集家嘴停車場收益預估報告課件

集家嘴停車場

——收益預估報告集家嘴停車場1目錄TableofContents項目環(huán)境分析項目本體分析運營管理及收益預算ⅠⅡⅢ目錄TableofContents項目環(huán)境分析項目本體20101項目環(huán)境分析①宏觀環(huán)境分析②區(qū)域環(huán)境分析0101項目環(huán)境分析①宏觀環(huán)境分析②區(qū)域環(huán)境分析3Ⅰ.項目環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析城市概況武漢位于湖北省東部、長江與漢水交匯處，是湖北省省會，中部六省唯一的副省級市和特大城市，中國中部地區(qū)的中心城市，長江經(jīng)濟帶核心城市，全國重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐，中央軍委聯(lián)勤保障部隊駐地。全市下轄13個市轄區(qū)，總面積8494.41平方公里，2017年常住人口1091.4萬人，2018年地區(qū)生產(chǎn)總值14847.29億元。2019年10月，第七屆世界軍人運動會將在武漢舉行。Ⅰ.項目環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析城市概況武漢位于湖北省東部、長江4近年來，隨著武漢經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和城市功能的不斷增強，人均收入日益增長，汽車這一奢侈高檔商品開始普遍進入普通市民家庭，城市機動車的擁有量及外來機動車數(shù)量急劇增加，人們對車位的需求也越來越大。由于公共停車場建設相對滯后，致使武漢市主城區(qū)停車設施建設不能夠滿足車輛的需求，城市中心城區(qū)不同程度地發(fā)生了占道停車、違章停車、停車位嚴重不足等停車問題，“停車難”已引起社會廣泛的關注。因此迫切需要對公共停車場的開發(fā)和經(jīng)營。Ⅰ.項目環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析武漢市停車現(xiàn)狀近年來，隨著武漢經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和城市功能的不斷增強，人均收入5宏觀環(huán)境分析武漢市汽車保有量調(diào)查近年來，武漢市機動車爆發(fā)式增長。2018年6月15日，武漢汽車保有量為287.8萬，今年突破300萬輛大關幾無懸念，曾經(jīng)設計的230萬輛“保有量紅線”早被超越，全市近三分之一的家庭擁有汽車，平均3.6人擁有一輛汽車。武漢歷年汽車保有量表Ⅰ.項目環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析武漢市汽車保有量調(diào)查近年來，武漢市機動車爆發(fā)式增6宏觀環(huán)境分析武漢市停車位現(xiàn)有量截至2018年底，全市全年已累計建成停車場254個，停車泊位12萬余個，其中公共停車泊位占比41%，超過政府設定占比不低于30%的目標。武漢歷年停車位數(shù)量表Ⅰ.項目環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析武漢市停車位現(xiàn)有量截至2018年底，全市全年已累7宏觀環(huán)境分析武漢市政府有關停車場建設規(guī)劃根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，武漢停車位的數(shù)量遠少于汽車保有量，車位的需求量遠遠沒有滿足。2019年1月，在武漢市十四屆人大四次會議上，武漢市政府公布，今年將下大力氣在交通出行方面建管并重、標本兼治。武漢將新增停車位20萬個、充電樁10萬個。集家嘴臨時停車場項目的建設是應市場需求的結(jié)果。Ⅰ.項目環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析武漢市政府有關停車場建設規(guī)劃根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出8項目地域位置Economic

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analysis區(qū)域環(huán)境分析集家嘴臨時停車場位于武漢市江漢區(qū)與硚口區(qū)交匯處，南靠漢江，西鄰友誼南路和晴川橋，緊鄰沿河大道主干道和漢正街。周邊的商業(yè)中心有漢正街中心商城、武漢大夾街服裝批發(fā)市場、武漢萬商白馬服裝交易中心、武漢多福路商城等專業(yè)批發(fā)市場。項目位置漢正街漢正街Ⅰ.項目環(huán)境分析項目地域位置EconomicanalysisEconomi9漢正街概況Economic

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analysis區(qū)域環(huán)境分析漢正街位于武漢市硚口區(qū)，是武漢市最大的舊城區(qū)，人口密度達每平方公里近10萬人，人口稠密。過去的漢正街把握著武漢早期商業(yè)的命脈，現(xiàn)在漢正街在全國十大市場中名列前茅。漢正街自古就有“天下第一街”之美譽。漢正街正在進行改造升級工程，全面建設漢正街國際金融服務中心，開發(fā)漢正街購物主題公園項目，建設世界上最高的跨江摩天輪“漢江之眼”等。2019年位于漢正街的云尚武漢國際時尚中心、恒隆廣場即將開業(yè)。Ⅰ.項目環(huán)境分析漢正街概況EconomicanalysisEconomic10項目周邊道路流量Economic

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analysis區(qū)域環(huán)境分析由此可見，本項目位于武漢市城區(qū)核心商業(yè)地段，車流與人流情況亦會隨著周圍的發(fā)展在今后1-2年內(nèi)有較大的增長，有利于項目的持續(xù)發(fā)展。從對本項目周邊三條道路監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，友誼南路、晴川橋和沿河大道交匯處正處于武漢第一街漢正街東側(cè)，每日人流量及車流量較大。項目位于武漢最大的批發(fā)市場中心，不僅有大量的居民，此段的車流基數(shù)也很大。Ⅰ.項目環(huán)境分析項目周邊道路流量EconomicanalysisEcono11ProjectanalysisEconomic

