房地產(chǎn)評價復(fù)習(xí)思考題

房地產(chǎn)評估復(fù)習(xí)思考題房地產(chǎn)估價理論與方法復(fù)習(xí)思考題1、區(qū)分專業(yè)估價與非專業(yè)估價有何意義?專業(yè)估價與非專業(yè)估價有哪些區(qū)別？答：專業(yè)估價專業(yè)性很強，需要專門的知識和經(jīng)驗，估價結(jié)果是否客觀合理還關(guān)系有關(guān)單位和個人的切身利益，甚至直接關(guān)系公共利益和人民財產(chǎn)安全，例如為征收國有土地上單位、個人的房屋確定補償提供依據(jù)的估價（以下稱房屋征收估價）不僅關(guān)系被征收人的切身利益還關(guān)系社會穩(wěn)定，為房地產(chǎn)抵押貸款提供服務(wù)的估價（以下簡稱房地產(chǎn)抵押估價）還關(guān)系金融安全，所以不是隨便什么單位和個人都可以從事的，只能由既有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)和具有房地產(chǎn)估價資格的專業(yè)人員來從事。概括起來有五方面區(qū)別：A由專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)完成；B是一種專業(yè)意見；C具有公信力；D實行有償服務(wù)；E承擔(dān)法律責(zé)任。2、什么是專業(yè)房地產(chǎn)估價？答：是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。3、估價、評估、估值、價值評估、價格評估之間有何異同和關(guān)系？答：估價的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，就是專指對價值進行評估；而評估的含義很寬泛，不只限于對價值進行評估。以某個方面作為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評估。4、國外及中國香港和臺灣地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義是什么？答：美國稱為“得出一種價值意見的行為或過程”；日本和韓國稱為不動產(chǎn)鑒定評估，定義為判定不動產(chǎn)經(jīng)濟價值，并將其結(jié)果用貨幣額表示；中國香港地區(qū)稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價；中國臺灣地區(qū)稱為不動產(chǎn)估價。5、為什么說房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格？答：價值和價格本質(zhì)區(qū)別是：價值是物的真實所值，是相對客觀和相對穩(wěn)定的，價格是價值的外在表現(xiàn)，價格圍繞價值而上下波動?，F(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系，往往會出現(xiàn)低值高價或高值低價等價格背離價值的情況。因此為了表述上更科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國際上通行的估價理論下一致，應(yīng)當(dāng)強調(diào)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)價值而不是價格。6、應(yīng)如何理解房地產(chǎn)估價是“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值而不是“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)的價值？答：房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。不應(yīng)把自己主觀想像的價格加強第一章房地產(chǎn)估價概論給估價對象。7、房地產(chǎn)估價與一般意義上的房地產(chǎn)定價有何本質(zhì)區(qū)別？答：房地產(chǎn)估價是提供關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)；而房地產(chǎn)定價往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。8、在實際估價中估價師應(yīng)如何模擬市場來給估價對象“定價”？答：房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，不存在大量相同房地產(chǎn)的交易，從而房地產(chǎn)成交價格容易受交易者的動機、偏好等個別情況的影響，但對于估價師或某個市場參與者而言，房地產(chǎn)價值則是客觀的、由市場力量決定，即房地產(chǎn)價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別市場參與者的價值判斷所形成。所以房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的和行為。9、鑒定性估價與咨詢性估價有何不同？對估價作這兩種區(qū)分有何意義？答：估價專業(yè)意見的作用分為性質(zhì)不同的兩類：一是咨詢性或參考性；二是鑒證性或證據(jù)性。意義在于承擔(dān)法律責(zé)任的在大于不同，鑒證類要大。10、目前有哪些法律法規(guī)規(guī)定了估價（評估）的法律責(zé)任及其主要內(nèi)容是什么？答：《中華人民共和國刑法》（2011年2月25日修正文本）第一百九十八條規(guī)定：保險事故的鑒定人、證明人、財產(chǎn)評估人故意提供虛假的證明文件，為他人詐騙提供條件的，以保險詐騙的共犯論處。《刑法》規(guī)定承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件；《公司法》；《證券法》……P7\\8\\911、為什么會產(chǎn)生估價的準(zhǔn)確性問題？如何看待估價的準(zhǔn)確性？答：產(chǎn)生準(zhǔn)確性問題主要是因為估價總是在信息不完全和不確定性下作出的，而且真實價值只是理論上存在的，實際中不可得知，所以評估會產(chǎn)生誤差。應(yīng)對準(zhǔn)確性問題全面認(rèn)識：A即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值；B所有的評估價值都會有誤差；C不能用物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價有較大的誤差；D判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進行比較；E實際中不輕易直接判斷一個評估價值的對與錯，誤差有多大，而是通過考察估價師和估價機構(gòu)在改造估價程序上有無疏漏、估價過程中有無失誤等，間接對其估價結(jié)果予以肯定或者否定?！疽话悴荒苓x用實際成交價格，只能選用合格的估價師（通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價專家或估價專家委員會）對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的重新估價結(jié)果。】12、什么是估價的誤差范圍？如何確定估價的合理誤差范圍？答：評估價值=真實價值+誤差一般不輕易直接評判一個評估價值的對與錯及其誤差大小，而是通過檢查估價師和估價機構(gòu)在履行估價程序方面是否有疏漏，以及估價估價依據(jù)是否正確、估價方法是否適用、估價參數(shù)是否合理等，間接地對其估價結(jié)果予以肯定或否定。13、不同估價師的估價結(jié)果為何不完全相同？答：因為估價總是在信息不完全和不確定性下作出的，不同的估價師所掌握的信息一般不可能完全相同，所以相應(yīng)的估價結(jié)果也會不完全相同。12、為什么說房地產(chǎn)估價是科學(xué)也是藝術(shù)？答：因為正確的房地產(chǎn)價值分析、測算和判斷必須依靠科學(xué)的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須依靠房地產(chǎn)估價師的實踐經(jīng)驗，最終的估價結(jié)果是否客觀合理，也依賴于房地產(chǎn)估價師綜合判斷藝術(shù)水平的高低。13、房地產(chǎn)為什么需要專業(yè)估價？答：因為房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二和價值量大等特性，而房地產(chǎn)市場又是典型的不完全市場，市場信息不對稱，有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成因素，不會自動地形成常人容易識別的適當(dāng)價格，在其判斷中要求有專門知識和經(jīng)驗，所以需要房地產(chǎn)估價師提供專業(yè)估價。房地產(chǎn)估價有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正?；?，促進房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。14、估價為什么需要適當(dāng)?shù)膶I(yè)化，并且通常是按照估價對象的不同來分專業(yè)的？答：因為只有具有相應(yīng)估價專業(yè)知道和經(jīng)驗的估價師得出的估價結(jié)果才令人信服，才具有公信力，估價因此必然會出現(xiàn)適當(dāng)?shù)膶I(yè)分工，形成按照估價對象劃分的不同專業(yè)和相應(yīng)有估價師。如果不分專業(yè)，一個估價師什么資產(chǎn)都可以估價，會因沒有專業(yè)發(fā)展而不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而不被社會認(rèn)可，估價行業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是估價師和估價行業(yè)自身。15、房地產(chǎn)估價為何在估價行業(yè)中占主體？答：因為A房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少；B房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少；C房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。16、現(xiàn)實中有哪些情形需要房地產(chǎn)估價，它們是如何需要房地產(chǎn)估價的?答：A國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要；B房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要；C房地產(chǎn)抵押貸款的需要；D房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰籈房地產(chǎn)稅收的需要；F房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?；G房地產(chǎn)分割的需要；H房地產(chǎn)保險的需要；I房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要；J企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要；K房地產(chǎn)管理的需要；L其它方面的需要。17、房地產(chǎn)買賣中對估價有哪些需要？答：18、房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋陀心男?？房地產(chǎn)估價如何在其中發(fā)揮作用？答：A因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人等合法權(quán)益造成損失的；B在自己的土地上建造建筑物妨礙了徒勞往返的通風(fēng)采光和日照等，造成相鄰房地產(chǎn)價值損失的；C因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物傾斜，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失的；D國未能履約使他人工程停緩建，對他們造成損失的；E因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失的；F使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他們房地產(chǎn)價值損失的；G因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利損害的；H因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利損害的；I因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的；J其它房地產(chǎn)損害賠償。