房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介

房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介山東眾成仁和律師事務(wù)所杜文堂律師房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程一、建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式:一級市場：劃撥、出讓二級市場：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（互換、出資、贈與）、國有土地租賃、特殊方式取得（房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓）出讓方式:協(xié)議出讓和招拍掛方式出讓房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—協(xié)議出讓方式二、

協(xié)議出讓情形：1、在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可采取協(xié)議方式出讓；但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等經(jīng)營性用地除外。2、原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、重新公開出讓的除外。3、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、重新公開出讓的除外。4、建設(shè)用地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。5、法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—招拍掛出讓方式四、招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)

招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。五

、拍賣出讓國有土地使用權(quán)

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—掛牌方式5、參與現(xiàn)場摘牌.掛牌時間截止時，掛牌主持人宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價,掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌主持人宣布成交價格及土地競得人。在掛牌截止時，有兩個或兩個以上競買人要求繼續(xù)報價的，掛牌主持人應(yīng)當(dāng)宣布掛牌轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，并且通過現(xiàn)場競價的方式確定土地競得人。6、通過掛牌確定競得人后，出讓人與競得人應(yīng)當(dāng)場簽訂《成交確認(rèn)書》。

7、成交后10個工作日內(nèi)，出讓人應(yīng)將擬訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》上報國土資源部。經(jīng)國土資源部審查通過取得電子監(jiān)管號后，與土地競得人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—凈地和現(xiàn)狀用地招拍掛凈地招拍掛在完成土地收購、房屋拆遷、土地整理等熟化工作后進(jìn)入招拍掛程序進(jìn)行出讓.現(xiàn)狀用地招拍掛(沒有明確廢止)是指市政府對我市經(jīng)營性用地的國有土地使用權(quán)，在簽訂土地收購合同和房屋拆遷安置協(xié)議后，以招拍掛方式確定土地使用權(quán)受讓人，再行實施土地收購、房屋拆遷、土地整理的行為。2004年<濟南市現(xiàn)狀用地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓試點工作實施意見

>.目前濟南市主要是采取凈地招拍掛方式,,特別是國務(wù)院<國有土地上房屋征收與補償條例>和<濟南市國有土地上房屋征收與補償工作暫行規(guī)定>出臺以后,土地熟化的主體確定為特定的平臺和土地收儲機構(gòu)。因此目前現(xiàn)狀招拍掛實際不再適用.房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—濟南市棚戶區(qū)改造中經(jīng)營性用地的掛牌出讓程序二、組織掛牌出讓1、完成熟化工作達(dá)到凈地條件的宗地,市國土資源局委托中介機構(gòu)進(jìn)行土地出讓評估,依據(jù)評估價格和征集投資人階段競價結(jié)果,按照從高的原則擬定掛牌出讓起始價.2、國土局編制宗地出讓方案,報招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意和市政府批準(zhǔn)后,發(fā)布掛牌出讓公告,完成掛牌出讓工作.房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!濟南市房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項流程一、立項制度取得政府主管部門（省市發(fā)展和改革委員會）對項目的批準(zhǔn)文件。對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向發(fā)改委報送項目建議書,取得批準(zhǔn)項目建議書的批復(fù);依據(jù)項目建議書批復(fù),編制可行性研究報告報發(fā)改委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。（國家計委已取消了房地產(chǎn)項目立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。）

(1)以公開出讓方式取得土地使用權(quán)的項目,市發(fā)改委直接辦理項目核準(zhǔn)文件。

(2)在項目單位現(xiàn)有場地內(nèi)的改建、擴建項目,市規(guī)劃局在5個工作日內(nèi)完成審查,市發(fā)改委在2個工作日內(nèi)完成核準(zhǔn)、備案或轉(zhuǎn)報手續(xù)。

