萬科財務(wù)分析報告

目錄1財務(wù)分析的目的2財務(wù)分析的內(nèi)容3財務(wù)分析的程序4財務(wù)分析的方法356101公司概況1.1公司簡介1.2公司戰(zhàn)略........................................................................................................182行業(yè)分析2.1萬科地產(chǎn)：宏觀環(huán)境分析（PEST法）........................................................202.2萬科地產(chǎn)：SWOT分析..................................................................................213會計分析3.1資產(chǎn)負(fù)債表分析............................................................................................243.1.1趨勢分析..............................................................................................243.1.2結(jié)構(gòu)分析..............................................................................................253.2利潤表分析....................................................................................................273.2.1銷售收入和凈利潤趨勢分析..............................................................273.2.2公司銷售費用、管理費用數(shù)據(jù)變動情況..........................................283.3現(xiàn)金流量表分析............................................................................................293.3.1現(xiàn)金流量表增減變動分析..................................................................293.3.2現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)變動分析......................................................................314財務(wù)比率分析........................................................................................................324.1償債能力分析................................................................................................294.2營運能力分析................................................................................................374.3盈利能力分析................................................................................................424.4發(fā)展能力分析................................................................................................465綜合分析5.1公司綜合分析.........................................................................................485.2財務(wù)綜合分析.........................................................................................4911財務(wù)問題改善建議….…………..………………….………5023總結(jié)與展望...........................................................................................................483.1總結(jié)3.2未來展望........................................................................................................512萬科企業(yè)股份有限公司財務(wù)分析案例第一部分：財務(wù)分析的基本理論1者目標(biāo)的多樣化，財務(wù)分析的目的必然出現(xiàn)多樣化與多重性。的、管理者分析目的、監(jiān)管者分析目的、利益關(guān)系著財務(wù)分析目的等。投資者財者財務(wù)分析目的可分為高級管理者財務(wù)分析目的、部門管理者財務(wù)分析目的等。監(jiān)管者財務(wù)分析目的可分為政府部門財務(wù)分析部門、中介機構(gòu)財務(wù)分析目的等。財務(wù)分析目的等。者、債權(quán)者、經(jīng)營管理者及其他利益相關(guān)者決策與控制的需要。因此，研究財務(wù)分析的目的可以從以下幾個方面進行：1.1從企業(yè)投資者角度看財務(wù)分析的目的在的問題，從而通過行使股東權(quán)力，為企業(yè)未來發(fā)展指明方向。1.2從企業(yè)債權(quán)者角度看財務(wù)分析的目的3應(yīng)將償債能力分析與盈利能力分析相結(jié)合。1.3從經(jīng)營者角度看財務(wù)分析的目的先關(guān)心盈利能力，這只是他們的總體目標(biāo)。但是，在財務(wù)分析中，他們關(guān)心的是企業(yè)不僅用現(xiàn)有資源盈利更多，而且使企業(yè)盈利能力保持持續(xù)增長。