這些均需要房地產(chǎn)估價為確定賠償或補償金額提供參考依據(jù)。19、目前有哪些企業(yè)經(jīng)濟行為需要估價服務(wù)？房地產(chǎn)估價如何在其中發(fā)揮作用？答：主要有A企業(yè)對外投資；B企業(yè)合資；C企業(yè)合作；D企業(yè)合并；E企業(yè)分立;F企業(yè)改制；G企業(yè)資產(chǎn)重組；H企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；I企業(yè)租賃；J企業(yè)清算。這些企業(yè)經(jīng)濟行為均需要房地產(chǎn)估價。20、房地產(chǎn)行政管理為何需要房地產(chǎn)估價？《城市房地產(chǎn)管理法》提出的哪些房地產(chǎn)行政管理需要房地產(chǎn)估價？答：中國經(jīng)濟體制發(fā)展將過去高度集權(quán)的計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟，相應(yīng)地對于各類資產(chǎn)的管理從過去單純的實物管理轉(zhuǎn)到重視價值管理，實行實物管理與價值管理相結(jié)合。這種情況下，房地產(chǎn)管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數(shù)量、質(zhì)量，更需要搞清楚土地和房屋的價值量及其增值或貶值情況，這就需要房地產(chǎn)估價。21、估價當(dāng)事人、（估價主體）、估價委托人、估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人之間有何區(qū)別和關(guān)系？答：估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人；估價委托人是直接向估價機構(gòu)提出估價要求，與估價機構(gòu)訂立估價委托合同的單位或個人；估價對象權(quán)利人是指估價對象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人；估價利害關(guān)系人是指估價結(jié)果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位或個人。估價報告使用者可能是估價對象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門和社會公眾等。22、什么是房地產(chǎn)估價師？一名合格的房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？答：注冊房地產(chǎn)估價師簡稱房地產(chǎn)估價師、估價師，是指具有房地產(chǎn)估價知識和經(jīng)驗，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并按照《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》注冊，取得房地產(chǎn)估價師注冊證書，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員。應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。23、什么是估價目的？目前有哪些估價目的？答：估價目的是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。目前有：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押貸款、征收征用補償、稅收、損害賠償、分割、保險、爭議調(diào)處、司法鑒定，企業(yè)對外投資、合作、合資、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價爭議中的房地產(chǎn)估價復(fù)核、鑒定，等等。24、弄清估價目的有哪些重要意義？答：估價目的將影響估價結(jié)果，不同的估價目的，估價對象的范圍可能不同，估價時點可能不同，評估的價值類型可能不同，估價依據(jù)可能不同，估價應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同。25、什么是估價時點？為何確定估價時點應(yīng)在先，得出評估價值應(yīng)在后？答：估價時點也稱價值時點、價值日期，是指一個估價項目中所評估的價值對應(yīng)的時間。特別需要指出的是，確定估價時點應(yīng)在先，得出評估價值應(yīng)在后。由于同一估價對象在不同的時間會有不同的價值，所以估價時必須弄清評估的是估價對象在哪個時間的價值。26、什么是估價對象？目前房地產(chǎn)估價對象主要有哪些？答：估價對象即估價客體，指一個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益及相關(guān)其他財產(chǎn)。主要有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合休，還有在建工程及期房。27、什么是價值類型？應(yīng)如何理解同一估價對象的價值并不是唯一的，而其具體一種類型的價值理論上卻是唯一的？答：價值類型是指一個項目中所評估的具體某種價值。價值類型一是指價值的種類，二是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的具體某種類型的價值。【正常的買賣價格、合理的補償金額、正常的抵押價值，彼此之間可能是不同的】28、房地產(chǎn)估價方法主要有哪幾種？實際估價中應(yīng)如何選用估價方法？答：主要有收益法、成本法、市場法，另外還有衍生的假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。在選用估價方法時應(yīng)根據(jù)估價對象、估價目的的不同而等選用，但需要兩種以上的方法。29、房地產(chǎn)估價師為什么要有良好的職業(yè)道德？其職業(yè)道德主要有哪些？答：因為房地產(chǎn)估價師即使具有房地產(chǎn)估價的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗，但如果沒有良好的職業(yè)道德，不僅評估出的價值難以客觀公正，會損害估價利害關(guān)系人的合法權(quán)益，還會擾亂房地產(chǎn)市場秩序。其職業(yè)道德包括職業(yè)品德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習(xí)慣三個方面：A獨立、客觀、公正；B專業(yè)勝任能力；C誠實守信；D勤勉盡責(zé)；E保守秘密；F公平競爭；G社會責(zé)任。30、為什么說房地產(chǎn)估價是國家法定制度？答：因為以法律的形式確立了房地產(chǎn)估價的法律地位，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”、“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”。31、房地產(chǎn)估價領(lǐng)域設(shè)定了哪些行政許可項目？行政許可與非行政許可有何本質(zhì)區(qū)別？答：房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的行政許可項目有：A房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊；B房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)；C房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格審批。32、房地產(chǎn)估價有無國家標(biāo)準(zhǔn)？國家標(biāo)準(zhǔn)與非國家標(biāo)準(zhǔn)有何本質(zhì)區(qū)別？《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為何是房地產(chǎn)估價的基本的低限要求？答：國家標(biāo)準(zhǔn)是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)。33、房地產(chǎn)估價行業(yè)組織可以起到到哪些作用？房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)為何有必要加入房地產(chǎn)估價行業(yè)組織？答：房地產(chǎn)估價行業(yè)組織可以起到：A開展房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)研究、交流、教育及宣傳活動；B擬訂并推選相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則；C加強行業(yè)自律管理；D開展國際交流合作；E不斷提升房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)人員及機構(gòu)的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德水平，維護其合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展。34、中國目前房地產(chǎn)估價的房地產(chǎn)制度、管理體制和市場環(huán)境是怎樣的？它們對房地產(chǎn)估價提出了哪些特殊要求？答：中國目前的房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)管理體制及市場環(huán)境即有一些特色，也有許多不完善之處，導(dǎo)致中國目前的房地產(chǎn)估價有許多特點：主要有A土地和房屋所有制不同；B土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同；C市場上流通的土地權(quán)利不是土地所有權(quán)而是建設(shè)用地使用權(quán)；D土地和房屋在許多地方分別由不同的部門管理；E行政管理不到位；F房地產(chǎn)市場還不夠發(fā)達，市場運行缺乏規(guī)則或者運行規(guī)則不能得到嚴(yán)格執(zhí)行，市場參與者不夠理性、成熟，市場成交價格難以真實反映交易對象的實際狀況，房地產(chǎn)交易信息不夠公開透明。、什么是專業(yè)房地產(chǎn)估價人員？目前有哪幾類？(新書已刪除)答：房地產(chǎn)估價人員是指具有房地產(chǎn)估價專業(yè)知道和經(jīng)驗，取得房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格并經(jīng)注冊，人事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員。目前主要不房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。、什么是類似房地產(chǎn)？（新書已刪除）答：類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)。、什么是同一供求范圍？（新書已刪除）答：同一供求范圍也稱為同一供求圈、同一市場，即與估價對象之間具有一定的替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。、做好房地產(chǎn)估價應(yīng)具備哪些條件？（新書已刪除）答：不論執(zhí)業(yè)的外部環(huán)境如何不盡如人意，房地產(chǎn)估價師都應(yīng)在既有條件下勤勉盡責(zé)地做好估價工作，不得違背職業(yè)道德做不實估價，并努力能曉房地產(chǎn)估價理論、方法和技巧，熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)、制度和政策，掌握房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以及建筑、測繪等專業(yè)知識，深入調(diào)查了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情，認(rèn)真、踏實地完成每一個估價項目。