中聯(lián):參照國(guó)家當(dāng)前已發(fā)行的10年期以上的中長(zhǎng)期國(guó)債利率的平均值3.3291%和標(biāo)準(zhǔn)差0.6944%，并考慮到未來(lái)升息的可能，按照10年期以上的中長(zhǎng)期國(guó)債利率的平均值的1.65倍的標(biāo)準(zhǔn)差，即4.46%進(jìn)行確定。

2011年選擇的中長(zhǎng)期國(guó)債利率為3.8%礦業(yè)權(quán)評(píng)估：不宜采用政府發(fā)行的記帳式國(guó)債的市場(chǎng)收益率確定無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。?是否包含通貨膨脹溢價(jià)2022/12/5五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估（權(quán)益資本成本）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率rf：評(píng)估五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估（權(quán)益資本成本）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)MRP：對(duì)于一個(gè)充分風(fēng)險(xiǎn)分散的市場(chǎng)組合,投資者所要求的高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的回報(bào)率。MRP=(rm-rf)

在美國(guó)，MRP一般為4.5%—5.5%rm市場(chǎng)預(yù)期回報(bào)率:行業(yè)/全體?2022/12/5五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估（權(quán)益資本成本）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)MRP：五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估（權(quán)益資本成本）本次評(píng)估采用公認(rèn)的成熟市場(chǎng)(美國(guó)市場(chǎng))的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)進(jìn)行調(diào)整，具體計(jì)算過(guò)程如下：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)=成熟股票市場(chǎng)的基本補(bǔ)償額+國(guó)家補(bǔ)償額=成熟股票市場(chǎng)的基本補(bǔ)償額+國(guó)家違約補(bǔ)償額×（σ股票/σ國(guó)債）式中：成熟股票市場(chǎng)的基本補(bǔ)償額取美國(guó)1928-2006年股票與國(guó)債的算術(shù)平均收益差6.57%；國(guó)家違約補(bǔ)償額：根據(jù)國(guó)家債務(wù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)Moody’InvestorsService對(duì)我國(guó)的債務(wù)評(píng)級(jí)為A2，轉(zhuǎn)換為國(guó)家違約補(bǔ)償額為0.8%；σ股票/σ國(guó)債：新興市場(chǎng)國(guó)家股票的波動(dòng)平均是債券市場(chǎng)的1.5倍；則：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)=6.57%+0.8%×1.5=7.77%2022/12/5五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估（權(quán)益資本成本）本次評(píng)估采用公認(rèn)的成上市公司β系數(shù)：股票個(gè)別收益率相對(duì)于市場(chǎng)收益率的回歸分析。β系數(shù)=協(xié)方差/方差，

分子：一定時(shí)期內(nèi)樣本股票的收益率和股票市場(chǎng)組合收益率的協(xié)方差；分母：一定時(shí)期內(nèi)股票市場(chǎng)組合收益率的方差。