1.4其他財務(wù)分析目的其他財務(wù)分析目的的主體或服務(wù)對象主要指與企業(yè)經(jīng)營有關(guān)的企業(yè)單位和完成情況進行分析判斷來說明。22.1企業(yè)償債能力的分析和變現(xiàn)能力等。2.2企業(yè)盈利能力的分析率、成本費用利潤率、總資產(chǎn)報酬率等，然后對指標(biāo)進行計算和分析，并據(jù)此評4價企業(yè)的盈利能力。2.3企業(yè)營運能力的分析周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。2.4企業(yè)發(fā)展能力分析健康的、可持續(xù)的增長，這需要管理者利用股東和債權(quán)人的資本進行有效運營，發(fā)展能力。33.1戰(zhàn)略分析特別是在企業(yè)價值創(chuàng)造方面的潛力。3.1.1行業(yè)特征分析括競爭程度分析和市場議價能力分析兩個方面。5品或替代服務(wù)時，其競爭程度加劇，反之，則競爭性較小。消費者在選擇替代產(chǎn)相近，價格競爭則越激烈。供應(yīng)量越大，往往對企業(yè)的制約與影響程度越大，其意見呢管理也越強。第二，威脅。3.1.2企業(yè)競爭優(yōu)勢分析SWOT是一種戰(zhàn)略分析方法，通過對被分析對象的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅兩個層面加以調(diào)整方法、資源以保障被分析對象的實行以達(dá)到所要實現(xiàn)的目標(biāo)。SWOT分別代表：weaknessesopportunities(機會、（威脅）SWOT分析有四種不同類型的組合：優(yōu)勢——SO）組合、弱點——機會（WO）組合、優(yōu)勢——威脅（ST）組合和弱點——威脅（WT）組合。優(yōu)勢——機會（SO）戰(zhàn)略是一種發(fā)展企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢與利用外部機會的戰(zhàn)略，為企業(yè)收購競爭對手、擴大生產(chǎn)規(guī)模的有利條件。弱點——機會（WO）戰(zhàn)略是利用外部機會來彌補內(nèi)部弱點，使企業(yè)改劣勢6足及設(shè)備老化等缺點。通過克服這些弱點，企業(yè)可能進一步利用各種外部機會，降低成本，取得成本優(yōu)勢，最終贏得競爭優(yōu)勢。優(yōu)勢——）戰(zhàn)略是指企業(yè)利用自身優(yōu)勢，回避或減輕外部威脅所造可提高產(chǎn)品質(zhì)量，從而回避外部威脅影響。弱點——威脅（WT）戰(zhàn)略是一種旨在減少內(nèi)部弱點，回避外部環(huán)境威脅的變劣勢的主要措施。當(dāng)企業(yè)成本狀況惡化，原材料供應(yīng)不足，生產(chǎn)能力不夠，無來的威脅。競爭優(yōu)勢（S）是指一個企業(yè)超越其競爭對手的能力，或者指公司所特有的是以下幾個方面：(1)技術(shù)技能優(yōu)勢：獨特的生產(chǎn)技術(shù)，低成本生產(chǎn)方法，領(lǐng)先的革新能力，雄厚的技術(shù)實力，完善的質(zhì)量控制體系，豐富的營銷經(jīng)驗，上乘的客戶服務(wù)，卓越的大規(guī)模采購技能（2）有形資產(chǎn)優(yōu)勢：先進的生產(chǎn)流水線，現(xiàn)完備的資料信息（3）無形資產(chǎn)優(yōu)勢：優(yōu)秀的品牌形象，良好的商業(yè)信用，積極進取的公司文化（4）人力資源優(yōu)勢：關(guān)鍵領(lǐng)域擁有專長的職員，積極上進的職5完善的信息管理系統(tǒng)，忠誠的客戶群，強大的融資能力（6）競爭能力優(yōu)勢：產(chǎn)的靈敏反應(yīng)，市場份額的領(lǐng)導(dǎo)地位73.2會計分析3.2.1會計分析的目的會計分析是以企業(yè)會計報表信息為主要依據(jù),運用專門的分析方法,對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行解釋和評價,以便于投資者、債權(quán)人、管理者以及其他信息使用者做出正確的經(jīng)濟決策。會計分析的主體不同,分析的目的也不同：債權(quán)人主要關(guān)心企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債水平和償債能力通過分析,債權(quán)人可以了解企業(yè)的償債能力和財務(wù)風(fēng)險,據(jù)以做出是否繼續(xù)持有企業(yè)債權(quán)的決策。投資者主要關(guān)心企業(yè)的盈利能力和資本保值增值能力通過分析,投資者可以了解企業(yè)的盈利狀況,評價企業(yè)曼托經(jīng)管責(zé)任及其履行情況,據(jù)以做出是否繼續(xù)投資的決策。企業(yè)管理者要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營活動和財務(wù)活動的一切方面通過分析可以了解企業(yè)運轉(zhuǎn)是否正常,企業(yè)經(jīng)營前景如何,企業(yè)有無資金潛力可挖,據(jù)以做出是否借款、是否投資、是否擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模以及是否調(diào)整企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略等決策。國家和社會主要關(guān)注企業(yè)的貢獻水平通過分析,國家和社會可以了解企業(yè)對國家和社會的貢獻水平,如企業(yè)上繳稅金的情況、社會積累的情況,據(jù)以制定宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策,保持國民經(jīng)濟的良性運行。3.2.2會計分析方法會計分析方法包括：常用的定性分析方法有：調(diào)查分析法和經(jīng)驗分析法。析法等。分析方法，常用的靜態(tài)分析法有：相對數(shù)分析法、平均數(shù)分析法、比較分析法、結(jié)構(gòu)分析法、因素替換分析法、綜合計算分析法、價值系數(shù)分析法等。動態(tài)分析有：指數(shù)分析法、發(fā)展速度分析法、ABC分析法、平均遞增率分析法，季節(jié)變動分析法、網(wǎng)絡(luò)分析法、移動平均數(shù)分析法和費用效益分析法等。的預(yù)測方法有：最小損益值分析法、最大損益值分析法、回歸分析法、矩陣分析法、決策樹分析法和馬爾可夫分析法等。8比法和直覺測定法。3.3財務(wù)分析確的信息或依據(jù)的經(jīng)濟應(yīng)用學(xué)科。