房地產(chǎn)開發(fā)流程中風(fēng)險(xiǎn)防范典型案例分析

房地產(chǎn)開發(fā)流程中風(fēng)險(xiǎn)防范典型案例分析房地產(chǎn)開發(fā)流程中風(fēng)險(xiǎn)防范典型案例分析共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!商品房銷售中的風(fēng)險(xiǎn)防范案例一房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)與房屋交付的關(guān)系？2010年3月1日，張某購(gòu)買了甲開發(fā)商的房屋一套。合同約定的交房日期為：2010年6月10日。2010年6月5日，甲開發(fā)商的工作人員在當(dāng)?shù)氐膱?bào)刊上發(fā)出通知。通知的大體內(nèi)容是：包括張某在內(nèi)的購(gòu)房人購(gòu)買的樓盤已具備交付條件。請(qǐng)各位購(gòu)房人務(wù)必于2010年6月10日到甲公司辦理交房手續(xù)，逾期責(zé)任自負(fù)。2010年6月4日張某已前往北京出差。2010年6月12日，張某所購(gòu)房屋所在樓層發(fā)生火災(zāi)而導(dǎo)致張某購(gòu)買的房屋被煙熏黑并且墻體開裂。2010年6月13日，張某出差回家，得知房屋發(fā)生火災(zāi)后，以房屋尚未交付為由，要求與甲開發(fā)商解除購(gòu)房合同并退還所交的購(gòu)房款。問：1、張的要求能否成立？（該請(qǐng)求能否成立，關(guān)鍵在于張某要求解除合同的條件是否具備、風(fēng)險(xiǎn)是否轉(zhuǎn)移給了張某）房地產(chǎn)開發(fā)流程中風(fēng)險(xiǎn)防范典型案例分析共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!最高法院關(guān)于商品房若干問題的解釋第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)流程中風(fēng)險(xiǎn)防范典型案例分析共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!案例二

某房地產(chǎn)開發(fā)公司甲在某市老城區(qū)參與舊城改造建設(shè)，投資3億元，修建1個(gè)四星級(jí)酒店，2座高檔寫字樓，6棟宿舍樓，建筑周期為20個(gè)月，該項(xiàng)目進(jìn)行了公開招標(biāo)，某建筑工程總公司乙中標(biāo)，甲與乙簽訂工程總承包合同，雙方約定：必須保證工程質(zhì)量?jī)?yōu)良，保證工期，乙可以將宿舍樓分包給其下屬分公司施工。乙為保證工程質(zhì)量與工期，將6樓宿舍樓分包給施工能力強(qiáng)、施工整體水平高的下屬分公司丙與丁，并簽訂分包協(xié)議書。根據(jù)總包合同要求，在分包協(xié)議中對(duì)工程質(zhì)量與工期進(jìn)行了約定。工程根據(jù)總包合同工期要求按時(shí)開工，在實(shí)施過程中，乙保質(zhì)按期完成了酒店與寫字樓的施工任務(wù)。丙在簽訂分包合同后因其資金周轉(zhuǎn)困難，隨后將工程轉(zhuǎn)交給了一個(gè)具有施工資質(zhì)的施工單位，并收取10%的管理費(fèi)，丁為加快進(jìn)度，將其中1棟單體宿舍樓分包給沒有資質(zhì)的農(nóng)民施工隊(duì)。工程竣工后，甲會(huì)同有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)丁施工的宿舍存在質(zhì)量問題，必須進(jìn)行整改才能交付使用，給甲帶來了損失，丁以與甲沒有合同關(guān)系為由拒絕承擔(dān)責(zé)任，乙又以自己不是實(shí)際施工人為由推卸責(zé)任，甲遂以乙為被告、丁為第二被告向法院起訴。房地產(chǎn)開發(fā)流程中風(fēng)險(xiǎn)防范典型案例分析共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!1.丙與丁的行為是否合法？各屬于什么行為？不合法。丙的行為屬于非法轉(zhuǎn)包行為，丁作為分包單位，將工程再分包給沒有資質(zhì)的農(nóng)民施工隊(duì)，屬違法分包行為。房地產(chǎn)開發(fā)流程中風(fēng)險(xiǎn)防范典型案例分析共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!違法分包行為主要有哪些？違法分包行為為主要有：1）總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位；2）建設(shè)工程總承包合同中未約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可，承包單位將其承包的部分建設(shè)工程交由其它單位完成的；3）施工總承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其它單位的；4）分包單位將其分包的建設(shè)工程再分包的。房地產(chǎn)開發(fā)流程中風(fēng)險(xiǎn)防范典型案例分析共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!本案能給甲開發(fā)商帶來什么啟示？

因房屋交付的時(shí)間關(guān)系到業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用。另外就是房屋的交付時(shí)間關(guān)系到房屋的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間。因此，開發(fā)商一定要（在與購(gòu)房人簽訂合同時(shí)，在交付房屋的時(shí)間條款中作出特別說明，如約定“甲方所開發(fā)某樓盤（小區(qū)、幾號(hào)樓）的房產(chǎn)具備交付條件時(shí)，可在報(bào)刊上發(fā)出通知。請(qǐng)乙方務(wù)必留意x年x月x日到x月x日的報(bào)刊，甲方不再另行通知。該報(bào)刊上載明的交房日期即為甲方的交房日期。”凡在此日期后延期收房或拒絕收房的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自行承擔(dān)。如果購(gòu)房合同中沒有作出特別說明的條款，開發(fā)商最好采用郵寄送達(dá)的方式送達(dá)交房通知，郵寄送達(dá)時(shí)采用購(gòu)房人事先提供的地址、聯(lián)系方式，最好與公證處簽訂長(zhǎng)期公證協(xié)議，以公證送達(dá)的方式送達(dá)，在業(yè)主買房時(shí)開發(fā)商另行準(zhǔn)備一份購(gòu)房人地址確認(rèn)函，要求業(yè)主留一個(gè)真實(shí)的地址與聯(lián)系電話并要業(yè)主簽名確認(rèn)，該地址即為送達(dá)的地址）房地產(chǎn)開發(fā)流程中風(fēng)險(xiǎn)防范典型案例分析共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!（1）丙與丁的行為是否合法？各屬

于什么行為？（2）這起事件應(yīng)該由誰來承擔(dān)責(zé)任？

為什么？（3）違法分包行為主要有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)流程中風(fēng)險(xiǎn)防范典型案例分析共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!2.這起事件應(yīng)該由誰來承擔(dān)任?為什么？丁施工的工程質(zhì)量有問題，給甲帶來了損失，乙和丁應(yīng)對(duì)工程質(zhì)量問題承擔(dān)連帶責(zé)任。因?yàn)橐易鳛樵摴こ痰目偝邪鼏挝慌c丁之間是總包與分包的關(guān)系，根據(jù)《合同法》與《建筑法》的規(guī)定，總包單位依法將建設(shè)工程分包給其他單位的，分包單位