經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例課件

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例1動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)計(jì)算事例[例1]已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率為10%，求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值?！窘狻恳?yàn)閕c=10%,利用公式

則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為NPV=－1000+300*(P/A,10%,5)=-1000+300*3.791=137.24(萬(wàn)元）年份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出1000凈現(xiàn)金流量－10003003003003003002動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)計(jì)算事例[例1]已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金例2已知某項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資中心的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資目標(biāo)收益率為12％，求該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期。年份0123456現(xiàn)金流入300300350400400500現(xiàn)金流出1200凈現(xiàn)金流量－12003003003503003005003例2已知某項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資中心的財(cái)務(wù)內(nèi)年份0123456現(xiàn)金流入300300350400400600現(xiàn)金流出1200凈現(xiàn)金流量－1200300300350400400600NPVi(i1=20%)凈現(xiàn)值-1200250208.33202.55192.9160.75200.94累計(jì)凈現(xiàn)值-1200-950-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPVi(i2=21%)凈現(xiàn)值-1200-247.93204.9197.57186.6154.22191.18累計(jì)凈現(xiàn)值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPVi(i3=12%)凈現(xiàn)值-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累計(jì)凈現(xiàn)值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.34年份0123456現(xiàn)金流入30030035040040060(1)當(dāng)i1=20%時(shí)，NPV1=15.47萬(wàn)元（2）當(dāng)i2=21%時(shí)，NPV2=-17.60萬(wàn)元（3）所以，IRR=20%=[15.47/(15.47+17.60)]*1%=20.47%(4)因?yàn)轫?xiàng)目在第5年累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以：Pb=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正期數(shù)值－1]*[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]=(5-1)+189.65/226.97=4.845(1)當(dāng)i1=20%時(shí)，NPV1=15.47萬(wàn)元5例6－3某投資者以10000元/m2

的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑面積為27000m2的寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該投資者在購(gòu)買該寫字樓的過(guò)程中，又支付了相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)格4％的契稅，0.5％的手續(xù)費(fèi)、0.5％的律師費(fèi)用和0.3％的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30％的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金（股金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%購(gòu)買投資來(lái)自期限為15年、固定利率為7.5％按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。加入在該寫字樓出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終維持在160元/m2,前三年的出租率分別為65％、75％、85％，從第四年開始出租率達(dá)到95％且在此后的出租金經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的28％。如果購(gòu)買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率為10％和14％。試計(jì)算該投資項(xiàng)目全部投資和資本金的財(cái)務(wù)現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。6例6－3某投資者以10000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表：年份01234－1516－48可出租面積(m2)2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元/m2)160160160160160年毛租金收入(萬(wàn)元)3369.638884406.44924.84924.8年運(yùn)營(yíng)成本(萬(wàn)元)943.51088.61233.81378.91378.9年凈經(jīng)營(yíng)收入(萬(wàn)元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資(萬(wàn)元)－28431資本金投入(萬(wàn)元)－9531抵押貸款還本利息(萬(wàn)元)－2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投資凈現(xiàn)金流量(萬(wàn)元)－284312426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流量(萬(wàn)元)－9531285658.21031.51404.73545.97該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表：年份01234－1516－48可出租面積1）求NPV。因?yàn)閕c=10%,NPV=-28431+2426.1/(1+10%)+2799.4/(1+10%)2＋{3172.6+3545.9/10%×[1-1/(1+10%)48-3]/(1+10%)}=4747.1(萬(wàn)元)2)求IRR(a)因?yàn)閕1=11%時(shí)，NPV1=1701.6(萬(wàn)元)(b)設(shè)i2=12%,則可算出NPV2=-870.7(萬(wàn)元)(c)所以IRR=14%+1%×1701.6/(1701.6+870.7)=11.66%3)求NPVE因icE＝14％故NPVE=9.831+285/(1+14%)+685.2/(1+14%)2