(3)濟南高新區(qū)范圍內(nèi)的市級直接辦理項目,由濟南高新區(qū)參照上述內(nèi)容辦理。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!開工準(zhǔn)備階段手續(xù)的辦理流程—建設(shè)用地規(guī)劃許可證一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，申請人持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向市規(guī)劃局申請領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。提交如下材料:（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表（申請函，應(yīng)明確建設(shè)意向和需求）；（2）1:500現(xiàn)狀地形圖；（3）建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件；（4）國有土地使用權(quán)出讓合同及補充協(xié)議，以及反映實際出讓土地范圍的勘測定界圖紙；（5）屬新增建設(shè)用地的，需提供環(huán)境影響評價文件和環(huán)保部門出具的審批意見；（6）根據(jù)建設(shè)項目的特殊性需提供的其他相關(guān)材料；（7）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!開工準(zhǔn)備階段手續(xù)的辦理流程—其他手續(xù)的辦理三、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計審查核準(zhǔn)意見書。項目單位取得建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求通知書后,組織編制詳細(xì)規(guī)劃報市規(guī)劃局申辦建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計審查核準(zhǔn)意見書。市規(guī)劃局在8個工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計審查核準(zhǔn)意見書。四、施工圖審查。施工圖聯(lián)審包括:1、施工圖技術(shù)性審查審查相關(guān)部門：濟南市同圓審查機構(gòu)、濟南市建筑勘察質(zhì)量監(jiān)督站、山東省建筑設(shè)計院。2、施工圖的政策性審查項目單位取得建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計審查核準(zhǔn)意見書后,向市行政審批中心施工圖聯(lián)合審查辦公室提報施工圖設(shè)計文件,濟南市建委牽頭，規(guī)劃、人防、衛(wèi)生、消防、市政公用事業(yè)局、環(huán)衛(wèi)局及氣象局等部門在20個工作日內(nèi)完成施工圖聯(lián)審,出具相關(guān)審查通過文件五、繳納相關(guān)稅費城市建設(shè)綜合配套費、人防工程易地建設(shè)費聯(lián)絡(luò)單,項目單位持聯(lián)絡(luò)單按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)到市建委繳納城市建設(shè)綜合配套費、到市人防辦繳納人防工程易地建設(shè)費。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!開工準(zhǔn)備階段手續(xù)的辦理流程—其他手續(xù)的辦理九、辦理建筑工程施工許可證。向市建委申辦建設(shè)工程施工許可證,市建委在2個工作日內(nèi)予以核發(fā)。提供資料:1.建筑工程施工許可申請表；2.建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4.施工圖聯(lián)審備案書；5.經(jīng)過備案的施工合同和應(yīng)實行監(jiān)理的監(jiān)理合同，施工單位中標(biāo)通知書；6.建設(shè)資金到位證明；7.施工單位安全生產(chǎn)許可證；8.在市建筑工程交易中心辦理各項手續(xù)、交納各項費用的申報表；9.已繳納兩項基金（新型墻體材料專項基金，8元/平方米；散裝水泥專項基金，2元/平方米）的證明；10.建設(shè)工程檔案建檔及報送服務(wù)合同書；11.建筑渣土處置手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!商品房預(yù)售手續(xù)的辦理四、應(yīng)提供的資料:1、商品房預(yù)售申請書；

2、營業(yè)執(zhí)照；

3、資質(zhì)證書；

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營權(quán)證明；

5、國有土地使用權(quán)證；6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃總平面圖；

7、建筑工程施工許可證；

8、商品房預(yù)售款監(jiān)管備案證明;9、商品房預(yù)測繪報告；

10、前期物業(yè)管理委托合同及房管部門備案證明；

11、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上的證明；

12、土地使用權(quán)、在建工程已設(shè)置抵押的項目，由抵押權(quán)人簽署的書面同意意見；

13、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、經(jīng)營性或者非經(jīng)營性配套公共設(shè)施清單以及公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)在售房處公示《商品房預(yù)售許可證》。

房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!商品房預(yù)售手續(xù)的辦理—預(yù)售流程商品房預(yù)(銷)售流程

(一)前期準(zhǔn)備階段。開發(fā)企業(yè)在申請辦理《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)按要求完成以下工作：

