北京北苑北辰某居住區(qū)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

本項(xiàng)目自身研究分析本項(xiàng)目外部交通環(huán)境分析

常規(guī)交通載體

由于項(xiàng)目地塊位于北京市北部邊緣區(qū)域，對(duì)外連通常規(guī)方式依賴大，伴隨周邊項(xiàng)目的不斷開(kāi)發(fā)成型，必將使更大數(shù)量的居住人口落戶此地。因此，為保證內(nèi)部居民的正常工作生活需要，近二十條公交線路集聚于北苑路及安立路，基本保持了該社區(qū)組團(tuán)對(duì)外連通的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。加之今年6條輔助道路的動(dòng)工，將會(huì)使得便捷的交通網(wǎng)絡(luò)疏導(dǎo)成為可能。公交站次沿途路經(jīng)車站358安定門→北苑→北苑北站→中灘北站417燕丹→立水橋北站→立水橋→北苑北站→北苑→大屯西站417支五路居→北苑→北苑北站→立水橋→立水橋北站魯瞳602姜莊湖→大屯西站→永泰路727北京西站→北苑→北苑北站→北苑家園751張儀村→北苑→北苑北站→立水橋→立水橋北站→南七家758安定門→北苑→北苑北站→立水橋→立水橋北站→北亞花園809北苑家園→北苑北站→北苑→巴溝村836寶隆公寓→北苑→北苑北站→立水橋→立水橋北站→單村849青塔小區(qū)→立水橋→立水橋北站→天通苑小區(qū)850北七家村→立水橋北站→立水橋→北苑→晉元莊850支七家村→立水橋北站→立水橋→北苑→張儀村851張儀村→北苑→北苑北站→立水橋→南七家858安定門→北苑北站→立水橋北站→天通苑小區(qū)912支航空博物館→阿蘇衛(wèi)→電信局→小湯山→大柳樹(shù)→馬坊→種禽公司941北苑家園→北苑北站→北苑→恩濟(jì)西街949牡丹園→北苑→立水橋→南莊847陳家林→北苑→立水橋→單村圖表：本案周邊路經(jīng)公交車站詳表本項(xiàng)目自身研究分析區(qū)域人口總量本項(xiàng)目地處北五環(huán)中路周邊、北苑及亞北交界區(qū)域，西側(cè)為在建的北京奧林匹克公園，東側(cè)為規(guī)劃的住宅性質(zhì)用地，現(xiàn)有人口數(shù)量在25萬(wàn)左右。區(qū)域人口構(gòu)成主要分為兩部分,即九十年代便定居于此的原有住民以及在近幾年由城區(qū)內(nèi)部搬遷進(jìn)駐的增量人群。這兩部分人群的日常工作地區(qū)大多在近北部城區(qū)甚至城市中心地帶，早出晚歸的習(xí)慣形成了北城的重要特點(diǎn)，相對(duì)區(qū)域商業(yè)而言弊大于利，一定程度上限制了大型商業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目自身研究分析區(qū)域人口消費(fèi)力自1990年亞運(yùn)會(huì)開(kāi)幕以后，北部城區(qū)一直是北京市市內(nèi)居住板塊中人口平均收入較高，住宅類物業(yè)價(jià)格居高不下的熱點(diǎn)地塊，同時(shí)也因此形成了后來(lái)的北部同南部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異化。但是，盡管北部市政建制相對(duì)成熟，這一區(qū)域主要居民工作地點(diǎn)卻大多分散在各個(gè)其他區(qū)位，以城市中心區(qū)居多，這與地區(qū)整體的辦公物業(yè)水平較低有一定關(guān)系，基于此種因素，內(nèi)部人口的職業(yè)構(gòu)成也十分復(fù)雜，分布于各個(gè)行業(yè)。圖表：區(qū)域內(nèi)居住人口主要職業(yè)統(tǒng)計(jì)表

股份企業(yè)負(fù)責(zé)人教授國(guó)家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者事業(yè)單位負(fù)責(zé)人社會(huì)中介人員證券業(yè)務(wù)人員三資企業(yè)人員文藝創(chuàng)作人員個(gè)體經(jīng)營(yíng)者銀行業(yè)務(wù)人員工程技術(shù)人員國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)人娛樂(lè)服務(wù)人員科學(xué)研究人員高級(jí)廚師職業(yè)股民演員及其他本項(xiàng)目自身研究分析本項(xiàng)目各地塊分析

商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)分布位置

本項(xiàng)目商業(yè)部分建筑形式以住宅底商為主，包括部分裙樓商業(yè)。地塊呈南北向狹長(zhǎng)分布，因此決定各商業(yè)面積相對(duì)分布較為分散，相互之間由社區(qū)內(nèi)部通路連接。其中由于城市市政路紅軍營(yíng)南路東西貫穿本項(xiàng)目，所以商業(yè)部分被其橫向分割為南北兩部分，而紅軍營(yíng)南路是北部區(qū)域連接安立路及北苑路的北首公路，故其兩側(cè)商業(yè)價(jià)值最高，以此為契機(jī)，本案的主體商業(yè)放量集中于此，形成連接地段商業(yè)街區(qū)。本項(xiàng)目自身研究分析B3區(qū)的商業(yè)裙樓地段是本案利用價(jià)值最高的獨(dú)體物業(yè)。北臨紅軍營(yíng)南路、交通條件便利，緊靠社區(qū)綜合文化活動(dòng)中心，上述條件有利于積聚大量人流于該地區(qū)。此外，東側(cè)的B5區(qū)為規(guī)劃中的購(gòu)物中心，可以同B3商業(yè)形成很好的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。而且從物業(yè)性質(zhì)來(lái)看，裙樓設(shè)置基本不受到業(yè)態(tài)限制，所以這部分物業(yè)的業(yè)態(tài)選擇余地較大，應(yīng)該考慮部分餐飲業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，娛樂(lè)或休閑業(yè)態(tài)也可劃分出部分面積進(jìn)行預(yù)留。但從地理位置來(lái)講，B1區(qū)的商業(yè)部分與C2區(qū)的區(qū)位特點(diǎn)十分近似，物業(yè)形式也均為底商，但二者不同之處在于C2區(qū)的底商面積相對(duì)聚集，以大開(kāi)間整面積為主，而B(niǎo)1的地上部分則由三棟底層商業(yè)組成，因此較大體量商業(yè)業(yè)態(tài)便被限制在外。考慮到東側(cè)B3區(qū)為本案大體量商業(yè)的所在地，可以利用其預(yù)期引入的大量到達(dá)人流。基于上述因素，建議把B1區(qū)的商業(yè)面積實(shí)現(xiàn)小面積分割，以獨(dú)立店鋪的形式在合理劃分功能業(yè)態(tài)的前提下分區(qū)招商，力求最大程度上提升該區(qū)域的租售價(jià)格。

本項(xiàng)目自身研究分析C2、C3區(qū)位于將項(xiàng)目東西向橫斷的紅軍營(yíng)南路北側(cè)，從整體區(qū)域連通狀況來(lái)講，紅軍營(yíng)南路直接將安立路及北苑路實(shí)現(xiàn)了連接，上述兩條道路是北部城區(qū)四至六環(huán)交通的主干線。因此，能否充分利用紅軍營(yíng)南路預(yù)期引入的消費(fèi)人流對(duì)于本案商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)意義重大。兩地塊的商業(yè)面積以兩棟較大面積的臨街住宅底商為物業(yè)基礎(chǔ)、單側(cè)臨街。在進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)置定位過(guò)程中建議以外放型商業(yè)為主，或引入部分展示類型商業(yè)。