回歸分析時(shí)間的長(zhǎng)度：長(zhǎng)一點(diǎn)，數(shù)據(jù)多一點(diǎn)，但時(shí)間越長(zhǎng)，公司及市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)特性可能會(huì)發(fā)生改變。Valueline和標(biāo)普用5年數(shù)據(jù)，彭博資迅（Bloomberg）用2年數(shù)據(jù)，中聯(lián)一般取150周收益率的時(shí)間間隔的設(shè)置（年、半年、月、周、天）五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估（權(quán)益資本成本）2022/12/5上市公司β系數(shù)：股票個(gè)別收益率相對(duì)于市場(chǎng)收益率的回歸分析。β選擇與被評(píng)估企業(yè)具有可比性的參考企業(yè)尋找可比公司的β（杠桿β）,原始β根據(jù)可比公司資本結(jié)構(gòu)，分別將杠桿β?lián)Q算成無(wú)杠桿ββui=βli/[1+(1-ti)Di/Ei]確定可比公司平均的無(wú)杠桿βu根據(jù)評(píng)估目標(biāo)公司的資本結(jié)構(gòu)，計(jì)算其杠桿ββl=βu×[1+(1-t)D/E]β的平滑處理:βt=34%×K+66%×βxK=1,βx為原始值2022/12/5五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估（權(quán)益資本成本）選擇與被評(píng)估企業(yè)具有可比性的參考企業(yè)2022/12/4五、折業(yè)務(wù)性β系數(shù)（根據(jù)投資的基本特征進(jìn)行估計(jì)）公司β系數(shù)的決定因素：業(yè)務(wù)類型：公司業(yè)務(wù)越易受市場(chǎng)波動(dòng)影響,β越高。周期性公司β高。經(jīng)營(yíng)杠桿（固定成本/總成本）：正比財(cái)務(wù)杠桿：正比,資產(chǎn)負(fù)債率越高,β越高。非上市公司β系數(shù)的確定：（1）管理層比較：請(qǐng)管理層確定被評(píng)估企業(yè)在行業(yè)中的位置（2）基本面因素比較：β與基本面因素的回歸分析：股息發(fā)放、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的方差、公司規(guī)模（總資產(chǎn)）、債務(wù)/權(quán)益比、每股收益增長(zhǎng)率（3）公司比較：請(qǐng)管理層列出與被評(píng)估企業(yè)最相似的上市公司，然后比較（經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一般相似，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)各不相同）2022/12/5五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估（權(quán)益資本成本）業(yè)務(wù)性β系數(shù)（根據(jù)投資的基本特征進(jìn)行估計(jì)）2022/12/42022/12/5目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)（D/E）按照市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算的公司長(zhǎng)期的目標(biāo)權(quán)重確定公司的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)，而非現(xiàn)行資本結(jié)構(gòu)，可綜合采用以下三種方法：估算以現(xiàn)行市值為基礎(chǔ)的公司資本結(jié)構(gòu)，循環(huán)推導(dǎo)考察可比公司的資本結(jié)構(gòu)考察管理層明確的和不明確的籌資方法及其對(duì)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)的影響五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值評(píng)估（資本結(jié)構(gòu)）2022/12/4目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)（D/E）五、折現(xiàn)率-企業(yè)價(jià)值2022/12/5終值（永續(xù)價(jià)值）Gordon模型直接比較模型當(dāng)某公司成為其所在行業(yè)中成熟的公司時(shí)，便進(jìn)入均衡狀態(tài)。據(jù)此，一個(gè)公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值可以現(xiàn)有成熟的公司作為可比公司，通過(guò)直接比較進(jìn)行估算。為投資銀行廣泛采用。如,采用EBITDA的倍數(shù)等清算模式六、終值2022/12/4終值（永續(xù)價(jià)值）六、終值2022/12/5資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)，處置資產(chǎn)所收到或者支付的凈現(xiàn)金流量。該現(xiàn)金流量應(yīng)當(dāng)是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行交易時(shí)，企業(yè)預(yù)期可從資產(chǎn)的處置中獲取或者支付的、減去預(yù)計(jì)處置費(fèi)用后的金額。如果資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的預(yù)計(jì)還包括最近財(cái)務(wù)預(yù)算或者預(yù)測(cè)期之后的現(xiàn)金流量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以該預(yù)算或者預(yù)測(cè)期之后年份穩(wěn)定的或者遞減的增長(zhǎng)率為基礎(chǔ)進(jìn)行估計(jì)。但是，企業(yè)管理層如能證明遞增的增長(zhǎng)率是合理的，可以以遞增的增長(zhǎng)率為基礎(chǔ)進(jìn)行估計(jì)。所使用的增長(zhǎng)率除了企業(yè)能夠證明更高的增長(zhǎng)率是合理的之外，不應(yīng)當(dāng)超過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品、市場(chǎng)、所處的行業(yè)或者所在國(guó)家或者地區(qū)的長(zhǎng)期平均增長(zhǎng)率，或者該資產(chǎn)所處市場(chǎng)的長(zhǎng)期平均增長(zhǎng)率。在恰當(dāng)、合理的情況下，該增長(zhǎng)率可以是零或者負(fù)數(shù)。