樓盤市場調(diào)查報(bào)告

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樓盤市場調(diào)查報(bào)告

篇一：房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告

小組成員

摘要

一、調(diào)研目的二、調(diào)研內(nèi)容三、

調(diào)研范圍及對(duì)象四、調(diào)研方式與方法五、調(diào)研具體實(shí)施六、調(diào)查時(shí)間進(jìn)度安

排

七、本次調(diào)研工作人員分配及工作

分工八、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

一、調(diào)研目的

1、了解房地產(chǎn)主開發(fā)商的樓盤價(jià)

格、設(shè)施、促銷以及開發(fā)商的實(shí)力。

2、了解房地產(chǎn)價(jià)格的走勢3、了解

房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目成本。4、了解樓盤

所處地區(qū)的交通情況

二、調(diào)研內(nèi)容

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置、戶型、風(fēng)格、

單價(jià)、總價(jià)、配套、交通等方面的情況

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2、房地產(chǎn)開發(fā)商情況調(diào)查，主要調(diào)

查項(xiàng)目附近樓盤的房型、價(jià)格、推出時(shí)

間、銷售渠道、促銷策略及開發(fā)商實(shí)力

等

三、調(diào)研范圍及對(duì)象

天津市的所有房地產(chǎn)開發(fā)商都是被

調(diào)查對(duì)象

四、調(diào)研方式與方法

主要以實(shí)地調(diào)查為主，具體實(shí)施方

法如下：

在完成市場調(diào)查設(shè)計(jì)及對(duì)調(diào)查人員進(jìn)行講解有關(guān)調(diào)查內(nèi)容后，就可以展開具體的實(shí)地調(diào)查，每位小組成員負(fù)責(zé)調(diào)

查3-4家房地產(chǎn)商的訪問調(diào)查。調(diào)查人

員在進(jìn)行調(diào)查時(shí)向房地產(chǎn)開發(fā)商說明來

意并做好訪問記錄。

五、調(diào)研具體實(shí)施（1）準(zhǔn)備階段

確定調(diào)查問題，設(shè)計(jì)調(diào)查方案，確

定調(diào)研人員（2）實(shí)施階段

根據(jù)調(diào)查要求，采用多種形式，由

調(diào)查人員廣泛地收集與調(diào)查活動(dòng)有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)商的信息。每名調(diào)研員負(fù)責(zé)

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3-4個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查，時(shí)間控制在1-2天以內(nèi)。（3）調(diào)查后續(xù)工作安排

調(diào)查工作完成后，對(duì)個(gè)小組成員調(diào)

查的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析，

做出統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告。

六、調(diào)查時(shí)間進(jìn)度安排（一）調(diào)查

時(shí)間：

1、在房地產(chǎn)開發(fā)商售樓期間進(jìn)行訪

問調(diào)查（二）調(diào)查時(shí)間進(jìn)度安排表

七、調(diào)研工作人員分配及工作分工

調(diào)查方案設(shè)計(jì)及修改:數(shù)據(jù)收集及統(tǒng)

計(jì)：分析數(shù)據(jù)及調(diào)查報(bào)告撰寫：八、

經(jīng)費(fèi)預(yù)算

共計(jì)：元整（詳見活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算表）

活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算表：

篇二：房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

南昌房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

（綠地香頌）

南昌市紅谷灘綠地香頌項(xiàng)目市場調(diào)

查報(bào)告

一、項(xiàng)目簡介

綠地香頌位于南昌市紅角洲大學(xué)

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城，江西科技大學(xué)東側(cè)，項(xiàng)目東起長庚