3.3.1財務(wù)分析的目的以概括為：評價過去的經(jīng)營業(yè)績、衡量現(xiàn)在的財務(wù)狀況、預(yù)測未來的發(fā)展趨勢。3.3.2財務(wù)分析的內(nèi)容（1）資金運作分析：根據(jù)公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略與財務(wù)制度，預(yù)測并監(jiān)督公司現(xiàn)金流和各項資金使用情況，為公司的資金運作、調(diào)度與統(tǒng)籌提供信息與決策支持；（2）財務(wù)政策分析：根據(jù)各種財務(wù)報表，分析并預(yù)測公司的財務(wù)收益和風(fēng)險，為公司的業(yè)務(wù)發(fā)展、財務(wù)管理政策制度的建立及調(diào)整提供建議；（3）經(jīng)營管理分析：參與銷售、生產(chǎn)的財務(wù)預(yù)測、預(yù)算執(zhí)行分析、業(yè)績分析，并提出專業(yè)的分析建議，為業(yè)務(wù)決策提供專業(yè)的財務(wù)支持；（4）投融資管理分析：參與投資和融資項目的財務(wù)測算、成本分析、敏感大化；（5）財務(wù)分析報告：根據(jù)財務(wù)管理政策與業(yè)務(wù)發(fā)展需求，撰寫財務(wù)分析報告、投資財務(wù)調(diào)研報告、可行性研究報告等，為公司財務(wù)決策提供分析支持。44.1水平分析法水平分析法，指將反映企業(yè)報告期財務(wù)狀況的信息(也就是會計報表信息資料)與反映企業(yè)前期或歷史某一時期財務(wù)狀況的信息進行對比，研究企業(yè)各項經(jīng)9不同時期的同項數(shù)據(jù)進行對比，分為比較分析法和趨勢指數(shù)分析。（1）比較分析法問題。比如，如果發(fā)現(xiàn)銷售增長10%時，銷售成本增長了14%，也就是說成本比三種可能：一是產(chǎn)品價格下降，二是原材料價格上升，三是生產(chǎn)效率降低。要確定具體的原因,，這就需要借助其他方法和資料作進一步的分析。（2）指數(shù)趨勢分析以其中一年的數(shù)據(jù)為基期數(shù)據(jù)通常是以最早的年份為基期，將基期的數(shù)據(jù)值定為100得出有關(guān)項目的趨勢。4.2垂直分析法垂直分析法，它可以用于財務(wù)資料的分析方面。在一張財務(wù)報表中,用表中各項目的數(shù)據(jù)與總體或稱報表合計數(shù)相比較,要性與變化情況。1）計算出表中各項目在總體中所占比重；（2）通過該比例判斷該項目在報表中所占位置、其重要性如何；（3）將該比例與基期或上一年度的比例數(shù)據(jù)相對比，觀察其變化趨勢。會計報表經(jīng)過垂直分析法處理之后，也叫同度量報表、總體結(jié)構(gòu)報表、共同比報表。4.3比率分析法營績效進行綜合分析。4.3.1反映企業(yè)償債能力的比率指標(biāo)負(fù)債率、權(quán)益乘數(shù)和利息保障倍數(shù)等。下面分別對這些指標(biāo)進行說明。⑴流動比率產(chǎn)對流動負(fù)債的保障程度，流動比率的計算公式如下：流動比率=短期償債能力。流動比率不是越高越好，也不是越低越好，而應(yīng)是一個適度值。⑵速動比率的結(jié)果，速動比率的計算公式如下速動比率=速動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率更能夠反映一個企業(yè)真實的短期償債能力和支付能力。⑶資產(chǎn)負(fù)債率力，資產(chǎn)負(fù)債率的計算公式如下：資產(chǎn)負(fù)債率=映了企業(yè)利用財務(wù)桿杠的能力。⑷利息保障倍數(shù)權(quán)安全性的重要指標(biāo)，利息保障倍數(shù)的計算公式如下：利息保障倍數(shù)=利息的求償越有保障。4.3.2反映企業(yè)盈利能力的比率指標(biāo)映。沒有盈利，企業(yè)就失去了造血的功能，遲早會死亡。盈利能力反映了企業(yè)占用、耗用和運用資產(chǎn)帶來的回報的狀況。⑴銷售收入利潤率率的計算公式如下：銷售收入利潤率=銷售收入利潤率說明企業(yè)100或企業(yè)主要分部的銷售收入利潤率水平，這樣才能有效地指導(dǎo)銷售工作。⑵資產(chǎn)報酬率算資產(chǎn)報酬率時往往用經(jīng)營利潤，即息稅前收益（EBIT,EBIT是EarningsBeforeInterestandTax的簡稱）表示盈利，因為利息費用和所得稅費用合理的收益。資產(chǎn)報酬率的計算公式如下：資產(chǎn)報酬率=資產(chǎn)報酬率反映100明企業(yè)的盈利水平越好；反之，資產(chǎn)報酬率越低，企業(yè)的盈利水平越差。適當(dāng)?shù)蘑敲抗墒找娴挠~，每股收益的計算公式如下：每股收益=一般地，每股收益越高，企業(yè)的盈利水平越好，股東獲得的回報亦越高。但是，僅僅考慮每股收益的高低是不合適的，在分析每股收益時，同時還得關(guān)注每股股票代表的凈資產(chǎn)數(shù)額。⑷市盈率收益比率，市盈率的計算公式如下：市盈率=較多的泡沫，投資者將承擔(dān)較高的投資風(fēng)險。4.3.3反映企業(yè)資產(chǎn)運營效率的比率指標(biāo)資產(chǎn)的運營情況，這樣才能抓住分析的重點。⑴應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期2求得，這一比率指標(biāo)反映企業(yè)控制應(yīng)收賬款并將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力，揭示了企業(yè)在應(yīng)收賬款上的管理水平。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的計算公式如下：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期=和應(yīng)收賬款的管理效果之間的關(guān)系。②存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)期余額一般用期初的存貨加期末的存貨除以2的計算公式如下：存貨周轉(zhuǎn)率=存貨周轉(zhuǎn)期=少，周轉(zhuǎn)速度越快，占用資金越少，企業(yè)管理存貨的水平越高。當(dāng)然，在分析存產(chǎn)等損失之間的平衡性。4.3.4反映企業(yè)綜合經(jīng)營績效的比率指標(biāo)上述會計報表的比率分析主要集中于一個方面，有的關(guān)注企業(yè)的償債能力，力是償債能力的保障，資產(chǎn)運營能力是基礎(chǔ)、是過程，盈利能力是結(jié)果。因此，分析主要借助凈資產(chǎn)收益率財務(wù)指標(biāo)。