本項(xiàng)目自身研究分析D區(qū)是綠色家園三期的文化廣場(chǎng)所在地，內(nèi)部擁有保留古樹(shù)及組團(tuán)綠地，在日后會(huì)成為社區(qū)中文化氣息最為濃厚的地區(qū)。該地塊周邊包括四棟3層底商、一棟2層底商和一棟3層會(huì)所，東側(cè)四棟延北苑路南北向臨街分布，由于外側(cè)建筑線較長(zhǎng)，所以擁有良好的延展面積，適合一些對(duì)于臨街展示要求較高的商業(yè)業(yè)態(tài)，2層底商及會(huì)所展示條件不很突出，且距內(nèi)部動(dòng)線較遠(yuǎn)，可以適當(dāng)考慮一些滿足社區(qū)內(nèi)部居民消費(fèi)的業(yè)態(tài)設(shè)置。

本項(xiàng)目自身研究分析D區(qū)是綠色家園三期的文化廣場(chǎng)所在地，內(nèi)部擁有保留古樹(shù)及組團(tuán)綠地，在日后會(huì)成為社區(qū)中文化氣息最為濃厚的地區(qū)。該地塊周邊包括四棟3層底商、一棟2層底商和一棟3層會(huì)所，東側(cè)四棟延北苑路南北向臨街分布，由于外側(cè)建筑線較長(zhǎng)，所以擁有良好的延展面積，適合一些對(duì)于臨街展示要求較高的商業(yè)業(yè)態(tài)，2層底商及會(huì)所展示條件不很突出，且距內(nèi)部動(dòng)線較遠(yuǎn)，可以適當(dāng)考慮一些滿足社區(qū)內(nèi)部居民消費(fèi)的業(yè)態(tài)設(shè)置。

本項(xiàng)目自身研究分析單就臨街延展方面，C4區(qū)的媒體村商業(yè)部分無(wú)疑是本案業(yè)態(tài)設(shè)置的優(yōu)勢(shì)區(qū)位，不但東靠市政主干道北苑路、擁有近150米的展示面，而且所處位置為本項(xiàng)目居住最為密集的區(qū)域，相對(duì)商業(yè)價(jià)值應(yīng)當(dāng)很高。但是，由于C4區(qū)媒體村商業(yè)部分屬于內(nèi)街形式，對(duì)外只設(shè)置了小規(guī)模的出入方式，使得原本的外部?jī)?yōu)勢(shì)均被這一不利因素所抵消，無(wú)法擴(kuò)大該條商業(yè)帶的外放影響力，考慮到08年奧運(yùn)會(huì)后媒體村主要改造模式趨向于商住，所以建議配合其基礎(chǔ)物業(yè)定位，引入業(yè)態(tài)以辦公類配套為主，可以兼顧部分特色商業(yè)形式。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境分析本項(xiàng)目商業(yè)物物業(yè)調(diào)研分析析的基本思路路如下：對(duì)本項(xiàng)目所處處的區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)做出準(zhǔn)準(zhǔn)確的界定和和劃分；對(duì)本項(xiàng)目所在在區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)的現(xiàn)存各各類商業(yè)供應(yīng)應(yīng)狀況給予深深入調(diào)研分析析，總結(jié)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)各種商商業(yè)物業(yè)運(yùn)作作及業(yè)態(tài)供應(yīng)應(yīng)狀況；將本項(xiàng)目所在在區(qū)域社區(qū)商商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r況做初步的研研究，結(jié)合本本項(xiàng)目特征及及奧運(yùn)商圈未未來(lái)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)進(jìn)行綜合分析析；總結(jié)和分析本本項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的需求層次次和特征；對(duì)樣本項(xiàng)目的的特點(diǎn)作詳細(xì)細(xì)的分析（縱縱向分析），，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目目進(jìn)行個(gè)案點(diǎn)點(diǎn)評(píng)（橫向分分析），最后得得出本項(xiàng)目的的初步市場(chǎng)定定位及產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)想，為項(xiàng)目目定位奠定基基礎(chǔ)；區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)研究范圍界界定南至北四環(huán)路路；東至京承高速速公路西至林林萃路；西北至奧運(yùn)國(guó)國(guó)家森林公園園清河一線；；東北至地鐵十十三號(hào)線沿線線內(nèi)所有區(qū)域域。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域內(nèi)大型商商業(yè)物業(yè)調(diào)研研分析亞北地區(qū)商業(yè)業(yè)市場(chǎng)狀況大型商業(yè)設(shè)施施少，經(jīng)營(yíng)檔檔次低，但現(xiàn)現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)狀狀況良好：項(xiàng)目定位缺乏乏特色，商業(yè)業(yè)項(xiàng)目鮮有亮亮點(diǎn)，底商發(fā)發(fā)展迅速：根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展展需求，區(qū)域域內(nèi)已形成多多個(gè)特色業(yè)態(tài)態(tài)為主的商業(yè)業(yè)街：消費(fèi)力逐漸提提高，區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)具具備發(fā)展?jié)摿αΓ簠^(qū)域百貨物業(yè)業(yè)針對(duì)性分析析區(qū)域百貨店統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表百貨店名稱物業(yè)規(guī)模與本項(xiàng)目直線距離經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)狀況分布位置北辰購(gòu)物中心15000平方米2公里中檔偏低好安立路飄亮購(gòu)物廣場(chǎng)20000平方米2公里中低檔良好安立路西單百貨15000平方米2公里低檔良好天通苑本項(xiàng)目百貨店40000平方米---待定未開(kāi)業(yè)北苑路區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境分析分布位置：本項(xiàng)目周邊百百貨物業(yè)基本本上都位于亞亞運(yùn)村核心地地塊，相對(duì)集集中，以安立立路為軸線集集中了3百貨店，西單單商場(chǎng)分店則則位于天通苑苑項(xiàng)目中心，，主要商業(yè)區(qū)區(qū)與本項(xiàng)目有有一定距離，，但百貨店周周邊商業(yè)環(huán)境境和商業(yè)氛圍圍相對(duì)濃厚，，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)頻頻繁，對(duì)區(qū)域域市場(chǎng)環(huán)境有有較大的影響響。物業(yè)規(guī)模：本項(xiàng)目周邊的的百貨店商業(yè)業(yè)物業(yè)規(guī)?；颈３衷?5000－20000㎡㎡之間，按人均均商業(yè)面積進(jìn)進(jìn)行核算，目目前區(qū)域內(nèi)百百貨店及其他他一些商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的總面積積還不能完全全滿足消費(fèi)需需求，消費(fèi)人人群外流的可可能性仍然存存在，本區(qū)域域商業(yè)放量將將繼續(xù)保持增增長(zhǎng)速度。