六、終值(資產(chǎn)減值測(cè)試)2022/12/4資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)，處置資產(chǎn)所收到或者支付2022/12/5一、有限收益期下的企業(yè)終值因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期有限、投資者所有權(quán)期限有限或其他多種原因，一些企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)若干年后,將面臨整體轉(zhuǎn)讓或清算的局面。其估價(jià)值通常用以下模型表示:Ri：未來(lái)第i年的預(yù)期現(xiàn)金流；r：折現(xiàn)率；n：企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限其中最后一期的現(xiàn)金流Rn即為有限經(jīng)營(yíng)企業(yè)的終值。當(dāng)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓時(shí)，終值為企業(yè)經(jīng)營(yíng)期末的整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格；而當(dāng)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期末進(jìn)行清算時(shí),終值的合理計(jì)估算所需考慮因素較多。如采用企業(yè)自由現(xiàn)金流進(jìn)行估值：終值=經(jīng)營(yíng)期末當(dāng)期凈利潤(rùn)+折舊+攤銷+扣稅后利息-追加資本+經(jīng)營(yíng)期末固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的變現(xiàn)值+經(jīng)營(yíng)期末營(yíng)運(yùn)資金回收額。六、終值(企業(yè)價(jià)值評(píng)估)2022/12/4一、有限收益期下的企業(yè)終值六、終值(企業(yè)價(jià)2022/12/5而如采用權(quán)益現(xiàn)金流進(jìn)行估值：終值=經(jīng)營(yíng)期末當(dāng)期凈利潤(rùn)+折舊+攤銷-追加資本+經(jīng)營(yíng)期末固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的變現(xiàn)值+經(jīng)營(yíng)期末營(yíng)運(yùn)資金回收額-經(jīng)營(yíng)期末長(zhǎng)期負(fù)債本息和。經(jīng)營(yíng)期末當(dāng)期的凈利潤(rùn)、折舊、攤銷可根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)測(cè)。追加資本包括營(yíng)運(yùn)資金增加額、資產(chǎn)更新支出等，考慮到經(jīng)營(yíng)期末資本更新通常很小，經(jīng)營(yíng)期末的追加資本主要為當(dāng)年的營(yíng)運(yùn)資金變動(dòng)。對(duì)于到期清算時(shí)擁有大量固定資產(chǎn)，尤其是房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)，其固定資產(chǎn)的期末變現(xiàn)值金額較大，甚至?xí)?duì)企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估產(chǎn)生重大影響。理論上，經(jīng)營(yíng)期末固定資產(chǎn)的變現(xiàn)值應(yīng)以經(jīng)營(yíng)期末的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算。但未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格受很多因素影響，尤其當(dāng)年限較長(zhǎng)時(shí)，預(yù)測(cè)難度較大。因此,在實(shí)務(wù)中我們通常在假設(shè)不考慮通貨膨脹因素，基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)保持不變的前提下，以基準(zhǔn)日的重置成本為基礎(chǔ)，根據(jù)清算時(shí)點(diǎn)尚可使用年限計(jì)算成新率，最終推算出經(jīng)營(yíng)期末的變現(xiàn)值。而對(duì)清算時(shí)點(diǎn)時(shí)經(jīng)濟(jì)壽命已到期的資產(chǎn)，可根據(jù)其殘值估算變現(xiàn)價(jià)值。六、終值(企業(yè)價(jià)值評(píng)估)2022/12/4而如采用權(quán)益現(xiàn)金流進(jìn)行估值：六、終值(企業(yè)2022/12/5無(wú)形資產(chǎn)的變現(xiàn)值是指清算時(shí)專利技術(shù)、商標(biāo)等的轉(zhuǎn)讓價(jià)值。通常該價(jià)值應(yīng)結(jié)合無(wú)形資產(chǎn)的收益期限估算，即只有當(dāng)無(wú)形資產(chǎn)的收益期限超過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限時(shí)，且不隨企業(yè)清算而消亡時(shí)，無(wú)形資產(chǎn)在清算時(shí)才具有價(jià)值，為其在清算后剩余收益年限所產(chǎn)生收益在清算時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。當(dāng)企業(yè)到期清算時(shí)，原運(yùn)營(yíng)過(guò)程中占用的資金將得以釋放，通常稱之為營(yíng)運(yùn)資金的回收。營(yíng)運(yùn)資金簡(jiǎn)單而言，即流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差額。營(yíng)運(yùn)資金將隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的變化而變化。經(jīng)營(yíng)期末營(yíng)運(yùn)資金回收額從金額上等于清算前一年?duì)I運(yùn)資金的數(shù)額。要判斷企業(yè)經(jīng)營(yíng)期末長(zhǎng)期負(fù)債本息和，首先要確定企業(yè)基準(zhǔn)日后的還債計(jì)劃或新增借款計(jì)劃，在此基礎(chǔ)上結(jié)合基準(zhǔn)日已存在的長(zhǎng)期負(fù)債，計(jì)算得到經(jīng)營(yíng)期末長(zhǎng)期負(fù)債本息和。六、終值(企業(yè)價(jià)值評(píng)估)2022/12/4無(wú)形資產(chǎn)的變現(xiàn)值是指清算時(shí)專利技術(shù)、商標(biāo)等2022/12/5二、無(wú)限收益期下的企業(yè)終值鑒于無(wú)法估計(jì)企業(yè)永久的現(xiàn)金流，在實(shí)際估值中通常對(duì)現(xiàn)金流估價(jià)進(jìn)行分段預(yù)測(cè)，對(duì)于未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)前的現(xiàn)金流明確預(yù)測(cè)，而后計(jì)算那一時(shí)點(diǎn)企業(yè)所具備的終端價(jià)值。估值模型如下：