⑴凈資產(chǎn)收益率的分析在一些基本財務(wù)指標(biāo)基礎(chǔ)上展開，可以揭示企業(yè)的諸多內(nèi)在財務(wù)關(guān)系：凈資產(chǎn)收益率==銷售收入利潤率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)時所使用的數(shù)據(jù)，以及各項累計性數(shù)據(jù)的內(nèi)部構(gòu)成狀況。4.4因素分析法各個因素都無變化，順序確定每一個因素單獨變化所產(chǎn)生的影響。4.4.1連環(huán)替代法影響。依存列算式，依次換數(shù)字，后數(shù)減前數(shù)，算出影響數(shù)，各數(shù)相加減，總數(shù)即第一校正指標(biāo)體系：N2＝a1×b0×c0×b1×c1N2－N0是由于a變動影響經(jīng)濟指標(biāo)的程度N3－N2是由于b變動影響經(jīng)濟指標(biāo)的程度N1－N3是由于c變動影響經(jīng)濟指標(biāo)的程度把各因素變動4.4.2差額分析法是連環(huán)替代法的簡化形式；是利用各個因素的實際值與計劃值之間的差額，來計算各因素對分析指標(biāo)的影響。采用因素分析法的注意事項：(1)因素分解的關(guān)聯(lián)性。即，確定構(gòu)成經(jīng)濟指標(biāo)的因素，必須是客觀上存在其存在的價值。(2)因素替代的順序性。替代因素時，必須按照各因素的依存關(guān)系，排列成一定的順序依次替代，不可隨意加以顛倒，否則，就會得出不同的計算結(jié)果。一互依存關(guān)系出發(fā)，并使分析結(jié)果有助于分清責(zé)任。(3)順序替代的連環(huán)性。因素分析法在計算每一個因素變動的影響時，都是的差異，以全面說明分析指標(biāo)變動的原因。（4）計算結(jié)果的假定性。由于因素分析法計算的各因素變動的影響數(shù)，會果，離開了這種假定前提條件，也就不會是這種影響結(jié)果。為此，分析時應(yīng)力求果的假定性，才不至于妨礙分析的有效性。2014年度財務(wù)分析【摘要】財務(wù)分析，是以財務(wù)會計資料為依據(jù)，采用一系列專門的分析技做出決策有用的信息，對企業(yè)的償債能力、盈利能力和抵抗風(fēng)險能力做出評價，關(guān)的行業(yè)特征，對其2014年的財務(wù)報表進行系統(tǒng)的縱橫向比較，探討萬科公司務(wù)分析，提出一些合理化建議?！娟P(guān)鍵詞】財務(wù)報表；地產(chǎn)行業(yè)；萬科集團；11.1公司簡介（歷史發(fā)展及經(jīng)營范圍）萬科企業(yè)股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，證券簡稱：萬科A、證券代萬科A。公司總股本1099521.02萬股（2008年233號萬科中心，活動中，連續(xù)三次上榜。萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年進入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十服務(wù)。公司聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2014年底，公司進入中國大陸652013年起開始嘗試海外投資，目前已經(jīng)進入香港、新加坡、舊金山、紐約等4個海外城市，參與6個房地產(chǎn)開發(fā)項目。2014年公司實現(xiàn)銷售面積1,806.4萬2,151.3一流水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)、做好建筑打理作為企業(yè)立命之本。截至2014年底，公司物業(yè)服務(wù)覆蓋中國大陸61個大中城市，服務(wù)項目457個，合同管理面積10,340萬平方米。1.2公司戰(zhàn)略1.2.1企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)愿景——中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者企業(yè)使命——建筑無限生活，包括:建筑你的生活，從懂得你的生活開始:不僅僅是住宅本身。引人；激勵約束用活人；終身學(xué)習(xí)培養(yǎng)人；事業(yè)發(fā)展留住人。財務(wù)目標(biāo)——實現(xiàn)——營業(yè)額向3000億進發(fā)。1.2.2企業(yè)的公司戰(zhàn)略與競爭戰(zhàn)略選擇(1)萬科的橫向一體化、前向一體和后向一體化戰(zhàn)略近年來，萬科越來越發(fā)上。(2)萬科的加強型戰(zhàn)略1）市場滲透20年來，強烈的客戶意識一直貫穿市場滲透的目的。萬科自1988年在深圳以拍賣這種市場化的形珠三角，到如今的全國，萬科的市場規(guī)模越來越大。到目前為止，萬科已經(jīng)近303）產(chǎn)品開發(fā)對于一直領(lǐng)跑中國房地產(chǎn)的萬科來說，推出自己的全裝修產(chǎn)品，一步，并且堅定的沿著正確的方向一直向前。(3)萬科的多元化戰(zhàn)略1)集中多元化戰(zhàn)略萬科在房地產(chǎn)的專業(yè)化過程中第二步是從1998年以后，萬科把住宅以外的產(chǎn)品都放棄了，把產(chǎn)品進一步集中些經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)。從2004年到現(xiàn)在，萬科開始了專業(yè)化道路上的第三步，那就萬科俱樂部萬360服務(wù)，帶給客戶更多的價值增量，持續(xù)滿足和超越業(yè)主的期望。1.2.3企業(yè)未來戰(zhàn)略根據(jù)SWOTST房地產(chǎn)，采取滲透整合戰(zhàn)略，提升房地產(chǎn)行業(yè)競爭力，合理規(guī)避風(fēng)險；同時以資萬科集團的融資平臺，在3—5年內(nèi)鞏固萬科集團在中國房產(chǎn)市場的優(yōu)勢地位。根據(jù)萬科集團未來3—5隨著住宅行業(yè)不斷凸顯出制造業(yè)特性，精確把握客戶需求變得日益重要。規(guī)范手段，深入開展成本對標(biāo)，提高集中采購度水平，以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。鑒情況下，選擇合適的融資時機、規(guī)模、方式，確保融資為股東帶來盈利增長。22.1萬科地產(chǎn)：宏觀環(huán)境分析（PEST法）2.1.1政治因素（Policy）制他的價格。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)帶來了很大的沖擊。