analysis周邊案列調(diào)查1區(qū)域環(huán)境分析晴川橋停車場收費標準調(diào)查地址武漢市硚口區(qū)友誼南路與沿河大道交匯處車位數(shù)66個車型收費標準月收益測算年收益測算白天7：00-19：00夜間19：00-7：0010.67萬元128.08萬元小型機動車5元/小時30元/次中型機動車10元/小時車位使用率80%20%日收入測算3168390元合計3558元說明：此數(shù)據(jù)僅作參考Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly12ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析總結(jié)：晴川橋停車場位于晴川橋下面，是路邊停車場。周邊交通發(fā)達，靠近武漢最大的批發(fā)市場，白天車流量非常大，車位基本是時時滿位。晚間由于批發(fā)市場關店，客流量大大減少，只有附近居住的市民在此停車，停車率很低。周邊案列調(diào)查1Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly13ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析周邊案列調(diào)查2萬商白馬停車場收費標準調(diào)查地址武漢江漢區(qū)沿河大道65號附近車位數(shù)100個車型收費標準月收益測算年收益測算白天7：00-19：00夜間19：00-7：0013.5萬元162萬元小型機動車5元/小時10元/次中型機動車車位使用率70%15%日收入測算4200元300元合計4500元說明：此數(shù)據(jù)僅作參考Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly14ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析總結(jié)：萬商白馬地下停車場鄰近白馬批發(fā)市場，白天客流量大，因此停車率也比較大，但是周邊居民不多，晚上停車率并不高。周邊案列調(diào)查2Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly15ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析周邊案列調(diào)查3金正茂漢派服裝總部停車場收費標準調(diào)查地址武漢市硚口區(qū)漢正街777號車位數(shù)1000個車型收費標準月收益測算年收益測算白天6：00-18：00夜間18：00-6：00免費時段102萬元1224萬元小汽車貨車10元-5元/小時80元封頂10元/小時40元封頂?shù)谝恍r前30分鐘內(nèi)免費，超過30分鐘不足一小時按一小時收費車位使用率50%10%日收入測算30000元4000元合計34000元說明：此數(shù)據(jù)僅作參考Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly16ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析總結(jié)：金正茂漢派服裝總部是武漢最大的批發(fā)市場，人流量巨大，車來車往，貨車居多。其地下停車場的車位數(shù)量多達1000個，地上臨時停車位也有數(shù)十多個。但是停車場前30分鐘免費，貨車停留時間較短收費不多，其主要收費來源是小型機動車，白天的停車率最高可達70%。周邊案列調(diào)查3Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly17ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析周邊案列調(diào)查4泰源輕紡城停車場收費標準調(diào)查地址武漢市江漢區(qū)滿春街辦事處友誼南路12號泰源輕紡城車位數(shù)100個車型收費標準月收益測算年收益測算白天7：00-19：00夜間19：00-7：00免費時段13.5萬元162萬元小型機動車5元/小時10元/次第一小時前30分鐘內(nèi)免費，超過30分鐘不足一小時按一小時收費中型機動車車位使用率70%30%日收入測算4200300元合計4500說明：此數(shù)據(jù)僅作參考Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly18總結(jié)：泰源輕紡城停車場位于輕紡布匹批發(fā)市場中，主要停車是貨車居多。白天停車率很可達70%。由于旁邊居民小區(qū)停車位不多，很多居民選擇來此停車，晚上停車場的停車率也很高。區(qū)域環(huán)境分析周邊案列調(diào)查4Ⅰ.項目環(huán)境分析總結(jié)：泰源輕紡城停車場位于輕紡布匹批發(fā)市場中，主要停車是貨車19區(qū)域環(huán)境分析所調(diào)查的停車場停車狀況對比表停車場車位數(shù)收費標準停車率晴川橋停車場（地上）66個白天小型機動車5元/小時，中型機動車10元/小時；夜間30元/次白天80%夜間20%萬商白馬停車場（地下）100個白天5元/小時；夜間10元/次白天70%夜間10%金正茂漢派服裝總部停車場（地下）1000個前30分鐘內(nèi)免費；白天10元/小時80元封頂；夜間10元/小時40元封頂白天50%夜間10%泰源輕紡城停車場（地上）100個前30分鐘內(nèi)免費；白天5元/小時；夜間10元/次白天70%夜間30%說明：此數(shù)據(jù)僅作參考Ⅰ.項目環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析所調(diào)查的停車場停車狀況對比表停車場車位數(shù)收費標準20ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析通過對項目周邊停車場的調(diào)查顯示，大多停車場規(guī)模較小，車位多在100個左右，缺少大型公共停車場。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，周邊停車場的收費標準相差不大，白天的停車率基本都在50%以上。除去受價格和進出不便等因素的影響，拉低車位使用率，項目周邊的停車位需求量很大，停車場項目的建設有很高的發(fā)展前景。周邊停車場調(diào)查總結(jié)晴川橋停車場泰源輕紡城停車場金正茂停車場萬商白馬停車場項目Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly210202項目本體分析②項目介紹③項目SWOT分析④項目收費標準預測0202項目本體分析②項目介紹③項目SWOT分析④項目22Economic

analysis項目名稱集家嘴臨時停車場項目地址位于漢江流通巷堤段（堤防樁號為39+127～38+575），為老流通巷防洪墻線型向外推0~90m，改建后形成堤內(nèi)新增的防護面積23779平方米為本工程的紅線范圍。建設單位武漢水資源發(fā)展投資有限公司施工單位中國華西企業(yè)股份有限公司設計單位武漢市城市防洪勘測設計院建設規(guī)模23779平方米建設目標沿新老防洪墻用地周邊劃分出綠化空間。形成更高的綠視率的感官效果，確保停車場建設的景觀生態(tài)性要求。項目位置Economic

analysis項目介紹Ⅱ.項目本體分析項目概況Economicanalysis項目名稱集家嘴臨時停車場項23Economic

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analysis項目介紹項目效果圖Ⅱ.項目本體分析EconomicanalysisEconomicanal24Projectanalysis項目規(guī)模面積尺寸車位通道10954㎡----綠化7040㎡----停車場大車位637㎡3.5m×13m14個小車位5148㎡3m×6m286個合計23779㎡--300個Economic

analysisⅡ.項目本體分析項目介紹項目規(guī)劃建設內(nèi)容Projectanalysis項目規(guī)模面積尺寸車位通道1025Projectanalysis1、保障江灘、堤防運行安全本次集家嘴臨時停車場對堤防工程范圍內(nèi)場地進行整理，滿足停車需求也完善防汛搶險道路。2、改善江灘面貌、美化沿江環(huán)境項目地理位置特殊，夾在新老防洪墻之間，荒涼的景色與周邊日益美好的江景格格不入。3、是軍運會期間接待全國與世界人民的重要接待點2019年武漢將舉辦軍運會，舉辦期間將迎接來自全國和世界各地的賓客，本項目的建設將成為一個重要的接待點。Economic

analysis項目介紹項目建設的目的Ⅱ.項目本體分析Projectanalysis1、保障江灘、堤防運行安全E26ProjectanalysisEconomic

analysis項目SWOT分析◆有政府支持（財政支持、費用優(yōu)惠、全程代辦等）；◆預留10-20個充電樁，停車服務全面；◆地塊緊鄰沿河大道，周邊住宅區(qū)密集，商業(yè)中心分布廣，消費人口的基礎龐大；◆面臨主干道——沿河大道、友誼路交匯，車流量大；◆項目為地面停車場，南鄰漢江東靠長江，占地面積大，夏季雨水多，受到環(huán)境影響較大；◆雖然周邊交通便利，但也存在不小的安全隱患，需要著重注意交通安全方面的設置；◆商業(yè)物業(yè)配套設施的不完備，物業(yè)管理還無法運行。威脅（T）◆整體的停車市場資源固定，市場先入者會形成較大的資源壁壘，留給后進來者的生存空間較??；◆經(jīng)營管理團隊組合的能力不足，會使商業(yè)物業(yè)的發(fā)展受到阻礙；◆行業(yè)仍處于發(fā)展早期，需要考慮未知影響變量較多?！籼峁╅_放性接口，跟相關部門進行數(shù)據(jù)對接，可以做到信息的有效利用和共享?！鬉PP、公眾號、交管門戶網(wǎng)站、短信等系統(tǒng)為市民提供更便捷的停車服務，可以吸引更多的車主來停車；◆本項目將成為今年武漢軍運會的一個重要接待點。機會（W）優(yōu)勢（S）劣勢（O）Ⅱ.項目本體分析ProjectanalysisEconomicanaly27ProjectanalysisEconomic