路，南接學(xué)府大道，西臨規(guī)劃公園，北

毗昌樟高速公路。項(xiàng)目占地103529平方

米，總建筑面積232198平方米，綠化率35%，可容納1700多戶。項(xiàng)目整體呈蝶

形地貌，整體規(guī)劃以仿生態(tài)環(huán)境營建，

兩大主打產(chǎn)品"蝶墅"與"高館"。其中一期

花院蝶墅2009年12月首度推出；二期

高館2010年上市。

蝶墅使用面積約200-300㎡，蝶墅

內(nèi)進(jìn)行了套房設(shè)計(jì)、地下雙車庫配置，

并附送精裝庭院、下沉式庭院，多露臺(tái)，

地下室等空間。二期高館100-150㎡三

房、四房，方正格局，南北朝向，開闊

視野。

綠地香頌小區(qū)會(huì)所總建筑面積4600

㎡，會(huì)所內(nèi)有室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場等；

社區(qū)內(nèi)商業(yè)配置777㎡。類獨(dú)棟、類雙

拼別墅面積230-270㎡，共122套；別

墅內(nèi)進(jìn)行了套房設(shè)計(jì)、地下雙車庫配置，

并附送精裝庭院、下沉式庭院，多露臺(tái)，

地下室等空間。高層公寓是面向中端白

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領(lǐng)首次置業(yè)的產(chǎn)品類型，戶型面積70-90

㎡之間。

綠地香頌社區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)最大限度的

人車分流。其規(guī)劃、建筑、景觀、配套、

CIS系統(tǒng)均圍繞"法式建筑理念"與"新古

典主義"建筑精神、現(xiàn)代居住理美結(jié)合，

欲打造一個(gè)富有濃郁法式風(fēng)情的高品質(zhì)

社區(qū)。2008年12月30日，綠地香頌別

墅品牌憑借良好的品牌行業(yè)領(lǐng)先性和品

牌公眾認(rèn)知度，榮獲"2008年度中國市場

最具競爭力品牌"大獎(jiǎng)。

二、調(diào)查設(shè)計(jì)

（1）調(diào)查目的

①通過客觀深入的市場調(diào)查和科學(xué)

嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解本市房地產(chǎn)市場供需空間和價(jià)格趨勢，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃本項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確地發(fā)揮地塊環(huán)境特征和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資收

益回報(bào)的最大化。

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②根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場

前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究分析，對(duì)后

續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。

（2）調(diào)查內(nèi)容

①對(duì)本市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)查：宏

觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃；本市房地產(chǎn)現(xiàn)狀。②項(xiàng)目自身情況：產(chǎn)品的整體研究與特性分析；項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、

區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境）；產(chǎn)品公

司組成（開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、策劃公司、

物業(yè)公司）。

③需求市場調(diào)查：未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向；購買偏好（地段、價(jià)格、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修

檔次、配套設(shè)施重要性）；購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重

要性排序）；購買行為（適宜置業(yè)時(shí)間、

銷售行為主動(dòng)性、付款方式）；價(jià)格支付

能力；對(duì)物業(yè)配套的需求；購買人群。

④競爭市場調(diào)查（項(xiàng)目對(duì)比）基本。

情況：樓盤位置、占地面積、總建筑面積、總投資、開工竣工日期、容積率、

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類別、檔次及整體布局、裝修材料、硬

件設(shè)備、配套服務(wù)功能及功能分區(qū)、公開銷售日期、銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率、付款方式、銀行按揭安排、車位配備、物業(yè)管理公司及費(fèi)

用。

⑤營銷策略：目標(biāo)客戶選擇決策，市場定位與宣傳重點(diǎn)，營銷組合策略。

（3）調(diào)查方法

①宏觀研究：報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與

分析，網(wǎng)上資料

②項(xiàng)目自身情況調(diào)查：項(xiàng)目現(xiàn)場考

察，相關(guān)資料收集整理

③需求市場調(diào)查：網(wǎng)上資料，問卷

調(diào)查

④競爭市場調(diào)查：現(xiàn)場踩點(diǎn)調(diào)查，

報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析

三、南昌市宏觀環(huán)境調(diào)查

紅谷灘新區(qū)位于南昌市區(qū)的西北

面，與南昌市中心區(qū)分居贛江兩側(cè)。紅

谷灘新區(qū)東瀕贛江、西臨昌九高速公路、北起贛江大橋、南至建設(shè)中的生米大橋，

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沿江岸線長達(dá)16公里。通過對(duì)區(qū)域規(guī)劃

打造，新區(qū)的優(yōu)越地理位置凸顯，便利

交通條件受到市民的追捧。

在紅谷灘的長遠(yuǎn)規(guī)劃中，政府已經(jīng)

