房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序

第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對房地產(chǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)格所作出的估算與判斷。房地產(chǎn)估價(jià)的概念

房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對房地產(chǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)格所作出的估算與判斷。房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)員具有房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，取得房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格并經(jīng)注冊，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員。

房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對房地產(chǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)格所作出的估算與判斷。房地產(chǎn)估價(jià)的概念

房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對房地產(chǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)格所作出的估算與判斷。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師等條件，依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級，應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立。

房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對房地產(chǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)格所作出的估算與判斷。房地產(chǎn)估價(jià)的概念

房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對房地產(chǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)格所作出的估算與判斷。估價(jià)原則指能符合房地產(chǎn)價(jià)格形成的客觀規(guī)律，能使估價(jià)工作順利、有效地展開并最終取得成果的那些應(yīng)遵守的法則和標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對房地產(chǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)格所作出的估算與判斷。房地產(chǎn)估價(jià)的概念

房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對房地產(chǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)格所作出的估算與判斷。估價(jià)方法房地產(chǎn)價(jià)值獲取的三個(gè)途徑：基于類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來衡量其價(jià)值基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價(jià)值基于該宗房地產(chǎn)的未來收益來衡量其價(jià)值市場法成本法收益法三大基本估價(jià)方法衍生方法：假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的必要性是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要是各類房地產(chǎn)交易的需要是房地產(chǎn)稅收的需要是房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)和典當(dāng)業(yè)務(wù)的需要是房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰欠ㄈ撕妥匀蝗俗龀鐾顿Y決策的需要是企業(yè)合資、改制、兼并、入股及破產(chǎn)清算的需要處理房產(chǎn)糾紛的需要其它方面的需要房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的必要性是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要

市場經(jīng)濟(jì)：以維護(hù)產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)平等和保護(hù)自由的市場制度為基礎(chǔ)，以自由選擇、自愿交換、自愿合作為前提，以分散決策、自發(fā)形成、自由競爭為特點(diǎn)，以市場機(jī)制導(dǎo)向社會資源配置的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

社會主義市場經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的必要性是各類房地產(chǎn)交易的需要房地產(chǎn)中介：狹義上指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托代理業(yè)務(wù)或價(jià)格評估等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介：廣義上指覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營管理、流通消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)提供多元化的中介服務(wù)。我國房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的必要性是房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)和典當(dāng)業(yè)務(wù)的需要是房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰欠ㄈ撕妥匀蝗俗龀鐾顿Y決策的需要是企業(yè)合資、改制、兼并、入股及破產(chǎn)清算的需要處理房產(chǎn)糾紛的需要其它方面的需要企業(yè)清產(chǎn)核資、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)、房地產(chǎn)管理等。房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提。

合法：指符合國家的法律、法規(guī)和相關(guān)政策，以及當(dāng)?shù)卣囊?guī)定。合法產(chǎn)權(quán)：應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為準(zhǔn)。合法使用：應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。合法處分：應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的原則供求原則掌握一定時(shí)期內(nèi)的供給與需求的總量變化和結(jié)構(gòu)變化。估價(jià)分析時(shí)的供求關(guān)系主要是指同類房地產(chǎn)的供求關(guān)系。替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

類似房地產(chǎn)：指在實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況三個(gè)方面均與估價(jià)對象相同或相當(dāng)?shù)梅康禺a(chǎn)，即估價(jià)對象和類似房地產(chǎn)在用途、規(guī)模、建筑物結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或相當(dāng)，且處于同一供求范圍。市場比較法的基礎(chǔ)房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的原則公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場上，評估出一個(gè)對各方當(dāng)事人來說都公平合理的價(jià)格。

對估價(jià)人員的要求：良好的職業(yè)道德，與當(dāng)事人有利害關(guān)系應(yīng)回避，豐富的經(jīng)驗(yàn)、較高的理論水平、遵守科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序。公平原則：又叫公正性原則,是指房地產(chǎn)估價(jià)人員必須站在公正的立場上遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成理論及其運(yùn)動(dòng)現(xiàn)狀,并運(yùn)用科學(xué)方法,實(shí)事求是地對委托估價(jià)的房地產(chǎn)評估出一個(gè)客觀的、科學(xué)的、合理的價(jià)格。

房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序接受任務(wù)明確基本事項(xiàng)，簽訂估價(jià)合同擬定估價(jià)作業(yè)方案收集資料、實(shí)地踏勘配備人員，制定作業(yè)計(jì)劃計(jì)算并最終確定估價(jià)額撰寫估價(jià)報(bào)告書

