諸城房地產(chǎn)市場月度報告

11/11HYPERLINK"/"諸城房地產(chǎn)市場報告2010年4月一、諸城都市概況1、都市要緊經(jīng)濟指標概述諸都市地處魯東南，總面積2183平方公里，人口107萬，是國務院確定的全國沿海對外開放都市、綜合改革試點市和鄉(xiāng)村都市化試點市，和中國優(yōu)秀旅游都市。2007年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值可能超過294億元，同比增長18%；財政總收入可能超過28億元，其中地點財政收入16.3億元，分不增長36.1%和34.7%。綜合經(jīng)濟實力在2009年度全國百強縣（市）中列第35位，被省委、省政府表彰為“縣域經(jīng)濟進展先進單位”，屬山東省經(jīng)濟綜合實力30強。2、都市產(chǎn)業(yè)進展①自然資源豐富。全市耕地面積160萬畝；水資源總量6億立方米；境內(nèi)已探明的礦產(chǎn)資源20余種，總儲量1.3億噸以上，其中沸石巖、明礬石、金紅石儲量豐富，且為山東所獨有，極具開采價值。②工業(yè)進展迅速。成功培育起了汽車及零部件、食品加工、紡織服裝三大主導產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)值、利稅分不占全市工業(yè)總量的85%以上。同時，著力培植了精細化工、裝備制造、電子信息、造紙包裝、木器家具、建筑建材等新興產(chǎn)業(yè)，形成了新的經(jīng)濟增長點。2007年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)進展到602家，規(guī)模以上企業(yè)可能完成增加值151億元，利稅過千萬元的企業(yè)達到75家。截至2009年全市擁有中國馳名商標14件、中國名牌13件、國家免檢產(chǎn)品13件，山東名牌41件、山東省聞名商標29件，省級優(yōu)質(zhì)服務品牌2件。品牌產(chǎn)品和企業(yè)迅速膨脹，叫響了以諸城外貿(mào)為主的外貿(mào)城、以福田公司為主的汽車城、以新郎公司為主的紡織服裝城、以得利斯集團為主的食品加工城。③農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。諸城是全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)源地，全國糧食、主料煙、瘦肉型豬生產(chǎn)基地，現(xiàn)已進展起肉雞、生豬、黃煙、糧油、蔬菜、棉花、淡水養(yǎng)殖、桑蠶、食用菌、萬壽菊等十二大主導產(chǎn)業(yè)。2007年可能實現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟總收入906億元，農(nóng)民人均純收入6787元,分不增長22.6%和12%。目前已與60多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系。2007年引進招商引資項目270個，到位資金54億元，其中實際利用境外資金6300萬美元；外貿(mào)進出口總額達到6.8億美元，增長15%，其中出口5.8億美元，增長16%。2010年，4月21日，諸都市喜獲農(nóng)業(yè)部露地蔬菜標準園建設(shè)項目，打算創(chuàng)建1個面積1100畝的露地蔬菜標準園，項目可能總投資600萬元，建成后將帶動周邊相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品實現(xiàn)“品牌化銷售”，最終實現(xiàn)全市蔬菜產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。④進展旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。先后建起了龍都市場、密州商城、九龍商貿(mào)城、龍海水產(chǎn)城等一大批骨干市場和商業(yè)網(wǎng)點，其中龍海水產(chǎn)城規(guī)模居全國同行業(yè)第一。2007年,可能實現(xiàn)社會消費品零售總額72億元，同比增長15.7%。加快進展現(xiàn)代旅游業(yè)，拉起了以恐龍文化為主調(diào)、名人文化為主線、以“六山七水八園”為主體的現(xiàn)代旅游都市框架。3、都市以后進展重點1）都市以后進展規(guī)劃核心，要緊劃分為三個板塊：以開發(fā)區(qū)為中心的工業(yè)園區(qū)；以東城為方向的新城區(qū)（生活區(qū)）；以三里莊水庫為龍頭，九龍河、恐龍公園、開發(fā)區(qū)濰河段為補充的休閑娛樂區(qū)。