房地產(chǎn)估價5-收益法課件

制作：陶欽貴房地產(chǎn)估價RealEstate制作：陶欽貴房地產(chǎn)估價RealEstate1第五章收益法報酬率、資本化率及收益乘數(shù)的確定收益法的基本原理凈收益及其估算房地產(chǎn)收益價格的估算收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例23145第五章收益法報酬率、資本化率及收益乘數(shù)的確2第五章收益法收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的收益來評估其價格的方法，是一種很重要的方法。收益法理論基礎(chǔ)堅實(shí)，應(yīng)用廣泛，特別是在收益性房地產(chǎn)的估價中更有特殊的應(yīng)用性。通過本章的學(xué)習(xí)，應(yīng)了解收益法的概念、類型、理論依據(jù)以及報酬率、資本化率以及收益乘數(shù)的概念，熟悉收益法的適用范圍、計算公式及操作步驟，掌握房地產(chǎn)凈收益的求取及收益價格的估算。導(dǎo)讀第五章收益法收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的收益來評估其價格的方法，3概念是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法從未來的角度評估房地產(chǎn)價格。

采用收益法求出的價格，通常稱為收益價格。第1節(jié)收益法的基本原理收益法直接資本化法報酬資本化法概念是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化4房地產(chǎn)價格=【1】收益法的理論依據(jù)

是預(yù)期收益原理：房地產(chǎn)的價格是由房地產(chǎn)未來能給權(quán)利人帶來的全部經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)值來決定的，而不是過去已獲得的收益。收益法的論依據(jù)與適用范圍第1節(jié)收益法的基本原理【1】收益法的理論依據(jù)收益法的論依據(jù)與適用范圍第1節(jié)收益法5【2】

收益法的適用范圍①收益法的適用范圍是有收益或潛在收益，且收益和風(fēng)險都能量化的房地產(chǎn)，如寫字樓、公寓、餐館、游樂場、飯店、影劇院、農(nóng)地等。②收益法的使用并不限于估價對象房地產(chǎn)是否現(xiàn)在有收益，只要其具有獲取收益的能力即可。③如果房地產(chǎn)的收益或潛在收益難以量化，則收益法不適用。如學(xué)校、公園、圖書館、政府辦公樓等公用或公益性房地產(chǎn)的估價一般不用收益法。第1節(jié)收益法的基本原理【2】收益法的適用范圍第1節(jié)收益法的基本原理6

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》指出，運(yùn)用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

（1）搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；（2）估算潛在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算運(yùn)營費(fèi)用；（5）估算凈收益；（6）選取適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩唬?）選用適宜的計算公式求出收益價格。第1節(jié)收益法的基本原理收益法估價操作步驟《房地產(chǎn)估價規(guī)范》指出，運(yùn)用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)7房地產(chǎn)收益、凈收益與客觀總收益第2節(jié)凈收益及其估算潛在毛收入（potentialgrossincome,PGI），是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置（即100%出租）情況下的收入。有效毛收入（effectivegrossincome,EGI），是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖霌p失是指因空置、拖欠租金（延遲支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入損失。【1】房地產(chǎn)收益的類型

可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有以下幾種：第2節(jié)凈收益及其估算潛在毛收入（potentialgro8房地產(chǎn)收益、凈收益與客觀總收益第2節(jié)凈收益及其估算凈經(jīng)營收益（netoperatingincome,NOI），通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)必須的費(fèi)用。稅前現(xiàn)金流量（pre-taxcashflow,PTCF），是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息后的數(shù)額。期末轉(zhuǎn)售收入，是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益?！?】房地產(chǎn)收益的類型

可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有以下幾種：第2節(jié)凈收益及其估算凈經(jīng)營收益（netoperating9第2節(jié)凈收益及其估算【2】凈收益與客觀總收益凈收益：僅由房地產(chǎn)這一生產(chǎn)要素而產(chǎn)生的業(yè)主可以自由支配的收益，由其他生產(chǎn)要素，如資金、管理、經(jīng)營等發(fā)揮作用而產(chǎn)生的收益以及收益中不能由業(yè)主自由支配的部分（如需要交納的稅等）不屬于凈收益?？陀^凈收益：房地產(chǎn)在良好市場意識和正常經(jīng)營管理情況下所產(chǎn)生的規(guī)則而持續(xù)的收益，這種收益將生產(chǎn)經(jīng)營過程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。第2節(jié)凈收益及其估算10第2節(jié)凈收益及其估算房地凈收益估算的一般算法【1】利用投資法估算房地產(chǎn)凈收益的方法利用投資法估算房地產(chǎn)凈收益的基本公式為：凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失

－運(yùn)營費(fèi)用

＝有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用

＝總收益－總費(fèi)用由有效總收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用，實(shí)際上是由有效總收入中扣除非房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益，剩余的就是房地產(chǎn)本身所帶來的收益，也就是房地產(chǎn)的凈收益。第2節(jié)凈收益及其估算【1】利用投資法估算房地產(chǎn)凈收益的方法11第3節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成第2節(jié)凈收益及其估算房地凈收益估算的一般算法例5-1某寫字樓建筑面積為10000平方米，其空置率為15%，月毛租金為100元/平方米，租金損失為毛租金收入的3%，合理運(yùn)營費(fèi)用為有效租金收入的3%。第3節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成第2節(jié)凈收益及其估算例5-1某寫字12第2節(jié)凈收益及其估算【2】利用利潤法估算房地產(chǎn)凈收益的方法①利潤法：

