北京高端豪宅別墅造價成本

龍湖北京高端豪宅別墅——雙瓏原著案例分享項目基本信息項目基本信息項目位置朝陽京密路與順黃路交叉口往西1000米建筑類型獨棟疊拼所屬商圈中央別墅區(qū)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項目規(guī)模占地面積（㎡）66000建筑風(fēng)格原著系風(fēng)格建筑面積（㎡）72000層數(shù)地下一層地上三層容積率1.1層高首層3.3，地下5.4綠化率30%首次開盤2013年6月10日開盤36套獨棟近期加推預(yù)計8月加推類獨棟剩余存量254套別墅產(chǎn)品物業(yè)費（元/平方米·月）待定累計成交目前認(rèn)購36套別墅產(chǎn)品目前報價1800-4000萬/套總戶數(shù)290套別墅產(chǎn)品，其中128套獨棟入住時間2015年1月15日主力面積380-543㎡車位配比一期1：2物業(yè)公司北京龍湖物業(yè)有限公司配套設(shè)施教育：哈羅公學(xué)，北京順義國際學(xué)校（ISB），京西學(xué)校，德威國際學(xué)校，北京力邁學(xué)校，北京伊頓國際學(xué)校，蒙特梭利幼兒園等；生活：歐陸廣場、榮祥廣場、溫榆廣場、賽特奧特萊斯；休閑：黃港國際高爾夫、金色河畔高爾夫、東方天星高爾夫等八大高爾夫球俱樂部；天星調(diào)良、亞薩園兩大國際馬術(shù)俱樂部；醫(yī)療：和睦家醫(yī)院、地壇醫(yī)院（三甲醫(yī)院）。項目體量較小，位于中央別墅區(qū)核心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯，配套成熟，交通便利北京市場高端項目分析之龍湖·雙瓏原著2項目交通狀況雙瓏原著大廣高速京平高速京順路機場高速15號線地鐵孫河站高速路：大廣高速、京平高速和機場高速，可直達首都機場、六環(huán)和五環(huán)；京順路：京順路貫穿北京五環(huán)、四環(huán)和三環(huán)。地鐵：15號線孫河站，東至順義，西至望京，未來修建可至海淀五道口項目交通四通八達，三條高速相互通達，京順路貫穿至北京三環(huán)，未來地鐵15號線可實現(xiàn)順義海淀一線貫通北京市場高端項目分析之龍湖·雙瓏原著3土地情況分析拿地情況：2012年9月位于朝陽孫河鄉(xiāng)北甸西村地塊，龍湖地產(chǎn)以14.7億元，溢價8.7%的價格競得該地塊，起始樓面價僅次于萬柳地王的二類居住用地，最終樓面價為20158元/平米。地塊四至：東至：規(guī)劃孫河組團四號路中線；南至：規(guī)劃孫河組團七號路中線；西至：規(guī)劃孫河組團六號路中線；北至：規(guī)劃孫河北路中線。其他地塊拿地時間：泰禾2013年1月；首開2013年2月。地塊所在區(qū)域受市場關(guān)注，眾多大型開發(fā)商進駐，土地成本為區(qū)域內(nèi)最低，隨著區(qū)域陸續(xù)開發(fā)，地塊產(chǎn)品存在較大價值空間北京市場高端項目分析之龍湖·雙瓏原著4項目整體規(guī)劃疊拼區(qū)域共規(guī)劃162套；面積238-240平米；備案單價47407-62299元/平米；備案總價1128-1494萬元/套疊拼區(qū)域大獨棟區(qū)域共規(guī)劃41套；面積510-543平米；備案單價68711-103102元/平米；備案總價3600-5500萬元/套大獨棟區(qū)域小獨棟區(qū)域共規(guī)劃87套；面積358-395平米；備案單價53298-71836元/平米；備案總價1901-2752萬元/套小獨棟區(qū)域共規(guī)劃別墅290套其中128套獨棟和162套疊拼；北京市場高端項目分析之龍湖·雙瓏原著5小結(jié)區(qū)位交通中央別墅區(qū)核心位置，配套齊全，交通便利土地分析區(qū)域地價最低，泰禾首開陸續(xù)入市助漲價值空間整體規(guī)劃獨棟疊拼雙業(yè)態(tài)別墅，分開布置迎合產(chǎn)品屬性開盤分析以獨棟產(chǎn)品實現(xiàn)高調(diào)性拔升，以高帶低促進去化先天資源+精準(zhǔn)定位+后天借力實現(xiàn)產(chǎn)品高端調(diào)性+價值空間北京市場高端項目分析之龍湖·雙瓏原著6項目基本信息分析產(chǎn)品分析營銷情況分析