經(jīng)營(yíng)檔次：周邊百貨店基基本是以中檔檔或中低檔為為主的項(xiàng)目，，本區(qū)域居民民消費(fèi)檔次不不高，以日常常消費(fèi)性購(gòu)物物為主，隨著著區(qū)域內(nèi)部及及周邊區(qū)域不不斷發(fā)展和外外來(lái)人口的加加入，亞北地地區(qū)商業(yè)高消消費(fèi)需求將逐逐漸增多。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境分析本區(qū)域百貨店店商業(yè)物業(yè)發(fā)發(fā)展具有以下下特征：以點(diǎn)帶面發(fā)展展：經(jīng)營(yíng)檔次仍然然較低：還需深度挖掘掘商業(yè)潛力：：專題一：社區(qū)區(qū)型百貨—西單商場(chǎng)針對(duì)對(duì)性分析：西單百貨天通通苑分店調(diào)研研情況統(tǒng)計(jì)表表建筑面積15000平方米物業(yè)形態(tài)地上一層、地下一層停車位數(shù)量80－100個(gè)左右經(jīng)營(yíng)狀況良好經(jīng)營(yíng)商品檔次中低檔租賃形式流水倒扣各功能區(qū)面積百貨（5000平方米），超市（8000平方米）大中電器（1300平方米）主要銀行工商銀行外租區(qū)肯德基百貨業(yè)態(tài)包含服裝、化妝品、鞋、煙酒、眼鏡、鐘表、童裝、玩具、鮮花、飾品、珠寶地下超超市成成為項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的核心心部分分：功能相相對(duì)較較少，，業(yè)態(tài)態(tài)種類類缺乏乏：物業(yè)檔檔次和和消費(fèi)費(fèi)者檔檔次均均較低低，影影響其其未來(lái)來(lái)商業(yè)業(yè)發(fā)展展：區(qū)域整整體商商業(yè)環(huán)環(huán)境較較差，，局限限性較較大：：社區(qū)型型百貨貨店未未來(lái)可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展空間間較小小，抗抗性差差：區(qū)域商商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域內(nèi)內(nèi)超市市物業(yè)業(yè)針對(duì)對(duì)性分分析超市名稱地理位置規(guī)模（㎡）產(chǎn)品類型目標(biāo)人群北辰超市安立路北辰購(gòu)物中心一層5000地上一層亞運(yùn)村地區(qū)居民旺市百利安立路飄亮廣場(chǎng)地下一層6000地下一層亞運(yùn)村地區(qū)居民華匯園商場(chǎng)安立路北端4000地上一層、二層亞運(yùn)村地區(qū)居民家和物美北苑路10000地上一層、二層北苑路附近居民西單商場(chǎng)天通苑8000地下一層天通苑社區(qū)居民北苑家園會(huì)所北苑家園20000地下一層北苑家園本社區(qū)及附近居民世紀(jì)聯(lián)華北方明珠20000地下一層周邊社區(qū)居民?？吐”痹芳覉@2000地上二層北苑家園社區(qū)規(guī)模合計(jì)：75000平方米區(qū)域商商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域內(nèi)內(nèi)超市市物業(yè)業(yè)針對(duì)對(duì)性分分析分布區(qū)區(qū)位及及供應(yīng)應(yīng)數(shù)量量統(tǒng)計(jì)計(jì)：從分布布統(tǒng)計(jì)計(jì)圖中中可以以看出出，在在本項(xiàng)項(xiàng)目半半徑3公里范范圍內(nèi)內(nèi)分布布著8個(gè)中型型超市市，共共計(jì)75000㎡，主要要分布布在安安立路路、天天通苑苑社區(qū)區(qū)、北北苑家家園社社區(qū)周周邊；；多數(shù)數(shù)超市市與百百貨店店共同同經(jīng)營(yíng)營(yíng)，以以超市市為主主吸引引本項(xiàng)項(xiàng)目以以南、、亞運(yùn)運(yùn)村核核心區(qū)區(qū)周邊邊居民民；另另一部部分超超市位位于天天通苑苑、北北苑家家園社社區(qū)內(nèi)內(nèi)，對(duì)對(duì)所處處區(qū)域域消費(fèi)費(fèi)者有有一定定程度度的攔攔截；；超市品品牌及及檔次次：本項(xiàng)目目所在在區(qū)域域僅有有旺市市百利利、天天福超超市、、家和和物美美超市市、世世紀(jì)聯(lián)聯(lián)華超超市為為連鎖鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)的品品牌超超市，，其中中還有有百貨貨店自自行設(shè)設(shè)立經(jīng)經(jīng)營(yíng)超超市，，品牌牌知名名度和和市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知知度不不高，，無(wú)法法以商商業(yè)龍龍頭項(xiàng)項(xiàng)目引引導(dǎo)并并帶動(dòng)動(dòng)消費(fèi)費(fèi)人群群對(duì)其其商品品的認(rèn)認(rèn)可。。本項(xiàng)目目超市市規(guī)模模運(yùn)算算統(tǒng)計(jì)計(jì)表項(xiàng)目數(shù)據(jù)依據(jù)超市輻射半徑3公里一般情況下，超市輻射半徑為3公里輻射區(qū)域人口數(shù)量25萬(wàn)人根據(jù)周邊樓盤、住宅區(qū)推算區(qū)域規(guī)劃人口增長(zhǎng)率5.00%統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算北京人均消費(fèi)性支出食品2619.0元2003年北京統(tǒng)計(jì)年鑒日用雜品191.8元2003年北京統(tǒng)計(jì)年鑒衣著用品172.8元2003年北京統(tǒng)計(jì)年鑒，在超市按20%率計(jì)算文化娛樂(lè)用品105.0元2003年北京統(tǒng)計(jì)年鑒，在超市按20%幾率計(jì)算合計(jì)3088.6元2619.0+191.8+86.4+105.0平均年增長(zhǎng)率8.5%根據(jù)2003年北京統(tǒng)計(jì)年鑒推算五年后人均消費(fèi)性支出5038元3088.6*（1+8.5%）5凈現(xiàn)值4381元5038*（1/1+（3%/12*60））區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)性支出12.60億元5038*250000凈現(xiàn)值10.95億元1260000000*（1/1+（3%/12*60））超市單位產(chǎn)出18250元/年區(qū)域超市贏利平均值飽和賣場(chǎng)面積6.00萬(wàn)平方米1095000000/18250現(xiàn)有賣場(chǎng)面積3.2萬(wàn)平方米根據(jù)超市面積圖表統(tǒng)計(jì)加和市場(chǎng)再容納量2.8萬(wàn)平方米6.00-3.2市場(chǎng)飽和度指數(shù)α0.47（6.00-3.2）/6.00根據(jù)上上述運(yùn)運(yùn)算表表格可可以看看出，，本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域范范圍內(nèi)內(nèi)超市市的市市場(chǎng)再再容納納量約約為2.8萬(wàn)平方方米，，市場(chǎng)場(chǎng)飽和和度指指數(shù)約約為0.47，若本本項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)超市市物業(yè)業(yè)，具具有較較強(qiáng)可可行性性。根據(jù)本本項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)部分分的總總體發(fā)發(fā)展策策略，，結(jié)合合市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀狀及各各類型型超市市商戶戶的開(kāi)開(kāi)店要要求，，確定定本項(xiàng)項(xiàng)目超超市物物業(yè)的的規(guī)模模應(yīng)該該控制制在10000平方米左右右較為適宜宜。