東莞某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

XX花園2010年?duì)I銷(xiāo)推廣方案東莞XXXX花園項(xiàng)目組2010年1月>>宏觀市場(chǎng)分析>>區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局>>

2009年總結(jié)>>

2010年?duì)I銷(xiāo)之道XX花園營(yíng)銷(xiāo)推廣方案目錄localizationreported2010年風(fēng)云再起政策面：年初政策頻繁出臺(tái)消息面：股市一度調(diào)整，央行準(zhǔn)備金率短期兩次上調(diào)市場(chǎng)面：消費(fèi)者觀望情緒濃厚，銷(xiāo)量大幅下躍12月7日，2009年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束，會(huì)議提出明年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和樓市方向：保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。增加普通商品住房供給，支持居民自主和改善性購(gòu)房需求。加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)。解讀：會(huì)議提出維持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，而積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)是中性偏利好的。總體來(lái)說(shuō)：樓市政策總體穩(wěn)定“有保有控”，保民生控制投機(jī)、投資需求。其次是在著力保障和改善民生方面，將“加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶(hù)區(qū)改造”。其后，近期中央針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，首先“二手房交易稅費(fèi)二年改五年”、其次是“國(guó)四條”、然后是“開(kāi)發(fā)商拿地首付不低于50%政策”……開(kāi)發(fā)商拿地首付不低于50%12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)。“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。囤地、炒地一直被指稱(chēng)為高房?jī)r(jià)的推手之一,五部委加強(qiáng)土地出讓收支管理是在14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后,推出的第一個(gè)具體調(diào)控措施.國(guó)務(wù)院：遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭

國(guó)務(wù)院總理溫家寶11月14日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。會(huì)議要求，按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。會(huì)議同時(shí)提出了四條具體措施，簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)四條”

增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。中央的態(tài)度決定了2010年整體樓市的發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)再度進(jìn)入調(diào)整期

政策調(diào)控將加大力度收緊信貸加大稅收加大供應(yīng)相比較與2008年的調(diào)整2010年的調(diào)整有著不同的外部環(huán)境和內(nèi)部條件2008年正值金融危危機(jī)的巨大沖沖擊，經(jīng)濟(jì)陷陷入調(diào)整而2010年我國(guó)經(jīng)濟(jì)已已經(jīng)走出低谷谷，開(kāi)始持續(xù)續(xù)復(fù)蘇2008年調(diào)整市場(chǎng)的的悲觀情緒主主導(dǎo)2010年的調(diào)整市場(chǎng)場(chǎng)情緒偏樂(lè)觀觀2008年的調(diào)整面臨臨高位的庫(kù)存存壓力2010的調(diào)整面臨的的是庫(kù)存的低低位和持續(xù)增增