analysis項目收費標準預測武漢市實行政府定價、政府指導價的二、三、四級機動車停車等級收費標準等級設備設施車型收費標準（元）白天7：00-19：00夜間/次19：00-7：001小時內(nèi)（含1小時）1小時后二級露天停車場，停車泊位在80個以上，安裝計時系統(tǒng)，進出道口分設有標準的停（行）車標線，配有沖洗及消防設施、保管人員，管理制度和收費程序規(guī)范小型機動車368中型機動車51013大型機動車6.51317三級露天停車場，停車泊位40-80個，瀝青或地磚路面，進出道口分設，有明顯的停（行）標線，設有消防設施和現(xiàn)場保管人員，管理制度和收費程序規(guī)范小型機動車2.557中型機動車4810大型機動車51013四級小型機動車2.545中型機動車2.557大型機動車4.579二輪摩托車停放收費標準不分停車場等級露天臨時停車白天1元/次，夜間1元/次；室內(nèi)臨時停車白天2元/次，夜間2元/次Ⅱ.項目本體分析ProjectanalysisEconomicanaly28根據(jù)項目周邊的市場調(diào)研，周邊競爭對手的經(jīng)營狀態(tài)，附近地上停車場的租金摸底和進出停車的流量，初步得出集家嘴臨時停車場項目的收費定價，定價依據(jù)如下：ProjectanalysisEconomic

analysis項目收費標準預測本項目定價依據(jù)A武漢市物價局實行政府定價、政府指導價的一、二、三、四級機動車停車場等級收費標準。市場價格設定C充分考慮交通地段、項目垂直交通、主/次入口，流動向?qū)⒅匾绊戃囄粌r格區(qū)間設定?？土鲃泳€價格設定B結(jié)合周邊停車場價格的設定，使本項目的車位價格區(qū)間保持一致性，保證整體價格的合理性。周邊停車場價格設定D結(jié)合項目自身物業(yè)結(jié)構及特性，停車場的面積、停車位數(shù)量、可停機動車車型、設備設施等方面也是價格設定的考量因素。物業(yè)特性及結(jié)構Ⅱ.項目本體分析根據(jù)項目周邊的市場調(diào)研，周邊競爭對手的經(jīng)營狀態(tài)，附近地上停車29ProjectanalysisEconomic

analysis項目收費標準預測項目收費標準預估說明：此數(shù)據(jù)僅作參考根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，周邊停車場白天的停車位率都在50%以上，晚上停車率會低很多，但也在10%以上。在政府制定的停車場收費標準基礎上，周邊停車場的收費標準設定也相差不大。在此可以得出集家嘴臨時停車場的收費標準及停車狀況的預估，具體如下表所示：集家嘴臨時停車場收費標準測算車位數(shù)300個車型收費標準月收益預算年收益預算白天7：00-19：00夜間/次19：00-7：00免費時段28.8萬元345.6萬元小型機動車5元/小時20元/次第一小時前30分鐘內(nèi)免費，超過30分鐘不足一小時按一小時收費中型機動車10元/小時大型機動車15元/小時車位使用率預算50%10%日收入預算9000元600元合計9600元Ⅱ.項目本體分析ProjectanalysisEconomicanaly300303運營管理及收益預算①運營管理方案②運營成本預算③項目收益預算0303運營管理及收益預算①運營管理方案②運營成本預算③31ProjectanalysisEconomic

analysisⅢ.運營管理及收益預算運營管理方案針對集家嘴臨時停車場，制定及落實停車場管理規(guī)范，完善停車場的安全管理，保障車輛停放安全，轄區(qū)交通暢順，出入有序，確保車場設施設備之運轉(zhuǎn)正常安全，防止事故發(fā)生。明確停車場管理的有償保管責任及車位的有償使用，并向進入停車場車主明確此關系。管理目標ProjectanalysisEconomicanaly32ProjectanalysisEconomic

analysis運營管理方案（一）時租車輛使用方法1、車輛駛至車閘旁取得泊車票，閘桿升起；2、司機按車道標志指示駛?cè)胪＼噲?；（注意服從保安員指揮）3、車輛選擇車位泊好，鎖好車門，離開；4、離開車場時，司機駕車并持時租車票駛經(jīng)收銀處繳費；5、泊車未到30分鐘者免收停車費；泊車在1小時以上（含）的按5元/小時收?。ú粷M一小時按一小時計算）；晚間停車按25元/輛/次收取費用。6、司機在繳完費后需盡快駛離大廈，以免阻塞停車場出入口；一、停車場運行管理Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly33ProjectanalysisEconomic

analysis運營管理方案（二）停車場保安維護——停車場內(nèi)維護停車場秩序及治安及協(xié)助收費人員進行管理；——24小時閉路電視監(jiān)控及錄映，由消防監(jiān)控中心保安員負責監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)可疑人物在停車場行動，立刻通知停車場保安員及主管前往處理。（三）清潔管理1、停車場之清潔由清潔工執(zhí)行，每天定期清掃地面一次，其余時間保持地面沒有垃圾、積水；2、每月定期給停車場清掃一次，天花通道及清理蜘蛛網(wǎng)；3、對上下車道每月定期清洗兩次；一、停車場運行管理Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly34一、停車場運行管理ProjectanalysisEconomic

analysis運營管理方案固定車輛年票車輛檢查車輛有效泊車證計算機核算對磁卡機密碼開閘方行停泊指定位置車輛進入放行離開時由收費員計算收費地面入口取臨時停車票由車輛管理員引導泊車來訪車輛停泊指定位置有車輛管理員核對數(shù)據(jù)地面入口取臨時停車票合作商家停泊指定位置離開時收費員核對數(shù)據(jù)（四）停車場管理流程圖Ⅲ.運營管理及收益預算一、停車場運行管理ProjectanalysisEcono35ProjectanalysisEconomic

analysis運營管理方案物業(yè)服務中心停車場主管收費崗車場出入口停車場巡邏崗停車場保潔人員停車場物業(yè)人員一、停車場運行管理（五）停車場管理架構Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly36ProjectanalysisEconomic

analysis二、停車場保安員、收費員工作細則運營管理方案（一）在出入口設置保安員一名，負責車輛進出及收費工作。1、停車場進場保安須熟記停車場守則，對進入停車場的租賃客人，要熱情有禮；2、維持停車場出入口秩序，保證車道暢通；3、需熟習停車場收費系統(tǒng)的操作；4、對于不懂使用系統(tǒng)客人，要協(xié)助其進場；5、對于系統(tǒng)問題（如無卡、無法進入）需及時處理；Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly37ProjectanalysisEconomic

analysis二、停車場保安員、收費員工作細則運營管理方案（二）停車場內(nèi)特設兩名保安員負責巡邏工作。1、停車場保安要合理安排停泊車輛；分清是否固定車，并對號停泊；編號外的地方禁止停車；停車不