將紅谷灘定位為南昌的CBD。CBD中心

區(qū)設(shè)施包括政府—酒店—辦公—商場—娛樂—餐飲—文化—醫(yī)院等設(shè)施。形成南昌市最為核心的"四大中心"即：以市

委、市政府為核心的政治中心；以工人

文化宮、報(bào)業(yè)大廈、廣電大廈為核心的文化中心；以南昌世貿(mào)中心、紅谷大道為核心的商業(yè)中心以及以江南證券等大量證券公司和銀行組成的金融中心。規(guī)劃中的整個(gè)南昌紅谷灘新區(qū)按照三區(qū)（鳳凰洲片區(qū)、紅谷灘中心區(qū)和紅角洲

片區(qū)）二景區(qū)（千湖景區(qū)、碟子湖景區(qū)）

五橫十八縱（道路）布局，區(qū)域面積約

50平方公里，規(guī)劃居住人口約40萬人，

建筑密度控制在25%以下，綠化按花園

城市標(biāo)準(zhǔn)控制

在42%以上。三個(gè)片區(qū)的功能定位

各有側(cè)重：鳳凰洲片區(qū)是以居住、旅游

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為主的城市新區(qū)，規(guī)劃有碟子湖景區(qū)大

型綜合項(xiàng)目；紅谷灘中心區(qū)以行政辦公、

商貿(mào)金融為主的中央商務(wù)區(qū)和中央生活

區(qū)；紅角洲片區(qū)是集高教、旅游、體育、

高級(jí)商住為一體的生態(tài)新區(qū)。經(jīng)過幾年的發(fā)展。紅谷灘新區(qū)發(fā)生了日新月異的變化。紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞

中心區(qū)CBD而建設(shè)的，紅谷灘中心區(qū)的

發(fā)展直接決定了這兩個(gè)區(qū)域的發(fā)展?fàn)?/p>

況。

2010年1-5月份，南昌市推出53宗

土地，供應(yīng)面積畝。相比上年同期，供

應(yīng)宗數(shù)和面積分別增加24宗和畝。推出

的53宗土地最終成交50宗，成交面積

畝。2010年前5個(gè)月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為畝，占總量的%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積畝。2010年1-5月份南昌市居

住和商住用地累計(jì)成交畝，比上月增加

畝，其中京東板塊占%。居住和商住用

地規(guī)劃建筑面積萬㎡，面地價(jià)為元/㎡。樓

2010年6月南昌市至少推出9宗土地，

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供應(yīng)面積為畝，相比5月略微增加。6

月土地供應(yīng)以工業(yè)用地為主，供應(yīng)面積

達(dá)到畝，約占總量的80%。

2010年，受一線城市成交量影響，5

月份，南昌市區(qū)新建商品房住宅共成交

1761套，環(huán)比下跌48%；成交總面積為

平方米，環(huán)比下跌42%，非住宅成交總套數(shù)為590套，非住宅成交總面積為平米。5月成交量迅速下滑，主要是調(diào)控新

政作用的影響，新政如提高二套房貸、

停發(fā)三套房貸、限制外地人購房等非常有針對(duì)性調(diào)控政策，立即抑制了以改善性、投資性需求為主體的消費(fèi)市場，而同時(shí)剛性需求也出現(xiàn)了觀望情緒，諸多因素疊加在一起，導(dǎo)致了五月成交量的快速下跌。新政出臺(tái)，以紅谷灘區(qū)域?yàn)榇淼臒狳c(diǎn)區(qū)域迅速冷卻，區(qū)住宅總成

交843套，跌至497套，環(huán)比下跌41%，

改善性需求和投資性需求迅速退潮，隨

著二套房貸、地方細(xì)則以及房產(chǎn)保有稅等利空政策消息蔓延，調(diào)控政策的疊加效應(yīng)抑制了投資資本涌入樓市。投資資

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本開始將目標(biāo)轉(zhuǎn)向其他投資渠道。

2010年5月份東湖區(qū)新建商品房總

成交套數(shù)為463套，相比于4月份的254套，成交套數(shù)增加了209套，英雄經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總成交套數(shù)為166套，環(huán)比增幅88%，成交量逆市上揚(yáng)，而與此同時(shí)，高新區(qū)5月份成交量則出現(xiàn)大幅下滑，

