房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)二、近年主要的房地產(chǎn)政策及內(nèi)容要點(diǎn)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的基本性要求四、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)貸款的分類(lèi)五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和“四證”的取得程序

六、《調(diào)查報(bào)告》的要點(diǎn)七、《審批報(bào)告》的要點(diǎn)八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的授信安排房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)1、區(qū)域性(市場(chǎng)及政策的多元化)2、周期性3、政策性4、投資大、借款多、周期長(zhǎng)5、投資和消費(fèi)的雙重性6、專(zhuān)業(yè)性7、個(gè)別性8、風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!二、近年主要的房地產(chǎn)政策及內(nèi)容要點(diǎn)1、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》[銀發(fā)（2003）121號(hào)]----作出了多項(xiàng)具體規(guī)定，措施嚴(yán)厲2、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》[2003年18號(hào)文]3、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》[銀監(jiān)發(fā)（2004）57號(hào)]----自有資金比例不得低于35%4、《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》[銀監(jiān)通（2004）75號(hào)]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!三、人民銀行121號(hào)文件的要求不得對(duì)未取得“四證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款；不得對(duì)異地的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行貸款；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款,其自有資金應(yīng)不低于所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的35%;不得對(duì)存在拖欠工程款行為的借款申請(qǐng)人發(fā)放貸款；房地產(chǎn)類(lèi)的貸款必須歸入“房地產(chǎn)貸款”會(huì)計(jì)科目核算，嚴(yán)禁對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和“四證”的取得程序

通常開(kāi)發(fā)商按如下程序進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的：選地盤(pán)——項(xiàng)目可行性分析——在計(jì)劃部門(mén)立項(xiàng)——初步設(shè)計(jì)——在國(guó)土部門(mén)辦理土地審批——領(lǐng)取《土地使用證》——在城市規(guī)劃部門(mén)辦理建設(shè)用地性質(zhì)審批——領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》——在城市規(guī)劃部門(mén)辦理工程規(guī)劃審批——領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》——在建設(shè)門(mén)辦理開(kāi)工審批——領(lǐng)取《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》——進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)——主體工程封頂（高層為投入建設(shè)資金達(dá)到總額的2/3）——領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》—進(jìn)行銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!一級(jí)資質(zhì)的條件包括：（1）、注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；（2）、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)5年以上；（3）、近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；（4）、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）、上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；（6）、有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于4人；（7）、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；（8）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；（9）、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!三級(jí)資質(zhì)的條件包括：

（1）、注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；（2）、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2年以上；（3）、近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；（4）、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）、有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人；（6）、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)；（7）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；（8）、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!------對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股東背景及資本積累過(guò)程應(yīng)予以關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立多個(gè)項(xiàng)目公司分別開(kāi)發(fā)不同的項(xiàng)目，股東的背景應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)吸引眾多社會(huì)資金，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東并無(wú)開(kāi)發(fā)史房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集行業(yè)，對(duì)股東實(shí)力要求更高，因此應(yīng)對(duì)股東背景及其資本積累過(guò)程、予以充份關(guān)注在調(diào)查報(bào)告的部分要求對(duì)股東情況及實(shí)際控制人的經(jīng)歷予以說(shuō)明案例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為暫定資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè),系由A公司實(shí)際控制的項(xiàng)目公司,向我行提出開(kāi)發(fā)貸款6000萬(wàn)元的申請(qǐng),用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā),以其他土地作抵押.在審查過(guò)程中,我們發(fā)現(xiàn)A公司背景復(fù)雜,資本運(yùn)作頻繁,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足,因此對(duì)該筆業(yè)務(wù)作初審?fù)藱n處理,不久,A公司資金鏈斷裂.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!調(diào)查階段------項(xiàng)目的基本情況

