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文檔簡介
一、市場分項目地段分項目區(qū)域市場簡項目區(qū)域供求關競品分目標客戶分分析總產品整體定二、產品定地塊現(xiàn)狀分規(guī)劃設計出讓條件及地方規(guī)范解規(guī)劃設計原規(guī)劃方案比選及結論(總圖方案及指戶型分建筑風格意精裝范圍(大面積精裝修2體驗2
三、運營節(jié)奏與經整盤籌分期組團節(jié)奏與全景計投摸分風險匯總3定位會上會3
留石高
本 秋石高上塘高
同協(xié)
學樹德勝高學樹5學校:直達浙幼師第二附屬,文瀾小學,公里內直達文瀾中學、源清中學、浙江大學城市學院。52011年至今區(qū)域公寓+大關+橋西)市場供銷價02011年至今區(qū)域公寓+大關+橋西)市場供銷價0 新增供應(期間成交(㎡20152011年2011年至今大關板塊供銷量0新增供應(㎡期間成交(㎡533172015說明:數據來源于瑞谷數據庫,統(tǒng)計截止區(qū)域區(qū)域公寓市場各面積段產品供銷及去化周期(月)情760100方以100-120120-140140-200200方以存年均去去化周期(月區(qū)域100-140方供應量較少,需求量明顯大于供應量,去化周期較長;受7090政策影響,區(qū)域100方以內、140-200方供應為主,該面積段未來二手房競爭壓力較大273、(精裝修82、130、90-273、(精裝修82、130、90-(精裝修90-86-71、89、12088、89、2014年、2015年僅兩新盤面市,價格在2.2-2.7萬/㎡(毛坯城市風大河宸萬和璽遠運河宸碧國際說明:數據來源于瑞谷數據庫,統(tǒng)計截止至以下排序按存量大小先后
140-200舒適改善產品,存量8.4萬方,月均去化0.5萬方,存量預計去化16個月,存量集中在碧璽、吉祥、20702100㎡以主流剛需產品,存量7.6萬方,月均去化1萬方,存量預計去化7個月,存量集中在東新府、萬和璽園、萬家星城(㎡(月110100417200㎡以存量4.1萬方,月均去化0.3萬方,存量預計去化13個月,存量集中在碧璽、建國際城、清水公寓(萬㎡(㎡(月4000120-140主流改善產品,存量4.1萬方,月均去化0.6萬方,存量預計去化6個月,存量集中鐵建國際城、新府、萬家星城(㎡(月20—2066100-120相對空白市場,僅個別項目設置,且處于尾盤階段,存量共0.48萬方,預計去化周期在12個月,集中在東新(㎡(月1260綜上所述:100-140方恰逢市場機會點,市場存量較少,去化周期較1.41.4中國鐵建·國際項目基本信88-138135-19770年大房:戶浙江投?:15年相比14年,各產品線價格均有上漲,以100㎡以下產品漲幅最高,達1000元/㎡;目前簽約均價22182元/銷售情況:100㎡以下產品主力供銷,現(xiàn)處于尾盤銷售,存量集中在120-140㎡產品,以及140㎡以上大戶型產品戶型配套占庫存套去化021 優(yōu)優(yōu)勢:戶型方正;南北通透;類雙套房設計,更具便利性劣勢:三房設計功能實用性不足 面積少,房屋面寬尺度不夠奢適;儲藏空間小飄窗改1.41.4濱江·萬家星二居室8088-138板樓70年大: 數?:15年相比14年,各產品線價格均有上漲,以120-140㎡以下產品漲幅最高,達1500元/㎡;目前簽約22119/㎡銷售情況:100㎡以下產品主力供銷,部分產品由88方兩房組成,現(xiàn)處于尾盤銷售,存量集中在150-200㎡產品60物業(yè)組成:級大盤,三期開發(fā),29幢組 優(yōu)勢:南優(yōu)勢:南北通透;類雙套房設計,更具便利性1.41.4綠城·運河宸項目項目基本信聯(lián)排,小板樓: 數:目前簽約30156/㎡,相對價格較為穩(wěn)定物業(yè)組成:14幢90~190平方綠城二銷售情況:以90方左右小戶型產品為主力供銷,存量0.15萬方,基本物業(yè)組成:14幢90~190平方綠城二3/優(yōu)優(yōu)勢:南北通透;雙廳設計,連通側邊大陽臺以相鄰尾盤樓盤建國際城成交客戶為例