區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)境分分析區(qū)域電器市市場(chǎng)針對(duì)性性分析名稱規(guī)模（㎡）位置西單商場(chǎng)大中電器1300天通苑物美家和大中電器5000北苑路總體而言，，區(qū)域內(nèi)此此類型物業(yè)業(yè)表現(xiàn)出如如下特點(diǎn)：：數(shù)量稀少：：從上圖可以以看出，區(qū)區(qū)域內(nèi)電器器類型市場(chǎng)場(chǎng)稀少，僅僅此兩家，，且距離本本項(xiàng)目地塊塊較遠(yuǎn)，這這與北京市市內(nèi)其它地地方相比，，電器的市市場(chǎng)占有率率低、份額額小；相對(duì)規(guī)模小小：與其它電器器類商場(chǎng)相相比，此區(qū)區(qū)域內(nèi)的大大中電器商商城規(guī)模小?。何挥谔焯焱ㄔ沸^(qū)區(qū)內(nèi)的西單單商場(chǎng)社區(qū)區(qū)店，一層層面積部分分為大中電電器，僅1300平方米，其其面對(duì)的消消費(fèi)者以天天通苑的居居住人群為為主；而北北苑路上的的物美家和和中，大中中電器占據(jù)據(jù)5000平方米左右右，吸引人人群較多；；位于商場(chǎng)里里，并非單單獨(dú)出現(xiàn)：：項(xiàng)目周邊電電器市場(chǎng)均均屬于百貨貨商店里面面的配套商商業(yè)部分，，以健全百百貨商店的的購(gòu)物功能能為主，不不能形成規(guī)規(guī)模效應(yīng)，，同時(shí)對(duì)于于有目的消消費(fèi)電器類類商品的消消費(fèi)者存在在一定局限限。本項(xiàng)目電器器市場(chǎng)規(guī)模模運(yùn)算統(tǒng)計(jì)計(jì)表項(xiàng)目數(shù)據(jù)依據(jù)輻射范圍3公里一般情況下，電器市場(chǎng)輻射半徑為3公里輻射區(qū)域人口數(shù)量25萬(wàn)人根據(jù)周邊樓盤、住宅區(qū)推算北京人均消費(fèi)性支出家電用品消費(fèi)219.9元2003年北京統(tǒng)計(jì)年鑒通訊用品消費(fèi)119.3元2003年北京統(tǒng)計(jì)年鑒文化娛樂(lè)用品367.92003年北京統(tǒng)計(jì)年鑒合計(jì)707.1元219.9+119.3+367.9平均年增長(zhǎng)率6.4%根據(jù)2003年北京統(tǒng)計(jì)年鑒推算三年后人均消費(fèi)性支出1025元707.1*（1+6.4%）5凈現(xiàn)值820元1025*（1/1+（5%/12*60））區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)性支出2.56億元1025*250000凈現(xiàn)值2.051億元256000000*（1/1+（5%/12*36））電器市場(chǎng)單位產(chǎn)出21900元/年電器市場(chǎng)單位產(chǎn)出平均值飽和賣場(chǎng)面積1.17萬(wàn)平方米256000000/21900現(xiàn)有賣場(chǎng)面積0.63萬(wàn)平方米根據(jù)電器專業(yè)市場(chǎng)面積圖表統(tǒng)計(jì)加和市場(chǎng)再容納量0.54萬(wàn)平方米1.17-0.63市場(chǎng)飽和度指數(shù)α0.46（1.17-0.63）/1.17通過(guò)上述分分析，本項(xiàng)項(xiàng)目周邊電電器類市場(chǎng)場(chǎng)再容量為為5000平方米左右右，若發(fā)展展電器類專專業(yè)市場(chǎng)存存在較大可可行性，規(guī)規(guī)模控制在在2000-3000平方米之間間，從而形形成此區(qū)域域內(nèi)電器市市場(chǎng)中心。。區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)境分分析區(qū)域內(nèi)小商商品市場(chǎng)針針對(duì)性分析析項(xiàng)目周邊小小商品市場(chǎng)場(chǎng)主要有以以下幾方面面特征：區(qū)域內(nèi)大型型綜合性商商業(yè)物業(yè)較較為缺乏，，消費(fèi)潛力力大，社區(qū)區(qū)百貨及社社區(qū)型小商商品市場(chǎng)發(fā)發(fā)展較為迅迅速；物業(yè)名稱分布位置租售方式物業(yè)規(guī)模(㎡)主要經(jīng)營(yíng)方向立水橋市場(chǎng)立水橋與北苑路相交地段只租6000-7000服裝、鞋帽、箱包天華市場(chǎng)北苑家園先租后售15000水果、蔬菜、服裝、日雜北方明珠商品市場(chǎng)安立路北端租售結(jié)合40000以百貨形式劃分業(yè)態(tài)區(qū)域，租售價(jià)格與與物業(yè)整體體檔次有較較大關(guān)系，，雖然原有有的小商品品市場(chǎng)整體體經(jīng)營(yíng)檔次次低，但符符合區(qū)域內(nèi)內(nèi)消費(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)狀狀況良好，，新建物業(yè)業(yè)中租賃價(jià)價(jià)格將有較較高的上漲漲。原有小商品品市場(chǎng)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)主要要集中在服服裝、鞋帽帽、維修等等日常消費(fèi)費(fèi)及配套型型商業(yè)，而而新開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目由于物物業(yè)規(guī)模大大、檔次高高、業(yè)態(tài)種種類齊全，，基本滿足足區(qū)域內(nèi)居居民日常消消費(fèi)需求，，商業(yè)項(xiàng)目目發(fā)展前景景看好。缺乏應(yīng)有的的商業(yè)概念念，沒(méi)有特特色和亮點(diǎn)點(diǎn)，只能以以小面積分分割進(jìn)行銷銷售或出租租，業(yè)態(tài)種種類選擇也也過(guò)于單一一，依靠面面積大小和和地理位置置好壞衡量量物業(yè)價(jià)格格，未來(lái)經(jīng)經(jīng)營(yíng)輻射力力和競(jìng)爭(zhēng)力力缺乏。區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)境分分析專題二：北北苑家園會(huì)會(huì)所調(diào)研分分析會(huì)所位置較較好，外放放型商業(yè)局局面形成，，未來(lái)將成成為吸引項(xiàng)項(xiàng)目周邊及及社區(qū)內(nèi)居民的主要要商業(yè)項(xiàng)目目：北苑家園會(huì)會(huì)所涵蓋業(yè)業(yè)態(tài)種類齊齊全，以餐餐飲、文化化娛樂(lè)、休休閑健身、、日常必須品消費(fèi)購(gòu)購(gòu)物為主，，對(duì)本項(xiàng)目目商業(yè)部分分將產(chǎn)生較較大競(jìng)爭(zhēng)和和影響：關(guān)注其招商商進(jìn)展及功功能區(qū)域劃劃分情況，，合理運(yùn)用用商業(yè)手法法弱化本項(xiàng)項(xiàng)目劣勢(shì)：：其商業(yè)主體體位于北苑苑家園正門門入口處，，總面積達(dá)達(dá)48000㎡，其中包括括20000㎡超市、10000㎡餐飲、8000㎡㎡體育健身、、10000㎡文化娛樂(lè)，，目前大規(guī)規(guī)劃已完成成，工程正正處于建設(shè)設(shè)當(dāng)中，計(jì)計(jì)劃年底封封頂，城建建集團(tuán)開(kāi)發(fā)發(fā)商已委托托北京市一一家經(jīng)紀(jì)公公司開(kāi)展招招商工作，，預(yù)計(jì)明年年年底將完完成店鋪招招商工作，，投入正常常運(yùn)營(yíng)。