能壓線。2、固定車位不能安排其他車輛停泊（建議安裝地鎖）；3、禁止無關人員玩弄車輛及停留于停車場;1）車輛停泊后,要求司機熄火將貴重物品取走，關好門窗，禁止司機著車等候；2）搬運人員，施工人員在停車場工作，需申請并做好登記，進出物品需有公司簽發(fā)的放行條，方能

放行；3）禁止送貨或搬運人員在停車場閑坐、躺睡，應勸其離開；Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly38ProjectanalysisEconomic

analysis二、停車場保安員、收費員工作細則運營管理方案4、熟記固定車位及月保車車輛，公司車輛牌和司機；5、發(fā)生交通事故或其他突發(fā)事件，要及時報告主管人前往處理，并提供實際現(xiàn)場報告協(xié)助處理；6、對停車場的設備損壞及衛(wèi)生情況要及時上報主管人員；7、車主丟失停車證(卡)的憑車輛執(zhí)照取車，并做好登記,無停車證(卡)，又無車輛執(zhí)照的一律不得取車，以防車輛丟失；8、防止停放的車輛被騙取走或被盜，發(fā)現(xiàn)可疑人員或車輛及時上報級；9、注意取車和停放車輛的秩序，特別是在早晚上下班高峰期會出現(xiàn)停車

和取車混亂，因此，要求停放車輛的車

主，守秩序和互相謙讓，注意安全；10、不準在停車場內(nèi)吸煙，加油和停放易燃物品等，禁止在停車場內(nèi)修理車輛及洗車；11、停車場內(nèi)嚴禁堆放任何雜物，確保場內(nèi)的車輛安全出車；12、保安員定時巡查車輛及登記車輛停泊車位號碼，指揮車輛出入及管理

Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly39ProjectanalysisEconomic

analysis二、停車場保安員、收費員工作細則運營管理方案（三）收費流程司機駕車前來繳費交卡給收銀員讀票收費顯示器顯示應交款同時將該資料存于電腦司機繳費后并給出收據(jù)每天早班統(tǒng)計票款于下午4：00與財務部交接，中班、夜班用信封封好，注明班次、人員，放入消防中心保險柜財務將款存入銀行并定期核算車場收費情況Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly40ProjectanalysisEconomic

analysis三、停車場財務收費制度運營管理方案1、每位收銀員進入自己系統(tǒng)進行操作，嚴禁進入其他系統(tǒng)；2、收銀員交接班時，做好交接班記錄；3、如收銀員需臨時離開崗位必須通知主管，由主管安排；4、月票及時鐘票收據(jù)統(tǒng)一由公司保存，收銀員每次用完才能領??；5、如公安等特殊車輛離開時將時租票交收銀員讀票，收銀員需記錄車牌及時間，交主管確認免費停泊。6、收款及送款時間：每天于16：00（星期一至星期五），由收銀員將收款交物業(yè)中心，中班、夜班由信封封好，注明班次人員金額后交消防中心保險柜；7、收款具體事項：收款人員到停車場向當班收銀員收款時，要當面核對清楚所收款項金額及有關票據(jù)是否相符，票據(jù)號碼是否相連，有沒有免費車票，辯別鈔票真?zhèn)?，所收到的鈔票及相關票據(jù)要嚴格登記在冊，并進行簽收。

Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly41ProjectanalysisEconomic

analysis四、停車場員工配備及其他運營管理方案組建停車場獨立管理及保安班組，直屬停車場主管負責；停車場開放時間為：全天開放；收銀員、每天工作8個小時，每周6天工作制;總共配16人，具體人員分配如下：（1）停車場主管1人，負責停車場的整體工作；（2）停車場財務人員1人，負責停車場每天費用的結(jié)存工作；（3）汽車閘口收費員共8人（3崗×3班制）；（4）保潔員2人；（5）泊車巡邏安保人員3人。注：上述人員為暫定人員，等進場后將根據(jù)工作工作需要、勞動強度等對人員進行增加調(diào)整；Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly42ProjectanalysisEconomic

analysis五、停車場應急措施運營管理方案（一）停車場發(fā)生火警——需即時通知消防監(jiān)控中心，或打119報警----如火勢較小，可以即時用滅火筒進行撲救；----如火勢劇烈，難以控制時，則協(xié)助其他人員疏散撤離。（二）如遇車輛失竊----注意保護現(xiàn)場，并通知保安部報警，在警察未到達現(xiàn)場之前先用圍欄圍住現(xiàn)場守候，同時給事主作簡單記錄。（三）停車場發(fā)生水浸----應準備一定的沙包，以作應急之用；----如發(fā)現(xiàn)水浸，應即時通知保安中心及工程值班室，進行緊急排水；----調(diào)派人手用沙包進行堵截水源；----如遇水管爆裂，馬上到水制房關閘。Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly43ProjectanalysisEconomic

analysis五、停車場應急措施運營管理方案（四）發(fā)現(xiàn)可疑物品----發(fā)現(xiàn)可疑的物品，請不要搬動，可通知部門主管處理。（五）發(fā)現(xiàn)可疑人物在停車場行動----先知會保安中心，同時報告自身位置，待增援同事到達后上前盤問。（六）遇緊急停電1、使用緊急照明，保證各通道的照明；2、立即將停電區(qū)域及詳細情況報告當值主管或保安部當值主管；3、如收費系統(tǒng)停電或有故障，則應通知出入口崗位當值人員，同時使用手動計費如下：A.車輛進入停車場時，由入口崗位人員手動起桿；B.車輛駕駛員在離場時駕車至收費處打卡繳款，收銀員收回計時卡及開出收據(jù)或發(fā)票；C.收銀員在收到計時卡后應做好詳細登記并核對發(fā)出臨時時鐘卡及收回臨時時鐘卡之情況，于移交公司時登記清楚。Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly44ProjectanalysisEconomic

analysis五、停車場應急措施運營管理方案（七）如遇消防報警時1、及時通知消防中心；2、由消防中心確定火警或?qū)僬`報；3、如確定屬誤報，及時通知消防中心開啟卷簾，保持停車場正常進行。（八）如遇與客戶糾紛時1、及時通知主管，如實匯報雙方損失情況；2、由主管經(jīng)理確定處理方案；3、盡快恢復停車場正常運作；4、將事件報告及時反饋給公司總部。（九）如遇系統(tǒng)故障時1、及時通知公司，確定原因；2、如仍無法排除故障，由公司主管授權由廠家技術人員處理；3、系統(tǒng)故障時，由停車場入口保安與收費人員進行人工收費。Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly45ProjectanalysisEconomic

analysis一、人員成本支出運營成本預算按照武漢市薪資標準，設置集家嘴臨時停車場的員工基礎工資，具體人員支出如下：1、停車場主管1人（其中包括服裝、福利、勞保用品）。1人×6000元/人/月=6000元/月2、停車場收費崗實行三班倒共配人數(shù)8人，進出口2人x3+2人替休（其中包括服裝、福利、勞保用品）。8人×3700元/人/月=29600元/月3、停車場泊車巡邏安保人員3人，其中白天設1人，夜間設2人（其中包括服裝、福利、勞保用品）。3人×3700元/人/月=11100元/月4、保潔員共設2人，其中保潔時間由保潔公司自行調(diào)班，故不再計算替休人員。2人×2200元/人/月=4400元/月5、設備維修人員1人（其中包括服裝、福利、勞保用品）1人×5000元/人/月=5000元/月Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly46ProjectanalysisEconomic