根據(jù)借款人提供的項(xiàng)目批文、土地出讓合同、規(guī)劃文件及施工許可、建設(shè)計(jì)劃、招標(biāo)文件、施工合同、監(jiān)理合同、可研報(bào)告等資料確定項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明,反映項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)是否清晰案例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司A向我行提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng),該項(xiàng)目取得的過(guò)程為:2003年,市國(guó)土局與B公司簽訂土地出讓合同,B公司取得土地編號(hào)為A803-0042號(hào)宗地的使用權(quán),面積162,963平米,土地出讓價(jià)為7682萬(wàn)元,建筑容積率<1,計(jì)容積率建面不超過(guò)163,900平米,05年1月,由于國(guó)家需要征收上述宗地的部分土地,國(guó)土局和B公司簽訂補(bǔ)償協(xié)議,國(guó)土局收回23,741平米的土地使用權(quán),同時(shí)國(guó)土局將附近的地塊撥給B公司作為補(bǔ)償,用地面積調(diào)整為200,322平米,容積率變更為<1.8,計(jì)容積經(jīng)總建面不超過(guò)360,580平米,B公司再向國(guó)土局補(bǔ)交了地價(jià)款13208萬(wàn)元,以上款項(xiàng)已支付完畢,并提供了付款憑證.2005年6月,由于B公司的股東缺乏開(kāi)發(fā)實(shí)力,將B公司的股權(quán)全部出讓給C公司,C公司為此支付了45000萬(wàn)元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款,款項(xiàng)支付完畢,并將B公司更名為A公司,現(xiàn)四證齊備,產(chǎn)權(quán)清晰.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!調(diào)查階段------項(xiàng)目市場(chǎng)分析(案例)----Ａ公司系南方沿海城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，擬向我行提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)，信貸人員經(jīng)過(guò)公開(kāi)信息的搜索，以及走訪相關(guān)政府部分，取得了分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并作出了以下的市場(chǎng)分析：＊列出＜本市近年GDP及人均GDP變化趨勢(shì)力＞＜本市歷年人均可支配收入變化趨勢(shì)圖＞＜本市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額變化趨勢(shì)圖＞，反映該市GDP總量連年保持10％以上的增速，人均GDP水平較高，接近發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，人均可支配收入逐年上升，居民消費(fèi)升溫＊根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉挠嘘P(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)05年該市土地供應(yīng)偏緊，由于城中村改造步伐較緩慢，以及區(qū)域內(nèi)土地資源較為緊張的原因，05年土地供應(yīng)量明顯小于上年＊05年１-6月，該市商品房投資同比下降14％，商品房施工面積同比下降1.4％,商品房竣工面積同比下降24%,,至6月末,商品房空置率同比減少38%;*信貸人員分別制作了該市各區(qū)域/各房型/各價(jià)格區(qū)間的成交組成圖,以及1-6月住宅銷(xiāo)售價(jià)格趨勢(shì)圖,反映出該市成交以某兩大區(qū)域的住宅為主,價(jià)格區(qū)間主要在4000至6000元/平米,三房單位成交量較大,而價(jià)格方面較上年同期上漲了8%*05年上半年,該市二手房交易保持高速增長(zhǎng),同比上增長(zhǎng)31%,二手住宅的價(jià)格比上年同期增長(zhǎng)14.55%,高于新建住宅的價(jià)格漲幅*租賃市場(chǎng)升溫,由于該市人口中外來(lái)人口比例較大,人口數(shù)量增長(zhǎng)較快,市內(nèi)的房屋租賃保持快速穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭,今年1-6月,租金小幅上漲6%,有利于吸引投資*通過(guò)上述分析,表明該市居民購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng),由于土地市場(chǎng)供應(yīng)下降,以及人口的增長(zhǎng),房地產(chǎn)需求旺盛,整體的市場(chǎng)環(huán)境較好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!----SWOT分析:以簡(jiǎn)練的語(yǔ)言概括項(xiàng)目本身及外部環(huán)境的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)在要素的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)

外部環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的有利因素和不利因素

案例：Strength(優(yōu)勢(shì))Weakness(劣勢(shì))景觀資源品牌房地產(chǎn)公司項(xiàng)目周邊配套不足容積率較高Opportunity(機(jī)會(huì))Threat(威脅)新的片區(qū)規(guī)劃地鐵線規(guī)劃06至07年周邊高端競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)投放量大,競(jìng)爭(zhēng)壓力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!------項(xiàng)目投資計(jì)劃估算：根據(jù)工程進(jìn)度，以及合同規(guī)定的付款時(shí)間，對(duì)項(xiàng)目的付款進(jìn)度進(jìn)行估算，在調(diào)查報(bào)告中列出付款時(shí)間和金額項(xiàng)目投資計(jì)劃估算和下面的資金回籠計(jì)劃是制作資金平衡表和現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)性工作案例：根據(jù)某項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖，水電工程的施工期為06年4月至07年8月，而根據(jù)合同的約定，總的安裝費(fèi)用為11437萬(wàn)元，付款方式為工程起始先支付10%，以后每季付款20%，工程結(jié)束后一個(gè)月付余款。根據(jù)上述調(diào)查及資料，我們可以制作出水電安裝費(fèi)投資支出計(jì)劃：項(xiàng)目名稱(chēng)投資金額單位：萬(wàn)元06年二季度萬(wàn)元06年三季度萬(wàn)元06年四季度萬(wàn)元07年一季度萬(wàn)元07年二季度萬(wàn)元07年三季度萬(wàn)元水電安裝費(fèi)支付進(jìn)度情況11437.311143.732287.462287.462287.462287.461143.73房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!