1、簽訂前期物業(yè)管理合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)項目次申請預(yù)售前，實施前期物業(yè)管理招投標(biāo)，按規(guī)定公示后，簽訂前期物業(yè)管理合同，報市房管局備案。

2、實施商品房預(yù)測繪。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在申請預(yù)售前，提供經(jīng)審批的施工圖紙等資料，委托實施商品房預(yù)測繪。商品房測繪單位必須以經(jīng)審批的施工圖作為測繪依據(jù)，并在測繪報告中說明。

上述工作完成后，將所需資料準(zhǔn)備齊全，并按規(guī)定裝訂成冊。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!驗收程序—規(guī)劃驗收一、規(guī)劃驗收依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)工程竣工并完成竣工測量的，需申請規(guī)劃驗收。經(jīng)規(guī)劃驗收合格的，核發(fā)建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證。建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證是建筑工程辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)之一。辦理機構(gòu)：市規(guī)劃局派出規(guī)劃管理處所需材料：（1）書面申請（建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收申請表）；

（2）經(jīng)批準(zhǔn)的驗線資料；

（3）建設(shè)工程竣工測量資料及圖紙；

（4）根據(jù)建設(shè)項目的特殊性應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。承諾辦結(jié)期限：規(guī)劃驗收自受理后于8個工作日內(nèi)辦結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!驗收程序—分戶驗收三、分戶驗收2010年6月18日,山東省住宅與建設(shè)廳頒布了<山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法>規(guī)定住宅工程在竣工驗收前必須進(jìn)行分戶驗收，即建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎(chǔ)上，在住宅工程竣工驗收前，依據(jù)國家有關(guān)工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，對每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。分戶驗收的內(nèi)容主要包括：

（一）

地面、墻面和頂棚質(zhì)量；

（二）

門窗質(zhì)量；

（三）

欄桿、護(hù)欄質(zhì)量；

（四）

防水工程質(zhì)量；

（五）

室內(nèi)主要空間尺寸；

（六）

給水排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；

（七）

室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；

（八）

采暖工程安裝質(zhì)量；

（九）

建筑節(jié)能工程質(zhì)量；

（十）

有關(guān)合同中約定的其他內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!驗收程序—分戶驗收注意的幾個問題:1、住宅工程未經(jīng)分戶驗收或分戶驗收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗收。2、住宅工程交付使用時，《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》（見附表一）應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給住戶。3、建設(shè)單位在申報工程竣工驗收監(jiān)督時，應(yīng)當(dāng)將《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表》和工程竣工驗收報告等有關(guān)資料一起報送工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對分戶驗收情況進(jìn)行監(jiān)督抽查。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!驗收程序—竣工驗收備案五、竣工驗收備案1.市建委負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)的工程竣工驗收及備案的監(jiān)督管理，市轄各縣（市）建設(shè)行政主管部門可以委托所屬工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)具體實施各自轄區(qū)內(nèi)工程竣工驗收及備案的監(jiān)督管理工作。2.辦理程序:(1)工程驗收合格后，由建設(shè)單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門的監(jiān)督科室報送建設(shè)工程相關(guān)建設(shè)手續(xù)及竣工驗收報告文件、工程技術(shù)資料，監(jiān)督科室對上報文件審查，若存在問題，由申報單位補齊完善。上報資料齊全后上報總工辦。(2)總工辦審查監(jiān)督科室上報的竣工驗收報告及相關(guān)建設(shè)手續(xù)，對存在問題的要求科室督促完善，審查通過后，則由站長授權(quán)其他監(jiān)督科室進(jìn)行竣工監(jiān)督抽查。(3)被授權(quán)監(jiān)督科室對上報工程進(jìn)行監(jiān)督抽查，若存在一般質(zhì)量問題，則下發(fā)整改通知書，由參建單位整改后報抽查監(jiān)督科室；若申報工程達(dá)不到竣工驗收報告的驗收結(jié)論的，則下達(dá)重新組織竣工驗收通知，責(zé)令參建單位對該工程重新進(jìn)行竣工驗收。(4)監(jiān)督抽查科室對上報的竣工工程監(jiān)督抽查符合要求后，監(jiān)督科室形成質(zhì)量監(jiān)督報告，進(jìn)入竣工驗收備案程序。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!驗收程序—綜合驗收六、綜合驗收2009年6月15日山東省住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)廳作出了《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法》,日前濟南市按照市政府的工作要求，由城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，規(guī)劃、市政公用、房管、城管執(zhí)法、供電等部門聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收備案辦法》的通知已會簽完畢，擬于近期下發(fā)實施。綜合驗收的內(nèi)容包括:開發(fā)項目是否按照建設(shè)條件意見書的要求進(jìn)行建設(shè)、是否按照審批確定的規(guī)劃開發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施是否按照規(guī)劃建設(shè)并達(dá)到使用條件，單項工程是否符合國家規(guī)定的工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備，住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求是否落實，前期物業(yè)管理是否落實，拆遷補償安置方案是否落實，工程技術(shù)檔案和施工管理資料是否完整等。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!驗收程序—綜合驗收開發(fā)項目經(jīng)綜合驗收合格后，方可交付使用；綜合驗收不合格的，不得交付使用。開發(fā)企業(yè)交付商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人提供房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明。房屋登記部門在進(jìn)行房屋登記時，應(yīng)查驗開發(fā)項目竣工綜合驗收備案手續(xù)，查驗《山東省建設(shè)工程檔案合格證》。凡未經(jīng)竣工綜合驗收備案、未取得建設(shè)工程檔案合格證的項目，房屋登記部門不予受理。

