房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討遼寧桓仁國家稅務局注冊稅務師中國攝影家協(xié)會會員滿家良房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討惜福拾冥幣的女孩--2008房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討問題的提出：引導一個國家經(jīng)濟發(fā)展的三掛馬車：投資、出口、消費。房地產(chǎn)行業(yè)占了兩項，因此其在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!4房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟社會的影響

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討主要內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀--行業(yè)基礎知識、工作實踐中存在的突出問題。房地產(chǎn)企業(yè)評估思路房地產(chǎn)企業(yè)評估方法房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討房地產(chǎn)開發(fā)方式：自行開發(fā)、合作建房、代建工程、提供勞務等。開發(fā)產(chǎn)品：土地、房屋---（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設施---（醫(yī)院、學校、郵電局等）、代建工程。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容：土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施開發(fā)、物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討房地產(chǎn)業(yè)相關專業(yè)術語：1、土地使用權的劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、征用及拆遷。—出讓：（國土資源部令第11號）《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》“2002年4月3日國土資源部第4次部務會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2002年7月1日起施行?！?、征地：是指項目選址用地為集體土地時，要按照法定程序和依據(jù)報請有批準權限的政府（一般是省級）審批，對集體土地及地上物等依法補償后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!房地產(chǎn)業(yè)相關專業(yè)術語5、預售許可證制度：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，商品房預售應當符合3個條件（1）、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。（2）、持有建設工程規(guī)劃許可證。（3）、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!房地產(chǎn)業(yè)相關專業(yè)術語8、其他相關名詞：底商、墻改費—50-80/平方米、容積率—指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。會所、其它—地產(chǎn)、毛地、生地、飛地、炒地皮、挖頂、絕賣、一級市場、二級市場、五證：《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》《商品房預售許可證》、產(chǎn)權證書、房屋產(chǎn)權、廉租房-只租不售、安居房：指實施國家安居工程而建設的住房屬于經(jīng)濟適用房的一類、經(jīng)濟適用房：是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟性和適用性的特點、二手房、期房、現(xiàn)房、外銷房、內(nèi)銷房、準現(xiàn)房、平價房、爛尾房、城市居住區(qū)、居住小區(qū)、配建設施、酒店式公寓房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!房地產(chǎn)業(yè)相關專業(yè)術語其他知識：均價-是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)初以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。一般不是銷售價。基價住房公積金市場比較法房地產(chǎn)投資泡沫房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!公司董事會公司總經(jīng)理發(fā)展計劃部銷售租賃部采購供應部工程管理部財務部辦公室項目開發(fā)可行性評估報告組織開發(fā)項目招發(fā)標工作工程竣工驗收、返工和維修管理現(xiàn)場施工，監(jiān)管工程進度和質(zhì)量項目動工前的報批手續(xù)開發(fā)項目現(xiàn)場施工準備建筑材料、配套設備的采購、驗收、儲存銷售、租賃策劃與實施財務核算及工程預決算文件發(fā)放及檔案管理一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織管理體系見圖：

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流程土地管理部門：負責辦理國有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)《國有土地使用證》。--獲取土地使用權出、轉(zhuǎn)讓信息：出轉(zhuǎn)讓方、出轉(zhuǎn)讓方地址、受讓方地址、土地位置、面積、用途、成交價格、轉(zhuǎn)讓金額等，是確認土地出轉(zhuǎn)讓金的依據(jù)。發(fā)改委：負責開發(fā)項目的立項審批。--獲取開發(fā)項目的批準文號、建設單位、批復項目、投資概算、建設地址、項目備案號等。拆遷管理部門：負責審查頒發(fā)《房屋拆遷許可證》，審查、備案開發(fā)企業(yè)與拆遷方簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》，是確認拆遷補償費的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流程建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門：負責對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。--獲取開發(fā)項目完工的《工程竣工驗收備案表》，確認工程竣工驗收時間、竣工驗收意見等信息。房產(chǎn)管理部門：負責審查商品房預售方案，核發(fā)《商品房預售許可證》；負責對房屋建筑面積進行測量，出具測繪報告；負責核準新建商品房所有權初始登記（大產(chǎn)權證）及分戶產(chǎn)權登記。