--------房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的主要構(gòu)成:(一)開(kāi)發(fā)成本1、土地使用權(quán)出讓金2、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家對(duì)因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失的，新用地單位按規(guī)定補(bǔ)償）3、前期工程費(fèi)（規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研費(fèi)、地質(zhì)勘測(cè)、三通一平等，一般可按項(xiàng)目總投的一定比例估算，一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右；可研費(fèi)占總投的0.2—1%左右）4、建安工程費(fèi)（土建工程、設(shè)備及安裝工程）建安工程費(fèi)的估算有多種方法，包括單元估算法、單位指標(biāo)估算法、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算，但需根據(jù)情況隨不同時(shí)期進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)整5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（又稱(chēng)紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用）6、公共配套設(shè)施費(fèi)（主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出）7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（包括備用金、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或其他工程費(fèi)等，可以上述六項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按一定比例估算）8、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)（項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和規(guī)費(fèi)，按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算，主要包括配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程質(zhì)量與安監(jiān)費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅等）（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用1、管理費(fèi)用（是指企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的各種費(fèi)用，一般可以按照開(kāi)發(fā)成本取百分?jǐn)?shù)估算，約1.5%-3%左右）2、銷(xiāo)售費(fèi)用（在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用。各項(xiàng)合計(jì)一般占到銷(xiāo)售收入的4-6%）3、財(cái)務(wù)費(fèi)用（借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!某市建設(shè)部門(mén)提供的各類(lèi)建安工程費(fèi)的近似估算指標(biāo)表案例單位：元/平米（按建筑面積計(jì)）項(xiàng)目多層（7層以下）小高層（8-17層）高層（18層以上）樁基礎(chǔ)50-6970-9090-120土建工程650-900750-11501150-1560一般水電安裝70-9080-100100-160電梯-60-10060-100地下室費(fèi)用-150-350150-350房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!10、案例：《項(xiàng)目總投資估算表》項(xiàng)目估算依據(jù)金額（萬(wàn)元）一、開(kāi)發(fā)成本1、土地使用權(quán)出讓金據(jù)實(shí)填列，土地出讓合同及繳款憑證480002、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)----3、前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：建安工程費(fèi)*3%可行性研究費(fèi)：建安工程費(fèi)*0.15%水文、地質(zhì)、勘察：建安費(fèi)*0.15%籌建開(kāi)辦費(fèi)：建安費(fèi)2.5%3722.1344、建安工程費(fèi)（小高層住宅）樁基：60元/平水電安裝：150元/平土建工程：900元/平通訊、公用天線、對(duì)講機(jī)系統(tǒng)、智能化設(shè)備：231元/平普通裝修：80元/平電梯：120元/平煤氣：15元/平64174.725、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按180萬(wàn)元/每平米占地面積估算19116、公共配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目配套有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、居委會(huì)等配套設(shè)施，分別按建筑面積每平米400-900元估算25537、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（各地項(xiàng)目有所區(qū)別）建安工程費(fèi)的2%12838、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、其他費(fèi)用前述2-4項(xiàng)之和*3%2171二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用1、管理費(fèi)用上述前五項(xiàng)之和*3%36112、銷(xiāo)售費(fèi)用總銷(xiāo)售的4%60543、財(cái)務(wù)費(fèi)用按融資計(jì)劃及銀行借款利率10470三、合計(jì)143949.854房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!10、附表的制作項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃估算表投資項(xiàng)目年第二年第三年08/108/208/308/4小計(jì)05/205/305/406/106/206/306/407/107/207/307/4出讓金481501320761357前期工程費(fèi)149414949963984建安工程5117124151366412629179241867519774928050531758119282稅費(fèi)1251251251251251251251251251251251251494不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2732732732732732732732732732732732733275專(zhuān)用基金34443444管理費(fèi)3073073073073073073073073073073073073692財(cái)務(wù)費(fèi)158415841584158415841584158415841584110911090016474銷(xiāo)售費(fèi)1271044255918588863226796合計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!10、附表的制作資金來(lái)源與運(yùn)用表項(xiàng)目合計(jì)05/205/305/406/106/206/306/407/107/207/307/408/108/208/308/4資金來(lái)源經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金339810634352181127949929034431816116銷(xiāo)售收入出租收入其他收入籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金1850006700018000120000自有資金850006700018000銀行借款120000120000其他負(fù)債資金運(yùn)用372530開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用2197984885515406890015700159521566520962217122281111695838695752967886322經(jīng)營(yíng)稅金及附加173303232661652547382260822所得稅15402940656447202331848借款本金償付12000060004200072000盈余資金2266118144略累計(jì)盈余資金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!------授信保障方式

封閉運(yùn)作情況----由于項(xiàng)目類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款具有自?xún)斝缘奶卣鳎虼朔忾]運(yùn)作的條件非常重要，能否成功收回開(kāi)發(fā)貸款，封閉操作是否嚴(yán)密是關(guān)鍵

----我行的開(kāi)發(fā)貸款是否可以封閉操作，指定用途劃款

----銷(xiāo)售回款是否可以封閉操作，是否設(shè)定還款比例分期分批收回

----項(xiàng)目土地及在建工程是否抵押于我行

----預(yù)售證取得前是否需先行注銷(xiāo)土地抵押登記，有無(wú)配套的風(fēng)險(xiǎn)控制措施

----是否逐筆歸還我行貸款，逐戶(hù)解除抵押登記

案例：某公司擬向我行申請(qǐng)4億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，用于其投資的A項(xiàng)目的建設(shè)，該項(xiàng)目土地及在建工程抵押給我行，土地成本5.1億已支付。