在一定的假設(shè)條件下，通過求出待估房地產(chǎn)經(jīng)營所獲得的純利潤，并以某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算為估價時點(diǎn)的現(xiàn)值，并求其之和來確定待估房地產(chǎn)的價格或價值。這個條件是持續(xù)經(jīng)營，而非“公開市場”。②純利潤的求取基本公式為：

利潤=營業(yè)收入-采購成本-經(jīng)營費(fèi)用-經(jīng)營資本利息第2節(jié)凈收益及其估算【2】利用利潤法估算房地產(chǎn)凈收益的方法13第2節(jié)凈收益及其估算不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的估算根據(jù)估價對象房地產(chǎn)類型的不同，一般可以分為四種情況：1)出租用房地產(chǎn)凈收益的求取2)營業(yè)用房地產(chǎn)凈收益的求取

（1）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)（2)工業(yè)生產(chǎn)性房地產(chǎn)（3)農(nóng)地3)自住或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取4)混合性房地產(chǎn)凈收益的求取第2節(jié)凈收益及其估算根據(jù)估價對象房地產(chǎn)類型的不同，一般可以14第2節(jié)凈收益及其估算房地產(chǎn)凈收益估算注意事項1)注意區(qū)分有形收益和無形收益2)注意客觀收益和實(shí)際收益的取舍3）注意數(shù)據(jù)分析和無關(guān)費(fèi)用的扣除4）注意收益期限的科學(xué)合理確定第2節(jié)凈收益及其估算1)注意區(qū)分有形收益和無形收益15第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)報酬率的求取即折現(xiàn)率，是指投資回報與所投入資本的比率。所謂投資回報，是指投入資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。投資回報與投資回收不同。投資回收是指所投入資本的回收，即保本。以銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入本金的收回，投資回報就是從銀行那里得到的利息?！魣蟪曷实?節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)即折現(xiàn)率，是指投資回報與所16報酬率與投資風(fēng)險應(yīng)該成正比。所選用的報酬率，應(yīng)等同于與估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險的投資資本的報酬率。報酬率是一個變量，它的高低由投資風(fēng)險的高低來決定。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)報酬率的求取第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)17◆報酬率求取的基本方法主要有三種無風(fēng)險報酬率又稱安全利率法。風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象房地產(chǎn)存在的具有投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險的補(bǔ)償。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)報酬率的求取1）累加法?！魣蟪曷是笕〉幕痉椒ㄖ饕腥N無風(fēng)險報酬率又稱安全利率法181）累加法。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)收益率低風(fēng)險投資高風(fēng)險投資風(fēng)險收益率與投資風(fēng)險的關(guān)系1）累加法。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)收益率低風(fēng)險投191）累加法。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)無風(fēng)險回報國債商業(yè)債券優(yōu)先股普通股土地所有權(quán)固定租金市場租金不同投資的風(fēng)險與回報1）累加法。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)無風(fēng)險回報國債201）累加法。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)例2：在一年期定期存款利率的基礎(chǔ)上用加總法求資本化率： 安全利率 2.25％ 投資風(fēng)險 4.00％ 缺乏流動性 1.00％ 管理負(fù)擔(dān) 1.00％ 收益增長 -2.00％資本化率

6.25％1）累加法。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)例2：在一年期21◆報酬率求取的基本方法主要有三種報酬率的求取1）累加法。

累加法的一個比較細(xì)化的公式為：

報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動性補(bǔ)償－投資帶來的優(yōu)惠

其中：投資風(fēng)險補(bǔ)償是指當(dāng)投資者投資于具有風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，所要求的承擔(dān)額外風(fēng)險的補(bǔ)償；管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償是指一項投資要求的關(guān)心和監(jiān)管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求的對所承擔(dān)的額外管理的補(bǔ)償；缺乏流動性補(bǔ)償是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償；投資帶來的優(yōu)惠是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)◆報酬率求取的基本方法主要有三種1）累加法。其中：投資222）投資報酬率排序插入法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)報酬率的求取投資類型及其風(fēng)險報酬率應(yīng)落區(qū)域報酬率估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置02）投資報酬率排序插入法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)投233）市場提取法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)報酬率的求取用市場提取法一般要求能夠很容易地搜集到多宗類似房地產(chǎn)的交易信息。要選擇多宗能用以比較的實(shí)例，一般要求不少于三宗，而且交易時間與待估房地產(chǎn)估價時點(diǎn)相近。又稱實(shí)例法，通過搜集市場上與估價對象相類似的房地產(chǎn)的凈收益與交易價格等資料，利用報酬資本化法的公式，反求出報酬率。3）市場提取法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)用市場提取法243）市場提取法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)實(shí)例純收益（萬元/年）價格（萬元）資本化率（％）13534710.092434359.893393989.804383829.95四個可比實(shí)例的資本化率平均為9.93％例1：3）市場提取法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)實(shí)例純收益價25◆對資本化率、報酬率和收益乘數(shù)的說明資本化率（R）和報酬率（Y）都是將房地產(chǎn)的未來收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但資本化率是在直接資本化公式中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，而報酬率則是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)資本化率與收益乘數(shù)的求取◆對資本化率、報酬率和收益乘數(shù)的說明資本化率（R）和報26投資組合技術(shù)主要有土地與建筑物的組合以及抵押貸款與自有資金的組合兩種。土地與建筑物投資組合技術(shù)中，資本化率可以分為土地資本化率（RL）、建筑物資本化率（RB）以及綜合資本化率（R0）。土地資本化率是和僅由土地產(chǎn)生的凈收益具有相同風(fēng)險的資本投資收益率。建筑物資本化率是指和僅由建筑物產(chǎn)生的凈收益具有相同風(fēng)險的資本投資收益率。綜合資本化率是指由土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益具有相同風(fēng)險的資本投資收益率?！敉ㄟ^投資組合技術(shù)求取資本化率的方法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)資本化率與收益乘數(shù)的求取投資組合技術(shù)主要有土地與建筑物的組合以及抵押貸款與自有資金的27房地產(chǎn)估價中，土地估價、建筑物估價、房地估價，其資本化率有所不同，相應(yīng)的三種資本化率分別是土地資本化率（RL）、建筑物資本化率（RB）以及綜合資本化率（R0）。它們之間的關(guān)系是：VL、VB分別表示土地價格和建筑物價格。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)資本化率與收益乘數(shù)的求取房地產(chǎn)估價中，土地估價、建筑物估價、房地估價，其VL、VB分28綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即：第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)資本化率與收益乘數(shù)的求取上式中：