加的新增供供應(yīng)2008年高庫(kù)存下是是開(kāi)發(fā)商的恐恐慌、出貨意意愿強(qiáng)烈2010年庫(kù)存低位到到新增加大使使得開(kāi)發(fā)商出出貨意愿由弱弱增強(qiáng)2008年經(jīng)濟(jì)調(diào)整帶帶來(lái)的是購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力下降和消消費(fèi)投資意愿愿下降2010年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)續(xù)復(fù)蘇加上通通脹預(yù)期的加加劇購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)費(fèi)投資意愿的的持續(xù)回升2008年貨幣政策是是從緊的，經(jīng)經(jīng)濟(jì)通縮、出出口大幅下降降，人民幣升升值放緩，熱熱錢(qián)流出大于于流入，市場(chǎng)場(chǎng)流動(dòng)性緊縮縮2010年貨幣政策有有所收緊，但但還是相對(duì)寬寬松的，在通通脹預(yù)期、人人民幣升值預(yù)預(yù)期下，熱錢(qián)錢(qián)大幅流入境境內(nèi)，市場(chǎng)流流動(dòng)性較為寬寬裕；2008年調(diào)整來(lái)得比比較突然和沒(méi)沒(méi)有準(zhǔn)備，投投資資金大多多高位套牢2010年調(diào)整預(yù)期是是有的，同時(shí)時(shí)投資客大多多在2009年趁市場(chǎng)回暖暖套現(xiàn)離場(chǎng)，，套現(xiàn)的部分分投資資金勢(shì)勢(shì)必等待機(jī)會(huì)會(huì)重返樓市或或?qū)ふ移渌锻顿Y方向宏觀市場(chǎng)預(yù)期期研判成交量同比2009年會(huì)下降，但但好于2008年；高位運(yùn)行的房房?jī)r(jià)存在回調(diào)調(diào)空間，但很很難出現(xiàn)2008年的深幅回調(diào)調(diào)；一線樓市投資資資金仍然較較為活躍，但但流向發(fā)生變變化，同時(shí)操操作周期延長(zhǎng)長(zhǎng)；二三線高位運(yùn)運(yùn)行的樓市投投資資金更多多處于觀望，，等待房?jī)r(jià)調(diào)調(diào)整再度出手手；庫(kù)存經(jīng)歷低位位后逐步回升升，整體供需需狀況由供應(yīng)應(yīng)偏緊趨向供供需平衡；政策預(yù)期先緊緊后松，樓市市表現(xiàn)先抑后后揚(yáng)，供需在在上半年表現(xiàn)現(xiàn)平抑，下半半年有望逐步步放量，房?jī)r(jià)價(jià)經(jīng)歷短暫調(diào)調(diào)整后恢復(fù)平平穩(wěn)增長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商2010年業(yè)績(jī)目標(biāo)普普遍高于2009年，目標(biāo)任務(wù)務(wù)壓力較大，，出貨意愿相相對(duì)較強(qiáng)，在在賣(mài)方積極主主動(dòng)的情況下下，市場(chǎng)需求求有望得到更更加充分的挖挖掘。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局局09年?yáng)|莞房?jī)r(jià)并并未追隨大勢(shì)勢(shì)飆漲，相對(duì)對(duì)保持理性，，增長(zhǎng)平穩(wěn)成成交量接近07年水平09年?yáng)|莞全市的的住房均價(jià)不不足6000元/㎡；城區(qū)住房均均價(jià)不足7000元/㎡，中心區(qū)6000元/㎡以下的普通住住宅仍然有較較大的供應(yīng)；；09年在在售售成成交交項(xiàng)項(xiàng)目目有有257個(gè)，，全全年年新新建建商商品品房房成成交交量量為為592萬(wàn)㎡㎡，，較較2008年大大幅幅增增長(zhǎng)長(zhǎng)56.0%，幾幾乎乎接接近近2007年市市場(chǎng)場(chǎng)高高漲漲期期的的成成交交量量反映映出出2010年的的東東莞莞樓樓市市進(jìn)進(jìn)入入新新一一輪輪房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)熱熱潮潮，，全全市市商商品品房房潛潛在在供供應(yīng)應(yīng)量量為為802.4萬(wàn)㎡㎡，，與與2007年的的新新增增供供應(yīng)應(yīng)量量相相當(dāng)當(dāng)。。