估價(jià)報(bào)告書的審核、確認(rèn)、交付及收費(fèi)事項(xiàng)估價(jià)資料歸檔房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序明確基本事項(xiàng)，簽訂估價(jià)合同需明確的基本事項(xiàng)：明確估價(jià)對象：確定方式：由委托人確定但又不完全由其決定的，是在委托人指定的基礎(chǔ)上，由估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的并征求托人同意決定的。內(nèi)容：估價(jià)對象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況。房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序明確基本事項(xiàng)，簽訂估價(jià)合同需明確的基本事項(xiàng)：明確估價(jià)目的：確定方式：本質(zhì)上由估價(jià)目的決定，實(shí)際估價(jià)中由估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，征求委托人同意后決定的。理論上講估價(jià)的難易程度與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的具體程度有關(guān)。房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序擬定估價(jià)作業(yè)方案核心：解決將要做什么、什么時(shí)候做、由誰去做以及如何做。擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查和搜集的資料及來源渠道；預(yù)計(jì)所需要的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。內(nèi)容：房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序收集資料、實(shí)地踏勘實(shí)地踏勘：目的：核實(shí)委托方所提供資料的準(zhǔn)確性、補(bǔ)充遺漏，加深認(rèn)識。踏勘內(nèi)容：房地產(chǎn)坐落位置的正確性，建筑物利用現(xiàn)狀及玩損程度，內(nèi)外裝修狀況，建筑物自身的外觀形象，以及與周邊景觀的協(xié)調(diào)程度，該地區(qū)的交通狀況、繁華程度、發(fā)展前景等。房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序撰寫估價(jià)報(bào)告書

客觀、公共、詳實(shí)的記載估價(jià)結(jié)果及全過程。

形式：固定式、自由式。

內(nèi)容：委托方和受委托方信息；估價(jià)對象的概況，估價(jià)目的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)依據(jù)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，估價(jià)方法及計(jì)算過程，估價(jià)的結(jié)論，應(yīng)說明的事項(xiàng)，估價(jià)作業(yè)起止日期，估價(jià)人員名單，附件（包括估價(jià)所需的有關(guān)權(quán)屬證書、圖紙、照片、背景資料、原始資料和實(shí)地查勘資料。）房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方

（二）估價(jià)方

（三）估價(jià)對象

1、坐落2、權(quán)利狀況3、建筑物狀況或土地狀況4、區(qū)域狀況（四）估價(jià)目的（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（六）價(jià)值定義（七）估價(jià)依據(jù)（八）估價(jià)原則（九）估價(jià)方法（十）估價(jià)結(jié)果（十一）估價(jià)人員（十二）估價(jià)作業(yè)日期（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序估價(jià)報(bào)告書的審核、確認(rèn)、交付及收費(fèi)事項(xiàng)

審核確認(rèn)：涉及國家稅費(fèi)、國有資產(chǎn)權(quán)益的房地產(chǎn)估價(jià)，叫政府有關(guān)主管部門確認(rèn)，其余按股價(jià)合同規(guī)定的期限交付給委托方確認(rèn)。

收費(fèi)：差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收——房地產(chǎn)、一般宗地。參照《基準(zhǔn)地價(jià)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》協(xié)商確定——城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序估價(jià)報(bào)告書的審核、確認(rèn)、交付及收費(fèi)事項(xiàng)宗地地價(jià)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!估價(jià)資料歸檔保存的資料應(yīng)包括：①委托估價(jià)合同②向委托人出具的估價(jià)報(bào)告（包括附件）③實(shí)地查勘紀(jì)錄④估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況⑤估價(jià)種的不同意見或修改意見………………對估價(jià)資料的保存時(shí)間一般應(yīng)在15年以上。房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!最高最佳使用原則與合法原則沖突的案例

深圳華強(qiáng)北商圈：銷售額達(dá)到280億元華強(qiáng)北在有限的空間里聚集著巨大的人流、物流和資金流。華強(qiáng)北商業(yè)街南北長約930米、東西寬1560米，占地面積只有1.45平方公里。步行穿過華強(qiáng)北主街只要10分鐘的時(shí)間，可是平均每天有50萬人次的客流匯集到這里，相當(dāng)于一座中等城市城區(qū)人口的總數(shù)。這里每天都推出最新的時(shí)尚產(chǎn)品，引進(jìn)最前衛(wèi)的營銷業(yè)態(tài)，也上演著最激烈的商戰(zhàn)。華強(qiáng)北商圈商業(yè)經(jīng)營單位560家，總經(jīng)營面積80萬平方米。其中大型商場超過25家，經(jīng)營面積在1萬平方米以上的特大型商場22家，私營納稅戶1.6萬家，從業(yè)人員15萬人。2005年商圈銷售額達(dá)到280億元，超過北京的王府井、上海的南京路。

房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對房地產(chǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)格所作出的估算與判斷。房地產(chǎn)估價(jià)的概念

房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對房地產(chǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)格所作出的估算與判斷。估價(jià)目的指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，通俗地說，是估價(jià)委托人將要拿未來完成后的估價(jià)報(bào)告去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為、行政行為的需要。

