經(jīng)濟評價指標計算實例課件

經(jīng)濟評價指標計算實例1經(jīng)濟評價指標計算實例1動態(tài)盈利能力指標計算事例[例1]已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標收益率為10%，求該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值?！窘狻恳驗閕c=10%,利用公式

則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為NPV=－1000+300*(P/A,10%,5)=-1000+300*3.791=137.24(萬元）年份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出1000凈現(xiàn)金流量－10003003003003003002動態(tài)盈利能力指標計算事例[例1]已知某投資項目的凈現(xiàn)金例2已知某項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資中心的財務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資目標收益率為12％，求該項目的動態(tài)投資回收期。年份0123456現(xiàn)金流入300300350400400500現(xiàn)金流出1200凈現(xiàn)金流量－12003003003503003005003例2已知某項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資中心的財務(wù)內(nèi)年份0123456現(xiàn)金流入300300350400400600現(xiàn)金流出1200凈現(xiàn)金流量－1200300300350400400600NPVi(i1=20%)凈現(xiàn)值-1200250208.33202.55192.9160.75200.94累計凈現(xiàn)值-1200-950-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPVi(i2=21%)凈現(xiàn)值-1200-247.93204.9197.57186.6154.22191.18累計凈現(xiàn)值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPVi(i3=12%)凈現(xiàn)值-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累計凈現(xiàn)值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.34年份0123456現(xiàn)金流入30030035040040060(1)當i1=20%時，NPV1=15.47萬元（2）當i2=21%時，NPV2=-17.60萬元（3）所以，IRR=20%=[15.47/(15.47+17.60)]*1%=20.47%(4)因為項目在第5年累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以：Pb=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正期數(shù)值－1]*[上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]=(5-1)+189.65/226.97=4.845(1)當i1=20%時，NPV1=15.47萬元5例6－3某投資者以10000元/m2

的價格購買了一棟建筑面積為27000m2的寫字樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當于購買價格4％的契稅，0.5％的手續(xù)費、0.5％的律師費用和0.3％的其他費用。其中，相當于樓價30％的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金（股金）支付，相當于樓價70%購買投資來自期限為15年、固定利率為7.5％按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。加入在該寫字樓出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終維持在160元/m2,前三年的出租率分別為65％、75％、85％，從第四年開始出租率達到95％且在此后的出租金經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期內(nèi)的運營成本為毛租金收入的28％。如果購買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率為10％和14％。試計算該投資項目全部投資和資本金的財務(wù)現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。6例6－3某投資者以10000元/m2的價格購買了一棟建筑該項目的現(xiàn)金流量表：年份01234－1516－48可出租面積(m2)2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元/m2)160160160160160年毛租金收入(萬元)3369.638884406.44924.84924.8年運營成本(萬元)943.51088.61233.81378.91378.9年凈經(jīng)營收入(萬元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資(萬元)－28431資本金投入(萬元)－9531抵押貸款還本利息(萬元)－2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投資凈現(xiàn)金流量(萬元)－284312426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流量(萬元)－9531285658.21031.51404.73545.97該項目的現(xiàn)金流量表：年份01234－1516－48可出租面積1）求NPV。因為ic=10%,NPV=-28431+2426.1/(1+10%)+2799.4/(1+10%)2＋{3172.6+3545.9/10%×[1-1/(1+10%)48-3]/(1+10%)}=4747.1(萬元)2)求IRR(a)因為i1=11%時，NPV1=1701.6(萬元)(b)設(shè)i2=12%,則可算出NPV2=-870.7(萬元)(c)所以IRR=14%+1%×1701.6/(1701.6+870.7)=11.66%3)求NPVE因icE＝14％故NPVE=9.831+285/(1+14%)+685.2/(1+14%)2