區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)境分分析區(qū)域內(nèi)社區(qū)區(qū)底商研究究分析本項(xiàng)目區(qū)域域內(nèi)研究樓樓盤分布圖圖物業(yè)名稱總體規(guī)模（㎡）住宅價(jià)格（元）商業(yè)規(guī)模（㎡）商業(yè)價(jià)格（元）產(chǎn)品類型九臺(tái)2000二期120000680010300只租，4.5or6元四層華悅國(guó)際690009600230008600-33000B1-F2亞運(yùn)新新家園280000100001000不售會(huì)所天和人家1000005980------風(fēng)林綠洲三期210000128002000300001層萬(wàn)科水榭花都30000065007500左右130003層北京青年城Ⅲ2950005000------翠堤春曉3000005300------佳運(yùn)園Ⅲ2700004000待建未定未定楓渡350004000150068001層新街坊20000048008000不售兩層獨(dú)樓時(shí)代莊園1380007800------北苑家園2300000485058000只租不售會(huì)所2層北方明珠16000058007000050000（使用㎡）5層懿品格400007300------倚林佳園160000730010000170001層澳林春天100000651011000只租不售社區(qū)底商物物業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)境分分析區(qū)域底商物物業(yè)總體狀狀況以北五環(huán)路路為分界點(diǎn)點(diǎn)，南北兩兩側(cè)住宅及及底商價(jià)格格差異較大大：住宅供應(yīng)量量較大，而而底商規(guī)模模相對(duì)較小小：項(xiàng)目周邊物物業(yè)開(kāi)始注注重大規(guī)模模底商物業(yè)業(yè)的發(fā)展：：銷售價(jià)格現(xiàn)現(xiàn)狀分析物業(yè)名稱總體規(guī)模（㎡）住宅價(jià)格（元）商業(yè)規(guī)模（㎡）商業(yè)價(jià)格（元）產(chǎn)品類型九臺(tái)2000二期120000680010300只租，4.5or6元四層華悅國(guó)際690009600230008600-33000B1-F2亞運(yùn)新新家園280000100001000不售會(huì)所風(fēng)林綠洲三期210000128002000300001層萬(wàn)科水榭花都30000065007500左右11000局部3層楓渡350004000150068001層新街坊20000048008000不售兩層獨(dú)樓北苑家園2300000485058000只租不售會(huì)所2層倚林佳園160000730010000170001層澳林春天100000651011000只租不售區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)境分分析區(qū)域底商物物業(yè)總體狀狀況按照住宅價(jià)價(jià)格分析：：343680025000140006000以下6000-8000之間8000以上0123456數(shù)量商業(yè)均價(jià)本項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)住宅類物物業(yè)銷售價(jià)價(jià)格控制在在6500元/平方米左右右，按照區(qū)區(qū)域住宅價(jià)價(jià)格與商業(yè)業(yè)物業(yè)的關(guān)關(guān)系推算，，本項(xiàng)目未未來(lái)社區(qū)商商業(yè)銷售價(jià)價(jià)格應(yīng)在10000-18000元/平方米之間間。但考慮慮到本項(xiàng)目目商業(yè)規(guī)模模較大，且且多為二、、三層物業(yè)業(yè)，因此整整體銷售均均價(jià)應(yīng)控制制在10000-12000元/平方米之間間為宜。區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)境分分析區(qū)域底商物物業(yè)總體狀狀況按照分布位位置分析：：根據(jù)地理位位置、住宅宅價(jià)格等指指標(biāo)分析，，本項(xiàng)目底底商物業(yè)的的銷售價(jià)格格可基本確確定浮動(dòng)范范圍，約控控制在8000-10000元/平方米之間間。結(jié)合區(qū)區(qū)域內(nèi)一層層底商的現(xiàn)現(xiàn)有價(jià)格以以及各層物物業(yè)的價(jià)格格關(guān)系比例例，可初步步圈定本項(xiàng)項(xiàng)目底商部部分各層物物業(yè)價(jià)格的的浮動(dòng)范圍圍，其中一一層13000-15000元/平方米、二二層10000-12000元/平方米、三三層8000-9000元/平方米。34322000850020000五環(huán)之內(nèi)五環(huán)至六環(huán)奧園西側(cè)012345678數(shù)量銷售價(jià)格區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)境分分析租金價(jià)格現(xiàn)現(xiàn)狀分析按照分布位位置分析：：本項(xiàng)目總規(guī)規(guī)模180萬(wàn)平方米，，未來(lái)入住住人口將達(dá)達(dá)到4萬(wàn)左右，其其發(fā)展前景景與北苑家家園和萬(wàn)科科星園有較較多類似之之處。預(yù)計(jì)計(jì)本項(xiàng)目發(fā)發(fā)展成熟后后三層底商商部分未來(lái)來(lái)平均租金金將在2.5-3元/天/平方米之間間，一層物物業(yè)租金將將在4元/天/平方米左右右。按此租租金及10%的投資回報(bào)報(bào)率推斷，，本項(xiàng)目底底商均價(jià)將將在9000-10800元/平方米之間間，一層物物業(yè)均價(jià)將將在14000元/平方米左右右。區(qū)域商商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析入住業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)現(xiàn)狀分分析按照分分布位位置分分析：：本項(xiàng)目目社區(qū)區(qū)底商商業(yè)態(tài)態(tài)組成成將更更為開(kāi)開(kāi)放，，除部部分業(yè)業(yè)態(tài)用用以滿滿足居居民日日常生生活需需求外外，應(yīng)應(yīng)充分分提升升本項(xiàng)項(xiàng)目底底商物物業(yè)的的使用用價(jià)值值，重重點(diǎn)發(fā)發(fā)展外外向型型商業(yè)業(yè)，充充分吸吸納現(xiàn)現(xiàn)狀臨臨街店店鋪的的業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)成成，從從而推推動(dòng)本本項(xiàng)目目底商商成為為區(qū)域域小規(guī)規(guī)模商商業(yè)的的核心心，具具備相相當(dāng)程程度的的局部部商業(yè)業(yè)環(huán)境境和經(jīng)經(jīng)營(yíng)性性消費(fèi)費(fèi)模式式。區(qū)域商商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析專題三三：典典型社社區(qū)底底商案案例分分析第五大大道地地處亞亞運(yùn)村村安立立路與與大屯屯路交交匯口口之西西北角角，屬屬天創(chuàng)創(chuàng)世緣緣底商商物業(yè)業(yè)，建建筑面面積35000平方米米。