Ro表示綜合資本化率（%）；

M表示貸款價值比，即抵押貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率，一般介于60%--90%之間；

RM表示抵押貸款常數(shù)；

RE表示自有資金的資本化率（%）。Ro＝M×RM＋(1－M)RE上述公式用文字表示即：綜合資本化率＝貸款價值比率×抵押貸款常數(shù)＋(1－貸款價值比率）×自有資金資本化率綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率的第3節(jié)報酬率29第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)資本化率與收益乘數(shù)的求取例3：某人購買不動產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，貸款比率為房價的70％，抵押貸款常數(shù)f為5％，自有資金的收益率要8％，求不動產(chǎn)的資本化率。不動產(chǎn)資本化率＝70％×5％+30％×8％＝5.9％第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)例3：某人購買不動產(chǎn)，到銀30◆報酬資本化法最一般的計算公式為：第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算報酬資本化法的計算公式與收益價格估算式中：V為房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的收益價格，又稱現(xiàn)值；n為房地產(chǎn)的收益年限或收益期限；An為相對于估價時點(diǎn)的未來第n期末的房地產(chǎn)凈收益；Yn為相對于估價時點(diǎn)的未來第n期的房地產(chǎn)的報酬率（折現(xiàn)率）?！魣蟪曩Y本化法最一般的計算公式為：第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的31

根據(jù)收益法基本原理公式，可以推導(dǎo)出在不同情況下，進(jìn)行實(shí)際估價操作的各種公式：1.凈收益每年不變的情況2.凈收益在前若干年有變化的情況3.凈收益前若干年和后若干年都不變，但前、后若干年不同的情況4.凈收益按等差級數(shù)遞增或遞減的情況5.凈收益按一定比率遞增或遞減的情況6.預(yù)知未來若干年后的房地產(chǎn)價格的情況第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算報酬資本化法的計算公式與收益價格估算根據(jù)收益法基本原理公式，可以推導(dǎo)出在不同第4節(jié)房地32利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式為：第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算直接資本化法的計算公式與收益價格估算式中：V表示房地產(chǎn)價值；NOI表示房地產(chǎn)未來第一年的凈收益R資本化率利用收益乘數(shù)法將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：

房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式為：第33毛租金乘數(shù)（GrossRentMultiplier，GRM）。它是市場上的價格除以毛租金（年毛租金或月毛租金）所得的倍數(shù)，即通常所稱的“租售價比”。潛在毛收入乘數(shù)（PotentialGrossIncomeMultiplier，PGIM）。它是市場上的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)。有效毛收入乘數(shù)（EffectiveGrossIncomeMultiplier，EGIM）。它是市場上的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。凈收益乘數(shù)（NetIncomeMultiplier，NIM）。它是市場上的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算◆收益乘數(shù)具體的四種類型第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算◆收益乘數(shù)具體的四種類型34毛租金乘數(shù)法。它是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。即：房地產(chǎn)價值=毛租金（GR）×毛租金乘數(shù)（GRM）潛在毛收入乘數(shù)法。它是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。即：房地產(chǎn)價值=潛在毛收入（PGI）×潛在毛收入乘數(shù)（PGIM）有效毛收入乘數(shù)法。它是將估價對象某一年的有效毛收入乘以相應(yīng)的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。即：房地產(chǎn)價值=有效毛收入（EGI）×有效毛收入乘數(shù)（EGIM）凈收益乘數(shù)法。它是將估價對象某一年的凈收益乘以相應(yīng)的凈收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。即：房地產(chǎn)價值=凈收益（NI）×凈收益乘數(shù)（NIM）第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算毛租金乘數(shù)法。它是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相35利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算也可以用來求取資本化率R：這里的資本化率R實(shí)際上是一種綜合資本化率（R0）。它還可以表示為：利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式第4節(jié)36第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算總結(jié)收益法估價的基本原理公式為：