與與2009年對(duì)對(duì)比比大大幅幅增增加加；；2010年全全市市商商品品房房供供應(yīng)應(yīng)總總量量（（截截止止2009年末末存存量量、、2010年潛潛在在供供應(yīng)應(yīng)量量總總和和））達(dá)達(dá)到到了了1388.4萬(wàn)㎡㎡，，其其中中存存量量為為586萬(wàn)㎡㎡，，增增量量為為802.4萬(wàn)㎡㎡，，隨隨著著2010年新新增增供供應(yīng)應(yīng)的的陸陸續(xù)續(xù)上上市市，，后后市市的的供供應(yīng)應(yīng)壓壓力力持持續(xù)續(xù)加加大大，，市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)進(jìn)進(jìn)一一步步加加大大；；潛在在供供應(yīng)應(yīng)大大幅幅放放量量，，2010年競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈2010年區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)““風(fēng)風(fēng)起起云云涌涌，，諸諸侯侯爭(zhēng)爭(zhēng)霸霸””———中心心區(qū)區(qū)域域、、白白沙沙片片區(qū)區(qū)、、新新聯(lián)聯(lián)片片區(qū)區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈，，XX進(jìn)入入歷歷史史競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)最最激激烈烈時(shí)時(shí)期期產(chǎn)品類(lèi)型供應(yīng)項(xiàng)目新增供應(yīng)備注30-60XX1號(hào)\XX廣場(chǎng)約650供應(yīng)適中61-80XX項(xiàng)目\XX廣場(chǎng)約800市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力產(chǎn)品81-100XX項(xiàng)目\XX廣場(chǎng)\XX城堡\XX公館約850市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力產(chǎn)品101-120XX項(xiàng)目\XX廣場(chǎng)\XX城堡\XX公館約1000市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力產(chǎn)品121-140XX廣場(chǎng)\XX城堡\XX公館市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力產(chǎn)品141-160XX城堡\XX廣場(chǎng)\XX公館450供應(yīng)適中161-200XX城堡280供應(yīng)適中整體供應(yīng)約計(jì)4030套周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品概概況況2010年XX將進(jìn)進(jìn)入入歷歷史史競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)最最激激烈烈的的時(shí)時(shí)刻刻未來(lái)來(lái)產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)，，以以61-140平米米的的兩兩房房及及小小三三房房及及改改善善型型三三房房產(chǎn)產(chǎn)品品居居多多對(duì)XX花園園B戶(hù)型型將將形形成成較較大大影影響響，，E、F戶(hù)型型影影響響有有限限XX廣場(chǎng)場(chǎng)戶(hù)戶(hù)型型面面積積區(qū)區(qū)間間為為32——104㎡；其中中70——104㎡兩房房、、三三房房產(chǎn)產(chǎn)品品占占總總比比例例52%；32-46㎡公寓寓和和一一房房占占48%公寓寓所所占占戶(hù)戶(hù)型型比比例例最最大大，，達(dá)達(dá)到到65％，，但但銷(xiāo)銷(xiāo)售售率率卻卻最最低低，，僅僅29％，，顯顯示示XX市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品需需求求不不足足；；相反反，，88-104㎡三房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售率率較較高高。。

面積套數(shù)比例公寓32—35㎡29665%兩房70-77㎡4219%三房88-104㎡17614%四房140-18017811%合計(jì)32-104㎡1145100%XXXX廣場(chǎng)場(chǎng)預(yù)計(jì)計(jì)2010年5月上上市市XX··XX城堡堡