Ri：未來(lái)第i年的預(yù)期現(xiàn)金流；r：折現(xiàn)率；n：預(yù)測(cè)期限如果假設(shè)公司的現(xiàn)金流在超出那一時(shí)點(diǎn)之后將以不變的比率而永久地增長(zhǎng)，就可對(duì)終值作如下估計(jì)：終值Pn=Rn*(1+g)/(r-g）g：穩(wěn)定增長(zhǎng)率六、終值(企業(yè)價(jià)值評(píng)估)2022/12/4二、無(wú)限收益期下的企業(yè)終值六、終值(企業(yè)價(jià)2022/12/5穩(wěn)定增長(zhǎng)率:隨著公司的增長(zhǎng)，它將越來(lái)越難以保持高增長(zhǎng)，其最終的增長(zhǎng)將等于或低于它所處經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率并保持相對(duì)穩(wěn)定。這一增長(zhǎng)率，稱為“穩(wěn)定增長(zhǎng)率”，能夠永久地持續(xù)下去，根據(jù)這一增長(zhǎng)率，使我們能夠把達(dá)到那一點(diǎn)之后的所有現(xiàn)金流價(jià)值，作為持續(xù)存在企業(yè)的終值而予以估計(jì)。對(duì)于企業(yè)朝著穩(wěn)定增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)換何時(shí)以及怎樣發(fā)生，我們應(yīng)在分析公司規(guī)模、市場(chǎng)占有率、現(xiàn)有增長(zhǎng)率以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等等基礎(chǔ)上作出判斷。對(duì)于市場(chǎng)容量相對(duì)固定，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期的企業(yè)來(lái)說(shuō)，其穩(wěn)定增長(zhǎng)率主要受通貨膨脹因素的影響。因此，如果未來(lái)預(yù)測(cè)基于“不考慮通貨膨脹因素，基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)保持不變”的假設(shè)，則我們可以假定企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期以后各年的收益水平維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平上不變。即此時(shí)“穩(wěn)定的增長(zhǎng)率”為零。六、終值（企業(yè)價(jià)值評(píng)估）2022/12/4穩(wěn)定增長(zhǎng)率:隨著公司的增長(zhǎng)，它將越來(lái)越難以2022/12/5穩(wěn)定期現(xiàn)金流:估算企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期起始年度的現(xiàn)金流，同樣首先要判斷企業(yè)何時(shí)進(jìn)入穩(wěn)定期，該穩(wěn)定期不僅僅單純指收入、費(fèi)用保持穩(wěn)定，而要求整體現(xiàn)金流保持穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合影響企業(yè)收益實(shí)現(xiàn)在主要因素在未來(lái)預(yù)期的變化的情況，采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行穩(wěn)定期現(xiàn)金流預(yù)測(cè)。六、終值（企業(yè)價(jià)值評(píng)估）2022/12/4穩(wěn)定期現(xiàn)金流:估算企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期起始年2022/12/5由于企業(yè)未來(lái)面臨各種不確定性因素，我們首先應(yīng)該科學(xué)合理地設(shè)定預(yù)測(cè)的假設(shè)前提。目前比較常用的假設(shè)是保持假設(shè)，即假定不考慮通脹因素，企業(yè)未來(lái)穩(wěn)定期的收益水平維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平上不變。當(dāng)然也可以根據(jù)企業(yè)的具體情況，假定企業(yè)收益在未來(lái)若干年以后將在某個(gè)收益水平上，每年保持一個(gè)遞增比率等。無(wú)論采用何種假設(shè)，都必須建立在合乎邏輯，符合客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上。在估算穩(wěn)定期現(xiàn)金流時(shí)，現(xiàn)金流計(jì)算公式通常與基準(zhǔn)日后前若干年明確預(yù)測(cè)期保持一致，但部分財(cái)務(wù)指標(biāo)的估算與預(yù)測(cè)期限內(nèi)相比仍有所差異，需引起我們注意，其中比較典型的如折舊與資本更新。在預(yù)測(cè)期限內(nèi)，企業(yè)的折舊與資本更新可根據(jù)資產(chǎn)使用情況、企業(yè)的投資計(jì)劃等分別進(jìn)行詳細(xì)估算；但在穩(wěn)定期時(shí)，上述兩指標(biāo)需要保證一定的邏輯關(guān)系：當(dāng)假設(shè)未來(lái)穩(wěn)定期收益不變時(shí)，為保持企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營(yíng)，折舊與資本更新需保持一致；當(dāng)假設(shè)未來(lái)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)，資本更新應(yīng)大于折舊，超出折舊部分的支出將用于支撐企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。六、終值（企業(yè)價(jià)值評(píng)估）2022/12/4由于企業(yè)未來(lái)面臨各種不確定性因素，我們首先2022/12/5評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)相應(yīng)的預(yù)期收益評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)相應(yīng)的期望報(bào)酬率預(yù)期收益對(duì)應(yīng)相應(yīng)的折現(xiàn)率預(yù)期收益\折現(xiàn)率共同對(duì)應(yīng)評(píng)估結(jié)果收入對(duì)應(yīng)成本費(fèi)用\追加投資流動(dòng)資產(chǎn)\固定資產(chǎn)\無(wú)形資產(chǎn)都是企業(yè)必要的生產(chǎn)要素長(zhǎng)期資產(chǎn)需要必要的營(yíng)運(yùn)資金與之相配套才能產(chǎn)生效益礦業(yè)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)更需要其他資產(chǎn)與之相配套才能發(fā)揮作用結(jié)束語(yǔ)2022/12/4評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)相應(yīng)的預(yù)期收益結(jié)束語(yǔ)聯(lián)系方式岳修奎中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司江蘇分公司總經(jīng)理，工程碩士，高級(jí)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，房地產(chǎn)估價(jià)師，價(jià)格鑒證師,全國(guó)首屆十佳青年資產(chǎn)評(píng)估師，江蘇省資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)培訓(xùn)師資，南京市國(guó)資委評(píng)審專家，東南大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)碩士校外導(dǎo)師。專職從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)二十年來(lái)，參加了眾多大型資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，如：中國(guó)石化、中國(guó)電信、中國(guó)中鐵、儀征化纖、揚(yáng)子石化、寧滬高速、東華科技、亞威股份等企業(yè)改制上市評(píng)估項(xiàng)目；運(yùn)盛（上海）股權(quán)收購(gòu)、京滬高速股權(quán)轉(zhuǎn)讓、重慶東源、華海藥業(yè)、宏圖高科法人股轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，石煉化、萬(wàn)通地產(chǎn)、欣網(wǎng)視訊、中金黃金、安信信托等上市公司重大資產(chǎn)重組資產(chǎn)評(píng)估工作，以及揚(yáng)子石化、鎮(zhèn)海煉化、燕山石化、湖北化肥等企業(yè)資產(chǎn)組及商譽(yù)減值測(cè)試評(píng)估等資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，累計(jì)評(píng)估資產(chǎn)總額達(dá)3000億元。2006年至今一直作為省評(píng)估協(xié)會(huì)培訓(xùn)師資，在資產(chǎn)評(píng)估師后續(xù)教育培訓(xùn)班上先后講授了金融不良資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估、收益法在各類資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用等專業(yè)課程。在資產(chǎn)評(píng)估方面具有豐富的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。聯(lián)系電話-mail:jsyhcpa@