+{1031.5+1404.7/14%×[1-1/(14＋14%）15－3]}/(1+14%)3+{3545.9/14%×[1-1/(1+14%)48-15]/(1+14%)15}=789.8(萬元)4)求IRRE（a)因為iE1=14%時，NPVE1＝789.8(b)設(shè)iE2=15%,則可算出NPVE2＝－224.3（c)所以IRRE=14%+1%×789.8/(789.8+224.3)=14.78%5)因為NPV=4747.1萬元>0,，IRR=11.66%>10%，故該項目從全投資的角度看可行。因為NPVE＝789.8>0IRRE=14.78%>14%，故該項目從資金投入的角度看可行。6)討論：由于在計算資本盈余能力指標時，沒有計算抵押貸款還本付息中還本所帶來的收益，因此資本金內(nèi)部收益率指標與全投資情況下差異不大，說明此處計算的收益只體現(xiàn)了現(xiàn)金回報而非全部回報。如果考慮還本收息，則資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值將增加到7307.7萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率將增加到21.94％81）求NPV。因為ic=10%,8例6－4某公司購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項目所需的投資和經(jīng)營期間的年凈收入情況如下表所示，如果當前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18％。試計算該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的可行性，如果在10年經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為5％，問公司投入該項目資本的實際收益率為多少？年份012345678910購樓投資24450凈資金收入4500470050005100490051005300490048004300凈轉(zhuǎn)售收入160009例6－4某公司購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項目所需的投資（1)在不考慮通貨膨脹的情況下，計算項目實際現(xiàn)金流量的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，計算過程如下表:年份凈現(xiàn)金流量i=18%i=19%凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值0－24550－24550－24550－24550－24550145003813.56－20736.443781.51－20768.49247003375.47－17360.973318.97－17449.51350003043.15－14317.822967.08－14482.43451002630.52－11687.32543.21－11939.22549002141.84－9545.462053.34－9885.88651001889.2－7656.261795.93－8089.96753001663.8－5992.461568.36－6521.59849001303.59－4668.871218.49－5303.1948001082.19－3606.681003.04－4300.0610203003878.61271.933564.73－765.3410（1)在不考慮通貨膨脹的情況下，計算項目實際現(xiàn)金流量的財務(wù)凈從上表的計算可以得出，該投資此項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為271.93萬元，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率或表面收益率的計算可以通過內(nèi)插法計算得到IRR=18%+1%×271.93/[271.93-(-735.34)]=18.27%>18%由于該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財務(wù)內(nèi)部收益率大于寫字樓平均投資收益率水平，因此該項目可行。（2）計算項目實際收益率實際收益率（Rr)和表面收益率（Ra）、通貨膨脹率(Rd)之間關(guān)系式為（1＋Ra)=(1+Rr)(1+Rd)通過計算已得到Ra＝18.27％，又知Rd＝5%所以（1＋0.1827）＝(1+Rr)（1＋0.05）＝12.64％因此，該項目投資的實際收益率為12.64％11從上表的計算可以得出，該投資此項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為271.93靜態(tài)盈利能力指標計算實例例6－5某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000m2的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1－4層建筑面積均相等，5－14層為塔樓（均為標準層），建設(shè)成本為3500元/m2，專業(yè)人員費用為建造成本預(yù)算的8￥，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用之和的3.5％，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5％、3％和6％，預(yù)計建成后售價為12000元/m2，項目開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年代礦利率為12％，按季度計息，融資費用為貸款利息的10％。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少?12靜態(tài)盈利能力指標計算實例12（1）項目總開發(fā)價值1）項目建筑面積：4000×5.5＝22000m22)標準層每層建筑面積;(22000-4000×60％×4）/10=1240m23）項目總銷售收入：22000×12000＝26400（萬元）4）銷售稅費;26400*6.5%=17169（萬元）5）項目總開發(fā)價值：26400－1716＝24684（萬元）（2）項目總開發(fā)成本1）土地成本:5000萬元2）建造成本：22000*3500＝7700萬元3）專業(yè)人員費用7700*8％＝616萬元4）其他費用：460萬元5）管理費：（5000+7700+616+460）*3.5％＝482.16萬元13（1）項目總開發(fā)價值136）財務(wù)費用：a.土地費用利息：5000*[(1+12%/4)3*4-1]=2128.80萬元b.建造費用、專業(yè)人員費用、其他費用等利息：（7700+616+460+482.16）*[(1+12%/4)(2/2)*4-1]=1161.98萬元c.融資費用：（2128.80+1161.98）*10％＝329.08萬元d.財務(wù)費用總計：2128.80+1161.98+329.08＝3619.86萬元7）市場推廣及銷售代理費用：26400*（0.5％＋3％）＝924萬元8）項目總開發(fā)成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02萬元（3）開發(fā)商利潤：24684-18802.02＝5881.98萬元（4）成本利潤率：5881.98、18802.02*100％＝31.28％146）財務(wù)費用：14例6-8假定例6-5中各項開發(fā)成本的投入比例分配如下表所示，試用現(xiàn)金流法對該項目進行評估。