案例1：第五五大道道第五大大道總總規(guī)模模35000平方米米，地地下一一層、、地上上三層層，采采用室室內(nèi)步步行街街的產(chǎn)產(chǎn)品形形式，，主力力業(yè)態(tài)態(tài)包括括新世世紀(jì)錢錢柜、、全聚聚德、、青鳥(niǎo)鳥(niǎo)健身身、星星巴克克等，，具體體商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合合及鋪鋪位劃劃分如如下圖圖所示示：依靠主主力店店打造造濃厚厚的商商業(yè)氛氛圍，，帶動(dòng)動(dòng)其它它店鋪鋪商業(yè)業(yè)價(jià)值值的提提升：：物業(yè)檔檔次、、人群群鎖定定較為為準(zhǔn)確確：內(nèi)部設(shè)設(shè)計(jì)較較有特特色，，形成成室內(nèi)內(nèi)步行行街：：區(qū)域商商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析通過(guò)上上述分分析可可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，，由于于第五五大道道存在在地上上三層層，在在人流流導(dǎo)引引上存存在較較大難難度。。但開(kāi)開(kāi)發(fā)商商通過(guò)過(guò)合理理的布布局及及規(guī)劃劃，有有效地地解決決了上上述問(wèn)問(wèn)題，，并實(shí)實(shí)現(xiàn)了了較好好的整整體商商業(yè)效效果。。由于于本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)中中同樣樣存在在上述述問(wèn)題題，因因此第第五大大道的的設(shè)計(jì)計(jì)與理理念可可部分分為本本項(xiàng)目目所參參考：：借助大大型主主力商商戶的的引進(jìn)進(jìn)，以以打造造相對(duì)對(duì)濃厚厚的商商業(yè)氛氛圍：：在核心心區(qū)位位發(fā)展展餐飲飲、娛娛樂(lè)業(yè)業(yè)態(tài)：：區(qū)域商商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析北苑家家園底底商及及萬(wàn)科科星園園商業(yè)業(yè)街在在產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)方方式等等因素素上具具有如如下特特點(diǎn)，，值得得關(guān)注注：案例2：北苑苑家園園底商商及萬(wàn)萬(wàn)科星星園商商業(yè)街街規(guī)模均均較小小，在在短期期內(nèi)可可達(dá)到到理想想的租租售狀狀況：：均為兩兩層物物業(yè)，，銷售售、租租賃難難度較較小：：梁柱結(jié)結(jié)構(gòu)，，單元元面積積可自自由劃劃分：：上述分分析表表明，，北苑苑家園園底商商和萬(wàn)萬(wàn)科星星園商商業(yè)街街在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)上上存在在一定定優(yōu)勢(shì)勢(shì)，為為其銷銷售、、租賃賃狀況況帶來(lái)來(lái)了一一定的的推動(dòng)動(dòng)作用用；同同時(shí)，，其產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)及及劃分分上還還存在在一定定不足足，具具體如如下：：二層每每個(gè)單單元面面積沒(méi)沒(méi)有獨(dú)獨(dú)立出出入口口，不不利于于人流流導(dǎo)引引：進(jìn)深較較小，，二層層物業(yè)業(yè)鋪位位劃分分上存存在一一定難難度：：缺乏大大型主主力商商戶的的引進(jìn)進(jìn)，無(wú)無(wú)法形形成濃濃厚的的商業(yè)業(yè)氛圍圍：區(qū)域商商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析在本項(xiàng)項(xiàng)目前前期建建設(shè)及及后期期運(yùn)作作中，，應(yīng)注注重以以下幾幾個(gè)問(wèn)問(wèn)題的的解決決：案例2：北苑苑家園園底商商及萬(wàn)萬(wàn)科星星園商商業(yè)街街若采用用租售售結(jié)合合的營(yíng)營(yíng)銷模模式，，應(yīng)注注重大大型主主力商商戶的的引進(jìn)進(jìn)；三層物物業(yè)租租售均均存在在較大大難度度，應(yīng)應(yīng)采取取一定定優(yōu)惠惠措施施；整個(gè)物物業(yè)水水平交交通、、垂直直交通通問(wèn)題題的解解決；；銷售中中的單單元面面積劃劃分不不宜過(guò)過(guò)大，，主力力店鋪鋪在100平方米米左右右為宜宜；進(jìn)行合合理的的功能能分區(qū)區(qū)至關(guān)關(guān)重要要；二、三三層物物業(yè)形形象展展示問(wèn)問(wèn)題應(yīng)應(yīng)合理理解決決；整體物物業(yè)應(yīng)應(yīng)具有有較強(qiáng)強(qiáng)的吸吸引力力或特特色設(shè)設(shè)計(jì)；；若持有有部分分物業(yè)業(yè)，應(yīng)應(yīng)注重重商業(yè)業(yè)管理理問(wèn)題題。區(qū)域商商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析所采集集樣本本為區(qū)區(qū)內(nèi)主主干道道安立立路、、北苑苑路及及大屯屯路、、慧忠忠路、、慧忠忠北路路、大大屯北北路之之特色色商業(yè)業(yè)街區(qū)域內(nèi)內(nèi)臨街街店鋪鋪研究究分析析圖表：：區(qū)域域主要要研究究道路路街道名稱屬性長(zhǎng)度m業(yè)態(tài)安立路主干道6400酒店、百貨、餐飲、娛樂(lè)、專業(yè)店、臨街商鋪等北苑路主干道5500家居、建材、汽配、餐飲、臨街小店鋪等大屯路餐飲街1000商業(yè)中心區(qū)、餐飲慧忠路餐飲街1600特色餐飲街慧忠北路餐飲街1600特色餐飲街大屯北路餐飲街1000特色餐飲街區(qū)域商商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析由于安安立路路的遠(yuǎn)遠(yuǎn)期規(guī)規(guī)劃與與發(fā)展展，大大屯路路作為為亞運(yùn)運(yùn)村區(qū)區(qū)域在在近幾幾年來(lái)來(lái)新發(fā)發(fā)展之之特色色商業(yè)業(yè)街，，現(xiàn)今今已發(fā)發(fā)展成成為集集商業(yè)業(yè)中心心、餐餐飲街街、娛娛樂(lè)配配套、、健身身等多多功能能業(yè)態(tài)態(tài)于一一體之之重要要交通通干道道。安立路路、大大屯路路現(xiàn)狀狀區(qū)域商商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析圖表：：安立立路、、大屯屯路主主要業(yè)業(yè)態(tài)街道名稱面積m2檔次租金（元/天/平米）備注安立路飄亮20000中、高30%以扣點(diǎn)形式北辰30000中26%以扣點(diǎn)形式金飛鴻電訊800/5-6臨街店鋪凱元鴻通訊500/6臨街店鋪雅視眼鏡180中8臨街店鋪新譚魚(yú)頭18000中、高/自有物業(yè)仙蹤林200中8-9臨街店鋪又一湘270中7臨街店鋪大屯路好人家700中4臨街店鋪都王食府1200中、高4.5臨街店鋪北京三峰1600中3.5臨街店鋪翠亨屯海鮮3000高5大型特色餐飲東海漁港2800高5大型特色餐飲太和屋350中、高5.5日本料理金泉廣場(chǎng)320000中、高14（均價(jià)）地標(biāo)中心商業(yè)區(qū)第五大道36000中、高5-20地標(biāo)中心商業(yè)區(qū)亞運(yùn)村村地區(qū)區(qū)的核核心商商業(yè)集集中區(qū)區(qū)域，，安立立路整整體商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分分布相相對(duì)來(lái)來(lái)說(shuō)較較為復(fù)復(fù)雜，，物業(yè)業(yè)類型型不一一、品品牌檔檔次不不一、、分布布狀況況不一一及租租金水水平不不一的的特點(diǎn)點(diǎn)，但但整個(gè)個(gè)區(qū)域域的整整體檔檔次較較為平平均，，基本本上是是以中中檔為為主，，餐飲飲行業(yè)業(yè)居多多，尤尤其是是大屯屯路存存在若若干家家大型型中檔檔中高高檔之之特色色餐飲飲街。。