2）要緊功能區(qū)分布：①由四大商圈共同構(gòu)成諸城商業(yè)區(qū)以佳樂家或銀座為中心的以佳樂家或銀座為中心的綜合商圈以百盛為中心，與百盛國美、春天購物組成的百盛商圈以三聯(lián)愛民購物廣場為補充和龍都市場組成綜合商圈以利群為中心，與商業(yè)大廈、人民商場組成的利群商圈諸城大商業(yè)區(qū)②四大區(qū)域組成諸城旅游產(chǎn)業(yè)核心區(qū)以障日山為中心的以障日山為中心的旅游度假區(qū)以滄灣公園為中心的休閑活動區(qū)以常山為中心的生態(tài)旅游區(qū)以恐龍公園為中心的恐龍文化區(qū)諸城旅游產(chǎn)業(yè)核心區(qū)3）都市交通概述①立體高速交通網(wǎng)構(gòu)筑2小時經(jīng)濟圈。以222省道、329省道、206國道、青紅高速組成立體的周邊交通網(wǎng)，與以后的濰坊——日照高速，同煙臺、青島、濰坊、日照、濟南組成2小時經(jīng)濟圈，進一步加強了區(qū)域間、都市間的經(jīng)濟交流與產(chǎn)業(yè)溝通。②鐵路交通加強省外經(jīng)濟交流。坐擁以膠新鐵路為中心的鐵路交通網(wǎng)，連接煙大輪渡、藍煙線，及南下廣州、深圳、上海、杭州等要緊鐵路線，為諸城產(chǎn)業(yè)對外進展提供了絕佳的窗口。二、諸城房地產(chǎn)市場概述1、諸城房地產(chǎn)格局概述①供求格局：土地供應充分住房供需平衡2006年，諸城通過掛牌拍賣的出讓土地達2000余畝，是過去五年之和，2007年土地供應仍然充足，有1500畝左右的土地供應市場。近幾年，諸城的土地開發(fā)仍然保持著充足的供應量，大量新盤涌現(xiàn)。②居住板塊格局：“東部宜居”的都市房產(chǎn)格局已形成都市進展整體規(guī)劃為東移北擴，東移向東南進展，隨著房地產(chǎn)市場的不斷開發(fā)，整個都市已形成從老城向新城遷移的格局，東部逐漸成為宜居生活區(qū)，涌現(xiàn)了大量高品質(zhì)、品牌樓盤。東部自然也就成了諸城品質(zhì)樓盤的聚攏地。③房價格局：2006年諸城新建商品房全年平均價格在2000元/平方米左右,2007年房價在2300元/平米左右，2008年為2700元/平方米，2009年-2010年為3000元/平方米左右，平均每年的房價增長率在16.5%，房價呈螺旋式上漲態(tài)勢。④產(chǎn)品行局：多層仍為香餑餑高層潛力仍需考察帶有政績工程形象工程的樓宇經(jīng)濟，直接擾亂了房地產(chǎn)市場的進展規(guī)律。人們關(guān)于高層的認可態(tài)度仍然遠遠要落后于多層。2009年，隨著大量高層和小高層項目的集中投放市場，高層產(chǎn)品出現(xiàn)供大于求的市場現(xiàn)象，必定進入混戰(zhàn)狀態(tài)，以后高層市場供應必將長時刻的遭到銷售的遏止現(xiàn)象，高層的升值空間將在長時刻不被看好。⑤開發(fā)格局：中小盤占主流開發(fā)模式亟待升級從目前來看，諸城房地產(chǎn)項目以中、小型樓盤為主，尤其是屬于樓宇經(jīng)濟的項目大都沿街而建（比如市和平路），只有幾幢樓（比如“丹桂軒”、“繁榮苑”、“福源小區(qū)”等），開發(fā)規(guī)模除個不10萬左右的樓盤外，要緊都在5萬、甚至2-3萬平方米以下。大盤相對較少，在較大程度上專門難發(fā)揮著引導區(qū)域房地產(chǎn)進展的作用，這也阻礙整個諸都市房地產(chǎn)市場的進展。大盤、名盤的入駐將會是諸城房地產(chǎn)市場進展的重要拐點。2、諸城消費者購房心理洞察①對戶型要求高：比如南向的客廳和臥房、衛(wèi)生間的布局。②對小區(qū)配套要求較高。喜愛小區(qū)規(guī)模較大，配套全，物業(yè)治理規(guī)范的房子，注重小區(qū)周邊配套完善，小孩上學、購物等便利。都市目前工作時刻偏早，7點半上班，中午一點半上班，晚上不敢玩的太晚，購買力沒有得到釋放，消費空間沒有，消費半徑較小，市民的選擇是十分實際的。③注重小區(qū)環(huán)境的營造，有物業(yè)服務概念。對物業(yè)要求較高，溫馨安全，渴望安靜和空間，期望得到心靈空間的釋放。④價格敏感度高，購房內(nèi)心現(xiàn)實。價格廉價，三線都市的價格的敏感度專門強，價格對市場的引導作用專門大，“聰慧的諸城人喜愛有廉價賺的房子”。3、房地產(chǎn)市場以后進展①都市規(guī)劃建設(shè)提升都市形象，諸城將更宜居2007年諸城榮獲山東省政府頒發(fā)的“山東省適合人居環(huán)境獎”是濰坊地區(qū)唯一獲獎的縣級都市，作為“中國優(yōu)秀旅游都市”的諸城，2007年投資1000萬升級改造恐龍公園，2008年將投3個億進行濰河綜合治理工程等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，特不是濰河綜合治理工程作為市委市政府2008年的重點工程，政府力圖把濰河打造成為一條生態(tài)河、景觀河和效益河，諸城“住在諸城”將逐步形成。2009年政府先后對在東、西大型商業(yè)區(qū)作為重點扶持項目，為以后都市進