經(jīng)辦行提出以下的操作說(shuō)明：

1、我行貸款全部封閉操作，由我行認(rèn)可的獨(dú)立第三方進(jìn)行項(xiàng)目的監(jiān)理，經(jīng)辦行指定房地產(chǎn)專(zhuān)職崗及支行行長(zhǎng)、客戶(hù)經(jīng)理組成監(jiān)管小組，每筆放款均由監(jiān)管小組組長(zhǎng)及監(jiān)理公司簽字認(rèn)可方可用款；

2、放款前辦妥抵押登記手續(xù)，初始抵押率不高于50%，同時(shí)應(yīng)滿足用款條件方可支款；在放款的過(guò)程中，抵押率始終不高于50%；

3、借款人將唯一預(yù)售帳號(hào)開(kāi)立在我行，所有的預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)入我行帳戶(hù)，由我行監(jiān)管使用，預(yù)售回款的40%進(jìn)入還款保證金帳戶(hù)用于還款，其余用于支付工程款；

4、根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟僮饕?guī)定，預(yù)售證取得前不需先行注銷(xiāo)抵押登記，且敘做按揭時(shí)只有當(dāng)項(xiàng)目抵押債權(quán)銀行出具部分抵押解除通知書(shū)時(shí)，登記部門(mén)方受理預(yù)售備案登記，對(duì)確保我行作為唯一按揭銀行有利；

5、由我行作為按揭銀行，每筆按揭貸款審批完成后或全額收妥房款后方可注銷(xiāo)對(duì)應(yīng)的抵押登記，以按揭貸款退出開(kāi)發(fā)貸款。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!審查過(guò)程中的重點(diǎn)1、公司的股東背景2、開(kāi)發(fā)歷史3、項(xiàng)目來(lái)源----權(quán)屬是否清晰4、財(cái)務(wù)分析（略）5、項(xiàng)目的合規(guī)性分析：------自有資金的幾個(gè)基本特征：A、

先于我行的信貸資金投入到申報(bào)項(xiàng)目的建設(shè)當(dāng)中；B、系由股東投入的經(jīng)過(guò)驗(yàn)資的注冊(cè)資本金、資本(或股本)溢價(jià)、接受捐贈(zèng)非現(xiàn)金資產(chǎn)、接現(xiàn)金捐贈(zèng)、股權(quán)投資準(zhǔn)備、符合會(huì)計(jì)核算規(guī)定的撥款轉(zhuǎn)入、外幣資本折算差額、企業(yè)歷年留存收益、以及其他滿足所有者權(quán)益科目會(huì)計(jì)核算要求的資金；C、自有資金不應(yīng)在我行信貸資金歸還之前抽離。6、項(xiàng)目市場(chǎng)分析7、封閉操作流程分析-----可否真正做到封閉操作8、項(xiàng)目資金缺口分析：------投資估算是否全面、準(zhǔn)確------資金籌集計(jì)劃是否可行：工程墊資一般不作為資金籌集的來(lái)源------自有資金是否已落實(shí)：對(duì)于不足35%的差額部分，要求在我行貸款出帳前歸入監(jiān)管帳戶(hù)，由我行監(jiān)管并確保投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)9、資金平衡分析：------根據(jù)調(diào)查報(bào)告反映的工程款項(xiàng)支付進(jìn)度及銷(xiāo)售回籠進(jìn)度，結(jié)合審查人員的市場(chǎng)分析，制作資金平衡表------資金平衡表反映項(xiàng)目投資計(jì)劃與籌資計(jì)劃能否相互吻合；反映預(yù)售收入再投入部分是否與銷(xiāo)售計(jì)劃相配合；反映項(xiàng)目資金安排是否科學(xué)、合理，能否達(dá)到資金最優(yōu)利用的目的。10、還款期的計(jì)算：見(jiàn)下頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!------銷(xiāo)售率償債平衡點(diǎn)的計(jì)算銷(xiāo)售率償債平衡點(diǎn)的計(jì)算意義：說(shuō)明的是項(xiàng)目銷(xiāo)售到多少的時(shí)候可以歸還我行的借款，分析結(jié)果更為直觀計(jì)算銷(xiāo)售率償債平衡點(diǎn)的幾點(diǎn)假設(shè)：1、項(xiàng)目按照前文所分析的可銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售2、不考慮企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)進(jìn)行利潤(rùn)分配3、按照前文所述的資金來(lái)源組成作為分析的基礎(chǔ)銷(xiāo)售率償債平衡點(diǎn)的計(jì)算公式：