+{1031.5+1404.7/14%×[1-1/(14＋14%）15－3]}/(1+14%)3+{3545.9/14%×[1-1/(1+14%)48-15]/(1+14%)15}=789.8(萬(wàn)元)4)求IRRE（a)因?yàn)閕E1=14%時(shí)，NPVE1＝789.8(b)設(shè)iE2=15%,則可算出NPVE2＝－224.3（c)所以IRRE=14%+1%×789.8/(789.8+224.3)=14.78%5)因?yàn)镹PV=4747.1萬(wàn)元>0,，IRR=11.66%>10%，故該項(xiàng)目從全投資的角度看可行。因?yàn)镹PVE＝789.8>0IRRE=14.78%>14%，故該項(xiàng)目從資金投入的角度看可行。6)討論：由于在計(jì)算資本盈余能力指標(biāo)時(shí)，沒(méi)有計(jì)算抵押貸款還本付息中還本所帶來(lái)的收益，因此資本金內(nèi)部收益率指標(biāo)與全投資情況下差異不大，說(shuō)明此處計(jì)算的收益只體現(xiàn)了現(xiàn)金回報(bào)而非全部回報(bào)。如果考慮還本收息，則資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將增加到7307.7萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將增加到21.94％81）求NPV。因?yàn)閕c=10%,8例6－4某公司購(gòu)買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該項(xiàng)目所需的投資和經(jīng)營(yíng)期間的年凈收入情況如下表所示，如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18％。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性，如果在10年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均通貨膨脹率為5％，問(wèn)公司投入該項(xiàng)目資本的實(shí)際收益率為多少？年份012345678910購(gòu)樓投資24450凈資金收入4500470050005100490051005300490048004300凈轉(zhuǎn)售收入160009例6－4某公司購(gòu)買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該項(xiàng)目所需的投資（1)在不考慮通貨膨脹的情況下，計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，計(jì)算過(guò)程如下表:年份凈現(xiàn)金流量i=18%i=19%凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值0－24550－24550－24550－24550－24550145003813.56－20736.443781.51－20768.49247003375.47－17360.973318.97－17449.51350003043.15－14317.822967.08－14482.43451002630.52－11687.32543.21－11939.22549002141.84－9545.462053.34－9885.88651001889.2－7656.261795.93－8089.96753001663.8－5992.461568.36－6521.59849001303.59－4668.871218.49－5303.1948001082.19－3606.681003.04－4300.0610203003878.61271.933564.73－765.3410（1)在不考慮通貨膨脹的情況下，計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)凈從上表的計(jì)算可以得出，該投資此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為271.93萬(wàn)元，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率或表面收益率的計(jì)算可以通過(guò)內(nèi)插法計(jì)算得到IRR=18%+1%×271.93/[271.93-(-735.34)]=18.27%>18%由于該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于寫字樓平均投資收益率水平，因此該項(xiàng)目可行。（2）計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際收益率實(shí)際收益率（Rr)和表面收益率（Ra）、通貨膨脹率(Rd)之間關(guān)系式為（1＋Ra)=(1+Rr)(1+Rd)通過(guò)計(jì)算已得到Ra＝18.27％，又知Rd＝5%所以（1＋0.1827）＝(1+Rr)（1＋0.05）＝12.64％因此，該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率為12.64％11從上表的計(jì)算可以得出，該投資此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為271.93靜態(tài)盈利能力指標(biāo)計(jì)算實(shí)例例6－5某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4000m2的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1－4層建筑面積均相等，5－14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建設(shè)成本為3500元/m2，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8￥，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用之和的3.5％，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5％、3％和6％，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/m2，項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價(jià)于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年代礦利率為12％，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10％。問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率分別是多少?12靜態(tài)盈利能力指標(biāo)計(jì)算實(shí)例12（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值1）項(xiàng)目建筑面積：4000×5.5＝22000m22)標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積;(22000-4000×60％×4）/10=1240m23）項(xiàng)目總銷售收入：22000×12000＝26400（萬(wàn)元）4）銷售稅費(fèi);26400*6.5%=17169（萬(wàn)元）5）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：26400－1716＝24684（萬(wàn)元）（2）項(xiàng)目總開發(fā)成本1）土地成本:5000萬(wàn)元2）建造成本：22000*3500＝7700萬(wàn)元3）專業(yè)人員費(fèi)用7700*8％＝616萬(wàn)元4）其他費(fèi)用：460萬(wàn)元5）管理費(fèi)：（5000+7700+616+460）*3.5％＝482.16萬(wàn)元13（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值136）財(cái)務(wù)費(fèi)用：a.土地費(fèi)用利息：5000*[(1+12%/4)3*4-1]=2128.80萬(wàn)元b.建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用等利息：（7700+616+460+482.16）*[(1+12%/4)(2/2)*4-1]=1161.98萬(wàn)元c.融資費(fèi)用：（2128.80+1161.98）*10％＝329.08萬(wàn)元d.財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：2128.80+1161.98+329.08＝3619.86萬(wàn)元7）市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：26400*（0.5％＋3％）＝924萬(wàn)元8）項(xiàng)目總開發(fā)成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02萬(wàn)元（3）開發(fā)商利潤(rùn)：24684-18802.02＝5881.98萬(wàn)元（4）成本利潤(rùn)率：5881.98、18802.02*100％＝31.28％146）財(cái)務(wù)費(fèi)用：14例6-8假定例6-5中各項(xiàng)開發(fā)成本的投入比例分配如下表所示，試用現(xiàn)金流法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。時(shí)間費(fèi)用項(xiàng)目2004年2005年2006年總計(jì)1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50%16%16%18%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%15例6-8假定例6-5中各項(xiàng)開發(fā)成本的投入比例分配如下表所示時(shí)間費(fèi)用項(xiàng)目a2004年2005年2006年總計(jì)1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700專業(yè)人員費(fèi)用30.849.373.992.492.4110.992.473.6616其他費(fèi)用100360460管理費(fèi)40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2合計(jì)2540.2840.2840.21040.2456705.51038.11287.61287.61537.11287.61397.914258.2季度末累計(jì)值a2540.23456.64400.55572.76195.97087.383389875.711459.613340.515028.316877利息76.2103.7132167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1季度末累計(jì)值b2616.43560.34532.55739.96381.87299.98588.11017211803.413740.715479.117383.3融資費(fèi)用120.2192.3312.5銷售費(fèi)用10202060809090120204230924開發(fā)成本總計(jì)2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.216763.91721.42057.31942.42134.218619.816時(shí)間2004年2005年2006年總計(jì)1季度2季度3季度4季從上表的計(jì)算中可以得出如下結(jié)論（1）總開發(fā)成本：18619.8萬(wàn)元（2）項(xiàng)目總銷售收入：26400萬(wàn)元（3）銷售稅費(fèi)：1716萬(wàn)元（4）總開發(fā)價(jià)值：24684萬(wàn)元（5）開發(fā)商利潤(rùn)：24684-18619.8=6064.2萬(wàn)元（6）開發(fā)商成本利潤(rùn)綠：6064.2/18619.2*100%=32.57%從這個(gè)例子可以看出，當(dāng)建設(shè)進(jìn)行到2005年第四季度末時(shí)，時(shí)間正好是建設(shè)期的重點(diǎn)，但建設(shè)費(fèi)用僅投入了40%。