2022/12/5聯(lián)系方式2022/12/42022/12/5謝謝！2022/12/4謝謝！收益法在各類資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司江蘇分公司2022/12/5收益法在各類資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司江蘇分公2007-8-28目錄第一部分收益法概述第二部分評(píng)估對(duì)象第三部分收益期與預(yù)測(cè)期第四部分預(yù)期收益第五部分折現(xiàn)率第六部分

其他2007-8-28目錄第一部分收益法概述2007-8-28一、收益法概述學(xué)習(xí)目的：通過(guò)收益法在不同資產(chǎn)評(píng)估中的具體運(yùn)用，進(jìn)一步加深對(duì)收益法的理解，區(qū)別其中的不同和聯(lián)系，達(dá)到融會(huì)貫通，活學(xué)活用，具體問(wèn)題具體對(duì)待的目的。評(píng)估對(duì)象:企業(yè)價(jià)值、不動(dòng)產(chǎn)、礦業(yè)權(quán)、資產(chǎn)組及資產(chǎn)組組合（含商譽(yù)）主要內(nèi)容:評(píng)估對(duì)象的界定、收益額(收益口徑)、收益期與預(yù)測(cè)期、終值、折現(xiàn)率2007-8-28一、收益法概述學(xué)習(xí)目的：通過(guò)收益法在不同資一、收益法概述評(píng)估感悟：（1）審計(jì)講究的是分析性復(fù)核，評(píng)估注重的是邏輯推理，遵循一致性、匹配性原則（2）收益法好比房地產(chǎn)評(píng)估中的剩余法，把其他要素貢獻(xiàn)剔除，剩下的就是評(píng)估對(duì)象的貢獻(xiàn)所體現(xiàn)的價(jià)值。收益法其實(shí)就是在做減法—減一點(diǎn)、扣一點(diǎn)、折一點(diǎn)（3）有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估師往往可以先得出評(píng)估結(jié)果，剩下的便是“數(shù)字游戲”。既然是游戲，必然要遵循一定的規(guī)則（4）任何事情，要想取得成功都需要“用心”，評(píng)估更需要勤勉盡責(zé)2022/12/5一、收益法概述評(píng)估感悟：2022/12/4一、收益法概述提出問(wèn)題：（1）營(yíng)運(yùn)資金：范圍、最低現(xiàn)金保有量、溢余貨幣資金（2）資本性支出：與折舊攤銷的關(guān)系（3）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率:國(guó)債到期收益率、票面利率、是否含有通貨膨脹溢價(jià)（4）風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià):成熟資本市場(chǎng)調(diào)整、凈資產(chǎn)收益率、股票市場(chǎng)指數(shù)收益率（5）終值：是否考慮穩(wěn)定增長(zhǎng)率，戈登模型（6）資產(chǎn)組是否含有負(fù)債……2022/12/5一、收益法概述提出問(wèn)題：2022/12/4一、收益法概述收益法的定義：收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值，來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。收益法是將利求本的評(píng)估思路和預(yù)期收益原則的體現(xiàn)。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指通過(guò)將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。房地產(chǎn)評(píng)估中的收益法，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。評(píng)估值=未來(lái)收益期內(nèi)各期的收益現(xiàn)值之和