（我行貸款+銷(xiāo)售收入再投入建設(shè)資金+經(jīng)營(yíng)稅金及附加+所得稅+其他需在我行借款償還之前償付的借款）/總銷(xiāo)售收入*100%可計(jì)算得更為精確：（我行貸款+銷(xiāo)售收入再投入建設(shè)資金+其他需在我行借款償還之前償付的借款）/總銷(xiāo)售收入-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-所得稅）*100%

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!------房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)政策性風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)操作性風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)挪用風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!審查案例（續(xù)上）敏感性計(jì)算：項(xiàng)目名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）成本上升10%銷(xiāo)售價(jià)格下降10%銷(xiāo)售收入220000220000198000開(kāi)發(fā)成本133732147105133732經(jīng)營(yíng)期稅費(fèi)132001320011880土地增值稅220022002200利潤(rùn)總額708685749550188所得稅233861897316562凈利潤(rùn)474823852233626成本凈利潤(rùn)率35.5%26.2%25.14%銷(xiāo)售率償債平衡點(diǎn)46%52%50%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的授信安排1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的期限管理原則：一次性審批、按進(jìn)度發(fā)放、逐筆收貸。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款納入固定資產(chǎn)貸款管理，貸款的期限最長(zhǎng)一般不超過(guò)3年，資金必須專(zhuān)款專(zhuān)用。3、必須在自籌資金達(dá)到比例要求時(shí)發(fā)放，根據(jù)工程進(jìn)度及付款進(jìn)度安排分次發(fā)放。4、以項(xiàng)目抵押，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款到期還款比率。5、必須有效監(jiān)督信貸資金的使用，建立資金使用及監(jiān)管臺(tái)帳，與評(píng)估報(bào)告相比較6、注重開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入回籠，合理按排還貸期限7、要求相應(yīng)的按揭配套比例8、專(zhuān)業(yè)的評(píng)估與獨(dú)立的監(jiān)理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!5、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》[04年12月]6、《國(guó)務(wù)院發(fā)布穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八條意見(jiàn)》[2005年3月]------穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八條意見(jiàn)，要求各地方切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任，俗稱(chēng)“舊八條”7、《國(guó)務(wù)院副總理曾培炎“關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭的四點(diǎn)要求”》[2005年4月]8、《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題的八條措施》[2005年4月]-----指出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八項(xiàng)措施，俗稱(chēng)新八條，以組合政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控9、七部委〈關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)〉[05年5月]----加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅政策，明確享受優(yōu)惠政策的普通住房的標(biāo)準(zhǔn)等，反映政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控進(jìn)一步細(xì)化10、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)[2004年10月]11、住房按揭利率上調(diào)[2005年3月]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!四、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的分類(lèi)

1、按用途-----分為住宅、寫(xiě)字樓、商鋪等2、按經(jīng)營(yíng)對(duì)象----分為土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)3、按市場(chǎng)層次----分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)；在我國(guó)，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱(chēng)土地出讓市場(chǎng)，是指國(guó)家將土地的使用權(quán)，按一定年限一定性出讓給土地受讓者，并由土地受讓者向國(guó)家支付土地出讓金的交易市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用單位和個(gè)人之間進(jìn)行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)中調(diào)劑余缺、重新配置的市場(chǎng)-------我行的房地產(chǎn)調(diào)查和審查模板主要適用于房產(chǎn)市場(chǎng)及二級(jí)市場(chǎng)的項(xiàng)目調(diào)查分析房產(chǎn)開(kāi)發(fā)按照經(jīng)營(yíng)的方式可分為出租、出售和自營(yíng)等方式，不同的類(lèi)型還款來(lái)源不同,應(yīng)有不同的分析模式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!六、調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容-----對(duì)借款主體資質(zhì)的確認(rèn)根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，則屬于違法行為，其從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。而商業(yè)銀行若向未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，自然也就得不到相應(yīng)的法律保障，因此，在我們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款前必須要關(guān)注借款主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)按照建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照自有資金和注冊(cè)資金的數(shù)額、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的數(shù)目、相應(yīng)的職稱(chēng)要求、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷以及業(yè)績(jī)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)等資質(zhì)等級(jí)，各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!二級(jí)資質(zhì)的條件包括：（1）、注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；（2）、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3年以上；（3）、近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；（4）、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）、上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；（6）、有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于3人；（7）、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；（8）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；（9）、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!各資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范圍：

（1）、一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（2）、二級(jí)資質(zhì)及其以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，而承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、自轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批：（1）、一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)審批；（2）、二級(jí)資質(zhì)及其以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門(mén)發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)此資質(zhì)等級(jí)實(shí)行年檢制度，對(duì)不符合原定資質(zhì)條件或有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門(mén)予以降級(jí)直至注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!------房地產(chǎn)企業(yè)資信情況