經(jīng)過(guò)大量的調(diào)查研究，人們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于建安成本，在工程開始時(shí)其費(fèi)用的增長(zhǎng)是緩慢的。達(dá)到合同工期的60%時(shí)，這種增長(zhǎng)達(dá)到峰頂，工程造價(jià)累計(jì)曲線類似S型。對(duì)于一個(gè)典型的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，40%的建安成本發(fā)生在建設(shè)期的中部。而不是過(guò)去假設(shè)的50%，和計(jì)算開發(fā)商成本利潤(rùn)率時(shí)假定的，工程進(jìn)行到一半，建安費(fèi)用的支出也達(dá)到一半，顯然有較大差異！17從上表的計(jì)算中可以得出如下結(jié)論17隨著一些規(guī)模較大的防地產(chǎn)開發(fā)公司和組織的不斷出現(xiàn)，以及開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜程度不斷提高，人們往往要考慮使用更為精確晚上的現(xiàn)金流法進(jìn)行評(píng)估。例6-8中使用的現(xiàn)金流法對(duì)于下面幾種類型的開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估尤其有效（1）居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目（2）商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目（3）工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目另外，新區(qū)開發(fā)和舊城改造小木，所需時(shí)間長(zhǎng)，資金需求量大，而且源于各種渠道，現(xiàn)金流量收支情況也很復(fù)雜，更需要用現(xiàn)金流法進(jìn)行評(píng)估。1818例6-6某開發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了一塊寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4500m2。開發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)研究了解到當(dāng)前工作該地區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收入為450元/m2，銀行同意提供的、貸款利率為15%的基礎(chǔ)利率上浮2個(gè)百分點(diǎn)，按季度計(jì)息。融資費(fèi)用為貸款利息的10%。開發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元/m2，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12.5%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為60萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.0%，市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為年凈租金收入的20%，當(dāng)前房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資收益率為9.5%。項(xiàng)目開發(fā)周期為18個(gè)月，建設(shè)期為12個(gè)月，可出租面積系數(shù)為0.85。試通過(guò)計(jì)算開發(fā)商成本利潤(rùn)率對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行、初步評(píng)估。19例6-6某開發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了解：（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值1）項(xiàng)目可出租建筑面積：4500×0.85=3825(m2)2)項(xiàng)目每年凈租金收入：3825×450=172.125(萬(wàn)元)3)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：P=172.125×(P/A，9.5%,48.5)=1789.63(萬(wàn)元)(2)項(xiàng)目總開發(fā)成本1)土地成本：425萬(wàn)元2）建造成本：4500×1000=450(萬(wàn)元)3）專業(yè)人員費(fèi)用（建筑師，結(jié)構(gòu)、造價(jià)、機(jī)電、監(jiān)理工程師等費(fèi)用）：450×12.5%=56.25(萬(wàn)元)4)電貼、用電權(quán)等其他費(fèi)用：60萬(wàn)元5）管理費(fèi)：（425+450+56.25+60)×3.0%=29.74(萬(wàn)元)20解：206)財(cái)務(wù)費(fèi)用a.土地費(fèi)用利息：425×[（1+17%/4）1.5×4-1]=120.56(萬(wàn)元)b.建造費(fèi)用/專業(yè)人員費(fèi)用/其他費(fèi)用/管理費(fèi)用利息：（450+56.25+60+29.74)×[(1+17%/4)0.5×4–1]=51.74(萬(wàn)元)c.融資費(fèi)用：（120.56+51.74）×10%=17.23(萬(wàn)元)d.財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：120.56+51.74+17.23=189.53(萬(wàn)元)7)市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)：172.125×20%=34.43(萬(wàn)元)8)項(xiàng)目開發(fā)成本總計(jì)：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35(萬(wàn)元)(3)開發(fā)商利潤(rùn)：1789.63-1241.35=548.28(萬(wàn)元)(4)開發(fā)商成本利潤(rùn)率為：548.28/1241.35×100%=44.17%216)財(cái)務(wù)費(fèi)用21例6-9某小型寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為50萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬(wàn)元，另外30萬(wàn)元為年利率7.5%、期限為30年、按等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為40萬(wàn)元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊，預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為10萬(wàn)元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)和大修基金在內(nèi)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%。試計(jì)算該寫字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)指標(biāo)。該寫字樓的項(xiàng)目回報(bào)指標(biāo)計(jì)算過(guò)程，如下表所示22例6-9某小型寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為50萬(wàn)元，其中投資者投入的序號(hào)項(xiàng)目數(shù)額備注1年毛租金收入1000002空置和收租損失10%100003年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用30%300004凈經(jīng)營(yíng)收入600005年還本付息254006凈現(xiàn)金流346007現(xiàn)金回報(bào)率17.3%64600/2000008還本收益290025400-300000*7.5%9扣除折舊前應(yīng)納稅收入3750034600+290010折舊1600011應(yīng)納稅收入2150037500-1600012所得稅709521500*33%13稅后凈現(xiàn)金流2750534600-709514稅后現(xiàn)金回報(bào)率13.8%27505/20000015投資這權(quán)益增加值290016投資回報(bào)率15.2%30405/20000017寫字樓市場(chǎng)價(jià)值增值額100002%*50000018考慮增值后的投資回報(bào)率20.2%40505/20000019償債備付率2.36%60000/2540023序號(hào)項(xiàng)目數(shù)額備注1年毛租金收入1000002空置和收租損失1例6-10已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元、年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率。解：（1）投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資*100%=650/（4500+500）*100%=13%（2）投資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/資本金*100%=650/1500*100%=43.3%（3）資本金凈利潤(rùn)率=年平均稅后利潤(rùn)總額/資本金*100%=500/1500*100%=33.3%24例6-10已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4500萬(wàn)元，流作業(yè)題某開發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購(gòu)入了一宗住宅用地70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本\建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個(gè)月,建設(shè)期為24個(gè)月,銷售期為6個(gè)月,)土地成本在項(xiàng)目開始時(shí)一次投入,建造成本\專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格為4700元/平米,出售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問(wèn)開發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少?