2022/12/5一、收益法概述收益法的定義：收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)一、收益法概述礦業(yè)權(quán)評(píng)估中的收益途徑評(píng)估方法,是基于礦業(yè)權(quán)所對(duì)應(yīng)的礦產(chǎn)資源未來(lái)開(kāi)發(fā)收益中，歸屬礦業(yè)權(quán)的收益決定礦業(yè)權(quán)價(jià)值這一前提的?，F(xiàn)金流量、剩余現(xiàn)金流量、剩余凈利潤(rùn)

2022/12/5一、收益法概述礦業(yè)權(quán)評(píng)估中的收益途徑評(píng)估方法,是基于礦業(yè)權(quán)所一、收益法概述2022/12/5一、收益法概述2022/12/4一、收益法概述五大要素

收益期預(yù)測(cè)期預(yù)期收益（收益口徑、合理預(yù)測(cè)）終值折現(xiàn)率2022/12/5一、收益法概述五大要素2022/12/4二、評(píng)估的對(duì)象界定評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)率企業(yè)整體價(jià)值企業(yè)自由現(xiàn)金流量WACC股東全部權(quán)益價(jià)值權(quán)益自由現(xiàn)金流量CAPM股東部分權(quán)益價(jià)值現(xiàn)金紅利借用CAPM土地使用權(quán)、房屋建筑物、房地產(chǎn)凈收益累加法市場(chǎng)提取法采礦權(quán)、探礦權(quán)現(xiàn)金流量、剩余現(xiàn)金流量、剩余凈利潤(rùn)累加法資產(chǎn)組、資產(chǎn)組組合、商譽(yù)扣除營(yíng)運(yùn)資金后的現(xiàn)金流量借用WACC2022/12/5二、評(píng)估的對(duì)象界定評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)率企業(yè)整體二、評(píng)估對(duì)象的界定2022/12/5了解評(píng)估對(duì)象的內(nèi)涵，以及評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)的范圍，以便合理預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)程度房地產(chǎn)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估對(duì)象的界定相對(duì)簡(jiǎn)單，更注重評(píng)估對(duì)象本身的經(jīng)濟(jì)狀況企業(yè)價(jià)值評(píng)估、資產(chǎn)組和商譽(yù)減值測(cè)試評(píng)估對(duì)象的界定則更加復(fù)雜，除了了解其自身資產(chǎn)構(gòu)成范圍，還需要了解其他配套資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)二、評(píng)估對(duì)象的界定2022/12/4二、評(píng)估對(duì)象的界定2022/12/5股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值-負(fù)債價(jià)值

=企業(yè)整體價(jià)值-付息債務(wù)價(jià)值企業(yè)整體價(jià)值=經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值=企業(yè)自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值付息債務(wù)價(jià)值：未來(lái)需要償還的付息債務(wù)本金和利息的現(xiàn)值

