針對(duì)公寓別墅的物業(yè)管理預(yù)案

公寓不墅的物業(yè)治理方案 1第一節(jié)公寓不墅治理的概述 1一、公寓不墅治理的概念 1二、公寓的特征 2第二節(jié)公寓的管理 4一、機(jī)構(gòu)設(shè)置的指導(dǎo)思想與原則 4二、公寓物業(yè)治理制度建設(shè) 4第三節(jié)不墅管理 5一、不墅的特征 5二、不墅的特性 5三、不墅的物業(yè)治理 6第一節(jié)公寓不墅治理的概述一、公寓不墅治理的概念(一)公寓公寓是比一般居民住宅高一個(gè)檔次的居住場(chǎng)所，其要緊居住者是境外來華工作人員、經(jīng)商辦事機(jī)構(gòu)的常駐人員、三資企業(yè)外方的工作人員以及國內(nèi)少數(shù)高薪階層、有產(chǎn)階層中的部分人員等。公寓一般由專門的物業(yè)治理公司進(jìn)行專業(yè)化治理，收費(fèi)較高，目前國家尚無統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)價(jià)格一般由業(yè)主和用戶與物業(yè)治理公司協(xié)商確定。盡管公寓目前占我國城鎮(zhèn)居住面積比例比較小，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是我國城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)展的方向。隨著我國生產(chǎn)力的進(jìn)展，人們物質(zhì)文化生活水平的提高，以及人們生活適應(yīng)的改變，公寓的需求量必定越來越大，要求居住的標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)境亦必定越來越高，對(duì)物業(yè)治理的檔次也會(huì)有更高的要求。(二)不墅不墅是我國目前最高檔次的居住場(chǎng)所，一般是兩層或三層小樓、獨(dú)門獨(dú)院。其特點(diǎn)是建筑檔次高，設(shè)施設(shè)備配套，功能齊全；治理收費(fèi)多，服務(wù)周全。一般是幾十棟或上百棟、幾百棟建在一個(gè)區(qū)域，形成群體，規(guī)?；卫?，優(yōu)質(zhì)服務(wù)。我國目前不墅占的比例專門小，要緊是為來華工作的國外高級(jí)人員、經(jīng)商的老總、高級(jí)雇員，國內(nèi)少數(shù)明星、名家、名人以及有產(chǎn)階層中的高收入者等。一棟不墅造價(jià)少則幾十萬、上百萬人民幣，多的幾百萬人民幣。不墅盡管有其存在、進(jìn)展的客觀必要，但終究是為極少數(shù)人提供享受的，不是我國房地產(chǎn)大規(guī)模進(jìn)展的方向，因此也不是我國物業(yè)治理的主體部分。我國商務(wù)物業(yè)建筑和治理起步較晚，是改革開放后，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，房地產(chǎn)被確認(rèn)為商品之后，全國寬敞城鎮(zhèn)高檔建筑迅猛進(jìn)展而興起的，時(shí)刻短，缺乏經(jīng)驗(yàn)。但相信隨著生產(chǎn)力的提高，人們物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，今后我國商務(wù)物業(yè)的建設(shè)和治理，一定會(huì)有一個(gè)更快的進(jìn)展和提高。二、公寓的特征(一)建筑檔次高，硬件設(shè)施齊備我國目前新建高檔公寓，一般是按規(guī)定在“統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)”的原則下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，其設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)備設(shè)施配套；專業(yè)化施工，要緊設(shè)備和關(guān)鍵原材料進(jìn)口，其建筑檔次與其他商務(wù)物業(yè)差不多相同。只是公寓為能使業(yè)主和用戶居住更舒適、方便，在設(shè)計(jì)、硬件配備和裝修上更具匠心，如：1.設(shè)計(jì)在講求質(zhì)量，延長(zhǎng)壽命，確保安全，提高使用效率的基礎(chǔ)上，充分考慮用戶的舒適方便，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷?？蚣苁?，大開間；在房間的安排上，講究戶外自然采光，客廳面積大，可按用戶的意愿調(diào)整分割裝修，適用性強(qiáng)。2.居住面積大。公寓每戶的居住面積比一般居民住宅小區(qū)每戶的居住面積大得多，據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，一般比例大約是1：1.5～1：2。因此居住起來寬敞舒適。3.硬件配備齊。公寓除與一般居民住宅一樣供水、電、暖、煤氣，通訊、電視天線外，還供應(yīng)有熱水，有的還設(shè)有中央空調(diào)。層次較高的還配有家用電器，如彩電、冰箱；家具，如床、沙發(fā)、寫字臺(tái)、桌椅板凳；廚具，如灶具、炊具、餐具等。