25作業(yè)題某開發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購(gòu)入了一宗住宅用地7(1)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值:

項(xiàng)目總建筑面積:40000×1.6=64000平米總銷售收入:

4700×46000=30080萬(wàn)元銷售稅費(fèi):

30080×6.5%=1955.2萬(wàn)元項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值:30080-1955.2=28124.8萬(wàn)元(2)項(xiàng)目總開發(fā)成本:土地成本:

1000×64000=6400萬(wàn)元

建造成本:

1400×64000=8960萬(wàn)元

專業(yè)人員費(fèi)用:8960×8%=716.8萬(wàn)元

管理費(fèi)用:

(6400+8960+716.8)×5%=803.84萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用:

a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬(wàn)元

26(1)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值:

項(xiàng)目總建筑面積:40000×1.b建造成本\專業(yè)人員費(fèi)用\管理費(fèi)用利息:

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬(wàn)元

c財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì):2591.54+1942.03=4533.57萬(wàn)元銷售費(fèi)用:30080×2.5%=752萬(wàn)元

總開發(fā)成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬(wàn)元

(3)開發(fā)商成本利潤(rùn)率:

開發(fā)商利潤(rùn):28124.8-22166.21=5958.59萬(wàn)元

開發(fā)商成本利潤(rùn)率:5958.59/22166.21×100%=26.88%

27b建造成本\專業(yè)人員費(fèi)用\管理費(fèi)用利息:

27某房地產(chǎn)開發(fā)商擬購(gòu)置一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，合同價(jià)為12000萬(wàn)元。開發(fā)商自有資金的投入額為6000萬(wàn)元，其余投資利用銀行貸款，年貸款利率為6%。還款從獲得租金收入的年度開始，15年內(nèi)以每年等額償還本息的方法償付。開發(fā)商經(jīng)過(guò)與其他的投資機(jī)會(huì)比較，確定該項(xiàng)投資的最低期望實(shí)際收益率為7%，并預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)年均通貨膨脹率為1%，有關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。試列出全部投資和自有資金的現(xiàn)金流量表，計(jì)算全部投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目投資的可行性(不考慮營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等所有稅費(fèi)的影響

28某房地產(chǎn)開發(fā)商擬購(gòu)置一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，合同價(jià)為12000單位（萬(wàn)元）

————————————————————————————————（年末）

0

1

2～6

7～11

12～19

20

————————————————————————————————自有資金

4000

2000

———————————————————————————————

借款

6000

————————————————————————————————租金收入

1200

1300

1400

1400

———————————————————————————————

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

200

300

300

300

————————————————————————————————轉(zhuǎn)售收入

9000

———————————————————————————————29單位（萬(wàn)元）

———————————————————————1、全部投資現(xiàn)金流量表

年份

0

1

2-6

7-11

12-19

20

現(xiàn)金流入

1200

1300

1400

1400+9000

現(xiàn)金流出

4000

8000

200

300

300

300

凈現(xiàn)金流

-4000

-8000

1000

1000

1100

1100+9000

NPV（I=7%)=818.1NPV（I=8%)=-316.342、自有資金現(xiàn)金流量表

抵押貸款還本付息

A=6000*（A/P，6%，15）=618萬(wàn)元年份

0

1

2-6

7-11

12-16

17-20

現(xiàn)金流入

1200

1300

1400

1400+9000

現(xiàn)金流出

4000

2000

818

918

918

300

凈現(xiàn)金流

-4000

-2000

382

382

482

1100+9000IRR=8.49%ic=Ra=(1+Rr)(1+Rd)-1=(1+7%)(1+1%)-1=8.07%

因?yàn)镕IRR全＜ic,則從全部投資角度看該項(xiàng)目投資不可行。因?yàn)镕IRR自＞ic,則從自有資金投資角度看該項(xiàng)目投資可行。