analysis二、設備維修及磨損支出運營成本預算由于項目還在建設中很多，設備維修及磨損費用只能大體預算，具體預算如下：1、設備維修及磨損費用是指道閘系統(tǒng)維護，監(jiān)控設備。2、地面維護及設施維護是指滅火器灌裝維護、墻地面維護、消防指示燈等標識、充電樁、交通設施。其中第一項和第二項將費用劃為每月2000元。3、水費：是指每天用于地面清潔和擦拭的所產(chǎn)生水的費用。電費：停車場經(jīng)過節(jié)能改造后現(xiàn)開啟夜間照明燈使用的費用和設備系統(tǒng)全天正常運行使用的費用。預計水費和電費的費用劃為每月6000元。4、各類風險（劃傷、車位鎖被撞），費用暫設定為2000元Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly47人員成本支出測算序號項目人數(shù)薪資水平（元/月）社保金額（元/人/月）月支出（元/月）年支出（萬元/年）1停車場主管1人600097369738.42財務管理1人440097353736.453收費崗8人370077843738444.864泊車巡邏安保人員3人370029191401916.825保潔員共設2人2200194663468.46設備維修人員1人500097359736.45人員成本支出合計7606891.28設備維修及磨損支出測算序號項目月支出（元/月）年支出（萬元/年）1設備維修及磨損20002.42地面維護及設施維護20002.43水費電費60007.24風險20002.4設備維修及磨損成本支出合計1200014.4支出成本總合計72500105.68ProjectanalysisEconomic

analysisⅢ.運營管理及收益預算成本支出測算表運營成本預算說明：此數(shù)據(jù)僅作參考人員成本支出測算序號項目人數(shù)薪資水平（元/月）社保金額（元/48ProjectanalysisEconomic

analysis項目收益預算項目年利潤預算表Ⅲ.運營管理及收益預算項目年利潤預算表年收益預算（萬元/年）運營成本支出（萬元/年）利潤（萬元/年）345.6-105.68239.92說明：此數(shù)據(jù)僅作參考根據(jù)停車場停車收費年收入預算和運營成本的支出預算得出項目每年的凈收入數(shù)據(jù)，具體如下表所示：本項目固定投入500萬元，預計每年運營費用投入105.68萬元，實際預估停車場每年正常收益為345.6萬元，故可以得出本項目在預計2年的時間里收回投資成本。ProjectanalysisEconomicanaly49集家嘴停車場

——收益預估報告集家嘴停車場50目錄TableofContents項目環(huán)境分析項目本體分析運營管理及收益預算ⅠⅡⅢ目錄TableofContents項目環(huán)境分析項目本體510101項目環(huán)境分析①宏觀環(huán)境分析②區(qū)域環(huán)境分析0101項目環(huán)境分析①宏觀環(huán)境分析②區(qū)域環(huán)境分析52Ⅰ.項目環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析城市概況武漢位于湖北省東部、長江與漢水交匯處，是湖北省省會，中部六省唯一的副省級市和特大城市，中國中部地區(qū)的中心城市，長江經(jīng)濟帶核心城市，全國重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐，中央軍委聯(lián)勤保障部隊駐地。全市下轄13個市轄區(qū)，總面積8494.41平方公里，2017年常住人口1091.4萬人，2018年地區(qū)生產(chǎn)總值14847.29億元。2019年10月，第七屆世界軍人運動會將在武漢舉行。Ⅰ.項目環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析城市概況武漢位于湖北省東部、長江53近年來，隨著武漢經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和城市功能的不斷增強，人均收入日益增長，汽車這一奢侈高檔商品開始普遍進入普通市民家庭，城市機動車的擁有量及外來機動車數(shù)量急劇增加，人們對車位的需求也越來越大。由于公共停車場建設相對滯后，致使武漢市主城區(qū)停車設施建設不能夠滿足車輛的需求，城市中心城區(qū)不同程度地發(fā)生了占道停車、違章停車、停車位嚴重不足等停車問題，“停車難”已引起社會廣泛的關注。因此迫切需要對公共停車場的開發(fā)和經(jīng)營。Ⅰ.項目環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析武漢市停車現(xiàn)狀近年來，隨著武漢經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和城市功能的不斷增強，人均收入54宏觀環(huán)境分析武漢市汽車保有量調(diào)查近年來，武漢市機動車爆發(fā)式增長。2018年6月15日，武漢汽車保有量為287.8萬，今年突破300萬輛大關幾無懸念，曾經(jīng)設計的230萬輛“保有量紅線”早被超越，全市近三分之一的家庭擁有汽車，平均3.6人擁有一輛汽車。武漢歷年汽車保有量表Ⅰ.項目環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析武漢市汽車保有量調(diào)查近年來，武漢市機動車爆發(fā)式增55宏觀環(huán)境分析武漢市停車位現(xiàn)有量截至2018年底，全市全年已累計建成停車場254個，停車泊位12萬余個，其中公共停車泊位占比41%，超過政府設定占比不低于30%的目標。武漢歷年停車位數(shù)量表Ⅰ.項目環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析武漢市停車位現(xiàn)有量截至2018年底，全市全年已累56宏觀環(huán)境分析武漢市政府有關停車場建設規(guī)劃根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，武漢停車位的數(shù)量遠少于汽車保有量，車位的需求量遠遠沒有滿足。2019年1月，在武漢市十四屆人大四次會議上，武漢市政府公布，今年將下大力氣在交通出行方面建管并重、標本兼治。武漢將新增停車位20萬個、充電樁10萬個。集家嘴臨時停車場項目的建設是應市場需求的結(jié)果。Ⅰ.項目環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析武漢市政府有關停車場建設規(guī)劃根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出57項目地域位置Economic

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analysis區(qū)域環(huán)境分析集家嘴臨時停車場位于武漢市江漢區(qū)與硚口區(qū)交匯處，南靠漢江，西鄰友誼南路和晴川橋，緊鄰沿河大道主干道和漢正街。周邊的商業(yè)中心有漢正街中心商城、武漢大夾街服裝批發(fā)市場、武漢萬商白馬服裝交易中心、武漢多福路商城等專業(yè)批發(fā)市場。項目位置漢正街漢正街Ⅰ.項目環(huán)境分析項目地域位置EconomicanalysisEconomi58漢正街概況Economic