要講明的是，由于我國公寓建設(shè)起步較晚，目前在硬件配備上專門不統(tǒng)一，有多有少，還有待于進(jìn)一步進(jìn)展和規(guī)范。(二)客戶相對(duì)穩(wěn)定，服務(wù)周期長(zhǎng)我國公寓從目前實(shí)際情況看，開發(fā)商一般是采納出售或出租兩種方式進(jìn)行經(jīng)營治理。因此，其業(yè)主和客戶都相對(duì)比較穩(wěn)定，較少變化，流淌性較小。1.服務(wù)周期長(zhǎng)。公寓的物業(yè)治理除與智能化的寫字樓相似之處外，其要緊特征是治理服務(wù)周期長(zhǎng)，一天24小時(shí)，從早到晚，從白天到晚上，每時(shí)每刻都有人住、有人進(jìn)出；物業(yè)管理要不間斷地進(jìn)行治理與服務(wù)。不像寫字樓上班時(shí)刻人員集中，流淌性大；下班后，人走樓空；物業(yè)治理只留少數(shù)人值班就能夠了。2.治理服務(wù)對(duì)象較為復(fù)雜，不像寫字樓治理服務(wù)要緊對(duì)象是工作人員，公寓內(nèi)居住的是一家一戶、幾代人，有老有小，衣食住行，飲食起居，時(shí)時(shí)刻刻，年年月月，都要治理好，都要服務(wù)好。人員層次不一，無形中增大了治理服務(wù)的難度。(三)治理要求嚴(yán)，服務(wù)層次高公寓客戶對(duì)居住條件和環(huán)境要求比較高。因此，對(duì)物業(yè)治理的要求也高的，特不是保安、保潔和服務(wù)等方面：要保證住戶安全，進(jìn)出口設(shè)有保安值班崗位，非居住人員不得入內(nèi)，來客要進(jìn)行登記，征得主人同意后，方可入內(nèi)。衛(wèi)生保潔也像智能化寫字樓一樣，按規(guī)范要求，不斷地進(jìn)行清掃、擦洗，進(jìn)行環(huán)境綠化，努力為住戶制造出一個(gè)安全、靜雅、優(yōu)美、溫馨的良好生活環(huán)境。在方便住戶，搞好服務(wù)上，要舉辦各種服務(wù)項(xiàng)目，如：購物中心、餐飲、洗衣、文化娛樂、代定報(bào)刊雜志等項(xiàng)目。

第二節(jié)公寓的管理一、機(jī)構(gòu)設(shè)置的指導(dǎo)思想與原則(一)公寓物業(yè)治理機(jī)構(gòu)設(shè)置的指導(dǎo)思想公寓物業(yè)治理機(jī)構(gòu)設(shè)置的指導(dǎo)思想是：1.有利于加強(qiáng)公寓的物業(yè)治理，保證住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全，生活方便、舒適，物業(yè)保值增值；2.有利于物業(yè)治理公司的自身進(jìn)展；3.有利于為物業(yè)治理公司股東制造一定的效益。(二)公寓物業(yè)治理機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則公寓物業(yè)治理機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是：“精簡(jiǎn)效能”，即在保證搞好物業(yè)治理與服務(wù)的前提下，盡力精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，壓縮編制定員。可設(shè)可不設(shè)的機(jī)構(gòu)，堅(jiān)決不設(shè)；可要可不要的崗位，堅(jiān)決不要。二、公寓物業(yè)治理制度建設(shè)公寓的物業(yè)治理工作是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括各個(gè)方面的治理與服務(wù)，如：人事、勞動(dòng)工資、勞保福利治理制度，財(cái)務(wù)治理方面的制度，保安消防方面的治理制度，工程、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、治理、維修保養(yǎng)方面的治理制度等。

第三節(jié)不墅管理一、不墅的特征1.不墅的群體性。不墅的突出特征之一是群體建筑，一般是幾十棟、上百棟，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一施工，構(gòu)成群體，形成規(guī)模，自成體系。2.占地多、面積大是其第二個(gè)特征。3.樓層少，每戶占用土地面積大，一般是一、二層，最多不超過三層的小樓，建筑面積一般在200～400平方米之間。二、不墅的特性(一)建筑檔次高設(shè)備設(shè)施齊備不墅在建筑檔次和設(shè)備設(shè)施配套上除與寫字樓、公寓等相同處之外，其要緊特性是：1.框架式結(jié)構(gòu)，2～3層，防震性能好，安全系數(shù)大，保證業(yè)主或用戶使用安全可靠。2.要緊建筑用材料，特不是裝飾材料要緊是進(jìn)口，如鋼材、鋁帶、膠合板、涂料、衛(wèi)生潔具、家用電器等。3.配套設(shè)施齊備，從衣、食、住、行，到吃、喝、玩、樂，從設(shè)計(jì)到施工，均為業(yè)主或用戶居住安全、生活舒適、方便進(jìn)行了全面安排和考慮。4.