環(huán)比下滑驚人。其主要原因是，品牌大

盤推盤左右了板塊成交。在5月，紫金

城的全面推盤和熱銷，影響了整個(gè)東湖

區(qū)的5月份的成交量，同時(shí)，英雄經(jīng)濟(jì)

開發(fā)區(qū)恒大綠洲的上市，也拉動(dòng)了整個(gè)

區(qū)域的月度成交量。紫金城和恒大綠洲

也分別以月度成交量145套與129套，

排在了5月市區(qū)住宅成交套數(shù)第一名與

第三名。而另一方面，京東品牌大盤世

紀(jì)風(fēng)情在4月份的推盤以及5月份的沉

寂也徹底左右了整個(gè)高新開發(fā)區(qū)的成交

量。報(bào)告揭示了南昌房地產(chǎn)市場潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提

供準(zhǔn)確的市場情

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報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)

銀行信貸部門也具有極大的參考價(jià)值。

四、南昌市房地產(chǎn)需求調(diào)查

2007年以來，我國的樓市價(jià)格和國

內(nèi)大形勢一樣，經(jīng)過快速上升、低迷、

回穩(wěn)等幾個(gè)階段，南昌的樓市也和全國

一樣，由2007年的瘋漲到2008年的低

迷再到2009年的逐步回暖，2004-2007

年，房地產(chǎn)作為支柱型產(chǎn)業(yè)，一直處于

快速發(fā)展階段，由于經(jīng)濟(jì)兩位數(shù)增長，人民收入快速增長，對(duì)置業(yè)需求、對(duì)住房環(huán)境的改善也就順理成章，旺盛的需求加之土地資源的稀缺性，促使房地產(chǎn)價(jià)格快速飆升，房價(jià)也在成倍數(shù)增長。政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策依然沒有起到抑制房價(jià)過快增長的作用，

2004-2007年期間，南昌市區(qū)的樓房均價(jià)

從每平方米2000元左右一路漲到每平方米接近5800元左右。2008年以來，由于

次貸危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響較大，也

直接影響到了南昌的樓市，2008年南昌

市區(qū)樓房均價(jià)從最高峰的每平方米接近

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5800元左右，下跌至每平方米3500元左

右，降幅達(dá)30%多。在經(jīng)歷2007年的"瘋

狂"和2008年的"低迷"之后，南昌樓市

在2009年的春天迎來了一個(gè)小陽春。

2009年一季度南昌市房地產(chǎn)市場成交量

大幅增長，全市商品房預(yù)（銷）售面積

萬平方米，與去年一季度相比增長

113%。其中商品住宅預(yù)（銷）售13914

套，與去年一季度相比增長103%，預(yù)

（銷）售面積萬平方米，與去年一季度

相比增長%。南昌市今年一季度新建商

品房銷售10147套，銷售面積達(dá)萬平方米，占到去年全年銷量的64%。市區(qū)1月至3月商品房成交量分別為萬平方米、

萬平方米、萬平方米。一季度市區(qū)存量

住房交易3257套，與去年一季度相比增

長%，與去年第四季度相比增長%，交易面積27萬平方米，同比增長%，環(huán)比增長%。今年3月南昌市區(qū)商品住宅成交3864套、萬平方米，為歷史單月銷售量

新高。成交量放出來后，銷售價(jià)格也呈

略漲趨勢。今年1月至3月商品房銷售

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均價(jià)分別為每平方米3536元、4157元和

4370元。

2009年1-7月，南昌市工業(yè)生產(chǎn)繼

續(xù)保持增長、固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)