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analysis區(qū)域環(huán)境分析漢正街位于武漢市硚口區(qū)，是武漢市最大的舊城區(qū)，人口密度達每平方公里近10萬人，人口稠密。過去的漢正街把握著武漢早期商業(yè)的命脈，現(xiàn)在漢正街在全國十大市場中名列前茅。漢正街自古就有“天下第一街”之美譽。漢正街正在進行改造升級工程，全面建設漢正街國際金融服務中心，開發(fā)漢正街購物主題公園項目，建設世界上最高的跨江摩天輪“漢江之眼”等。2019年位于漢正街的云尚武漢國際時尚中心、恒隆廣場即將開業(yè)。Ⅰ.項目環(huán)境分析漢正街概況EconomicanalysisEconomic59項目周邊道路流量Economic

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analysis區(qū)域環(huán)境分析由此可見，本項目位于武漢市城區(qū)核心商業(yè)地段，車流與人流情況亦會隨著周圍的發(fā)展在今后1-2年內(nèi)有較大的增長，有利于項目的持續(xù)發(fā)展。從對本項目周邊三條道路監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，友誼南路、晴川橋和沿河大道交匯處正處于武漢第一街漢正街東側(cè)，每日人流量及車流量較大。項目位于武漢最大的批發(fā)市場中心，不僅有大量的居民，此段的車流基數(shù)也很大。Ⅰ.項目環(huán)境分析項目周邊道路流量EconomicanalysisEcono60ProjectanalysisEconomic

analysis周邊案列調(diào)查1區(qū)域環(huán)境分析晴川橋停車場收費標準調(diào)查地址武漢市硚口區(qū)友誼南路與沿河大道交匯處車位數(shù)66個車型收費標準月收益測算年收益測算白天7：00-19：00夜間19：00-7：0010.67萬元128.08萬元小型機動車5元/小時30元/次中型機動車10元/小時車位使用率80%20%日收入測算3168390元合計3558元說明：此數(shù)據(jù)僅作參考Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly61ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析總結(jié)：晴川橋停車場位于晴川橋下面，是路邊停車場。周邊交通發(fā)達，靠近武漢最大的批發(fā)市場，白天車流量非常大，車位基本是時時滿位。晚間由于批發(fā)市場關店，客流量大大減少，只有附近居住的市民在此停車，停車率很低。周邊案列調(diào)查1Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly62ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析周邊案列調(diào)查2萬商白馬停車場收費標準調(diào)查地址武漢江漢區(qū)沿河大道65號附近車位數(shù)100個車型收費標準月收益測算年收益測算白天7：00-19：00夜間19：00-7：0013.5萬元162萬元小型機動車5元/小時10元/次中型機動車車位使用率70%15%日收入測算4200元300元合計4500元說明：此數(shù)據(jù)僅作參考Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly63ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析總結(jié)：萬商白馬地下停車場鄰近白馬批發(fā)市場，白天客流量大，因此停車率也比較大，但是周邊居民不多，晚上停車率并不高。周邊案列調(diào)查2Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly64ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析周邊案列調(diào)查3金正茂漢派服裝總部停車場收費標準調(diào)查地址武漢市硚口區(qū)漢正街777號車位數(shù)1000個車型收費標準月收益測算年收益測算白天6：00-18：00夜間18：00-6：00免費時段102萬元1224萬元小汽車貨車10元-5元/小時80元封頂10元/小時40元封頂?shù)谝恍r前30分鐘內(nèi)免費，超過30分鐘不足一小時按一小時收費車位使用率50%10%日收入測算30000元4000元合計34000元說明：此數(shù)據(jù)僅作參考Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly65ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析總結(jié)：金正茂漢派服裝總部是武漢最大的批發(fā)市場，人流量巨大，車來車往，貨車居多。其地下停車場的車位數(shù)量多達1000個，地上臨時停車位也有數(shù)十多個。但是停車場前30分鐘免費，貨車停留時間較短收費不多，其主要收費來源是小型機動車，白天的停車率最高可達70%。周邊案列調(diào)查3Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly66ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析周邊案列調(diào)查4泰源輕紡城停車場收費標準調(diào)查地址武漢市江漢區(qū)滿春街辦事處友誼南路12號泰源輕紡城車位數(shù)100個車型收費標準月收益測算年收益測算白天7：00-19：00夜間19：00-7：00免費時段13.5萬元162萬元小型機動車5元/小時10元/次第一小時前30分鐘內(nèi)免費，超過30分鐘不足一小時按一小時收費中型機動車車位使用率70%30%日收入測算4200300元合計4500說明：此數(shù)據(jù)僅作參考Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly67總結(jié)：泰源輕紡城停車場位于輕紡布匹批發(fā)市場中，主要停車是貨車居多。白天停車率很可達70%。由于旁邊居民小區(qū)停車位不多，很多居民選擇來此停車，晚上停車場的停車率也很高。區(qū)域環(huán)境分析周邊案列調(diào)查4Ⅰ.項目環(huán)境分析總結(jié)：泰源輕紡城停車場位于輕紡布匹批發(fā)市場中，主要停車是貨車68區(qū)域環(huán)境分析所調(diào)查的停車場停車狀況對比表停車場車位數(shù)收費標準停車率晴川橋停車場（地上）66個白天小型機動車5元/小時，中型機動車10元/小時；夜間30元/次白天80%夜間20%萬商白馬停車場（地下）100個白天5元/小時；夜間10元/次白天70%夜間10%金正茂漢派服裝總部停車場（地下）1000個前30分鐘內(nèi)免費；白天10元/小時80元封頂；夜間10元/小時40元封頂白天50%夜間10%泰源輕紡城停車場（地上）100個前30分鐘內(nèi)免費；白天5元/小時；夜間10元/次白天70%夜間30%說明：此數(shù)據(jù)僅作參考Ⅰ.項目環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析所調(diào)查的停車場停車狀況對比表停車場車位數(shù)收費標準69ProjectanalysisEconomic

analysis區(qū)域環(huán)境分析通過對項目周邊停車場的調(diào)查顯示，大多停車場規(guī)模較小，車位多在100個左右，缺少大型公共停車場。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，周邊停車場的收費標準相差不大，白天的停車率基本都在50%以上。除去受價格和進出不便等因素的影響，拉低車位使用率，項目周邊的停車位需求量很大，停車場項目的建設有很高的發(fā)展前景。周邊停車場調(diào)查總結(jié)晴川橋停車場泰源輕紡城停車場金正茂停車場萬商白馬停車場項目Ⅰ.項目環(huán)境分析ProjectanalysisEconomicanaly700202項目本體分析②項目介紹③項目SWOT分析④項目收費標準預測0202項目本體分析②項目介紹③項目SWOT分析④項目71Economic

analysis項目名稱集家嘴臨時停車場項目地址位于漢江流通巷堤段（堤防樁號為39+127～38+575），為老流通巷防洪墻線型向外推0~90m，改建后形成堤內(nèi)新增的防護面積23779平方米為本工程的紅線范圍。建設單位武漢水資源發(fā)展投資有限公司施工單位中國華西企業(yè)股份有限公司設計單位武漢市城市防洪勘測設計院建設規(guī)模23779平方米建設目標沿新老防洪墻用地周邊劃分出綠化空間。形成更高的綠視率的感官效果，確保停車場建設的景觀生態(tài)性要求。項目位置Economic