產(chǎn)品特點分析項目戶型分析北京市場高端項目分析之龍湖·雙瓏原著7產(chǎn)品特點分析酒店式入園大堂設(shè)計，不以尋常而立打造酒店式獨立入園設(shè)計，師法巴厘島奢華酒店大堂精心設(shè)計理念，以獨立建筑取代普通別墅社區(qū)門崗入門。石材立面陽光玻璃頂入園大堂，將帶來超五星級的入園體驗，業(yè)主尊貴感與身份感將得到凸顯。入園大堂前打造環(huán)島廣場，停車步入歸家尊貴感、禮儀感十足。同時，入園大堂也是業(yè)主尊享的會客大堂。北京市場高端項目分析之龍湖·雙瓏原著8產(chǎn)品特點分析三進照壁，重塑當(dāng)世門第秩序依據(jù)北方園林造園中“障景”的手法，在園區(qū)的主入口設(shè)立“迎水照壁”彰顯禮儀；景觀大道“組團照壁”空間隱秘轉(zhuǎn)折；私宅前“門庭照壁”專屬圖紋定制，三進照壁，三重禮序。既突出對傳統(tǒng)東方生活的追溯與守望，為空間塑造出禮儀層次，同時確保了宅邸之間的私密性。北京市場高端項目分析之龍湖·雙瓏原著9產(chǎn)品特點分析龍形中央水系設(shè)計，千方靈動此次超越龍湖以往溪谷流水的營造，首次以近千方龍形水景，無邊界水池與溪澗流水相印成趣之手法，讓整個園區(qū)的景觀靈動起來。主入口龍首恭候，點睛全國?；▓@臨水，水近花園，私家小院與園內(nèi)景觀融為一體。以“龍湖著龍”定制手法，映照“雙瓏”之美。為景觀讓道，歷二十一載春秋后，中央別墅區(qū)方現(xiàn)全人車分流。業(yè)主的車從園區(qū)門口直接進入地下車庫，徑自停泊在車位之上。這一設(shè)計在確保園區(qū)安全安靜的同時，也保持了景觀的完整性，極大地增加了園區(qū)的綠化面積。全人車分流設(shè)計北京市場高端項目分析之龍湖·雙瓏原著10產(chǎn)品品特特點點分分析析臺地地園園林林景景觀觀設(shè)設(shè)計計臺地地，，是是一一段段精精神神高高度度的的刻刻標(biāo)標(biāo)。。打打造造臺臺地地式式園園林林景景觀觀，，以以高高出出周周邊邊地地面面之之勢勢造造園園，，締締造造出出高高臺臺之之上上建建筑筑的的領(lǐng)領(lǐng)地地感感。。依依據(jù)據(jù)國國人人貴貴上上坡坡這這一一步步步步高高升升吉吉祥祥如如意意的的心心理理寄寄予予，，修修建建緩緩坡坡臺臺階階，，營營造造一一種種拾拾階階而而上上的的歸歸家家之之感感。。北京京市市場場高高端端項項目目分分析析之之龍龍湖湖·雙瓏瓏原原著著11產(chǎn)品品特特點點分分析析回字字形形景景觀觀設(shè)設(shè)計計整個個園園區(qū)區(qū)采采用用回回字字型型景景觀觀設(shè)設(shè)計計，，外外環(huán)環(huán)是是圍圍繞繞園園區(qū)區(qū)一一周周的的坡坡地地綠綠化化隔隔離離，，依依托托地地勢勢，，以以種種植植大大冠冠木木、、喬喬灌灌木木覆覆層層的的方方式式，，保保護護園園區(qū)區(qū)私私密密性性的的同同時時，，有有效效避避免免光光污污染染和和噪噪聲聲污污染染，，營營造造出出靜靜謐謐、、私私密密的的社社區(qū)區(qū)氛氛圍圍。。社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)回回形形康康體體大大道道以以及及多多景景觀觀主主題題的的設(shè)設(shè)計計，，可可滿滿足足業(yè)業(yè)主主慢慢跑跑、、晨晨讀讀、、休休憩憩、、觀觀景景等等多多項項需需求求。。北京京市市場場高高端端項項目目分分析析之之龍龍湖湖·雙瓏瓏原原著著12產(chǎn)品品特特點點分分析析中魂魂西西技技延續(xù)續(xù)頤頤和和原原著著西西技技中中魂魂的的設(shè)設(shè)計計理理念念，，主主要要為為石石材材外外立立面面，，局局部部為為仿仿石石涂涂料料。。