301、全部投資現(xiàn)金流量表

年份

0

例6-11從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得出如下信息：負(fù)債合計(jì)為300萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。試計(jì)算該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。解（1）資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)*100%=3000/5000*100%=60%（2）流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債*100%=2500/1250*100%=200%（3）速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債*100%=（2500-1250）/1250*100%=80%6.3.3清償能力指標(biāo)計(jì)算實(shí)例題31例6-11從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得出如某房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買了一宗普通住宅項(xiàng)目用地60年的使用權(quán)，樓面地價(jià)1000元/平方米，已知容積率為1.5，規(guī)劃用地面積為40000平方米，建造成本為1200元/平方米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8％，貸款利率為12％，按年計(jì)息。開發(fā)和建設(shè)周期為2年，建造成本與專業(yè)人員費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格為4000元/平方米，出售過(guò)程中的稅費(fèi)和出售成本分別為總銷售收入的6.5％和2.5％，問(wèn)開發(fā)商的成本利潤(rùn)率是多少？

32某房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買了一宗普通住宅項(xiàng)目用地60年的使用權(quán)，樓面解：（1）

項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值①項(xiàng)目建筑面積：40000*1.5＝60000平方米分②項(xiàng)目總銷售收入：60000*4000＝240000000元分③銷售稅費(fèi)：240000000*6.5％＝15600000元-分④項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：240000000-15600000＝224400000元（2）

項(xiàng)目總開發(fā)成本①土地成本：60000*1000＝6000（萬(wàn)元）②建造成本：60000*1200＝7200萬(wàn)元③專業(yè)人員費(fèi)用：7200*8％＝576萬(wàn)元④財(cái)務(wù)費(fèi)用：(3)土地費(fèi)用利息：6000*[(1+12%)2-1]=1526.4萬(wàn)元建造費(fèi)用/專業(yè)人員費(fèi)用(7200+756)*[(1+12%)-1]=954.72萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì):1526.4+954.72=2481.12萬(wàn)元⑤銷售費(fèi)用:240000000*2.5%=600萬(wàn)元⑥項(xiàng)目總開發(fā)成本:6000+7200+576+2481.12+600=16857.12萬(wàn)元-(3)開發(fā)商利潤(rùn):224400000-168571200=5582.88萬(wàn)元-(4)成本利潤(rùn)率:5582.88/16857.12=33.12%-33解：33經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例34經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例1動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)計(jì)算事例[例1]已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率為10%，求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值?！窘狻恳?yàn)閕c=10%,利用公式

則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為NPV=－1000+300*(P/A,10%,5)=-1000+300*3.791=137.24(萬(wàn)元）年份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出1000凈現(xiàn)金流量－100030030030030030035動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)計(jì)算事例[例1]已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金例2已知某項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資中心的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資目標(biāo)收益率為12％，求該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期。年份0123456現(xiàn)金流入300300350400400500現(xiàn)金流出1200凈現(xiàn)金流量－120030030035030030050036例2已知某項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資中心的財(cái)務(wù)內(nèi)年份0123456現(xiàn)金流入300300350400400600現(xiàn)金流出1200凈現(xiàn)金流量－1200300300350400400600NPVi(i1=20%)凈現(xiàn)值-1200250208.33202.55192.9160.75200.94累計(jì)凈現(xiàn)值-1200-950-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPVi(i2=21%)凈現(xiàn)值-1200-247.93204.9197.57186.6154.22191.18累計(jì)凈現(xiàn)值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPVi(i3=12%)凈現(xiàn)值-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累計(jì)凈現(xiàn)值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.337年份0123456現(xiàn)金流入30030035040040060(1)當(dāng)i1=20%時(shí)，NPV1=15.47萬(wàn)元（2）當(dāng)i2=21%時(shí)，NPV2=-17.60萬(wàn)元（3）所以，IRR=20%=[15.47/(15.47+17.60)]*1%=20.47%(4)因?yàn)轫?xiàng)目在第5年累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以：Pb=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正期數(shù)值－1]*[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]=(5-1)+189.65/226.97=4.8438(1)當(dāng)i1=20%時(shí)，NPV1=15.47萬(wàn)元5例6－3某投資者以10000元/m2

的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑面積為27000m2的寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該投資者在購(gòu)買該寫字樓的過(guò)程中，又支付了相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)格4％的契稅，0.5％的手續(xù)費(fèi)、0.5％的律師費(fèi)用和0.3％的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30％的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金（股金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%購(gòu)買投資來(lái)自期限為15年、固定利率為7.5％按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。加入在該寫字樓出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終維持在160元/m2,前三年的出租率分別為65％、75％、85％，從第四年開始出租率達(dá)到95％且在此后的出租金經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的28％。如果購(gòu)買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率為10％和14％。試計(jì)算該投資項(xiàng)目全部投資和資本金的財(cái)務(wù)現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。39例6－3某投資者以10000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表：年份01234－1516－48可出租面積(m2)2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元/m2)160160160160160年毛租金收入(萬(wàn)元)3369.638884406.44924.84924.8年運(yùn)營(yíng)成本(萬(wàn)元)943.51088.61233.81378.91378.9年凈經(jīng)營(yíng)收入(萬(wàn)元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資(萬(wàn)元)－28431資本金投入(萬(wàn)元)－9531抵押貸款還本利息(萬(wàn)元)－2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投資凈現(xiàn)金流量(萬(wàn)元)－284312426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流量(萬(wàn)元)－9531285658.21031.51404.73545.940該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表：年份01234－1516－48可出租面積1）求NPV。因?yàn)閕c=10%,NPV=-28431+2426.1/(1+10%)+2799.4/(1+10%)2＋{3172.6+3545.9/10%×[1-1/(1+10%)48-3]/(1+10%)}=4747.1(萬(wàn)元)2)求IRR(a)因?yàn)閕1=11%時(shí)，NPV1=1701.6(萬(wàn)元)(b)設(shè)i2=12%,則可算出NPV2=-870.7(萬(wàn)元)(c)所以IRR=14%+1%×1701.6/(1701.6+870.7)=11.66%3)求NPVE因icE＝14％故NPVE=9.831+285/(1+14%)+685.2/(1+14%)2