第二章房地產(chǎn)及其描述1、房地產(chǎn)、土地、建筑物、其他地上定著物的含義分別是什么？答：房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。土地是地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建造的供人們進行生產(chǎn)生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩類。其他土地定著物是指建筑物以外的土地定著物，指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。2、如何界定一宗土地的空間范圍？答：一宗土地范圍為：A地球表面；B地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間；C地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間。3、建筑物、房屋、構(gòu)筑物三者的含義及其關(guān)系和區(qū)別是什么？答：建筑物是一種土地定著物，廣義的建筑物包括房屋也包括構(gòu)筑物，狹義的為房屋。房屋指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗，供人們在里面居住、工作、學(xué)習(xí)其其他活動的建筑物。構(gòu)筑物是人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物。4、如何判定一物是否為土地定著物？答：土地定著物與土地或建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以分離，但這種分離是不經(jīng)濟的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯減損。5、房地產(chǎn)的實物、權(quán)益、區(qū)位的含義分別是什么？答：A房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分。B房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益。C房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系（有位谿、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面）。6、實物、權(quán)益和區(qū)位在房地產(chǎn)和其他財產(chǎn)價值影響中有哪些異同？7、如何進一步認(rèn)識房地產(chǎn)的實物？答：房地產(chǎn)實物可進一步分為有形實體、該實體的質(zhì)量以及該實體組合完成的功能三方面。8、中國目前可在房地產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利有哪些？其概念分別是什么？答：房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有：A房地產(chǎn)所有權(quán)，指房地產(chǎn)所有人對自己的房地產(chǎn)貪污享有的占有使用收益處分的權(quán)利；B土地使用權(quán)，指土地使用權(quán)人依法對國家所有或者集體所有的土地享有占有使用收益和部分處分的權(quán)利；C地役權(quán)，指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)以提高自己的房地產(chǎn)的效益的權(quán)利；D抵押權(quán)，指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保；E租賃權(quán)，指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。9、房地產(chǎn)的實物狀況與權(quán)益狀況如何區(qū)別？實物狀況好的房地產(chǎn)，其價值是否必定高？答：房地產(chǎn)實物是有形的，可以看得見摸得著的，而房地產(chǎn)權(quán)益是無形的，是基于房地產(chǎn)實物而衍生的權(quán)利、利益和收益。實物狀況好的房地產(chǎn)不一定價值就高，因為如果房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不完整，即使實物狀況好價值也不一定高。10、如何進一步認(rèn)識房地產(chǎn)的區(qū)位？區(qū)位可分解為哪些方面？答：房地產(chǎn)區(qū)位包括房地產(chǎn)的位谿（坐落、方位、距離、朝向、樓層），交通（可及性、便捷性），周圍環(huán)境和景觀（自然環(huán)境、人文環(huán)境），外部配套設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施）。11、可及性與便捷性的含義有何異同？作此兩種區(qū)分有何實際意義？答：可及性表達由外到內(nèi)的的方便程度，便捷性表達由內(nèi)到外的方便程度。作此兩種區(qū)分是為了更好地衡量和描述一宗房地產(chǎn)的交通。某些房地產(chǎn)受單行道、道路隔離帶、立交橋等影響，其由外到內(nèi)與由內(nèi)到外的的方便程度是不同的。12、房地產(chǎn)有哪些不同的稱呼？房地產(chǎn)、不動產(chǎn)、物業(yè)的含義是什么？答：不同的稱呼有：不動產(chǎn)、物業(yè)、realestate和realproperty。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體；不動產(chǎn)是指不可以自由移動的財產(chǎn)；物業(yè)實際上就是房地產(chǎn)。13、如何區(qū)分不動產(chǎn)與動產(chǎn)？答：區(qū)分不動產(chǎn)與動產(chǎn)主要根據(jù)其是否可以自由移動來判斷的，能自由移動的為動產(chǎn)，不能自由移動的為不動產(chǎn)。14、房地產(chǎn)有哪些基本存在形態(tài)？答：房地產(chǎn)基本存在形態(tài)有：土地形態(tài)、建筑物形態(tài)、房地形態(tài)三種。15、在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時，是否可能只單獨評估其中的土地或建筑物的價值？試舉例說明。答：土地與建筑物合為一體時可以只評估其中的土地或者建筑物。在評估土地價值時不考慮建筑物的影響，而在評估建筑物時不考慮土地的影響。如火災(zāi)保險評估時只評估建筑物的價值；而在建造有建筑物的土地上，土地補交地價側(cè)只評估土地的價值。16、什么是獨立估價？什么是部分估價？兩者之間的最大區(qū)別是什么？答：獨立估價是指純粹評估土地價值而不考慮建筑物的影響或者評估建筑物的價值不考慮土地的影響；部分估價是指在評估土地價值時考慮建筑物的影響或者評估建筑物價值時考慮土地的影響。兩者最大的區(qū)別在于是否考慮土地或建筑物的相互影響。17、房地產(chǎn)有哪些特性？了解這些特性對做好房地產(chǎn)估價有何重要意義？答：房地產(chǎn)的特性有：A不可移動性；B獨一無二性；C壽命長久性；D供給有限性；E價值量大；F用途多樣性；G相互影響；H易愛限制；I難以變現(xiàn)；J保值增值。房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品，包括房地產(chǎn)市場與其他經(jīng)濟物品市場、房地產(chǎn)價值與其他經(jīng)濟物品價格，有許多不同之處，這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性所決定的，因此人事房地產(chǎn)估價應(yīng)對房地產(chǎn)特性有全面、深入、正確的認(rèn)識。18、為什么說房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場？地區(qū)性市場意味著什么？答：因為房地產(chǎn)的不可移動性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境，而不像其他商品那樣，生產(chǎn)、銷售和消費地可以在不同地方。人們無法將房地產(chǎn)價格較低的地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價格較高的地區(qū)，所以房地產(chǎn)市場不可能是一個全國性的市場，而是一個地區(qū)性市場。這就意味著房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)間可能不同，甚至是反向的。19、什么是變現(xiàn)能力？為什么說房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱？答：變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。房地產(chǎn)由于具有價值量大、獨一無二、不可移動、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，通常需要經(jīng)過一個合理的較長時間才能成交，所以其變現(xiàn)能力弱。20、如何分析一宗房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力？答：一宗房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力主要由以下因為影響：A該宗房地產(chǎn)的通用性；B該宗房地產(chǎn)的獨立使用性；C該宗房地產(chǎn)價值量的大??；D該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性；E該宗房地產(chǎn)的開發(fā)程度；F該宗房地產(chǎn)的區(qū)位；G該宗房地產(chǎn)的市場狀況。21、什么是外部性？房地產(chǎn)為什么具有相互影響特性?答：外部性也稱為外部效應(yīng)、外部影響，是指某個經(jīng)濟行為主體進行生產(chǎn)或消費等活動時，對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響，分為有利的外部性和有害的外部性。房地產(chǎn)是不可移動的，其利用通常會對周圍的房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，相反，周圍房地產(chǎn)的利用狀況也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，如通風(fēng)、采光、日照等，所以房地產(chǎn)具有相互影響的特性。22、引起房地產(chǎn)價格上漲的原因有哪些？如何區(qū)別保值與增值？何種情況下的增值屬于自然增值？答：引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有：A房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良；B外部經(jīng)濟；C需求增加導(dǎo)致稀缺性增加；D通貨膨脹；E房地產(chǎn)使用管制改變。外部經(jīng)濟、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加及房地產(chǎn)使用管制改變引起的房地產(chǎn)價格上升是房地產(chǎn)的自然增值。23、房地產(chǎn)主要有哪些分類？每種分類中將房地產(chǎn)分為哪幾類？答：房地產(chǎn)的分類：A按用途劃分（10種）；B按開發(fā)程度分（5種）；C按實物形態(tài)分（9種）；D按權(quán)益狀況分（20種）；E按是否生產(chǎn)收益分（2種）；F按經(jīng)營使用方式分（4種）。24、從實物角度來看，房地產(chǎn)估價對象有哪些？