不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果

房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對房地產(chǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)格所作出的估算與判斷。房地產(chǎn)估價(jià)的概念

房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對房地產(chǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)格所作出的估算與判斷。估價(jià)程序指完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。

房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!本章主要內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的原則房地產(chǎn)估價(jià)的程序房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的必要性是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要井田制屯田制均田制計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是指在生產(chǎn)資料公有制的基礎(chǔ)上，根據(jù)社會主義基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律和國民經(jīng)濟(jì)有計(jì)劃按比例發(fā)展規(guī)律的要求，由國家按照經(jīng)濟(jì)、社會建設(shè)與發(fā)展的統(tǒng)一計(jì)劃來管理國民經(jīng)濟(jì)的社會經(jīng)濟(jì)制度。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是社會主義經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本特征。

房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的必要性是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓

國家依法實(shí)行土地有償使用制度《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫時(shí)條例》國家依法實(shí)行國有土地有償有限期使用制度國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度1995《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的必要性是房地產(chǎn)稅收的需要房產(chǎn)稅土地增值稅

印花稅房地產(chǎn)稅收遺產(chǎn)稅

城市土地使用稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅財(cái)產(chǎn)稅城市維護(hù)建設(shè)稅契稅

房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的原則合法原則最高最佳使用原則供求原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則公平原則房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的原則最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。

最高最佳使用：估價(jià)對象在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。土地與建筑物的配合方式不均衡時(shí)應(yīng)進(jìn)行減價(jià)修正。房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)：評估價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間。（評估基準(zhǔn)日、估價(jià)日期、評估時(shí)日。）

意義：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是房地產(chǎn)權(quán)益責(zé)任的界限和評估時(shí)價(jià)值的界限。

確定方法：一般按照委托方的要求確定，委托方若無要求，則選擇現(xiàn)場查勘日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序指完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。

狹義：開始于受理估價(jià)程序的基礎(chǔ)之上，結(jié)束于出具估價(jià)報(bào)告。廣義：在狹義的基礎(chǔ)之上，加上了受理委托之前的獲取估價(jià)業(yè)務(wù)和出具估價(jià)報(bào)告之后的估價(jià)資料歸檔。房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序接受任務(wù)被動(dòng)接受：委托方上門委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對指定的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。主動(dòng)接受：總出門去力爭為估價(jià)需求者服務(wù)。自有自估：對自己擁有或擬取得的房地產(chǎn)，自己提出股價(jià)要求，并自己估價(jià)，不具法律效力，自己心中有數(shù)。接受任務(wù)的三個(gè)途徑：房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序明確基本事項(xiàng)，簽訂估價(jià)合同需明確的基本事項(xiàng)：明確估價(jià)目的：確定方式：本質(zhì)上由委托人提出并決定，但通常需要估價(jià)人員提出問題，讓委托人回答。意義：有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，明確估價(jià)對象，明確估價(jià)的前提和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序明確基本事項(xiàng)，簽訂估價(jià)合同需明確的基本事項(xiàng)：明確估價(jià)報(bào)告書的交付日期：確定方式：通常由委托估價(jià)方確定。（10~15個(gè)工作日）簽訂估價(jià)合同：作用：成立受法律保護(hù)的委托于受托關(guān)系，明確合同雙方的權(quán)利、義務(wù)，載明估價(jià)有關(guān)事項(xiàng)。內(nèi)容：甲乙雙方信息，估價(jià)對象、目的、時(shí)點(diǎn)，委托人協(xié)助義務(wù)，估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式，估價(jià)報(bào)告交付的日期與方式，違約責(zé)任及解決爭議的方法，估價(jià)機(jī)構(gòu)和委托人認(rèn)為需要約定的其它事項(xiàng)。房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序收集資料、實(shí)地踏勘收集資料：搜集渠道：委托人提供、估價(jià)人員實(shí)地查勘獲得、詢問有關(guān)知情人士、查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫、到政府有關(guān)部門查閱、查閱有關(guān)報(bào)刊和網(wǎng)站。資料內(nèi)容：反應(yīng)估價(jià)對象情況的資料、對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料、相關(guān)實(shí)例資料（類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)建設(shè)成本等）房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序配備人員，制定作業(yè)計(jì)劃

具體內(nèi)容：作業(yè)內(nèi)容、人員安排、時(shí)間進(jìn)度、協(xié)調(diào)配合、經(jīng)費(fèi)預(yù)算等。計(jì)算并最終確定估價(jià)額

一種方法為主，將其余方法作為參考。房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!封面一封面二目錄一、致委托方函二、估價(jià)師聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、附件第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序撰寫估價(jià)報(bào)告書

估價(jià)報(bào)告的組成房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析

詳細(xì)說明、分析估價(jià)對象的個(gè)別因素（二）區(qū)域因素分析

詳細(xì)說明、分析估價(jià)對象的區(qū)域因素（三）市場背景分析

詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來（四