--獲取房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權證號、發(fā)證時間等房產(chǎn)交易、預售許可證發(fā)放信息。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)費用對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。開發(fā)成本：1、土地使用權出讓金2、土地征用及拆遷安置補償費3、前期工程費4、建安工程費5、基礎設施費6、公共配套設施費7、不可預見費：按不超過前期工作費、工程施工費、竣工驗收費三項費用合計3%--5%計算。8、開發(fā)期間稅費房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復列支成本費用1.簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費。2.從有關聯(lián)關系的貿(mào)易公司購進材料，向關聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉(zhuǎn)移利潤。3.采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，指使施工企業(yè)按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用未按規(guī)定入賬，隱匿收入：1.收取的售房款長期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬。2.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務機構收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。3.將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分記入賬外。4.銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。5.私改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。6.舊城改造補償給搬遷戶新房，超出補償面積部分的差價款未按規(guī)定入賬。7.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎勵收入、先租后售收取的租金等收入，未按規(guī)定入賬。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討房地產(chǎn)企業(yè)評估思路和方法：一、知識儲備二、信息采集三、指標設計四、比對分析-包括內(nèi)外部信息比對分析、稅種比對分析、報表資料比對分析等五、評估方法房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討3、開發(fā)項目基本情況：立項審批、規(guī)劃、建設施工單位、建筑面積、銷售政策、預售情況、現(xiàn)售情況、物業(yè)管理等4、征管資料：納稅申報表、財務報表、審計、稽查資料、發(fā)票領購情況等5、第三方信息資料：規(guī)劃、土管、房管、城建、地稅、工商、金融等6、媒體、互聯(lián)網(wǎng)上的納稅人相關資料房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討比對分析內(nèi)外部信息比對分析稅種比對分析報表資料比對分析房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討倒算法：評估人員可以通過已掌握的企業(yè)上繳營業(yè)稅、銀行按揭的保證金賬戶存款余額(銀行規(guī)定按揭貸款的5％～7％不允許動用)以及“管理費用”科目中列支的交納給房產(chǎn)管理部門的確權費(一般為3元／平方米)等數(shù)據(jù)，倒算企業(yè)申報的銷售(或預售)面積、銷售收入，判斷其收入核算是否準確，有無涉稅問題。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!臨別贈言生命如朝露感恩你的敵人活在當下人要學會止步尊師重道，你的學業(yè)才有根基，你眼中沒有老師，老師再好，古佛再來，你也學不到東西.誠敬是入道之門--“一分誠敬得一分利益，十分誠敬得十分利益”房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!是山是水是詩是畫是桓仁桓仁歡迎您!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討房地產(chǎn)緣何成為“財富巨人，納稅侏儒”？2002年、2003年、2004年，房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國十大暴利行業(yè)”之首。05年總局公布04年全國納稅企業(yè)500強，300名之內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)?？偩指叨戎匾暎?2—08連續(xù)8年將房地產(chǎn)企業(yè)列為稅收專項檢查的重點。09年提出深化房地產(chǎn)模擬評稅試點工作。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討因此，作為稅務人員應該深入研究這個行業(yè)的特點和稅務違法行為的規(guī)律，提高對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理水平。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀：一、行業(yè)基礎知識概念：房地產(chǎn)開發(fā)是指由具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對一個開發(fā)區(qū)域進行投資、建設和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。四個資質(zhì)等級：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設部部長令第77號）--二○○○年三月二十三日經(jīng)第二十次部常務會議修訂通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討商品房的分類：建筑結構---磚木結構、磚混結構、框架結構等室內(nèi)鋪設程度---毛坯房、成品房、精裝房開發(fā)狀態(tài)---現(xiàn)房、期房消費對象---經(jīng)濟適用房、非經(jīng)濟適用房房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!房地產(chǎn)業(yè)相關專業(yè)術語3、拆遷：是指為選址在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的國有土地上的項目達到施工進場條件，拆除建設用地上原有房屋及附屬物，并對原用地者進行補償?shù)男袨椤?