產(chǎn)權(quán)酒店、服務(wù)式公寓簡介及案例解析

產(chǎn)權(quán)酒店、服務(wù)式公寓簡介及案例解析產(chǎn)權(quán)式酒店

——起源于歐洲的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)在國內(nèi)部分城市引起了發(fā)展商及投資者的濃厚興趣……產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全新的純投資型物業(yè)，起源于20世紀(jì)70年代的歐洲，即開發(fā)商將傳統(tǒng)酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時投資者還享有酒店管理公司贈送的優(yōu)惠消費等。產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型：時權(quán)酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店主要坐落在風(fēng)景優(yōu)美的旅游區(qū)，在中國主要以北京、海南等地為主。產(chǎn)權(quán)式酒店的概念

產(chǎn)權(quán)式酒店的特征

1、

業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán)投資者可以一次性付款或分期付款或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有產(chǎn)權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)，并且產(chǎn)權(quán)往往僅有40年。2、

酒店式管理，管理費用較高產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣服、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無而致，其管理費也比較高，管理費一般是40元/平方米·月。3、

兼具居住度假與投資兩種功能產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段的用途所有不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報方式也有不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報率，另加30%酒店經(jīng)營利潤；有些則是提供75%的酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報。產(chǎn)權(quán)式酒店的三大類型

1、

時權(quán)酒店由瑞士亞力山首先提出“timesharehotel”，是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。2、

退休住宅型是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報。到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。3、有限自用的投資型酒店開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。

物業(yè)投資新品種----服務(wù)式公寓——服務(wù)式公寓是隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)的不斷向前發(fā)展，經(jīng)濟全球一體化進程的不斷加速，順應(yīng)商務(wù)配套的需求而誕生的一種新型地產(chǎn)開發(fā)、投資模式。隨著國內(nèi)金融、經(jīng)濟的起飛，社會不斷改變，帶領(lǐng)服務(wù)式公寓進入一個更多元化的發(fā)展空間，各式各樣的服務(wù)式公寓將配合社會的不同需要而衍生……起源及發(fā)展過程

服務(wù)式公寓的概念最早源于歐洲。時至今日，此種暫住式經(jīng)營模式更為一些大集團專業(yè)經(jīng)營。近年更流行大酒店集團在興建酒店項目中加入一棟或以上的服務(wù)式公寓，如深圳的會展閣，廣州的遠洋賓館及其公寓等。此舉有利于所有設(shè)施及員工除了提供服務(wù)予本身酒店住客外，亦同時為服務(wù)式公寓的住客提供服務(wù)，大大省卻了人手和經(jīng)營成本。

服務(wù)式公寓在中國的發(fā)展概況

隨著中國加入世貿(mào)組織(WTO)，越來越多的跨國財團看好中國這個龐大的消費市場，紛紛進駐。而跨國公司大都規(guī)定派駐海外的人員不能用公司的名義買房子，但可以以公司名義在當(dāng)?shù)刈夥?，租金由公司支付，這筆津貼相當(dāng)優(yōu)厚。因此這類進駐的外籍人員一般都選擇租用豪華和服務(wù)完善的居所。國內(nèi)的服務(wù)式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)。目前，最為人熟知的服務(wù)式公寓包括有深圳著名的名仕閣及會景閣，而北京的有新世界酒店所屬的新世界酒店公寓及上海的XX豪庭、海灣酒店公寓等等。服務(wù)式公寓的未來發(fā)展