式中：

V為房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的收益價格，又稱現(xiàn)值；n為房地產(chǎn)的收益年限或收益期限；An為相對于估價時點(diǎn)的未來第n期末的房地產(chǎn)凈收益；Yn為相對于估價時點(diǎn)的未來第n期的房地產(chǎn)的報酬率（折現(xiàn)率）。第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益法估價的基本原理公式為：37收益法估價的關(guān)鍵是盡可能準(zhǔn)確公平地求取凈收益和報酬率、資本化率以及收益乘數(shù)。與市場的比較法相比，收益法更依賴于估價人員根據(jù)市場的實(shí)際情況作出正確的判斷。在凈收益的求取上，應(yīng)明確具體哪些收益和費(fèi)用應(yīng)該被計算，哪些應(yīng)該被剔除。報酬率率的求取有多種方法，具體選用哪種方法應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況判斷。在運(yùn)用報酬資本化法求取估價對象的凈收益時，應(yīng)根據(jù)估價對象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動情況以及未來可以獲得收益的年限，確定估價對象未來各期的凈收益，并通過合理的假設(shè)和簡化，判斷未來的凈收益屬于下列哪種基本類型，以便于選用相應(yīng)的報酬資本化法公式來求取待估房地產(chǎn)的價格或價值。第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例38一、評估思路

經(jīng)營性房地產(chǎn)主要是營利性房地產(chǎn)，如商場、賓館、寫字樓、公寓等具有獲得能力的房地產(chǎn)，不論是自用還是出租，都可根據(jù)市場獲取其正常情況下的收益。此類房地產(chǎn)首選的評估方法是收益法和比較法，成本法作為輔助方法。

純收益=總收益-總經(jīng)營成本收益法知識回顧第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例一、評估思路收益法知識回顧第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例391.收益與成本測算通過兩種途徑：（1）企業(yè)近幾年（3-5年）的財務(wù)報表，根據(jù)財務(wù)報表確定收益與成本，然后按市場狀況修正收益與成本（將收益與成本調(diào)整為在正常情況下的收益和成本），最終求出純收益（也稱有效純收益）。（2）依據(jù)市場同類房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來測算評估標(biāo)的的收益能力，然后依市場統(tǒng)計資料得出經(jīng)營成本費(fèi)用占總收益的百分比。第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例1.收益與成本測算通過兩種途徑：（1）企業(yè)近幾年（3-5年）402.運(yùn)用收益法估價應(yīng)按的步驟：（1）搜集有關(guān)收和費(fèi)用的資料；（2）估算潛在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算運(yùn)營費(fèi)用；（5）估算凈收益；（6）選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；（7）選用適宜的計算公式求出收益價格。第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例2.運(yùn)用收益法估價應(yīng)按的步驟：（1）搜集有關(guān)收和費(fèi)用的資料；413.對估價對象的具體情況的求取規(guī)定：（1）出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)和稅金。（2）商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。（3）生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。（4）尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。

第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例3.對估價對象的具體情況的求取規(guī)定：（1）出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根424.求取凈收益時確定未來凈收益流量并判斷未來凈收益流量屬于的類型：（1）每年基本上固定不變；（2）每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；（3）每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；（4）其他有規(guī)則的變動情形。如按每年收益相等進(jìn)行估價，采用公式：

第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例4.求取凈收益時確定未來凈收益流量并判斷未來凈收益流量屬于的43收益法知識回顧一、基本思路

收益法在國外被廣泛運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)價值的評估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國也是最常用的評估方法之一。

1.總收入－總費(fèi)用＝純收益或:假設(shè)前提是：（1）a每年不變；（2）r每年不變且大于零；（3）年期無限。2.有限年期假設(shè)前提：（1）a每年不變；（2）r每年不變且大于零；（3）年期有限。收益法知識回顧一、基本思路

收益法在國外被廣泛運(yùn)用于收44二、適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估大多不適用。

收益法知識回顧二、適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商45三、純收益（一）純收益的含義

純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。在確定純收益時，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際純收益和客觀收益的區(qū)別。實(shí)際純收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的純收益，實(shí)際收益由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。例如:當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，純收益為零甚至為負(fù)值；土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，同時還必須支付有關(guān)稅、費(fèi)，純收益為負(fù)值。由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實(shí)際純收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。我們把這個收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評估的依據(jù)。

收益法知識回顧三、純收益例如:當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)46（二）客觀總收益

總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。求取決收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計算。

在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。

在確定收益值時:

（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；

（2）需對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測；

（3）必須考慮收益的風(fēng)險性和可實(shí)現(xiàn)性。

返回收益法知識回顧（二）客觀總收益

總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之47某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，保險費(fèi)為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價值。第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地5481.選定評估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。

2.計算總收益。總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。

年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）

3.計算總費(fèi)用。

（1）年管理費(fèi)=486000×3.5%=17010（元）

（2）年維修費(fèi)=2500×900×1.5%=33750（元）

（3）年稅金=20×900=18000（元）

（4）年保險費(fèi)=2500×900×0.2%=4500（元）

年總費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）

=17010+33750+18000+4500=73260（元）

第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例1.選定評估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。

494.計算房地產(chǎn)純收益。

年房地產(chǎn)純收益=年總收益-年總費(fèi)用

=486000-73260=412740（元）

5.計算房屋純收益。

（1）計算年貶值額。年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中，房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回（注：如計算殘值，也可以）。第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例4.計算房地產(chǎn)純收益。

年房地產(chǎn)純收益=年總收益-年50（2）計算房屋現(xiàn)值。

房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數(shù)

=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）屋純收益（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）。

房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率

=2062500×8%=165000（元）6.計算土地純收益。

土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益

=412740-165000=247740（元）

第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例（2）計算房屋現(xiàn)值。

房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年貶值額517.計算土地使用權(quán)價值。土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為:50-6=44（年）

總價=3358836.15（元）

單價＝3358836.15/500=6717.67（元）8.評估結(jié)果。本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。