房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!商品房的初始登記(房產(chǎn)大證)1.辦理程序：（1）委托有資質(zhì)的測繪機構(gòu)進(jìn)行商品房的實測并出具實測報告.（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出申請。申請人持規(guī)定提交的資料到房屋所在區(qū)房管局提出申請。對符合申請條件的，區(qū)房管部門進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，經(jīng)初審合格后報市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心。（3）審核制證。市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審核后，對符合登記條件的，核準(zhǔn)登記，打印房屋權(quán)屬證書。

(4)交費領(lǐng)證。經(jīng)辦人持授權(quán)委托書及本人身份證到市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心交納相關(guān)費用后，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—招拍掛出讓方式三、

招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓情形：1、供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地(2007年11月1日后,工業(yè)用地應(yīng)當(dāng)招、拍、掛程序出讓)；2、其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；3、劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；4、出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；5、法律、法規(guī)、行政規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—掛牌方式

六、掛牌出讓國有土地使用權(quán)

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。濟南市基本上是采取掛牌出讓方式,并于2010年出臺<濟南市市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓細(xì)則>,確定的程序如下:1、市區(qū)內(nèi)各投資熟化主體提供擬掛牌出讓的國有建設(shè)用地,并向出讓人提出掛牌出讓申請。2、出讓人根據(jù)擬掛牌出讓國有建設(shè)用地實際條件和土地市場狀況，編制出讓方案。3、出讓方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，出讓人編制并發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告。掛牌出讓公告發(fā)布媒體為《大眾日報》、《濟南日報》、中國土地市場網(wǎng)、市國土資源局網(wǎng)站等。4、競買申請人可在發(fā)布掛牌出讓公告后7日起，到出讓人指定的地點領(lǐng)取掛牌出讓文件。

競買申請人須于掛牌截止期前兩日的17時之前，向出讓人提出書面申請,并繳納競買保證金(不低于起始價的20%).

