文化園項目調(diào)研報告

第5頁共5頁文化園工程調(diào)研報告橫梁工程調(diào)研報告一、六合鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場開展狀況近年來各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)增幅明顯，開發(fā)量增加至上萬甚至幾十萬平米，已從單幢開場邁向群樓，從部分自建到成片成區(qū)規(guī)?；?jīng)營，但除聚賢新城等個別樓盤外，單個樓盤體量小，一般為5萬平米以下。建筑形態(tài)以多層帶底商的公寓為主，部分小型自建別墅為輔，價格方面，住宅為9001300元/㎡，商業(yè)為1300--2400元/㎡，銷售周期平均在1年—2年，購房者多數(shù)是從周邊農(nóng)村上來的，部分為鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)換房的，很少一部分為南京過來的。1〕馬集鎮(zhèn)2〕程橋鎮(zhèn)樓盤名稱建筑面積銷售均價開盤//交付時間銷售率建筑類型住宅主力戶型、面積主力總價銷售周期編鐘公寓14000平米住宅：971底商：130005.3/上網(wǎng)170套，已售128套，銷售率75％10棟多層78平米兩房；105平米三房11-14萬2年3〕八百橋鎮(zhèn)：樓盤名稱建筑面積銷售均價開盤//交付時間銷售率建筑類型住宅主力戶型、面積主力總價銷售周期樓盤名稱建筑面積銷售均價開盤//交付時間銷售率建筑類型住宅主力戶型、面積主力總價銷售周期圣馬麗都21000平米住宅1228商鋪：23252023.1.16/一期06.3開工商業(yè)共計80套，銷售率20％；住宅共計120套，銷售率95％多層+底商114.0513.6萬1年樓盤名稱建筑面積銷售均價開盤//交付時間銷售率建筑類型住宅主力戶型、面積主力總價銷售周期聚賢新城200000?。?200商：2000未開盤認購意向20%以多層為主81-13010-14萬2年招賢公寓10743135406.7.8/已銷售60%多層80-12012-151年4〕瓜埠鎮(zhèn)：樓盤名稱建筑面積銷售均價開盤//交付時間銷售率建筑類型住宅主力戶型、面積主力總價銷售周期太平北苑10000128006.1已銷售90%多層60-10010-13萬1年梅亭雅1.26/一期40套已售完.二期92套住宅及21套商業(yè)在售,目前僅售8套.多層85-10711-14萬1年二、橫梁鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場狀況橫梁地處南京市六合區(qū)東部，距六合城區(qū)約10公里，東與儀征青山鎮(zhèn)接壤，南與本區(qū)瓜埠鎮(zhèn)、東溝鎮(zhèn)毗鄰，西與靈巖山相連，北接新篁鎮(zhèn)；全鎮(zhèn)共轄16個行政村，總?cè)丝?4000人，街道常住人口9800人；全鎮(zhèn)形成集服裝、玩具、塑料、化工、金屬、建材等10多個行業(yè)，中小企業(yè)約150家，其中員工人在1000人以上的就有蘇美達長江制衣、永興服飾、翔緣制衣、極目玩具4家；目前小城鎮(zhèn)建成面積已達1.3平方公里，進駐居民12000多人，總建筑面積34萬平方米；建有梵天路、寧通便道、興鎮(zhèn)路、寶石路、雨花路、山東路、王子路等多條主干道。橫梁鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場以自建房為主，近年來自建的商住樓新增約1600多幢，29萬平方米，自建房以本地人消化為主，供大于求，成交價約900-1200元/㎡左右，近幾年售價緩慢增長200元/㎡左右。其中比擬突出自建房小區(qū)有姚徐農(nóng)民居住集中區(qū)，規(guī)劃約80幢獨立、雙拼別墅，獨立別墅270㎡,售價33萬/套，雙拼別墅230㎡,售價27萬/套，小區(qū)規(guī)劃有籃球場、健身器材區(qū)、兒童樂園、麻將會所等配套，綠化及物管一般化；購置人群以南京人和鎮(zhèn)上本地居民為主，99年就開場建造，沒有兩證，最初僅僅售10萬/套左右，還不是很好賣，如今由于一部分和本地有聯(lián)絡(luò)關(guān)系〔當?shù)鼐蜆I(yè)、當?shù)赜H戚等〕的南京人的購置，價格逐步上漲到27－33萬/套，缺乏：1、沒有兩證，不方便轉(zhuǎn)讓2、沒有別墅周別的自然環(huán)境和高品味的內(nèi)部配套〔沒有特別的賣點〕3、規(guī)劃設(shè)計一般，兵營式排列，套型全部一樣，導(dǎo)致營銷中的靈敏性、針對性差4、根本沒有營銷方案，沒有作系統(tǒng)性的推廣，賣點不明晰。橫梁老街后的自建聯(lián)排商住樓，由市容葉老板建造，總面積5萬平方米，共30多間，每間130平方米左右加30平方米左右的露臺，售價13萬，無證，大多為市容隊及老菜場原做生意的老板購置，還有一部分抵給工程隊的老板，該自建房方案做橫梁的小商品市場，也就是說市容將取締街道的小攤小販統(tǒng)一到該市場做買賣。博敖住宅樓，1幢36套，大套112平方米，三房兩廳兩衛(wèi)，小套86平方米，三房一廳，建筑設(shè)計一般，外墻普通涂料，內(nèi)部全毛坯，大院內(nèi)自行車庫，三樓1300，二樓1250，代辦兩證，可讓價幾千元不等，銷售狀況不佳。興鎮(zhèn)公寓是位于橫梁興鎮(zhèn)路的商品房，一樓為商業(yè)部分約700平方米為上海華聯(lián)超市，二樓也為商業(yè)部分，其余為住宅共24套，套型有83、97的兩室兩廳；103、107的三室二廳，最高報價1428元/平方米〔3樓〕、1388〔4樓〕、1358〔5樓〕，實際價格1303元/平方米，主力總價11-14萬，兩證齊全，網(wǎng)上備案，鎮(zhèn)上居民及內(nèi)部職工購置。橫梁工程以南3公里處規(guī)劃有南京科凱“人居森林”工程，位于靈山大道西側(cè)，總體規(guī)劃5970畝，總投資10億元，建立周期5年，〔2023－2023〕，一期2000畝