（1政府調(diào)控采取了平穩(wěn)的步驟A前期——營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進二手房市場B場已經(jīng)顯得過熱，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出。（2（3（4（52.1.2經(jīng)濟因素（Economic）產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關(guān)系，波動基本一致。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產(chǎn)這個對于經(jīng)濟政策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。2.1.3社會因素（Society）1998系；(5)政策導(dǎo)向；(6)市場預(yù)期。影響房地產(chǎn)需求的因素是消費者的預(yù)期；人口數(shù)量；收入水平社會安定情況。2.1.4技術(shù)因素（Technological）和地位2.2萬科公司SWOT分析SWOT分析法是用來確定企業(yè)自身的競爭優(yōu)勢、競爭劣勢、機會和威脅，從法。萬科公司SWOT分析如下表：1、中國房地產(chǎn)龍頭企1、存貨數(shù)額始終較大，業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，存貨周轉(zhuǎn)率近年來連續(xù)競爭優(yōu)勢明顯；2、公司財務(wù)狀況良好，2、重視顧客和文化建設(shè)，融資渠道較為通暢；但對員工關(guān)注不夠，員工3、具有穩(wěn)健的商業(yè)模式、滿意度不是很高；完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強3、萬科獲得土地資源的外部因素一般,被迫走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。1、中國人口基數(shù)大對商1、發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢，1、關(guān)心企業(yè)內(nèi)部員工，品房的剛性需求仍然很避免與人“血拼”。目前努力給員工創(chuàng)建一個競大；萬科已經(jīng)進入了32個城爭與和諧并存的內(nèi)部環(huán)2、萬科以軟性服務(wù)方面市，公司在更大的范圍內(nèi)境，給員工創(chuàng)造一個“滿著稱，也迎合了中高檔房尋找更好的土地市場機產(chǎn)消費者的需求；遇；3、消費者的房地產(chǎn)開發(fā)2、加大對各大城市（特努力創(chuàng)造雙贏的局面。2、與政府協(xié)商、合作，商品牌意識逐步提高1、管理層在戰(zhàn)略上的分1、降價銷售加快項目周1、提高自身的競爭力，歧；轉(zhuǎn)速度，一方面可以縮短用硬實力去打敗軟實力；2、信托償債壓力大，銷銷售回款周期，緩解償債2、市場總是不斷的在變售回款速度放緩；和庫存壓力，提高貨幣資化，所以戰(zhàn)略也應(yīng)隨著外3、國家針對房地產(chǎn)市場金持有量保持良好資金部環(huán)境的改變而不斷變過熱而出臺的一系列調(diào)控政策使房地產(chǎn)商融資成本的大幅上升。狀況；另一方面，快速周化，制定新的戰(zhàn)略目標(biāo)。轉(zhuǎn)不但不會降低公司業(yè)績，還可以提高凈資產(chǎn)收益率和股東投資回報。2.2.1優(yōu)勢萬科公司是中國房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，占有中國房地產(chǎn)市場的最大份額，主于公司公信力好，所有容易獲得公眾的信任。萬科具有創(chuàng)新的組織結(jié)構(gòu)，公司根據(jù)項目的生命周期設(shè)置組織結(jié)構(gòu)，這種做法有利于專業(yè)性分工，各級專業(yè)人員各司其職，人才得到更高限度的利用。萬科重視創(chuàng)新及產(chǎn)品研發(fā)，專門設(shè)置了創(chuàng)新研究部門，在住宅性能標(biāo)準(zhǔn)上的創(chuàng)新超過60項，同時萬科也有幾十項專利正在申報，其創(chuàng)新的主要方面在于2.2.2劣勢續(xù)降低，然而資產(chǎn)負(fù)債率也已連續(xù)四年升高。天科這個房地產(chǎn)領(lǐng)跑者的發(fā)展。2-3業(yè)的增長以及增加土地的采購成本。2.2.3機會加、居民住房需求的增加，且中國人自古就有“居者有其屋”的傳統(tǒng)觀念，人們的購房欲求大。所以，萬科仍有巨大的發(fā)展空間。產(chǎn)企業(yè)，進一步提高市場占有率。國內(nèi)融資困難的同時，大量房地產(chǎn)公司到國外融資，而國外融資多以美元計價，隨著美國結(jié)束QE，美元必然走強，人民幣會被迫貶值。以國外融資為主的房地產(chǎn)公司會因無力償還而破產(chǎn)，萬科可借機收購。一線城市房價上漲過快，國家政策對一線城市的房價進一步限制，這勢必導(dǎo)致二、三線城市的房地產(chǎn)的升溫。萬科早已介入二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)，可享受該紅利。2.2.4威脅進觀經(jīng)濟政策將有不利的調(diào)整。有者有可能降價拋售其房產(chǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫的破裂最終導(dǎo)致金融危機的到來。恒大、保利、萬達(dá)、中國海外等競爭對手的迅猛發(fā)展削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對萬科的發(fā)展產(chǎn)生一定的威脅。33.1資產(chǎn)負(fù)債表分析資產(chǎn)負(fù)債表亦稱財務(wù)狀況表，反映企業(yè)在某一特定日期(如月末、季末、年末)全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況的會計報表，它表明權(quán)益在某一特定日期一張揭示企業(yè)在一定時點財務(wù)狀況的靜態(tài)報表。資產(chǎn)負(fù)債表利用會計平衡原則，即“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”這一平衡公式，將合乎會計原則的資產(chǎn)、負(fù)債、股東權(quán)益交易科目分為“資產(chǎn)”和“負(fù)債及股東權(quán)益”兩大區(qū)塊，在經(jīng)過分錄、轉(zhuǎn)賬、分類賬、試算、調(diào)整等等會計程序后，以特定日營方向、防止弊端外,也可讓所有閱讀者于最短時間了解企業(yè)經(jīng)營狀況。