迄今，服務(wù)式公寓在國內(nèi)其它各大、中城市仍是一種尚不多見的物業(yè)類型，其市場的投資發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。未來，服務(wù)式公寓將成為房地產(chǎn)的另一新營銷趨勢。隨著國內(nèi)金融、經(jīng)濟的起飛，社會不斷改變，帶領(lǐng)服務(wù)式公寓進入一個更多元化的發(fā)展空間，各式各樣的服務(wù)式公寓將配合社會的不同需要而衍生。服務(wù)式公寓的特征整體上，服服務(wù)式公寓寓均采用酒酒店式服務(wù)務(wù)，公寓式式管理。其其能提供酒酒店式的各各項配套服服務(wù)，如有有人整理房房間及清潔潔，亦能使使住戶享受受到星級酒酒店的家，，更能提供供管家服務(wù)務(wù)予住客。。管家服務(wù)務(wù)不但可以以為住戶提提供餐飲、、訂票等服服務(wù)外，更更可為住客客安排一般般起居生活活需要，如如購物及安安排消閑節(jié)節(jié)目等，服服務(wù)比酒店店更全面，，而且收費費比酒店便便宜。根據(jù)據(jù)其住客的的不同需要要，服務(wù)式式公寓更可可細分為：：1、以商務(wù)務(wù)人士為主主要對象；；2、以旅游游人士為主主要對象。。以商務(wù)人士士為主要對對象此服務(wù)式公公寓大都座座落于，商商務(wù)氣氛濃濃郁，交通通便利、優(yōu)優(yōu)越的地理理位置、各各種配套設(shè)設(shè)施齊全的的生活環(huán)境境形成了這這里獨特的的商務(wù)環(huán)境境。例如北北京市的新新世界太華華公寓位于于崇外大街街的黃金地地段。并且且，此類服服務(wù)式公寓寓多以一房房式格局為為主及其裝裝修也較華華麗、堂皇皇，租金也也因此而較較高。提提供全天候候的多功能能商務(wù)中心心包括提供供２４小時時中不同時時段的商務(wù)務(wù)會議、商商務(wù)秘書、、金融、傳傳真、信息息查尋等各各類服務(wù)。。以旅游人士士為主要對對象此服務(wù)式公公寓大都座座落于旅游游熱點，為為住戶提供供較廉價的的居住單位位及各類服服務(wù)及設(shè)施施。為設(shè)合合不同旅游游人士及家家庭的需要要，單位間間隔有一房房、二房及及三房，以以方便家庭庭成員或同同行親友互互相照顧及及耍樂。對對于一些能能吸引旅游游人士逗留留一至二星星期的旅游游熱點，此此類服務(wù)式式公寓十分分受旅游人人士歡迎。。其他此外，目前前還興起老老人公寓、、學(xué)生公寓寓（這里特特指留學(xué)生生樓、專家家樓）等各各種類型服服務(wù)式公寓寓，在國外外甚至還出出現(xiàn)專為同同性戀提供供的“同性性戀公寓””，這些都都是服務(wù)式式公寓發(fā)展展到一定階階段，迎合合市場需求求而產(chǎn)生的的。產(chǎn)權(quán)式酒店店與服務(wù)式式公寓比較較——同為地地產(chǎn)投資市市場上的新新產(chǎn)品、發(fā)發(fā)展商注目目的新熱點點，產(chǎn)權(quán)式式酒店和服服務(wù)式公寓寓在本質(zhì)及及特點上亦亦存在諸多多差別………服務(wù)式公寓寓與酒店的的配套比較較配套服務(wù)式公寓寓酒店店１．房間面面積較較大，平均均約四百尺尺或以上較較小，大概概只有二至至三百尺２．房間間間隔開開放式，及及數(shù)房可供供選擇開開放式３．裝修方方面以以舒適、明明亮為主以以豪華、堂堂皇為主４．設(shè)備方方面一一定設(shè)有廚廚房不不附設(shè)設(shè)廚房５．用具方方面設(shè)設(shè)有刀叉等等基本廚具具不不設(shè)設(shè)餐具６．設(shè)施方方面設(shè)設(shè)有車位、、小餐廳、、健身室及及較較多多美食酒樓樓、餐廳，，全面商商務(wù)務(wù)中心等；；的的房房間整理及及清潔；７．租金方方面較較平較較貴結(jié)束語香港XX置業(yè)集團在在海內(nèi)外操操作投資型型物業(yè)有著著豐富的經(jīng)經(jīng)驗及大量量成功案例例。九十年年代在國內(nèi)內(nèi)率先推出出了中國首首個產(chǎn)權(quán)式式酒店———雅蘭酒店店，分別在在上海、北北京、張家家界、海南南、廣州等等城市策劃劃和操作了了多個同類類項目。