面積套數(shù)比例銷(xiāo)售率小三房78—85㎡42028.38%27％三房98-110㎡78052.70%11％四房129-138㎡28018.92%10％合計(jì)78-138㎡1480100.00%戶(hù)型型面面積積區(qū)區(qū)間間為為78——138㎡三房房為為主主，，其其中中98——110㎡㎡三房房產(chǎn)產(chǎn)為為供供應(yīng)應(yīng)主主體體，，銷(xiāo)銷(xiāo)售售率率居居中中，，而而小小三三房房產(chǎn)產(chǎn)品品銷(xiāo)銷(xiāo)售售率率最最高高，，達(dá)達(dá)到到27％，，顯顯示示市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)高高贈(zèng)贈(zèng)送送率率產(chǎn)產(chǎn)品品的的偏偏好好?。X··XX公館館XX公館館一一期期355套僅僅剩剩26套，，二二期期288套于于1月23日推推出出，，以以75-135㎡兩房、、三三房房為為主主，，后后期期140-160㎡大戶(hù)戶(hù)型型預(yù)預(yù)10月上上市市；；戶(hù)型兩房三房四房復(fù)式面積區(qū)間75、9090-130160200、250套數(shù)50249306戶(hù)型套數(shù)比15%74%9%2%銷(xiāo)售率80％96％100％80％XX地價(jià)價(jià)再再創(chuàng)創(chuàng)新新高高XX地王帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域房房?jī)r(jià)上漲漲，中心心區(qū)最受受益2010G009和2010G010地塊用地地面積為為60570㎡容積率不不得高于于2.5，建筑密密度不得得高于25%由起拍價(jià)價(jià)為3.02億，拍到到7.9億元實(shí)現(xiàn)樓面面單價(jià)5217元/㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出XX1號(hào)當(dāng)年樓樓面地價(jià)價(jià)3513元/㎡XX“血戰(zhàn)”世世博，，XXXXXX““壁上觀””東莞市XX房地產(chǎn)有有限公司司、深圳圳XX房地產(chǎn)有有限公司司、廣州州XX投資有限限公司、、東莞市市XX房地產(chǎn)投投資有限限公司、、XX房地產(chǎn)（（集團(tuán)））股份有有限公司司、東莞莞市世博博建造有有限公司司以及來(lái)來(lái)自佛山山的組團(tuán)團(tuán)公司參參與了競(jìng)競(jìng)拍區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)2010年XX市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，，供應(yīng)量量高達(dá)32.5萬(wàn)㎡,4000余套；2010年住宅供供應(yīng)主要要集中在在60-140㎡㎡，大戶(hù)型型供應(yīng)偏偏少；2010年上半年年主要以以存量房房消化為為主（XX城堡、XX公館），，下半年年新項(xiàng)目目供應(yīng)占占據(jù)壁江江山（XX廣場(chǎng)、XX項(xiàng)目、XX地塊項(xiàng)目目）；2010年XX中心區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)火熱熱，將成成為市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注的的焦點(diǎn)；；XX進(jìn)軍XX市場(chǎng)，將將帶動(dòng)XX房?jī)r(jià)上漲漲，其中中中心區(qū)區(qū)受益最最大；XX花園2009年?duì)I銷(xiāo)工工作總結(jié)結(jié)一期禮謝謝全城完完美美收官二期接受受咨詢(xún)二期盛大大開(kāi)盤(pán)XX首席花園園社區(qū)3月4月4.185月低密度海海景景現(xiàn)現(xiàn)樓6月直望珠江江樓王震撼登場(chǎng)12月絕版樓王王最最后兩棟棟12月部分營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)回回顧3月初，二二期誠(chéng)意意客戶(hù)幾幾乎為零零通過(guò)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的線上上推廣和和線下炒炒作，將將項(xiàng)目推推到高峰峰引起市市場(chǎng)的的高度度關(guān)注注二期以以全新新形象象“御峰峰”震撼登登場(chǎng)，，引起起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