3.1.1趨勢分析根據(jù)萬科披露的2012債表的趨勢分析表，如下圖：變動幅度歸屬于上市公司8816456.99股東的股東權(quán)益年公司的資產(chǎn)總額較2013年略有提高，說明公司規(guī)模擴大了。其中貨幣資金大幅提升，表明銷售回款加快，存貨較2013年有所減少，說明2014年新獲取的項目較少，預(yù)收賬款有一定的提高，說明銷售金額增加，此外，歸屬于上司公司股東的股東權(quán)益增加，說明本年利潤增加了。3.1.2結(jié)構(gòu)分析占資產(chǎn)的）占資產(chǎn)的）存貨的比例最高，雖然2014年較2013年存貨占資產(chǎn)總額百分比下降了接近7議萬科應(yīng)進一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制好存貨數(shù)量，并采取一定的促銷手段，為企業(yè)籌措資金。一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債略有下降，說明萬科還款壓力減小。3.2利潤表分析潤表是反映企業(yè)一定會計期間如月度、季度、半年度或年度生產(chǎn)經(jīng)營成果-費用=現(xiàn)的報表，主要提供有關(guān)企業(yè)經(jīng)營成果方面的信，屬于動態(tài)會計報表。利潤表綜合分析3.2.1銷售收入和凈利潤趨勢分析2014年的增長幅度小于2013年，表明銷售收入趨于穩(wěn)定。盡管業(yè)績有所增長，但受2011年受國家政策調(diào)控的影響，盈利能力開始減弱。近三年凈利潤有所增長，但增長幅度明顯減小，其中銷售收入的增長幅度大于凈利潤的增長速度，表明萬科的盈利能力減弱。3.2.2公司銷售費用、管理費用數(shù)據(jù)變動情況年全年銷售費用為45.2億元，占銷售金額的比例為2.10%，較2013年下降0.16個百分點；管理費用為39.0億元，占銷售金額的比例為1.81%，較2013年上升0.06個百分點。3.3現(xiàn)金流量表分析現(xiàn)金流量表是一份顯示于指定時期(一般為一個月、一季，主要是一年的年報)的現(xiàn)金流入和流出的財務(wù)報告。這份報告顯示資產(chǎn)負(fù)債表及損益表如何影響現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物,以及根據(jù)公司的經(jīng)營、投資和融資角度做出分析。作為一個報表。其組成內(nèi)容與資產(chǎn)負(fù)債表和損益表相一致。通過現(xiàn)金流量表,可以概括反實現(xiàn)利潤、財務(wù)狀況及財管理，要比傳統(tǒng)的損益表提供更好的基礎(chǔ)。3.3.1現(xiàn)金流量表增減變動分析2014年，萬科經(jīng)營活動現(xiàn)金流入41728萬元，投資活動現(xiàn)金流出348737萬元，籌資活動現(xiàn)金流入1961725萬元。年較3013年同比增加資料，主要是由于銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金增加，購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金減少。年較2013年同比減少56.1%，查余額現(xiàn)金流量表補充現(xiàn)金增加?；I資活動方面，2014年較2013年同比增加資支付的現(xiàn)金、分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金增加。3.3.2現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)變動分析年年根據(jù)萬科披露的企業(yè)年報，2014年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入比2013年增加了5.5%，經(jīng)營活動流出的現(xiàn)金流量減少了17.35%，主要是由于購買商品接受勞務(wù)業(yè)自身“造血”功能，使得企業(yè)具有較強的償債能力和到期支付能力，大大增強了風(fēng)險抵抗能力，有利于企業(yè)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。44.1償債能力分析和長期償債能力兩方面。4.1.1短期償債能力分析率、現(xiàn)金比率。萬科集團2012年到2014年短期償債能力分析如下表：2012-12-312013-12-312014-12-31流動比率速動比率現(xiàn)金比率1.34390.337213.49%1.34470.425518.14%0.4120.13%萬科集團短期償債能力同行業(yè)比較如下表：流動比率速動比率現(xiàn)金比率18.14%21.39%28.69%30.81%50.29%---萬科1.351.871.751.725.401.830.430.450.490.340.59---保利招商中糧中房行業(yè)平均1的流動2014流動比率基本與20130.01；流動比率不到2，低于市場平均值，但是從報表得知萬科每年的存貨有較高的現(xiàn)他同行業(yè)相比償債能力還是不強的。流動資產(chǎn)中的存貨可能由于積壓過久等原因無法變現(xiàn)或者變現(xiàn)價值遠(yuǎn)低于1:1是還是有一定的流動性風(fēng)險。2013年速動比率低于2012年，說明2013年萬科存在的流動負(fù)債財務(wù)風(fēng)險較2012年有所增加，萬科受近年來房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，償債能力下降，企業(yè)的償債能力不穩(wěn)定。速動比率在13年大幅下降，而14年又大幅上升，說明受益政策寬松，業(yè)績穩(wěn)定增長，財務(wù)狀況良好，企業(yè)支付能力增強，償債能力增強。房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠負(fù)債經(jīng)營，產(chǎn)品建設(shè)周期長、存貨據(jù)，萬科2014年速動比率低于中房、招商、保利地產(chǎn)，說明萬科集團短期償債能力相較于同行業(yè)較弱。般認(rèn)為20%以上為好。過高的現(xiàn)金比率雖然企業(yè)的償債能得到充分保障，但是卻降低了資金的使用效率，會導(dǎo)致企業(yè)機會成本增加，資金運用的合理性也不高。通過上面的比較可知，萬科集團2013年現(xiàn)金比率比2012年下降6.64%，表明企所增加。