同時，XX置業(yè)投資（（中國）也也是最早在在國內(nèi)引進進新型投資資模式“服服務(wù)式公寓寓”的機構(gòu)構(gòu)之一，并并在全球范范圍內(nèi)設(shè)有有專業(yè)的此此類物業(yè)管管理公司和和“XX太平洋會””，擁有一一大批的高高級專業(yè)人人才……產(chǎn)權(quán)式酒店店與酒店公公寓綜合比比較產(chǎn)權(quán)酒店服服務(wù)式公寓寓主要用途投投資資/度假投投資資/居住/辦公本質(zhì)質(zhì)酒酒店公公寓寓目標(biāo)市場中中產(chǎn)產(chǎn)階級、公公司機構(gòu)商商務(wù)人人士、代表表機構(gòu)、SOHO一族族位置置需需求求要要求求處處于于城城市市郊郊區(qū)區(qū)，，有有處處于于都都市市繁繁華華地地段段，，要要求求交交通通便便利利良好好的的山山水水景景觀觀資資源源價格格因因為為稀稀缺缺性性和和配配套套設(shè)設(shè)施施地地價價成成本本高高、、裝裝修修檔檔次次高高、、配配套套齊齊全全齊全全價價格格高高企企價價格格高高企企市場場狀狀況況以以旅旅游游地地為為主主以以商商務(wù)務(wù)經(jīng)經(jīng)濟濟活活動動頻頻繁繁地地區(qū)區(qū)為為主主投資資者者要要求求可可以以委委托托管管理理親親自自參參與與，，也也可可以以委委托托出出租租實操操案案例例———作作為為投投資資型型地地產(chǎn)產(chǎn)的的專專業(yè)業(yè)機機構(gòu)構(gòu)，，XX集團團在在各各地地成成功功操操作作的的案案例例數(shù)數(shù)不不勝勝數(shù)數(shù)，，以以下下針針對對貴貴司司項項目目的的可可借借鑒鑒性性，，擷擷取取兩兩例例進進行行簡簡單單分分析析…………XX豪庭庭———XX置業(yè)業(yè)集集團團操操作作的的XX豪庭庭在在上上海海已已經(jīng)經(jīng)成成為為上上海海五五星星級級服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓的的一一個個典典范范，，IBM、、西門門子子、、日日清清食食品品等等跨跨國國企企業(yè)業(yè)高高層層人人員員已已成成為為我我們們的的客客戶戶，，住住在在XX豪庭庭。。定位位上海海作作為為中中國國經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展指指標(biāo)標(biāo)性性的的城城市市，，無無論論是是城城市市綜綜合合實實力力還還是是綜綜合合競競爭爭力力在在中中國國都都排排在在第第一一位位。。越越來來越越多多的的海海外外大大型型企企業(yè)業(yè)進進入入上上海海。。XX不僅僅看看到到了了這這一一點點，，而而且且發(fā)發(fā)覺覺整整個個上上海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場上上為為這這部部分分海海外外企企業(yè)業(yè)高高層層管管理理人人員員所所提提供供的的服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓市市場場尚尚不不能能滿滿足足經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展的的需需要要，，服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓大大有有可可為為??！XX豪庭庭位于于虹虹口口區(qū)區(qū)中中心心地地帶帶————毗毗鄰鄰XX江，，有有著著極極佳佳的的地地位位置置。。高高檔檔定定位位已已成成共共識識，，但但由由于于項項目目屬屬于于單單棟棟，，且且體體量量不不大大，，如如簡簡單單定定位位于于高高尚尚住住宅宅則則難難免免在在與與其其他他社社區(qū)區(qū)項項目目的的競競爭爭中中先先落落下下風(fēng)風(fēng)。。XX介入入后后，，結(jié)結(jié)合合上上海海市市整整體體經(jīng)經(jīng)濟濟及及上上海海市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的分分析析，，將將項項目目定定位位于于五五星星級級服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓。。目標(biāo)標(biāo)客客戶戶定定位位分分析析根據(jù)據(jù)本本案案所所處處的的地地段段、、定定位位以以及及200-400多多萬萬元元的的總總價范范圍圍所所對對應(yīng)應(yīng)的的目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶。。擬擬定定““XX豪庭庭”目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群主主要分分為為四四類類：：A：：房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資者者B：：XX及海海外外機機構(gòu)構(gòu)及及華華人人C：：本地地市市場場中中的的高高收收入入階階層層D：外省市大大型國企企領(lǐng)導(dǎo)和和富裕之之私營業(yè)業(yè)主客戶鎖定定策略XX置業(yè)相信信一些有有機會成成為XX豪庭的買買家及上上海設(shè)立立了辦事事處的公公司的職職員會因因XX置業(yè)在海海內(nèi)外的的聲譽及及力量而而樂意接接受推薦薦。