從總總體來(lái)來(lái)看，，正是是由于于政策策、經(jīng)經(jīng)濟(jì)及及亞奧奧商圈圈之概概念，，區(qū)內(nèi)內(nèi)的整整體發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)逐逐漸向向北延延伸，，從而而出現(xiàn)現(xiàn)了以以大屯屯路、、大屯屯北路路為代代表之之新興興集中中商業(yè)業(yè)區(qū)。。商業(yè)旗旗艦型型中心心區(qū)：：金泉廣廣場(chǎng)項(xiàng)目占占地18.4公頃，，總建建筑面面積85.6萬(wàn)平方方米，，32萬(wàn)平方方米商商業(yè)基基地，，由商商業(yè)主主力店店、商商業(yè)街街、寫寫字樓樓、酒酒店式式服務(wù)務(wù)公寓寓等發(fā)展水水平：：安立路路由于于北辰辰、飄飄亮購(gòu)購(gòu)物等等大型型商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)的存存在，，使得得本區(qū)區(qū)域商商業(yè)影影響能能力較較強(qiáng)，，在其其它臨臨街店店鋪的的輔助助作用用下，，基本本已經(jīng)經(jīng)形成成以北北辰購(gòu)購(gòu)物中中心為為中心心的亞亞運(yùn)村村商圈圈綜上所所述：：通過(guò)上上述對(duì)對(duì)安立立路、、大屯屯路及及金泉泉廣場(chǎng)場(chǎng)的分分析，，正是是由于于大屯屯路的的訊速速崛起起，將將會(huì)影影響亞亞運(yùn)地地區(qū)的的核心心區(qū)位位，表表現(xiàn)出出向北北移動(dòng)動(dòng)之態(tài)態(tài)勢(shì)區(qū)域商商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析主要由由餐飲飲行業(yè)業(yè)及少少量娛娛樂(lè)設(shè)設(shè)施夠夠成慧忠路路、慧慧忠北北路、、大屯屯北路路之特特色街街現(xiàn)狀狀圖表：：餐飲飲業(yè)態(tài)態(tài)分布布狀況況街道名稱檔次租金（元/天/平米）面積m2特點(diǎn)慧忠路沸騰魚(yú)香辣蟹中7600川菜富春江中、高7.6900杭州菜東北虎風(fēng)味街中5.91300東北家常菜秦記香辣蟹中6700川菜天外天家常菜中6.51200家常菜雙盛園中、高7900海鮮利營(yíng)飯店低5150家常菜野山菌蘑菇宴中7.3800東北家常菜大自然東北菜中51300東北家常菜川府酒家中5.5600川菜北京牛肉面中、低4500快餐漁公漁婆高82400海鮮元太祖中6700自助式燒烤半畝園中、低5300家常江織田中、高8.5500日本料理意大利比薩中8160西餐街道名稱檔次租金（元/天/平米）面積m2特點(diǎn)慧忠北路青葉日本料理中、高5500日本料理宏?duì)钤嗟曛?、?600快餐金椒魚(yú)鍋中4.5800川菜雪玉峰燒烤中4600燒烤小肥羊中31000火鍋西蜀豆花莊中3.51000川菜大食客中31000家常川菜根中3.61000川菜西貝攸面村低2.4600快餐成都家常菜低3120川菜西南鮑翅飯店中、高4.5900川菜街道名稱檔次租金（元/天/平米）面積m2特點(diǎn)大屯北路錢龍軒中3.52900川、魯菜湘菜王中4700湘菜庚午大食堂中3.81100北京特色明輝魚(yú)翅樓高61300海鮮眉州東坡中41200川菜森源城酒樓中31700川菜四海凱悅高4.511000海鮮紅蓮烤鴨中31800家常香婆婆水煮魚(yú)中3.5500川菜龍樽酒樓中4600家常菜重慶辣王中3300川菜發(fā)現(xiàn)區(qū)區(qū)內(nèi)娛娛樂(lè)設(shè)設(shè)施相相對(duì)缺缺乏，，除新新開(kāi)業(yè)業(yè)的錢錢柜外外，常常規(guī)性性的KTV、夜總總會(huì)、、酒吧吧等娛娛樂(lè)設(shè)設(shè)施不不多，，則大大多由由健身身、休休閑、、洗浴浴等非非常規(guī)規(guī)的娛娛樂(lè)組組成。。綜上所所述：：對(duì)于于慧忠忠路、、慧忠忠北路路及大大屯北北路街街道的的現(xiàn)狀狀來(lái)看看，所所針對(duì)對(duì)之消消費(fèi)群群體主主要還還是以以亞運(yùn)運(yùn)村及及亞北北地區(qū)區(qū)為主主，并并且通通過(guò)其其行業(yè)業(yè)的集集居性性，有有效的的輻射射至整整個(gè)北北三環(huán)環(huán)區(qū)域域，但但娛樂(lè)樂(lè)業(yè)則則供應(yīng)應(yīng)明顯顯不足足，市市場(chǎng)出出現(xiàn)供供需不不平衡衡的情情況，，因而而導(dǎo)致致本區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)大多多娛樂(lè)樂(lè)消費(fèi)費(fèi)群體體向外外流通通，從從而證證明娛娛樂(lè)業(yè)業(yè)在區(qū)區(qū)域中中的可可發(fā)展展性。。區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)環(huán)境分分析北苑路的發(fā)發(fā)展程度及及商業(yè)水平平遠(yuǎn)低于安安立路。北苑路現(xiàn)狀狀圖表：北苑苑路商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分布狀狀況街道行業(yè)名稱北苑路餐飲（快餐）阿森鮑魚(yú)、鑫匯梅家常菜、溫馨小吃店、水煮魚(yú)、山西風(fēng)味小吃、南北家常菜館、老家肉餅、旺鶴火鍋、草原牧羊人涮肉、皖北萬(wàn)家餐廳、城一鍋（羊蝎子）、那五菜館、頤養(yǎng)齋素食、川南風(fēng)味店、馬蘭拉面、旺順閣海鮮廣場(chǎng)、京華得肥牛百貨明明商貿(mào)中心、家和超市娛樂(lè)休閑惠雪餐飲娛樂(lè)、太陽(yáng)島洗浴中心、電子娛樂(lè)、潮竹悟茶吧、寧成茗茶府、吳裕泰國(guó)茶莊、名曲咖啡茶專賣名佳體育用品店、曲美家居、美國(guó)特靈中央空調(diào)、電動(dòng)車大世界生活配套阿宇發(fā)屋、溫州閣美發(fā)、慧忠美發(fā)、碧雪斯丹美容、佐登妮絲國(guó)際美容連鎖、大屯鴻發(fā)集貿(mào)市場(chǎng)、亞運(yùn)村集貿(mào)市場(chǎng)、深呼吸花吧、鶴年堂藥店、北京衛(wèi)爾康藥品店；建材五金建材（3）、北苑路建材超市、華美達(dá)五金、豐順建材、北郊一站建材中心；汽車服務(wù)北京向億飛騰汽服公司、2008汽車裝飾服務(wù)中心、固特異輪胎、月福汽車裝飾、雙周汽車音響裝飾、北京誠(chéng)達(dá)汽國(guó)養(yǎng)護(hù)中心、汽配小店、汽車補(bǔ)胎、燕安宏達(dá)汽車美護(hù)、武漢富康汽車、富康專營(yíng)、自行車商店、順安汽車服務(wù)、新實(shí)運(yùn)汽配、越達(dá)機(jī)電維修、萬(wàn)家汽修、豐正騰達(dá)汽修、永順發(fā)汽車服務(wù)按照上述業(yè)業(yè)態(tài)之檔次次劃分，北北苑路的商商業(yè)檔次則則可劃分成成南、北兩兩段，其主主要特點(diǎn)表表現(xiàn)在租金金及行業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置置上。目標(biāo)客群調(diào)調(diào)研分析1．近期投資資意向投資者調(diào)研研重要結(jié)論論摘要近期有投資資意向的占76.0%，各類型投投資者的投投資需求旺旺盛。分類類型來(lái)看，，普通投資人人中有投資意意向的比例例略高于公公司/機(jī)構(gòu)投資者者。2．商鋪投資資的需求方方式在近期有投投資意向的的商戶中，，有商鋪購(gòu)買需需求的占38.8%，比例最高高；求租商商鋪的需求占到到了被訪有有效樣本中中的38.4%。以上兩項(xiàng)項(xiàng)合計(jì)為投投資投入需需求，共占占總有效樣本的的77.2%。需出租商鋪鋪的有16.4%，有商鋪出出售需求的的為6.4%。