房地產(chǎn)估價案例與模擬試題解析適用于房地產(chǎn)估價師考試

09房地產(chǎn)估價案例與分析模擬試題（B）11、甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估出拍賣底價為3800元/m2。拍賣行在當月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/m2，其余14無人承接，退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指責乙房地產(chǎn)估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/m2，遠低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價所堅持當時的估價結(jié)論合理。請問，乙房地產(chǎn)估價所堅持當時估價結(jié)論的理由有哪些?三、問答[共0題，每題2分，總計0分]12、甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項目建成時投資剛好用完，銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售費用為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1380.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙認為該套房屋的實際成本為25萬元，故只應(yīng)從自己應(yīng)得的收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該如何分配?為什么?四、問答[共0題，每題2分，總計0分]13、某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進行評估，估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/m2。甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/m2,而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結(jié)果是合理的?五、指錯[共0題，每題40分，總計0分]14、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價師聲明(略)估價的假設(shè)和限制條件(略)估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2，總用地面積2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述(略)四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。七、估價依據(jù)(略)八、估價方法根據(jù)估價對象特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價，然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。九、估價結(jié)果估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價為人民幣2544元/m2(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。十、估價人員(略)十一、估價作業(yè)期2003年3月10日～3月20日。十二、估價報告應(yīng)用的有效期(略)估價技術(shù)報告一、個別因素分析(略)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價方法選用(略)六、估價測算過程(一)收益法估價測算過程1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。根據(jù)上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：①1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00(萬元)②2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12(萬元)③3層年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00(萬元)④4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90(萬元)⑤5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60(萬元)⑥6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00(萬元)⑦7、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×85%=8.21(萬元)年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43(萬元)2.估算年運營費用①年土地使用費：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的應(yīng)按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：年土地使用費=293×2560=75.01(萬元)②年管理費：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)按年租金收入的5%計支管理費。則：年管理費=343.43×5%=17.17(萬元)③年維修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費=343.43×8%=27.47(萬元)④年保險費：按年租金收入的2%計算。則：年保險費=343.43×2%=0.69(萬元)⑤年稅費：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費=343.43×(12%+5.5%)=60.10(萬元)年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(萬元)3.估算年凈收入年凈收入=年有效毛收入-年運營費用=343.43-180.44=162.99(萬元)4.確定資本化率資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。5.選出計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年，即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變,因此選用以下公式計算收益價格。將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=35代入上述公式，有：P=1899.58(萬元)(二)成本法估價測算過程1.估算土地價格根據(jù)××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準地價為每1m2土地面積2860元，由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價時點已經(jīng)過5年，其減價率為5/40=12.5%。則估價對象土地價格為：土地價格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64(萬元)2.估算建筑現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-建筑物折舊①建筑物重置價格根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價對象建筑物的重置單價(含紅線內(nèi)市政配套費用、專業(yè)費、利息、利潤)為1290元/m2。則建筑物重置總價為：建筑物重置總價=1290×6611=852.82(萬元)②建筑物折舊根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：建筑物折舊費總額=建筑物重置總價×(1-殘值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60=28.43(萬元)③建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43=824.39(萬元)3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格估價對象房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值=640.64+824.39=1465.03(萬元)(三)估價結(jié)果的確定以收益法的估價結(jié)果和成本法的估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格的估價結(jié)果。即：估價對象房地產(chǎn)總價=(1899.58+1465.03)/2=1682(萬元)(已取整)估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價=1682/0.6611=2544(元/m2)(已取整)七、估價結(jié)果經(jīng)過評估，某某商務(wù)樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫;人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。附件(略)--改錯[共0題，每題10分，總計0分]15、當?shù)?003年1月～8月房地產(chǎn)價格定基指數(shù)為：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051比準價格計算：一、交易日期修正系數(shù)：1.KA=99.7%2.KB=99.0%3.KC=99.2%二、求取比準價格：1.比準價格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)2.比準價格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102=6344(元/m2)3.比準價格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103=6201(元/m2)4.比準價格計算結(jié)果：(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)答案：1-10無第11題試題解析：答：乙估價所可以從如下5個方面說明自己給出估價結(jié)論的理由。一是從估價目的看，當時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務(wù)的情況進行評估測算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格;二是從估價時點看，拍賣時是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時點的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場狀況也會不同;三是從估價對象看，當時的估價對象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點，第二期別墅當然與第一期別墅會有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響;四是應(yīng)該說該兩期工程的售價主要受到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，個別工程的實際成本因素不能用來衡量房地產(chǎn)價格的高低，而應(yīng)以平均的社會一般水平成本衡量;五是從市場銷售結(jié)果看，拍賣底價為3800元/m2，售出6棟的平均價格為3860元/m2，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場方面反映了估價結(jié)果的合理性。第12題試題解析：答：1.甲乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價值分割，乙則只考慮該套房屋的成本分割，而未考慮房屋的利潤分割;2.正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分成比例對該房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)價值進行分割，則甲應(yīng)分得：，乙應(yīng)分得：第13題試題解析：1.評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格;2.而實際發(fā)生的成本可能超過社會平均水平;3.估價時點與實際成本發(fā)生時點有差異，價格會有變化;第14題試題解析：1.“估價時間”用語錯誤，應(yīng)為估價時點2.缺少估價原則3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義4.未分析租金水平的變化趨勢5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響7.六層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數(shù)8.年運營費用中不應(yīng)計算土地使用費9.未說明當?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、點、氣、熱等費用10.保險計算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價值為基數(shù)計算11.資本化率取值未說明理由12.可獲收益年限錯，應(yīng)為36年13.基準地價修正法中年期修正方法(公式)錯14.基準地價修正法中已經(jīng)過年限錯，應(yīng)為4年15.基準地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交代清楚16.未計算精裝修成本費用(建安費)17.建筑物折舊年限計算錯(應(yīng)2/38)18.未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費用20.未說明估價結(jié)果的確定的理由第15題試題解析：