另外，XX的資料庫庫擁有超超過萬間間香港注注冊公司司、華商商會所及及其他商商會的資資料，此此系統(tǒng)幾幾乎覆蓋蓋了所有有亞洲人人控股的的公司。。XX與各地的的分公司司的所有有辦事處處都設(shè)有有展示廳廳及電子子郵遞聯(lián)聯(lián)系，更更與眾多多跨國公公司的決決策者有有直接聯(lián)聯(lián)系。XX置業(yè)最終終的目標(biāo)標(biāo)是能聯(lián)聯(lián)系上此此類決策策者，希希望能給給本物業(yè)業(yè)引進買買家及租租客。同時，因因項目定定位所針針對的目目標(biāo)客戶戶群主要要為高端端客戶，，XX集團更定定期/不不定期舉舉行海外外展銷會會、各種種雞尾酒酒會及俱俱樂部，，以吸引引客戶。。XX豪庭專場場展銷會會爭取市場場最高的的盈利基于過去去上海市市住宅及及寫字樓樓數(shù)量出出現(xiàn)供過過于求的的現(xiàn)象，，售價及及租金亦亦相應(yīng)向向下調(diào)，，但卻出出現(xiàn)了一一個雙方方向市場場，一些些標(biāo)榜高高質(zhì)量、、良好設(shè)設(shè)計、配配套完善善優(yōu)質(zhì)、、管理及及位置優(yōu)優(yōu)越且有有完整策策劃之物物業(yè)，其其價值將將保持不不變，這這一點必必須在市市場銷售售及租賃賃活動中中顯示出出來。XX在受任策策劃顧問問后將每每月提供供市場報報告，即即時了解解市場的的發(fā)展及及趨向，，準(zhǔn)確的的定位及及市場把把握，使使XX豪庭在市市場上取取得了優(yōu)優(yōu)異的業(yè)業(yè)績。最最初項目目價格定定位于均均價9500元元/平方方米，實實際銷售售中取得得了20000元/平平方米的的成績，，創(chuàng)造了了當(dāng)時上上海樓市市的天價價，而僅僅僅相鄰鄰數(shù)百米米的在售售樓盤，，價格僅僅為6000元元/平方方米。物業(yè)管理理聘用XX物業(yè)管理理（新西西蘭）有有限公司司作掛牌牌式物業(yè)業(yè)管理顧顧問，納納入XX太平洋會會，享受受會員資資格。并并由XX置業(yè)安排排一名從從事國際際物管行行業(yè)并駐駐上海之之香港專專業(yè)物管管總經(jīng)理理作為XX豪庭物管管部之培培訓(xùn)及組組織顧問問。這樣樣不單可可使業(yè)主主感到發(fā)發(fā)展商對對物管之之重視及及質(zhì)量，，另方面面也可降降低物業(yè)業(yè)管理成成本，一一舉兩得得。XX中心——作為為武漢首首家產(chǎn)權(quán)權(quán)式商務(wù)務(wù)酒店，，XX中心在2002年夏天天創(chuàng)造了了武漢樓樓市均價價7000元/平方米米的神話話，在業(yè)業(yè)內(nèi)外迅迅速成為為被關(guān)注注的焦點點……定位XX中心大廈廈于1992年開始興興建，因因與區(qū)政政府之間間的產(chǎn)權(quán)權(quán)糾紛問問題，很很長時間間以來一一直是步步行街上上一棟““爛尾樓樓”。發(fā)發(fā)展商曾曾經(jīng)請來來戴德梁梁行及廣廣州一家家代理公公司進行行策劃及及營銷，，定位于于商住樓樓或一般般寫字樓樓，以2000多元的價價格銷售售，但實實際銷售售情況非非常不理理想。XX置業(yè)2001年底接手手這個項項目后，，推翻了了原來的的定位，，并馬上上投入了了對武漢漢市場的的調(diào)研工工作。根根據(jù)調(diào)研研結(jié)果，，考慮到到項目自自身規(guī)劃劃上的局局限性及及武漢市市旅游資資源的有有限性，，重新定定位于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商商務(wù)酒店店。因武武漢經(jīng)濟濟的高速速發(fā)展，，對外經(jīng)經(jīng)濟活動動的日益益頻繁，，以商務(wù)務(wù)定位，，從旅游游及商務(wù)務(wù)兩方面面尋求支支撐，擴擴大目標(biāo)標(biāo)客戶群群面。定位支支撐點點武漢經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展，，（對對外））商務(wù)務(wù)活動動的日日益頻頻繁；；步行街街的吸吸引力力，新新世界界商場場知名名度的的吸引引力等等共同同構(gòu)成成的旅旅游資資源；；武漢房房地產(chǎn)產(chǎn)的加加速發(fā)發(fā)展，，投資資型房房地產(chǎn)產(chǎn)逐步步升溫溫。同同時，，武漢漢投資資地產(chǎn)產(chǎn)市場場缺乏乏有競競爭力力的新新產(chǎn)品品；XX中心長長期““爛尾尾樓””的負(fù)負(fù)面形形象需需要一一個全全新定定位重重塑形形象。?？蛻粜判判闹е喂潭?%高高額回回報，，銀行行保證證金擔(dān)擔(dān)保；；政府支支持，，形象象及信信譽提提升；；在漢召召開““21世紀(jì)紀(jì)商務(wù)務(wù)酒店店新潮潮流研研討會會”，，邀請請專家家進行行討論論，以以消