時間費用項目2004年2005年2006年總計1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50%16%16%18%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%15例6-8假定例6-5中各項開發(fā)成本的投入比例分配如下表所示時間費用項目a2004年2005年2006年總計1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700專業(yè)人員費用30.849.373.992.492.4110.992.473.6616其他費用100360460管理費40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2合計2540.2840.2840.21040.2456705.51038.11287.61287.61537.11287.61397.914258.2季度末累計值a2540.23456.64400.55572.76195.97087.383389875.711459.613340.515028.316877利息76.2103.7132167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1季度末累計值b2616.43560.34532.55739.96381.87299.98588.11017211803.413740.715479.117383.3融資費用120.2192.3312.5銷售費用10202060809090120204230924開發(fā)成本總計2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.216763.91721.42057.31942.42134.218619.816時間2004年2005年2006年總計1季度2季度3季度4季從上表的計算中可以得出如下結(jié)論（1）總開發(fā)成本：18619.8萬元（2）項目總銷售收入：26400萬元（3）銷售稅費：1716萬元（4）總開發(fā)價值：24684萬元（5）開發(fā)商利潤：24684-18619.8=6064.2萬元（6）開發(fā)商成本利潤綠：6064.2/18619.2*100%=32.57%從這個例子可以看出，當建設(shè)進行到2005年第四季度末時，時間正好是建設(shè)期的重點，但建設(shè)費用僅投入了40%。經(jīng)過大量的調(diào)查研究，人們發(fā)現(xiàn)，對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是緩慢的。達到合同工期的60%時，這種增長達到峰頂，工程造價累計曲線類似S型。對于一個典型的項目來說，40%的建安成本發(fā)生在建設(shè)期的中部。而不是過去假設(shè)的50%，和計算開發(fā)商成本利潤率時假定的，工程進行到一半，建安費用的支出也達到一半，顯然有較大差異！17從上表的計算中可以得出如下結(jié)論17隨著一些規(guī)模較大的防地產(chǎn)開發(fā)公司和組織的不斷出現(xiàn)，以及開發(fā)項目的復(fù)雜程度不斷提高，人們往往要考慮使用更為精確晚上的現(xiàn)金流法進行評估。例6-8中使用的現(xiàn)金流法對于下面幾種類型的開發(fā)項目評估尤其有效（1）居住小區(qū)綜合開發(fā)項目（2）商業(yè)開發(fā)項目（3）工業(yè)開發(fā)項目另外，新區(qū)開發(fā)和舊城改造小木，所需時間長，資金需求量大，而且源于各種渠道，現(xiàn)金流量收支情況也很復(fù)雜，更需要用現(xiàn)金流法進行評估。1818例6-6某開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價格購買了一塊寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4500m2。開發(fā)商通過市場研究了解到當前工作該地區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收入為450元/m2，銀行同意提供的、貸款利率為15%的基礎(chǔ)利率上浮2個百分點，按季度計息。融資費用為貸款利息的10%。開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元/m2，專業(yè)人員費用為建造成本的12.5%，行政性收費等其他費用為60萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.0%，市場推廣及出租代理費為年凈租金收入的20%，當前房地產(chǎn)的長期投資收益率為9.5%。項目開發(fā)周期為18個月，建設(shè)期為12個月，可出租面積系數(shù)為0.85。試通過計算開發(fā)商成本利潤率對該項目進行、初步評估。19例6-6某開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價格購買了解：（1）項目總開發(fā)價值1）項目可出租建筑面積：4500×0.85=3825(m2)2)項目每年凈租金收入：3825×450=172.125(萬元)3)項目總開發(fā)價值：P=172.125×(P/A，9.5%,48.5)=1789.63(萬元)(2)項目總開發(fā)成本1)土地成本：425萬元2）建造成本：4500×1000=450(萬元)3）專業(yè)人員費用（建筑師，結(jié)構(gòu)、造價、機電、監(jiān)理工程師等費用）：450×12.5%=56.25(萬元)4)電貼、用電權(quán)等其他費用：60萬元5）管理費：（425+450+56.25+60)×3.0%=29.74(萬元)20解：206)財務(wù)費用a.土地費用利息：425×[（1+17%/4）1.5×4-1]=120.56(萬元)b.建造費用/專業(yè)人員費用/其他費用/管理費用利息：（450+56.25+60+29.74)×[(1+17%/4)0.5×4–1]=51.74(萬元)c.融資費用：（120.56+51.74）×10%=17.23(萬元)d.財務(wù)費用總計：120.56+51.74+17.23=189.53(萬元)7)市場推廣及出租代理費：172.125×20%=34.43(萬元)8)項目開發(fā)成本總計：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35(萬元)(3)開發(fā)商利潤：1789.63-1241.35=548.28(萬元)(4)開發(fā)商成本利潤率為：548.28/1241.35×100%=44.17%216)財務(wù)費用21例6-9某小型寫字樓的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外30萬元為年利率7.5%、期限為30年、按等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊，預(yù)計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，包括房產(chǎn)稅、保險費、維修費、管理費、設(shè)備使用費和大修基金在內(nèi)的年運營費用為毛租金收入的30%。試計算該寫字樓投資項目的投資回報指標。該寫字樓的項目回報指標計算過程，如下表所示22例6-9某小型寫字樓的購買價格為50萬元，其中投資者投入的序號項目數(shù)額備注1年毛租金收入1000002空置和收租損失10%100003年運營費用30%300004凈經(jīng)營收入600005年還本付息254006凈現(xiàn)金流346007現(xiàn)金回報率17.3%64600/2000008還本收益290025400-300000*7.5%9扣除折舊前應(yīng)納稅收入3750034600+290010折舊1600011應(yīng)納稅收入2150037500-1600012所得稅709521500*33%13稅后凈現(xiàn)金流2750534600-709514稅后現(xiàn)金回報率13.8%27505/20000015投資這權(quán)益增加值290016投資回報率15.2%30405/20000017寫字樓市場價值增值額100002%*50000018考慮增值后的投資回報率20.2%40505/20000019償債備付率2.36%60000/2540023序號項目數(shù)額備注1年毛租金收入1000002空置和收租損失1例6-10已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。解：（1）投資利潤率=年平均利潤總額/項目總投資*100%=650/（4500+500）*100%=13%（2）投資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金*100%=650/1500*100%=43.3%（3）資本金凈利潤率=年平均稅后利潤總額/資本金*100%=500/1500*100%=33.3%24例6-10已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流作業(yè)題某開發(fā)商以樓面地價1000元/平米購入了一宗住宅用地70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本\建造成本及專業(yè)人員費用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準備期6個月,建設(shè)期為24個月,銷售期為6個月,)土地成本在項目開始時一次投入,建造成本\專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項目建成后的市場銷售價格為4700元/平米,出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問開發(fā)商成本利潤率是多少?