+{1031.5+1404.7/14%×[1-1/(14＋14%）15－3]}/(1+14%)3+{3545.9/14%×[1-1/(1+14%)48-15]/(1+14%)15}=789.8(萬(wàn)元)4)求IRRE（a)因?yàn)閕E1=14%時(shí)，NPVE1＝789.8(b)設(shè)iE2=15%,則可算出NPVE2＝－224.3（c)所以IRRE=14%+1%×789.8/(789.8+224.3)=14.78%5)因?yàn)镹PV=4747.1萬(wàn)元>0,，IRR=11.66%>10%，故該項(xiàng)目從全投資的角度看可行。因?yàn)镹PVE＝789.8>0IRRE=14.78%>14%，故該項(xiàng)目從資金投入的角度看可行。6)討論：由于在計(jì)算資本盈余能力指標(biāo)時(shí)，沒(méi)有計(jì)算抵押貸款還本付息中還本所帶來(lái)的收益，因此資本金內(nèi)部收益率指標(biāo)與全投資情況下差異不大，說(shuō)明此處計(jì)算的收益只體現(xiàn)了現(xiàn)金回報(bào)而非全部回報(bào)。如果考慮還本收息，則資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將增加到7307.7萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將增加到21.94％411）求NPV。因?yàn)閕c=10%,8例6－4某公司購(gòu)買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該項(xiàng)目所需的投資和經(jīng)營(yíng)期間的年凈收入情況如下表所示，如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18％。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性，如果在10年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均通貨膨脹率為5％，問(wèn)公司投入該項(xiàng)目資本的實(shí)際收益率為多少？年份012345678910購(gòu)樓投資24450凈資金收入4500470050005100490051005300490048004300凈轉(zhuǎn)售收入1600042例6－4某公司購(gòu)買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該項(xiàng)目所需的投資（1)在不考慮通貨膨脹的情況下，計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，計(jì)算過(guò)程如下表:年份凈現(xiàn)金流量i=18%i=19%凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值0－24550－24550－24550－24550－24550145003813.56－20736.443781.51－20768.49247003375.47－17360.973318.97－17449.51350003043.15－14317.822967.08－14482.43451002630.52－11687.32543.21－11939.22549002141.84－9545.462053.34－9885.88651001889.2－7656.261795.93－8089.96753001663.8－5992.461568.36－6521.59849001303.59－4668.871218.49－5303.1948001082.19－3606.681003.04－4300.0610203003878.61271.933564.73－765.3443（1)在不考慮通貨膨脹的情況下，計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)凈從上表的計(jì)算可以得出，該投資此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為271.93萬(wàn)元，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率或表面收益率的計(jì)算可以通過(guò)內(nèi)插法計(jì)算得到IRR=18%+1%×271.93/[271.93-(-735.34)]=18.27%>18%由于該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于寫字樓平均投資收益率水平，因此該項(xiàng)目可行。（2）計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際收益率實(shí)際收益率（Rr)和表面收益率（Ra）、通貨膨脹率(Rd)之間關(guān)系式為（1＋Ra)=(1+Rr)(1+Rd)通過(guò)計(jì)算已得到Ra＝18.27％，又知Rd＝5%所以（1＋0.1827）＝(1+Rr)（1＋0.05）＝12.64％因此，該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率為12.64％44從上表的計(jì)算可以得出，該投資此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為271.93靜態(tài)盈利能力指標(biāo)計(jì)算實(shí)例例6－5某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4000m2的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1－4層建筑面積均相等，5－14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建設(shè)成本為3500元/m2，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8￥，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用之和的3.5％，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5％、3％和6％，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/m2，項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價(jià)于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年代礦利率為12％，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10％。問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率分別是多少?45靜態(tài)盈利能力指標(biāo)計(jì)算實(shí)例12（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值1）項(xiàng)目建筑面積：4000×5.5＝22000m22)標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積;(22000-4000×60％×4）/10=1240m23）項(xiàng)目總銷售收入：22000×12000＝26400（萬(wàn)元）4）銷售稅費(fèi);26400*6.5%=17169（萬(wàn)元）5）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：26400－1716＝24684（萬(wàn)元）（2）項(xiàng)目總開發(fā)成本1）土地成本:5000萬(wàn)元2）建造成本：22000*3500＝7700萬(wàn)元3）專業(yè)人員費(fèi)用7700*8％＝616萬(wàn)元4）其他費(fèi)用：460萬(wàn)元5）管理費(fèi)：（5000+7700+616+460）*3.5％＝482.16萬(wàn)元46（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值136）財(cái)務(wù)費(fèi)用：a.土地費(fèi)用利息：5000*[(1+12%/4)3*4-1]=2128.80萬(wàn)元b.建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用等利息：（7700+616+460+482.16）*[(1+12%/4)(2/2)*4-1]=1161.98萬(wàn)元c.融資費(fèi)用：（2128.80+1161.98）*10％＝329.08萬(wàn)元d.財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：2128.80+1161.98+329.08＝3619.86萬(wàn)元7）市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：26400*（0.5％＋3％）＝924萬(wàn)元8）項(xiàng)目總開發(fā)成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02萬(wàn)元（3）開發(fā)商利潤(rùn)：24684-18802.02＝5881.98萬(wàn)元（4）成本利潤(rùn)率：5881.98、18802.02*100％＝31.28％476）財(cái)務(wù)費(fèi)用：14例6-8假定例6-5中各項(xiàng)開發(fā)成本的投入比例分配如下表所示，試用現(xiàn)金流法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。時(shí)間費(fèi)用項(xiàng)目2004年2005年2006年總計(jì)1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50%16%16%18%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%48例6-8假定例6-5中各項(xiàng)開發(fā)成本的投入比例分配如下表所示時(shí)間費(fèi)用項(xiàng)目a2004年2005年2006年總計(jì)1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700專業(yè)人員費(fèi)用30.849.373.992.492.4110.992.473.6616其他費(fèi)用100360460管理費(fèi)40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2合計(jì)2540.2840.2840.21040.2456705.51038.11287.61287.61537.11287.61397.914258.2季度末累計(jì)值a2540.23456.64400.55572.76195.97087.383389875.711459.613340.515028.316877利息76.2103.7132167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1季度末累計(jì)值b2616.43560.34532.55739.96381.87299.98588.11017211803.413740.715479.117383.3融資費(fèi)用120.2192.3312.5銷售費(fèi)用10202060809090120204230924開發(fā)成本總計(jì)2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.216763.91721.42057.31942.42134.218619.849時(shí)間2004年2005年2006年總計(jì)1季度2季度3季度4季從上表的計(jì)算中可以得出如下結(jié)論（1）總開發(fā)成本：18619.8萬(wàn)元（2）項(xiàng)目總銷售收入：26400萬(wàn)元（3）銷售稅費(fèi)：1716萬(wàn)元（4）總開發(fā)價(jià)值：24684萬(wàn)元（5）開發(fā)商利潤(rùn)：24684-18619.8=6064.2萬(wàn)元（6）開發(fā)商成本利潤(rùn)綠：6064.2/18619.2*100%=32.57%從這個(gè)例子可以看出，當(dāng)建設(shè)進(jìn)行到2005年第四季度末時(shí)，時(shí)間正好是建設(shè)期的重點(diǎn)，但建設(shè)費(fèi)用僅投入了40%。