analysis項目介紹Ⅱ.項目本體分析項目概況Economicanalysis項目名稱集家嘴臨時停車場項72Economic

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analysis項目介紹項目效果圖Ⅱ.項目本體分析EconomicanalysisEconomicanal73Projectanalysis項目規(guī)模面積尺寸車位通道10954㎡----綠化7040㎡----停車場大車位637㎡3.5m×13m14個小車位5148㎡3m×6m286個合計23779㎡--300個Economic

analysisⅡ.項目本體分析項目介紹項目規(guī)劃建設內(nèi)容Projectanalysis項目規(guī)模面積尺寸車位通道1074Projectanalysis1、保障江灘、堤防運行安全本次集家嘴臨時停車場對堤防工程范圍內(nèi)場地進行整理，滿足停車需求也完善防汛搶險道路。2、改善江灘面貌、美化沿江環(huán)境項目地理位置特殊，夾在新老防洪墻之間，荒涼的景色與周邊日益美好的江景格格不入。3、是軍運會期間接待全國與世界人民的重要接待點2019年武漢將舉辦軍運會，舉辦期間將迎接來自全國和世界各地的賓客，本項目的建設將成為一個重要的接待點。Economic

analysis項目介紹項目建設的目的Ⅱ.項目本體分析Projectanalysis1、保障江灘、堤防運行安全E75ProjectanalysisEconomic

analysis項目SWOT分析◆有政府支持（財政支持、費用優(yōu)惠、全程代辦等）；◆預留10-20個充電樁，停車服務全面；◆地塊緊鄰沿河大道，周邊住宅區(qū)密集，商業(yè)中心分布廣，消費人口的基礎龐大；◆面臨主干道——沿河大道、友誼路交匯，車流量大；◆項目為地面停車場，南鄰漢江東靠長江，占地面積大，夏季雨水多，受到環(huán)境影響較大；◆雖然周邊交通便利，但也存在不小的安全隱患，需要著重注意交通安全方面的設置；◆商業(yè)物業(yè)配套設施的不完備，物業(yè)管理還無法運行。威脅（T）◆整體的停車市場資源固定，市場先入者會形成較大的資源壁壘，留給后進來者的生存空間較??；◆經(jīng)營管理團隊組合的能力不足，會使商業(yè)物業(yè)的發(fā)展受到阻礙；◆行業(yè)仍處于發(fā)展早期，需要考慮未知影響變量較多?！籼峁╅_放性接口，跟相關部門進行數(shù)據(jù)對接，可以做到信息的有效利用和共享?！鬉PP、公眾號、交管門戶網(wǎng)站、短信等系統(tǒng)為市民提供更便捷的停車服務，可以吸引更多的車主來停車；◆本項目將成為今年武漢軍運會的一個重要接待點。機會（W）優(yōu)勢（S）劣勢（O）Ⅱ.項目本體分析ProjectanalysisEconomicanaly76ProjectanalysisEconomic

analysis項目收費標準預測武漢市實行政府定價、政府指導價的二、三、四級機動車停車等級收費標準等級設備設施車型收費標準（元）白天7：00-19：00夜間/次19：00-7：001小時內(nèi)（含1小時）1小時后二級露天停車場，停車泊位在80個以上，安裝計時系統(tǒng)，進出道口分設有標準的停（行）車標線，配有沖洗及消防設施、保管人員，管理制度和收費程序規(guī)范小型機動車368中型機動車51013大型機動車6.51317三級露天停車場，停車泊位40-80個，瀝青或地磚路面，進出道口分設，有明顯的停（行）標線，設有消防設施和現(xiàn)場保管人員，管理制度和收費程序規(guī)范小型機動車2.557中型機動車4810大型機動車51013四級小型機動車2.545中型機動車2.557大型機動車4.579二輪摩托車停放收費標準不分停車場等級露天臨時停車白天1元/次，夜間1元/次；室內(nèi)臨時停車白天2元/次，夜間2元/次Ⅱ.項目本體分析ProjectanalysisEconomicanaly77根據(jù)項目周邊的市場調(diào)研，周邊競爭對手的經(jīng)營狀態(tài)，附近地上停車場的租金摸底和進出停車的流量，初步得出集家嘴臨時停車場項目的收費定價，定價依據(jù)如下：ProjectanalysisEconomic

analysis項目收費標準預測本項目定價依據(jù)A武漢市物價局實行政府定價、政府指導價的一、二、三、四級機動車停車場等級收費標準。市場價格設定C充分考慮交通地段、項目垂直交通、主/次入口，流動向?qū)⒅匾绊戃囄粌r格區(qū)間設定?？土鲃泳€價格設定B結(jié)合周邊停車場價格的設定，使本項目的車位價格區(qū)間保持一致性，保證整體價格的合理性。周邊停車場價格設定D結(jié)合項目自身物業(yè)結(jié)構及特性，停車場的面積、停車位數(shù)量、可停機動車車型、設備設施等方面也是價格設定的考量因素。物業(yè)特性及結(jié)構Ⅱ.項目本體分析根據(jù)項目周邊的市場調(diào)研，周邊競爭對手的經(jīng)營狀態(tài)，附近地上停車78ProjectanalysisEconomic

analysis項目收費標準預測項目收費標準預估說明：此數(shù)據(jù)僅作參考根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，周邊停車場白天的停車位率都在50%以上，晚上停車率會低很多，但也在10%以上。在政府制定的停車場收費標準基礎上，周邊停車場的收費標準設定也相差不大。在此可以得出集家嘴臨時停車場的收費標準及停車狀況的預估，具體如下表所示：集家嘴臨時停車場收費標準測算車位數(shù)300個車型收費標準月收益預算年收益預算白天7：00-19：00夜間/次19：00-7：00免費時段28.8萬元345.6萬元小型機動車5元/小時20元/次第一小時前30分鐘內(nèi)免費，超過30分鐘不足一小時按一小時收費中型機動車10元/小時大型機動車15元/小時車位使用率預算50%10%日收入預算9000元600元合計9600元Ⅱ.項目本體分析ProjectanalysisEconomicanaly790303運營管理及收益預算①運營管理方案②運營成本預算③項目收益預算0303運營管理及收益預算①運營管理方案②運營成本預算③80ProjectanalysisEconomic

analysisⅢ.運營管理及收益預算運營管理方案針對集家嘴臨時停車場，制定及落實停車場管理規(guī)范，完善停車場的安全管理，保障車輛停放安全，轄區(qū)交通暢順，出入有序，確保車場設施設備之運轉(zhuǎn)正常安全，防止事故發(fā)生。明確停車場管理的有償保管責任及車位的有償使用，并向進入停車場車主明確此關系。管理目標ProjectanalysisEconomicanaly81ProjectanalysisEconomic