北京京市市場場高高端端項項目目分分析析之之龍龍湖湖·雙瓏瓏原原著著13小結(jié)結(jié)源自自龍龍湖湖原原著著系系，，東西西合合璧璧、、東東魂魂西西技技實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新入戶戶奢奢華華大大堂堂，，石石材材立立面面，，龍龍湖湖特特色色園園林林，，細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)打打造造到到位位北京京市市場場高高端端項項目目分分析析之之龍龍湖湖·雙瓏瓏原原著著14產(chǎn)品品戶戶型型分分析析A2：690平米面寬13.1米，進深10.6米；格局方正，各功能空間尺度舒適，均不局促；電梯入戶，5居室，臥室全部朝南向，均帶獨立衛(wèi)生間和浴池；一層帶老人房，入門會客廳近10平米的空間兩層挑空，視覺效果寬敞氣派。一層南向花園130平米。地上上一一層層地上上二二層層地上上三三層層地下下一一層層地下下夾夾層層北京京市市場場高高端端項項目目分分析析之之龍龍湖湖·雙瓏瓏原原著著15產(chǎn)品品戶戶型型分分析析開放放式式廚廚房房廚房房景景觀觀窗窗家庭庭廳廳會客客廳廳老人人房房（獨獨立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間和和衣衣帽帽間間））挑空空A2：690平米（地上一層）戶型優(yōu)點：南向家庭廳、會客廳和老人房，保證房屋內(nèi)經(jīng)?；顒訁^(qū)域采光性良好，其中家庭廳、餐廳、廚房相互連通，保證通透性；老人房配備獨立衛(wèi)生間和衣帽間，衛(wèi)生間帶浴池，緊鄰電梯，方便老人出入；一層整體均為南北通透；南北通透南北通透南北通透地上上一一層層北京京市市場場高高端端項項目目分分析析之之龍龍湖湖·雙瓏瓏原原著著16產(chǎn)品品戶戶型型分分析析A2：690平米（地上二層）戶型優(yōu)點：臥室均為南向設(shè)計；主臥的臥室和衣帽間連通，主臥獨立衛(wèi)生間設(shè)置雙洗漱臺，方便男女主人洗漱，充分尊重個人習(xí)慣；次臥配備獨立衛(wèi)生間，并帶有浴池；二層打造興趣室，空間可根據(jù)主人興趣愛好設(shè)計，興趣室距離主臥臥室和次臥臥室距離人性化考慮，不會干擾休息區(qū)域。挑空空主臥臥（獨獨立立衣衣帽帽間間和和衛(wèi)衛(wèi)生生間間，，衛(wèi)衛(wèi)生生間間雙雙洗洗漱漱臺臺設(shè)設(shè)置置，，南南北北通通透透））興趣趣室室次臥臥各房房間間過過道道人人性性化化設(shè)設(shè)計計，，最最大大限限度度保保護護隱隱私私，，互互不不干干擾擾地上上二二層層北京京市市場場高高端端項項目目分分析析之之龍龍湖湖·雙瓏瓏原原著著17產(chǎn)品品戶戶型型分分析析A2：690平米（地上三層）戶型優(yōu)點：雙南向次臥設(shè)計，均有獨立衣帽間和衛(wèi)生間，衛(wèi)生間均帶有浴池；超大露臺贈送（40平米左右）；利用兩次臥之間打造屬于三層的獨立活動室。次臥臥（（獨獨立立衣衣帽帽間間和和衛(wèi)衛(wèi)生生間間））露臺臺次臥臥（（獨獨立立衣衣帽帽間間和和衛(wèi)衛(wèi)生生間間））地上上三三層層屬于于三三層層的的活活動動室室，，增增加加趣趣味味性性北京京市市場場高高端端項項目目分分析析之之龍龍湖湖·雙瓏瓏原原著著18產(chǎn)品品戶戶型型分分析析A2：690平米（地下夾層、一層）戶型優(yōu)點：地下一層層高5.4米，利用5.4米層高做出夾層；12平米下沉庭院，超大露臺贈送；北向采光井，保證北向衛(wèi)生間區(qū)域可充分采光，同時保姆間也有采光井，保證傭人的居住條件影音音室室家庭庭室室下沉沉庭庭院院車庫庫私人人圖圖書書館館公共共衛(wèi)衛(wèi)生生間間桌游游空空間間臺球球室室挑空空保姆姆間間采光光井井采光光井井地下下一一層層地下下夾夾