非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)負(fù)債：與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)直接關(guān)系的資產(chǎn)和負(fù)債。非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)可能與創(chuàng)造收益相關(guān)，但并不直接產(chǎn)生收益溢余資產(chǎn)和負(fù)債：與企業(yè)收益無(wú)直接關(guān)系的、超過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的多余資產(chǎn)和負(fù)債其他應(yīng)收款\其他應(yīng)付款\長(zhǎng)期投資\在建工程二、評(píng)估對(duì)象的界定2022/12/4二、評(píng)估對(duì)象的界定2022/12/5資產(chǎn)減值測(cè)試更需要注重評(píng)估對(duì)象和收益范圍的界定需要明確是否包含土地、房屋建筑物、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)二、評(píng)估對(duì)象的界定2022/12/4資產(chǎn)減值測(cè)試更需要注重評(píng)三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/5項(xiàng)目收益期預(yù)測(cè)期企業(yè)價(jià)值評(píng)估無(wú)限/有限5年或達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限當(dāng)前礦業(yè)權(quán)評(píng)估有限三到五年資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估有限/無(wú)限不超過(guò)5年三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4項(xiàng)目收益期預(yù)測(cè)期企業(yè)價(jià)值三、收益期與預(yù)測(cè)期注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)被評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展前景以及被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景,合理確定收益預(yù)測(cè)期間，并恰當(dāng)考慮預(yù)測(cè)期后的收益情況及相關(guān)終值的計(jì)算。企業(yè)價(jià)值=預(yù)測(cè)期間的各年收益現(xiàn)值和+終值（永續(xù)價(jià)值）的現(xiàn)值收益期：有限期、永續(xù)2022/12/5三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/42022/12/5三、收益期與預(yù)測(cè)期基準(zhǔn)日（12月31日）基準(zhǔn)日（8月31日）預(yù)測(cè)期明確的預(yù)測(cè)期后歷史年份收益期2022/12/4三、收益期與預(yù)測(cè)期基準(zhǔn)日（12月31日）預(yù)2022/12/5預(yù)測(cè)期的確定會(huì)計(jì)期間最后期限不應(yīng)在公司達(dá)到均衡狀態(tài)之前最后期限應(yīng)足夠靠后，以便將由于使用簡(jiǎn)化方法所引起的評(píng)估誤差盡可能減小終值占公司總價(jià)值的比重越大，對(duì)其預(yù)測(cè)越應(yīng)認(rèn)真和慎重。三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/5均衡狀態(tài)：實(shí)際的銷售增長(zhǎng)應(yīng)接近于一種均衡水平；公司的投資活動(dòng)應(yīng)趨于減少，公司只對(duì)現(xiàn)有生產(chǎn)能力進(jìn)行簡(jiǎn)單的更新，常規(guī)的改進(jìn)以及升級(jí),資本性支出較小；公司的成本結(jié)構(gòu)應(yīng)該基本定型；公司的財(cái)務(wù)杠桿接近行業(yè)平均水平；公司的風(fēng)險(xiǎn)水平達(dá)到市場(chǎng)平均水平；公司資本的實(shí)際收益率應(yīng)接近于恒定不變。三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/5(1)資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估的特殊要求出于數(shù)據(jù)可靠性和便于操作等方面的考慮，建立在該預(yù)算或者預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上的預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量最多涵蓋5年，企業(yè)管理層如能證明更長(zhǎng)的期間是合理的，可以涵蓋更長(zhǎng)的期間。三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4(1)資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估的特殊要求三、收益期2022/12/5(2)稅收優(yōu)惠(3)周期性波動(dòng)的企業(yè)。對(duì)周期性行業(yè)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值應(yīng)能夠反映在長(zhǎng)期中平均的經(jīng)營(yíng)條件，可將預(yù)測(cè)期延長(zhǎng)，使它超過(guò)目前所處的商業(yè)周期。(4)多業(yè)務(wù)且不在同一時(shí)間達(dá)到均衡狀態(tài)的公司，有兩種選擇：延長(zhǎng)預(yù)測(cè)期，直到公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)都常態(tài)增長(zhǎng)；將各個(gè)業(yè)務(wù)分別獨(dú)立進(jìn)行評(píng)估。(5)礦產(chǎn)資源采選企業(yè)的收益期限取決于其資源的可采儲(chǔ)量，即收益期限等于資源的剩余可開(kāi)采年限或剩余服務(wù)年限。三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4(2)稅收優(yōu)惠三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/5（6）以耗竭性資源為主要原料的企業(yè)以耗竭性資源為主要原料的企業(yè)中比較典型的有金屬冶煉企業(yè)，石化企業(yè)，火電企業(yè)等等。考慮到耗竭性資源其耗竭性的、不可再生的的特性，相關(guān)技術(shù)的突飛猛進(jìn)以及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的不確定性，這些企業(yè)未來(lái)真正永續(xù)經(jīng)營(yíng)的可能性較??；同時(shí)，這類企業(yè)核心設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命通常較長(zhǎng)，因此用經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定收益期限較為合理。由于部分耗竭性資源具備一定的可回收性或儲(chǔ)量豐富、未來(lái)可使用年限很長(zhǎng)，相關(guān)企業(yè)受資源的制約較小，其未來(lái)經(jīng)營(yíng)期相對(duì)較長(zhǎng)，可近似認(rèn)為其永續(xù)經(jīng)營(yíng)。