、房地產(chǎn)建造工程預算、工程結算、竣工決算：預算是指根據(jù)施工圖所確定的工程量，選定相應的預算定額、預算單價及有關的取費標準，預先估算工程項目價格的文件。結算是指由施工企業(yè)按工程進度、施工監(jiān)理情況及根據(jù)工程實施過程中發(fā)生的超出施工合同范圍的工程變更情況，按合同約定的條件和結算方式，向業(yè)主結算雙方往來款項的經(jīng)濟技術文件。竣工決算是指由建設單位編制的反映建設項目實際造價和投資效果的文件。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!房地產(chǎn)業(yè)相關專業(yè)術語6、銀行按揭：由香港傳至大陸，主要指房地產(chǎn)等不動產(chǎn)抵押貸款—始于1988年。注意假按揭的問題。7、房屋各種面積規(guī)定：建筑面積、共有建筑面積、房地產(chǎn)建筑面積的種類：規(guī)劃面積--《建設工程規(guī)劃許可證》注明的面積；施工面積--《施工許可證》注明的面積；竣工面積—竣工圖及竣工驗收報告注明的面積，指竣工的各幢房屋建設面積之和；測繪面積—項目竣工后，由測繪部門出具的測繪報告上注明的面積；可銷售面積—開發(fā)商擁有銷售權的建筑面積；不可銷售面積--開發(fā)商沒有銷售權的建筑面積；合同面積《商品房買賣合同》注明的面積。合同面積與測繪面積有一定區(qū)別?！渡唐贩夸N售管理》規(guī)定：誤差3%。房屋使用面積、房屋產(chǎn)權面積房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!房地產(chǎn)業(yè)相關專業(yè)術語建筑知識：建筑小品、建筑面積、公用面積、實用面積、居住面積、計租面積、得房率、開間、進深、套內(nèi)面積、共攤面積、銷售面積、建筑密度、層高、凈高、公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。標準層、地下室：1/2。住宅用地、其他用地、復式住宅、躍層式住宅、蝶式住宅、低層房屋、小高層房屋、高層房屋-15-24層，大于24米、超高層房屋-24層以上。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理體系房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流程外部監(jiān)督管理體系房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門主要有土地管理部門、發(fā)改委、拆遷管理部門、規(guī)劃部門、建設部門、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)管理部門等。上述部門在工作過程中形成的大量信息與稅務評估、稽查密切相關。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務還涉及工商、銀行、房地產(chǎn)中介服務公司、項目監(jiān)理公司、物業(yè)公司等。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流程規(guī)劃部門:負責規(guī)劃總圖的評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》；負責報建圖的審查，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。--獲取開發(fā)項目名稱、性質(zhì)、占地面積、規(guī)劃的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設施等信息，是確認可售面積的依據(jù)。建設主管部門：負責對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。--獲取建筑工程施工許可證書編號、建設單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流程房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務流程：1、開發(fā)項目立項及可行性研究—發(fā)改委或房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室2、項目規(guī)劃及審批—規(guī)劃局、建設局、人防辦、消防環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、抗震辦等3、土地使用權取得—土地管理部門、招投標辦4、征地、拆遷安置補償—國土局、拆遷辦5、籌資、合作協(xié)議簽訂—金融或非金融6、工程施工建設--四源供應單位、建設局、招投標管理部門、工程建設質(zhì)量監(jiān)督站、施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、規(guī)劃消防人防等相關部門、設備材料物資供應商等7、房地產(chǎn)經(jīng)營--銷售企業(yè)、租賃企業(yè)、購買人8、物業(yè)管理--物業(yè)公司房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討二、工作實踐中存在的突出問題

1、銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用未按規(guī)定入賬，隱匿收入2、開發(fā)產(chǎn)品完工前收取的預售收入未按規(guī)定申報納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定結轉(zhuǎn)收入3、以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款，未按規(guī)定結轉(zhuǎn)收入4、發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定結轉(zhuǎn)收入或申報納稅5、虛列拆遷補償費，虛增成本6、編造合同、協(xié)議，虛列、多列或重復列支生產(chǎn)費用7、取得不符合規(guī)定發(fā)票的入賬，多列成本費用8、混淆成本核算對象，未按配比原則結轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本9、將納資本性支出直接列支當期成本，減少應納稅所得額10、擴大期間費用列支范圍及標準，減少應納稅所得額房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用1.取得舊版作廢發(fā)票入賬。2.涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬。3.取得第三方開具的發(fā)票入賬。4.取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討思路決定成敗應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-以前年度虧損影響應納稅所得額的主要因素：收入、成本。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討信息采集范圍：1、納稅人基本信息：納稅人成立和