analysis運營管理方案（一）時租車輛使用方法1、車輛駛至車閘旁取得泊車票，閘桿升起；2、司機按車道標志指示駛?cè)胪＼噲?；（注意服從保安員指揮）3、車輛選擇車位泊好，鎖好車門，離開；4、離開車場時，司機駕車并持時租車票駛經(jīng)收銀處繳費；5、泊車未到30分鐘者免收停車費；泊車在1小時以上（含）的按5元/小時收取（不滿一小時按一小時計算）；晚間停車按25元/輛/次收取費用。6、司機在繳完費后需盡快駛離大廈，以免阻塞停車場出入口；一、停車場運行管理Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly82ProjectanalysisEconomic

analysis運營管理方案（二）停車場保安維護——停車場內(nèi)維護停車場秩序及治安及協(xié)助收費人員進行管理；——24小時閉路電視監(jiān)控及錄映，由消防監(jiān)控中心保安員負責監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)可疑人物在停車場行動，立刻通知停車場保安員及主管前往處理。（三）清潔管理1、停車場之清潔由清潔工執(zhí)行，每天定期清掃地面一次，其余時間保持地面沒有垃圾、積水；2、每月定期給停車場清掃一次，天花通道及清理蜘蛛網(wǎng)；3、對上下車道每月定期清洗兩次；一、停車場運行管理Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly83一、停車場運行管理ProjectanalysisEconomic

analysis運營管理方案固定車輛年票車輛檢查車輛有效泊車證計算機核算對磁卡機密碼開閘方行停泊指定位置車輛進入放行離開時由收費員計算收費地面入口取臨時停車票由車輛管理員引導泊車來訪車輛停泊指定位置有車輛管理員核對數(shù)據(jù)地面入口取臨時停車票合作商家停泊指定位置離開時收費員核對數(shù)據(jù)（四）停車場管理流程圖Ⅲ.運營管理及收益預算一、停車場運行管理ProjectanalysisEcono84ProjectanalysisEconomic

analysis運營管理方案物業(yè)服務中心停車場主管收費崗車場出入口停車場巡邏崗停車場保潔人員停車場物業(yè)人員一、停車場運行管理（五）停車場管理架構Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly85ProjectanalysisEconomic

analysis二、停車場保安員、收費員工作細則運營管理方案（一）在出入口設置保安員一名，負責車輛進出及收費工作。1、停車場進場保安須熟記停車場守則，對進入停車場的租賃客人，要熱情有禮；2、維持停車場出入口秩序，保證車道暢通；3、需熟習停車場收費系統(tǒng)的操作；4、對于不懂使用系統(tǒng)客人，要協(xié)助其進場；5、對于系統(tǒng)問題（如無卡、無法進入）需及時處理；Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly86ProjectanalysisEconomic

analysis二、停車場保安員、收費員工作細則運營管理方案（二）停車場內(nèi)特設兩名保安員負責巡邏工作。1、停車場保安要合理安排停泊車輛；分清是否固定車，并對號停泊；編號外的地方禁止停車；停車不

能壓線。2、固定車位不能安排其他車輛停泊（建議安裝地鎖）；3、禁止無關人員玩弄車輛及停留于停車場;1）車輛停泊后,要求司機熄火將貴重物品取走，關好門窗，禁止司機著車等候；2）搬運人員，施工人員在停車場工作，需申請并做好登記，進出物品需有公司簽發(fā)的放行條，方能

放行；3）禁止送貨或搬運人員在停車場閑坐、躺睡，應勸其離開；Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly87ProjectanalysisEconomic

analysis二、停車場保安員、收費員工作細則運營管理方案4、熟記固定車位及月保車車輛，公司車輛牌和司機；5、發(fā)生交通事故或其他突發(fā)事件，要及時報告主管人前往處理，并提供實際現(xiàn)場報告協(xié)助處理；6、對停車場的設備損壞及衛(wèi)生情況要及時上報主管人員；7、車主丟失停車證(卡)的憑車輛執(zhí)照取車，并做好登記,無停車證(卡)，又無車輛執(zhí)照的一律不得取車，以防車輛丟失；8、防止停放的車輛被騙取走或被盜，發(fā)現(xiàn)可疑人員或車輛及時上報級；9、注意取車和停放車輛的秩序，特別是在早晚上下班高峰期會出現(xiàn)停車

和取車混亂，因此，要求停放車輛的車

主，守秩序和互相謙讓，注意安全；10、不準在停車場內(nèi)吸煙，加油和停放易燃物品等，禁止在停車場內(nèi)修理車輛及洗車；11、停車場內(nèi)嚴禁堆放任何雜物，確保場內(nèi)的車輛安全出車；12、保安員定時巡查車輛及登記車輛停泊車位號碼，指揮車輛出入及管理

Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly88ProjectanalysisEconomic

analysis二、停車場保安員、收費員工作細則運營管理方案（三）收費流程司機駕車前來繳費交卡給收銀員讀票收費顯示器顯示應交款同時將該資料存于電腦司機繳費后并給出收據(jù)每天早班統(tǒng)計票款于下午4：00與財務部交接，中班、夜班用信封封好，注明班次、人員，放入消防中心保險柜財務將款存入銀行并定期核算車場收費情況Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly89ProjectanalysisEconomic

analysis三、停車場財務收費制度運營管理方案1、每位收銀員進入自己系統(tǒng)進行操作，嚴禁進入其他系統(tǒng)；2、收銀員交接班時，做好交接班記錄；3、如收銀員需臨時離開崗位必須通知主管，由主管安排；4、月票及時鐘票收據(jù)統(tǒng)一由公司保存，收銀員每次用完才能領取；5、如公安等特殊車輛離開時將時租票交收銀員讀票，收銀員需記錄車牌及時間，交主管確認免費停泊。6、收款及送款時間：每天于16：00（星期一至星期五），由收銀員將收款交物業(yè)中心，中班、夜班由信封封好，注明班次人員金額后交消防中心保險柜；7、收款具體事項：收款人員到停車場向當班收銀員收款時，要當面核對清楚所收款項金額及有關票據(jù)是否相符，票據(jù)號碼是否相連，有沒有免費車票，辯別鈔票真?zhèn)?，所收到的鈔票及相關票據(jù)要嚴格登記在冊，并進行簽收。

Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly90ProjectanalysisEconomic

analysis四、停車場員工配備及其他運營管理方案組建停車場獨立管理及保安班組，直屬停車場主管負責；停車場開放時間為：全天開放；收銀員、每天工作8個小時，每周6天工作制;總共配16人，具體人員分配如下：（1）停車場主管1人，負責停車場的整體工作；（2）停車場財務人員1人，負責停車場每天費用的結(jié)存工作；（3）汽車閘口收費員共8人（3崗×3班制）；（4）保潔員2人；（5）泊車巡邏安保人員3人。注：上述人員為暫定人員，等進場后將根據(jù)工作工作需要、勞動強度等對人員進行增加調(diào)整；Ⅲ.運營管理及收益預算ProjectanalysisEconomicanaly91ProjectanalysisEconomic

analysis五、停車場應急措施運營管理方案（一）停車場發(fā)生火警——需即時通知消防監(jiān)控中心，或打119報警--