層層灰色色贈贈送送空空間間夾層層贈贈送送空空間間北京京市市場場高高端端項項目目分分析析之之龍龍湖湖·雙瓏瓏原原著著19小結(jié)結(jié)地下下二二層層地地上上三三層層設(shè)設(shè)置置，，實實現(xiàn)現(xiàn)地地下下一一層層、、露露臺臺和和挑挑空空多多贈贈送送，，超高高性性價價比比開敞敞式式樓樓梯梯、、5純南南臥臥室室套套設(shè)設(shè)置置，，實實現(xiàn)現(xiàn)高舒舒適適度度，主主臥臥空空間間極極致致奢奢華華首層層雙雙客客廳廳設(shè)設(shè)置置，，二二層層三三層層均均設(shè)設(shè)置置活活動動廳廳，，以以超高趣趣味性實現(xiàn)現(xiàn)情感感溝通通保姆房房實現(xiàn)現(xiàn)高采采光，，細(xì)節(jié)打打造到到位北京市市場高高端項項目分分析之之龍湖湖·雙瓏原原著20除地段段外龍湖精精美園園林+創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品+絕佳戶戶型=營銷關(guān)關(guān)鍵北京市市場高高端項項目分分析之之龍湖湖·雙瓏原原著21項目基基本信信息分分析產(chǎn)品分分析營銷情情況分分析營銷思思路分分析推廣策策略分分析推盤節(jié)節(jié)奏分分析營銷展展示分分析開盤情情況分分析客戶來來源分分析銷售價價格分分析銷售政政策分分析北京市市場高高端項項目分分析之之龍湖湖·雙瓏原原著22營銷思思路分分析品牌借借勢系系列列推廣廣上上下呼呼應(yīng)饑饑渴渴營銷銷利用龍龍湖地地產(chǎn)在在市場場上的的影響響力進進行推推廣，，吸引引市場場上追追隨龍龍湖品品牌的的客戶戶。推廣主主訴求求為系系列推推廣，，從世世界到到中國國，再再到中中央別別墅區(qū)區(qū)，制制造神神秘引引發(fā)關(guān)關(guān)注，，最后后主角角登場場，充充分利利用戶戶外擎擎天柱柱功能能，實實現(xiàn)項項目高高度拔拔升。。線下舉舉辦活活動，，線上上緊跟跟活動動內(nèi)容容進行行項目目推廣廣，形形成線線上線線下無無縫隙隙組合合拳推推廣，，有效效實現(xiàn)現(xiàn)市場場關(guān)注注和增增加現(xiàn)現(xiàn)場來來電來來訪量量?，F(xiàn)場銷銷售說說辭統(tǒng)統(tǒng)一，，釋放放項目目房源源數(shù)量量不多多，同同時看看房機機會難難得，，造成成客戶戶一””龍墅墅“難難求的的心理理，促促使，，心理理緊張張，時時刻關(guān)關(guān)注，，實現(xiàn)現(xiàn)客戶戶到訪訪和成成交。。短暫四四月，，炮轟轟推廣廣，營營造神神秘，，吸引引關(guān)注注，揭揭開面面紗，，引爆爆市場場北京市市場高高端項項目分分析之之龍湖湖·雙瓏原原著23推廣策策略分分析2013-2戶外畫面出街2013-32013-42013-62013-7正式確定案名啟動網(wǎng)絡(luò)推廣啟動滟瀾山接待處泛舟論壇活動新品發(fā)布盛典活動網(wǎng)絡(luò)和戶外畫面更新2013-5首次開盤拿銷售許可證網(wǎng)絡(luò)和戶外畫面更新售樓處開放樣板間開放2013-8預(yù)計第二次開盤“世界界重重回東東方””，以以世界界觀來來吸引引客戶戶眼球球，引引發(fā)常常關(guān)注注?！熬眠`違了，，中央央別墅墅區(qū)””，范范圍從從世界界縮小小到中中央別別墅區(qū)區(qū)?！笆尘?，美美作””，闡闡明““原著著系””扛鼎鼎之作作，從從側(cè)面面引用用頤和和原著著市場場影響響力，，制造造神秘秘，引引發(fā)市市場財財富階階層關(guān)關(guān)注。?！霸⑹朗馈?，，結(jié)合合線下下推廣廣活動動和營營銷節(jié)節(jié)點說說出““原著著立世世”，，線上上線下下齊發(fā)發(fā)力，，進一一步引引發(fā)市市場業(yè)業(yè)內(nèi)外外和財財富階階層關(guān)關(guān)注。?！爸鹘墙恰さ菆觥薄?