經(jīng)過(guò)大量的調(diào)查研究，人們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于建安成本，在工程開始時(shí)其費(fèi)用的增長(zhǎng)是緩慢的。達(dá)到合同工期的60%時(shí)，這種增長(zhǎng)達(dá)到峰頂，工程造價(jià)累計(jì)曲線類似S型。對(duì)于一個(gè)典型的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，40%的建安成本發(fā)生在建設(shè)期的中部。而不是過(guò)去假設(shè)的50%，和計(jì)算開發(fā)商成本利潤(rùn)率時(shí)假定的，工程進(jìn)行到一半，建安費(fèi)用的支出也達(dá)到一半，顯然有較大差異！50從上表的計(jì)算中可以得出如下結(jié)論17隨著一些規(guī)模較大的防地產(chǎn)開發(fā)公司和組織的不斷出現(xiàn)，以及開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜程度不斷提高，人們往往要考慮使用更為精確晚上的現(xiàn)金流法進(jìn)行評(píng)估。例6-8中使用的現(xiàn)金流法對(duì)于下面幾種類型的開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估尤其有效（1）居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目（2）商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目（3）工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目另外，新區(qū)開發(fā)和舊城改造小木，所需時(shí)間長(zhǎng)，資金需求量大，而且源于各種渠道，現(xiàn)金流量收支情況也很復(fù)雜，更需要用現(xiàn)金流法進(jìn)行評(píng)估。5118例6-6某開發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了一塊寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4500m2。開發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)研究了解到當(dāng)前工作該地區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收入為450元/m2，銀行同意提供的、貸款利率為15%的基礎(chǔ)利率上浮2個(gè)百分點(diǎn)，按季度計(jì)息。融資費(fèi)用為貸款利息的10%。開發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元/m2，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12.5%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為60萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.0%，市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為年凈租金收入的20%，當(dāng)前房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資收益率為9.5%。項(xiàng)目開發(fā)周期為18個(gè)月，建設(shè)期為12個(gè)月，可出租面積系數(shù)為0.85。試通過(guò)計(jì)算開發(fā)商成本利潤(rùn)率對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行、初步評(píng)估。52例6-6某開發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了解：（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值1）項(xiàng)目可出租建筑面積：4500×0.85=3825(m2)2)項(xiàng)目每年凈租金收入：3825×450=172.125(萬(wàn)元)3)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：P=172.125×(P/A，9.5%,48.5)=1789.63(萬(wàn)元)(2)項(xiàng)目總開發(fā)成本1)土地成本：425萬(wàn)元2）建造成本：4500×1000=450(萬(wàn)元)3）專業(yè)人員費(fèi)用（建筑師，結(jié)構(gòu)、造價(jià)、機(jī)電、監(jiān)理工程師等費(fèi)用）：450×12.5%=56.25(萬(wàn)元)4)電貼、用電權(quán)等其他費(fèi)用：60萬(wàn)元5）管理費(fèi)：（425+450+56.25+60)×3.0%=29.74(萬(wàn)元)53解：206)財(cái)務(wù)費(fèi)用a.土地費(fèi)用利息：425×[（1+17%/4）1.5×4-1]=120.56(萬(wàn)元)b.建造費(fèi)用/專業(yè)人員費(fèi)用/其他費(fèi)用/管理費(fèi)用利息：（450+56.25+60+29.74)×[(1+17%/4)0.5×4–1]=51.74(萬(wàn)元)c.融資費(fèi)用：（120.56+51.74）×10%=17.23(萬(wàn)元)d.財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：120.56+51.74+17.23=189.53(萬(wàn)元)7)市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)：172.125×20%=34.43(萬(wàn)元)8)項(xiàng)目開發(fā)成本總計(jì)：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35(萬(wàn)元)(3)開發(fā)商利潤(rùn)：1789.63-1241.35=548.28(萬(wàn)元)(4)開發(fā)商成本利潤(rùn)率為：548.28/1241.35×100%=44.17%546)財(cái)務(wù)費(fèi)用21例6-9某小型寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為50萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬(wàn)元，另外30萬(wàn)元為年利率7.5%、期限為30年、按等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為40萬(wàn)元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊，預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為10萬(wàn)元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)和大修基金在內(nèi)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%。試計(jì)算該寫字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)指標(biāo)。該寫字樓的項(xiàng)目回報(bào)指標(biāo)計(jì)算過(guò)程，如下表所示55例6-9某小型寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為50萬(wàn)元，其中投資者投入的序號(hào)項(xiàng)目數(shù)額備注1年毛租金收入1000002空置和收租損失10%100003年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用30%300004凈經(jīng)營(yíng)收入600005年還本付息254006凈現(xiàn)金流346007現(xiàn)金回報(bào)率17.3%64600/2000008還本收益290025400-300000*7.5%9扣除折舊前應(yīng)納稅收入3750034600+290010折舊1600011應(yīng)納稅收入2150037500-1600012所得稅709521500*33%13稅后凈現(xiàn)金流2750534600-709514稅后現(xiàn)金回報(bào)率13.8%27505/20000015投資這權(quán)益增加值290016投資回報(bào)率15.2%30405/20000017寫字樓市場(chǎng)價(jià)值增值額100002%*50000018考慮增值后的投資回報(bào)率20.2%40505/20000019償債備付率2.36%60000/2540056序號(hào)項(xiàng)目數(shù)額備注1年毛租金收入1000002空置和收租損失1例6-10已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元、年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率。解：（1）投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資*100%=650/（4500+500）*100%=13%（2）投資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/資本金*100%=650/1500*100%=43.3%（3）資本金凈利潤(rùn)率=年平均稅后利潤(rùn)總額/資本金*100%=500/1500*100%=33.3%57例6-10已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4500萬(wàn)元，流作業(yè)題某開發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購(gòu)入了一宗住宅用地70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本\建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個(gè)月,建設(shè)期為24個(gè)月,銷售期為6個(gè)月,)土地成本在項(xiàng)目開始時(shí)一次投入,建造成本\專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格為4700元/平米,出售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問(wèn)開發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少?