答：A土地；B建筑物；C土地與建筑物的綜合體；D房地產(chǎn)的局部；E未來狀況下的房地產(chǎn)；F已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)；G現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分；H以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)；I整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。25、從權(quán)益角度來看，房地產(chǎn)估價對象有哪些？答：A干凈的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；B干凈的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；C干凈房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)；D共有的房地產(chǎn)；E部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)；F有租約限制的房地產(chǎn)；G設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)；H設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)；I有拖欠工程價款的房地產(chǎn)；J已依法公告列入征收征用范圍的房地產(chǎn)；K被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn);L開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)；M房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)有權(quán)屬不明或歸屬有爭議的房地產(chǎn)；N臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)；O違法占地或違法、違章建筑的房地產(chǎn)；P房地產(chǎn)的租賃權(quán)；Q地役權(quán)；R房地產(chǎn)的抵押權(quán)；S房地產(chǎn)的空間利用權(quán)；T房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。26、應(yīng)如何全面、清晰地描述估價對象房地產(chǎn)狀況？答：要對估價對象房地產(chǎn)狀況全面、清晰的描述要通過對房地產(chǎn)的基本狀況、區(qū)域狀況、實物狀況及權(quán)益狀況四方面進行描述。27、反映房地產(chǎn)基本狀況的內(nèi)容有哪些？答：反映房地產(chǎn)基本狀況狀況的內(nèi)容有：A名稱；B坐落；C四至；D規(guī)模；E用途；F權(quán)屬。28、反映房地產(chǎn)區(qū)位狀況的內(nèi)容有哪些？答：反映房地產(chǎn)區(qū)位狀況的內(nèi)容有：A位谿（6個）；B交通（3個）；C周邊環(huán)境和景觀（3個）；D外部配套設(shè)施（2個）。29、反映房地產(chǎn)實物狀況的內(nèi)容有哪些？答：反映房地產(chǎn)實物狀況的內(nèi)容有：A土地實物狀況（土地面積、土地形狀、地形、地勢、土壤、地基、土地開發(fā)程度）；B建筑物實物狀況（建筑規(guī)模、層數(shù)和高度、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、防水保溫隔熱隔聲通風(fēng)采光日照、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、年齡、維修養(yǎng)護情況及完損程度、其他。30、反映房地產(chǎn)權(quán)益狀況的內(nèi)容有哪些？答：反映房地產(chǎn)權(quán)益狀況的內(nèi)容有：A土地權(quán)益狀況（土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地使用管制、目前使用情況、其他權(quán)利設(shè)立情況、其他特殊情況說明）；B建筑物權(quán)益狀況（房屋所有權(quán)、出租或占用情況、其他權(quán)利設(shè)立情況、其他特殊情況說明。第三章房地產(chǎn)價格和價值1、什么是房地產(chǎn)價格？答：房地產(chǎn)價格是指和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價一貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。2、房地產(chǎn)存在價格的前提條件有哪些？答：房地產(chǎn)存在價格的前提條件有：A有用性；B稀缺性；C有效需求。3、越是有用的物品，其價格是否就越高？答：不是。因為越是使用價值大的東西，往往共交換價值就越低，而交換價值越大的東西，往往使用價值很小。4、房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處主要有哪些？答：房地產(chǎn)價格與一般物品價格的相同點有：A都是價格，用貨幣來表示；B都有波動，受供求因素的影響；C都是按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)高價劣質(zhì)低價。5、房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處主要有哪些？答：1.房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品價格與區(qū)位關(guān)系不大。2.房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，一般物品價格主要是物品本身的價格。.房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品價格主要是買賣價格。.房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況影響，一般物品價格不易受交易者的個別情況左右。.房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長，一般物品價格形成的時間通常較短。6、什么是房地產(chǎn)需求?答：房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買或承租的數(shù)量。6、需求與需要有何異同？答：需求的形成條件：一是消費者愿意購買，二是且有能力購買。缺少第二個條件，只能看成是需要或欲望；而僅有第二個條件不能使購買行為發(fā)生。7、決定房地產(chǎn)需求量的因素主要有哪些？答：決定房地產(chǎn)需求量的因素有：A該種房地產(chǎn)的價格水平；B消費者的收入水平；C消費者的偏好；D相關(guān)物品的價格水平；E消費者對未來的預(yù)期。8、什么是房地產(chǎn)供給？答：房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。9、決定房地產(chǎn)供給量的因素主要有哪些？答：決定房地產(chǎn)供給的因素有：A該種房地產(chǎn)的價格水平；B該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；C該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；D房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。10、房地產(chǎn)供給與一般商品供給有何不同之處？答：由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、秒可移動等導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。11、需求曲線與供給曲線有何異同？答：房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系，是一條向右下方傾斜的曲線。房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系，是一條向右上方傾斜的曲線。12、什么是均衡價格？其形成機制是什么？答：房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等是的價格。均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某些因素影響而脫離了均衡價格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。13、房地產(chǎn)價格與其供求的一般關(guān)系是什么？答：房地產(chǎn)價格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)。當(dāng)供給一定是，需求大價格就是升，需求小價格就降；當(dāng)需求一定時，供給大房地產(chǎn)價格降，供給小房地產(chǎn)價格升。需求和供給同時發(fā)生變化時有同方向變化、反方向變化及變動幅度不同等情況。14、房地產(chǎn)的供求關(guān)系有哪幾種類型？決定某宗房地產(chǎn)價格的供求關(guān)系主要是哪種類型的供求關(guān)系？答：房地產(chǎn)供求關(guān)系有要有：A全國房地產(chǎn)總供求狀況；B本地區(qū)房地產(chǎn)總供求狀況；C全國同類房地產(chǎn)供求狀況；D本地區(qū)同類房地產(chǎn)供求狀況。其中本地區(qū)同類房地產(chǎn)供求狀況決定著某一宗房地產(chǎn)價格價格水平。15、使用價值、交換價值的含義及其之間的關(guān)系是什么？答：使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用；交換價值是指一種商品同另一種商品交換的量的關(guān)系或比例。使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值就沒有交換價值；但沒有交換價值不一定沒有使用價值。16、成交價格、市場價格、理論價格、評估價值的含義及其相互關(guān)系是什么？答：成交價格是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易所支付或收取的價款；市場價格指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果；理論價格指經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的經(jīng)濟人的行為和預(yù)期是理性的，或者真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格（市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格）；評估價值是指估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值。成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格圍繞著理論價格上下波動。房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的市場價格。17、成交價格是如何形成的?答：正常成交價格形成條件有：A公開市場；B交易對象本身具備市場性；C眾多的買者和賣者；D買者和賣者都不受任何壓力完全出于自愿；E理性且自私的經(jīng)濟行為；F買者和賣者都具完全信息；G適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。18、什么是賣方市場？什么是買方市場？它們是如何影響成交價格的？答：買方市場是房地產(chǎn)供大于求，買方處于有利地位并對價格起主導(dǎo)作用的市場。賣方市場是房地產(chǎn)供不應(yīng)求，賣方處于有利地位并對價格起主導(dǎo)作用的市場。在買方市場下，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，成交價會偏向買方最高出價。19、正常成交價格與非正常成交價格如何區(qū)分？答：正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息暢通、平等自愿、誠實無欺，沒有利害關(guān)系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素影響；反之則是非正常成交價格。