而2014年現(xiàn)金比率比2013年現(xiàn)金比率增長了4.65%，這種變化表明企接支付能力有一定的問題，短期償債能力也比較弱。4.1.2長期償債能力分析債能力的強弱是反映企業(yè)財務(wù)安全和穩(wěn)定程度的重要標(biāo)志。對于企業(yè)的長期期率、利息保障倍數(shù)固定長期適合率2012年到2014年長期償債能力分析如下表：2012-12-312013-12-312014-12-3178.00%78.07%346.74%28.44081.42%77.20%77.34%328.05%40.40511.35%固定長期適合率1.42%萬科集團長期償債能力同行業(yè)比較如下表：資產(chǎn)負(fù)債率有形資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)權(quán)比率利息保障倍數(shù)固定長期適合率77.34%77.89%71.36%77.07%51.56%71.04%3.393.522.473.341.062.761.42%1.39%2.58%4.95%0.87%2.42%-52.40---行業(yè)平均70.95%資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)負(fù)債總額對資產(chǎn)總額的比率，這是衡量企業(yè)長期償債能力的重要指標(biāo)，很明顯，其比率越小，說明企業(yè)可自主支配的資金越多，其債權(quán)保障程度也就越高;反之，則說明企業(yè)資金實力弱，債權(quán)保障程度低。資產(chǎn)負(fù)債或每股盈余的提高。一般而言，負(fù)債比率越小，則所有者權(quán)益比率越大，反之亦然。因此，分析時只計算一個比率就行。通過比較可知，萬科集團2014資產(chǎn)負(fù)該指標(biāo)可以保守些計算，即從資產(chǎn)中扣除無形資產(chǎn)，計算有形資產(chǎn)負(fù)債率,由此得出萬科集團2013、2014有形資產(chǎn)負(fù)債率與資產(chǎn)負(fù)債率相差不大，說明萬科總資產(chǎn)中未來變現(xiàn)能力較差的無形資產(chǎn)所占比重小。益占的比重越大，償債保證程度超強。如該比率越大，則企業(yè)負(fù)債嚴(yán)重，如果遇2014年已經(jīng)達(dá)到40倍，企業(yè)支付利息的能力越強，債權(quán)人的利益可得以保證。經(jīng)過用。償付債務(wù)利息能得以保證。從企業(yè)資源配置結(jié)構(gòu)方面反映了企業(yè)的償債能力。一般認(rèn)為該指標(biāo)必須小于1，表明企業(yè)有一部分長期資金用于流動資產(chǎn)投資，可以減輕企業(yè)的短期償債壓力。當(dāng)該指標(biāo)超過1號。從2014年的數(shù)據(jù)看，有萬科的98.58%的長期資金用于其他方面，長期資金債壓力均較小。綜上所述，2014年度萬科集團的短期償債能力相對較弱。但結(jié)合其在長期發(fā)展水平。4.2運營能力分析轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、每股現(xiàn)金流量增長率(%)等。萬科集團2012年到2014年資產(chǎn)運營能力分析如下表：2012-12-312013-12-312014-12-3154.54370.31660.336572.37730.31571.4439-48.4758.87260.31610.322865.96850.29641.32282068.29每股現(xiàn)金流量增長率(%)9.964.2.1存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.31660.31614.2.2總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率20131140.32310.315720141214.57490.2964總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)4.2.3流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)1069.83660.33651115.24160.32284.2.4固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率天數(shù)(天)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)72.3864.29時間。一般情況下，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高越好，周轉(zhuǎn)率高，表明收賬迅速，賬齡較短；資產(chǎn)流動性強，短期償債能力強；可以減少壞賬損失等。應(yīng)存貨周轉(zhuǎn)率穩(wěn)率較2012年有所下降，說明，應(yīng)收賬款的回收速度有所下降，應(yīng)引起管理人員有小幅度上升，說明其營運能力較強。經(jīng)營所需材料物資開始，形成材料存貨;然后投入到生產(chǎn)經(jīng)營過程中進行加工，貨周轉(zhuǎn)率有很大的影響。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指企業(yè)一定時期內(nèi)主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均流動資產(chǎn)總額年與2013年相比，有小幅下降，但幅度不大，對其營運能力沒有多大影響。12014年與2013利用上的差距，促進企業(yè)挖掘潛力、積極創(chuàng)收、提高產(chǎn)品市場占有率、提高資產(chǎn)利用效率、一般情況下，該數(shù)值越高，表明企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快。銷售能力度下降趨勢。率高，營運能力強。萬科公司2014年小幅度下降，總體來說較為穩(wěn)定。每股現(xiàn)點。一般講該指標(biāo)越大越好。萬科公司2014年大幅度上升。4.3盈利能力分析用的主要有利潤率、成本費用利潤率、總資產(chǎn)報酬率、加權(quán)凈資產(chǎn)收益率、每股收益等。萬科集團2012年到2014年盈利能力分析如下表：32012-12-312013-12-312014-12-3117.92%13.51%31.47%21.67%5.07%加權(quán)凈資產(chǎn)收益率21.45%1.42441.1421.54%1.66121.3719.17%1.74751.43年年所得稅稅率（%）總資產(chǎn)報酬率（%）凈資產(chǎn)收益率（%）-0.51-1.9417.2719.21強；反之，此比率越低，說明企業(yè)盈利能力越弱。