25作業(yè)題某開發(fā)商以樓面地價1000元/平米購入了一宗住宅用地7(1)項目總開發(fā)價值:

項目總建筑面積:40000×1.6=64000平米總銷售收入:

4700×46000=30080萬元銷售稅費:

30080×6.5%=1955.2萬元項目總開發(fā)價值:30080-1955.2=28124.8萬元(2)項目總開發(fā)成本:土地成本:

1000×64000=6400萬元

建造成本:

1400×64000=8960萬元

專業(yè)人員費用:8960×8%=716.8萬元

管理費用:

(6400+8960+716.8)×5%=803.84萬元財務(wù)費用:

a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬元

26(1)項目總開發(fā)價值:

項目總建筑面積:40000×1.b建造成本\專業(yè)人員費用\管理費用利息:

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬元

c財務(wù)費用總計:2591.54+1942.03=4533.57萬元銷售費用:30080×2.5%=752萬元

總開發(fā)成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元

(3)開發(fā)商成本利潤率:

開發(fā)商利潤:28124.8-22166.21=5958.59萬元

開發(fā)商成本利潤率:5958.59/22166.21×100%=26.88%

27b建造成本\專業(yè)人員費用\管理費用利息:

27某房地產(chǎn)開發(fā)商擬購置一寫字樓用于出租經(jīng)營，合同價為12000萬元。開發(fā)商自有資金的投入額為6000萬元，其余投資利用銀行貸款，年貸款利率為6%。還款從獲得租金收入的年度開始，15年內(nèi)以每年等額償還本息的方法償付。開發(fā)商經(jīng)過與其他的投資機會比較，確定該項投資的最低期望實際收益率為7%，并預(yù)計今后20年內(nèi)年均通貨膨脹率為1%，有關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。試列出全部投資和自有資金的現(xiàn)金流量表，計算全部投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率，并判斷該項目投資的可行性(不考慮營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等所有稅費的影響