20、招標(biāo)成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價的含義是什么？答：招標(biāo)成交價是指采取招標(biāo)方式交易房地產(chǎn)的成交價格；拍賣成交價格是指采取拍賣方式交易房地產(chǎn)的成交價格；掛牌成交價格是指采取掛牌方式交易房地產(chǎn)的成交價格；協(xié)議成交價格是指采取協(xié)議方式交易房地產(chǎn)的成交價格。21、評估價值受估價師哪些因素的影響？怎樣才能評估出合理的價值？答：評估價值受估價師專業(yè)知識、經(jīng)驗、職業(yè)道德等情況的影響。22、某宗房地產(chǎn)的評估價值為100萬元，實際成交價格為120元。這是否意味著該評估價值不是客觀合理的？或者反過來，說明該成交價格是不正常的？答：23、什么是比準(zhǔn)價值、收益價值、積算價值？答：采用市場法求得的價值為比準(zhǔn)價值;采用成本法求得的價值為積算價值;采用收益法求得的價值為收益價值。24、市場價值、投資價值、謹(jǐn)慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和殘余價值的含義及異同是什么？答：市場價值滿足8個條件。快速變現(xiàn)價值是指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”下最可能的價格。謹(jǐn)慎價值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價值。在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值。殘余價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。25、投資價值、市場價值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系是什么？答：投資價值：兩種含義，一是值得投資，二是從某個特定的投資者的角度來衡量的價值。市場價值過去稱為公開市場價值：估價對象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進行交易的金額。市場價值來源于市場參與者得共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是對特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一點上，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而有所不同。評估投資價值與評估市場價值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關(guān)參數(shù)的取值。就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價通常是評估房地產(chǎn)的市場價值。25、買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值、計稅價值和征收價值的含義是什么？答：買賣價格指房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣的方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，而收取的價款。租賃價格指由房地產(chǎn)出租人將房地產(chǎn)租賃給承租人使用，而向承租人收款的價款。抵押價值理論上講是指當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。保險價值是將房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。計稅價值是指為稅務(wù)機關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價值或租金。征收價值是為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。26、租賃價值與租賃權(quán)價值的含義及其之間的區(qū)別是什么？27、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格及其他權(quán)益的價格的含義是什么？答：所有權(quán)價格是指房屋所有權(quán)價格、土地所有權(quán)價格，或者房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)價格。使用權(quán)價格主要是指土地使用權(quán)價格。其他權(quán)益價格泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種房地產(chǎn)權(quán)益的價格（租賃權(quán)價格、地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格等）。28、完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值的含義及之間的關(guān)系是什么？答：無租約限制價值是指全部可出租部分均按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。完全產(chǎn)權(quán)價值不僅是不考慮租賃因素影響的價值，而且是不考慮抵押、查封等因素影響的價值，是干凈的房屋所有權(quán)和干凈的某種土地使用權(quán)的價值。出租人權(quán)益價值也稱為由租約限制價值、帶租約的房地產(chǎn)價值，是指已出租部分在其租賃期間按照租賃租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是指按照租賃合同約定的租金與市場租金的差額所求取的價值。無租約限制價值二出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值29、原始價值、公允價值、賬面價值、市場價值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系是什么？答：原始價值、賬面價值、公允價值是會計上使用的一組價值概念。原始價值指一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實際發(fā)生的成本；賬面價值指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額；公允價值指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~；市場價值也稱實際價值，指一薦資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上所值的價格。30、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價的含義是什么？答：市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定的，通過市場競爭形成的價格。政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。31、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重谿價格的含義及其作用是什么？答：基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按不同用途分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。標(biāo)定地價是指政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的建設(shè)用地使用權(quán)價格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。房屋重谿價格是不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準(zhǔn)日期建造它所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤。32、土地價格、建筑物價格、房地價格的含義及其相互關(guān)系是什么？答：土地價格是指僅土地的價格不包含土地上的建筑物的價格。建筑物價格指僅建筑物部分的價格，不含建筑所在的土地的價格。房地價格指房地混合價。其三者關(guān)系不是機械的…..33、什么是土地的“生熟”程度？它主要有哪幾種？答：生熟程度是指其基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度。主要有A未完成征收補償安谿的集體土地；B已完成征收補償安谿但未完成三通一增或以上開發(fā)的土地；C已完成征收補償安谿和三通一平或以上開發(fā)的土地；D未完成房屋拆遷補償安谿的國有土地；E已完成房屋拆遷補償安谿的國有土地。34、總價格、單位價格和樓面地價的含義及相互關(guān)系是什么？答：總價格指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。單位價格指單位土地面積價格或單位建筑物價格或單位房地產(chǎn)價格。樓面地價是按照土地上建筑物面積均攤的土地價格。35、了解單位價格應(yīng)注意哪幾點？答：認(rèn)清單位價格必須認(rèn)清價格單位，價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成。貨幣包括貨種和貨幣單位；面積包括面積內(nèi)涵和面積單位。36、樓面地價有何特殊作用？答：因為樓面地價在實現(xiàn)中往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。37、實際價格和名義價格的含義及其相互關(guān)系是什么？答：實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格。38、現(xiàn)房價格和期房價格的含義及其相互關(guān)系是什么？答：現(xiàn)房價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格。期房價格是指以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的價格。期房與現(xiàn)房同品質(zhì)的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。39、起價、標(biāo)價、均價的含義是什么？答：起價是銷售商品房的最低價格。標(biāo)價也稱為報價，是商品房出售者在其價目表上標(biāo)注的不同樓層、戶型的出售價格。均價指所銷售商品房的平均價格（有標(biāo)價平均價格和成交價平均價格）。40、在房地產(chǎn)拍賣活動中有哪幾種價格，它們的含義是什么？答：保留價也稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的的可售的最低價格。起拍價也稱起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。應(yīng)價是競買人自己報出的價格。成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價。41、為什么人民法院拍賣房地產(chǎn)估價中，評估的應(yīng)是市場價值而不是快速變現(xiàn)價值？保留價應(yīng)由誰來確定，它與評估價有何關(guān)系？答：保留價應(yīng)由人民法院參照評估價確定，未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見。第一次拍賣時不得低于評估價或市價的80%。第四章房地產(chǎn)價格影響因素1、目前主要有哪些因素或者其變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升，哪些因素或者其變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降？答：2、目前有哪些因素或者其變化對房地產(chǎn)價格的影響較大，哪些因素或者其變化對房地產(chǎn)價格的影響較??？3、試針對不同用途的房地產(chǎn)（如住宅、商鋪、寫字樓、賓館、廠房等）列舉出提高和降低其價格的因素。