此兩項(xiàng)為為投資價(jià)值值實(shí)現(xiàn)需求，共占到到投資需求求的22.8%?？傮w看，目目前投資者者投資購(gòu)買/租賃商鋪鋪的需求較較為旺盛。目標(biāo)客群調(diào)調(diào)研分析3．感興趣的的商鋪類型型投資者調(diào)研研重要結(jié)論論摘要所有投資者者最感興趣趣的商鋪投投資類型是是商業(yè)街商鋪鋪（62.2%）；其次是社社區(qū)商鋪和和住宅底商商商鋪，而而三者共同同之處即在在于一般均是門臉?lè)糠俊?．本項(xiàng)目適合合的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式及及銷售模式式在對(duì)本項(xiàng)目目可能的商商業(yè)模式的的選擇上，，投資者認(rèn)認(rèn)為適合程程度最高的的是商業(yè)步行街（50.6%）和綜合購(gòu)物中中心（48.2%），其次分別別是大中型型專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)和大型超超市。在對(duì)本項(xiàng)目目最認(rèn)同的的銷售模式式的選擇中中，選擇包租銷售（（43.4%）模式的比例例最高，返租銷售（（27.7%）其次，共有有56.6%的投資人選選擇了以上上這兩種有有一定收入入保證的模式式；另外居居于次位的的是以租代售（（27.7%）和先租后售（（24.1%），有45.8%的投資人選選擇了這兩兩種模式。。目標(biāo)客群調(diào)調(diào)研分析5．希望引進(jìn)進(jìn)的商家投資者調(diào)研研重要結(jié)論論摘要6．購(gòu)買/投資商鋪考考慮的因素素投資者最希希望本項(xiàng)目目引進(jìn)的知知名超市是是家樂(lè)福（37.3%）和沃爾瑪（34.9%)投資者對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目最主要要考慮因素素集中在地地理位置（（74.7%）和交通狀狀況（70%），其次是是價(jià)格/租金、商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)特色色、停車位位，接近半半數(shù)被訪者者考慮的因因素還有是是否有國(guó)內(nèi)內(nèi)知名賣場(chǎng)場(chǎng)/專賣店/餐飲店在此此營(yíng)業(yè)、商商業(yè)物業(yè)管管理、商業(yè)業(yè)規(guī)模?？煽梢?jiàn)投資者者對(duì)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目投資考考慮最多的的依然是項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)位、交通通停車條件件、商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的影響響力。目標(biāo)客群調(diào)調(diào)研分析投資者調(diào)研研重要結(jié)論論摘要7．對(duì)本項(xiàng)目目投資的傾傾向?qū)Ρ颈卷?xiàng)項(xiàng)目目各各類類物物業(yè)業(yè)類類型型的的傾傾向向上上，，投投資資者者總總體體傾傾向向商業(yè)業(yè)街街獨(dú)獨(dú)立立店店鋪鋪（54.2%）和和專業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)中中的的店店鋪鋪（43.4%），，顯顯著著高高于于住住宅宅底底商商和和商商廈廈中中的的店店中中店店，，顯顯示示在在選選擇擇所投投資資店店鋪鋪類類型型時(shí)時(shí)，，店店鋪鋪的的商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境更更為為重重要要。。按投投資資者者類類型型分分，，各各類類型型投投資資人人均均最最為為傾傾向向商商業(yè)業(yè)街街獨(dú)獨(dú)立立店店鋪鋪，，尤尤其其是是機(jī)構(gòu)構(gòu)/公司司投投資資者（（73.3%）；商商戶戶對(duì)對(duì)于于專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)中中的的店店鋪鋪和和寫寫字字樓樓/住宅宅底底商商傾傾向向較較平平均均。。對(duì)于于作作為為商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施配配套套、、專專門門針針對(duì)對(duì)投投資資人人/商戶戶開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的住住宅宅/公寓寓購(gòu)購(gòu)/租可可能能性性，，按按投投資者者類類型型分分，，普普通通投投資資人人購(gòu)買買可可能能性性較較大大(48.0%)而租租用用的的可可能能較較小??；；商商戶戶中中租/購(gòu)意意向均均較較明明顯顯；；機(jī)構(gòu)構(gòu)/公司司投投資資者者在在購(gòu)購(gòu)買買可可能能性性上上偏偏向向不不購(gòu)購(gòu)買買，，而而有較較強(qiáng)強(qiáng)的的租租用用可可能能(55.6%)。8．對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資的的傾傾向向投資資者者認(rèn)認(rèn)為為合合適適的的商商鋪鋪價(jià)價(jià)格格最主主要要集集中中在在1.5萬(wàn)元元以以下下，占占到到54.2%；1.5到2萬(wàn)比比例例為15.7%，1.5萬(wàn)元元到到3萬(wàn)元元價(jià)價(jià)格格范范圍圍是是另另一一個(gè)個(gè)主主要要價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)段段，，占占38.5%；另另外外3萬(wàn)以以上上至五五萬(wàn)萬(wàn)元元以以上上都都有有一一定定的的比比例例。。付付款款方方式式上上，，利用用銀銀行行貸貸款款是是最最主主要要方方（（54.2%），，其次次分分次次付付款款（（28.9%）。。目標(biāo)標(biāo)客客群群調(diào)調(diào)研研分分析析目前前商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)基基本本情情況況經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者調(diào)調(diào)研研的的重重要要結(jié)結(jié)論論摘摘要要在被被訪訪的的200家商商戶戶中中，，以以商商業(yè)業(yè)街街獨(dú)獨(dú)立立店店鋪鋪形形式式營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)店店鋪鋪的的商商家家占占31%，以以專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)店店鋪鋪形形式式營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)店店鋪鋪的的商商家家占占52％。商業(yè)業(yè)街街獨(dú)獨(dú)立立店店鋪鋪綜綜合合狀狀況況在被被訪訪商商業(yè)業(yè)街街獨(dú)獨(dú)立立店店鋪鋪中中，，營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積平平均均為為163.9平方方米米，，主主要要以以50-100平方方米米的的面面積積為為主主。。最主主要要的的房房產(chǎn)產(chǎn)形形式式以以租租賃賃（（88％））為為主主，，其其次次為為自自有有物物業(yè)業(yè)（（5％））。。店鋪鋪?zhàn)庾饨鸾鹌狡骄鶠闉?4.3元/平方方米米/月，，主主要要?jiǎng)t則以以21－50元/平方方米米/月（（39％））和和51－100元/平方方米米/月（（33％））為為主主。。租金金支支付付方方式式主主要要以以月月付付（（29％））和和季季付付（（27％））為為主主。