房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—掛牌方式商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅四類經(jīng)營性用地原則上應(yīng)于簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后30日內(nèi)繳納全部土地出讓價款。采取分期繳納的，首期應(yīng)在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后30日內(nèi)繳納全部土地出讓價款的50%，余款原則上應(yīng)于簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后6個月內(nèi)繳清。工業(yè)用地應(yīng)于簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后60日內(nèi)繳納全部土地出讓價款。出讓宗地單宗面積不超過20公頃

房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—濟南市棚戶區(qū)改造中經(jīng)營性用地的掛牌出讓程序濟南市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組頒布<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范棚戶區(qū)改造經(jīng)營性用地土地熟化和掛牌出讓工作的通知>(濟舊改發(fā)[2010]5號).該通知規(guī)定了棚戶區(qū)改造中土地熟化和掛牌出讓的程序:一、公開征集土地熟化投資人1、國土局根據(jù)土地熟化主體提出的建議,擬定土地熟化投資人征集運作方案,報招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意和市政府批準(zhǔn).2、國土局和土地熟化主體共同在媒體上公開發(fā)布土地熟化投資人征集公告,按照公開\公平\公正\競爭擇優(yōu)的原則,參照掛牌出讓的方式,開展征集工作,如有兩家以上意向人申請參加的,采取競價方式以價高者確定唯一土地熟化投資人資格.土地熟化達(dá)到凈地條件后,在掛牌出讓時,未參與土地熟化投資的申請人不具備報名資格.3、土地熟化主體與土地熟化投資人簽訂土地熟化資金使用協(xié)議和用款計劃(繳納期限不超過18個月),土地熟化主體要在確定土地熟化投自認(rèn)或取得拆遷許可手續(xù)后18個內(nèi)完成熟化工作.房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—土地手續(xù)的辦理程序1.摘牌后簽訂土地成交確認(rèn)書2.簽訂土地出讓合同3.在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)繳納土地出讓金全款4.稅務(wù)局核定土地出讓金契稅并按核定數(shù)額進(jìn)行繳納5.勘察測繪院繪制項目現(xiàn)狀圖和定界圖6.到國土資源局領(lǐng)取市政府土地批復(fù)文件、確定土地面積7.持土地出讓合同、市政府批復(fù)文件、繳納土地款和稅金證明、定界圖到國土分局辦理土地證申請8.與四周相鄰界指界蓋章確認(rèn)9.發(fā)證房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!濟南市房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項流程二、立項程序1、項目受理。市發(fā)改委通過設(shè)在市行政審批服務(wù)中心的專門窗口，統(tǒng)一受理項目申報材料。2、項目初審。市發(fā)改委按規(guī)定對項目從國家產(chǎn)業(yè)政策、投資政策以及經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃等方面進(jìn)行審查。3、項目批復(fù)、核準(zhǔn)、備案。市發(fā)改委綜合土地\規(guī)劃\環(huán)保等各有關(guān)部門的初審意見,對符合規(guī)定的項目,在2個工作日內(nèi)出具項目批復(fù)、核準(zhǔn)、備案文件或轉(zhuǎn)報上級發(fā)展改革部門;對不符合規(guī)定的項目,在2個工作日內(nèi)下達(dá)不予批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案的通知并書面說明理由。4、對項目初審階段部門意見不一致,但對經(jīng)濟社會發(fā)展具有較大促進(jìn)作用的項目提交市城市建設(shè)項目審批小組研究的項目。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!開工準(zhǔn)備階段手續(xù)的辦理流程—建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求通知書