本類企業(yè)的收益年限還與其特定資源的依存度密切相關(guān)三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4（6）以耗竭性資源為主要原料的企業(yè)三、收益2022/12/5(7)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)所必須的主要生產(chǎn)資料的取得是否存在不確定性。此類企業(yè)中最有代表性的即為房地產(chǎn)企業(yè)。由于我國(guó)土地資源稀缺，土地供給十分有限，房地產(chǎn)企業(yè)獲得開(kāi)發(fā)用地的不確定性較高，相應(yīng)其未來(lái)的經(jīng)營(yíng)年限亦很難預(yù)測(cè)，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)收益期限的確定，通常結(jié)合評(píng)估假設(shè)確定為有限期限，其收益期限至基準(zhǔn)日所擁有的全部土地資源開(kāi)發(fā)完畢為止。對(duì)于除房地產(chǎn)銷售外，另外預(yù)留了部分房產(chǎn)進(jìn)行租賃等自營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，由于租賃等業(yè)務(wù)可視為永續(xù)經(jīng)營(yíng)，因此企業(yè)收益期限可視為無(wú)限期，但其中的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)應(yīng)在基準(zhǔn)日所擁有的全部土地資源開(kāi)發(fā)完畢時(shí)截止。三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4(7)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)所必須的主要生產(chǎn)資料的取2022/12/5(8)企業(yè)具有核心盈利能力的資產(chǎn)是否有明確的使用期限制，這種限定是否可以解除。通常有使用期限制的資產(chǎn)大多為無(wú)形資產(chǎn)，如公路橋梁收費(fèi)權(quán)、專利技術(shù)許可使用權(quán)、商標(biāo)使用權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。對(duì)于依賴于這些無(wú)形資產(chǎn)盈利的企業(yè)來(lái)說(shuō)，一旦這些資產(chǎn)的使用期終止，也就意味著企業(yè)的收益期限終止，此時(shí)，企業(yè)的收益期限應(yīng)等于上述資產(chǎn)的使用期。但是，我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，除公路橋梁收費(fèi)權(quán)等期限相對(duì)固定外，專利技術(shù)許可使用權(quán)、商標(biāo)使用權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等往往能夠續(xù)期，如果預(yù)計(jì)未來(lái)續(xù)期的障礙較小，則可認(rèn)為相應(yīng)企業(yè)的收益期限為無(wú)限。三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4(8)企業(yè)具有核心盈利能力的資產(chǎn)是否有明確2022/12/5(9)企業(yè)的投資者是否有明確的清算、重組或其他處置計(jì)劃。企業(yè)的存續(xù)除與本身的運(yùn)營(yíng)管理有關(guān)，也與投資者的經(jīng)營(yíng)理念息息相關(guān)，因此，若投資者有明確的關(guān)停、重組、處置計(jì)劃，則相關(guān)企業(yè)的收益期限是有限的。如中外合資企業(yè)三、收益期與預(yù)測(cè)期2022/12/4(9)企業(yè)的投資者是否有明確的清算、重組或四、預(yù)期收益收益法中的預(yù)期收益可以現(xiàn)金流量、各種形式的利潤(rùn)或現(xiàn)金紅利等口徑表示。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況選擇恰當(dāng)?shù)氖找婵趶健，F(xiàn)金流量利潤(rùn)現(xiàn)金紅利2022/12/5四、預(yù)期收益2022/12/4四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)期收益：潛在毛收入；有效毛收入；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；凈收益；注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。2022/12/5四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)期收益：2022/12/4四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)估價(jià)2022/12/5序號(hào)

項(xiàng)目計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)2011.1.1~2013.12.31

(租金不變期）2014~2021.3.6

(每?jī)赡暝?.5%)2021.3.6-2060.8.311年租金收入(元)

3,109,920.003,218,767.205,768,400.002租金年平均增長(zhǎng)率(%)

0.003.5%5.5%3月租金(元/m2)

62.00

64.17

115.004年總費(fèi)用合計(jì)(元)(1)＋…+(7)

874,622.24895,901.861,875,055.084-1房租損失準(zhǔn)備(元)按1個(gè)月租金計(jì)

480,700.004-2房產(chǎn)稅(元)按年租金的12%計(jì)

373,190.40386,252.06692,208.004-3土地使用稅(元)按12元/m2計(jì)算

82,712.88

82,712.88

82,712.884-4管理費(fèi)(元)按年租金的2%計(jì)

62,198.4064,375.34115,368.004-5修繕費(fèi)(元)按重置成本的2%計(jì)

167,200.00167,200.00167,200.004-6保險(xiǎn)費(fèi)(元)按重置成本的2‰計(jì)

16,720.0016,720.0016,720.004-7營(yíng)業(yè)稅及附加(元)按租金收入的5.55%計(jì)

172,600.56178,641.58320,146.205年總純收入(元)年租金收入－年總費(fèi)用

2,235,297.762,322,865.343,893,344.926折現(xiàn)率(%)

8%8%8%7剩余使用年限(年)

3.00

2.00

39.458房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值(元)V=a/r×[1-1/(1+r)n]5,760,600.003,288,278.49

42,671,545.61四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)估價(jià)2022/12/4序號(hào)項(xiàng)目四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求取：1出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。

租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。

維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。2商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。2022/12/5四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下四、預(yù)期收益-房地產(chǎn)評(píng)估估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。

有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。202