28某房地產(chǎn)開發(fā)商擬購置一寫字樓用于出租經(jīng)營，合同價為12000單位（萬元）

————————————————————————————————（年末）

0

1

2～6

7～11

12～19

20

————————————————————————————————自有資金

4000

2000

———————————————————————————————

借款

6000

————————————————————————————————租金收入

1200

1300

1400

1400

———————————————————————————————

經(jīng)營費用

200

300

300

300

————————————————————————————————轉(zhuǎn)售收入

9000

———————————————————————————————29單位（萬元）

———————————————————————1、全部投資現(xiàn)金流量表

年份

0

1

2-6

7-11

12-19

20

現(xiàn)金流入

1200

1300

1400

1400+9000

現(xiàn)金流出

4000

8000

200

300

300

300

凈現(xiàn)金流

-4000

-8000

1000

1000

1100

1100+9000

NPV（I=7%)=818.1NPV（I=8%)=-316.342、自有資金現(xiàn)金流量表

抵押貸款還本付息

A=6000*（A/P，6%，15）=618萬元年份

0

1

2-6

7-11

12-16

17-20

現(xiàn)金流入

1200

1300

1400

1400+9000

現(xiàn)金流出

4000

2000

818

918

918

300

凈現(xiàn)金流

-4000

-2000

382

382

482

1100+9000IRR=8.49%ic=Ra=(1+Rr)(1+Rd)-1=(1+7%)(1+1%)-1=8.07%

因為FIRR全＜ic,則從全部投資角度看該項目投資不可行。因為FIRR自＞ic,則從自有資金投資角度看該項目投資可行。

301、全部投資現(xiàn)金流量表

年份

0

例6-11從某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債表上，我們可以得出如下信息：負債合計為300萬元，資產(chǎn)合計為500萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬和1250萬元，存貨為1500萬元。試計算該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率。解（1）資產(chǎn)負債率=負債合計/資產(chǎn)合計*100%=3000/5000*100%=60%（2）流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債*100%=2500/1250*100%=200%（3）速動比率=（流動資產(chǎn)-存貨）/流動負債*100%=（2500-1250）/1250*100%=80%6.3.3清償能力指標計算實例題31例6-11從某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債表上，我們可以得出如某房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一宗普通住宅項目用地60年的使用權(quán)，樓面地價1000元/平方米，已知容積率為1.5，規(guī)劃用地面積為40000平方米，建造成本為1200元/平方米，專業(yè)人員費用為建造成本的8％，貸款利率為12％，按年計息。開發(fā)和建設(shè)周期為2年，建造成本與專業(yè)人員費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，如果項目建成后的市場銷售價格為4000元/平方米，出售過程中的稅費和出售成本分別為總銷售收入的6.5％和2.5％，問開發(fā)商的成本利潤率是多少？

32某房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一宗普通住宅項目用地60年的使用權(quán)，樓面解：（1）

項目總開發(fā)價值①項目建筑面積：40000*1.5＝60000平方米分②項目總銷售收入：60000*4000＝240000000元分③銷售稅費：240000000*6.5％＝15600000元-分④項目總開發(fā)價值：240000000-15600000＝224400000元（2）

項目總開發(fā)成本①土地成本：60000*1000＝6000（萬元）②建造成本：60000*1200＝7200萬元③專業(yè)人員費用：7200*8％＝576萬元④財務(wù)費用：(3)土地費用利息：6000*[(1+12%)2-1]=1526.4萬元建造費用/專業(yè)人員費用(7200+756)*[(1+12%)-1]=954.72萬元財務(wù)費用總計:1526.4+954.72=2481.12萬元⑤銷售費用:240000000*2.5%=600萬元⑥項目總開發(fā)成本:6000+7200+576+2481.12+600=16857.12萬元-(3)開發(fā)商利潤:224400000-168571200=5582.88萬元-(4)成本利潤率:5582.88/16857.12=33.12%-33解：33經(jīng)濟評價指標計算實例34經(jīng)濟評價指標計算實例1動態(tài)盈利能力指標計算事例[例1]已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標收益率為10%，求該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值?！窘狻恳驗閕c=10%,利用公式

則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為NPV=－1000+300*(P/A,10%,5)=-1000+300*3.791=137.24(萬元）年份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出1000凈現(xiàn)金流量－100030030030030030035動態(tài)盈利能力指標計算事例[例1]已知某投資項目的凈現(xiàn)金例2已知某項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資中心的財務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資目標收益率為12％，求該項目的動態(tài)投資回收期。年份0123456現(xiàn)金流入300300350400400500現(xiàn)金流出1200凈現(xiàn)金流量－120030030035030030050036例2已知某項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資中心的財務(wù)內(nèi)年份0123456現(xiàn)金流入300300350400400600現(xiàn)金流出1200凈現(xiàn)金流量－1200300300350400400600NPVi(i1=20%)凈現(xiàn)值-1200250208.33202.55192.9160.75200.94累計凈現(xiàn)值-1200-950-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPVi(i2=21%)凈現(xiàn)值-1200-247.93204.9197.57186.6154.22191.18累計凈現(xiàn)值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPVi(i3=12%)凈現(xiàn)值-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累計凈現(xiàn)值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.337年份0123456現(xiàn)金流入30030035040040060(1)當i1=20%時，NPV1=15.47萬元（2）當i2=21%時，NPV2=-17.60萬元（3）所以，IRR=20%=[15.47/(15.47+17.60)]*1%=20.47%(4)因為項目在第5年累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以：Pb=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正期數(shù)值－1]*[上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]=(5-1)+189.65/226.97=4.8438(1)當i1=20%時，NPV1=15.47萬元5例6－3某投資者以10000元/m2

的價格購買了一棟建筑面積為27000m2的寫字樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當于購買價格4％的契稅，0.5％的手續(xù)費、0.5％的律師費用和0.3％的其他費用。其中，相當于樓價30％的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金（股金）支付，相當于樓價70%購買投資來自期限為15年、固定利率為7.5％按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。加入在該寫字樓出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終維持在160元/m2,前三年的出租率分別為65％、75％、85％，從第四年開始出租率達到95％且在此后的出租金經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期內(nèi)的運營成本為毛租金收入的28％。如果購買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率為10％和14％。試計算該投資項目全部投資和資本金的財務(wù)現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。39例6－3某投資者以10000元/m2的價格購買了一棟建筑該項目的現(xiàn)金流量表：年份01234－1516－48可出租面積(m2)2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元/m2)160160160160160年毛租金收入(萬元)3369.638884406.44924.84924.8年運營成本(萬元)943.51088.61233.81378.91378.9年凈經(jīng)營收入(萬元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資(萬元)－28431資本金投入(萬元)－9531抵押貸款還本利息(萬元)－2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投資凈現(xiàn)金流量(萬元)－284312426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流量(萬元)－9531285658.21031.51404.73545.940該項目的現(xiàn)金流量表：年份01234－1516－48可出租面積1）求NPV。因為ic=10%,NPV=-28431+2426.1/(1+10%)+2799.4/(1+10%)2＋{3172.6+3545.9/10%×[1-1/(1+10%)48-3]/(1+10%)}=4747.1(萬元)2)求IRR(a)因為i1=11%時，NPV1=1701.6(萬元)(b)設(shè)i2=12%,則可算出NPV2=-870.7(萬元)(c)所以IRR=14%+1%×1701.6/(1701.6+870.7)=11.66%3)求NPVE因icE＝14％故NPVE=9.831+285/(1+14%)+685.2/(1+14%)2