4、試針對不同用途的房地產(chǎn)，按照影響其價格的大小順序，列舉出目前對其價格有影響的主要因素。5、試分別舉例說明與房地產(chǎn)價格為直線或近似直線影響關(guān)系的因素，在某一狀況下會提高房地產(chǎn)價格而在另一狀況下會降低房地產(chǎn)價格的因素，對房地產(chǎn)價格同時有正負(fù)多面影響的因素。6、試分別舉例說明與時間無關(guān)、短期就會有效果、長期才會起作用的房地產(chǎn)價格影響因素？7、房地產(chǎn)價格影響因素有哪幾種分類？每種分類的作用和內(nèi)容是什么？答：對房地產(chǎn)價格影響因素分為兩類，一類是房地產(chǎn)自身因素，另一類是房地產(chǎn)外部因素。自身因素有區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素；外部因素有人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。8、什么是影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)自身因素？它又可分為哪幾類因素？答：所謂房地產(chǎn)自身因素是指構(gòu)成房地產(chǎn)區(qū)位、實物和權(quán)益狀況的因素。區(qū)位因素有位谿、交通、周圍環(huán)境和景觀及外部配套設(shè)施。實物因素有土地實物因素和建筑物實物因素。權(quán)益因素有權(quán)利狀況、使用管制、相鄰關(guān)系。9、土地實物因素主要有哪些？它們與房地產(chǎn)價格的關(guān)系如何？答：土地定著物因素主要有：土地面積（城市繁華地段對土地面積敏感度高，而在市郊或者農(nóng)村較較?。?；土地形狀（是否規(guī)則對地價有影響）；地形（地面高低起伏平坦程度影響開發(fā)成本而影響地價）；地勢（地勢高的房地產(chǎn)價格比地勢低的房地產(chǎn)價格高）；土壤（主要有污染情況、自然酸堿性和肥力）；地基（地基承載力、穩(wěn)定性、地下水等）；土地開發(fā)程度（基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度）。10、10、建筑物實物因素主要有哪些？它們與房地產(chǎn)價格的關(guān)系如何?答：建筑物實物因素有：建筑規(guī)模（規(guī)模過大或過小都會降低其價值）；外觀9、決定房地產(chǎn)供給量的因素主要有哪些？答：決定房地產(chǎn)供給的因素有：A該種房地產(chǎn)的價格水平；B該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；C該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；D房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。10、房地產(chǎn)供給與一般商品供給有何不同之處？答：由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、秒可移動等導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。11、需求曲線與供給曲線有何異同？答：房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系，是一條向右下方傾斜的曲線。房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系，是一條向右上方傾斜的曲線。12、什么是均衡價格？其形成機制是什么？答：房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等是的價格。均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某些因素影響而脫離了均衡價格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘?，導(dǎo)致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。13、房地產(chǎn)價格與其供求的一般關(guān)系是什么？答：房地產(chǎn)價格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)。當(dāng)供給一定是，需求大價格就是升，需求小價格就降；當(dāng)需求一定時，供給大房地產(chǎn)價格降，供給小房地產(chǎn)價格升。需求和供給同時發(fā)生變化時有同方向變化、反方向變化及變動幅度不同等情況。14、房地產(chǎn)的供求關(guān)系有哪幾種類型？決定某宗房地產(chǎn)價格的供求關(guān)系主要是哪種類型的供求關(guān)系？答：房地產(chǎn)供求關(guān)系有要有：A全國房地產(chǎn)總供求狀況；B本地區(qū)房地產(chǎn)總供求狀況；C全國同類房地產(chǎn)供求狀況；D本地區(qū)同類房地產(chǎn)供求狀況。其中本地區(qū)同類房地產(chǎn)供求狀況決定著某一宗房地產(chǎn)價格價格水平。15、使用價值、交換價值的含義及其之間的關(guān)系是什么？答：使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用；交換價值是指一種商品同另一種商品交換的量的關(guān)系或比例。使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值就沒有交換價值；但沒有交換價值不一定沒有使用價值。16、成交價格、市場價格、理論價格、評估價值的含義及其相互關(guān)系是什么？答:成交價格是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易所支付或收取的價款；市場價格指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果；理論價格指經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的經(jīng)濟人的行為和預(yù)期是理性的，或者真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格（市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格）；評估價值是指估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值。成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格圍繞著理論價格上下波動。房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的市場價格。17、成交價格是如何形成的？答：正常成交價格形成條件有：A公開市場；B交易對象本身具備市場性；C眾多的買者和賣者；D買者和賣者都不受任何壓力完全出于自愿；E理性且自私的經(jīng)濟行為；F買者和賣者都具完全信息；G適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。18、什么是賣方市場？什么是買方市場？它們是如何影響成交價格的？答：買方市場是房地產(chǎn)供大于求，買方處于有利地位并對價格起主導(dǎo)作用的市場。賣方市場是房地產(chǎn)供不應(yīng)求，賣方處于有利地位并對價格起主導(dǎo)作用的市場。在買方市場下，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，成交價會偏向買方最高出價。19、正常成交價格與非正常成交價格如何區(qū)分?答：正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息暢通、平等自愿、誠實無欺，沒有利害關(guān)系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素影響；反之則是非正常成交價格。20、招標(biāo)成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價的含義是什么？答：招標(biāo)成交價是指采取招標(biāo)方式交易房地產(chǎn)的成交價格；拍賣成交價格是指采取拍賣方式交易房地產(chǎn)的成交價格；掛牌成交價格是指采取掛牌方式交易房地產(chǎn)的成交價格；協(xié)議成交價格是指采取協(xié)議方式交易房地產(chǎn)的成交價格。21、評估價值受估價師哪些因素的影響？怎樣才能評估出合理的價值？答：評估價值受估價師專業(yè)知識、經(jīng)驗、職業(yè)道德等情況的影響。22、某宗房地產(chǎn)的評估價值為100萬元，實際成交價格為120元。這是否意味著該評估價值不是客觀合理的？或者反過來，說明該成交價格是不正常的？答：23、什么是比準(zhǔn)價值、收益價值、積算價值？答：采用市場法求得的價值為比準(zhǔn)價值;采用成本法求得的價值為積算價值;采用收益法求得的價值為收益價值。24、市場價值、投資價值、謹(jǐn)慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和殘余價值的含義及異同是什么？答：市場價值滿足8個條件。快速變現(xiàn)價值是指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”下最可能的價格。謹(jǐn)慎價值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價值。在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值。殘余價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。25、投資價值、市場價值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系是什么？答：投資價值：兩種含義，一是值得投資，二是從某個特定的投資者的角度來衡量的價值。市場價值過去稱為公開市場價值：估價對象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進行交易的金額。市場價值來源于市場參與者得共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是對特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一點上，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而有所不同。評估投資價值與評估市場價值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關(guān)參數(shù)的取值。就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價通常是評估房地產(chǎn)的市場價值。25、買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值、計稅價值和征收價值的含義是什么？答：買賣價格指房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣的方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，而收取的價款。租賃價格指由房地產(chǎn)出租人將房地產(chǎn)租賃給承租人使用，而向承租人收款的價款。抵押價值理論上講是指當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。保險價值是將房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。計稅價值是指為稅務(wù)機關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價值或租金。征收價值是為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。26、租賃價值與租賃權(quán)價值的含義及其之間的區(qū)別是什么？27、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格及其他權(quán)益的價格的含義是什么？