第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例7.計算土地使用權(quán)價值。第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例52第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例例：某待估房地產(chǎn)位于xx市xx路xx號，總用地面積為4752.00平方米，總建筑面積中，廠房建筑面積1023.68平方米，辦公樓建筑面積626.96平方米。土地性質(zhì)為劃撥，使用期限自1999年8月至2049年8月。該房地產(chǎn)同類市場出現(xiàn)較多，要求評估該房地產(chǎn)1999年8月25日的價值。第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例例：某待估房地產(chǎn)位于xx市x53第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例例：

某估價對象為一出租型寫字樓，土地總面積為12000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，從2006年6月30日始。建筑物總建筑面積52000平方米，2003年6月30日建成，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，建筑物層數(shù)地上22層、地下2層。要求評估該寫字樓在2005年6月30日的市場價格。通過調(diào)查，收集的資料如下：（1）租金按凈面積計，可供出租的凈面積占建筑總面積的60%，總計為31200平方米，其余部分為公共過道、大樓管理人員用房、設(shè)備用房及其他占用的用房；（2）租金平均每月每平方米為35美元；（3）空置率年平均為10%，即出租率年平均為90%；（4）經(jīng)常性費(fèi)用平均每月為10萬美元，包括工資、水電、維修、清潔、保安等費(fèi)用；（5）房產(chǎn)稅按建筑物重置價值（重置價格為5500萬美元）扣除30%后的余值的1.2%繳納（每年）；（6）其他稅費(fèi)為每月總收入的6%（每月）。第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例例：某估價對象為一出租型寫54制作：陶欽貴房地產(chǎn)估價RealEstate制作：陶欽貴房地產(chǎn)估價RealEstate55第五章收益法報酬率、資本化率及收益乘數(shù)的確定收益法的基本原理凈收益及其估算房地產(chǎn)收益價格的估算收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例23145第五章收益法報酬率、資本化率及收益乘數(shù)的確56第五章收益法收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的收益來評估其價格的方法，是一種很重要的方法。收益法理論基礎(chǔ)堅實(shí)，應(yīng)用廣泛，特別是在收益性房地產(chǎn)的估價中更有特殊的應(yīng)用性。通過本章的學(xué)習(xí)，應(yīng)了解收益法的概念、類型、理論依據(jù)以及報酬率、資本化率以及收益乘數(shù)的概念，熟悉收益法的適用范圍、計算公式及操作步驟，掌握房地產(chǎn)凈收益的求取及收益價格的估算。導(dǎo)讀第五章收益法收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的收益來評估其價格的方法，57概念是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法從未來的角度評估房地產(chǎn)價格。

采用收益法求出的價格，通常稱為收益價格。第1節(jié)收益法的基本原理收益法直接資本化法報酬資本化法概念是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化58房地產(chǎn)價格=【1】收益法的理論依據(jù)

是預(yù)期收益原理：房地產(chǎn)的價格是由房地產(chǎn)未來能給權(quán)利人帶來的全部經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)值來決定的，而不是過去已獲得的收益。收益法的論依據(jù)與適用范圍第1節(jié)收益法的基本原理【1】收益法的理論依據(jù)收益法的論依據(jù)與適用范圍第1節(jié)收益法59【2】

收益法的適用范圍①收益法的適用范圍是有收益或潛在收益，且收益和風(fēng)險都能量化的房地產(chǎn)，如寫字樓、公寓、餐館、游樂場、飯店、影劇院、農(nóng)地等。②收益法的使用并不限于估價對象房地產(chǎn)是否現(xiàn)在有收益，只要其具有獲取收益的能力即可。③如果房地產(chǎn)的收益或潛在收益難以量化，則收益法不適用。如學(xué)校、公園、圖書館、政府辦公樓等公用或公益性房地產(chǎn)的估價一般不用收益法。第1節(jié)收益法的基本原理【2】收益法的適用范圍第1節(jié)收益法的基本原理60

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》指出，運(yùn)用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

（1）搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；（2）估算潛在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算運(yùn)營費(fèi)用；（5）估算凈收益；（6）選取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?；?）選用適宜的計算公式求出收益價格。第1節(jié)收益法的基本原理收益法估價操作步驟《房地產(chǎn)估價規(guī)范》指出，運(yùn)用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)61房地產(chǎn)收益、凈收益與客觀總收益第2節(jié)凈收益及其估算潛在毛收入（potentialgrossincome,PGI），是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置（即100%出租）情況下的收入。有效毛收入（effectivegrossincome,EGI），是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入。空置等造成的收入損失是指因空置、拖欠租金（延遲支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入損失?！?】房地產(chǎn)收益的類型

可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有以下幾種：第2節(jié)凈收益及其估算潛在毛收入（potentialgro62房地產(chǎn)收益、凈收益與客觀總收益第2節(jié)凈收益及其估算凈經(jīng)營收益（netoperatingincome,NOI），通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)必須的費(fèi)用。稅前現(xiàn)金流量（pre-taxcashflow,PTCF），是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息后的數(shù)額。期末轉(zhuǎn)售收入，是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益?！?】房地產(chǎn)收益的類型