58作業(yè)題某開發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購(gòu)入了一宗住宅用地7(1)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值:

項(xiàng)目總建筑面積:40000×1.6=64000平米總銷售收入:

4700×46000=30080萬(wàn)元銷售稅費(fèi):

30080×6.5%=1955.2萬(wàn)元項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值:30080-1955.2=28124.8萬(wàn)元(2)項(xiàng)目總開發(fā)成本:土地成本:

1000×64000=6400萬(wàn)元

建造成本:

1400×64000=8960萬(wàn)元

專業(yè)人員費(fèi)用:8960×8%=716.8萬(wàn)元

管理費(fèi)用:

(6400+8960+716.8)×5%=803.84萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用:

a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬(wàn)元

59(1)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值:

項(xiàng)目總建筑面積:40000×1.b建造成本\專業(yè)人員費(fèi)用\管理費(fèi)用利息:

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬(wàn)元

c財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì):2591.54+1942.03=4533.57萬(wàn)元銷售費(fèi)用:30080×2.5%=752萬(wàn)元

總開發(fā)成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬(wàn)元

(3)開發(fā)商成本利潤(rùn)率:

開發(fā)商利潤(rùn):28124.8-22166.21=5958.59萬(wàn)元

開發(fā)商成本利潤(rùn)率:5958.59/22166.21×100%=26.88%

60b建造成本\專業(yè)人員費(fèi)用\管理費(fèi)用利息:

27某房地產(chǎn)開發(fā)商擬購(gòu)置一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，合同價(jià)為12000萬(wàn)元。開發(fā)商自有資金的投入額為6000萬(wàn)元，其余投資利用銀行貸款，年貸款利率為6%。還款從獲得租金收入的年度開始，15年內(nèi)以每年等額償還本息的方法償付。開發(fā)商經(jīng)過(guò)與其他的投資機(jī)會(huì)比較，確定該項(xiàng)投資的最低期望實(shí)際收益率為7%，并預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)年均通貨膨脹率為1%，有關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。試列出全部投資和自有資金的現(xiàn)金流量表，計(jì)算全部投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目投資的可行性(