答：所有權(quán)價格是指房屋所有權(quán)價格、土地所有權(quán)價格，或者房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)價格。使用權(quán)價格主要是指土地使用權(quán)價格。其他權(quán)益價格泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種房地產(chǎn)權(quán)益的價格（租賃權(quán)價格、地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格等）。28、完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值的含義及之間的關(guān)系是什么？答：無租約限制價值是指全部可出租部分均按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。完全產(chǎn)權(quán)價值不僅是不考慮租賃因素影響的價值，而且是不考慮抵押、查封等因素影響的價值，是干凈的房屋所有權(quán)和干凈的某種土地使用權(quán)的價值。出租人權(quán)益價值也稱為由租約限制價值、帶租約的房地產(chǎn)價值，是指已出租部分在其租賃期間按照租賃租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是指按照租賃合同約定的租金與市場租金的差額所求取的價值。無租約限制價值二出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值29、原始價值、公允價值、賬面價值、市場價值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系是什么？答：原始價值、賬面價值、公允價值是會計上使用的一組價值概念。原始價值指一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實際發(fā)生的成本；賬面價值指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額；公允價值指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~；市場價值也稱實際價值，指一薦資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上所值的價格。30、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價的含義是什么？答：市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定的，通過市場競爭形成的價格。政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。31、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重谿價格的含義及其作用是什么？答：基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按不同用途分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。標(biāo)定地價是指政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的建設(shè)用地使用權(quán)價格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。房屋重谿價格是不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準(zhǔn)日期建造它所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤。32、土地價格、建筑物價格、房地價格的含義及其相互關(guān)系是什么？答：土地價格是指僅土地的價格不包含土地上的建筑物的價格。建筑物價格指僅建筑物部分的價格，不含建筑所在的土地的價格。房地價格指房地混合價。其三者關(guān)系不是機械的…..33、什么是土地的“生熟”程度？它主要有哪幾種?答：生熟程度是指其基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度。主要有A未完成征收補償安谿的集體土地；B已完成征收補償安谿但未完成三通一增或以上開發(fā)的土地；C已完成征收補償安谿和三通一平或以上開發(fā)的土地；D未完成房屋拆遷補償安谿的國有土地；E已完成房屋拆遷補償安谿的國有土地。34、總價格、單位價格和樓面地價的含義及相互關(guān)系是什么？答：總價格指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。單位價格指單位土地面積價格或單位建筑物價格或單位房地產(chǎn)價格。樓面地價是按照土地上建筑物面積均攤的土地價格。35、了解單位價格應(yīng)注意哪幾點？答：認(rèn)清單位價格必須認(rèn)清價格單位，價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成。貨幣包括貨種和貨幣單位；面積包括面積內(nèi)涵和面積單位。36、樓面地價有何特殊作用？答：因為樓面地價在實現(xiàn)中往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。37、實際價格和名義價格的含義及其相互關(guān)系是什么？答：實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格。38、現(xiàn)房價格和期房價格的含義及其相互關(guān)系是什么？答：現(xiàn)房價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格。期房價格是指以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的價格。期房與現(xiàn)房同品質(zhì)的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。39、起價、標(biāo)價、均價的含義是什么？答：起價是銷售商品房的最低價格。標(biāo)價也稱為報價，是商品房出售者在其價目表上標(biāo)注的不同樓層、戶型的出售價格。均價指所銷售商品房的平均價格（有標(biāo)價平均價格和成交價平均價格）。40、在房地產(chǎn)拍賣活動中有哪幾種價格，它們的含義是什么？答：保留價也稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的的可售的最低價格。起拍價也稱起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。應(yīng)價是競買人自己報出的價格。成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價。41、為什么人民法院拍賣房地產(chǎn)估價中，評估的應(yīng)是市場價值而不是快速變現(xiàn)價值？保留價應(yīng)由誰來確定，它與評估價有何關(guān)系？答：保留價應(yīng)由人民法院參照評估價確定，未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見。第一次拍賣時不得低于評估價或市價的80%。第四章房地產(chǎn)價格影響因素1、目前主要有哪些因素或者其變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升，哪些因素或者其變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降？答：2、目前有哪些因素或者其變化對房地產(chǎn)價格的影響較大，哪些因素或者其變化對房地產(chǎn)價格的影響較?。?、試針對不同用途的房地產(chǎn)（如住宅、商鋪、寫字樓、賓館、廠房等）列舉出提高和降低其價格的因素。4、試針對不同用途的房地產(chǎn)，按照影響其價格的大小順序，列舉出目前對其價格有影響的主要因素。5、試分別舉例說明與房地產(chǎn)價格為直線或近似直線影響關(guān)系的因素，在某一狀況下會提高房地產(chǎn)價格而在另一狀況下會降低房地產(chǎn)價格的因素，對房地產(chǎn)價格同時有正負(fù)多面影響的因素。6、試分別舉例說明與時間無關(guān)、短期就會有效果、長期才會起作用的房地產(chǎn)價格影響因素？7、房地產(chǎn)價格影響因素有哪幾種分類？每種分類的作用和內(nèi)容是什么？答：對房地產(chǎn)價格影響因素分為兩類，一類是房地產(chǎn)自身因素，另一類是房地產(chǎn)外部因素。自身因素有區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素；外部因素有人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。8、什么是影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)自身因素？它又可分為哪幾類因素？答：所謂房地產(chǎn)自身因素是指構(gòu)成房地產(chǎn)區(qū)位、實物和權(quán)益狀況的因素。區(qū)位因素有位谿、交通、周圍環(huán)境和景觀及外部配套設(shè)施。實物因素有土地實物因素和建筑物實物因素。權(quán)益因素有權(quán)利狀況、使用管制、相鄰關(guān)系。9、土地實物因素主要有哪些？它們與房地產(chǎn)價格的關(guān)系如何？答：土地定著物因素主要有：土地面積（城市繁華地段對土地面積敏感度高，而在市郊或者農(nóng)村較較?。?；土地形狀（是否規(guī)則對地價有影響）；地形（地面高低起伏平坦程度影響開發(fā)成本而影響地價）；地勢（地勢高的房地產(chǎn)價格比地勢低的房地產(chǎn)價格高）；土壤（主要有污染情況、自然酸堿性和肥力）；地基（地基承載力、穩(wěn)定性、地下水等）；土地開發(fā)程度（基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度）。10、建筑物實物因素主要有哪些？它們與房地產(chǎn)價格的關(guān)系如何？答：建筑物實物因素有：建筑規(guī)模（規(guī)模過大或過小都會降低其價值）；外觀日起六個月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價值的，在評估出假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值后減去房地產(chǎn)估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款這一步驟時，應(yīng)首先考慮扣除拖欠建設(shè)工程價款。6）評估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)變?yōu)槌鲎尩慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的出讓金等費用。房屋征收估價合法原則的具體應(yīng)用：1）對認(rèn)定為合法建筑合未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。2）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。3）市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認(rèn)定和處理。4）上位法優(yōu)先于下位法、新法優(yōu)先于舊法、特別法優(yōu)先于普通法、法律文本優(yōu)先于法律解釋、強行法優(yōu)先于任意法、法不溯及既往。9、估價時點原則對房地產(chǎn)估價有何要求？房地產(chǎn)估價為何要遵循該原則？答：估價時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。遵守該原則是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值也是不斷變化的，價值與時間密不可分，每個價值都對應(yīng)一個時間，如果沒有了對應(yīng)的時間價值也就失去了意義。因而不可能離開時間來評估房地產(chǎn)的價值，而估價也不可能也無必要評估估價對象在所有時間上的價值，通常只評估其在某一特定時間的價值，這就要求評估時必須先確定某個特定時間。