可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有以下幾種：第2節(jié)凈收益及其估算凈經(jīng)營收益（netoperating63第2節(jié)凈收益及其估算【2】凈收益與客觀總收益凈收益：僅由房地產(chǎn)這一生產(chǎn)要素而產(chǎn)生的業(yè)主可以自由支配的收益，由其他生產(chǎn)要素，如資金、管理、經(jīng)營等發(fā)揮作用而產(chǎn)生的收益以及收益中不能由業(yè)主自由支配的部分（如需要交納的稅等）不屬于凈收益?？陀^凈收益：房地產(chǎn)在良好市場意識和正常經(jīng)營管理情況下所產(chǎn)生的規(guī)則而持續(xù)的收益，這種收益將生產(chǎn)經(jīng)營過程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。第2節(jié)凈收益及其估算64第2節(jié)凈收益及其估算房地凈收益估算的一般算法【1】利用投資法估算房地產(chǎn)凈收益的方法利用投資法估算房地產(chǎn)凈收益的基本公式為：凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失

－運(yùn)營費(fèi)用

＝有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用

＝總收益－總費(fèi)用由有效總收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用，實(shí)際上是由有效總收入中扣除非房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益，剩余的就是房地產(chǎn)本身所帶來的收益，也就是房地產(chǎn)的凈收益。第2節(jié)凈收益及其估算【1】利用投資法估算房地產(chǎn)凈收益的方法65第3節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成第2節(jié)凈收益及其估算房地凈收益估算的一般算法例5-1某寫字樓建筑面積為10000平方米，其空置率為15%，月毛租金為100元/平方米，租金損失為毛租金收入的3%，合理運(yùn)營費(fèi)用為有效租金收入的3%。第3節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成第2節(jié)凈收益及其估算例5-1某寫字66第2節(jié)凈收益及其估算【2】利用利潤法估算房地產(chǎn)凈收益的方法①利潤法：

在一定的假設(shè)條件下，通過求出待估房地產(chǎn)經(jīng)營所獲得的純利潤，并以某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算為估價時點(diǎn)的現(xiàn)值，并求其之和來確定待估房地產(chǎn)的價格或價值。這個條件是持續(xù)經(jīng)營，而非“公開市場”。②純利潤的求取基本公式為：

利潤=營業(yè)收入-采購成本-經(jīng)營費(fèi)用-經(jīng)營資本利息第2節(jié)凈收益及其估算【2】利用利潤法估算房地產(chǎn)凈收益的方法67第2節(jié)凈收益及其估算不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的估算根據(jù)估價對象房地產(chǎn)類型的不同，一般可以分為四種情況：1)出租用房地產(chǎn)凈收益的求取2)營業(yè)用房地產(chǎn)凈收益的求取

（1）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)（2)工業(yè)生產(chǎn)性房地產(chǎn)（3)農(nóng)地3)自住或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取4)混合性房地產(chǎn)凈收益的求取第2節(jié)凈收益及其估算根據(jù)估價對象房地產(chǎn)類型的不同，一般可以68第2節(jié)凈收益及其估算房地產(chǎn)凈收益估算注意事項1)注意區(qū)分有形收益和無形收益2)注意客觀收益和實(shí)際收益的取舍3）注意數(shù)據(jù)分析和無關(guān)費(fèi)用的扣除4）注意收益期限的科學(xué)合理確定第2節(jié)凈收益及其估算1)注意區(qū)分有形收益和無形收益69第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)報酬率的求取即折現(xiàn)率，是指投資回報與所投入資本的比率。所謂投資回報，是指投入資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。投資回報與投資回收不同。投資回收是指所投入資本的回收，即保本。以銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入本金的收回，投資回報就是從銀行那里得到的利息?！魣蟪曷实?節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)即折現(xiàn)率，是指投資回報與所70報酬率與投資風(fēng)險應(yīng)該成正比。所選用的報酬率，應(yīng)等同于與估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險的投資資本的報酬率。報酬率是一個變量，它的高低由投資風(fēng)險的高低來決定。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)報酬率的求取第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)71◆報酬率求取的基本方法主要有三種無風(fēng)險報酬率又稱安全利率法。風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象房地產(chǎn)存在的具有投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險的補(bǔ)償。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)報酬率的求取1）累加法?！魣蟪曷是笕〉幕痉椒ㄖ饕腥N無風(fēng)險報酬率又稱安全利率法721）累加法。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)收益率低風(fēng)險投資高風(fēng)險投資風(fēng)險收益率與投資風(fēng)險的關(guān)系1）累加法。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)收益率低風(fēng)險投731）累加法。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)無風(fēng)險回報國債商業(yè)債券優(yōu)先股普通股土地所有權(quán)固定租金市場租金不同投資的風(fēng)險與回報1）累加法。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)無風(fēng)險回報國債741）累加法。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)例2：在一年期定期存款利率的基礎(chǔ)上用加總法求資本化率： 安全利率 2.25％ 投資風(fēng)險 4.00％ 缺乏流動性 1.00％ 管理負(fù)擔(dān) 1.00％ 收益增長 -2.00％資本化率

6.25％1）累加法。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)例2：在一年期75◆報酬率求取的基本方法主要有三種報酬率的求取1）累加法。