置業(yè)目 120-140客戶臉譜100㎡以內:杭州人為置業(yè)主力,考慮首置、學區(qū)改善以及養(yǎng)老、老小區(qū)改善 關注環(huán)境、學區(qū),省內客戶置 偏輕,經濟水平相比更優(yōu) 客群主要分為兩類地緣性客戶:區(qū)改善置業(yè)、工作在市區(qū)客戶學區(qū)置業(yè)為主,例:潮鳴、湖濱、鳳起路沿線等,主要考慮學區(qū)、交通、地段等因素。段樣本段樣本占18歲及以19-25-31-35-46歲及以空小項目名樣本占濱江萬家星綠城運河宸萬和璽建國際小面積樣本項目名樣本占濱江萬家星綠城運河宸萬和璽建國際小面積樣本占付款方 樣 占量抵押 分期付 付 小 100-120-140-160-180以小客戶來樣本占杭州省外新杭州省內新杭州省內省內小100㎡100㎡以內|客戶地國際城地地院居住/工作 頻三塘桂 居住/工作 頻三塘桂 三塘蘭 三塘南 大滸東 燈塔豪 美林 名城燕 塘河新 西湖國際科 6666655555555998887777
國際城6433332苑222場222222222222農港路號222區(qū)2222222222園222140㎡以上|客戶地 城城北客(主力城西客(次主力城中客(次主力 城北客戶(地緣性客戶 戶型(㎡套型面積(㎡套內面積(㎡ 戶型面(㎡ (套型套內+附加面積(㎡本案C建135以目 加入裝修成本,假設以4000元/㎡為標準,建套均總價351萬,本案392萬,總價差距41萬,面積差距24.79方,折算回該面積銷售單價16539元/㎡,低于市108320恬逸三 儲室㎡3601203801、產品單、總價面積預整盤均單元預總精300-340350萬-410400-480350萬-400【綠城·月底11月初加推1號樓189方四房,預計總價590萬左右3、賣
本拱墅秋項目拱墅區(qū)項目拱墅區(qū)1公里范圍內有杭幼師第二附、文瀾小學、學浙大城市學院2公里范圍內則有中大銀泰城杭、城北體育公園、距武林門6.5公里 地塊四至情況地塊四至情況2、項目北側:文瀾小3、項目東北側:未售住宅用浙大城市學 蔡馬 FG04-R21-02地⑥ FG04-R21- FG05-R22-⑤FG05-R21- 沿蔡馬 納德自由酒 文瀾小
FG05-R22-01地 地陽面積12%。2.陽臺(入戶花園)在主體 政策類當地政策1日受遮擋建筑至少一個居室滿足22車位配機動車停車位90-140,1.2輛/戶;非機動停車位90-140,1.8輛/戶。(地上車位占3建筑形建筑面寬與建筑間距有關,L距(米)H(米)240.3S(米)4建筑間從建筑外墻算起,陽臺部分超過面寬70%,由陽臺處算起平行布置(50米-75米建筑)主要朝向最小間距28.8米,山墻最小間距15.6米5退1.(50米-75米建筑))退2號支路9.6米,退皋亭壩路6米,退規(guī)劃支路6米,退綠地3米2.低層建筑退2號支路5米,退皋亭壩路3米,退規(guī)劃支路3米,退綠地2米6躍層客廳客廳通高不超過257陽臺(入戶花園陽臺(入戶花園)底板面積不超建筑面積12陽臺(入戶花園)在主體結構以外計一半面積,主體結構以內計全面積陽臺(入戶花園)進深不得大于2.4米8凸凸窗外沿凸出外不得超過0.7米,底板高于室內9尾氣汽車庫尾氣井須通至小區(qū)最高樓頂,不計建筑面積設備平設備平臺90㎡以上可做5㎡,不計建筑面立面構應立面需要可做立面構物業(yè)配物業(yè)辦公用房為地上建筑面積的千分之四,物業(yè)經營用房為地上建筑面積的千分之三公共服務按杭州基層社區(qū)級計128㎡/百戶停車位無銷售,只有使用權 一、價值最大1、根據周邊項目調研,戶型面積控制在110-140㎡改善型戶型為主2、在當地規(guī)范允許范圍內盡可能增 面積3、控制戶型面積與總價,提高銷售單價4、總平規(guī)劃做到景觀 ,達到最大化價值化二、產品配置與定位適成熟產單體(戶型)設計原則 成熟產品并適度創(chuàng) ·減少車庫開利用蔡馬橋與現(xiàn)有場地之間約3.5米高差,合理確定設計標高,最大限度減 室土方開挖車行出車行出車行人行向為正南向面朝花園;七棟點式住宅沿蔡馬河及規(guī)劃支錯落布置,視野開敞,日照充足。8棟住宅主,節(jié)約用地借景。