財務風險預警研究 以房地產(chǎn)財務風險為例

南京財經(jīng)大學畢業(yè)論文目錄一引言...................................................................................................................................3二現(xiàn)有研究評述.................................................................................................................4（一）房地產(chǎn)財務預警的意義...........................................................................................5（二）財務風險預警的內(nèi)容建立.......................................................................................5（三）文獻評述...................................................................................................................6三房地產(chǎn)公司財務危機相關的理論分析.........................................................................7（一）房地產(chǎn)的基本特征...................................................................................................71.房地產(chǎn)的自然特征：....................................................................................................72.房地產(chǎn)的社會特征：....................................................................................................8（二）我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀...............................................................................................8（三）房地產(chǎn)財務風險產(chǎn)生的原因...................................................................................81.外部原因........................................................................................................................82.內(nèi)部原因........................................................................................................................9（四）財務危機的處理.......................................................................................................91財務危機的早期信號....................................................................................................92重視財務危機的中期信號.........................................................................................103如果出現(xiàn)晚期財務危機信號.....................................................................................10四案例分析.......................................................................................................................10（一）背景資料.................................................................................................................101南京財經(jīng)大學畢業(yè)論文（二）萬科上半年取業(yè)績出色.........................................................................................11（三）業(yè)績出色但存在風險.............................................................................................12五房地產(chǎn)企業(yè)財務預警的作用.......................................................................................14六總結(jié)...............................................................................................................................15.....................................................................................................................15---riskresearch---realestatefinancialriskaa2南京財經(jīng)大學畢業(yè)論文a：；；一引言強，房地產(chǎn)行業(yè)在此基礎上蒸蒸日上，但也存在不少財務風險。用貨幣資金償還到期債務的不確定性，也稱融資風險。財務關系一項綜合管理工作。履行，2008年《中華人民共和國政府信息公開條例》明確提出要提高政府信息公開透明度，保證公民的知情權(quán)，2010年4月，在國內(nèi)各大城市房價狂飆的情3南京財經(jīng)大學畢業(yè)論文GDP增長超過11%性的措施一下子將高溫的房地產(chǎn)市場打入冰窖，各地房地產(chǎn)市場交易嚴重萎縮。2011年1月26日公布的新“國八條”把二套房貸首付比例提至60%至基準利率的1.1201130%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。20122013用地供應，加快保障性安居工程規(guī)劃建設，加強市場監(jiān)管。加入WTO后國際經(jīng)進行內(nèi)部改革來順應時代的要求。是本題的意義所在。二現(xiàn)有研究評述4南京財經(jīng)大學畢業(yè)論文（一）房地產(chǎn)財務預警的意義少的一項工作（石晶華，2014防范與風險控制預警至關重要（曹建梅，2014立完整的財務預警體系，從而更好的預防財務風險。（二）財務風險預警的內(nèi)容建立情況，破產(chǎn)則是財務危機的極端形式。5南京財經(jīng)大學畢業(yè)論文不健全的條件下更是不可避免的（陳文萍，2012比，對企業(yè)運營狀況做出預測，找出偏差，進行核算，考核，從而找出發(fā)生偏差原因，處理經(jīng)過，解除危機的各項措施，已經(jīng)處理后的反饋意見等，都作為未來類似的錯誤，進而加強了企業(yè)免疫功能。（三）文獻評述6南京財經(jīng)大學畢業(yè)論文突發(fā)事件因素。財務風險。