注通過(guò)價(jià)價(jià)格，，產(chǎn)品品等信信息的的釋放放，有有效的的促進(jìn)進(jìn)一期期剩余余單位位的快快速銷(xiāo)銷(xiāo)售，，于二期期4月18日開(kāi)盤(pán)盤(pán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一期期85%的銷(xiāo)售售率3月13日房訊訊網(wǎng)3月15日搜房房網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)炒炒作自3月初，，發(fā)布布軟文文近30頻次，，通過(guò)過(guò)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體體持續(xù)續(xù)性的的炒作作，使使項(xiàng)目目、區(qū)區(qū)域、、產(chǎn)品品信息息得到到全方方面的的釋放放，引引起市市場(chǎng)的的高度度關(guān)注注放大利利好信信息，，增強(qiáng)強(qiáng)購(gòu)信信心通過(guò)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)軟軟包裝裝，將將區(qū)域域發(fā)展展規(guī)劃劃、政政策等等利好好信息息進(jìn)行行放大大，增增強(qiáng)客客戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的的信心心，XX首席花花園社社區(qū)從“江畔畔豪宅宅”到“花園園社區(qū)區(qū)”，的華華麗轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)身將隱性性氣質(zhì)質(zhì)落到到實(shí)處處，并并很好好的表表達(dá)了了與市市場(chǎng)其其它項(xiàng)項(xiàng)目形形成差差異化化，深深度與與客戶(hù)戶(hù)開(kāi)成成共鳴鳴，突突出項(xiàng)項(xiàng)目的的最大大賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，同同時(shí)也也是市市場(chǎng)絕絕無(wú)僅僅有的的。全年完完成218套的銷(xiāo)銷(xiāo)售任任務(wù)，，1.96億元的的銷(xiāo)售售額2010年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)之道道洞察客客戶(hù)通過(guò)對(duì)對(duì)成交交客戶(hù)戶(hù)需求求分析析可以讓讓我們們清楚楚的認(rèn)認(rèn)識(shí)到到，我我們是是依靠靠什么么來(lái)打打動(dòng)客客戶(hù)的的通過(guò)對(duì)對(duì)成交交客戶(hù)戶(hù)生活活習(xí)性性分析析可以讓讓我們們與客客戶(hù)的的距離離更進(jìn)進(jìn)一步步通過(guò)對(duì)對(duì)成交交客戶(hù)戶(hù)的類(lèi)類(lèi)型分分析可以讓讓我們們更容容易的的找到到他們們成交客客戶(hù)年年齡主主要集集中在在26-45歲間從年齡齡來(lái)看看：他們是是城市市的中中堅(jiān)力力量；；他們是是中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)級(jí)；他們正正處于于事業(yè)業(yè)的上上升階階段；；他們忙忙于事事業(yè)，，忘卻卻享受受；他們更更關(guān)注注下一一代的的成長(zhǎng)長(zhǎng)；成交客戶(hù)所所在的行業(yè)業(yè)主要以服服裝、貿(mào)易易、政府、、事業(yè)機(jī)關(guān)關(guān)、學(xué)校等等行業(yè)，少少量金融等等服務(wù)行業(yè)業(yè)從所在行業(yè)業(yè)來(lái)看：他們低調(diào)而而不張揚(yáng)；；他們需要良良好的生活活環(huán)境；他們注重區(qū)區(qū)域生活配配套及發(fā)展展；成交客戶(hù)有有65%是二次以上上置業(yè)他們注重生生活品質(zhì)；；他們挑剔戶(hù)戶(hù)型、產(chǎn)品品、園林、、配套；他們注重周周邊生活環(huán)環(huán)境；成交客戶(hù)有有35%是首次置業(yè)業(yè)他們沒(méi)有置置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；；他們關(guān)注價(jià)價(jià)格、折扣扣；他們需要生生活配套；；成交客戶(hù)有有85%是改善型置置業(yè)他們對(duì)現(xiàn)在在的生活環(huán)環(huán)境不滿(mǎn)；；他們需要改改變現(xiàn)在的的居住環(huán)境境；成交客戶(hù)有有15%是看中區(qū)域域發(fā)展他們具有長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光光；他們對(duì)區(qū)域域發(fā)展非常常有信心；；客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)本本項(xiàng)目主要要是因?yàn)閼?hù)戶(hù)型產(chǎn)品、、區(qū)域發(fā)展展配套、園園林、小區(qū)區(qū)規(guī)模、區(qū)區(qū)位等本項(xiàng)目戶(hù)型型產(chǎn)品、區(qū)區(qū)域發(fā)展、、園林是客客戶(hù)最看重重的點(diǎn)，是是與其它項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的的核心價(jià)值值，在后期期的營(yíng)銷(xiāo)推推廣中，需需要盡量放放大產(chǎn)品、、區(qū)域發(fā)展展、園林等等；成交客戶(hù)希希望物業(yè)提提供代購(gòu)物物、室內(nèi)清清潔、接送送小孩、訂訂機(jī)票等部部分特殊服服務(wù)建議通過(guò)提提供部分有有嘗服務(wù)，，將物業(yè)從從單純的安安全管理提提升到服務(wù)務(wù)的概念，，從而配合合提升項(xiàng)目目的豪宅品品質(zhì)。同時(shí)時(shí)也可以增增加物業(yè)的的資金收益益。成交客戶(hù)希希望參加的的活動(dòng)有國(guó)國(guó)際水果節(jié)節(jié)、燒烤活活動(dòng)等，主主要是因?yàn)闉轫?xiàng)目有舉舉行過(guò)，并并得到客戶(hù)戶(hù)的認(rèn)可同時(shí)成交客客戶(hù)對(duì)未舉舉行過(guò)的攝攝影大賽、、家庭運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)等也表表示出參與與興趣，建建議在后階階段的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)通過(guò)過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)等增增加他們參參與的興趣趣。成交客戶(hù)信信息獲取渠渠道以朋友友介紹為主主，電視、、戶(hù)外、短短信夾報(bào)均均有較好效效果建議在后期期的營(yíng)銷(xiāo)推推廣中，增增強(qiáng)圈層營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，加大大老帶新優(yōu)優(yōu)惠，促進(jìn)進(jìn)老帶新主主動(dòng)積極性性；同時(shí)戶(hù)外、、電視、短短信推廣也也需要跟上上；40%的客戶(hù)在一一周內(nèi)成交交他們?cè)诙虝r(shí)時(shí)間內(nèi)認(rèn)識(shí)識(shí)項(xiàng)目、喜喜歡項(xiàng)目、、認(rèn)可項(xiàng)目目、成交；；他們對(duì)價(jià)格格敏感度相相對(duì)較弱；；項(xiàng)目的第一一印象影響響到他們是是否成交；；50%以上的客戶(hù)戶(hù)在一月以以上的時(shí)間間成交他們對(duì)項(xiàng)目目長(zhǎng)期關(guān)注注；他們對(duì)區(qū)域域的發(fā)展高高度關(guān)注；；他們主要要關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格；對(duì)所有成成交客戶(hù)戶(hù)進(jìn)行調(diào)調(diào)查，其其中有76%有意向購(gòu)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位位，他們們關(guān)注價(jià)價(jià)格、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、位位置等；；建議近期期對(duì)車(chē)位位進(jìn)行銷(xiāo)銷(xiāo)售從客戶(hù)對(duì)對(duì)車(chē)位接接受的價(jià)價(jià)格來(lái)看看，88%的客戶(hù)只只能夠接接受車(chē)位位價(jià)格在在8萬(wàn)元以下下；10%的客戶(hù)能能夠接受受10萬(wàn)的車(chē)位位價(jià)格；；僅4%的客戶(hù)接接受車(chē)位位價(jià)格在在12萬(wàn)；成交客戶(hù)戶(hù)小結(jié)他們處于于事業(yè)的的上升階階段；他們忙于于事業(yè)，，忘卻享享受；他們更關(guān)關(guān)注下一一代