累加法的一個比較細(xì)化的公式為：

報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動性補(bǔ)償－投資帶來的優(yōu)惠

其中：投資風(fēng)險補(bǔ)償是指當(dāng)投資者投資于具有風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，所要求的承擔(dān)額外風(fēng)險的補(bǔ)償；管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償是指一項投資要求的關(guān)心和監(jiān)管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求的對所承擔(dān)的額外管理的補(bǔ)償；缺乏流動性補(bǔ)償是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償；投資帶來的優(yōu)惠是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)◆報酬率求取的基本方法主要有三種1）累加法。其中：投資762）投資報酬率排序插入法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)報酬率的求取投資類型及其風(fēng)險報酬率應(yīng)落區(qū)域報酬率估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置02）投資報酬率排序插入法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)投773）市場提取法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)報酬率的求取用市場提取法一般要求能夠很容易地搜集到多宗類似房地產(chǎn)的交易信息。要選擇多宗能用以比較的實(shí)例，一般要求不少于三宗，而且交易時間與待估房地產(chǎn)估價時點(diǎn)相近。又稱實(shí)例法，通過搜集市場上與估價對象相類似的房地產(chǎn)的凈收益與交易價格等資料，利用報酬資本化法的公式，反求出報酬率。3）市場提取法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)用市場提取法783）市場提取法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)實(shí)例純收益（萬元/年）價格（萬元）資本化率（％）13534710.092434359.893393989.804383829.95四個可比實(shí)例的資本化率平均為9.93％例1：3）市場提取法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)實(shí)例純收益價79◆對資本化率、報酬率和收益乘數(shù)的說明資本化率（R）和報酬率（Y）都是將房地產(chǎn)的未來收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但資本化率是在直接資本化公式中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，而報酬率則是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)資本化率與收益乘數(shù)的求取◆對資本化率、報酬率和收益乘數(shù)的說明資本化率（R）和報80投資組合技術(shù)主要有土地與建筑物的組合以及抵押貸款與自有資金的組合兩種。土地與建筑物投資組合技術(shù)中，資本化率可以分為土地資本化率（RL）、建筑物資本化率（RB）以及綜合資本化率（R0）。土地資本化率是和僅由土地產(chǎn)生的凈收益具有相同風(fēng)險的資本投資收益率。建筑物資本化率是指和僅由建筑物產(chǎn)生的凈收益具有相同風(fēng)險的資本投資收益率。綜合資本化率是指由土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益具有相同風(fēng)險的資本投資收益率?！敉ㄟ^投資組合技術(shù)求取資本化率的方法第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)資本化率與收益乘數(shù)的求取投資組合技術(shù)主要有土地與建筑物的組合以及抵押貸款與自有資金的81房地產(chǎn)估價中，土地估價、建筑物估價、房地估價，其資本化率有所不同，相應(yīng)的三種資本化率分別是土地資本化率（RL）、建筑物資本化率（RB）以及綜合資本化率（R0）。它們之間的關(guān)系是：VL、VB分別表示土地價格和建筑物價格。第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)資本化率與收益乘數(shù)的求取房地產(chǎn)估價中，土地估價、建筑物估價、房地估價，其VL、VB分82綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即：第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)資本化率與收益乘數(shù)的求取上式中：

Ro表示綜合資本化率（%）；

M表示貸款價值比，即抵押貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率，一般介于60%--90%之間；

RM表示抵押貸款常數(shù)；

RE表示自有資金的資本化率（%）。Ro＝M×RM＋(1－M)RE上述公式用文字表示即：綜合資本化率＝貸款價值比率×抵押貸款常數(shù)＋(1－貸款價值比率）×自有資金資本化率綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率的第3節(jié)報酬率83第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)資本化率與收益乘數(shù)的求取例3：某人購買不動產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，貸款比率為房價的70％，抵押貸款常數(shù)f為5％，自有資金的收益率要8％，求不動產(chǎn)的資本化率。不動產(chǎn)資本化率＝70％×5％+30％×8％＝5.9％第3節(jié)報酬率、資本化率及收益乘數(shù)例3：某人購買不動產(chǎn)，到銀84◆報酬資本化法最一般的計算公式為：第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算報酬資本化法的計算公式與收益價格估算式中：V為房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的收益價格，又稱現(xiàn)值；n為房地產(chǎn)的收益年限或收益期限；An為相對于估價時點(diǎn)的未來第n期末的房地產(chǎn)凈收益；Yn為相對于估價時點(diǎn)的未來第n期的房地產(chǎn)的報酬率（折現(xiàn)率）?！魣蟪曩Y本化法最一般的計算公式為：第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的85

根據(jù)收益法基本原理公式，可以推導(dǎo)出在不同情況下，進(jìn)行實(shí)際估價操作的各種公式：1.凈收益每年不變的情況2.凈收益在前若干年有變化的情況3.凈收益前若干年和后若干年都不變，但前、后若干年不同的情況4.凈收益按等差級數(shù)遞增或遞減的情況5.凈收益按一定比率遞增或遞減的情況6.預(yù)知未來若干年后的房地產(chǎn)價格的情況第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算報酬資本化法的計算公式與收益價格估算根據(jù)收益法基本原理公式，可以推導(dǎo)出在不同第4節(jié)房地86利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式為：第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算直接資本化法的計算公式與收益價格估算式中：V表示房地產(chǎn)價值；NOI表示房地產(chǎn)未來第一年的凈收益R資本化率利用收益乘數(shù)法將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：