，以以中國國丨北北京丨丨中央央別墅墅區(qū)去去回應(yīng)應(yīng)之前前一系系列推推廣，，最終終引爆爆市場場，實實現(xiàn)開開盤熱熱銷。。預(yù)計會會持續(xù)續(xù)大力力度推推廣，，為下下階段段銷售售熱銷銷做充充分準(zhǔn)準(zhǔn)備預(yù)計第第二次次開盤盤推出出約40套獨棟棟產(chǎn)品品推廣時時間軸軸6月開盤盤后計計劃還還將有有三次次開盤盤，前前兩次次為獨獨棟，，最后后推出出疊拼拼產(chǎn)品品北京市市場高高端項項目分分析之之龍湖湖·雙瓏原原著24推廣策策略分分析——線上系系列推推廣世界觀觀“世界界重回回東方方”范圍縮縮小“久違違了中中央央別墅墅區(qū)””制造神神秘“墅境境，美美作””揭開面面紗“久仰仰不如如親見見”引爆市市場“主角角·登場””以中國國丨北北京丨丨中央央別墅墅區(qū)去去回應(yīng)應(yīng)之前前一系系列推推廣，，最終終引爆爆市場場，實實現(xiàn)開開盤熱熱銷。。北京市市場高高端項項目分分析之之龍湖湖·雙瓏原原著25推廣策策略分分析小結(jié)：：2012年2月開始始投放放戶外外擎天天柱廣廣告，，3月開始始進行行大力力度網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)推推廣，，至今今戶外外和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)畫畫面更更換過過6次，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)專專題軟軟文推推廣2次；線上推推廣以以來廣廣營橋橋擎天天柱、、富壁壁路與與李天天路交交匯口口東北北方向向擎天天柱、、大廣廣高速速與京京平高高速交交匯處處擎天天柱、、北六六環(huán)酸酸棗嶺嶺橋擎擎天柱柱、搜搜房網(wǎng)網(wǎng)、搜搜狐焦焦點、、新浪浪樂居居和《三聯(lián)生生活周周刊》為主；；線下結(jié)結(jié)合項項目營營銷節(jié)節(jié)點定定期舉舉辦樣樣板間間開放放活動動、奢奢侈品品品鑒鑒活動動、價價值論論壇活活動、、新聞聞發(fā)布布會等等活動動。北京市場場高端項項目分析析之龍湖湖·雙瓏原著著26營銷展示示分析精神堡壘壘墻體細(xì)節(jié)節(jié)停車場大門原石石精神堡堡壘售樓處北京市場場高端項項目分析析之龍湖湖·雙瓏原著著27營銷展示示分析售樓處門門口兒童游藝藝區(qū)園區(qū)內(nèi)景景觀園區(qū)內(nèi)景景觀園林采用用龍湖五五重景觀觀，不露露土地，，注重細(xì)細(xì)節(jié)打造造北京市場場高端項項目分析析之龍湖湖·雙瓏原著著28開盤情況況分析項目于2013年6月10日第一次次開盤，，共推出出36套獨棟產(chǎn)產(chǎn)品，當(dāng)當(dāng)日36套獨棟全全部認(rèn)購購，單價價為47000元/平米起，，認(rèn)購額額為7.5億元，下下次開盤盤時間預(yù)預(yù)計為8月份，獨獨棟計劃劃共分三三次開盤盤，最后后一次開開盤推出出疊拼。。開盤當(dāng)日日情況開盤之前前蓄客情情況截止開盤盤當(dāng)日蓄蓄客達1000組左右，，蓄客階階段對客客戶實行行先驗資資，審資資格，所所以認(rèn)購購客戶都都有資格格，客戶戶來源為為老業(yè)主主和老帶帶新占到到50%，其他為為追隨型型客戶和和市場客客戶，目目前正在在為第二二次開盤盤做準(zhǔn)備備，之前前沒有買買到的客客戶準(zhǔn)備備第二次次開盤購購買。日期蓄客組數(shù)3月中旬200組4月中旬400組5月初600組5月中旬800組開盤當(dāng)日1000組北京市場場高端項項目分析析之龍湖湖·雙瓏原著著29開盤房源源分析首次開盤盤：共推出358-395平米小獨獨棟24套，成交交價1660-1995萬元/套；510-543平米大獨獨棟12套，成交交價3300-3650萬元/套。二次開盤盤：預(yù)計7-8月推出約約25套獨棟疊拼產(chǎn)品品預(yù)計2013年底推出