除一般性的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查企業(yè)有無(wú)拖欠工程款的現(xiàn)象案例:某企業(yè)向我行提出開(kāi)發(fā)貸款6000萬(wàn)元的申請(qǐng),以項(xiàng)目在建工程抵押,抵押物足值,且項(xiàng)目基本已經(jīng)建成,建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)較小,調(diào)查報(bào)告沒(méi)有反映借款人有不良的信用情況.在審查過(guò)程中,通過(guò)公開(kāi)信息的搜索,我們發(fā)現(xiàn)借款人與項(xiàng)目的施工方有訴訟事件,系施工方以借款人不能按時(shí)付款提起訴訟,因此總行出具了初審?fù)藱n的意見(jiàn).------房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資料分析與說(shuō)明

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)是產(chǎn)成品的種類(lèi)較多、成本核算復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)收入核算與一般商業(yè)企業(yè)差別較大。針對(duì)以上特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)分析影響企業(yè)銷(xiāo)售收入、成本支出等的重點(diǎn)科目，主要包括存貨、預(yù)收賬款、應(yīng)付款、股東借款(其他應(yīng)付款)等科目。存貨及預(yù)收帳款的分析：------對(duì)于非項(xiàng)目公司，存貨和預(yù)收帳款的構(gòu)成可能較為復(fù)雜，包含多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，在這種情況下，通過(guò)查詢(xún)企業(yè)的帳務(wù)資料，將開(kāi)發(fā)成本按不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、不同的明細(xì)內(nèi)容填列；對(duì)預(yù)收帳款分項(xiàng)目填列，以利于清楚看到借款人每個(gè)項(xiàng)目的投資情況、預(yù)售情況------在分析存貨時(shí)，應(yīng)注意甄別部分用于出租的固定資產(chǎn)及長(zhǎng)期不能產(chǎn)生效益的資產(chǎn)，應(yīng)予以特別說(shuō)明應(yīng)付款的分析：對(duì)照合同分析應(yīng)付帳款的合理性，看有無(wú)拖欠地價(jià)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款或施工款的情況股東借款(其他應(yīng)付款)的分析：對(duì)于股東借款應(yīng)加以分析，是否屬于長(zhǎng)期性的資金支持，還是屬于臨時(shí)性的周轉(zhuǎn)借款，是否具有所有者權(quán)益的性質(zhì)，并說(shuō)明是否需要在我行貸款歸還之前抽離案例：某公司向我行申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，財(cái)務(wù)報(bào)表顯示該公司存貨余額為54000萬(wàn)元，其中有24000萬(wàn)元是以前開(kāi)發(fā)的用于出租的固定資產(chǎn)，已辦妥產(chǎn)權(quán)證，但仍在存貨科目反映；另有6500萬(wàn)元系另一前期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的車(chē)庫(kù)，該樓盤(pán)1996年開(kāi)發(fā)，車(chē)庫(kù)既未能產(chǎn)生出租效益也未能銷(xiāo)售出去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性的調(diào)查和審查由于立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及“四證”是房地產(chǎn)項(xiàng)目合法合規(guī)的前提，也是項(xiàng)目建成辦理房地產(chǎn)銷(xiāo)售證書(shū)和過(guò)戶(hù)登記的依據(jù)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售將影響銷(xiāo)售資金的回籠，直接影響貸款的歸還，因此，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，只能針對(duì)已取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和“四證”的項(xiàng)目，對(duì)此，中國(guó)人民銀行和有關(guān)部委作出了明確的規(guī)定。注意“四證”的頒發(fā)時(shí)間,確認(rèn)“四證”的有效性目前我國(guó)政府部門(mén)頒發(fā)的項(xiàng)目“四證”具有時(shí)間限制，如開(kāi)發(fā)商未按“四證”的要求辦理相關(guān)手續(xù)或開(kāi)工建設(shè)，則有可能導(dǎo)致“四證”的失效，這些規(guī)定主要有：1、開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，如建設(shè)用地被依法收回土地使用權(quán)或者建設(shè)用地超過(guò)兩年未使用，則由城市規(guī)劃行政部門(mén)撤消其建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、開(kāi)發(fā)商在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)開(kāi)工，逾期未開(kāi)工又未申請(qǐng)延期或申請(qǐng)延期未獲批準(zhǔn)的，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》即行失效。3、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，因故不能按時(shí)開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，延期以?xún)纱螢橄?，每次不超過(guò)3個(gè)月，既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期時(shí)限的，施工許可證自行廢止。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!續(xù)上:項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析:案例:B項(xiàng)目位于某市的L區(qū),信貸人員對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域分析過(guò)于簡(jiǎn)單,經(jīng)過(guò)搜集相關(guān)資料,審查人員對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)作了如下分析:*L區(qū)系該市的老工業(yè)區(qū),近年來(lái)由于拆遷及老工業(yè)區(qū)改造,當(dāng)?shù)氐木用裼幸欢ǖ馁?gòu)房需求*L區(qū)并不屬于該市的傳統(tǒng)住宅區(qū),區(qū)內(nèi)居民以外來(lái)人口及當(dāng)?shù)氐墓I(yè)人口為主,購(gòu)買(mǎi)能力較弱*L區(qū)由于近年來(lái)有一兩所大學(xué)遷入以及交通計(jì)劃的改善而吸引了一定的開(kāi)發(fā)商,目前在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)較多,B項(xiàng)目面臨集中放盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)壓力*B項(xiàng)目與周邊其他樓盤(pán)相比,由于土地系近期拍賣(mài)獲得,土地成本較高,較之周邊不少樓盤(pán)系通過(guò)工廠拆遷協(xié)議獲得的土地,成本不具有優(yōu)勢(shì),該樓盤(pán)預(yù)計(jì)的售價(jià)遠(yuǎn)高于周邊的樓盤(pán)成交價(jià)格據(jù)此,審查人員對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景作出了不樂(lè)觀的分析項(xiàng)目的微觀市場(chǎng)分析:*價(jià)格分析:結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品定位/客戶(hù)定位/成本以及周邊樓盤(pán)的成交價(jià)格合理確定樓盤(pán)的價(jià)格定位是否合理案例:某市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬向我行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款,用于C項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),C項(xiàng)目系小高層普通住宅項(xiàng)目,位于該市新工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū),配套較差,但由于該市前一段時(shí)間房?jī)r(jià)非正常暴漲,該項(xiàng)目定出銷(xiāo)售價(jià)為17500元/平米,而該區(qū)域上年的樓盤(pán)平均成交價(jià)僅為5400元/平米,由于政府的政策調(diào)控,該市房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌,該項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格不得不一降再降,實(shí)際成交均價(jià)不足8000元/平米,并由于定價(jià)過(guò)高而出現(xiàn)滯銷(xiāo).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!