二、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求通知書

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各類建設(shè)項目（包括住宅、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、市政公用設(shè)施等，下同）在編制修建性詳細(xì)規(guī)劃或進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計前，需辦理建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求通知書。市規(guī)劃局已出具“招、拍、掛”規(guī)劃條件或出具規(guī)劃策劃方案要求通知單的建設(shè)項目，申請人可直接委托設(shè)計部門進(jìn)行方案設(shè)計，無需辦理建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求通知書。申請人根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求通知書或“招、拍、掛”規(guī)劃條件、規(guī)劃策劃方案要求通知單及其附圖，委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程方案設(shè)計。建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求通知書或“招、拍、掛”規(guī)劃條件、規(guī)劃策劃方案要求通知單是設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計的依據(jù)，也是申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!開工準(zhǔn)備階段手續(xù)的辦理流程—其他手續(xù)的辦理六、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項目單位憑聯(lián)合審查通過的施工圖及城市建設(shè)綜合配套費和人防工程易地建設(shè)費交訖憑證、土地證,向市規(guī)劃局申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證,市規(guī)劃局在3個工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證.七、規(guī)劃驗線并辦理建設(shè)工程驗線合格通知書已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項目，建設(shè)單位委托具有丙級以上測繪資質(zhì)的測繪單位放線，放線完畢后需申請規(guī)劃驗線。經(jīng)規(guī)劃驗線合格，規(guī)劃局的派出規(guī)劃管理處頒發(fā)建設(shè)工程驗線合格通知書。八、市場公開招投標(biāo)工作（施工、監(jiān)理）施工圖審查完畢后即可進(jìn)行施工\監(jiān)理單位的招標(biāo)選定工作:1、招標(biāo)代理合同簽訂、備案;2、繳納勞務(wù)工資保證金、發(fā)布招標(biāo)公告;3、發(fā)布招標(biāo)文件;4、向定額辦報送招標(biāo)控制價;5、開標(biāo)評標(biāo);6、定標(biāo);7、發(fā)出中標(biāo)通知書.8、簽訂合同并辦理施工合同的備案手續(xù).房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!商品房預(yù)售手續(xù)的辦理一、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。二、商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》;未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。三、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已按約定交納土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!商品房預(yù)售手續(xù)的辦理—資金監(jiān)管流程資金監(jiān)管流程濟南市建委作出了<關(guān)于調(diào)整商品房預(yù)售款監(jiān)管辦理流程的通知>提出了自2011年4月1日起，按照先申請辦理商品房預(yù)售、后辦理預(yù)售款監(jiān)管的流程進(jìn)行.新的辦理流程為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)先向濟南市行政審批服務(wù)中心城鄉(xiāng)建設(shè)委窗口提交商品房預(yù)售申請材料。房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門進(jìn)行現(xiàn)場查看、審核資料與網(wǎng)上數(shù)據(jù)等工作，對符合預(yù)售條件的，向濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會出具《商品房預(yù)售款監(jiān)管委托通知單》。濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會監(jiān)督開發(fā)企業(yè)將保證金存入監(jiān)管銀行，或簽訂相關(guān)監(jiān)管協(xié)議，并向市場監(jiān)管部門提交監(jiān)管備案申請。市場監(jiān)管部門對備案申請審核后，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具《商品房預(yù)售款監(jiān)管備案表》，并發(fā)放商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請保證金解封支付時，均按照先申請、后委托、再辦理的程序執(zhí)行。

房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!商品房預(yù)售手續(xù)的辦理(二)審核辦理階段。開發(fā)企業(yè)在完成前期準(zhǔn)備階段工作后，向市行政審批中心市建委窗口提交正式申請。審核工作主要有以下幾個方面：

1、審查資料。由市建委審查相關(guān)資料的合法性，核對申請預(yù)售樓座及面積情況。

2、總檔備案。市建委在審查資料合格的基礎(chǔ)上，書面通知市房管局，市房管局在接通知3個工作日內(nèi)對擬預(yù)售商品房完成總檔備案工作。

3、現(xiàn)場勘察。市建委現(xiàn)場核對資料與工程實際情況，察看擬預(yù)售樓座施工進(jìn)度。

在完成上述工作后，符合預(yù)售條件的，7個工作日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證，不符合預(yù)售條件的立即退回企業(yè)。

(三)實施預(yù)售階段。開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可實施商品房預(yù)售。商品房預(yù)售一律實行網(wǎng)上銷售合同聯(lián)機備案形式，開發(fā)企業(yè)的網(wǎng)上售房信息應(yīng)當(dāng)公開透明，不得發(fā)布虛假信息、簽訂虛構(gòu)合同、捂盤惜售，開發(fā)企業(yè)與購房人必須在網(wǎng)上簽訂銷售合同。市房管局對未經(jīng)網(wǎng)上簽訂的銷售合同不予辦理合同備案及權(quán)屬登記發(fā)證。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!驗收程序—消防驗收二、建筑工程竣工消防驗收（1）填寫完整并蓋章《建筑工程消防驗收申報表》（設(shè)計單位、施工單位、建設(shè)單位均蓋章注明意見）；