的成成長(zhǎng)；他們低調(diào)調(diào)而不張張揚(yáng)；他們需要要良好的的生活環(huán)環(huán)境；他們注重重生活品品質(zhì)；他們注重重周邊生生活環(huán)境境；他們注重重區(qū)域生生活配套套及發(fā)展展；他們注重重戶(hù)型、、產(chǎn)品、、園林、、配套；；他們關(guān)注注價(jià)格、、折扣；；他們具有有長(zhǎng)遠(yuǎn)的的眼光；；他們對(duì)區(qū)區(qū)域發(fā)展展非常有有信心；；他們最關(guān)關(guān)注我們們的戶(hù)型型產(chǎn)品、、區(qū)域發(fā)發(fā)展、園園林；他們需要要較高的的物業(yè)服服務(wù)水平平；他們注重重社交圈圈層；他們對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的第第一印象象影響到到他們的的成交他們對(duì)區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展高度度關(guān)注；；他們大部部有意向向購(gòu)買(mǎi)車(chē)車(chē)位；他們關(guān)注注車(chē)位的的價(jià)格、、產(chǎn)權(quán)、、位置等等；當(dāng)我們了了解了我我們的客客戶(hù)需要要什么有有時(shí)候我們?cè)撟鲎鲂┦裁疵床拍艽虼騽?dòng)客戶(hù)戶(hù)才能讓讓他們買(mǎi)買(mǎi)單史上最昂昂貴電影影的《阿凡達(dá)》截止26日以18.59億美元打打破《泰坦尼克克號(hào)》保持13年的影史史全球總總票房紀(jì)紀(jì)錄。導(dǎo)導(dǎo)演詹姆姆斯·卡梅隆輕輕松實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自我超超越，再再次成為為“世界界之王””《阿凡達(dá)》票房將輕輕松翻越越驚人的的20億美元《阿凡達(dá)》的致勝之之道超越想像像新新世界之致勝法法寶心血和智智慧12年后驚世世之作致勝法寶寶一當(dāng)年搗鼓鼓了風(fēng)靡靡全球的的《泰坦尼克克號(hào)》的詹姆斯·卡梅隆花了12年的心血和智智慧精心打造造《阿凡達(dá)》XX鎮(zhèn)府花了近十十年的時(shí)間精精雕細(xì)鑿?fù)h(yuǎn)遠(yuǎn)島2010年勢(shì)必打造一一個(gè)全新、多多功能的“世界的威遠(yuǎn)遠(yuǎn)島”策略：借勢(shì)炒炒作只待威遠(yuǎn)島規(guī)規(guī)劃確定，全全面炒作區(qū)域域，提升區(qū)域域升值潛力及及區(qū)域的居住住價(jià)值有效的將區(qū)域域的發(fā)展與項(xiàng)項(xiàng)目緊密的聯(lián)聯(lián)系到一起，，僅且只有XX花園能夠享受受威遠(yuǎn)島的升升潛紅利，見(jiàn)見(jiàn)證威遠(yuǎn)的啟啟航與發(fā)展表現(xiàn)形式威遠(yuǎn)啟航唯唯我獨(dú)獨(dú)珍啟航表達(dá)威遠(yuǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)程正式式啟動(dòng)，全城城關(guān)注，世界界期待唯我獨(dú)珍表達(dá)項(xiàng)目在區(qū)區(qū)域是獨(dú)一無(wú)無(wú)二的，同時(shí)時(shí)也表達(dá)項(xiàng)目目的園林、戶(hù)戶(hù)型產(chǎn)品也是是全城稀有的的威遠(yuǎn)啟航唯唯我獨(dú)獨(dú)珍仙境般的“潘多拉星球球”世界致勝法寶二有著豐富資源源，如夢(mèng)似幻幻，有如仙境境的“潘多拉拉星球”成熟的東南亞亞宮廷園林成熟的花園社社區(qū)近300個(gè)家庭的入住住的成熟生活活氛圍，和諧諧的鄰里關(guān)系系全城稀有的大大戶(hù)型、高贈(zèng)贈(zèng)送、寬樓間間距……我們有——自然為上全全城爭(zhēng)藏自然表達(dá)項(xiàng)目目園林的自然然生態(tài)，同時(shí)時(shí)也表達(dá)項(xiàng)目目的生活氛圍圍、鄰里關(guān)系系的自然和諧諧。