地塊北端設一棟板總平特點:圍合式布局,視線通透,充蔡馬地塊經濟技術指項數所占用地面總建筑地上計容建筑面其住商公共配套用其物業(yè)辦物業(yè)經開閉養(yǎng)老設市政公其公不計容建筑面其公面居住戶戶居住人人占地面容積建筑密機動車個其地客停車 1-1 車車庫為兩層,負一層車庫面積25052㎡,負二層車庫面積10900㎡, 車位856個,單車位面積約42㎡,小區(qū)總體車位配比按1:1.3配置負一負一層車負二層車 車車庫結構形式計劃采用車庫結構形式計劃采用7.9米*5.4米柱網,無梁樓蓋,車庫層高3.3米也可能采用無梁小柱網地庫,后期比選后決定范圍商公共配套用公共配套用其物業(yè)辦物業(yè)經社區(qū)服開閉養(yǎng)老設市政公其收集公2.5總圖方案及指標-層位置及意利層,為業(yè)主們提供生活以及休配套設施:作為業(yè)主的會客廳等功能①②③⑦大堂式①②③⑦運營,可配備小型泳池大景觀,面積約13000純人車分流,車位配比一層全,100%綠化兒童活動場地,面積1000運動圍合跑
產品類套面積(㎡產品類套面積(㎡數比房間數108戶3房2廳2120戶3房儲藏衛(wèi)(躍層)戶 (邊套)戶4房2廳2139(2T2)戶4房2廳2合120戶型占139戶型占2.6 D戶型特點1、真實1梯1戶2、四開間4、四房兩廳兩衛(wèi),全明戶型,主臥3.8
5、南向超大轉角陽臺,充受室外空間6、帶有獨立小貯藏間2.6 面名戶型(㎡)面積(㎡套面積(㎡公攤(㎡公攤(公攤/套型陽臺投影面(㎡戶型面(㎡率 /套型陽臺板比面積(㎡D戶四房兩廳兩2.6139㎡+110110120 3300 C戶型特點12、四房兩廳兩衛(wèi),全明戶型,主臥3.83、南向三房,橫向南陽臺全拉通4、帶有獨立小貯藏間
B戶型特點12、三房兩廳兩衛(wèi),全明戶型,主臥3.83、南面橫南陽臺全拉通4、帶有獨立小貯藏間2.6139㎡+110110120 面名戶型(㎡)面積(㎡套面積(㎡公攤(㎡公攤(公攤/套型陽臺投影面(㎡戶型面(㎡率 /套型陽臺板比面積(㎡A1戶三房兩廳兩B1戶三房兩廳兩C戶四房兩廳兩2.6120㎡+110110120E`戶BE`戶30003900E`戶型躍
E1、復式結構,豎廳設計,3+123、4
A12.6120㎡+110110120BB戶E`戶E`戶型躍面名戶型(㎡)面積(㎡套面積(㎡公攤(㎡公攤(公攤/套型陽臺投影面(㎡戶型面(㎡率 /套型陽臺板比面積(㎡A3戶三房兩廳兩B3戶三房兩廳兩E戶三房兩廳兩2.72.72.82.8精裝標準精裝標準精裝標準精裝標準8棟住棟1-8數762432200/2700(2.92.9待建道范圍(-1層2.9面積(㎡硬裝造價(元㎡軟裝造價(/㎡備占地面積(平米景觀面積(平米約含售樓處面積(平米約樣板房面積(平米約是否為實體樣板是是否設置外展是含100接房接房下沉庭恒溫泳下沉庭身,恒溫SPA服務通過下沉2.92.95#地塊開工時間:2015年12
6#:售樓中開盤時間:2016年8 7#地塊開工時間:2016年3月開盤時間:2016年104#地塊開工時間2016年3月
開工時間2016年3月3#地塊開工時間2016年3月
2#地塊開工時間2016年3月
1#地塊開工時間:2016年3月開盤時間:2017年12開盤次首二三四五六七八合開盤時年月 年月年月年月年22018年524個開盤預均貨值(億元32132138475620166.8+0.36(車位)=7.16))=6.4 56567業(yè)樓業(yè)樓可售面(平米均價(元/平米貨值(萬元51.9162.448312合計首開貨值:4.35運營節(jié)奏—分期、組團規(guī);業(yè)態(tài)組住商車方856(個均21.6貨22.51.321.85657465748312業(yè)態(tài)分////階 開始時完成時建售樓部、樣板房方案設計及確2015-11-2015-12-售樓部、樣板房施工圖設2016-2-2016-3-總包單位招投2015-11-2015-12-總包單位進2016-1-結構封2016-1-2016-4-落2016-4-2016-4-景確定設計分供2016-2-確定方案及成本測2016-3-2016-3-確定施工圖成本測2016-3-2016-3-施工單位招投2016-3-2016-4-景觀施工進2016-4-2016-6-景觀驗收并移2016-6-裝確定設計分供2016-2-確定方案及成本測2016-3-2016-3-施工單位招投2016-3-2016-4-施工進2016-4-2016-6-2016-6-2016-6-開2016-6
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