------項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度根據(jù)借款人提供的土地出讓合同、工程合同、設(shè)備安裝合同等資料進(jìn)行預(yù)測(cè)，有部分單位能夠提供項(xiàng)目的橫道圖，直觀地標(biāo)示出工程進(jìn)度，可資參考;同時(shí)由借款人提供款項(xiàng)的支付憑證,經(jīng)辦人員與現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比案例:某項(xiàng)目工程進(jìn)度表:工序年第二年第三年第四年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年前期工程主體建設(shè)工程室外內(nèi)裝修公建配套預(yù)售交樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!------資金回籠計(jì)劃

經(jīng)過(guò)調(diào)查，從企業(yè)提供的銷(xiāo)售計(jì)劃及可研報(bào)告所提供的銷(xiāo)售計(jì)劃著手進(jìn)行分析，根據(jù)上述市場(chǎng)分析的結(jié)果，比較周邊項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況，研究項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度和資金回籠進(jìn)度

案例：A項(xiàng)目地處南方沿海某市，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析及與周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售情況作對(duì)比，經(jīng)辦人員認(rèn)為該項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景樂(lè)觀，以下是該項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：可銷(xiāo)售面積：359085.13平米（不計(jì)地下部分）其中：獨(dú)立住宅：5330.52平米*售價(jià)20000元/平*銷(xiāo)售率100%=10661.04萬(wàn)元低層住宅：50663.54平米*售價(jià)15000元/平*銷(xiāo)售率100%=75995.31萬(wàn)元多層住宅：50482.98平米*售價(jià)12000元/平*銷(xiāo)售率100%=60579.58萬(wàn)元商業(yè)面積：800平米*售價(jià)15000元/平*銷(xiāo)售率100%=1200萬(wàn)元高層住宅：251808.09平米*售價(jià)8000元/平*銷(xiāo)售率95%=191374.15萬(wàn)元根據(jù)各類(lèi)型房產(chǎn)預(yù)售推出的時(shí)間，預(yù)計(jì)：

獨(dú)立住宅銷(xiāo)售進(jìn)度為：07年三季度30%，四季度50%，08年1季度20%低層住宅銷(xiāo)售進(jìn)度為：07年三季度20%，四季度50%，08年1季度30%多層住宅銷(xiāo)售進(jìn)度為：07年三季度20%，四季度50%，08年1季度30%商業(yè)銷(xiāo)售進(jìn)度為：07年三季度100%高層住宅銷(xiāo)售進(jìn)度為：07年四季度30%，08年一季度30%，08年二季度25%，08年三季度10%項(xiàng)目回款進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)度有一定差異：假設(shè)首期20%，余80%部分在下季度收取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!