+{1031.5+1404.7/14%×[1-1/(14＋14%）15－3]}/(1+14%)3+{3545.9/14%×[1-1/(1+14%)48-15]/(1+14%)15}=789.8(萬元)4)求IRRE（a)因為iE1=14%時，NPVE1＝789.8(b)設(shè)iE2=15%,則可算出NPVE2＝－224.3（c)所以IRRE=14%+1%×789.8/(789.8+224.3)=14.78%5)因為NPV=4747.1萬元>0,，IRR=11.66%>10%，故該項目從全投資的角度看可行。因為NPVE＝789.8>0IRRE=14.78%>14%，故該項目從資金投入的角度看可行。6)討論：由于在計算資本盈余能力指標時，沒有計算抵押貸款還本付息中還本所帶來的收益，因此資本金內(nèi)部收益率指標與全投資情況下差異不大，說明此處計算的收益只體現(xiàn)了現(xiàn)金回報而非全部回報。如果考慮還本收息，則資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值將增加到7307.7萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率將增加到21.94％411）求NPV。因為ic=10%,8例6－4某公司購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項目所需的投資和經(jīng)營期間的年凈收入情況如下表所示，如果當前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18％。試計算該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的可行性，如果在10年經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為5％，問公司投入該項目資本的實際收益率為多少？年份012345678910購樓投資24450凈資金收入4500470050005100490051005300490048004300凈轉(zhuǎn)售收入1600042例6－4某公司購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項目所需的投資（1)在不考慮通貨膨脹的情況下，計算項目實際現(xiàn)金流量的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，計算過程如下表:年份凈現(xiàn)金流量i=18%i=19%凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值0－24550－24550－24550－24550－24550145003813.56－20736.443781.51－20768.49247003375.47－17360.973318.97－17449.51350003043.15－14317.822967.08－14482.43451002630.52－11687.32543.21－11939.22549002141.84－9545.462053.34－9885.88651001889.2－7656.261795.93－8089.96753001663.8－5992.461568.36－6521.59849001303.59－4668.871218.49－5303.1948001082.19－3606.681003.04－4300.0610203003878.61271.933564.73－765.3443（1)在不考慮通貨膨脹的情況下，計算項目實際現(xiàn)金流量的財務(wù)凈從上表的計算可以得出，該投資此項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為271.93萬元，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率或表面收益率的計算可以通過內(nèi)插法計算得到IRR=18%+1%×271.93/[271.93-(-735.34)]=18.27%>18%由于該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財務(wù)內(nèi)部收益率大于寫字樓平均投資收益率水平，因此該項目可行。（2）計算項目實際收益率實際收益率（Rr)和表面收益率（Ra）、通貨膨脹率(Rd)之間關(guān)系式為（1＋Ra)=(1+Rr)(1+Rd)通過計算已得到Ra＝18.27％，又知Rd＝5%所以（1＋0.1827）＝(1+Rr)（1＋0.05）＝12.64％因此，該項目投資的實際收益率為12.64％44從上表的計算可以得出，該投資此項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為271.93靜態(tài)盈利能力指標計算實例例6－5某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000m2的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1－4層建筑面積均相等，5－14層為塔樓（均為標準層），建設(shè)成本為3500元/m2，專業(yè)人員費用為建造成本預(yù)算的8￥，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用之和的3.5％，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5％、3％和6％，預(yù)計建成后售價為12000元/m2，項目開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年代礦利率為12％，按季度計息，融資費用為貸款利息的10％。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少?45靜態(tài)盈利能力指標計算實例12（1）項目總開發(fā)價值1）項目建筑面積：4000×5.5＝22000m22)標準層每層建筑面積;(22000-4000×60％×4）/10=1240m23）項目總銷售收入：22000×12000＝26400（萬元）4）銷售稅費;26400*6.5%=17169（萬元）5）項目總開發(fā)價值：26400－1716＝24684（萬元）（2）項目總開發(fā)成本1）土地成本:5000萬元2）建造成本：22000*3500＝7700萬元3）專業(yè)人員費用7700*8％＝616萬元4）其他費用：460萬元5）管理費：（5000+7700+616+460）*3.5％＝482.16萬元46（1）項目總開發(fā)價值136）財務(wù)費用：a.土地費用利息：5000*[(1+12%/4)3*4-1]=2128.80萬元b.建造費用、專業(yè)人員費用、其他費用等利息：（7700+616+460+482.16）*[(1+12%/4)(2/2)*4-1]=1161.98萬元c.融資費用：（2128.80+1161.98）*10％＝329.08萬元d.財務(wù)費用總計：2128.80+1161.98+329.08＝3619.86萬元7）市場推廣及銷售代理費用：26400*（0.5％＋3％）＝924萬元8）項目總開發(fā)成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02萬元（3）開發(fā)商利潤：24684-18802.02＝5881.98萬元（4）成本利潤率：5881.98、18802.02*100％＝31.28％476）財務(wù)費用：14例6-8假定例6-5中各項開發(fā)成本的投入比例分配如下表所示，試用現(xiàn)金流法對該項目進行評估。