房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式為：第87毛租金乘數(shù)（GrossRentMultiplier，GRM）。它是市場上的價格除以毛租金（年毛租金或月毛租金）所得的倍數(shù)，即通常所稱的“租售價比”。潛在毛收入乘數(shù)（PotentialGrossIncomeMultiplier，PGIM）。它是市場上的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)。有效毛收入乘數(shù)（EffectiveGrossIncomeMultiplier，EGIM）。它是市場上的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。凈收益乘數(shù)（NetIncomeMultiplier，NIM）。它是市場上的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算◆收益乘數(shù)具體的四種類型第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算◆收益乘數(shù)具體的四種類型88毛租金乘數(shù)法。它是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。即：房地產(chǎn)價值=毛租金（GR）×毛租金乘數(shù)（GRM）潛在毛收入乘數(shù)法。它是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。即：房地產(chǎn)價值=潛在毛收入（PGI）×潛在毛收入乘數(shù)（PGIM）有效毛收入乘數(shù)法。它是將估價對象某一年的有效毛收入乘以相應(yīng)的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。即：房地產(chǎn)價值=有效毛收入（EGI）×有效毛收入乘數(shù)（EGIM）凈收益乘數(shù)法。它是將估價對象某一年的凈收益乘以相應(yīng)的凈收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。即：房地產(chǎn)價值=凈收益（NI）×凈收益乘數(shù)（NIM）第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算毛租金乘數(shù)法。它是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相89利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式第4節(jié)房地產(chǎn)收益價格的估算也可以用來求取資本化率R：這里的資本化率R實(shí)際上是一種綜合資本化率（R0）。它還可以表示為：利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式第4節(jié)90第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算總結(jié)收益法估價的基本原理公式為：

式中：

V為房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的收益價格，又稱現(xiàn)值；n為房地產(chǎn)的收益年限或收益期限；An為相對于估價時點(diǎn)的未來第n期末的房地產(chǎn)凈收益；Yn為相對于估價時點(diǎn)的未來第n期的房地產(chǎn)的報酬率（折現(xiàn)率）。第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益法估價的基本原理公式為：91收益法估價的關(guān)鍵是盡可能準(zhǔn)確公平地求取凈收益和報酬率、資本化率以及收益乘數(shù)。與市場的比較法相比，收益法更依賴于估價人員根據(jù)市場的實(shí)際情況作出正確的判斷。在凈收益的求取上，應(yīng)明確具體哪些收益和費(fèi)用應(yīng)該被計算，哪些應(yīng)該被剔除。報酬率率的求取有多種方法，具體選用哪種方法應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況判斷。在運(yùn)用報酬資本化法求取估價對象的凈收益時，應(yīng)根據(jù)估價對象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動情況以及未來可以獲得收益的年限，確定估價對象未來各期的凈收益，并通過合理的假設(shè)和簡化，判斷未來的凈收益屬于下列哪種基本類型，以便于選用相應(yīng)的報酬資本化法公式來求取待估房地產(chǎn)的價格或價值。第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例92一、評估思路

經(jīng)營性房地產(chǎn)主要是營利性房地產(chǎn)，如商場、賓館、寫字樓、公寓等具有獲得能力的房地產(chǎn)，不論是自用還是出租，都可根據(jù)市場獲取其正常情況下的收益。此類房地產(chǎn)首選的評估方法是收益法和比較法，成本法作為輔助方法。

純收益=總收益-總經(jīng)營成本收益法知識回顧第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例一、評估思路收益法知識回顧第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例931.收益與成本測算通過兩種途徑：（1）企業(yè)近幾年（3-5年）的財務(wù)報表，根據(jù)財務(wù)報表確定收益與成本，然后按市場狀況修正收益與成本（將收益與成本調(diào)整為在正常情況下的收益和成本），最終求出純收益（也稱有效純收益）。（2）依據(jù)市場同類房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來測算評估標(biāo)的的收益能力，然后依市場統(tǒng)計資料得出經(jīng)營成本費(fèi)用占總收益的百分比。第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例1.收益與成本測算通過兩種途徑：（1）企業(yè)近幾年（3-5年）942.運(yùn)用收益法估價應(yīng)按的步驟：（1）搜集有關(guān)收和費(fèi)用的資料；（2）估算潛在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算運(yùn)營費(fèi)用；（5）估算凈收益；（6）選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；（7）選用適宜的計算公式求出收益價格。第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例2.運(yùn)用收益法估價應(yīng)按的步驟：（1）搜集有關(guān)收和費(fèi)用的資料；953.對估價對象的具體情況的求取規(guī)定：（1）出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)和稅金。（2）商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。（3）生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。（4）尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。

第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例3.對估價對象的具體情況的求取規(guī)定：（1）出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根964.求取凈收益時確定未來凈收益流量并判斷未來凈收益流量屬于的類型：（1）每年基本上固定不變；（2）每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；（3）每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；（4）其他有規(guī)則的變動情形。如按每年收益相等進(jìn)行估價，采用公式：

第5節(jié)收益法估價總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例收益價格計算案例4.求取凈收益時確定未來凈收益流量并判斷未來凈收益流量屬于的97收益法知識回顧一、基本思路

收益法在國外被廣泛運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)價值的評估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國也是最常用的評估方法之一。

1.總收入－總費(fèi)用＝純收益或:假設(shè)前提是：（1）a每年不變；（2）r每年不變且大于零；（3）年期無限。2.有限年期假設(shè)前提：（1）a每年不變；（2）r每年不變且大于零；（3）年期有限。收益法知識回顧一、基本思路

收益法在國外被廣泛運(yùn)用于收98二、適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估大多不適用。

收益法知識回顧二、適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商99三、純收益（一）純收益的含義

純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。在確定純收益時，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際純收益和客觀收益的區(qū)別。實(shí)際純收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的純收益，實(shí)際收益由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。例如:當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，純收益為零甚至為負(fù)值；土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，同時還必須支付有關(guān)稅、費(fèi)，純收益為負(fù)值。由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實(shí)際純收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。我們把這個收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評估的依據(jù)。

收益法知識回顧三、純收益例如:當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)100（二）客觀總收益

總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。求取決收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計