企業(yè)內(nèi)部因素包括經(jīng)營水平限制，資金因素，財務管理因素。但由于房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，需要對此進行不斷更新，以適應其制度的需要。三房地產(chǎn)公司財務危機相關的理論分析房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資，開發(fā)，經(jīng)營，管理以及房地產(chǎn)咨詢，評估，經(jīng)關產(chǎn)業(yè)，擴大就業(yè)，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展做出了重要的貢獻，但與此同時，自身也積累了一定的財務風險。（一）房地產(chǎn)的基本特征1.房地產(chǎn)的自然特征：（1）位置的固定性和品質(zhì)的差異性（2）需求的普遍性（3）價值難以確定（4）供給的稀缺性（5）耐久性7南京財經(jīng)大學畢業(yè)論文（6）用途的多樣性（7）體積龐大，消耗材料多2.房地產(chǎn)的社會特征：（1）房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營中涉及到復雜的法律關系（2）房地產(chǎn)往往受政府政策，福利制度和社會保障制度的影響（3）房地產(chǎn)生產(chǎn)的消費反映出較強的社會風俗和生活習慣（二）我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀地產(chǎn)業(yè)開始復蘇，進入90年代，在鄧小平理論特別是社會主義市場經(jīng)濟理論的重要的促進作用。隨著經(jīng)濟體制改革的實施和深入，經(jīng)濟增長的加速，城市建設的大規(guī)模展開，和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。（三）房地產(chǎn)財務風險產(chǎn)生的原因1.外部原因房地產(chǎn)企業(yè)財務管理宏觀環(huán)境的復雜性是導致財務管理風險的主要外部原因8南京財經(jīng)大學畢業(yè)論文財務管理的宏觀環(huán)境包括社會環(huán)境，市場環(huán)境，文化環(huán)境，資源環(huán)境等因素。法律法規(guī)的約束，相關房地政策的出臺，控制土地的審批，銀行貸款的限制，二預見，反應滯后，措施不力，財務風險必然產(chǎn)生。外部環(huán)境的不利變化必然給企業(yè)帶來財務風險。2.內(nèi)部原因企業(yè)內(nèi)部財務關系混亂是我國企業(yè)財務風險產(chǎn)生的又一重要原因。面存在權(quán)責不明，關系混亂的現(xiàn)象，似的資金流失嚴重，使用效率也比較低下。目性比較大，最后形成投資失敗，不良資產(chǎn)大量產(chǎn)生，資金流失嚴重，資金的安企業(yè)內(nèi)部財務監(jiān)審制度不健全等都是房地產(chǎn)財務風險產(chǎn)生的原因。（四）財務危機的處理1財務危機的早期信號。9南京財經(jīng)大學畢業(yè)論文團財務部報告，報告中應說明出現(xiàn)財務危機信號的原因，計劃采取的措施等。2重視財務危機的中期信號。如果企業(yè)出現(xiàn)中期財務危機的信號，子公司財務部應在24小時內(nèi)口頭向集團總經(jīng)理，集團總裁和集團董事長。3如果出現(xiàn)晚期財務危機信號。以書面形式報告集團財務部，同時抄報集團總裁和集團董事長。四案例分析（一）背景資料由中國房地產(chǎn)研究中心測評的2013年度上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50出爐，其中成交金額排名前十位的依次為萬科地產(chǎn)、綠地集團、中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬達集團、碧桂園、華潤置地、世貿(mào)房地產(chǎn)、綠城中國。另據(jù)不完完全統(tǒng)計，目前近20家披露中報的上市房企，業(yè)績整體實現(xiàn)增長，標桿房企銷售額、營業(yè)收入同比增長均逾三成。10南京財經(jīng)大學畢業(yè)論文830億元的銷售額再度領銜榜首，相較2012年上半年610億元同比增長36%，177億元。劃事務所特約專家羅先菊等專業(yè)人士認為，萬科“漂亮”業(yè)績背后隱藏財務風險。（二）萬科上半年取業(yè)績出色6日28月晚，萬科A、萬科B發(fā)布了2013年中報，上半年公司實現(xiàn)結(jié)算面積388.4406.347.2%和34.4%；實現(xiàn)營業(yè)收入413.934.7%71.33長17.93%45.622.3%。2013年上半年公司實現(xiàn)銷售面積716.4836.7別增長18.9%和33.8%；物業(yè)管理收入5.89億元，同比增長67.92%；全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為6.84%，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為6.91%，增加了0.08個百分點；基本每股收益為0.41%，同比增加20.59%。從上述各項財務指標來看，萬科上半年業(yè)績實現(xiàn)了快速增長。相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-6月，萬科累計新獲取項目42個，權(quán)益占地面積約342925項目的平均樓面地價約2735元/6月底，萬科規(guī)劃中項目的權(quán)益建筑面積為4123萬平方米。14個城市商11南京財經(jīng)大學畢業(yè)論文品住宅銷售面積對批準預售面積的比例，已由一季度末的1.43倍下降至二季度末的0.90倍?！比f科董事會秘書譚華杰表示，從可售去庫存化需要的月數(shù)來看，這些城市目前的去庫存化周期在10個月左右，也處在較合理水平。隨著供求關系趨于平衡，市場已具備平穩(wěn)運行的基礎。提醒；上半年房地產(chǎn)業(yè)務的結(jié)算均價為10,461元/平方米，較2012年同期下降8.7%，房地產(chǎn)業(yè)務毛利率為23.8%2012年同期下降2.7個百分點，結(jié)算凈利率14.1%，較2012年同期下降0.1個百分點。此外，萬科營業(yè)收入增幅和凈利潤增速較去年同期均有所下滑，而從銷售金額角度推算，萬科在全國的市場占有率較去年同期的2.68%下降至2.5%。譚華2011至2012年市場低谷時的銷售。于毛坯房業(yè)務。（三）業(yè)績出色但存在風險雖然，萬科半年報取得了漂亮的承擔，但在平穩(wěn)增長的業(yè)績背后，還承受著務清償?shù)葐栴}，令外界疑慮。萬科半年報顯示期末資產(chǎn)總額為4,322.4214.11%12南京財經(jīng)大學畢業(yè)論文流動產(chǎn)為4,131.69億元，占資產(chǎn)總額比例為95.59%，比期初增加13.89%；非流動資產(chǎn)為190.73億元，占資產(chǎn)總額比例為4.41%，比期初增加19.00%。萬科半年報顯示期末負債總額為3,441.7616.02%流動負債為3,141.01億元，占負債總額比例為91.26%，比期初增加20.89%；非流動負債為300.75億元，占負債總額比例為8.74%，比期初減少18.34%?！巴ㄟ^分析萬科本期末資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)可知，資產(chǎn)項目中變化最大的是其他應收款，本報告期末余額為330.72億元，比期初增加64.88%。主要原因是合作方往來款項增加?！焙陀嵕W(wǎng)特約研究員蔡昌、羅先菊認為，在貨幣資金方面，本報告期末余額為376.04億元，較期初減少28.09%，主要原因是公司適度補充為3,111.4421.94%增加。形成鮮明對比的是，負債項目中本報告期末較期初變動最大的是應付票據(jù)，本報告期末余額為109.49119.98%次是一年內(nèi)到期的非流動負債，本報告期末余額為328.66億元，比期初增加28.26%，主要原因是借款結(jié)構(gòu)的變動。再者是預收款項，本報告期末余額為1,594.02億元，比期初增加21.66%，主要原因是房屋預售量增加。第四是短期借款，本報告期末余額為119.89億元，比期初增加20.70%，主要原因是借款結(jié)構(gòu)變動。通過分析萬科的財務比率，反映萬科短期償債能力的流動比例為1.32，速動比率為0.32，和訊網(wǎng)特約研究員蔡昌、羅先菊表示，該公司短期償債能力有