大、財(cái)稅收入逐步回升、消費(fèi)需求穩(wěn)步

擴(kuò)大，全市經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。

2009年以來，南昌市不斷加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施

和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)建設(shè)，加上工業(yè)方面的高投

入，帶動(dòng)了南昌市投資持續(xù)較快增長。

前7個(gè)月全市累計(jì)完成城鎮(zhèn)以上固定資

產(chǎn)投資億元，同比增長%。支撐固定資

產(chǎn)投資快速增長的積極因素首先表現(xiàn)在

非國有主導(dǎo)地位進(jìn)一步增強(qiáng)，月全市1-7

完成非國有投資億元，同比增速達(dá)%，

增幅高于國有投資個(gè)百分點(diǎn)，占全市城

鎮(zhèn)以上投資比重達(dá)%，比上年提高個(gè)百

分點(diǎn)。其次是工業(yè)投資增長迅猛，月1-7

全市工業(yè)累計(jì)完成投資億元，增長%，

比全市平均增幅高個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)投資

占全市投資比重達(dá)%，比上年提高個(gè)百

分點(diǎn)，拉動(dòng)全市投資增

篇三：中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

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瑞銀的調(diào)查結(jié)果顯示，購買單套總

價(jià)在50萬-200萬元之間的自用型房屋的

需求強(qiáng)勁，反映消費(fèi)者對(duì)升級(jí)到更好社

區(qū)或更大房屋的意愿。調(diào)查結(jié)果說明，只要有合適的房屋產(chǎn)品，通過降低抵押

貸款利率且/或下調(diào)首付比例來放松政策

在刺激需求、緩解房地產(chǎn)市場低迷程度

及其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響方面就應(yīng)該是有效

的。

了解市場需求，才能更好地把握價(jià)格趨勢。要想知道中國房價(jià)是否真的會(huì)崩盤，首先要清楚中國房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者有什么樣的消費(fèi)心理特征？瑞銀的一份調(diào)查對(duì)圍繞這一問題的各種細(xì)節(jié)進(jìn)

行了深度分析。

瑞銀房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、

銀行和消費(fèi)品研究團(tuán)隊(duì)與UBSEvidence

Lab（證據(jù)工作室）共同合作，通過調(diào)查3730位中國消費(fèi)者，更好地理解了他們

的購房動(dòng)機(jī)、影響他們購房決定的重要

因素、購房資金來源、對(duì)房地產(chǎn)市場的

態(tài)度和開發(fā)商的品牌認(rèn)知。

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購房者申請(qǐng)按揭貸款方面更傾向于

國有銀行（貸款價(jià)值比在50-60%、基本

上是自住房）我們認(rèn)為建設(shè)銀行是房貸，

需求提升最受益的A股銀行（抵押貸款

市場敞口大）。

自2014年中期以來，政府逐步放松

限購令；現(xiàn)在47個(gè)城市中有42個(gè)城市

的限購令都已經(jīng)松綁。其他利好政策包

括：鼓勵(lì)房貸發(fā)放；降低房貸成本（目前依據(jù)城市不同，房貸利率在央行基準(zhǔn)

利率上打九至九五折）下調(diào)央行基準(zhǔn)利、

率。此外，在申請(qǐng)房貸時(shí)，對(duì)于"首套房"

購房者的定義也放寬至此前房貸均已還

清的購房者，不

論目前持有多少套房。這使得這些購房者能像首套房購房者一樣，首付

30%、貸款70%，享受優(yōu)惠的房貸利率。

對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)，住宅的成交量要比

價(jià)格更重要。房屋施工面積驟減（即便房價(jià)沒有大跌）會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長和資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生嚴(yán)重負(fù)面影響。根據(jù)我們的估算，包括二輪效應(yīng)在內(nèi)，施工量增幅下

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降10個(gè)百分點(diǎn)將導(dǎo)致GDP增長率下降

個(gè)百分點(diǎn)。

因此，了解購房者心理和潛在需求至關(guān)重要。需求往往是供給和新開工的領(lǐng)先指標(biāo)。此外，在我們的調(diào)查中，我們?cè)噲D了解目前購房者及潛在購房者的

態(tài)度和想法——購房目的是自住還是投

資。我們希望了解影響其購買決定最重

要的因素、需求最大的物業(yè)類型及購買的資金來源。我們還考慮了開發(fā)商品牌

的重要性和聲譽(yù)對(duì)購房決定的影響。

住房自有率相對(duì)較高，達(dá)到68%，

另有19%的受訪者住在父母或親戚所購

買的住房中。意料之中，一線城市住房

自有率最高，70%。年輕人（21-30歲）為

和單身的住房自有率最低。我們調(diào)