很好的表表現(xiàn)出生活在在XX花園的自然、、舒適的居家家情景全城爭(zhēng)藏表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目是最值值得全城人民民爭(zhēng)相珍藏的的花園社區(qū)成熟人居自然為上全全城爭(zhēng)藏恢宏大氣，場(chǎng)場(chǎng)面宏偉““人神大戰(zhàn)””，從天空打打到森林，渾渾厚的配樂(lè)和和復(fù)雜逼真的的特效令所有有觀眾看得血血脈噴張恢宏大氣，場(chǎng)場(chǎng)面宏偉的的“人神大戰(zhàn)戰(zhàn)”致勝法寶三2010年XX進(jìn)行歷史競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)最激烈的時(shí)時(shí)期勢(shì)必將上演一一場(chǎng)“XX星球大戰(zhàn)”市場(chǎng)上有30萬(wàn)㎡以上規(guī)模模的項(xiàng)目有XX公館、XX廣場(chǎng)、XX城堡中心區(qū)的項(xiàng)目目有XX廣場(chǎng)、XX項(xiàng)目、XX項(xiàng)目生態(tài)大盤(pán)有XX公館、XX城堡市場(chǎng)公認(rèn)的豪豪宅有XX1號(hào)、XX公館XX花園依靠什么么來(lái)殺出重圍圍，以實(shí)現(xiàn)130套的銷(xiāo)售任務(wù)務(wù)通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)客觀分析析2010年上半年140-160㎡的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)有有限我們們將將以以產(chǎn)產(chǎn)品品的的差差異異化化來(lái)來(lái)突突圍圍我們們打打“大大””只有有真真正正的的大大戶(hù)戶(hù)型型，，才才能能稱(chēng)稱(chēng)得得上上豪豪宅宅，，才才能能領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)市市場(chǎng)場(chǎng)就像像《阿凡凡達(dá)達(dá)》里的的大大鳥(niǎo)鳥(niǎo)一一樣樣，，它它總總能能讓讓世世界界信信服服于于它它只有有真真正正的的大大戶(hù)戶(hù)才才算算得得上上是是豪豪宅宅只有有真真正正的的大大戶(hù)戶(hù)才才能能讓讓您您的的生生活活、、事事業(yè)業(yè)達(dá)達(dá)到到最最高高境境界界140-160㎡㎡大戶(hù)戶(hù)豪豪宅宅讓讓您您登登峰峰前景景無(wú)無(wú)限限絕絕無(wú)無(wú)僅僅有有直望望高高爾爾夫夫大大戶(hù)戶(hù)全全城城絕絕無(wú)無(wú)僅僅有有認(rèn)準(zhǔn)準(zhǔn)了了方方向向，，我我們們?cè)撛撊缛绾魏螆?zhí)執(zhí)行行？？2月份份3月份份4月份份5月份份項(xiàng)目目推推貨貨策策略略春節(jié)節(jié)期期間間保持持現(xiàn)現(xiàn)有有貨貨量量的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售街鋪鋪出出租租，，完完善善項(xiàng)項(xiàng)目目的的配配套套加推推G戶(hù)型型，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目在在市市場(chǎng)場(chǎng)的的差差異異化化，，同同時(shí)時(shí)利利于于與與B戶(hù)型型、、E戶(hù)型型的的價(jià)價(jià)格格差差，，促促進(jìn)進(jìn)出出貨貨車(chē)位位銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，針針對(duì)對(duì)所所有有老老業(yè)業(yè)主主進(jìn)進(jìn)行行車(chē)車(chē)位位銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，增增加加資資金金回回籠籠商業(yè)業(yè)街街出出售售，，增加加資資金金回回籠籠加推推剩剩余余所所有有的的F戶(hù)型型，，通通過(guò)過(guò)加加推推促促進(jìn)進(jìn)其其它它產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售2月份份3月份份4月份份5月份份主題題：：江景景樓樓王王熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)主題題：：威遠(yuǎn)遠(yuǎn)啟啟航航，，唯唯我我獨(dú)獨(dú)珍珍副標(biāo)標(biāo)：：140-160㎡㎡大戶(hù)戶(hù)豪豪宅宅讓讓您您登登峰峰配合合網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、夾夾報(bào)報(bào)等等對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展進(jìn)進(jìn)行行軟軟文文炒炒作作以以主題題：：自然然為為上上全全城城爭(zhēng)爭(zhēng)藏藏這個(gè)個(gè)時(shí)時(shí)期期基基本本剩剩余余單單位位有有限限，，表表達(dá)達(dá)最最后后機(jī)機(jī)會(huì)