10、估價時點與估價作業(yè)日期有何區(qū)別？在估價報告中寫明這兩個時間的目的是什么？答：估價時點與估價作業(yè)日期的區(qū)別在于估價時點是某個特定的時間，而估價作業(yè)日期是估價作業(yè)開始至估價作業(yè)結(jié)束所持續(xù)的一段時間，通常情況下估價時點在估價作業(yè)日期內(nèi)的某一個時間，但并非估價時點都是在此期間，也可能因特殊需要，將過去或未來某個時間確定為估價時點。11、估價時點為什么不總是“現(xiàn)在”？現(xiàn)實中估價時點應(yīng)為“過去”和“未來”的估價分別有哪些？答：因為評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是估價時點的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點的狀況。估價時點是過去的例如大多數(shù)房地產(chǎn)糾紛案件中特別是對估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價，還有對過去評估的房地產(chǎn)抵押價值是否過高的鑒定中。估價時點是現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，如在投?；馂?zāi)的建筑物被燒毀后評估其損失價值或損失程度時，還有在國有土地上房屋征收估價時。估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來的情形，如期房的評估。估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)時。12、同一個估價項目中估價對象狀況與房地產(chǎn)市場狀況是否應(yīng)為同一時點時的狀況？為什么？答：評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是估價時點時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況。13、現(xiàn)實中各種估價目的的估價，其估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是怎樣的？答：大多數(shù)房地產(chǎn)糾紛案件中特別是對估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價，還有對過去評估的房地產(chǎn)抵押價值是否過高的鑒定等估價目的，估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況是過去。房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠、國有土地上房屋征收為估價目的的其估價時點為現(xiàn)在，估價對象為為歷史狀況。估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來的情形，如期房的評估。估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)時。14、替代原則對房地產(chǎn)估價有何要求？房地產(chǎn)估價為何要遵循該原則？答：替代原則要求估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。15、在實際估價中如何遵守替代原則？答：替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價要注意：A如果在估價對象附近存在著若干相近效用的房地產(chǎn)并已知道它們的價格時，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價格推算出估價對象的未知價格；B不能孤立地思考估價對象的價值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價格的牽制。16、最高最佳利用原則對房地產(chǎn)估價有何要求？房地產(chǎn)估價為何要遵循該原則？但哪種價值類型評估不應(yīng)遵循該原則？答：最高最佳使用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值。是因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采取最高最佳的使用方式以取得最大的經(jīng)濟利益。17、什么是最高最佳利用？如何衡量及尋找估價對象的最高最佳利用？答：最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。尋找估價對象最高最佳使用的方法是先盡可能地設(shè)想出各種潛在使用方式，然后從以下方面進行依序篩選：A法律上的許可性；B技術(shù)的可能性；C經(jīng)濟上的可行性；D價值是否達到最大化。18、估價對象的實際利用不是最高最佳利用時對其價值有何影響？19、估價對象的實際用途、證載用途、規(guī)劃用途或者土地用途與房屋用途不相同時，應(yīng)如何依據(jù)合法原則和最高最佳利用原則來確定估價的用途？答：20、什么是收益遞增遞減原理？答：收益遞增遞減原理可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種產(chǎn)出的關(guān)系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。21、什么是均衡原理？答：均衡原理是以估價對象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用，它可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。22、什么是適合原理？答：適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用。23、在實際估價中如何根據(jù)最高最佳利用原則確定估價前提？答：如果認(rèn)識現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利那以保持現(xiàn)狀為估價前提；如果認(rèn)為對現(xiàn)有建筑物進行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時就以裝飾裝修改造為前提；如果認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為有利時以改變用途再予以使用為前提；如果認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行重新開發(fā)再予以利用最為有利那以重新開發(fā)為前提。24、現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的條件是什么？其中，現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是什么？答：對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的條件是：（新房地產(chǎn)價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤）〈現(xiàn)有房地產(chǎn)價值。建筑物應(yīng)予以保留的條件是：（新房地產(chǎn)價值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤）〈現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。25、現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)更新改造的條件是什么？答：認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)更新改造再予以利用最為有利時，現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)更新改造的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值。【對土地或建筑物進行改造】認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行重新裝飾裝修再予以利用最為有利時，現(xiàn)有建筑物應(yīng)裝飾裝修的條件是：（裝飾裝修后的房地產(chǎn)價值-裝飾裝修的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值。26、現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變用途的條件是什么？答：應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：（新用途下的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值。27、現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)重新開發(fā)的條件是什么？其中，現(xiàn)有建筑物應(yīng)拆除重建的條件是什么？答：對現(xiàn)有房地產(chǎn)重新開發(fā)的條件是：（重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤）》現(xiàn)有房地產(chǎn)價值?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)拆除重建的條件是：（新房地產(chǎn)價值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要費用-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)價值。28、謹(jǐn)慎原則對房地產(chǎn)估價有何要求？何種估價目的的估價應(yīng)遵循該原則？為什么？答：謹(jǐn)慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)當(dāng)遵守的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。抵押貸款時應(yīng)遵守該原則，因為雖然說只要所擔(dān)保的債權(quán)不超過抵押時抵押物的價值就可以了，但由于需要處理抵押物的時間與抵押估價時點一般相隔較長，而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，屆時抵押物的價值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為了確保抵押貸款的清償，所以房地產(chǎn)抵押價值評估時應(yīng)遵守該原則。第六章市場法及其運用1、什么是市場法？其理論依據(jù)是什么？答：簡要地說，市場法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價來求取估價對象價值的方法?！究杀葘嵗渴袌龇ǖ睦碚撘罁?jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把市場法測算出的價值稱為比準(zhǔn)價值。2、哪些房地產(chǎn)適用市場法估價？答：市場法適用的估價對象是數(shù)量較多，經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。②寫字樓③商鋪④標(biāo)準(zhǔn)廠房⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地3、市場法估價需要具備哪些條件？答：市場法估價需要在估價時點的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。運用市場法估價需要把可比實例的特殊交易情況，不正常的成交價格修正為正常價格；把可比實例在成交日期的價格調(diào)整為在估價時點的價格；需要把可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格?！咎厥饨灰浊闆r與正常交易情況不同、成交日期與估價時點不同（實質(zhì)上是這兩個時間的房地產(chǎn)市場狀況不同）、可比實例狀況與估價對象狀況不同】4、市場法估價的操作步驟是什么？答：分為4大步驟：①搜集交易實例。即搜集大量發(fā)生過交易的房地