時間費用項目2004年2005年2006年總計1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50%16%16%18%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%48例6-8假定例6-5中各項開發(fā)成本的投入比例分配如下表所示時間費用項目a2004年2005年2006年總計1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700專業(yè)人員費用30.849.373.992.492.4110.992.473.6616其他費用100360460管理費40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2合計2540.2840.2840.21040.2456705.51038.11287.61287.61537.11287.61397.914258.2季度末累計值a2540.23456.64400.55572.76195.97087.383389875.711459.613340.515028.316877利息76.2103.7132167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1季度末累計值b2616.43560.34532.55739.96381.87299.98588.11017211803.413740.715479.117383.3融資費用120.2192.3312.5銷售費用10202060809090120204230924開發(fā)成本總計2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.216763.91721.42057.31942.42134.218619.849時間2004年2005年2006年總計1季度2季度3季度4季從上表的計算中可以得出如下結(jié)論（1）總開發(fā)成本：18619.8萬元（2）項目總銷售收入：26400萬元（3）銷售稅費：1716萬元（4）總開發(fā)價值：24684萬元（5）開發(fā)商利潤：24684-18619.8=6064.2萬元（6）開發(fā)商成本利潤綠：6064.2/18619.2*100%=32.57%從這個例子可以看出，當建設(shè)進行到2005年第四季度末時，時間正好是建設(shè)期的重點，但建設(shè)費用僅投入了40%。經(jīng)過大量的調(diào)查研究，人們發(fā)現(xiàn)，對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是緩慢的。達到合同工期的60%時，這種增長達到峰頂，工程造價累計曲線類似S型。對于一個典型的項目來說，40%的建安成本發(fā)生在建設(shè)期的中部。而不是過去假設(shè)的50%，和計算開發(fā)商成本利潤率時假定的，工程進行到一半，建安費用的支出也達到一半，顯然有較大差異！50從上表的計算中可以得出如下結(jié)論17隨著一些規(guī)模較大的防地產(chǎn)開發(fā)公司和組織的不斷出現(xiàn)，以及開發(fā)項目的復(fù)雜程度不斷提高，人們往往要考慮使用更為精確晚上的現(xiàn)金流法進行評估。例6-8中使用的現(xiàn)金流法對于下面幾種類型的開發(fā)項目評估尤其有效（1）居住小區(qū)綜合開發(fā)項目（2）商業(yè)開發(fā)項目（3）工業(yè)開發(fā)項目另外，新區(qū)開發(fā)和舊城改造小木，所需時間長，資金需求量大，而且源于各種渠道，現(xiàn)金流量收支情況也很復(fù)雜，更需要用現(xiàn)金流法進行評估。5118例6-6某開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價格購買了一塊寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4500m2。開發(fā)商通過市場研究了解到當前工作該地區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收入為450元/m2，銀行同意提供的、貸款利率為15%的基礎(chǔ)利率上浮2個百分點，按季度計息。融資費用為貸款利息的10%。開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元/m2，專業(yè)人員費用為建造成本的12.5%，行政性收費等其他費用為60萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.0%，市場推廣及出租代理費為年凈租金收入的20%，當前房地產(chǎn)的長期投資收益率為9.5%。項目開發(fā)周期為18個月，建設(shè)期為12個月，可出租面積系數(shù)為0.85。試通過計算開發(fā)商成本利潤率對該項目進行、初步評估。52例6-6某開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價格購買了解：（1）項目總開發(fā)價值1）項目可出租建筑面積：4500×0.85=3825(m2)2)項目每年凈租金收入：3825×450=172.125(萬元)3)項目總開發(fā)價值：P=172.125×(P/A，9.5%,48.5)=1789.63(萬元)(2)項目總開發(fā)成本1)土地成本：425萬元2）建造成本：4500×1000=450(萬元)3）專業(yè)人員費用（建筑師，結(jié)構(gòu)、造價、機電、監(jiān)理工程師等費用）：450×12.5%=56.25(萬元)4)電貼、用電權(quán)等其他費用：60萬元5）管理費：（425+450+56.25+60)×3.0%=29.74(萬元)53解：206)財務(wù)費用a.土地費用利息：425×[（1+17%/4）1.5×4-1]=120.56(萬元)b.建造費用/專業(yè)人員費用/其他費用/管理費用利息：（450+56.25+60+29.74)×[(1+17%/4)0.5×4–1]=51.74(萬元)c.融資費用：（120.56+51.74）×10%=17.23(萬元)d.財務(wù)費用總計：120.56+51.74+17.23=189.53(萬元)7)市場推廣及出租代理費：172.125×20%=34.43(萬元)8)項目開發(fā)成本總計：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35(萬元)(3)開發(fā)商利潤：1789.63-1241.35=548.28(萬元)(4)開發(fā)商成本利潤率為：548.28/1241.35×100%=44.17%546)財務(wù)費用21例6-9某小型寫字樓的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外30萬元為年利率7.5%、期限為30年、按等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊，預(yù)計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，包括房產(chǎn)稅、保險費、維修費、管理費、設(shè)備使用費和大修基金在內(nèi)的年運營費用為毛租金收入的30%。試計算該寫字樓投資項目的投資回報指標。該寫字樓的項目回報指標計算過程，如下表所示55例6-9某小型寫字樓的購買價格為50萬元，其中投資者投入的序號項目數(shù)額備注1年毛租金收入1000002空置和收租損失10%100003年運營費用30%300004凈經(jīng)營收入600005年還本付息254006凈現(xiàn)金流346007現(xiàn)金回報率17.3%64600/2000008還本收益290025400-300000*7.5%9扣除折舊前應(yīng)納稅收入3750034600+290010折舊1600011應(yīng)納稅收入2150037500-1600012所得稅709521500*33%13稅后凈現(xiàn)金流2750534600-709514稅后現(xiàn)金回報率13.8%27505/20000015投資這權(quán)益增加值290016投資回報率15.2%30405/20000017寫字樓市場價值增值額100002%*50000018考慮增值后的投資回報率20.2%40505/20000019償債備付率2.36%60000/2540056序號項目數(shù)額備注1年毛租金收入1000002空置和收租損失1例6-10已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。解：（1）投資利潤率=年平均利潤總額/項目總投資*100%=650/（4500+500）*100%=13%（2）投資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金*100%=650/1500*100%=43.3%（3）資本金凈利潤率=年平均稅后利潤總額/資本金*100%=500/1500*100%=33.3%57例6-10已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流作業(yè)題某開發(fā)商以樓面地價1000元/平米購入了一宗住宅用地70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本\建造成本及專業(yè)人員費用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準備期6個月,建設(shè)期為24個月,銷售期為6個月,)土地成本在項目開始時一次投入,建造成本\專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項目建成后的市場銷售價格為4700元/平米,出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問開發(fā)商成本利潤率是多少?