環(huán)境優(yōu)美，由于不墅占用土地面積大，每戶差不多上獨(dú)門獨(dú)院，空閑面積多，為綠化環(huán)境提供了條件，一般有山(或營造人工假山)，有水，叢林簇?fù)?，片片綠地，乃至鳥語花香。(二)住戶層次高在我國目前(今后可能也是如此)能夠買得起或租住得起不墅的，是極少數(shù)人，而決非一般工薪階層或一般老百姓。據(jù)了解目前在北京要購買一棟不墅，少則幾十萬、上百萬人民幣，多的幾百萬人民幣，最高的則要上千萬人民幣。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民幣16元以上。因此，凡能購買或租住得起的，差不多上有鈔票的人。而有大鈔票的人一般差不多上(個(gè)不的除外)文化層次和社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，對(duì)居住條件和居住環(huán)境比較講究，自然對(duì)物業(yè)治理和服務(wù)要求較高。(三)物業(yè)治理和服務(wù)要求高正是由于客戶層次高，因此對(duì)物業(yè)治理的檔次要求也相應(yīng)高。因?yàn)橛锈n票，更容易引起壞人的注意。因此，物業(yè)治理必須從高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求動(dòng)身，特不是消防保安方面、環(huán)境綠化方面和多種項(xiàng)目服務(wù)方面等，要有可靠的保證，要實(shí)行封閉式治理。(四)物業(yè)治理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高我國目前物業(yè)治理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只有居民小區(qū)，國家及各級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門都做了具體規(guī)定。北京市政府1996年制定的《托付治理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)一般居民住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做了明確規(guī)定。而商務(wù)物業(yè)，如：寫字樓、公寓、酒店、不墅等，國家目前尚未做出具體規(guī)定，一般是由托付方與受托方共同協(xié)商確定。從目前北京市實(shí)際情況看，三星級(jí)及其以上物業(yè)，收取治理費(fèi)大體在人民幣16～40元／(平方米·月)，而以公寓收費(fèi)最高。三、不墅的物業(yè)治理(一)物業(yè)治理的指導(dǎo)思想與原則1.指導(dǎo)思想不墅物業(yè)治理的指導(dǎo)思想是：(1)有利于加強(qiáng)不墅的治理，保證住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全，生活方便舒適，物業(yè)保值增值。(2)有利于物業(yè)治理公司自身的進(jìn)展。(3)有利于為物業(yè)治理公司股東制造一定的經(jīng)濟(jì)效益。2.原則物業(yè)治理的原則是：全心全意為業(yè)主服務(wù)，一切從有利于業(yè)主和用戶的角度動(dòng)身，搞好各項(xiàng)治理和服務(wù)工作。(二)不墅物業(yè)治理的關(guān)鍵性依照上述不墅的特征與特性以及治理的指導(dǎo)思想和原則，不墅的物業(yè)治理與服務(wù)，除了與寫字樓、公寓等相同之處外，應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的治理與服務(wù)工作：1.要特不抓好消防與保安工作前面我們差不多講過，能夠購買得起或租住得起不墅的一般差不多上有鈔票的人、社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位比較高的人。因?yàn)橛锈n票、因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)地位比較高，財(cái)產(chǎn)比較多，就更容易引起壞人的注意。因此，物業(yè)治理應(yīng)特不突出加強(qiáng)消防與保安治理工作，要實(shí)行封閉式治理，24小時(shí)全面巡邏、全面監(jiān)控；對(duì)進(jìn)出的人員進(jìn)行監(jiān)視，外來人員一律實(shí)行登記制度，對(duì)來訪客人，還要電話征得住戶同意后，方可放入。要采取一切有效措施，確保住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全。2.要搞好環(huán)境綠化工作一般居住在不墅群里的住戶，絕不僅僅是解決居住的問題，而是講求享受，除了要求要有一個(gè)安全的居住條件外，還要求有一個(gè)清靜、優(yōu)美的生活環(huán)境。因?yàn)橐话悴皇畈欢嗌?～3層小樓，獨(dú)門獨(dú)院，樓前房后空地專門多，如：位于北京東北郊溫榆河畔的麗京花園不墅，占地20萬平方米，建有389套不墅，平均每套占地514平方米。而園內(nèi)建有人工湖泊水域面積