------房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)包含兩部分，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)與房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)作為項(xiàng)目投資的組成部分經(jīng)營(yíng)期間的稅費(fèi)主要指在銷(xiāo)售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)，不作為成本費(fèi)用的構(gòu)成，但要抵減銷(xiāo)售帶來(lái)的現(xiàn)金流量經(jīng)營(yíng)期間的稅費(fèi)主要包括：1、營(yíng)業(yè)稅，一般按房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的5%計(jì)征2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、防洪工程、交易印花等稅費(fèi)，約占銷(xiāo)售收入的0.7%3、土地增值稅，實(shí)際是對(duì)土地收益的課稅，實(shí)行超率累進(jìn)稅率4、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!------項(xiàng)目財(cái)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)分析

------按照經(jīng)濟(jì)效益是否考慮了時(shí)間因素，可分為靜態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益和動(dòng)態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于投資期較短的項(xiàng)目，可以靜態(tài)方式進(jìn)行評(píng)價(jià)------在評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，這一類(lèi)評(píng)價(jià)指標(biāo)統(tǒng)稱(chēng)為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如投資利潤(rùn)率等指標(biāo)案例：項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入339810.07開(kāi)發(fā)成本219797.7銷(xiāo)售稅金及附加17330.31利潤(rùn)總額102682.05所得稅33885.08凈利潤(rùn)68796.97成本利潤(rùn)率46.72%成本凈利潤(rùn)率31.3%------在評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，考慮了因現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的時(shí)間價(jià)值，這一類(lèi)評(píng)價(jià)指標(biāo)統(tǒng)稱(chēng)為動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算：內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目整個(gè)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，反映擬建項(xiàng)目的投資收益水平。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)總的獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率將各年的凈現(xiàn)金流量?jī)糁嫡郜F(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和。幾個(gè)基礎(chǔ)數(shù)值的確定：1、計(jì)算期：一般以建設(shè)開(kāi)始年作為計(jì)算期的年，一直到項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完畢或?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的最大銷(xiāo)售值為止2、基準(zhǔn)收益率：一般以略高于銀行同期貸款利率作為基準(zhǔn)收益率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!投資計(jì)劃與資金籌措表投資估算籌資安排資金運(yùn)用金額資金來(lái)源金額土地成本61357實(shí)收資本850001）出讓金61357預(yù)售收入147982）銀行借款120000前期工程費(fèi)3983質(zhì)保金建安費(fèi)119282其他資金來(lái)源基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、配套開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1494其他費(fèi)用33681合計(jì)219787合計(jì)219787房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!10、附表的制作序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)07/307/408/108/208/308/4分季度分季度1銷(xiāo)售收入3398103171313405210353950362201451.1獨(dú)立住宅銷(xiāo)售收入106613198533121321.2低層住宅銷(xiāo)售收入759951519937998227991.3多層住宅銷(xiāo)售收入605801211630290181741.4配套商業(yè)銷(xiāo)售收入120012001.5高層住宅銷(xiāo)售收入191374604346043450361201452當(dāng)期銷(xiāo)售回款3398106343521811279499290344318161163銷(xiāo)售稅金及附加1733132326616525473722608224銷(xiāo)售凈收入322480601949520121424881654205815294項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!10、附表的制作項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)2005年度2006年度2007年度2008年度年度1.1銷(xiāo)售收入33981000585242812851.2出租收入1.3自營(yíng)收入1現(xiàn)金流入合計(jì)2.1開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用715776194358269115322.2經(jīng)營(yíng)稅金及附加173302984143452.3土地增值稅2.4所得稅15402940144622現(xiàn)金流出合計(jì)3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值65701財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率30.3%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!------調(diào)查過(guò)程中的主要問(wèn)題及資料要求1、股東背景了解不夠深入2、項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)和分析不足3、投資的測(cè)算和籌資來(lái)源的依據(jù)不足4、對(duì)項(xiàng)目的贏利能力、資金來(lái)源與運(yùn)用平衡分析及現(xiàn)金流量分析不足5、貸款期限的確定較為隨意6、對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策不了解，要交哪些稅費(fèi)及當(dāng)?shù)氐牟僮饕蟛涣私?、對(duì)如何封閉操作描述不清晰8、基本未設(shè)定分期還款的條件，對(duì)銷(xiāo)售回籠款的還款比例沒(méi)有確定------資料要求：在擬印發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款調(diào)查模版中會(huì)有資料要求附表，可對(duì)照搜集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!------利用資本金現(xiàn)金流量表測(cè)算項(xiàng)目還款期：內(nèi)在涵義：以項(xiàng)目的銷(xiāo)售抵償除自有資金以外其他投入資金所需要的時(shí)間由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金組成主要就是自有資金、銀行借款和預(yù)售款滾動(dòng)投入，我們可以資本金現(xiàn)金流量表簡(jiǎn)單估算還款期還款期計(jì)算的幾個(gè)假設(shè)條件：1、靜態(tài)概念------未考慮資金的時(shí)間價(jià)值，如果借款期限較長(zhǎng)，應(yīng)考慮以動(dòng)態(tài)貸款回收期來(lái)測(cè)算還款期2、不考慮企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)分配因素3、資本金的概念：并不是真正意義上的資本金，實(shí)際是經(jīng)我行認(rèn)定的自有資金的概念4、以資