58作業(yè)題某開發(fā)商以樓面地價1000元/平米購入了一宗住宅用地7(1)項目總開發(fā)價值:

項目總建筑面積:40000×1.6=64000平米總銷售收入:

4700×46000=30080萬元銷售稅費:

30080×6.5%=1955.2萬元項目總開發(fā)價值:30080-1955.2=28124.8萬元(2)項目總開發(fā)成本:土地成本:

1000×64000=6400萬元

建造成本:

1400×64000=8960萬元

專業(yè)人員費用:8960×8%=716.8萬元

管理費用:

(6400+8960+716.8)×5%=803.84萬元財務(wù)費用:

a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬元

59(1)項目總開發(fā)價值:

項目總建筑面積:40000×1.b建造成本\專業(yè)人員費用\管理費用利息:

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬元

c財務(wù)費用總計:2591.54+1942.03=4533.57萬元銷售費用:30080×2.5%=752萬元

總開發(fā)成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元

(3)開發(fā)商成本利潤率:

開發(fā)商利潤:28124.8-22166.21=5958.59萬元

開發(fā)商成本利潤率:5958.59/22166.21×100%=26.88%

60b建造成本\專業(yè)人員費用\管理費用利息:

27某房地產(chǎn)開發(fā)商擬購置一寫字樓用于出租經(jīng)營，合同價為12000萬元。開發(fā)商自有資金的投入額為6000萬元，其余投資利用銀行貸款，年貸款利率為6%。還款從獲得租金收入的年度開始，15年內(nèi)以每年等額償還本息的方法償付。開發(fā)商經(jīng)過與其他的投資機會比較，確定該項投資的最低期望實際收益率為7%，并預(yù)計今后20年內(nèi)年均通貨膨脹率為1%，有關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。試列出全部投資和自有資金的現(xiàn)金流量表，計算全部投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率，并判斷該項目投資的可行性(