萬科集團三年來營業(yè)利潤率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，說明公司的盈利能力減弱。營業(yè)凈利率才會上升。營業(yè)凈利率是企業(yè)銷售的最終獲利能力指標(biāo)，比率越高，集型企業(yè)，營業(yè)凈利率就越高；反之，資本密集程度較低的企業(yè)，營業(yè)凈利率也萬科集團三年來營業(yè)凈利率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，說明公司的盈利能力減弱。后的利潤也就更高，企業(yè)的獲利能力越強。另外，由于毛利率較高，其產(chǎn)品的定集團三年來營業(yè)毛利率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，說明公司的獲利能力減弱。總資產(chǎn)報酬率又稱資產(chǎn)所得率，是指企業(yè)一定時期內(nèi)獲得的報酬總額與資財務(wù)杠桿，進行負(fù)債經(jīng)營，獲取盡可能多的收益。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)降趨勢，說明公司的投入產(chǎn)出的水平下降，資產(chǎn)運營效果變差。來的經(jīng)營成果。該項指標(biāo)越高，利潤就越大，反映企業(yè)的經(jīng)濟效益越好。萬科集經(jīng)濟效益下降。的收益。加權(quán)平均每股收益是指計算時股份數(shù)用按月對總股數(shù)加權(quán)計算的數(shù)據(jù)，利增強?？傎Y產(chǎn)報酬率、凈利潤率、毛利率、每股收益等指標(biāo)，萬科公司2012年至2015年的盈利能力指標(biāo)的變化情況見表3。2014年年報顯示，萬科公司(全年房地產(chǎn)收入占主營收入90%以上的32家公司)全年總共實現(xiàn)凈利潤182.98億元，平均銷售凈利率為18.60%，凈資產(chǎn)收益率為17.27%，比全體上市公司14.8%的凈資產(chǎn)收益率高15%。但實際上，32家公司中只有12家的凈資產(chǎn)收益率超過上市公司平均水平。年萬科的銷售凈利率為32家樣本公司平均銷售凈利率酬率為32家樣本公司方面受產(chǎn)品定位和價格的影響，另一方面更與成本、特別是拿地成本密切相關(guān)。業(yè)績實屬不易。性。更顯重要的是盈利模式的區(qū)別，萬科的凈資產(chǎn)收益率為17.27%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于32家樣本公司13.35%的平均水平，顯示了萬科公司2014年較強的盈利能力。2014年萬科杜邦4.4增長能力分析率、總資產(chǎn)增長率等，萬科公司近幾年的發(fā)展性指標(biāo)的增長變化情況見表4:財務(wù)指標(biāo)(%)營業(yè)收入增長率總資產(chǎn)增長率營業(yè)利潤增長率凈利潤增長率凈資產(chǎn)增長率2012-12-3143.650527.883533.304330.403620.49882013-12-3131.326326.505615.458520.455220.47842014-12-318.100214.6543營業(yè)收入增長率是指企業(yè)本年營業(yè)收入總額同上年營業(yè)收入總額差值的比業(yè)生存的基礎(chǔ)和發(fā)展的條件。該指標(biāo)若大于0，表示企業(yè)的營業(yè)收入有所增長，指標(biāo)值越高，表明增長速度越快，企業(yè)市場前景越好；若該指標(biāo)小于0，則說明入增長率三年來持續(xù)下降，但仍保持一定的增長率。年來持續(xù)下降，但仍保持一定的增長率。一定的增長率。凈利潤是指利潤總額減所得稅后的余額，是當(dāng)年實現(xiàn)的可供出資人（股東）分配的凈收益，也稱為稅后利潤。它是一個企業(yè)經(jīng)營的最終成果，凈利潤多，企一定的增長率。強勁。萬科凈資產(chǎn)增長率三年來持續(xù)下降，但仍保持一定的增長率。以萬科2014年年報相關(guān)報表的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)來看一下這些指標(biāo)的情況。2014年萬科公司業(yè)績保持了持續(xù)增長勢頭，全年實現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，同比增長8.1%；凈利潤達(dá)157.5億元，同比增長4.2%；至2014年12月31日，總資產(chǎn)達(dá)5084.08億元，同比增長56.70%；在2014年萬科公司又上了一個新的臺階。20142014年萬科的成長能力在房地產(chǎn)行業(yè)的排名中名列第先者的巨大競爭壓力。但從另一方面看，萬科公司的各項發(fā)展指標(biāo)就發(fā)展速度長率大幅增加，說明企業(yè)的發(fā)展后勁較強，將進入一個新的階段。線城市的市場為業(yè)務(wù)發(fā)展提供了很大的成長空間，未來發(fā)展形勢看好。55.1公司綜合分析的成功有其獨特性。持續(xù)領(lǐng)跑。多元化向?qū)I(yè)化再向多業(yè)化轉(zhuǎn)變,先做強再做大。早期萬科的業(yè)務(wù)范圍包括零售、影視、投資、貿(mào)易等,2002年之后,地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重逐年上升，基本保持在98%左右，開始進入專業(yè)化快速發(fā)展軌道。專業(yè)化戰(zhàn)略使得萬科的投早些年的城鄉(xiāng)結(jié)合部戰(zhàn)略讓力，科實現(xiàn)了初期高額利潤的獲取,逐步建立了萬科年,萬科實現(xiàn)銷售金額1709億元，銷售面積1489.9萬平方米，同比分別增長21.0%和15.0%，持續(xù)領(lǐng)跑金額榜。增速上看，近三年萬科的銷售增速在加快,如果剔除整體行情回暖的影響，萬科的業(yè)績增速低于其他房地產(chǎn)企業(yè)。與“招保萬金”為例,2013年萬科銷售增速倒數(shù)第二。但是對于一家接近2000億規(guī)模的企業(yè),與成長性企業(yè)比較增速，顯然是不合理的。心城區(qū)適當(dāng)開發(fā)中咼檔住宅，建造精品樓盤，保持市場影響力,提升品牌形象。萬科發(fā)展方向明確，定位于適合城市白領(lǐng)的中檔住宅。改變以往產(chǎn)品營銷策略，多元化，多種物業(yè)類型、多樣化住宅開發(fā)成為趨勢，萬科順勢而為，以住宅產(chǎn)品為主要占比，全面覆蓋產(chǎn)品線。兩個階段