（2）《授權(quán)委托書》；

（3）《建筑消防設(shè)計防火審核意見書》、《自動消防設(shè)施設(shè)計防火審核意見書》、《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火審核意見書》；（4）《山東省建筑自動消防設(shè)施安裝質(zhì)量檢驗報告》；（5）《山東省建筑電氣防火設(shè)施安裝質(zhì)量檢驗報告》；（6）消防產(chǎn)品委托檢驗報告。（7）《施工單位統(tǒng)計表》；

(8）《工程使用性質(zhì)登記表》；

(9)自動消防設(shè)施技術(shù)檔案；(10)竣工圖紙或建筑工程圖紙（建施、水施、設(shè)施、電施、裝修）一套；

(11)消防公司的施工資質(zhì)證明；（12)具有易燃易爆危險物品儲存的場所《防雷設(shè)施檢測報告》；（13）建筑單位與消防設(shè)施安裝、監(jiān)理和檢測單位簽訂的消防設(shè)施安裝、監(jiān)理和檢測合同；（14）復(fù)驗時提交書面申請。材料齊全后，10日之內(nèi)按照國家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防驗收，并在消防驗收后7日內(nèi)簽發(fā)《建筑工程消防驗收意見書》.房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!驗收程序—分戶驗收分戶驗收應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：

（一）

分戶驗收內(nèi)容完成后，施工單位應(yīng)首先進(jìn)行全面的自檢評定，自檢合格后向建設(shè)單位提出住宅工程分戶質(zhì)量驗收書面申請。

（二）

建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工等單位的有關(guān)人員按照國家工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)的要求，逐戶按照本辦法要求的分戶驗收內(nèi)容確定檢查部位、數(shù)量并適時進(jìn)行檢查驗收；分包單位項目經(jīng)理、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人也應(yīng)參加分包項目的分戶驗收；已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加分戶驗收工作。

（三）

參加分戶驗收的人員應(yīng)具備相應(yīng)的技術(shù)能力和資格，并經(jīng)當(dāng)?shù)乇O(jiān)督機構(gòu)認(rèn)可與備案。

（四）

分戶質(zhì)量驗收前，施工單位應(yīng)在建筑物相應(yīng)部位標(biāo)識好暗埋水、電管線的走向，分戶驗收應(yīng)配備必要的檢測儀器；建設(shè)單位應(yīng)提前5個工作日向當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)進(jìn)行告知。

（五）

分戶驗收應(yīng)逐戶、逐間檢查，并做好記錄。分戶質(zhì)量驗收不合格的，須經(jīng)整改符合要求后重新組織驗收。

（六）

每戶住宅和規(guī)定的公共部位驗收完畢，應(yīng)填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》（見附表一），由建設(shè)單位和施工單位項目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項目總監(jiān)理工程師等分別簽字確認(rèn)，并加蓋公章后，張貼于戶內(nèi)醒目位置。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!驗收程序—竣工驗收四、竣工驗收建筑工程完成建筑設(shè)計要求及合同約定的內(nèi)容，達(dá)到竣工條件時，由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗收。驗收程序:(1)工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告必須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。（2）建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。（3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收5個工作日前將驗收的時間、地點、驗收組名單及竣工驗收方案書面報負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。（4）建設(shè)單位應(yīng)在約定的時間組織工程竣工驗收?？⒐を炇盏木唧w內(nèi)容應(yīng)包括：a.建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位分別介紹工程合同履約情況和工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；b.審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位提供的工程檔案資料；c.查驗工程實體質(zhì)量；d.對工程施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出總體評價，形成工程竣工驗收意見，并由驗收人員簽字。(5)工程竣